Ruská legislatíva považuje všetky úvery zabezpečené nehnuteľnosťou za hypotekárne úvery. Budeme uvažovať o špeciálnom prípade hypotekárnych úverov - úvery poskytnuté (1) fyzickým osobám, (2) na kúpu bývania a (3) zabezpečené týmto bývaním. V anglickej literatúre sa tento typ pôžičiek nazýva financovanie bývania alebo financovanie rezidenčných nehnuteľností. V ruštine na to zatiaľ neexistuje špeciálny výraz.
Modely hypotekárnych úverov sa zvyčajne klasifikujú podľa zdroja finančných prostriedkov použitých na poskytovanie hypotekárnych úverov. Najjednoduchší z týchto modelov je založený na použití bankových vkladov ako takéhoto zdroja. Model sa nazýva vkladový, bankový alebo tradičný.
Tradičný model.
V rámci tohto modelu poskytujú banky hypotekárne úvery fyzickým osobám (úvery na kúpu bytov zabezpečených týmito bytmi) spolu so všetkými ostatnými úvermi. Hlavným zdrojom finančných prostriedkov na tieto úvery sú požičané prostriedky, t.j. vklady na prvom mieste.
Hypotekárne úvery majú množstvo špecifických vlastností, a preto banky pri tejto činnosti nesú špecifické riziká. Hlavným rizikom pri hypotekárnych úveroch, tak ako pri každom inom, je úver, t.j. riziko, že dlžník nesplatí požičané prostriedky včas a v plnej výške. Toto riziko má dve zložky: po prvé, samotné riziko nevrátenia; po druhé, riziko, že v prípade nesplácania nebude banka schopná nahradiť svoje straty predajom kolaterálu (bytu).
Hodnotu rizika nesplácania hypotekárneho úveru posudzujú dva faktory - dostatočnosť príjmu dlžníka na mesačné splátky na splácanie úveru a podľa jeho úverovej histórie, t.j. informácie o tom, ako často v minulosti meškal so splátkami akýchkoľvek úverov.
Hodnota rizika, že straty nebude možné nahradiť predajom záložného práva, sa určuje podľa súdnej praxe, t.j. podľa toho, koľko času a peňazí je potrebných na vysťahovanie dlžníka zo založeného bývania a na predaj tohto bývania. Toto riziko navyše závisí od toho, či je možné predať byt za sumu vyššiu, ako je výška úveru vystaveného bankou. V dôsledku toho veľkosť tohto rizika závisí od podielu úveru na cene bytu. Čím väčší je tento podiel, tým vyššie je riziko, že banka nebude kompenzovať svoje náklady, ak z akéhokoľvek dôvodu (napríklad z dôvodu poklesu trhových cien) bude musieť byt predať za nižšiu cenu, ako bola pôvodná. .
Veľmi významným rizikom v tradičnom modeli hypotekárnych úverov je úrok: riziko zmien úrokových sadzieb na trhu. Keďže hypotéky sú vždy dlhodobé, táto pravdepodobnosť je veľmi vysoká. Ak sa trhová úroková sadzba zvýši, banka naďalej dostáva hypotekárne splátky od dlžníkov na základe sadzby, za ktorú ich vydala (pod novou trhovou sadzbou na úvery), a je nútená vyplácať vkladateľom príjem s vyššou sadzbou, ako sa očakávalo. (na úrovni novej trhovej sadzby na vklady).
Ak banka nezvýši sadzby vkladov, vkladatelia jednoducho vezmú svoje prostriedky a investujú ich tam, kde môžu získať výnos na trhovej úrovni. Ak zvýši úrokové sadzby z vkladov, jeho marža (rozdiel medzi sadzbami z úverov a vkladov) sa zníži av niektorých prípadoch sa stane zápornou. Takéto procesy (nárast trhovej úrokovej miery z 8 % v roku 1978 na 20 % v roku 1980) viedli začiatkom 80. rokov k rozsiahlej kríze sporiteľní a úverových združení v USA.
Jediným radikálnym spôsobom riadenia úrokového rizika v tradičnom modeli je použitie variabilných sadzieb hypoték. V tomto prípade so zmenou trhových úrokových sadzieb sa menia aj mesačné splátky, ktoré musí dlžník zaplatiť.
Tento mechanizmus je však veľmi riskantný a nedá sa uplatniť v krajinách s nestabilnou ekonomikou. Faktom je, že s výrazným zvýšením platieb môžu byť ľahko vyššie ako tie, ktoré môže dlžník vykonať na základe svojich vlastných príjmov. V dôsledku aplikácie tohto mechanizmu teda zníženie úrokového rizika vedie k zvýšeniu kreditného rizika.
Na indexovanie úrokových sadzieb existuje zložitejší mechanizmus založený na systéme duálnych indexov. Pomocou tohto mechanizmu sa paralelne vykonajú dva prepočty mesačných splátok hypotekárneho úveru: jeden je založený na zmenách trhových sadzieb a druhý na zmenách mzdového indexu.
Platba vykonaná dlžníkom sa zvyšuje o sumu určenú zmenou mzdového indexu. Rozdiel medzi touto platbou a tou, ktorú by musel uskutočniť v súlade so zmenou indexu trhových úrokových sadzieb sa kapitalizuje, t.j. pridal k jeho hypotekárnemu dlhu.
Medzi nevýhody tohto mechanizmu patrí jeho zložitosť a riziko negatívneho znehodnotenia. Keď dlžníci zrazu zistia, že napriek tomu, že pravidelne splácajú (a zvyšujú sa so stúpajúcim indexom platu), ich dlh nielenže neklesá, ale dokonca rastie, väčšinou prestanú platiť.
pomocou tradičného modelu.
Treba poznamenať, že napriek všetkým nedostatkom je tradičný model široko používaný v krajinách so stabilnou ekonomikou. Dominuje v západnej Európe a v mnohých vysoko rozvinutých krajinách (napríklad v Grécku) neexistujú žiadne iné modely. V priemere v západnej Európe, podaný koncom roka 1998, tradičný model poskytoval 62 % objemu poskytnutých hypotekárnych úverov.
Je dôležité poznamenať, že rozšírenosť tohto modelu v západnej Európe súvisí s dlhou tradíciou používania variabilných úrokových sadzieb. Približne 70 % hypoték vydaných v západnej Európe v roku 1997 malo variabilnú úrokovú sadzbu. Pre porovnanie: v tom istom roku v Spojených štátoch, kde takáto tradícia nikdy neexistovala, bolo poskytnutých úverov s variabilnou úrokovou sadzbou menej ako 10 %.
Vyhliadky na používanie tradičného modelu v Rusku.
V Rusku komerčné banky, ktoré sa snažili podnikať v polovici 90. rokov. hypotekárne úvery zistili, že nemajú možnosť posúdiť úverové ani úrokové riziko.
Veľkosť rizika nesplácania (prvá zložka úverového rizika) nemožno posúdiť, pretože značná časť ľudí neeviduje väčšinu svojich príjmov a nemá úverovú históriu. Hodnotu druhej zložky nie je možné posúdiť, pretože nielenže nie je známe, koľko času a peňazí by sa malo vynaložiť na vysťahovanie dlžníka v prípade nesplácania úveru, ale nie je isté, že sa to vôbec dá.
Banky našli spôsob, ako vyriešiť problém úverového rizika nahradením pôžičiek lízingom do vlastníctva. V tomto prípade bol byt zapísaný vo vlastníctve nie fyzickej osoby - dlžníka, ale dcérskej spoločnosti banky. Dlžník s ňou uzavrel zmluvu o nájme bytu s právom kúpy. Po tom, čo v mesačných splátkach nájomného uhradil sumu uvedenú v zmluve, dostal byt do vlastníctva. V prípade, že z akéhokoľvek dôvodu zastavil platby, byt zostal vo vlastníctve dcérskej spoločnosti banky.
Nazvať tento systém hypotekárnymi úvermi je otrasné. Navyše sa nerozšíril kvôli vysokým rizikám dlžníka. Ak bola dcérska spoločnosť zlikvidovaná, bol dlžník zbavený bytu bez ohľadu na to, koľko z jeho hodnoty už splatil v „platbách nájomného“.
V súčasnosti tradičný model existuje v Rusku najmä vďaka podpore vlády USA, ktorá vyčlenila približne 400 miliónov dolárov na vytvorenie investičného fondu USA - Rusko. Približne 100 miliónov dolárov z týchto peňazí smerovalo do programu Delta-Credit, ktorý poskytuje ruským bankám prostriedky na poskytovanie hypotekárnych úverov.
Finančné prostriedky sa poskytujú na obdobie 10 rokov a iba v prípade, že dlžník môže potvrdiť, že mesačné splátky úveru nepresiahnu 35 % jeho oficiálneho príjmu. Okrem toho musí dlžník zaplatiť z vlastných prostriedkov minimálne 20 % ceny bytu. Okruh dlžníkov je teda dosť úzky.
Banky dostávajú v rámci tohto programu dlhodobé zdroje, a preto nenesú úrokové riziko. Bankám ostáva len kreditné riziko. Vzhľadom na to, že úverová história dlžníkov nie je známa a vyhliadky na ich vysťahovanie v prípade potreby sú sporné, zároveň nie je rozsah tohto rizika celkom istý.
Banky väčšinou neistotu kompenzujú buď poskytovaním úverov len zamestnancom firiem – klientom banky, alebo dôkladným preverením každého dlžníka (životopis, konexie, záľuby a pod.). Napríklad, ak kontrola preukáže, že dlžník má neúspechy, nedostane pôžičku, aj keď jeho oficiálne príjmy spĺňajú formálne požiadavky.
Model hypotekárnych záložných listov.
Približne 20 % celkových hypotekárnych úverov v západnej Európe sa realizuje prostredníctvom zásadne odlišného systému. Tento systém využíva ako zdroj financií nie vklady, ale zdroje organizácií pôsobiacich na burze a záujemcov o investovanie do dlhodobého majetku.
