Rusijos teisės aktuose visos paskolos su nekilnojamuoju turtu laikomos hipotekos paskolomis. Nagrinėsime specialų būsto paskolų atvejį – paskolos, išduodamos (1) fiziniams asmenims, (2) būstui įsigyti ir (3) užstatą šiuo būstu. Anglų literatūroje šis skolinimo būdas vadinamas būsto finansavimu arba gyvenamojo nekilnojamojo turto finansavimu. Specialaus termino rusų kalba dar nėra.
Būsto paskolų modeliai paprastai klasifikuojami pagal lėšų šaltinį, naudojamą hipotekos paskoloms išduoti. Paprasčiausias iš šių modelių yra pagrįstas banko indėlių, kaip tokio šaltinio, naudojimu. Modelis vadinamas indėliu, bankiniu arba tradiciniu.
Tradicinis modelis.
Pagal šį modelį bankai kartu su visomis kitomis paskolomis išduoda fiziniams asmenims būsto paskolas (paskolas butams įsigyti su šių butų užstatu). Pagrindinis šių paskolų lėšų šaltinis yra skolintos lėšos, t.y. visų pirma indėlių.
Būsto paskolos turi nemažai specifinių bruožų, todėl, vykdydami šį verslą, bankai prisiima specifinę riziką. Pagrindinė hipotekos paskolos rizika, kaip ir bet kurioje kitoje, yra kreditas, t.y. rizika, kad paskolos gavėjas laiku ir visiškai negrąžins pasiskolintų lėšų. Šią riziką sudaro du komponentai: pirma, pati negrąžinimo rizika; antra, rizika, kad įsipareigojimų nevykdymo atveju bankas negalės kompensuoti savo nuostolių pardavęs užstatą (butą).
Būsto paskolos negrąžinimo rizikos vertė vertinama pagal du faktorius – paskolos gavėjo pajamų pakankamumą kas mėnesį mokėti paskolai grąžinti bei pagal jo kredito istoriją, t.y. informacija apie tai, kaip dažnai jis anksčiau vėluodavo sumokėti paskolas.
Rizikos, kad nuostoliai nebus kompensuoti pardavus įkeitimą, vertė nustatoma pagal teismų praktiką, t.y. pagal tai, kiek laiko ir pinigų reikia skolininkui iškeldinti iš įkeisto būsto ir šį būstą parduoti. Be to, ši rizika priklauso nuo to, ar įmanoma parduoti butą už didesnę sumą nei banko išduota paskolos suma. Vadinasi, šios rizikos dydis priklauso nuo paskolos užimamos dalies buto savikainoje. Kuo ši dalis didesnė, tuo didesnė rizika, kad bankas nekompensuos savo išlaidų, jei dėl kokių nors priežasčių (pavyzdžiui, dėl rinkos kainų kritimo) butą teks parduoti už mažesnę nei pradinę kainą. .
Labai reikšminga rizika tradiciniame hipotekos skolinimo modelyje yra palūkanos: palūkanų normų kitimo rinkoje rizika. Kadangi hipotekos visada yra ilgalaikės, tokia tikimybė yra labai didelė. Jei rinkos palūkanų norma didėja, bankas ir toliau gauna hipotekos įmokas iš skolininkų pagal palūkanų normą, kuria jis jas išdavė (žemiau nei naujoji paskolų rinkos palūkanų norma), ir yra priverstas mokėti indėlininkams didesnes nei tikėtasi pajamas. (naujas indėlių rinkos kursas).
Jei bankas nekelia indėlių palūkanų, indėlininkai tiesiog paima savo lėšas ir investuoja jas ten, kur gali gauti grąžą rinkos lygiu. Jei jis padidina indėlių palūkanas, jo marža (skirtumas tarp paskolų ir indėlių palūkanų normų) sumažėja ir kai kuriais atvejais tampa neigiama. Tokie procesai (rinkos palūkanų normos padidėjimas nuo 8 % 1978 m. iki 20 % 1980 m.) devintojo dešimtmečio pradžioje privedė prie didelio masto taupomųjų ir paskolų asociacijų krizės Jungtinėse Valstijose.
Vienintelis radikalus būdas valdyti palūkanų normos riziką tradiciniame modelyje yra naudoti kintamas hipotekos palūkanų normas. Šiuo atveju, keičiantis rinkos palūkanų normoms, keičiasi ir mėnesinės įmokos, kurias turi mokėti skolininkas.
Tačiau šis mechanizmas yra labai rizikingas ir negali būti taikomas nestabilios ekonomikos šalyse. Faktas yra tas, kad labai padidėjus mokėjimams, jie gali lengvai būti didesni nei tie, kuriuos gali atlikti skolininkas, remdamasis savo pajamomis. Taigi, dėl šio mechanizmo taikymo, palūkanų normos rizikos sumažėjimas lemia kredito rizikos padidėjimą.
Yra sudėtingesnis palūkanų normų indeksavimo mechanizmas, pagrįstas dvigubų indeksų sistema. Naudojant šį mechanizmą lygiagrečiai atliekami du būsto paskolos mėnesinių įmokų perskaičiavimai: vienas – pagal rinkos palūkanų normų pokyčius, kitas – pagal darbo užmokesčio indekso pokyčius.
Paskolos gavėjo atlikta įmoka didinama suma, kurią nustato darbo užmokesčio indekso pasikeitimas. Skirtumas tarp šios įmokos ir tos, kurią jis turėtų atlikti pagal rinkos palūkanų normos indekso pokytį, kapitalizuojamas, t.y. pridėta prie jo hipotekos skolos.
Šio mechanizmo trūkumai yra jo sudėtingumas ir neigiamo nusidėvėjimo rizika. Kai skolininkai staiga sužino, kad nepaisant to, kad nuolat moka (ir didėja, kai atlyginimų indeksas didėja), jų skola ne tik nemažėja, bet net didėja, jie dažniausiai nustoja mokėti.
naudojant tradicinį modelį.
Pažymėtina, kad nepaisant visų savo trūkumų, tradicinis modelis plačiai naudojamas stabilios ekonomikos šalyse. Jis dominuoja Vakarų Europoje, o daugelyje labai išsivysčiusių šalių (pavyzdžiui, Graikijoje) kitų modelių apskritai nėra. Vidutiniškai Vakarų Europoje, pateikta 1998 m. pabaigoje, tradicinis modelis sudarė 62 proc. hipotekos paskolų.
Svarbu pažymėti, kad šio modelio paplitimas Vakarų Europoje siejamas su ilgamete kintamų palūkanų naudojimo tradicijomis ten. Maždaug 70 % Vakarų Europoje 1997 m. išduotų būsto paskolų buvo su kintama palūkanų norma. Palyginimui: tais pačiais metais JAV, kur tokios tradicijos niekada nebuvo, paskolos su kintamomis palūkanomis buvo išduodamos mažiau nei 10 proc.
Tradicinio modelio panaudojimo Rusijoje perspektyvos.
Rusijoje komerciniai bankai, kurie bandė užsiimti verslu 90-ųjų viduryje. hipotekos paskolų teikėjai nustatė, kad jie negali įvertinti nei kredito, nei palūkanų normų rizikos.
Įsipareigojimų nevykdymo rizikos dydžio (pirmoji kredito rizikos dedamoji) įvertinti negalima, nes nemaža dalis žmonių neregistruoja didžiosios dalies savo pajamų ir neturi kredito istorijos. Antrosios dedamosios vertės įvertinti negalima, nes ne tik nežinoma, kiek laiko ir pinigų reikėtų skirti skolininko iškeldinimui įsipareigojimų nevykdymo atveju, bet ir nėra tikrumo, kad tai apskritai bus galima padaryti.
Bankai rado būdą, kaip išspręsti kredito rizikos problemą, skolinimą pakeitę išperkamosios nuomos būdu. Šiuo atveju butas buvo įregistruotas ne fizinio asmens – paskolos gavėjo, o banko antrinės įmonės nuosavybėn. Paskolos gavėja su ja sudarė buto nuomos sutartį su teise pirkti. Sumokėjus sutartyje nurodytą sumą mėnesiniais nuomos įmokomis, butą gavo nuosavybėn. Tuo atveju, jei jis dėl kokių nors priežasčių sustabdė mokėjimus, butas liko banko antrinės įmonės nuosavybėn.
Šią sistemą vadinti hipotekiniu skolinimu yra labai sunku. Be to, ji nebuvo plačiai paplitusi dėl didelės skolininko rizikos. Likvidavus dukterinę įmonę, iš paskolos gavėjo buvo atimtas butas, neatsižvelgiant į tai, kiek jo vertės jis jau buvo grąžinęs „nuomos įmokomis“.
Šiuo metu tradicinis modelis Rusijoje egzistuoja daugiausia dėl JAV vyriausybės paramos, kuri skyrė apie 400 mln. USD JAV – Rusijos investicijų fondui sukurti. Iš šių pinigų apie 100 milijonų dolerių buvo nukreipta į programą „Delta-Credit“, kuri suteikia Rusijos bankams lėšų hipotekos paskoloms išduoti.
Lėšos suteikiamos 10 metų laikotarpiui ir tik tuo atveju, jei paskolos gavėjas gali patvirtinti, kad paskolos mėnesinės įmokos neviršys 35% jo oficialių pajamų. Be to, paskolos gavėjas iš savo lėšų turi sumokėti ne mažiau kaip 20% buto kainos. Taigi skolininkų spektras yra gana siauras.
Pagal šią programą bankai gauna ilgalaikius išteklius, todėl palūkanų normos rizikos neprisiima. Bankams lieka tik kredito rizika. Tuo pačiu metu, kadangi skolininkų kredito istorija nežinoma, o jų iškeldinimo perspektyvos prireikus abejotinos, šios rizikos dydis nėra visiškai aiškus.
Neapibrėžtumą bankai dažniausiai kompensuoja arba suteikdami paskolas tik įmonių darbuotojams – banko klientams, arba atidžiai tikrindami kiekvieną skolininką (biografiją, ryšius, pomėgius ir pan.). Pavyzdžiui, jei čekis rodo, kad skolininkas persivalgo, jam nebus suteikta paskola, net jei jo oficialus uždarbis atitiks formalius reikalavimus.
Hipotekos lakštų modelis.