Aby banky získali prostriedky od týchto investorov, predávajú hypotekárne záložné listy na akciovom trhu. Hypotekárne záložné listy sú v podstate bankové záložné listy, ktoré sa líšia jedným dôležitým znakom: poskytnutím konkrétneho majetku – hypotekárneho úveru a podľa toho aj nehnuteľnosťou založenou na týchto úveroch.
V prípade úpadku komerčnej banky sa tento majetok rozdelí a použije na splatenie záväzkov banky voči držiteľom hypotekárnych záložných listov. Súlad medzi hodnotou založenej nehnuteľnosti a objemom vydaných hypotekárnych záložných listov upravujú osobitné bankové pravidlá. Napríklad v Nemecku a Rakúsku by výška dlhu na hypotekárnych záložných listoch nemala presiahnuť 60 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. V Dánsku je tento podiel vyšší a dosahuje 80 %.
Vo väčšine európskych krajín môže poskytovať hypotekárne úvery prostredníctvom vydávania hypotekárnych záložných listov len prísne obmedzený počet bánk. Jedinou výnimkou je Španielsko, kde má právo vydávať hypotekárne záložné listy ktorákoľvek banka. Okrem španielskych bánk v Európe vydáva takéto dlhopisy 73 bánk. Všetci (s výnimkou niekoľkých nemeckých a dvoch rakúskych) sú vysoko špecializovaní na tento druh podnikania. Práve tieto banky sa nazývajú hypotekárne banky.
Použitie modelu hypotekárnych záložných listov.
Zatiaľ nič nenasvedčuje tomu, že by model hypotekárnych záložných listov bol konkurencieschopnejší ako tradičný model. Napriek svojej dlhej histórii je pomerne zriedkavý. 85 % trhu hypotekárnych záložných listov v západnej Európe pripadá na tri krajiny, pre ktoré je tento model tradičný – Dánsko, Švédsko a Nemecko. Zároveň sú takmer všetky hypotekárne úvery v Dánsku financované vydávaním hypotekárnych záložných listov, vo Švédsku - asi 70%. Hypotekárne záložné listy zaberajú približne 20 % nemeckého trhu.
V niektorých európskych krajinách - Veľká Británia, Írsko, Belgicko, Grécko, Taliansko - sa model založený na použití hypotekárnych záložných listov vôbec nepoužíva. V iných európskych krajinách sa tento model používa, ale vo veľmi malých objemoch.
Vyhliadky na uplatnenie modelu hypotekárnych záložných listov v Rusku.
V súčasnosti sa pripravuje zákon o vydávaní cenných papierov, z ktorých jeden by mal byť „cez hypotekárne záložné listy“ – papiere pripomínajúce hypotekárne záložné listy. Existujú však veľké pochybnosti o tom, že dôjde k obratu a že sa zrealizuje model hypotekárnych záložných listov.
Pre jej fungovanie je potrebné zaviesť osobitné bankové predpisy, ktoré garantujú priradenie hypotekárnych aktív z celkovej masy bankových aktív. Mal by sa vytvoriť osobitný systém účtovania tohto majetku v bankách a dodatočný systém dohľadu nad obozretným podnikaním. Nie je však isté, že tieto cenné papiere budú veľmi žiadané.
Hlavný problém je nasledovný: u nás prakticky neexistujú investori s dlhodobými zdrojmi, ktorí by mohli investovať do týchto cenných papierov. Pre predaj hypotekárnych záložných listov na zahraničnom trhu je potrebné dosiahnuť ich likviditu, t.j. musia sa vyrábať vo veľkých množstvách.
Keď si Nemci dali za úlohu vstúpiť so svojimi hypotekárnymi záložnými listami na zahraničný trh, vytvorili na to špeciálne dlhopisy nazývané Jumbo.
Phandbrif. Objem emisií Jumbo Phandbrif nemôže byť nižší ako 0,5 miliardy USD.V skutočnosti je priemerný objem emisií týchto cenných papierov 1,5 miliardy USD.
Je dosť ťažké si predstaviť, že niektorá z našich bánk bude môcť v blízkej budúcnosti vydať hypotekárne záložné listy v takomto objeme.
Model sekundárneho hypotekárneho trhu.
Tento model sa najčastejšie nazýva americký. Jeho myšlienkou je, že banka po vydaní hypotekárneho úveru ho okamžite predá špeciálnej organizácii - sprostredkovateľovi. Hypotekárny úver zároveň opúšťa súvahu banky a prechádza do súvahy konduitu. Od predaja banka na tomto úvere nenesie žiadne riziká a v podstate naň môže jednoducho zabudnúť. Ak úver nesplatí, straty bude znášať kanál.
Conduit zhromažďuje nakúpené úvery do poolov a predáva ich investorom vo forme MBS (Mortgage Backed Securities) – cenných papierov krytých hypotékou. Conduit zároveň dáva investorovi záruku včasnej platby istiny a úrokov z týchto cenných papierov, t.j. poskytuje poistenie proti úverovému riziku.
Pri využívaní tohto systému sa výrazne mení úloha a funkcie hypotekárnych bánk. Keďže hypotekárny úver po vstupe do ich súvahy z neho okamžite klesá, hypotekárne banky fungujúce na modeli sekundárneho trhu sa z finančných inštitúcií stávajú akýchsi sprostredkovateľov. V ich súvahe nie sú žiadne vypožičané prostriedky ani pôžičky. Z bánk v nich zostalo v podstate len jedno meno.
Skúsenosti s používaním aftermarketového modelu
Model aftermarketu sa používa veľmi široko, ale iba v jednej krajine na svete – v Spojených štátoch. Rozsah tohto modelu v iných krajinách je zanedbateľný. existujú tri veľmi veľké potrubia. Z nich jedna - Ginny Mey (GNMA - Government National Mortgage Association) je garantovaná vládou USA a ďalšie dve - Feny Mey a Fredy Mek, hoci sú formálne považované za súkromné akciové spoločnosti, sú tiež všetkými investormi vnímané ako organizácie. garantované vládou USA.
Účastníci trhu sú ochotní kúpiť MBS týchto kanálov ako federálne garantované cenné papiere, pričom súhlasia s ešte nižším výnosom ako pri cenných papieroch organizácií so štatútom AAA. Do hypotekárnych úverov tak smerujú extrémne lacné prostriedky, čo zabezpečuje nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Keďže je to však kvôli údajným (alebo skutočným) štátnym zárukám, ukazuje sa, že nízke sadzby hypoték sú v skutočnosti dotované z federálneho rozpočtu. Hodnota tejto dotácie sa podľa odhadov rôznych amerických ekonómov pohybuje od 3,5 do 4 miliárd dolárov ročne.
Uvedomujúc si to, vláda USA ukladá vážne obmedzenia na činnosť konduitov, ktorých cieľom je nepodporovať pôžičky na nákup luxusného bývania. Obe spoločnosti nedokážu pracovať s úvermi na kúpu bývania, ktorých náklady presahujú limit, ktorý každoročne stanovuje vláda. Pre štát Gini Mei je táto hranica 95% priemerných nákladov na bývanie v regióne a pre formálne nezávislé Feni Mei a Fredi Mek - 140%.
Trh s MBS v USA sa odhaduje na 2,57 bilióna USD, pričom 88 % z tohto objemu pripadá na MBS vydaný tromi vyššie uvedenými kanálmi. Úverový trh úplne podchytili v rámci limitu stanoveného štátom. Skutočnosť, že tieto kanály majú štátne dotácie, neumožňuje organizáciám fungujúcim podľa iných modelov konkurovať im.
Vyhliadky na uplatnenie modelu sekundárneho trhu v Rusku.
Pre zavedenie tohto modelu v našej krajine sa urobilo veľa. Bol vytvorený kanál - Federálna hypotekárna agentúra. Boli vyvinuté jasné a jednoduché postupy na predaj úverov bankami agentúre a opätovný predaj zo strany agentúry investorom. Pre zjednodušenie postupu pri predaji a spätnom predaji úverov bol dokonca vytvorený špeciálny cenný papier - hypotekárny záložný list. Agentúra získala rozpočtové prostriedky na nákup hypotekárnych záložných listov a v podstate je pripravená ich vykúpiť, vytvoriť z nich pooly a ďalej predať tieto pooly na trhu.
Existuje organizačný problém: na to, aby mala agentúra pôžičky vo svojej súvahe, musí byť banka a nemôže získať bankovú licenciu. Samozrejme, skôr či neskôr sa tento problém vyrieši a agentúra bude môcť nakupovať a predávať pôžičky. Pri tom však bude musieť prevziať kreditné riziko, t. zabezpečiť, aby kompenzoval všetky náklady, ktoré môžu vzniknúť v prípade nesplnenia záväzkov zo strany dlžníka. V skutočnosti by túto povinnosť mal prevziať federálny rozpočet.
Okrem toho bude musieť podstúpiť aj úrokové riziko. Týka sa to rizika, že v priebehu času bude agentúre trvať, kým odkúpi pôžičky a vytvorí dostatočné množstvo na predaj na trhu, sadzby sa zmenia a investori budú požadovať vyššie výnosy, ako sa očakávalo. V tomto prípade finančné prostriedky pochádzajúce od hypotekárnych dlžníkov nemusia stačiť na zaplatenie investorov. Ďalšie financie preto budú musieť ísť aj z rozpočtu.
Inými slovami, model možno spustiť len vtedy, ak sú v rozpočte vyčlenené značné finančné prostriedky na podporu agentúry v prípade jej platobnej neschopnosti.
Model sporenia a zmluvy.
Tento model zahŕňa príjem finančných prostriedkov prostredníctvom vytvorenia systému cielených vkladov.
Potenciálny dlžník – klient banky uzatvára s bankou zmluvu (preto sa systém nazýva zmluvné sporenie). Podľa tejto zmluvy sa klient zaväzuje v určitej lehote mesačne vkladať určitú sumu. Banka zas preberá povinnosť poskytnúť mu hypotekárny úver po ukončení sporenia klientom. Základný princíp tohto modelu je teda nasledovný: každý dlžník je bývalým vkladateľom a každý vkladateľ sa stáva oprávneným stať sa dlžníkom.