Apie 20% visų būsto paskolų Vakarų Europoje yra vykdoma naudojant iš esmės skirtingą sistemą. Ši sistema kaip lėšų šaltinį naudoja ne indėlius, o organizacijų, veikiančių akcijų rinkoje ir suinteresuotų investuoti į ilgalaikį turtą, išteklius.
Norėdami gauti lėšų iš šių investuotojų, bankai parduoda hipotekos lakštus akcijų rinkoje. Iš esmės hipotekos lakštai – tai bankų obligacijos, kurios skiriasi vienu svarbiu požymiu: konkretaus turto suteikimu – hipotekos paskolomis ir atitinkamai už šias paskolas įkeistu nekilnojamuoju turtu.
Komercinio banko bankroto atveju šis turtas yra paskirstomas ir naudojamas banko įsipareigojimams hipotekos lakštų turėtojams apmokėti. Yra specialios bankininkystės taisyklės, reglamentuojančios įkeisto turto vertės ir išleistų hipotekos lakštų kiekio atitikimą. Pavyzdžiui, Vokietijoje ir Austrijoje skolos už hipotekos lakštus suma neturėtų viršyti 60% įkeisto turto vertės. Danijoje ši dalis yra didesnė ir siekia 80 proc.
Daugumoje Europos šalių tik griežtai ribotas skaičius bankų gali verstis hipotekos kreditu išleisdami hipotekos lakštus. Vienintelė išimtis yra Ispanija, kur bet kuris bankas turi teisę leisti hipotekos lakštus. Be Ispanijos bankų Europoje, tokias obligacijas išleidžia 73 bankai. Visi jie (išskyrus kelis vokiškus ir du austriškus) yra labai specializuoti tokio tipo versle. Būtent šie bankai vadinami hipotekos bankais.
Hipotekos lakštų modelio naudojimas.
Kol kas nėra jokių požymių, kad hipotekos lakštų modelis yra konkurencingesnis nei tradicinis modelis. Nepaisant ilgos istorijos, ji yra gana reta. 85% hipotekos obligacijų rinkos Vakarų Europoje tenka trims šalims, kurioms šis modelis yra tradicinis – Danijai, Švedijai ir Vokietijai. Tuo pačiu metu beveik visos būsto paskolos Danijoje yra finansuojamos išleidžiant hipotekos lakštus, Švedijoje – apie 70 proc. Hipotekos obligacijos užima apie 20% Vokietijos rinkos.
Kai kuriose Europos šalyse – Didžiojoje Britanijoje, Airijoje, Belgijoje, Graikijoje, Italijoje – hipotekos lakštų naudojimu pagrįstas modelis išvis netaikomas. Kitose Europos šalyse šis modelis naudojamas, tačiau labai mažais kiekiais.
Hipotekos lakštų modelio taikymo perspektyvos Rusijoje.
Šiuo metu yra kuriamas vertybinių popierių išleidimo įstatymas, vienas iš kurių turėtų būti „per hipotekos lakštus“ – popierius, primenančius hipotekos lakštus. Tačiau kyla didelių abejonių, ar bus apyvarta ir bus įgyvendintas hipotekos lakštų modelis.
Kad ji veiktų, būtina įvesti specialius bankų reglamentus, garantuojančius hipotekos turto paskirstymą iš visos banko turto masės. Reikėtų sukurti specialią šio turto apskaitos bankuose sistemą ir papildomą riziką ribojančios priežiūros sistemą. Tačiau nėra tikrumo, kad šie vertybiniai popieriai bus labai paklausūs.
Pagrindinė problema yra tokia: mūsų šalyje praktiškai nėra investuotojų, turinčių ilgalaikių išteklių, kurie galėtų investuoti į šiuos vertybinius popierius. Norint parduoti hipotekos lakštus užsienio rinkoje, būtina pasiekti jų likvidumą, t.y. jie turi būti gaminami dideliais kiekiais.
Kai vokiečiai iškėlė užduotį su savo hipotekos lakštais įeiti į užsienio rinką, jie sukūrė tam specialias obligacijas, vadinamas Jumbo.
Phandbrif. Jumbo Phandbrif emisijos apimtys negali būti mažesnės nei 0,5 milijardo JAV dolerių. Iš tikrųjų vidutinė šių vertybinių popierių emisijos apimtis yra 1,5 milijardo JAV dolerių.
Gana sunku įsivaizduoti, kad kuris nors iš mūsų bankų artimiausiu metu galės išleisti tokios apimties hipotekos lakštus.
Antrinės hipotekos rinkos modelis.
Šis modelis dažniausiai vadinamas amerikietišku. Jo idėja tokia, kad bankas, išdavęs hipotekos paskolą, iš karto parduoda ją specialiai organizacijai – kanalui. Tuo pačiu metu hipotekos paskola išeina iš banko balanso ir patenka į kanalo balansą. Po pardavimo bankas neprisiima jokios rizikos dėl šios paskolos ir, tiesą sakant, gali ją tiesiog pamiršti. Jei paskola neįvykdys įsipareigojimų, nuostolius padengs kanalas.
Šis kanalas surenka įsigytas paskolas į fondus ir parduoda jas investuotojams MBS (hipoteka užtikrintų vertybinių popierių) – hipoteka užtikrintų vertybinių popierių – forma. Tuo pačiu kanalas suteikia investuotojui garantiją, kad bus laiku sumokėta pagrindinė šių vertybinių popierių suma ir palūkanos, t.y. suteikia draudimą nuo kredito rizikos.
Naudojant šią sistemą, hipotekos bankų vaidmuo ir funkcijos labai pasikeičia. Kadangi būsto paskola, patekusi į jų balansą, iš karto mažėja, antrinės rinkos modeliu veikiantys hipotekos bankai iš finansų institucijų virsta savotiškais tarpininkais. Jų balanse nėra skolintų lėšų ar paskolų. Iš esmės juose iš bankų liko tik vienas vardas.
Patirtis naudojant antrinės rinkos modelį
Antrinės rinkos modelis taikomas labai plačiai, tačiau tik vienoje pasaulio šalyje – JAV.Šio modelio apimtis kitose šalyse menka.JAV sėkmę kuriant antrinės rinkos modelį lėmė tai, kad antrinės rinkos modelis yra labai svarbus. yra trys labai dideli vamzdžiai. Iš jų viena – Ginny Mey (GNMA – Vyriausybės nacionalinė hipotekos asociacija) yra garantuota JAV vyriausybės, o kitos dvi – Feny Mey ir Fredy Mek, nors formaliai laikomos privačiomis akcinėmis bendrovėmis, visų investuotojų taip pat suvokiamos kaip organizacijos. garantuoja JAV vyriausybė.
Rinkos dalyviai nori pirkti šių kanalų MBS kaip federaliniu mastu garantuotus vertybinius popierius, kartu sutikdami duoti net mažesnę pajamingumą nei už AAA statusą turinčių organizacijų vertybinius popierius. Taigi į būsto paskolą nukreipiamos itin pigios lėšos, o tai užtikrina mažas būsto paskolų palūkanas. Tačiau kadangi taip yra dėl tariamų (arba realių) vyriausybės garantijų, paaiškėja, kad žemos hipotekos palūkanų normos iš tikrųjų yra subsidijuojamos iš federalinio biudžeto. Šios subsidijos vertė, įvairių Amerikos ekonomistų skaičiavimais, svyruoja nuo 3,5 iki 4 milijardų dolerių per metus.
Tai suprasdama, JAV vyriausybė įveda rimtus kanalų veiklos apribojimus, kuriais siekiama ne subsidijuoti paskolas prabangiam būstui įsigyti. Abu kanalai negali dirbti su paskolomis būstui įsigyti, kurių kaina viršija vyriausybės kasmet nustatytą limitą. Valstybei Gini Mei ši riba yra 95% vidutinės būsto kainos regione, o formaliai nepriklausomoms Feni Mei ir Fredi Mek - 140%.
Apskaičiuota, kad JAV MBS rinka sudaro 2,57 trilijonus USD, o 88% šios apimties sudaro MBS, išleista trijų aukščiau išvardytų kanalų. Jie visiškai užvaldė kredito rinką valstybės nustatytose ribose. Tai, kad šie kanalai turi valstybės subsidijas, neleidžia organizacijoms, veikiančioms pagal kitus modelius, su jais konkuruoti.
Antrinės rinkos modelio taikymo Rusijoje perspektyvos.
Daug nuveikta, kad šis modelis būtų pristatytas mūsų šalyje. Buvo sukurtas kanalas - Federalinė hipotekos agentūra. Buvo sukurtos aiškios ir paprastos bankų paskolų pardavimo agentūrai ir agentūros perpardavimo investuotojams procedūros. Siekiant supaprastinti paskolų pardavimo ir perpardavimo tvarką, net buvo sukurtas specialus užstatas – hipotekos lakštas. Agentūra gavo biudžeto lėšų hipotekos lakštams įsigyti ir iš tikrųjų yra pasirengusi jas išpirkti, suformuoti fondus ir perparduoti rinkoje.
Iškyla organizacinė problema: kad Agentūra balanse būtų paskolos, ji turi būti bankas ir negali gauti banko licencijos. Žinoma, anksčiau ar vėliau ši problema išsispręs ir Agentūra galės pirkti bei perparduoti paskolas. Tačiau tai darydama ji turės prisiimti kredito riziką, t.y. užtikrinti, kad ji kompensuotų visas išlaidas, kurios gali atsirasti paskolos gavėjui nevykdant įsipareigojimų. Tiesą sakant, šį įsipareigojimą turėtų prisiimti federalinis biudžetas.
Be to, ji turės prisiimti palūkanų normos riziką. Tai susiję su rizika, kad per tam tikrą laikotarpį Agentūrai prireiks atpirkti paskolas ir sukurti fondą, kurio pakaktų parduoti rinkoje, palūkanų normos pasikeis ir investuotojai reikalaus didesnės grąžos, nei tikėtasi. Tokiu atveju lėšų, gaunamų iš hipotekos skolininkų, gali nepakakti investuotojams sumokėti. Todėl papildomų lėšų teks gauti ir iš biudžeto.
Kitaip tariant, modelis gali būti pradėtas taikyti tik tuo atveju, jei biudžete yra rezervuotos didelės lėšos Agentūrai remti jos nemokumo atveju.
Taupymo ir sutarties modelis.
Šis modelis apima lėšų gavimą sukuriant tikslinių indėlių sistemą.
Potencialus skolininkas – banko klientas sudaro sutartį su banku (todėl sistema vadinama sutartinių santaupų). Pagal šią sutartį klientas įsipareigoja kas mėnesį per tam tikrą laikotarpį įnešti tam tikrą sumą. Bankas, savo ruožtu, prisiima įsipareigojimą suteikti jam hipotekos paskolą, klientui sukaupus santaupas. Taigi pagrindinis šio modelio principas yra toks: bet kuris skolininkas yra buvęs indėlininkas, o bet kuris indėlininkas turi teisę tapti skolininku.
Indėlių ir paskolų palūkanų norma yra fiksuota ir nepriklauso nuo rinkos palūkanų normos. Paprastai jis nustatomas šiek tiek žemiau rinkos. Kliento požiūriu mažas indėlio pajamingumas yra jo įmoka už teisę gauti pigią būsto paskolą.
Taupymo ir sutarties modelis gali egzistuoti atviroje ir uždaroje formoje. Atvirai formai būdinga tai, kad kaupimas ir skolinimas vykdomas įprastame universaliame banke, kuriame yra sukurta tam skirta apskaitos sistema taupymo įsipareigojimams ir turtui pagal sutartį.
Su uždara forma sukuriama speciali taupymo sutartis - specializuotas bankas, užsiimantis tik tikslinių indėlių pritraukimu ir paskolų išdavimu buvusiems indėlininkams.
Sutarčių taupymo modelis turi vieną ypatybę, dėl kurios jis pirmiausia patrauklus naudoti šalyse, kuriose privatus skolinimas tik pradeda vystytis. Faktas yra tai, kad sprendžiant ilgalaikių ir pigių lėšų šaltinių trūkumo bankuose problemą, tai kartu leidžia sumažinti kredito riziką. Kaupdamas lėšas klientas tarsi susikuria savo „kredito istoriją“. Informacija apie kliento mėnesinių indėlių pinigų tikslumą gali pakeisti informaciją apie tai, kaip jis apmokėjo ankstesnes skolas.
Be to, taupydamas klientas netiesiogiai pateikia informaciją apie savo faktines (neregistruotas) pajamas. Jei klientas ilgą laiką galėjo įnešti 300 USD per mėnesį, tai leido jam tai padaryti jo pajamų suma. O tai, kad jis oficialiai, pagal dokumentus, per mėnesį gauna tik 200 USD, neturėtų būti kliūtis išduoti jam paskolą, kurios mėnesinės įmokos bus 300 USD.
Reikėtų pažymėti, kad šis modelis turi rimtų trūkumų. Pirma, tai labai nepatogu klientams. Klientas negali gauti būsto paskolos tada, kai jam to reikia, pirmiausia jis turi laukti keletą metų, kaupdamas santaupas.
Antra, reikalavimas užtikrinti turto ir įsipareigojimų terminų ir sumų atitiktį lemia tai, kad jis gali gauti paskolą maždaug tokiam pat laikotarpiui, per kurį kaupė lėšas, ir maždaug tokiai sumai, kurią sukaupė. Pasirodo, taikydamas šį modelį, klientas gali perpus sutrumpinti laikotarpį, per kurį jis turi sukaupti lėšų butui įsigyti, palyginti su tuo, kiek jam tektų sutaupyti „kojinėje“.
Galima teigti, kad šis modelis yra tik „dvigubai patogesnis“ nei taupymas „kojinėje“ – mūsų šalyje labiausiai paplitusi pinigų taupymo forma butui.
Modelis gali būti patogesnis investuojant.
Taigi, pavyzdžiui, autoriaus skaičiavimais, atsižvelgiant į vienodą klientų, kurie per tą patį laikotarpį sutaupo vienodai, antplūdį, kas mėnesį suteikiamos paskolos, 2 kartus didesnė už sukauptą sumą, laikotarpiui, 2 kartus per kaupimo laikotarpį. , reikalinga vienkartinė investicija, 1,7 karto didesnė už mėnesinių paskolų sumą.
Sutarčių taupymo modelio taikymas.
Daugumoje pasaulio šalių sutarčių taupymo modelis vienokia ar kitokia forma buvo pirmasis modelis, naudojamas tada, kai piliečiai dar neturėjo kredito istorijos, o bankai neturėjo ilgalaikių įsipareigojimų. Vėliau, stabilizuojantis šių šalių finansinei situacijai, vystantis akcijų rinkai, daugeliui žmonių atsiradus kredito istorijai, šį modelį pamažu pradėjo keisti patogesni modeliai, leidžiantys gauti paskolą be ilgas kaupimosi laikotarpis.
Tuo pačiu metu sutarčių taupymo organizacijos, kurios jau turi daug klientų, virto dideliais mažmeniniais bankais.
Dėl to išsivysčiusiose šalyse šis modelis buvo išsaugotas tik Prancūzijoje - atvira forma, Vokietijoje ir Austrijoje - uždara forma. Išsaugoti šiuos modelius, padarius juos konkurencingus, pavyko tik valstybės subsidijomis.
Pavyzdžiui, Vokietijoje ši sistema egzistuoja nuo 1920 m. Ji išgyveno sunkiausius šalies gyvenimo laikotarpius, tačiau šeštojo dešimtmečio pradžioje. - spartaus finansų sistemos vystymosi laikotarpiu tapo aišku, kad ji negali konkuruoti su modernesniais ir patogesniais į rinką ateinančiais modeliais.
1952 m. buvo nuspręsta išlaikyti sistemą ir įvesti tam valstybės subsidijas. Dabar kiekvienam asmeniui, gavusiam paskolą iš Vokietijos sutartinių taupomųjų organizacijų (bausparkassen), kartu su paskola suteikiama ir valstybinė „premija“. Valstybės remiamas modelis gyvuoja ir finansuoja apie 5% visų Vokietijos hipotekų.
Pažymėtina, kad tai daugiausia paskolos buto renovacijai ir „antrosios paskolos“ – papildomos paskolos žmonėms, kurie jau yra gavę paskolą kitame banke ir pagal jį įkeitė savo būstą. Įdomu tai, kad „bausparkassen“ mano buvusių indėlininkų įsipareigojimų nevykdymo rizika
nereikšmingiems, kurie juos išduoda, faktiškai nesuteikdami saugumo.
Atviroji sistema Prancūzijoje taip pat subsidijuojama (subsidijuojama palūkanų norma). Klientas sutaupo 8% lėšas (tai maždaug atitinka indėlių rinkos palūkanų normą), iš kurių 4% sumoka bankas, 4% – valstybė. Dėl šios priežasties bankas gali išduoti būsto paskolas su 5,5% palūkanų norma, kuri yra žymiai mažesnė nei rinkos skolinimo palūkanų norma.
Taupymo sutarčių sistemos naudojimo Rusijoje galimybės.
Žinoma, taupymo sutarčių sistema idealiai tinka šiandieninei Rusijos situacijai. Jis gali būti naudojamas tiek atviroje, tiek uždaroje formoje. Visiškas kitų modelių konkurencijos nebuvimas leidžia ją plėtoti be valstybės subsidijų sistemos.
Šiuo metu klientui išduodamos būsto paskolos terminą ir dydį galima padidinti derinant sutartyje numatytą taupymo paskolą su paskola, teikiama per JAV-Rusijos fondą (Delta Credit).
Kaip jau minėta, taupymo pagal sutartį modelio naudojimas gali žymiai sumažinti kredito riziką ir visiškai panaikinti palūkanas. Taip pat galima modifikuoti šį modelį, kuriame kredito rizika taip pat bus visiškai pašalinta.
Tam turėtų būti naudojamas uždaras modelis, pagrįstas specializuotų taupomųjų ir sutartinių organizacijų naudojimu, o šios organizacijos turėtų būti kooperatyvinės, t.y. priklauso bendradarbiams. Jei kuris nors organizacijos klientas bandys negrąžinti paskolos ir neišsikraustys iš įkeisto būsto, jam teks susidurti ne tik su teismu, bet ir su indėlininkais, kurie pagrįstai mano, kad jie (o ne bankas) stengiasi. vogti pinigus.
Taikant šią modelio modifikaciją, banko vaidmuo sumažinamas iki lėšų saugojimo ir apdorojimo vykdymo pagal sutartį su sutartimi ir taupymo organizacija, t.y. visos procedūros, susijusios su apskaita, vertinimu, lėšų kreditavimu, paskolų išdavimu, mokėjimų gavimu ir kt.
V.M.MINTS, ekonomikos mokslų kandidatas.
Jo esmė – pirminio skolinimo funkcijų atskyrimas ir ilgalaikių jo finansavimo šaltinių formavimas išleidžiant hipotekos lakštus. Be to, antros pakopos hipotekos įstaigos dažniausiai prisiima didžiausią hipotekos riziką.
Dviejų pakopų būsto paskolos modelis labiausiai išplėtotas JAV, Australijoje ir Didžiojoje Britanijoje. Pagal šią schemą skolintojas prisiėmė visas pagrindines hipotekos paskolos rizikas – kredito riziką, išankstinio grąžinimo riziką ir palūkanų normos riziką – ir negalėjo jos efektyviai valdyti dėl organizacinių ir įstatyminių apribojimų (įskaitant teisiškai leidžiamą hipotekos paskolos grąžinimą anksčiau laiko). .
Pirmasis svarbus žingsnis kuriant dviejų pakopų hipotekos paskolų sistemą Jungtinėse Valstijose buvo Federalinės būsto administracijos (FHA) sukūrimas 1934 m. birželio 27 d. Pagrindinės FFA funkcijos yra hipotekos kreditavimo plėtra ir būsto paskolų refinansavimo sistemos sukūrimas. 1934 m. Nacionalinis būsto įstatymas įpareigojo FHA teikti vyriausybės garantijas už hipotekos, išduotos pagal FHA standartus, pagrindinės sumos ir palūkanų grąžinimą. Pagrindine būsto paskolos rūšimi, kurią FFA praktikuoja daugiau nei 70 metų, tapo paskola su fiksuota palūkanų norma ir vienodais mokėjimais. Ji turėjo tam tikrų pranašumų, palyginti su tradicine hipotekos paskola. Pirma, jis išduodamas ilgesniam laikotarpiui (nuo 15 iki 30 metų); antra, anuitetinė (savaime įsisavinanti) paskola sumažina kredito riziką, atsiranda reguliariai per visą skolinimo laikotarpį; trečia, paskolos gavėjas išlaikė galimybę anksčiau laiko grąžinti paskolą.