Úroková sadzba na vklady a úvery je pevná a nezávisí od trhovej sadzby. Zvyčajne je nastavený mierne pod trhom. Nízky výnos z vkladu je z pohľadu klienta jeho platbou za nárok na získanie lacného hypotekárneho úveru.
Model sporenia a zmluvy môže existovať v otvorenej a uzavretej forme. Otvorená forma sa vyznačuje tým, že akumulácia a požičiavanie sa uskutočňuje v bežnej univerzálnej banke, v ktorej je vytvorený špeciálny účtovný systém pre zmluvné sporiace záväzky a aktíva.
S uzavretou formou sa vytvára špeciálna zmluvná sporiaca organizácia - špecializovaná banka, ktorá sa zaoberá výlučne získavaním cielených vkladov a poskytovaním úverov bývalým vkladateľom.
Model zmluvného sporenia má jednu vlastnosť, vďaka ktorej je atraktívny predovšetkým pre použitie v krajinách, kde sa súkromné úverovanie len začína rozvíjať. Faktom je, že pri riešení problému nedostatku dlhodobých a lacných zdrojov financií v bankách zároveň umožňuje minimalizovať úverové riziko. Akumuláciou prostriedkov si klient takpovediac vytvára vlastnú „úverovú históriu“. Informácie o správnosti mesačného vkladu klienta môžu dobre nahradiť informácie o tom, ako splatil svoje predchádzajúce dlhy.
Okrem toho klient sporením nepriamo poskytuje informácie o svojom skutočnom (neevidovanom) príjme. Ak klient mohol dlhodobo vkladať 300 dolárov mesačne, výška jeho príjmu mu to umožnila. A skutočnosť, že oficiálne podľa dokumentov dostáva len 200 dolárov mesačne, by nemala byť prekážkou na to, aby mu poskytli pôžičku, ktorej mesačné splátky budú 300 dolárov.
Treba poznamenať, že tento model má vážne nedostatky. Po prvé, je to pre klientov veľmi nepohodlné. Klient nemôže získať hypotekárny úver vtedy, keď ho potrebuje, musí najskôr niekoľko rokov čakať a sporiť.
Po druhé, požiadavka na zabezpečenie súladu aktív a pasív z hľadiska termínov a súm vedie k tomu, že môže získať úver približne na rovnaké obdobie, počas ktorého akumuloval finančné prostriedky, a približne na sumu, ktorú naakumuloval. Ukazuje sa, že pri tomto modeli si klient môže skrátiť dobu potrebnú na nahromadenie prostriedkov na kúpu bytu o polovicu v porovnaní s tým, koľko by si musel odložiť „do zásoby“.
Dá sa povedať, že tento model je len „dvakrát výhodnejší“ ako sporenie „do pančuchy“ – najbežnejšia forma sporenia peňazí do bytu u nás.
Model je možné urobiť pohodlnejším investíciou.
Takže napríklad podľa výpočtov autora, pri rovnomernom príleve zákazníkov, ktorí v rovnakom časovom období dosiahnu rovnaké úspory, mesačné poskytovanie úverov, 2-násobok akumulovanej sumy, na obdobie 2-násobok obdobia akumulácie , vyžaduje jednorazovú investíciu vo výške 1,7-násobku výšky mesačných úverov.
Aplikácia modelu zmluvného sporenia.
Vo väčšine krajín sveta bol model zmluvného sporenia v tej či onej forme prvým modelom používaným, keď občania ešte nemali úverovú históriu a banky nemali dlhodobé záväzky. Následne, so stabilizáciou finančnej situácie v týchto krajinách, rozvojom akciového trhu, objavením sa úverovej histórie pre mnohých ľudí, sa tento model začal postupne nahrádzať pohodlnejšími modelmi, ktoré vám umožňujú získať úver bez dlhé obdobie akumulácie.
Zároveň sa zmluvné sporiteľne, ktoré už majú obrovské množstvo zákazníkov, pretransformovali na veľké retailové banky.
Výsledkom bolo, že vo vyspelých krajinách sa tento model zachoval iba vo Francúzsku - v otvorenej forme, v Nemecku a Rakúsku - v uzavretej forme. Zachrániť tieto modely a urobiť ich konkurencieschopnými bolo možné len pomocou štátnych dotácií.
Napríklad v Nemecku tento systém existuje od roku 1920. Najťažšie obdobia v živote krajiny prežil, no začiatkom 50. rokov. - v období prudkého rozvoja finančného systému sa ukázalo, že nemôže konkurovať modernejším a pohodlnejším modelom vstupujúcim na trh.
V roku 1952 bolo rozhodnuté ponechať systém a zaviesť naň štátne dotácie. Teraz každý, kto dostane pôžičku od nemeckých sporiteľní (bausparkassen), dostane spolu s pôžičkou aj štátnu „prémiu“. Štátom podporovaný model žije a financuje približne 5 % celkových hypoték Nemecka.
Treba si uvedomiť, že ide najmä o úvery na rekonštrukciu bytu a „druhé úvery“ – dodatočné úvery ľuďom, ktorí už dostali úver z inej banky a založili si v nej svoje bývanie. Zaujímavé je, že bausparkassen považujú riziko nesplatenia svojich bývalých vkladateľov za
na bezvýznamné, ktoré ich vydávajú bez toho, aby skutočne poskytovali bezpečnosť.
Otvorený systém vo Francúzsku je tiež dotovaný (dotovaná je úroková sadzba). Klient si sporí prostriedky pri sadzbe 8 % (čo zhruba zodpovedá trhovej sadzbe vkladov), z toho 4 % hradí banka a 4 % štát. Vďaka tomu je banka schopná poskytovať hypotekárne úvery so sadzbou 5,5 %, čo je výrazne nižšia úroková sadzba ako na trhu.
Možnosti využitia systému sporiacich zmlúv v Rusku.
Samozrejme, systém sporiacich zmlúv je pre dnešnú situáciu v Rusku ideálny. Môže sa aplikovať v otvorenej aj uzavretej forme. Úplná absencia konkurencie iných modelov umožňuje jeho rozvoj bez systému štátnych dotácií.
V súčasnosti je možné navýšiť dobu a výšku hypotekárneho úveru poskytnutého klientovi spojením zmluvného sporiaceho úveru s úverom poskytovaným prostredníctvom US-Ruského fondu (Delta Credit).
Ako už bolo uvedené, použitie modelu zmluvného sporenia môže výrazne znížiť úverové riziko a úplne eliminovať úroky. Je možné modifikovať aj tento model, v ktorom bude úplne odstránené aj kreditné riziko.
Na to by mal byť použitý uzavretý model, založený na využití špecializovaných sporiteľských a zmluvných organizácií a tieto organizácie by mali byť kooperatívne, t.j. patria prispievateľom. Ak sa ktorýkoľvek klient organizácie pokúsi nesplácať úver a neodsťahuje sa zo založeného domu, bude musieť riešiť nielen súd, ale aj vkladateľov, ktorí sa právom domnievajú, že oni (a nie banka) sa snažia ukradnúť peniaze.
Pri aplikácii tejto modifikácie modelu sa úloha banky redukuje na skladovanie finančných prostriedkov a na realizáciu spracovania na základe dohody so zmluvou a sporiteľňou, t.j. všetky postupy súvisiace s účtovaním, oceňovaním, pripisovaním finančných prostriedkov, poskytovaním pôžičiek, prijímaním platieb a pod.
V.M.MINTS, kandidát ekonomických vied.
Jeho podstata spočíva v oddelení funkcií primárneho úverovania a tvorby dlhodobých zdrojov jeho financovania prostredníctvom vydávania hypotekárnych záložných listov. Okrem toho hypotekárne inštitúcie druhého stupňa majú tendenciu preberať hlavné hypotekárne riziká.
Dvojstupňový model poskytovania hypotekárnych úverov na bývanie zaznamenal najväčší rozvoj v USA, Austrálii a Veľkej Británii. V rámci tejto schémy veriteľ znášal všetky hlavné riziká hypotekárneho úveru – úverové riziko, riziko predčasného splatenia a úrokové riziko – a nemohol ich efektívne riadiť z dôvodu organizačných a legislatívnych obmedzení (vrátane zákonom povoleného predčasného splatenia hypotekárneho úveru) .
Prvým veľkým krokom k vytvoreniu dvojstupňového systému hypotekárnych úverov v Spojených štátoch bolo vytvorenie 27. júna 1934 Federal Housing Administration (FHA). Hlavnými funkciami FFA sú rozvoj hypotekárneho úverovania a vytvorenie systému pre refinancovanie hypotekárnych úverov. Zákon o národnom bývaní z roku 1934 požadoval, aby FHA poskytovala vládne záruky na splácanie istiny a úrokov z hypoték vydaných v súlade s normami FHA. Hlavným typom hypotekárneho úveru, ktorý FFA praktizuje už viac ako 70 rokov, sa stal úver s pevnou úrokovou sadzbou a rovnakými splátkami. Oproti klasickému hypotekárnemu úveru mal určité výhody. Po prvé, vydáva sa na dlhšie obdobie (od 15 do 30 rokov); po druhé, anuitný (samoabsorbovateľný) úver poskytuje zníženie úverového rizika, vyskytuje sa pravidelne počas celej doby poskytovania úveru; po tretie, dlžník si ponechal možnosť predčasného splatenia úveru.
Druhým krokom k formovaniu dvojstupňového systému poskytovania hypotekárnych úverov v USA bolo v roku 1938 vytvorenie v súlade so smernicou prezidenta USA Federálnej národnej asociácie pre hypotekárne úvery. (Fanny May). Jej hlavnou úlohou bolo nakupovať hypotéky s garanciou UAF od schválených veriteľov v Spojených štátoch. Vznikol tak verejno-súkromný systém hypotekárnych úverov, založený na moci amerického štátu a finančnom a úverovom systéme, pričom primárnym veriteľom ponechal len funkcie vydávania a obsluhy (splácanie dlhu a úrokov) týchto pôžičiek. Tento dvojstupňový systém hypotekárneho úverovania prežil s malými zmenami dodnes.
v Rusku od začiatku 90. rokov 20. storočia. štátne financovanie bytovej výstavby a uvádzanie bytov do prevádzky sa výrazne znížilo. Ešte v roku 2005 bola kolaudácia bytov do roku 1987 len 60 %. Ukázalo sa, že štát nie je pripravený na rozvoj hypoték. Do konca roka 1992 ich v krajine vzniklo viac ako desiatka a do roku 1994 asi dva a pol tucta hypotekárnych bánk. V základnom štátnom dokumente Ruskej federácie „O základoch hypotéky na bývanie“ prijatom v decembri 1992 však slovo „hypotéka“ nebolo ani spomenuté. Doslova o šesť mesiacov neskôr však vláda Ruskej federácie prijala uznesenie „O štátnom cieľovom programe „Bývanie“, v ktorom sa uznalo, že jednou z dôležitých úloh pri riešení problému bývania je vytvorenie rôznych foriem finančný a úverový mechanizmus, ako je inštitút záložného práva k nehnuteľnosti, a na jeho základe hypotekárneho úveru, sekundárny hypotekárny trh, rozširujúci zoznam založených nehnuteľností. 12. augusta 1993 vzniklo združenie hypotekárnych bánk. To všetko naznačuje, že počas prvého desaťročia reforiem bol proces poskytovania hypotekárnych úverov spontánny, pomalý a exotický.
Hlavnými účastníkmi na trhu hypotekárnych úverov sú:
- a) dlžníkom, ktorí požiadali o hypotekárny úver, ktorých veriteľ označil za spoľahlivého a solventného, a na základe toho fyzické a právnické osoby, ktoré prijali hypotekárny úver;
- b) veritelia - banky a iné finančné úverové inštitúcie, ktoré poskytujú hypotekárne úvery dlžníkom na základe posúdenia ich bonity a obsluhujú poskytnuté hypotekárne úvery;
- c) podomoví predajcovia - fyzické a právnické osoby, ktoré predávajú vo svojom mene vlastné bývanie alebo bývanie vo vlastníctve iných fyzických a právnických osôb;
- d) realitné organizácie - licencovaní predajcovia bývania;
- e) poverený orgán štátnej správy - súdny ústav na štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi (štátna registračná komora);
- f) znalecké agentúry, ktoré vykonávajú nezávislé odborné ohodnotenie nebytových priestorov, ktoré sú predmetom zabezpečenia hypotékou (pri poskytovaní hypotekárneho úveru pri predaji založenej nehnuteľnosti, pri dražbách a pod.);
- g) poisťovne, ktoré poskytujú poistenie majetku (poistenie bývania založeného na hypotéke), životné poistenie a poistenie invalidity dlžníka a občianskoprávnej zodpovednosti účastníkov hypotekárneho trhu;
- h) prevádzkovatelia sekundárneho hypotekárneho trhu - právnické osoby, ktoré splácajú hypotekárne úvery od primárnych veriteľov spôsobom ustanoveným platnou legislatívou - AHML a jej zastúpenia v regiónoch, Moskovská hypotekárna agentúra;
- i) investori - právnické a fyzické osoby, ktoré nakupujú cenné papiere AHML, MIA, napríklad inštitucionálni investori - dôchodkové fondy, poisťovne atď.
Úverové štandardy boli vyvinuté agentúrou na základe analýzy a zovšeobecnenia ruských a zahraničných skúseností s hypotekárnymi úvermi a zahŕňajú mechanizmy na poskytovanie a refinancovanie hypotekárnych úverov, štandardné zmluvy, ako aj požiadavky pre všetkých účastníkov trhu.
Úverové (pôžičkové) podmienky podľa týchto štandardov:
- 1. Úver (pôžička) sa poskytuje a spláca v rubľoch.
- 2. Úver sa poskytuje na dobu 1 až 20 rokov.
- 3. Úver (pôžička) sa spláca v rovnakých mesačných splátkach.
- 4. Úrok z úveru (pôžičky) je v súčasnosti 15 % ročne v rubľoch. Predčasné splatenie úveru je povolené po 6 mesiacoch odo dňa vystavenia úveru.
- 5. Dlžníkom môže byť každá schopná fyzická osoba vo veku od 18 do 60 rokov.
- 6. Požiadavky na objekt - úver sa poskytuje na kúpu samostatného bytu v bytovom dome alebo samostatne postavenom bytovom dome.
- 7. Zabezpečenie úveru - záložné právo bytu kúpeného z úverových (požičaných) prostriedkov. Výška poskytnutého úveru by nemala presiahnuť 70 % minimálneho zhodnotenia kupovaného bývania a predajnej ceny bytu.
- 8. Požiadavky na príjem dlžníka – pre získanie hypotekárneho úveru musíte mať pravidelný zdroj príjmu. Do úvahy sa berú len zdokumentované príjmy dlžníkov.
- 9. Maximálna výška úveru. Výška úveru závisí od príjmu rodiny a vypočítava sa na základe podmienky, že mesačné splátky a splátky úrokov, ako aj poistné a iné platby v rámci transakcie nepresiahnu 35 % z celkového príjmu rodiny dlžníka. Ak sa dlžník podieľa na cene bytu viac ako 50 % z vlastných prostriedkov, mesačné splátky úveru môžu dosiahnuť až 40 % celkových príjmov dlžníka.
- 10. Poistenie. Dlžník musí na svoje náklady poistiť:
- ich život a postihnutie;
- nadobudnutý majetok.
- 11. Bývanie zakúpené za požičané prostriedky je evidované vo vlastníctve dlžníka (jeden alebo viac dlžníkov). Dlžník sa tak okamžite stáva vlastníkom bývania zakúpeného na úver.
Skutočný trh hypotekárnych úverov sa formoval v rokoch 2006-2007, keď sa začala realizácia prioritného národného projektu „Dostupné a pohodlné bývanie pre občanov Ruska“, ktorý prezident Ruskej federácie predložil v septembri 2005. Ak do roku 2004 , bolo vydaných 40 tisíc hypotekárnych úverov , následne bola stanovená úloha zvýšiť ich počet v roku 2010 na 1 mil.. V roku 2006 sa počet hypotekárnych obchodov v krajine oproti roku 2005 zvýšil 2,5-krát a dosiahol 206,1 tisíc na celkovo 260 miliardy rubľov. Za dva roky (2006-2007) sa objem hypotekárnych úverov v krajine zvýšil 11-krát - z 36 na 400 miliárd rubľov.
Na dosiahnutie cieľov poskytovania bývania obyvateľstvu je potrebné:
- výrazné zvýšenie príjmov a solventnosti väčšiny obyvateľstva;
- odstránenie monopolu výrobcov stavebných materiálov, stavebných a realitných spoločností a nižšie ceny bývania;
- odstránenie korupcie štátnych úradníkov regulujúcich vydávanie povolení na prideľovanie pozemkov, oživenie dizajnérskeho podnikania a vzdelávanie architektov;
- revízia menovej politiky štátu s cieľom stimulovať bytovú výstavbu vrátane poskytovania úverov na bytovú výstavbu a znižovania sadzieb hypotekárnych úverov;
- zníženie transakčných nákladov spojených s ohodnotením, notárskou a štátnou registráciou bývania, poistením a pod., ktoré sa pohybujú od 8 do 10 % nákladov na bývanie;
- štátny program rozvoja bytovej výstavby, zameraný na rozvoj konkurencie, zabezpečenie rovnováhy medzi ponukou a dopytom na trhu s bývaním, zvýšenie dostupnosti bývania pre obyvateľstvo a premenu výstavby na jednu z lokomotív rozvoja národného hospodárstva .
Existujú dva hlavné modely hypotekárnych úverov. Uvažujme o každom z nich samostatne. Na začiatok sa zastavme pri americkom modeli, pretože na jeho základe sa v Rusku organizujú modely hypotekárnych úverov.
Americký model hypotekárnych úverov
Prvý je dvojúrovňový, nazýva sa aj „americký model“. Vo svojom základe sa spolieha na sekundárny trh s hypotekárnymi cennými papiermi. Podstatu amerického modelu hypotekárneho úverovania možno charakterizovať takto:
1) Komerčná alebo štátna banka poskytne dlžníkovi hypotekárny úver za predpokladu, že sa zaviaže v určitej dohodnutej lehote mesačne previesť do tejto banky pevnú sumu peňazí. Tento záväzok dlžníka je zabezpečený hypotékou na nadobúdanú nehnuteľnosť.
2) Po poskytnutí úveru banka tento úver predá niektorej zo špecializovaných hypotekárnych agentúr, pričom na ňu súčasne prevedie aj zabezpečovacie záväzky. Agentúra okamžite uhradí banke prostriedky vydané dlžníkovi a na oplátku požiada o prevod prijatých mesačných platieb na úhradu dlhu (okrem zisku (marže) úverovej inštitúcie) agentúre.
3) Hypotekárne kancelárie po zakúpení určitého počtu hypotekárnych úverov od bánk ich skladajú do poolov a na základe každého vytvárajú nové cenné papiere, ktorých zdrojom platieb sú platby dlžníkov. Za tieto platby už neručí nehnuteľnosť, ale hypotekárna kancelária vystupujúca ako právnická osoba. Hypotekárne kancelárie predávajú na akciových trhoch cenné papiere kryté hypotékou, v dôsledku čoho je ich zisk, ako aj zisk bánk, maržou. 8, str. 34
Nemecký model hypotekárnych úverov
Druhým modelom hypotekárneho úverovania je jednoúrovňový „nemecký model“, ktorý je autonómnym a vyváženým hypotekárnym modelom a je založený na systéme fungovania „sporenia a pôžičiek“. Tento systém je vybudovaný podľa typu nemeckých „súkromných stavebných sporiteľní“ – Bausparkasse alebo – American Savings & Loans, alebo – francúzskej Livret Epargne Logement. Pri tomto modeli majú investori možnosť akumulovať (akumulácia prebieha na sporiteľskom účte) určitý potrebný príspevok na kúpu domu alebo bytu (môže to byť 30-50% nákladov) a následne získať hypotéku úver na chýbajúcu sumu. Zároveň všetky disponibilné peňažné prostriedky naakumulované vkladateľmi a vlastné prostriedky možno použiť len na účely vykonávania zákonnej činnosti, teda na poskytovanie hypotekárnych úverov.