Antrasis žingsnis kuriant dviejų pakopų hipotekos paskolų sistemą JAV buvo Federalinės nacionalinės hipotekos paskolų asociacijos sukūrimas 1938 m. (Fanny May). Pagrindinė jos užduotis buvo įsigyti UAF garantuotų hipotekų iš patvirtintų skolintojų JAV. Taip buvo sukurta valstybinė ir privati hipotekinio skolinimo sistema, pagrįsta Amerikos valstybės galia bei finansų ir kredito sistema, o pirminiams kreditoriams paliekant tik šių paskolų išdavimo ir aptarnavimo (skolos ir palūkanų grąžinimo) funkcijas. Ši dviejų pakopų būsto paskolų sistema su nedideliais pakeitimais išliko iki šių dienų.
Rusijoje nuo 1990-ųjų pradžios. buvo smarkiai sumažintas valstybės finansavimas būsto statybai ir būsto paleidimui. Net 2005 m. 1987 m. būsto eksploatacija buvo tik 60 proc. Valstybė pasirodė nepasirengusi hipotekos plėtrai. Iki 1992 metų pabaigos šalyje buvo sukurta daugiau nei dešimt, o iki 1994 metų – apie pustrečios dešimties hipotekos bankų. Tačiau esminiame Rusijos Federacijos valstybiniame dokumente „Dėl būsto hipotekos pagrindų“, priimtame 1992 m. gruodį, žodis „hipoteka“ net nebuvo paminėtas. Tačiau pažodžiui po šešių mėnesių Rusijos Federacijos vyriausybė priėmė rezoliuciją „Dėl valstybės tikslinės programos „Būstas““, kurioje buvo pripažinta, kad vienas iš svarbių uždavinių sprendžiant būsto problemą yra įvairių formų sukūrimas. finansinį ir kreditinį mechanizmą, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto įkeitimo institutą, o jo hipotekos paskolos pagrindu – antrinę hipotekos rinką, plečiant įkeičiamo turto sąrašą. 1993 m. rugpjūčio 12 d. buvo įkurta hipotekos bankų asociacija. Visa tai rodo, kad pirmąjį reformų dešimtmetį būsto paskolų kūrimo procesas buvo spontaniškas, vangus ir egzotiškas.
Pagrindiniai būsto paskolų rinkos dalyviai yra:
- a) paskolos gavėjai, pateikę prašymą hipotekos paskolai gauti, paskolos davėjo kvalifikuotai kaip patikimi ir mokūs, ir jos pagrindu fiziniai ir juridiniai asmenys, gavę hipotekos paskolą;
- b) kreditoriai – bankai ir kitos finansinės kredito įstaigos, kurios, įvertinusios jų kreditingumą, paskolos gavėjams išduoda būsto paskolas ir aptarnauja išduotas hipotekos paskolas;
- c) būsto pardavėjai – fiziniai ir juridiniai asmenys, jų vardu parduodantys nuosavą arba kitiems fiziniams ir juridiniams asmenims priklausantį būstą;
- d) nekilnojamojo turto organizacijos – licencijuoti būsto pardavėjai;
- e) įgaliota valstybės valdymo institucija - teisingumo institucija, nagrinėjanti valstybines teises į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo (valstybinės registracijos rūmai);
- f) vertinimo agentūros, atliekančios nepriklausomą profesionalų gyvenamųjų patalpų, kurios yra hipotekos įkeitimo objektas, vertinimą (išduodant hipotekos paskolą parduodant įkeistą turtą, aukcionų metu ir pan.);
- g) draudimo įmonės, draudžiančios turtą (įkeisto būsto draudimą), paskolos gavėjo gyvybės ir neįgalumo draudimą bei hipotekos rinkos dalyvių civilinę atsakomybę;
- h) antrinės hipotekos rinkos operatoriai - juridiniai asmenys, kurie galiojančių įstatymų nustatyta tvarka išperka hipotekos paskolas iš pirminių skolintojų - AHML ir jos atstovybės regionuose, Maskvos hipotekos agentūra;
- i) investuotojai – juridiniai ir fiziniai asmenys, perkantys AHML, VRM vertybinius popierius, pavyzdžiui, instituciniai investuotojai – pensijų fondai, draudimo bendrovės ir kt.
Agentūra parengė skolinimo standartus, remdamasi Rusijos ir užsienio hipotekinio kreditavimo patirties analize ir apibendrinimu ir apima būsto paskolų išdavimo ir refinansavimo mechanizmus, standartines sutartis, taip pat reikalavimus visiems rinkos dalyviams.
Kredito (paskolos) sąlygos pagal šiuos standartus:
- 1. Kreditas (paskola) suteikiamas ir grąžinamas rubliais.
- 2. Kreditas suteikiamas laikotarpiui nuo 1 iki 20 metų.
- 3. Kreditas (paskola) grąžinamas lygiomis dalimis kas mėnesį.
- 4. Kredito (paskolos) palūkanos šiuo metu yra 15% per metus rubliais. Išankstinis paskolos grąžinimas leidžiamas praėjus 6 mėnesiams nuo paskolos išdavimo dienos.
- 5. Paskolos gavėju gali būti bet kuris veiksnus fizinis asmuo nuo 18 iki 60 metų.
- 6. Reikalavimai objektui - suteikiama paskola atskiram butui daugiabučiame name arba atskirai pastatytam gyvenamajam namui įsigyti.
- 7. Paskolos užstatas - kreditinėmis (pasiskolintomis) lėšomis įsigyto buto įkeitimas. Suteikiamos paskolos suma neturi viršyti 70% minimalaus įsigyjamo būsto įkainojimo ir buto pardavimo kainos.
- 8. Paskolos gavėjo pajamų reikalavimai – norint gauti būsto paskolą, reikia turėti nuolatinį pajamų šaltinį. Atsižvelgiama tik į dokumentais patvirtintas skolininkų pajamas.
- 9. Maksimali paskolos suma. Paskolos suma priklauso nuo šeimos pajamų ir apskaičiuojama su sąlyga, kad mėnesinė įmoka ir palūkanų įmokos, taip pat draudimo ir kitos įmokos pagal sandorį neviršytų 35% visų paskolos gavėjo šeimos pajamų. Jei paskolos gavėjas įneša daugiau nei 50% savo lėšų į buto kainą, mėnesinės paskolos įmokos gali siekti 40% visų skolininkų pajamų.
- 10. Draudimas. Paskolos gavėjas savo lėšomis privalo apdrausti:
- savo gyvenimą ir negalią;
- įgytą turtą.
- 11. Už skolintas lėšas įsigytas būstas įregistruojamas paskolos gavėjo (vieno ar kelių skolininkų) nuosavybėn. Taigi paskolos gavėjas iš karto tampa kreditu įsigyto būsto savininku.
Tikroji būsto paskolų rinka susiformavo 2006–2007 m., kai buvo pradėtas įgyvendinti prioritetinis nacionalinis projektas „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“, kurį 2005 m. rugsėjį pasiūlė Rusijos Federacijos prezidentas. Jei iki 2004 m. , buvo išduota 40 tūkst. hipotekos paskolų, tada buvo keliamas uždavinys 2010 metais jų skaičių padidinti iki 1 mln. milijardo rublių. Per dvejus metus (2006–2007 m.) hipotekos paskolų apimtys šalyje išaugo 11 kartų – nuo 36 iki 400 milijardų rublių.
Norint pasiekti gyventojų aprūpinimo būstu tikslus, būtina:
- reikšmingas didžiosios dalies gyventojų pajamų ir mokumo padidėjimas;
- statybinių medžiagų gamintojų, statybos ir nekilnojamojo turto įmonių monopolio panaikinimas ir sumažėjusios būsto kainos;
- valstybės pareigūnų korupcijos, reglamentuojančios žemės sklypų paskirstymo leidimų išdavimą, projektavimo verslo atgaivinimą ir architektų rengimą, šalinimas;
- valstybės pinigų politikos peržiūra, siekiant paskatinti būsto statybą, įskaitant skolinimą būsto statybai ir hipotekos paskolų palūkanų normų mažinimą;
- sandorių išlaidų, susijusių su būsto įvertinimu, notarine ir valstybine registracija, draudimu ir kt., sumažinimas, kuris svyruoja nuo 8 iki 10% būsto kainos;
- valstybinė būsto statybos plėtros programa, kuria siekiama plėtoti konkurenciją, užtikrinti pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą būsto rinkoje, didinti būsto įperkamumą gyventojams ir statybas paversti vienu iš šalies ūkio plėtros lokomotyvų. .
Yra du pagrindiniai hipotekos paskolos modeliai. Panagrinėkime kiekvieną iš jų atskirai. Pirmiausia apsistokime prie amerikietiško modelio, nes jo pagrindu Rusijoje organizuojami hipotekos skolinimo modeliai.
Amerikietiškas hipotekos paskolos modelis
Pirmasis yra dviejų lygių, jis taip pat vadinamas „amerikietišku modeliu“. Ji remiasi antrine hipotekos vertybinių popierių rinka. Amerikietiško hipotekinio skolinimo modelio esmę galima apibūdinti taip:
1) Komercinis ar valstybinis bankas paskolos gavėjui išduoda būsto paskolą, jeigu jis įsipareigoja kiekvieną mėnesį per tam tikrą sutartą laikotarpį pervesti į šį banką fiksuotą pinigų sumą. Ši paskolos gavėjo prievolė užtikrinama įsigyjamo turto hipoteka.
2) Bankas, išdavęs paskolą, parduoda šią paskolą vienai iš specializuotų būsto paskolų agentūrų, kartu perduodamas jai ir užstato įsipareigojimus. Agentūra nedelsdama grąžina bankui paskolos gavėjui išduotas lėšas ir už tai prašo pervesti agentūrai gautas mėnesines įmokas skolai (neįskaitant kredito įstaigos pelno (maržos)) sumokėti.