Model hypotekárnych úverov v Rusku 13, s.58
Mechanizmus fungovania systému hypotekárnych úverov, ktorý je v súčasnosti platný v Rusku, možno znázorniť ako tieto fázy hypotekárneho úverovania:
1) Predbežná fáza (v tejto fáze sú klientovi vysvetlené hlavné podmienky realizácie úveru a odovzdaný zoznam dokumentov potrebných na získanie úveru);
2) Zhromažďovanie a overovanie poskytnutých informácií o klientovi a zabezpečení;
3) Odhaduje sa pravdepodobnosť splatenia úveru;
4) Fáza rozhodovania o úvere (určuje sa výška, postup splácania, termín, úroková sadzba);
5) V tomto štádiu je uzatvorená zmluva o pôžičke;
6) Úverová služba;
7) Uzavretie zmluvy o pôžičke.
Na obrázku 1 nižšie je hypotekárny model znázornený vo forme diagramu.
Obrázok 1 - Schéma modelu hypotekárneho úverovania 11, s.16
Zvážte model hypotekárnych úverov v Rusku podrobnejšie
Dlžník sa v prípravnej fáze musí oboznámiť so všetkými potrebnými informáciami o veriteľovi, podmienkach poskytnutia hypotekárneho úveru, o právach a povinnostiach, ktoré vznikajú pri uzatvorení úverového obchodu.
Ďalej, po vysvetlení podmienok pôžičky dlžníkovi, zamestnanci úverovej inštitúcie určia maximálnu možnú výšku finančných prostriedkov, ktoré môže banka poskytnúť na úver, dohodnú sa na postupoch pôžičky a postupe vyrovnania, vypracujú približný odhad nákladov dlžníka. a vyplniť žiadosť o pôžičku. Túto aplikáciu veriteľ považuje za jeden z najdôležitejších zdrojov informácií o potenciálnom klientovi.
V Rusku a vo svete platí zlaté bankové pravidlo, ktorého podstata je nasledovná: dlžník nesmie minúť viac ako 30 % svojho mesačného príjmu na mesačnú splátku úveru. Ak je tento podiel väčší (40-60%), potom sa takýto úver stáva rizikovým. Preto banka odhaduje výšku úveru, ktorý môže poskytnúť, na základe príjmu dlžníka.
V prípade kladného rozhodnutia o hypotekárnom úvere uzatvorí dlžník s bankou úverovú zmluvu na kúpu vybranej, vopred dohodnutej nehnuteľnosti na bývanie. Záložná zmluva obsahuje údaje o predmete hypotéky, jeho ocenení, podstate, ako aj údaj o výške a termíne splnenia záväzku zabezpečeného hypotékou. Treba mať na pamäti, že hypotéka domov a bytov, ktoré sú štátnym alebo obecným majetkom, nie je povolená.
Komerčné banky po uzavretí zmluvy o hypotéke zvyčajne vyžadujú od dlžníka zloženie akontácie, ktorej výška sa môže líšiť v závislosti od podmienok hypotekárneho programu. Zároveň veriteľské banky majú záujem, aby bol tento počiatočný príspevok čo najväčší, keďže čím väčší je príspevok, tým menšie riziko transakcia predstavuje.
Ďalej, ako v americkom modeli hypotekárnych úverov, záväzky dlžníkov zabezpečené záložným právom na nadobudnutú nehnuteľnosť sú vydávané vo forme hypoték, ktorých súbory sa predávajú hypotekárnym agentom, ktorí tvoria hypotekárne krytie cenných papierov krytých hypotékou. . Aj komerčné banky, ktoré spĺňajú požiadavky Ruskej banky, môžu samy vytvárať hypotekárne krytie a vydávať cenné papiere kryté hypotékou.
Porovnávacia analýza rôznych modelov hypotekárnych úverov pôsobiacich v zahraničí umožní identifikovať najprijateľnejšie prístupy pre moderné Rusko k organizovaniu systému hypotekárnych úverov.
Hlavnými modelmi systému hypotekárnych úverov na bývanie v zahraničí sú v súčasnosti: skrátený-otvorený model; rozšírený-otvorený model (americký) model vyváženej autonómie (nemecký).
Keďže pridelenie týchto modelov je podmienené, v jednej krajine môžu fungovať súčasne. Každý model organizácie systému hypotekárnych úverov obsahuje určitý súbor základných prvkov.
Za najjednoduchší systém by sa mal považovať skrátený-otvorený model hypotekárneho úverovania (obrázok 2) 12, s.16. Podstata tohto modelu je nasledovná. Banky vydávajú hypotekárne úvery zabezpečené nehnuteľnosťou vrátane nehnuteľností na bývanie a na základe výsledného súboru hypoték vydávajú vlastné cenné papiere - hypotekárne záložné listy. Predaj hypotekárnych záložných listov poskytuje bankám doplnenie „dlhých“ peňažných zdrojov na poskytovanie ďalších úverov. Dochádza teda k refinancovaniu hypotekárnych úverov, čím je zabezpečená rovnováha aktív a pasív banky z hľadiska splatnosti.
Obrázok 2 - Schéma skráteného otvoreného systému hypotekárnych úverov
Druhý z najbežnejších modelov poskytovania hypotekárnych úverov na nehnuteľnosti vo svetovej praxi - americký - predpokladá existenciu rozvinutého sekundárneho trhu hypotekárnych úverov (obrázok 3) 12, s.16.
Podstatou modelu je, že prostriedky na refinancovanie hypotekárnych úverov lákajú veritelia z akciového trhu cez sprostredkovateľov. Hlavnou vecou v tomto modeli je oddelenie subjektov veriteľa a investora.
Obrázok 3 - Schéma rozšíreného otvoreného modelu hypotekárneho úverovania
Kľúčovým rozlišovacím znakom vyváženého modelu autonómie je sporiaci a úverový princíp jeho fungovania (obrázok 4) 12, s.16. Tvorba úverových zdrojov sa uskutočňuje na úkor úspor vkladateľov, ktorí chcú v budúcnosti získať hypotekárny úver na bývanie. Podstatou nemeckého modelu hypotekárneho úverovania je vytvorenie uzavretého hypotekárneho finančného trhu. Tvorí sa okolo špecializovaných sporiteľní a hypotekárnych inštitúcií
Obrázok 4 - Schéma modelu vyváženej autonómie
Hlavné charakteristiky prezentovaných modelov sú uvedené v nasledujúcej tabuľke
Tabuľka 1 - Charakteristika rôznych modelov hypotekárnych úverov
|
Porovnané parametre |
Skrátený otvorený model |
Predĺžený otvorený model |
Model vyváženej autonómie |
|
Distribučné krajiny |
Východná Európa, Anglicko, Španielsko, Dánsko atď. |
USA a ďalších vyspelých krajín |
Nemecko, Francúzsko, Rakúsko, Španielsko, Čile, Thajsko, Česká republika atď. |
|
Princíp fungovania |
Trh (závisí od celkového stavu finančného a úverového trhu v krajine) |
Sporenie a pôžička (samostatný model) |
|
|
Zdroje príťažlivosti úverových zdrojov |
Vlastné a požičané prostriedky bánk |
Cenné papiere kryté hypotékou obchodované na sekundárnom trhu, ako aj vlastné a vypožičané zdroje bánk |
Stavebné sporenie a bytové zmluvné sporenie budúcich dlžníkov, ako aj vlastné a požičané prostriedky bánk |
|
Hlavní veritelia |
Univerzálne a hypotekárne banky |
Hypotéky a sporiteľne |
Hypotekárne banky, špecializované sporiteľne (sporiteľne a stavebné sporiteľne) |
|
Formát štátnej podpory |
Neurčené |
Refinancovanie úverov v čase krízy |
Dotácie na stavebné sporenie |
Jednoduchosť organizácie fungovania skráteného-otvoreného modelu určuje jeho široké rozšírenie vo svete, najmä v rozvojových krajinách. Nedostatky modelu (závislosť od trhovej úrovne úrokovej sadzby, absencia prísnych noriem, obmedzený počet priťahovaných úverových zdrojov) však bránia jeho rozvoju v Rusku.
Od druhej polovice 90-tych rokov sa v Rusku uskutočňujú pokusy o rozvoj amerického modelu hypotekárneho úverovania ako národného hypotekárneho modelu. Z viacerých dôvodov (výhoda cudzích zdrojov financovania, nedostatočná štátna podpora) sa však dvojúrovňový model prakticky prestal rozvíjať a teraz ustúpil kontinentálnemu jednostupňovému modelu, ktorý sa ukázal byť stabilnejší počas krízy vďaka niekoľkým výhodám: úplná nezávislosť od finančného trhu; znížené úverové riziko; dostupnosť úverov pre významnú časť populácie
Vo fungovaní systému hypotekárnych úverov v Rusku existujú vážne prekážky: neexistuje žiadny právny rámec pre fungovanie stavebných a sporiteľní; pretrváva masová nedôvera obyvateľstva k finančným inštitúciám, v podmienkach vysokej inflácie a rastúcich cien dochádza k znehodnocovaniu úspor, preto sa kúpa bytu týmto modelom odkladá na stále neskoršie termíny2, s.16.
Po porovnaní pozitívnych a negatívnych vlastností každého z modelov sme teda analyzovali možnosti ich použitia v Rusku. Bolo by racionálne riadiť sa všeobecnými zásadami budovania systému hromadných „trhových“ hypoték, berúc do úvahy národné charakteristiky Ruska. Zároveň je potrebné začať s posilňovaním inštitútov dôvery v systém bytovej výstavby (zvýšenie zodpovednosti developerov, garantovanie práv akcionárov, dodržiavanie termínov kolaudácie, maximálne fixovanie cien a ďalšie aspekty ), vypracovanie mechanizmov sociálnych hypoték a zvýšenie úrovne štátnych záruk a až potom - vytvorenie (aktivácia) nezávislých úverových a finančných hypotekárnych inštitúcií.