3) Hipotekos agentūros, įsigijusios tam tikrą skaičių būsto paskolų iš bankų, jas formuoja į telkinius ir kiekvieno jų pagrindu sukuria naujus vertybinius popierius, kurių mokėjimo šaltinis yra skolininkų įmokos. Šiuos mokėjimus garantuoja nebe nekilnojamasis turtas, o hipotekos agentūra, veikianti kaip juridinis asmuo. Hipotekos agentūros akcijų rinkose parduoda hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, todėl jų, kaip ir bankų, pelnas yra marža. 8, p.34
Vokiškas hipotekos paskolos modelis
Antrasis hipotekos skolinimo modelis yra vieno lygmens „vokiškas modelis“, kuris yra savarankiškas ir subalansuotas hipotekos modelis, pagrįstas „taupymo ir paskolos“ funkcionavimo sistema. Ši sistema sukurta pagal Vokietijos „privačių statybinių taupomųjų kasų“ tipą – Bausparkasse arba – American Savings & Loans, arba – prancūzų Livret Epargne Logement. Naudodami šį modelį investuotojai gauna galimybę sukaupti (kaupimas vyksta taupomosios kasos sąskaitoje) tam tikrą būtiną įnašą namui ar butui įsigyti (gali būti 30-50% kainos), o vėliau gauti būsto paskolą. paskola trūkstamai sumai. Tuo pačiu metu visos turimos indėlininkų sukauptos grynųjų pinigų lėšos ir nuosavos lėšos gali būti naudojamos tik įstatymų nustatytai veiklai vykdyti, tai yra hipotekos paskoloms išduoti.
Hipotekinio skolinimo modelis Rusijoje 13, p.58
Šiuo metu Rusijoje galiojančios hipotekos kreditavimo sistemos veikimo mechanizmą galima pavaizduoti šiais hipotekos skolinimo etapais:
1) Preliminarus etapas (šiame etape klientui paaiškinamos pagrindinės skolinimo įgyvendinimo sąlygos ir perduodamas paskolai gauti reikalingų dokumentų sąrašas);
2) Suteiktos informacijos apie klientą ir užstatą rinkimas ir patikrinimas;
3) Įvertinama paskolos grąžinimo tikimybė;
4) Sprendimo dėl paskolos priėmimo stadija (nustatoma suma, grąžinimo tvarka, terminas, palūkanų norma);
5) Šiame etape sudaroma paskolos sutartis;
6) Paskolų aptarnavimas;
7) Paskolos sandorio uždarymas.
Žemiau esančiame 1 paveiksle hipotekos modelis parodytas diagramos pavidalu.
1 pav. Hipotekinio skolinimo modelio schema 11, p.16
Išsamiau apsvarstykite hipotekos skolinimo Rusijoje modelį
Parengiamuoju etapu paskolos gavėjas turi susipažinti su visa reikalinga informacija apie paskolos davėją, būsto paskolos suteikimo sąlygas, apie teises ir pareigas, atsirandančias sudarant kredito sandorį.
Toliau, išaiškinus paskolos gavėjui skolinimo sąlygas, kredito įstaigos darbuotojai nustato maksimalią galimą lėšų sumą, kurią bankas gali suteikti kreditui, susitaria dėl skolinimo procedūrų ir atsiskaitymo tvarkos, surašo apytikslę paskolos gavėjo išlaidų sąmatą. ir užpildyti paraišką paskolai gauti. Šią paraišką skolintojas laiko vienu iš svarbiausių informacijos apie potencialų klientą šaltinių.
Rusijoje ir pasaulyje galioja auksinė bankininkystės taisyklė, kurios esmė tokia: paskolos gavėjas mėnesinei paskolos grąžinimui turi išleisti ne daugiau kaip 30% asmeninių mėnesinių pajamų. Jeigu ši dalis didesnė (40-60%), tai tokia paskola tampa rizikinga. Būtent todėl bankas apskaičiuoja kredito sumą, kurią gali suteikti, atsižvelgdamas į skolininko pajamas.
Priėmus teigiamą sprendimą dėl būsto paskolos, paskolos gavėjas ir bankas sudaro paskolos sutartį pasirinktam, iš anksto sutartam būstui įsigyti. Hipotekos sutartyje pateikiama informacija apie hipotekos dalyką, jo vertinimą, esmę, taip pat informacija apie hipoteka užtikrintos prievolės dydį ir įvykdymo laiką. Reikėtų nepamiršti, kad namų ir butų, kurie yra valstybės ar savivaldybės nuosavybė, hipoteka neleidžiama.
Sudarę būsto paskolos sutartį, komerciniai bankai dažniausiai reikalauja iš paskolos gavėjo sumokėti pradinį įnašą, kurio dydis gali skirtis priklausomai nuo būsto paskolos programos sąlygų. Tuo pačiu metu bankai kreditoriai yra suinteresuoti, kad šis pradinis įnašas būtų kuo didesnis, nes kuo didesnis įnašas, tuo mažesnė sandorio rizika.
Be to, kaip ir amerikietiškame hipotekos skolinimo modelyje, įsigyto nekilnojamojo turto įkeitimu užtikrinti skolininkų įsipareigojimai išduodami hipotekos pavidalu, kurių fondai parduodami hipotekos agentams, kurie sudaro hipoteka užtikrintų vertybinių popierių hipotekos apsaugą. . Taip pat komerciniai bankai, atitinkantys Rusijos banko reikalavimus, gali patys sudaryti hipotekos draudimą ir išleisti hipoteka užtikrintus vertybinius popierius.
Įvairių užsienyje veikiančių būsto paskolų modelių lyginamoji analizė leis nustatyti šiuolaikinei Rusijai priimtiniausius būdus organizuoti hipotekos skolinimo sistemą.
Pagrindiniai hipotekos būsto kreditavimo užsienyje sistemos modeliai šiuo metu yra: sutrumpintas-atviras modelis; išplėstinis atviras modelis (amerikietiškas) subalansuotos autonomijos modelis (vokiečių kalba).
Kadangi šių modelių paskirstymas yra sąlyginis, vienoje šalyje jie gali veikti vienu metu. Kiekvienas hipotekos kreditavimo sistemos organizavimo modelis apima tam tikrą pagrindinių elementų rinkinį.
Paprasčiausia sistema laikytinas sutrumpintas-atviras hipotekos skolinimo modelis (2 pav.) 12, p.16. Šio modelio esmė yra tokia. Bankai išduoda hipotekos paskolas, užtikrintas nekilnojamuoju turtu, įskaitant gyvenamąjį turtą, o susidariusios hipotekos fondo pagrindu išleidžia savo vertybinius popierius – hipotekos lakštus. Hipotekos lakštų pardavimas suteikia bankams „ilgų“ pinigų išteklių papildymą tolimesnėms paskoloms išduoti. Taigi būsto paskolos yra refinansuojamos, o tai užtikrina banko turto ir įsipareigojimų balansą pagal terminą.
2 pav. Sutrumpintos atviros hipotekos paskolos sistemos schema
Antrasis iš labiausiai paplitusių nekilnojamojo turto hipotekos skolinimo modelių pasaulinėje praktikoje - amerikietiškas - daro prielaidą, kad egzistuoja išvystyta antrinė hipotekos paskolų rinka (3 pav.) 12, p.16.
Modelio esmė – lėšas būsto paskolų refinansavimui skolintojai pritraukia iš akcijų rinkos per tarpininkus. Pagrindinis dalykas šiame modelyje yra kreditoriaus ir investuotojo subjektų atskyrimas.
3 pav. Išplėstinio atvirojo hipotekinio skolinimo modelio schema
Esminis subalansuoto autonomijos modelio skiriamasis bruožas yra taupymo ir paskolos veikimo principas (4 pav.) 12, p.16. Kredito išteklių formavimas vykdomas indėlininkų, norinčių ateityje gauti būsto paskolą, santaupų sąskaita. Vokiško hipotekinio skolinimo modelio esmė – sukurti uždarą hipotekos finansų rinką. Jis formuojamas apie specializuotas taupymo ir hipotekos įstaigas
4 pav. Subalansuotos autonomijos modelio schema
Pagrindinės pateiktų modelių charakteristikos atsispindi šioje lentelėje
1 lentelė. Įvairių hipotekos paskolų modelių charakteristikos
|
Palyginti parametrai |
Sutrumpintas atviras modelis |
Prailgintas atviras modelis |
Subalansuotos autonomijos modelis |
|
Platinimo šalys |
Rytų Europa, Anglija, Ispanija, Danija ir kt. |
JAV ir kitose išsivysčiusiose šalyse |
Vokietija, Prancūzija, Austrija, Ispanija, Čilė, Tailandas, Čekija ir kt. |
|
Veikimo principas |
Rinka (priklauso nuo bendros šalies finansų ir kredito rinkos būklės) |
Santaupos ir paskola (autonominis modelis) |
|
|
Kredito išteklių pritraukimo šaltiniai |
Bankų nuosavos ir skolintos lėšos |
Hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai, kuriais prekiaujama antrinėje rinkoje, taip pat bankų nuosavos ir skolintos lėšos |
Būsto paskolų gavėjų būsto santaupos ir būsto sutartyje numatytos santaupos, taip pat bankų nuosavos ir skolintos lėšos |
|
Pagrindiniai kreditoriai |
Universalieji ir hipotekos bankai |
Hipotekos ir taupomieji bankai |
Hipotekos bankai, specializuotos taupomosios kasos (taupomosios kasos ir statybos taupomosios kasos) |
|
Valstybės paramos formatas |
Neapibrėžtas |
Paskolų refinansavimas krizės metu |
Subsidijos pastatų taupymui |
Sutrumpinto-atviro modelio veikimo organizavimo paprastumas lemia platų jo paplitimą pasaulyje, ypač besivystančiose šalyse. Tačiau modelio trūkumai (priklausomybė nuo palūkanų normos rinkos lygio, griežtų standartų nebuvimas, ribotas pritraukiamų kredito išteklių skaičius) trukdo jo plėtrai Rusijoje.
Amerikietišką hipotekos paskolos modelį kaip nacionalinį hipotekos modelį buvo bandoma plėtoti Rusijoje nuo 90-ųjų antrosios pusės. Tačiau dėl daugelio priežasčių (užsienio finansavimo šaltinių pranašumas, nepakankama valstybės parama) dviejų pakopų modelis praktiškai nustojo vystytis ir dabar užleido vietą žemyniniam vienos pakopos modeliui, kuris pasirodė esąs stabilesnis krizės metu dėl daugelio privalumų: visiška nepriklausomybė nuo finansų rinkos; sumažinta kredito rizika; paskolų prieinamumas nemažai gyventojų daliai
Rusijoje yra rimtų kliūčių, trukdančių veikti santaupų hipotekos sistemai: nėra teisinės bazės, reglamentuojančios pastatų ir taupomųjų kasų funkcionavimą; išlieka masinis gyventojų nepasitikėjimas finansinėmis institucijomis, didelės infliacijos ir kylančių kainų sąlygomis santaupos nuvertėja, todėl buto pirkimas pagal šį modelį nukeliamas vis vėlesnėms datoms2, p.16.
Taigi, palyginę kiekvieno modelio teigiamas ir neigiamas savybes, išanalizavome jų panaudojimo galimybes Rusijoje. Būtų racionalu vadovautis bendrais masinės „rinkos“ hipotekos sistemos kūrimo principais, atsižvelgiant į nacionalines Rusijos ypatybes. Kartu būtina pradėti nuo pasitikėjimo būsto statybos sistema institutų stiprinimo (plėtotojų atsakomybės didinimas, akcininkų teisių užtikrinimas, atidavimo eksploatuoti terminų laikymasis, kiek įmanoma kainų fiksavimas ir kiti aspektai). ), socialinių hipotekos mechanizmų kūrimas ir valstybės garantijų lygio kėlimas, o tik po to – savarankiškų kredito ir finansinių hipotekos įstaigų formavimas (aktyvinimas).
Būsto paskolų rinka visame pasaulyje veikia dviem kryptimis: paskolų išdavimu ir jų refinansavimu. Šios rinkos išskirtinumas slypi tame, kad ji jungia du didžiulius ekonomiškai svarbius segmentus: nekilnojamojo turto rinkos ir finansų rinkos. Šiandien pasaulinėje praktikoje yra daug būsto paskolos priemonių, taip pat keletas mechanizmų, kuriais kredito įstaigos refinansuoja išleistas lėšas, pavyzdžiui: išleidžia hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, kuria hipotekos investicinius fondus ar jų analogus, perparduoda hipotekos fondus.
Hipotekinio kreditavimo sistema reiškia atitinkamų institucijų ir nusistovėjusių mechanizmų sukūrimą, kurie užtikrintų efektyvaus būsto kreditavimo galimybę.
Norint suformuoti gerai koordinuotą ir efektyviai veikiančią būsto kreditavimo sistemą, visų pirma būtina turėti veikiančią būsto kreditavimo institucijų sistemą, įskaitant bankus ir kitas hipotekos paskolas teikiančias institucijas, kurios tiesiogiai vykdo būsto kreditavimo operacijas. Šios sistemos veikimo efektyvumas labai priklauso nuo infrastruktūros išsivystymo lygio, įskaitant nekilnojamojo turto apyvartos registravimo sistemą, profesionalią nekilnojamojo turto vertinimo sistemą, draudimo bendroves, taip pat institucijas, organizuojančias veiklą antrinėje būsto paskolų rinkoje, bei kai kurie kiti elementai.
Iškeliant užduotį sukurti vientisą būsto paskolų rinkos sistemą, orientuotą į efektyvių standartinių finansinių mechanizmų naudojimą, būtina atsižvelgti į galimybę panaudoti būsto finansavimo schemas, skirtas vietiniams ištekliams panaudoti ir atspindinčias atskirų regionų specifiką. . Pereinamomis būsto paskolų kreditavimo sistemos formavimosi ir kūrimo sąlygomis tokios schemos gali padėti išspręsti tam tikros dalies gyventojų būsto problemą, nors dėl ribotų vietos išteklių, orientacijos į regioninius ypatumus, įgyvendinimo mastas yra labai didelis. ribota 19, p.55.
Pagrindinis tikslas – sukurti veikiančią įperkamo būsto suteikimo vidutines pajamas gaunantiems Rusijos piliečiams sistemą, pagrįstą rinkos principais įsigyjant būstą būsto rinkoje, kurioje nėra monopolio, piliečių nuosavų lėšų ir ilgalaikių hipotekos paskolų sąskaita.
Hipotekos santykiai turi didžiulį potencialą, kuris nėra visiškai išnaudotas būsto sektoriuje, nors būtent šie santykiai yra veiksminga priemonė, leidžianti išspręsti daugybę neatidėliotinų problemų:
1) užtikrinti ilgalaikę ir stiprią nekilnojamojo turto rinkos ir finansų rinkos integraciją;
2) užtikrinti taupų piliečių būsto įsigijimo režimą;
3) didinti investicinį aktyvumą į kapitalines statybas.
Atsižvelgiant į būsto kainą, lėšų šaltinius, mokumą ir piliečių, norinčių pagerinti savo gyvenimo sąlygas, kategoriją (įskaitant teises į pašalpas), yra keletas būsto strategijų:
strategija, skirta teikti vyriausybės subsidijas ir pagalbą įmonėms;
mišri strategija, pagrįsta valstybės subsidijų ir piliečių nuosavų lėšų panaudojimu;
rinkos strategija, daugiausia orientuota į piliečių nuosavas lėšas.
Hipotekos rinkos subjektų, pirmiausia piliečių-skolininkų ir skolinančių bankų, veikla, ypač formuojant ir kuriant būsto kreditavimo sistemą, praktiškai neįmanoma be specialių priemonių savivaldybei remti.
Visai teritorijai naudingas būsto paskolų sistemos administracinių pagrindų įdiegimas. Savivaldybės institucijos skatina būsto statybos procesą, taigi ir mokestinių pajamų augimą, tačiau tuo pačiu sumažina jų riziką, gaudamos, piliečiui neįvykdžius skolinimo miesto poreikiams sąlygų, arba naują butą, arba butas pakartotiniam apgyvendinimui.
Šiuo metu bankų siūlomos paskolos būstui įsigyti yra prieinamos ribotam žmonių ratui. Sukūrus hipotekos kreditavimo sistemą su įmontuotais teisiniais ir ekonominiais mechanizmais, skirtais riboti riziką ir sutelkti finansinius išteklius, galima žymiai sumažinti būsto paskolų kainą ir paversti jas veiksminga priemone Rusijos piliečių būsto problemai spręsti.
Hipotekinės paskolos gyventojams, kaip vientisos sistemos, viena vertus, ir, kita vertus, rinkos ekonomikos sudedamosios dalies, plėtra turėtų būti grindžiama šiais pagrindiniais principais:
1) Kuriant būsto paskolų sistemą Rusijoje, būtina atsižvelgti į turimą tarptautinę patirtį. Tuo pat metu reikėtų vadovautis Rusijos makroekonominėmis sąlygomis ir įstatymine baze, atsižvelgiant į tai, kad Rusijos gyventojai vis dar nerimauja dėl ilgalaikės priklausomybės nuo banko kreditoriaus hipotekos paskolų srityje.
2) Vienas iš esminių reikalavimų – užtikrinti būsto paskolų prieinamumą ne tik dideles, bet ir vidutines pajamas turinčioms gyventojų grupėms. Kartu sistema turėtų būti rinkos, o ne subsidijavimo pobūdžio, visiškai skaidri ir suprantama visiems būsto paskolos teikimo proceso dalyviams.
3) Būtina sąlyga – nuolatinis sistemos vystymas, pasikliovimas efektyviu piliečių, komercinių kreditorių bankų, investuotojų pritrauktų finansinių išteklių panaudojimu, o ne finansavimu iš valstybės biudžeto.
4) Hipotekos skolinimo sistema turi būti atkurta bet kuriame šalies regione. Būsto paskolų įvedimo tempus ir mastą tam tikruose regionuose lemia ne tiek subjektyvūs regiono vadovybės politinės valios buvimo ar nebuvimo veiksniai, kiek objektyvi ekonominė situacija, mokios būsto paklausos prieinamumas ir jos tiekimas.
5) Ypatingas reikalavimas – daugiavariacija, sistemos atvirumas.
6) Itin svarbus valstybės politikos, nukreiptos į būsto kreditavimo plėtrą, aspektas yra makroekonominių sąlygų ir institucinės aplinkos formavimas, prisidedantis prie būsto paskolų prieinamumo didinimo skolininkams. Tai reiškia priemonių rinkinį, skirtą kontroliuoti infliacijos lygį, rublio kurso dinamiką, mažinti palūkanų normas, pertvarkyti bankų sistemą, plėtoti reguliavimo ir teisinę bazę.
7) Būsto problemos sprendimas ir visų būsto rinkos subjektų veiklos koordinavimas labai priklauso nuo visų lygių vykdomosios valdžios institucijų veiklos. Šiuo atžvilgiu regionų ir vietos valdžios institucijų vaidmuo hipotekos skolinimo sistemos kūrimo etape auga. 20, p.118
Ilgalaikio būsto kreditavimo sistemos formavimąsi ir laipsnišką plėtrą stabdo daugybė problemų: teisės aktų netobulumas; teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registravimo teisingumo institucijose sistemos neefektyvumas; nepakankama vertinimo ir draudimo verslo plėtra; specializuotų hipotekos bankų trūkumas; didelė komercinių bankų kredito išteklių kaina; antrinės hipotekos (hipotekos paskolų) rinkos trūkumas; didelės refinansavimo normos; trūksta veiksmingų bankų rizikos ribojimo mechanizmų ir valstybės institucijų draudimo; didelė paskolos kaina skolininkui; mažos daugumos gyventojų pajamos, palyginti su būsto išlaidomis; biudžeto lėšų trūkumas socialiai pažeidžiamiems piliečiams teikti būsto subsidijas, o tai sumažintų kredito naštą perkant būstą; apmokestinimo netobulumas, nepakankamas paskatų piliečiams investuoti į būstą skaičius.
Ekspertai siūlo šias pagrindines šių problemų sprendimo kryptis:
1) Įstatyminės ir norminės bazės, užtikrinančios įsipareigojimų vykdymą hipotekos paskoloje, tobulinimas, visų pirma nustatant aiškią būsto paskolos išieškojimo ir paskolos negrąžinančio asmens iškeldinimo iš įkeisto būsto tvarką;
2) Universalaus ilgalaikių finansinių išteklių įplaukos užtikrinimo mechanizmo sukūrimas ir įgyvendinimas;
3) Mokesčių lengvatos piliečiams – būsto paskolų gavėjams, iš vienos pusės, ir komerciniams bankams – hipotekos skolintojams ir komercinių bankų – skolintojų – refinansuojantiems investuotojams;
4) Vienodų sąlygų laisvai konkurencijai tarp hipotekos rinkos subjektų sudarymas;
5) Kredito gavėjo socialinės apsaugos mechanizmų sukūrimas esant neteisėtiems bankų kreditorių veiksmams, taip pat jo socialiniam pritaikymui iškeldinimo procedūros metu, dėl to, kad neįmanoma grąžinti anksčiau paimtos būsto paskolos;
6) Kredito įstaigų ilgalaikių būsto paskolų teikimo ir aptarnavimo bei jų refinansavimo reguliavimo sistemos patikslinimas;
7) Naujų finansinių priemonių (vertybinių popierių) naudojimo reguliavimo ir teisinės bazės formavimas, siekiant pritraukti ilgalaikius šios srities išteklius.