Hypotekárny trh na celom svete funguje v dvoch smeroch: poskytovanie úverov a ich refinancovanie. Jedinečnosť tohto trhu spočíva v tom, že je prepojením dvoch obrovských ekonomicky dôležitých segmentov: trhu nehnuteľností a finančného trhu. Dnes vo svetovej praxi existuje veľa nástrojov na poskytovanie hypotekárnych úverov, ako aj niekoľko mechanizmov, ktorými úverové inštitúcie refinancujú emitované prostriedky, napríklad: vydávanie cenných papierov krytých hypotékou, vytváranie hypotekárnych podielových fondov alebo ich analógov, opätovný predaj balíkov hypoték.
Systém hypotekárneho úverovania znamená vytvorenie vhodných inštitúcií a dobre zabehnutých mechanizmov, ktoré by zabezpečili možnosť efektívneho poskytovania hypotekárnych úverov.
Na vytvorenie dobre koordinovaného a efektívne fungujúceho systému poskytovania hypotekárnych úverov je v prvom rade potrebné mať fungujúci systém hypotekárnych úverových inštitúcií, vrátane bánk a iných hypotekárnych úverových inštitúcií, ktoré priamo vykonávajú hypotekárne operácie. Efektívnosť fungovania tohto systému do značnej miery závisí od úrovne rozvoja infraštruktúry, vrátane systému evidencie obratu nehnuteľností, profesionálneho systému oceňovania nehnuteľností, poisťovní, ako aj inštitúcií, ktoré organizujú aktivity na sekundárnom trhu hypotekárnych úverov, resp. niektoré ďalšie prvky.
Stanovením úlohy vytvorenia uceleného trhového systému hypotekárneho úverovania, zameraného predovšetkým na využívanie efektívnych štandardných finančných mechanizmov, je potrebné brať do úvahy možnosti využitia schém financovania bývania zameraných na využitie miestnych zdrojov a reflektujúcich špecifiká jednotlivých regiónov. . V prechodných podmienkach formovania a vytvárania systému hypotekárnych úverov môžu takéto schémy pomôcť vyriešiť problém bývania určitej časti obyvateľstva, hoci vzhľadom na obmedzené miestne zdroje, ich zameranie na regionálne črty je rozsah ich implementácie obmedzené 19, s.55.
Hlavným cieľom je vytvoriť fungujúci systém poskytovania dostupného bývania pre ruských občanov s priemernými príjmami, založený na trhových princípoch pre získanie bývania na trhu s bývaním bez monopolu na úkor vlastných prostriedkov občanov a dlhodobých hypotekárnych úverov.
Hypotekárne vzťahy majú obrovský potenciál, ktorý nie je v bytovom sektore plne realizovaný, hoci práve tieto vzťahy sú efektívnym nástrojom, ktorý vám umožňuje riešiť množstvo naliehavých problémov:
1) zabezpečiť dlhodobú a silnú integráciu trhu s nehnuteľnosťami a finančného trhu;
2) zabezpečiť šetriaci režim pri získavaní bývania občanmi;
3) zvýšiť investičnú aktivitu v investičnej výstavbe.
V závislosti od nákladov na bývanie, zdrojov financií, solventnosti a kategórie (vrátane práv na dávky) občanov, ktorí chcú zlepšiť svoje životné podmienky, existuje niekoľko stratégií bývania:
stratégia určená na poskytovanie vládnych dotácií a pomoci podnikom;
zmiešaná stratégia založená na využívaní štátnych dotácií a vlastných prostriedkov občanov;
trhová stratégia zameraná najmä na vlastné prostriedky občanov.
Činnosť subjektov hypotekárneho trhu, predovšetkým občanov-dlžníkov a úverových bánk, najmä pri tvorbe a budovaní systému hypotekárneho úverovania, je prakticky nemožná bez špeciálnych opatrení na podporu obce.
Územie ako celok profituje zo zavedenia administratívnych základov systému hypotekárnych úverov. Mestské úrady stimulujú proces bytovej výstavby, a tým aj rast daňových príjmov, no zároveň minimalizujú ich riziká tým, že dostanú, ak občan nesplní podmienky na poskytnutie úveru pre potreby mesta, buď nový byt, resp. byt na opätovné bývanie.
V súčasnosti sú úvery, ktoré ponúkajú banky na kúpu bývania, dostupné pre obmedzený okruh ľudí. Vytvorenie systému hypotekárnych úverov so zabudovanými právnymi a ekonomickými mechanizmami na obmedzenie rizík a mobilizáciu finančných zdrojov môže výrazne znížiť náklady na hypotekárne úvery a premeniť ich na účinný prostriedok riešenia problému bývania pre ruských občanov.
Rozvoj hypotekárnych úverov obyvateľstvu ako integrálneho systému na jednej strane a ako integrálnej súčasti trhového hospodárstva na strane druhej by mal byť založený na týchto základných princípoch:
1) Pri vytváraní systému hypotekárnych úverov v Rusku je potrebné vziať do úvahy existujúce medzinárodné skúsenosti. Zároveň by sa malo vychádzať z ruských makroekonomických podmienok a legislatívneho rámca, berúc do úvahy skutočnosť, že obyvateľstvo Ruska je stále obozretné zo situácie dlhodobej závislosti od veriteľskej banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov.
2) Jednou z kľúčových požiadaviek je zabezpečiť dostupnosť hypotekárnych úverov pre skupiny obyvateľstva nielen s vysokými, ale aj priemernými príjmami. Systém by mal mať zároveň trhový, nie dotovaný charakter, byť úplne transparentný a zrozumiteľný pre všetkých účastníkov procesu poskytovania hypotekárnych úverov.
3) Predpokladom je neustály rozvoj systému, spoliehanie sa na efektívne využívanie prilákaných finančných zdrojov občanov, komerčných veriteľských bánk, investorov a nie na financovanie zo štátneho rozpočtu.
4) Systém hypotekárnych úverov by mal byť reprodukovateľný v ktoromkoľvek regióne krajiny. Tempo a rozsah zavádzania hypoték v určitých regiónoch nie sú determinované ani tak subjektívnymi faktormi prítomnosti či absencie politickej vôle vedenia kraja, ale objektívnou ekonomickou situáciou, dostupnosťou solventného dopytu po bývaní, resp. jeho zásobovanie.
5) Špeciálnou požiadavkou je multivariantnosť, otvorenosť systému.
6) Mimoriadne dôležitým aspektom štátnej politiky zameranej na rozvoj hypotekárneho úverovania je vytváranie makroekonomických podmienok a inštitucionálneho prostredia, ktoré prispievajú k zvyšovaniu dostupnosti hypotekárnych úverov pre dlžníkov. Ide o súbor opatrení na kontrolu úrovne inflácie, dynamiky výmenného kurzu rubľa, na zníženie úrokových sadzieb, reštrukturalizáciu bankového systému a rozvoj regulačného a legislatívneho rámca.
7) Riešenie bytovej problematiky a koordinácia činnosti všetkých subjektov trhu s bývaním do značnej miery závisí od činnosti výkonných orgánov na všetkých úrovniach. V tomto smere rastie úloha regionálnych a miestnych orgánov vo fáze vytvárania systému hypotekárnych úverov. 20, str. 118
Formovanie a progresívny rozvoj systému dlhodobého hypotekárneho úverovania brzdí množstvo problémov: nedokonalosť legislatívy; neefektívnosť systému registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi v inštitúciách spravodlivosti; nedostatočný rozvoj oceňovania a poisťovníctva; nedostatok špecializovaných hypotekárnych bánk; vysoké náklady na úverové zdroje komerčných bánk; nedostatok sekundárneho trhu s hypotékami (hypotekárne úvery); vysoké sadzby refinancovania; nedostatok účinných mechanizmov na obmedzenie rizík bánk a krytia štátnymi orgánmi; vysoké náklady na pôžičky pre dlžníka; nízke príjmy väčšiny obyvateľstva v porovnaní s nákladmi na bývanie; nedostatok rozpočtových prostriedkov na poskytovanie dotácií na bývanie sociálne slabším občanom, čím by sa znížilo úverové zaťaženie pri kúpe bývania; nedokonalosť zdaňovania, nedostatočný počet stimulov pre občanov investovať do bývania.
Odborníci ponúkajú tieto hlavné pokyny na riešenie týchto problémov:
1) Zlepšenie legislatívneho a regulačného rámca, ktorý zabezpečuje plnenie povinností pri poskytovaní hypotekárnych úverov, predovšetkým v zmysle vytvorenia jasného postupu pri exekúcii hypotéky a vysťahovaní neplatiča úveru zo založeného bývania;
2) Vytvorenie a implementácia univerzálneho mechanizmu na zabezpečenie prílevu dlhodobých finančných zdrojov;
3) Daňové stimuly pre občanov – prijímateľov hypotekárnych úverov na jednej strane a komerčné banky – poskytovateľov hypotekárnych úverov a investorov zabezpečujúcich refinancovanie komerčných bánk – poskytovateľov úverov na strane druhej;
4) vytváranie rovnakých podmienok pre voľnú súťaž medzi subjektmi hypotekárneho trhu;
5) Vytvorenie mechanizmov sociálnej ochrany dlžníka v prípade nezákonného konania veriteľských bánk, ako aj jeho sociálnej adaptácie počas konania o vysťahovaní z dôvodu nemožnosti splatenia predtým prijatého hypotekárneho úveru;
6) objasnenie regulačného rámca, ktorým sa riadia činnosti úverových inštitúcií pri poskytovaní a obsluhe dlhodobých hypotekárnych úverov, ako aj pri ich refinancovaní;
7) Vytvorenie regulačného a legislatívneho rámca pre využívanie nových finančných nástrojov (cenných papierov) s cieľom prilákať dlhodobé zdroje v tejto oblasti.