Be to, bankams, vykdantiems hipotekos veiklą, būtina numatyti daugybę specialių būsto išmokų. Pakankamai veiksminga priemonė galėtų būti tvarkos, pagal kurią bankai, atidarantys būsto indėlius ir suteikiantys būsto paskolas, turėtų galimybę sumažinti apmokestinamąjį pelną išduodamų ilgalaikių būsto paskolų suma arba yra atleidžiami nuo pelno, gauto iš hipotekos, mokesčių. paskolos. Be to, anot ekspertų, už būsto indėlius gautoms lėšoms būtina atleisti iš rezervo arba sumažinti banko deponuojamų privalomųjų atsargų normatyvus Rusijos Federacijos centriniame banke. 16, p.71
Išorinių išteklių pritraukimas hipotekos paskoloms ribojamas dėl didelės rizikos. Esant tokioms sąlygoms, valstybė turėtų visokeriopai prisidėti prie lėšų pritraukimo renovacijai ir ilgalaikiam turtui kurti. Praktikoje vyksta atvirkštiniai procesai. Vyriausybės vertybinių popierių rinka sugeria finansinius išteklius ir juos pernelyg brangina, mokesčiai be reikalo didina investicijų vertę.
Manome, kad specifinė valstybės institucijų parama hipotekos skolinimo sistemai gali būti išreikšta šiomis formomis:
1) Būsto hipotekos skolinimo sistemai suteikimas savivaldybės statuso;
2) Pirmenybinis statybos aikštelių paskirstymas (be papildomų sąlygų) sistemos diegimui;
3) Finansinės naštos sistemos dalyviams pašalinimas arba reikšmingas sumažinimas mažinant infrastruktūros kaštus ir kitą naudą;
4) Neatlygintinų subsidijų būsto statybai ar pirkimui skyrimas iš federalinio, miesto ar vietinio biudžeto;
5) Suteikti piliečiams lengvatines skolinimo sąlygas;
6) Skolinimo su užstatu nuostatų priėmimas (vietiniu lygiu), kuriame savivaldybės valdžia yra paskolų, skirtų didelio poveikio projektams įgyvendinti, garantas, jeigu šie projektai atitinka prioritetines miesto plėtros sritis, o paskolos gavėjas nustatyti kriterijai;
7) Savivaldybės vertybinių popierių emisija, kuri kartu su lėšų įplaukimu į plėtros programas gali būti įkeista investuotojų pritraukiamoms paskoloms miestui reikalingų projektų įgyvendinimui užtikrinti;
8) Obliguotų paskolų, užstatų žeme ir nekilnojamuoju turtu, išdavimas.
Dabartinėmis sąlygomis, kai imamasi priemonių ekonomikai stabilizuoti, kredito ir finansų sektoriui reformuoti, būsto paskolų sistemos formavimas tampa vienu iš valstybės politikos prioritetų. Neatsitiktinai Rusijos Federacijos Vyriausybė patvirtino Būsto hipotekos kreditavimo sistemos plėtros koncepciją. Jis orientuotas į efektyvaus ir didelio masto ilgalaikio būsto paskolos gyventojams sistemos sukūrimą. Pagrindiniu valstybės uždaviniu Koncepcijoje iškeltas hipotekos skolinimo proceso teisinės bazės ir reguliavimo sistemos sukūrimas, siekiant sumažinti finansinę riziką ir padidinti būsto įperkamumą. Kartu su Koncepcija Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu patvirtintas norminių teisės aktų projektų, užtikrinančių hipotekos kreditavimo sistemos plėtrą Rusijos Federacijoje, rengimo planas. Akivaizdu, kad dabartinė teisinė bazė nėra pakankamai išbaigta, turi vidinių prieštaravimų, o tai ypač trukdo bankams efektyviai dalyvauti būsto paskolų teikime. Priimtas dekretas leidžia pašalinti daug kliūčių hipotekos plėtrai.
Pasaulinė praktika sukūrė keletą hipotekos paskolų sistemų, kurios paprastai vadinamos modeliais, atmainas. Hipotekos modeliai (hipotekos modeliai) skiriasi vienas nuo kito daugiausia šiais būdais:
- būsto paskolų sistemos ir finansų rinkos santykių sandarumas;
- finansinių išteklių pritraukimo mastą ir priemones;
- prielaidų gauti paskolą prieinamumas.
Atsižvelgiant į tai, kaip šios problemos sprendžiamos, galima išskirti du pagrindinius hipotekos modelius: atvirą ir uždarą.
atviras (anglų-amerikiečių) modelis hipoteka yra įtraukta į visos šalies finansų rinkos sistemą.
Uždaryta (vokiečių kalba) modelis reiškia santykinę hipotekos paskolų nepriklausomybę nuo finansų rinkos.
Savo ruožtu atvirą modelį galima suskirstyti į vieno lygio (anglišką, žemyninį) ir dviejų lygių (amerikietišką).
Atviras hipotekos skolinimo modelis daro prielaidą, kad būsto paskoloms išduodamos lėšos pritraukiamos iš atviros finansų rinkos, kuri numato konkuruoti dėl investicinių išteklių.
Uždaras modelis grindžiamas tuo, kad kredito išteklių šaltiniai yra asmenų, veikiančių kaip skolintojai, santaupos.
Uždaros ir atviros hipotekos modeliai skiriasi ir antruoju kriterijumi – sąlygų, kurios iškeliamos potencialiam skolininkui, sprendžiant, ar jam išduoti būsto paskolą, pobūdžiu.
Uždarame modelyje šios sąlygos yra potencialaus skolininko dalyvavimas preliminarioje (kaupimo) stadijoje ir tam tikros sumos sukaupimas būsto paskolai gauti.
Užsienio patirtis
Ryškiausias uždarojo hipotekos modelio pavyzdys – vokiška „pastato taupymo sistema“.
Pagrindinės jo savybės yra šios:
- 1) prieš paskolos gavimą yra lėšų kaupimo specializuotose įstaigose („statybų fondai“) etapas – maždaug 40% būsimo būsto kainos. Kaupimo etape už investuotas lėšas taikomos mažesnės palūkanos nei už paprastus indėlius;
- 2) pasibaigus kaupimo etapui (nuo 5 iki 10 metų), atsiranda galimybė: a) gauti maždaug 10% būsto kainos valstybės subsidiją; b) gauti paskolą trūkstamai būsto išlaidų daliai apmokėti su mažesnėmis palūkanomis, palyginti su rinkos kainomis.
Uždaras hipotekos skolinimo modelis užtikrina jo santykinį nepriklausomumą nuo finansų rinkos padėties (jo palūkanų normų svyravimai neturi tiesioginės įtakos skolinimo sąlygoms). Tačiau tai žymiai sumažina hipotekos paskolų išteklių bazę, o tai daro įtaką hipotekos paskolų mastui. Be to, tam tikromis aplinkybėmis, pavyzdžiui, staigiai ir labai padidėjus indėlių palūkanoms komerciniuose bankuose, neįmanoma atmesti galimybės kai kuriems indėlininkams išimti lėšas iš statybos fondų, o tai gali sukelti sistemos krizę.
Grafiškai pastato taupymo sistemos schema gali būti pavaizduota taip, kaip parodyta pav. 11.2.
Ryžiai. 11.2.
Taupymo sistema turi ryškią socialinę orientaciją. Pirma, tai skatina gyventojų taupymą, antra, ji skirta pirmiausia jauniems žmonėms, turintiems galimybę tam tikrą laiką kaupti lėšas būsto problemai spręsti.
Atviras hipotekos skolinimo modelis yra integruotas į bendrą finansų rinkos sistemą, o tai, viena vertus, prisideda prie kreditavimo plėtros, bet, kita vertus, daro hipotekos kreditavimo galimybes labai priklausomas nuo finansų rinkos būklės. finansų rinka kaip visuma.
Taikant šį modelį, skolininkui nėra laiko kaupti lėšas. Vietoje to įvedamas reikalavimas pradinėms paskolos gavėjo įmokoms įsigyjant būstą iki 20-30% įsigyjamo turto kainos, atliekama nuodugnesnė paskolos gavėjo ir užstato patikra. Pagal šį modelį hipotekos palūkanų normos nustatomos atsižvelgiant į visos finansų rinkos būklę ir nekilnojamojo turto, kaip paskolos užtikrinimo priemonės, ypatybes. Jie, žinoma, yra didesni nei pastato taupymo sistemoje.
Grafiškai atviro hipotekinio skolinimo modelio schema parodyta pav. 11.3.
Ryžiai. 11.3.
Kalbant apie atviro modelio veisles, skirtumai tarp jų yra tokie.
vieno lygio (anglų, žemyno) modelis daro prielaidą, kad hipotekos paskolų išdavimo išteklių šaltiniai formuojami hipotekos banko lygmenyje, kuris lėšas jam renka naudodamas įprastus mechanizmus – lėšas savo sąskaitose, tarpbankines paskolas ir pan. Pagal šią sistemą yra tik pirminė hipoteka. turgus. Šiuo atveju santykiai dėl hipotekos paskolos egzistuoja tik tarp dviejų subjektų: hipotekos banko – skolininko (vieno lygio modelis).
Dviejų lygių (išplėstas, amerikietiškas) modelis numato, kad pirminę hipotekos rinką papildo antrinė rinka, kurioje cirkuliuoja išvestiniai vertybiniai popieriai, kuriuos išleidžia hipotekos tarpininkai, perkantys pirmąsias hipotekas iš hipotekos bankų. Šiuo variantu santykiai dėl išduotų būsto paskolų atsiranda: 1) tarp hipotekos banko ir paskolos gavėjo; 2) tarp hipotekos banko ir hipotekos tarpininko.
Hipotekos skolinimo technologija Jungtinėse Valstijose reiškia dviejų dokumentų buvimą:
- 1) paskolos sutartis (sutvarkomi su skola susiję klausimai: paskolos dydis, mokėjimų tvarka, norma);
- 2) hipotekos sutartis (joje nustatomos nekilnojamojo turto įkeitimo sąlygos, šalių teisės ir pareigos), kurioje būtinai yra pagrindinės prievolės nuoroda.