Okrem toho je potrebné zabezpečiť množstvo špeciálnych výhod na bývanie pre banky zaoberajúce sa hypotekárnymi aktivitami. Dostatočne účinným opatrením by mohlo byť zavedenie postupu, v ktorom by banky, ktoré zriaďujú vklady na bývanie a poskytujú hypotekárne úvery, mali možnosť znížiť zdaniteľný zisk o sumu poskytnutých dlhodobých úverov na bývanie alebo sú oslobodené od dane zo zisku získaného z hypotéky. pôžičky. Okrem toho je podľa odborníkov potrebné uvoľniť z rezervy alebo znížiť normy povinných rezerv uložených bankou v Centrálnej banke Ruskej federácie za prostriedky prijaté na vklady na bývanie. 16, str.71
Prilákanie externých zdrojov na poskytovanie hypotekárnych úverov je obmedzené vysokou mierou rizika. Za týchto podmienok by mal štát všemožne prispievať k získavaniu prostriedkov na obnovu a tvorbu investičného majetku. V praxi dochádza k reverzným procesom. Trh štátnych cenných papierov pohlcuje finančné zdroje a neúmerne ich predražuje, dane zbytočne zvyšujú hodnotu investície.
Veríme, že konkrétnu podporu zo strany štátnych orgánov vo vzťahu k systému hypotekárneho úverovania je možné vyjadriť v týchto formách:
1) Dať systému hypotekárnych úverov na bývanie štatút komunálneho;
2) prednostné pridelenie stavebných pozemkov (bez akýchkoľvek dodatočných podmienok) na implementáciu systému;
3) odstránenie alebo výrazné zníženie finančného zaťaženia účastníkov systému znížením nákladov na infraštruktúru a iných výhod;
4) Pridelenie bezodplatných dotácií z federálneho, mestského alebo miestneho rozpočtu na výstavbu alebo kúpu bývania;
5) poskytovanie zvýhodnených podmienok poskytovania úverov občanom;
6) Prijatie kolateralizovaných úverových predpisov (na miestnej úrovni), v ktorých samospráva vystupuje ako garant za úvery na realizáciu projektov s vysokým dosahom, ak tieto projekty spĺňajú prioritné oblasti mestského rozvoja, a dlžník - tzv. stanovené kritériá;
7) vydávanie mestských cenných papierov, ktoré spolu so zabezpečením prílevu financií do rozvojových programov možno založiť na zabezpečenie úverov prilákaných investormi na realizáciu projektov potrebných pre mesto;
8) Vydávanie viazaných úverov zabezpečených pozemkom a nehnuteľnosťou.
V súčasných podmienkach, keď sa prijímajú opatrenia na stabilizáciu ekonomiky a reformu úverového a finančného sektora, sa formovanie systému hypotekárneho úverovania stáva jednou z priorít štátnej politiky. Nie náhodou vláda Ruskej federácie schválila Koncepciu rozvoja systému poskytovania hypotekárnych úverov na bývanie. Je zameraný na vytvorenie systému efektívneho a rozsiahleho dlhodobého hypotekárneho úverovania obyvateľstva. Koncepcia ako hlavnú úlohu štátu predkladá vytvorenie legislatívneho a regulačného rámca pre proces poskytovania hypotekárnych úverov s cieľom znížiť finančné riziká a zvýšiť dostupnosť bývania. Spolu s Koncepciou bol uznesením vlády Ruskej federácie schválený Plán prípravy návrhov regulačných právnych aktov, ktoré zabezpečujú rozvoj systému hypotekárnych úverov v Ruskej federácii. Je zrejmé, že súčasný právny rámec nie je dostatočne úplný, má vnútorné rozpory, čo bráni najmä bankám efektívne sa podieľať na poskytovaní hypotekárnych úverov. Prijatá vyhláška umožňuje odstrániť mnohé prekážky rozvoja hypoték.
Svetová prax vyvinula niekoľko druhov hypotekárnych úverových systémov, ktoré sa bežne označujú ako modely. Modely hypotekárnych úverov (modely hypoték) sa navzájom líšia najmä v týchto smeroch:
- tesnosť vzťahu medzi systémom poskytovania hypotekárnych úverov a finančným trhom;
- rozsah a nástroje na prilákanie finančných zdrojov;
- dostupnosť predpokladov na získanie úveru.
V závislosti od toho, ako sú tieto problémy vyriešené, možno rozlíšiť dva hlavné modely hypoték: otvorené a uzavreté.
OTVORENÉ (anglicko-americká) Model hypotéka je zaradená do systému finančného trhu krajiny ako celku.
ZATVORENÉ (nemčina) Model znamená relatívnu autonómiu hypotekárnych úverov od finančného trhu.
Otvorený model možno rozdeliť na jednoúrovňový (anglický, kontinentálny) a dvojúrovňový (americký).
Otvorený model hypotekárneho úverovania predpokladá, že prostriedky použité na poskytovanie hypotekárnych úverov sú získavané z otvoreného finančného trhu, ktorý umožňuje vstup do súťaže o investičné zdroje.
Uzavretý model je založený na skutočnosti, že zdrojom úverových zdrojov sú úspory osôb vystupujúcich ako dlžníci.
Uzavreté a otvorené modely hypoték sa líšia aj v druhom kritériu - povahe podmienok, ktoré sa kladú potenciálnemu dlžníkovi pri rozhodovaní, či mu poskytnúť hypotekárny úver.
V uzavretom modeli sú týmito podmienkami účasť potenciálneho dlžníka v predbežnom (kumulatívnom) štádiu a nahromadenie určitej sumy na získanie hypotekárneho úveru.
Skúsenosti zo zahraničia
Najvýraznejším príkladom uzavretého modelu hypotéky je nemecký „systém stavebného sporenia“.
Jeho hlavné vlastnosti sú nasledovné:
- 1) prijatiu úveru predchádza fáza akumulácie finančných prostriedkov v špecializovaných inštitúciách ("stavebné fondy") - približne 40% nákladov na budúce bývanie. V štádiu akumulácie sú investované prostriedky úročené nižším úrokom ako bežné vklady;
- 2) po ukončení akumulačnej etapy (obdobie 5 až 10 rokov) je možné: a) získať štátny príspevok vo výške približne 10 % nákladov na bývanie; b) získanie úveru na zaplatenie chýbajúcej časti nákladov na bývanie so zníženým úrokom v porovnaní s trhovými sadzbami.
Uzavretý model hypotekárneho úverovania zabezpečuje jeho relatívnu nezávislosť od stavu finančného trhu (výkyvy úrokových sadzieb na ňom nemajú priamy vplyv na úverové podmienky). To však výrazne znižuje zdrojovú základňu pre hypotekárne úvery, čo ovplyvňuje rozsah poskytovania hypotekárnych úverov. Okrem toho za určitých okolností, napríklad pri prudkom a výraznom zvýšení sadzieb vkladov v komerčných bankách, nie je možné vylúčiť výber niektorých vkladateľov zo stavebných fondov, čo môže viesť ku kríze v systéme.
Graficky možno schematický diagram systému stavebného sporenia znázorniť tak, ako je znázornené na obr. 11.2.
Ryža. 11.2.
Systém stavebného sporenia má výraznú sociálnu orientáciu. Po prvé stimuluje úspory obyvateľstva a po druhé je určený predovšetkým mladým ľuďom, ktorí majú možnosť na určitý čas akumulovať prostriedky na riešenie bytového problému.
Otvorený model hypotekárneho úverovania je integrovaný do celkového systému finančného trhu, čo na jednej strane prispieva k rozšíreniu poskytovania úverov, no na druhej strane výrazne podmieňuje možnosti poskytovania hypotekárnych úverov od stavu finančný trh ako celok.
Pri tomto modeli nie je pre dlžníka žiadna lehota na akumuláciu finančných prostriedkov. Namiesto toho sa zavádza požiadavka na počiatočné počiatočné platby dlžníka na kúpu bývania vo výške až 20 – 30 % z ceny nadobudnutého majetku a vykonáva sa dôkladnejšia kontrola dlžníka a zabezpečenia. Úrokové sadzby hypoték sa v rámci tohto modelu stanovujú v závislosti od stavu finančného trhu ako celku a vlastností nehnuteľnosti ako prostriedku na zabezpečenie úveru. Tie sú, samozrejme, vyššie ako v systéme stavebného sporenia.
Graficky je schematický diagram otvoreného modelu hypotekárneho úverovania znázornený na obr. 11.3.
Ryža. 11.3.
Pokiaľ ide o odrody otvoreného modelu, rozdiely medzi nimi sú nasledovné.
jediná úroveň (angličtina, kontinentálna) Model predpokladá, že zdroje zdrojov na poskytovanie hypotekárnych úverov sú tvorené na úrovni hypotekárnej banky, ktorá pre ňu získava prostriedky obvyklými mechanizmami - prostriedky na svojich účtoch, medzibankové úvery a pod. V tomto systéme existuje len primárna hypotéka. trhu. Vzťahy ohľadom hypotekárneho úveru v tomto prípade existujú len medzi dvoma subjektmi: hypotekárna banka - dlžník (jednoúrovňový model).
Dvojúrovňový (rozšírené, americké) Model stanovuje, že primárny trh s hypotékami je doplnený o sekundárny trh, na ktorom sú v obehu derivátové cenné papiere vydané hypotekárnymi sprostredkovateľmi, ktorí kupujú prvé hypotéky od hypotekárnych bánk. V tomto variante vznikajú vzťahy týkajúce sa poskytnutých hypotekárnych úverov: 1) medzi hypotekárnou bankou a dlžníkom; 2) medzi hypotekárnou bankou a hypotekárnym sprostredkovateľom.
Technológia poskytovania hypotekárnych úverov v Spojených štátoch zahŕňa prítomnosť dvoch dokumentov:
- 1) zmluva o pôžičke (opravuje problémy súvisiace s dlhom: výška úveru, postup platieb, sadzba);
- 2) hypotekárne zmluvy (ustanovuje podmienky záložného práva k nehnuteľnosti, práva a povinnosti zmluvných strán), ktorý nevyhnutne obsahuje označenie hlavného záväzku.