Šis atskyrimas leidžia bankui parduoti paskolą, t.y. suteikia hipotekos antrinės apyvartos galimybę, jodas gali būti išleistas kitais vertybiniais popieriais, pavyzdžiui, obligacijomis.
Būtent tai yra pagrindinis skirtumas tarp Amerikos hipotekos skolinimo sistemos: tiesioginio ryšio tarp individualaus investuotojo ir individualaus skolininko nutrūkimas, leidžiantis pritraukti daug lėšų hipotekos paskoloms, įskaitant mažus ir vidutinius investuotojus, ir patikimas. saugumo, kuris yra nekilnojamasis turtas. Kartu svarbi skolinimo sistemos plėtros sąlyga yra aukštas išduodamų būsto paskolų standartizavimas, siekiant sujungti jas į telkinius, kuriuos būtų galima pasiūlyti potencialiems pirkėjams.
Visą būsto paskolos procesą pagal amerikietišką modelį galima suskirstyti į tris pagrindinius etapus: inicijavimas, tarpininkavimas, investavimas (11.4 pav.).
Iniciacija - hipotekos banko (pirminio paskolos davėjo) pirminės hipotekos paskolos išdavimo tvarka, kuri apima tiek paties įkeisto turto, tiek paskolos gavėjo, jo gebėjimo vykdyti įsipareigojimus pagal paskolos sutartį, patikrinimą.
Tarpininkavimas - hipotekos tarpininkų (antrinio skolintojo) individualių hipotekos paskolų įsigijimo iš hipotekos, taupomųjų ir komercinių bankų ir jų pavertimo vertybiniais popieriais, siūlomais parduoti investuotojams akcijų rinkoje, procesas.
Investicijos - fizinių ir juridinių asmenų vykdomas tarpininkų išleistų vertybinių popierių įsigijimo ir kaupimo procesas, siekiant gauti iš jų pajamų.
Ryžiai. 11.4.
Dviejų pakopų hipotekos skolinimo modelis apima atskiro plataus akcijų rinkos segmento - nekilnojamuoju turtu užtikrintų vertybinių popierių rinkos - formavimą, o tai leidžia žymiai išplėsti hipotekos skolinimo mastą.
Užsienio patirtis
Būsto paskolų teikimo mastai ir jame naudojami modeliai priklauso nuo dviejų veiksnių: nekilnojamojo turto rinkų masto ir nacionalinių finansų rinkų masto bei specifikos. Taigi dviejų pakopų hipotekos skolinimo modelio paplitimą JAV lemia tai, kad šalyje tradiciškai vyrauja privati būsto nuosavybė, o finansų sistemos pagrindas yra akcijų sektorius, priešingai nei europinėje. šalyse, kuriose dominuoja bankų sistema. Tuo pačiu metu JAV hipoteka užtikrintų vertybinių popierių dalis sudaro apie 25% visos skolos vertybinių popierių rinkos.
Didžiulis hipotekos rinkos mastas, didelė jos dalis akcijų rinkoje, be abejo, turi ir neigiamą pusę. 2007–2008 metais JAV kilusi būsto paskolų krizė tapo veiksniu, kuris ne tik sukrėtė JAV finansų sistemą, bet turėjo neigiamos įtakos viso pasaulio finansų būklei, paveikdamas ir Rusijos finansų rinką (galimybės pritraukti investicijų išteklius pasaulio rinkose, įskaitant hipoteką).
Tiesioginė krizės priežastis buvo gerokai sumažėjęs poreikis skolininkams, o tai, savo ruožtu, buvo ilgalaikio ir stabilaus būsto rinkos augimo rezultatas. Didelis rinkos augimas kartu su kainų kilimu padidino būsto paskolų paklausą iš skolininkų pusės, kurie į būsto paskolas ėmė žiūrėti kaip į būsto modernizavimo ir plėtros šaltinį, pagal kurį buvo galima gauti naują būsto paskolą. paskola. Kita vertus, paskolas išduodantiems bankams kainų kilimas, regis, sukūrė papildomų garantijų paskolai grąžinti dėl užstato vertės augimo, o tai paskatino mažinti reikalavimus skolininkams augančioje ekonomikoje.
Pagal 1998 m. liepos 16 d. federalinio įstatymo N 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ (įstatymo) 1 straipsnio 1 dalį pagal nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį (hipotekos sutartį) viena šalis yra įkaito turėtojas, kuris yra kreditorius pagal hipoteka užtikrintą prievolę, turi teisę gauti savo piniginių reikalavimų skolininkui pagal šią prievolę patenkinimą iš kitos šalies - hipotekos davėjo įkeisto nekilnojamojo turto vertės, daugiausia prieš kitus kreditorius. hipotekos davėjo, išskyrus federalinio įstatymo nustatytas išimtis.
Užsienio praktikoje plačiai žinomas hipotekos kreditavimas. Pasauliniai hipotekos paskolų modeliai daugiausia yra du:
- vienos pakopos hipotekos paskolos modelis (žr „Pasauliniai hipotekos skolinimo modeliai: vienos pakopos modelis“);
- dviejų pakopų hipotekos paskolos modelis.
Taikant dviejų pakopų hipotekos paskolos modelį, bankas paskolos gavėjui išduoda hipoteką, užtikrintą nekilnojamojo turto hipoteka.
Tada bankas, kaip taisyklė, parduoda teisę reikalauti būsto paskolos valstybinei hipotekos agentūrai – hipotekos finansavimas daugiausia gaunamas iš išsivysčiusios antrinės vertybinių popierių rinkos.
Pagrindiniai išleidžiamų obligacijų pirkėjai daugiausia yra pensijų fondai, investiciniai fondai, draudimo bendrovės ir kt.
Taigi pagal dviejų pakopų refinansavimo modelį bankai parduoda hipotekas specialioms organizacijoms, kurios jas naudoja kaip hipoteka užtikrintų vertybinių popierių išleidimo priedą, o surinktus pinigus vėl perka hipotekas iš bankų.
- Ar mogij ir hipoteka yra tas pats dalykas?
Kartu pats kreditu įgytas turtas, kurio formalus savininkas yra kreditorius iki kreditinės prievolės likvidavimo (įvykdymo), veikia kaip paskolos gavėjo piniginių įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimas.
Mogijos esmė – formalus hipotekos davėjo nuosavybės teisės į įkeistą turtą perėjimas kreditoriaus-įkeitimo davėjo naudai laikotarpiui iki įkeitimo pabaigos. Šiuo atveju yra laikinas nuosavybės teisės į įkeitimo objektą padalijimas: valdymo ir naudojimo teisės iki pagrindinės prievolės pasibaigimo paprastai lieka įkaito davėjui, o disponavimo teisė – formalioji. nuosavybės teisė, pereina įkaito turėtojui.
Mogij privalumas prieš hipoteką yra tas, kad neįvykdžius prievolės nekyla kreditoriaus įkeitimo teisės įgyvendinimo problema, kadangi jis formaliu įkeisto turto savininku tapo jau mogij sutarties sudarymo momentu. įsigaliojo.
Nors hipoteka dažniausiai verčiama į rusų kalbą kaip „hipoteka“, toks vertimas yra sąlyginis, nes mogij kiek skiriasi nuo hipotekos. Pagal mogijos schemą viena šalis - skolininkas - perduoda kitai šaliai - kreditoriui - teisę į tam tikrą turtą savo prievolės įvykdymui užtikrinti.
- Dviejų pakopų modelio taikymas Rusijoje
Rusijoje bandymai sukurti hipotekos rinką pagal efektyviausias sistemas nebuvo sėkmingi. Rusijoje patartina skatinti paprastesnio, geriausiai jam tinkančio būsto paskolos modelio kūrimą.
Dviejų lygių rinkos organizavimo schema turėtų būti pagrįsta valstybės garantijomis; Biudžeto lėšomis buvo sukurta UAB „Būsto hipotekos agentūra“ (AHML), kuri kuria ir diegia dviejų pakopų hipotekos paskolų sistemą (Rusijos Federacijos Vyriausybės 2004 m. rugsėjo 8 d. dekretas Nr. 462 dėl būsto paskolos būstui gauti ).
Bankas paskolos gavėjui išduoda būsto paskolą, skola išperkama iš AHML banko, o paskolos gavėjas ja apmoka paskolą. AHML hipotekas perka tik iš bankų, išduodančių hipotekas pagal AHML standartus. AHML numato paskolų išdavimą ir grąžinimą tik rubliais, taikant 15% metinį tarifą. Tuo pačiu metu minimalus paskolos laikotarpis turėtų būti nuo 1 metų iki 20 metų, o pradinė vienkartinė įmoka turi sudaryti ne mažiau kaip 30% perkamo turto kainos vertinimo dieną. Kaina yra labai žema, tačiau iki šiol nepavyko visiškai įgyvendinti pačios AHML sukūrimo idėjos.
Įvedus dviejų pakopų hipotekos skolinimo sistemą Rusijoje susidurs su daugybe esminių problemų, pavyzdžiui:
- išvystytos vertybinių popierių rinkos trūkumas;
- hipotekos įsipareigojimų nelikvidumas antrinėje rinkoje;
- suteikiant bankams ilgalaikių pigių kredito išteklių.
- nekilnojamojo turto rinka, turinti būtinas savybes dalyvauti hipotekos paskoloje;
- pirminė hipotekos paskolų rinka, apimanti kreditorių ir skolininkų, tarpusavyje prisiimant atitinkamas prievoles, veiklų visumą, kurioje skolininkas (įkaito davėjas) teikia, o kreditorius (įkaito davėjas) priima nekilnojamąjį turtą kaip įkeitimą kaip vykdymo priemonę;
- antrinė hipotekos paskolų rinka, kuri užtikrina teisių į hipoteką ir hipotekos paskolas perleidimą (jau išduotų būsto paskolų pardavimą), taip pat išduotų būsto paskolų reinvestavimą. Antrinė rinka – tai grandis tarp pirminės hipotekos rinkos kreditorių ir investuotojų į hipotekos vertybinių popierių rinką, užtikrinanti investuotojų lėšų kaupimą ir nukreipianti finansinius srautus (išleidžiant obligacijas ir jų pateikimą biržoje) į būsto paskolas.