Toto oddelenie umožňuje banke predať úver, t.j. poskytuje možnosť sekundárneho obehu hypotéky, jódu, ktorý môže byť emitovaný inými cennými papiermi, ako sú dlhopisy.
Toto je presne hlavný rozdiel medzi americkým systémom hypotekárnych úverov: prerušenie priameho spojenia medzi individuálnym investorom a individuálnym dlžníkom, čo umožňuje prilákať značné prostriedky na hypotekárne úvery, vrátane malých a stredných investorov, a spoľahlivé zabezpečenie, ktorým je nehnuteľnosť. Dôležitou podmienkou rozvoja systému poskytovania úverov je zároveň vysoká úroveň štandardizácie poskytovaných hypotekárnych úverov s cieľom ich spájania do poolov, ktoré je možné ponúknuť potenciálnym kupcom.
Celý proces hypotekárneho úverovania v americkom modeli možno rozdeliť do troch hlavných etáp: iniciácia, sprostredkovanie, investícia (obr. 11.4).
Zasvätenie - postup pri poskytovaní primárneho hypotekárneho úveru hypotekárnou bankou (primárnym veriteľom), ktorý zahŕňa kontrolu samotnej nehnuteľnosti, ktorá je založená, a dlžníka, jeho schopnosti plniť záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy.
Sprostredkovanie - proces získavania súborov jednotlivých hypotekárnych úverov od hypotekárnych, sporiteľní a komerčných bánk hypotekárnymi sprostredkovateľmi (sekundárny veriteľ) a ich transformácia na cenné papiere ponúkané na predaj investorom na burze.
Investície - proces získavania a akumulácie cenných papierov vydaných sprostredkovateľmi fyzickými a právnickými osobami s cieľom získať z nich príjem.
Ryža. 11.4.
Dvojúrovňový model hypotekárnych úverov zahŕňa vytvorenie samostatného rozsiahleho segmentu akciového trhu - trhu cenných papierov krytých nehnuteľnosťami, čo umožňuje výrazne rozšíriť rozsah poskytovania hypotekárnych úverov.
Skúsenosti zo zahraničia
Rozsah hypotekárnych úverov a modely, ktoré sa v ňom používajú, závisia od dvoch faktorov: od rozsahu trhov s nehnuteľnosťami a od rozsahu a špecifík národných finančných trhov. Rozšírenie dvojstupňového modelu hypotekárneho úverovania v Spojených štátoch je teda spôsobené tým, že v krajine tradične dominuje súkromné vlastníctvo bývania a základom finančného systému je na rozdiel od európskeho sektora akcií. krajín, kde dominuje bankový systém. Zároveň v USA predstavuje podiel cenných papierov krytých hypotékou približne 25 % z celého trhu s dlhovými cennými papiermi.
Obrovský rozsah hypotekárneho trhu, jeho vysoký podiel na akciovom trhu má, samozrejme, aj háčik. Hypotekárna kríza, ktorá vznikla v Spojených štátoch v rokoch 2007 – 2008, sa stala faktorom, ktorý nielen otriasol americkým finančným systémom, ale mal negatívny dopad aj na stav svetových financií ako celku a ovplyvnil aj ruský finančný trh (možnosti prilákať investičné zdroje na svetových trhoch, vrátane hypoték).
Bezprostrednou príčinou krízy bolo výrazné zníženie nárokov na dlžníkov, čo bolo zase výsledkom dlhodobého a stabilného rastu trhu s bývaním. Vysoký rast trhu sprevádzaný rastom cien viedol k zvýšeniu dopytu po hypotekárnych úveroch zo strany dlžníkov, ktorí začali považovať hypotekárne úvery za zdroj modernizácie a rozšírenia bývania, v rámci ktorého bolo možné získať novú hypotéku. úver. Na druhej strane pre banky poskytujúce úvery rast cien akoby vytváral dodatočné záruky na splatenie úveru v dôsledku rastu hodnoty kolaterálu, čo ich motivovalo znižovať požiadavky na dlžníkov v rastúcej ekonomike.
Podľa článku 1 ods. 1 federálneho zákona zo 16. júla 1998 N 102-FZ „O hypotéke (zálohovanie nehnuteľností)“ (zákon), na základe zmluvy o záložnom práve k nehnuteľnosti (zástavnej zmluvy) je jedna strana záložný veriteľ, ktorý je veriteľom zo záväzku zabezpečeného záložným právom, má právo na uspokojenie svojich peňažných pohľadávok voči dlžníkovi z tohto záväzku z hodnoty založenej nehnuteľnosti druhej strany - záložcu, a to predovšetkým pred ostatnými veriteľmi hypotekárneho úveru, s výnimkami stanovenými federálnym zákonom.
Poskytovanie hypotekárnych úverov je v zahraničnej praxi všeobecne známe. Globálne modely hypotekárnych úverov sú hlavne dva:
- jednostupňový model hypotekárnych úverov (pozri článok „Svetové modely hypotekárnych úverov: Jednoúrovňový model“);
- dvojstupňový model hypotekárneho úverovania.
V dvojstupňovom modeli hypotekárneho úverovania banka vydá hypotéku dlžníkovi zabezpečenú hypotékou na nehnuteľnosť.
Banka potom spravidla predáva právo na uplatnenie hypotekárneho úveru štátnej hypotekárnej agentúre - hypotekárne financovanie pochádza najmä z rozvinutého sekundárneho trhu cenných papierov.
Hlavnými nákupcami emitovaných dlhopisov sú najmä dôchodkové fondy, investičné fondy, poisťovne a pod.
V rámci dvojstupňového modelu refinancovania teda banky predávajú hypotéky špeciálnym organizáciám, ktoré ich využívajú ako krytie na vydávanie cenných papierov krytých hypotékou, a získané peniaze opäť používajú na nákup hypoték od bánk.
- Je mogij a hypotéka to isté?
Zároveň samotný majetok nadobudnutý na úver, ktorého formálnym vlastníkom je pred likvidáciou (splnením) úverového záväzku veriteľom, slúži ako zabezpečenie splnenia peňažných záväzkov dlžníka.
Podstatou mogija je formálny prevod vlastníckeho práva k založenej nehnuteľnosti zo strany záložcu v prospech veriteľa-záložcu na dobu do zániku záložného práva. V tomto prípade dochádza k dočasnému rozdeleniu vlastníckeho práva k predmetu záložného práva: práva držby a užívania do zániku hlavného záväzku spravidla zostávajú záložcovi a dispozičné právo, formálne „titulného“ vlastníckeho práva, prechádza na záložného veriteľa.
Výhodou mogij oproti hypotéke je, že v prípade nesplnenia záväzku nevzniká problém s uplatnením záložného práva veriteľa, keďže sa stal formálnym vlastníkom založenej nehnuteľnosti už okamihom uzavretia zmluvy o mogij. nadobudol platnosť.
Hoci sa hypotéka zvyčajne prekladá do ruštiny ako „hypotéka“, takýto preklad je podmienený, pretože mogij je trochu iný ako hypotéka. Podľa schémy mogija jedna strana – dlžník – prevádza na druhú stranu – veriteľa – právo na určitý majetok, aby si zabezpečil splnenie svojho záväzku.
- Aplikácia dvojvrstvového modelu v Rusku
V Rusku neboli pokusy vybudovať hypotekárny trh podľa najefektívnejších systémov úspešné. V Rusku je vhodné podporovať vývoj jednoduchšieho modelu hypotekárnych úverov na bývanie, ktorý je preň najvhodnejší.
Dvojúrovňová schéma organizácie trhu by mala byť založená na štátnych zárukách; Z rozpočtových prostriedkov bola vytvorená JSC „Agentúra pre hypotekárne úvery na bývanie“ (AHML), ktorá vyvíja a implementuje dvojstupňový systém hypotekárnych úverov (vyhláška vlády Ruskej federácie č. 462 z 8. septembra 2004 o poskytovaní hypotekárnych úverov na bývanie ).
Banka vydá dlžníkovi hypotekárny úver, dlh je splatený od banky AHML a dlžník ním splatí úver. AHML nakupuje hypotéky len od bánk, ktoré vydávajú hypotéky podľa štandardov AHML. AHML zabezpečuje vydávanie a splácanie pôžičiek iba v rubľoch so sadzbou 15 % ročne. Zároveň by minimálna doba úveru mala byť od 1 roka do 20 rokov a počiatočná jednorazová splátka by mala byť aspoň 30 % z ceny kupovanej nehnuteľnosti ku dňu hodnotenia. Sadzba je veľmi nízka, ale doteraz nebolo možné úplne realizovať samotnú myšlienku vytvorenia AHML.
Zavedenie dvojstupňového systému hypotekárnych úverov v Rusku bude čeliť niekoľkým zásadným problémom, napríklad:
- nedostatok rozvinutého trhu s cennými papiermi;
- nelikvidita hypotekárnych záväzkov na sekundárnom trhu;
- poskytovanie dlhodobých lacných úverových zdrojov bankám.
- trh s nehnuteľnosťami, ktorý má vlastnosti potrebné na účasť na hypotekárnych úveroch;
- primárny trh hypotekárnych úverov, ktorý zahŕňa súhrn činností veriteľov a dlžníkov, ktorí medzi sebou uzatvárajú príslušné záväzky, v rámci ktorých poskytuje dlžník (záložca) a veriteľ (záložca) prijíma nehnuteľnosť ako záložné právo ako prostriedok exekúcie;
- sekundárny trh hypotekárnych úverov, ktorý zabezpečuje prevod práv k hypotékam a hypotekárnym úverom (predaj už vystavených hypotekárnych úverov), ako aj reinvestície vydaných hypotekárnych úverov. Sekundárny trh je spojnicou medzi poskytovateľmi úverov na primárnom hypotekárnom trhu a investormi na trhu hypotekárnych cenných papierov, zabezpečuje akumuláciu finančných prostriedkov investorov a usmerňuje finančné toky (prostredníctvom vydávania dlhopisov a ich umiestňovania na burze) do hypotekárnych úverov.
