Čas čítania: 4 minúty

Hromadné ocenenie pozemkov je založené na princípe klasifikácie a rozdelenia parciel do skupín a zón. Sídla sú rozdelené do katastrálnych štvrtí. Hlavné rozdiely medzi pozemkami v nich sú výmera, kategória využitia a špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty pozemku v roku 2020. Ak sú prvé 2 hodnoty známe majiteľom, potom tretia často vyvoláva otázky. Pri stanovovaní COP je však mimoriadne dôležitý špecifický ukazovateľ.

Použitie špecifického ukazovateľa

Katastrálne ocenenie sa vykonáva pre všetkých, s výnimkou, v súlade so zákonom Ruskej federácie zo dňa 25.08.1999 č. 945 „O katastrálnom oceňovaní“ a nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 4.8.2000 č. 316 „O schválení pravidiel vykonávania štátneho oceňovania katastra“.

Účelom stanovenia ceny každého pozemku je vytvorenie jednotného základu pre zdanenie.

Toto hodnotenie má štatút štátneho hodnotenia, preto ho majú vykonávať špeciálne vytvorené rozpočtové inštitúcie. Ich činnosť je založená na princípoch hromadného hodnotenia a využívania špecifického ukazovateľa. Táto metóda umožňuje zoskupiť všetky krajiny Ruskej federácie podľa princípu podobnosti.

Cena pozemkov sa vypočítava na základe cenových faktorov špecifických pre konkrétnu skupinu. To môže byť:

• poľnohospodárska pôda;
• miesta pre rozvoj infraštruktúry;
• alebo verejné a obchodné prídely;

Každá z uvedených lokalít má svoj vlastný súbor cenových faktorov. Zvyčajne sa zohľadňuje sociálno-ekonomický rozvoj regiónu, kvalita pôdy a dostupnosť budov. Preto sa v rôznych katastrálnych územiach môže konkrétna katastrálna hodnota pozemku - cena za 1 m2 - líšiť.

Na vyhodnotenie každej skupiny nehnuteľností je vyvinutý špecifický model, podľa ktorého sa výpočet vykonáva. V závislosti od charakteristík lokalít zahŕňa faktory, ktoré najviac ovplyvňujú ich hodnotu, napríklad umiestnenie objektu a jeho účel.

Výpočet špecifickým ukazovateľom (SSI) sa používa v prípadoch, keď je regresné, typické alebo individuálne modelovanie nevhodné.

Viac podrobností o metódach určovania nákladov je popísaných v článku.

Ako sa počíta špecifický ukazovateľ

Trh s pôdou v Rusku nie je vo svojom zložení homogénny. Všetky stránky sú rozdelené do kategórií, ktorých príslušnosť výrazne ovplyvňuje náklady.

Najdrahšie pozemky sú pozemky osád. Je to spôsobené tým, že takéto lokality majú veľký rozsah zamýšľaného použitia, čo sa odráža v klasifikátore schválenom nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie zo dňa 1. septembra 2014 č. 540.

Pri zoskupovaní pozemkov na určenie hodnoty FPC je dôležité povolené využitie.

Po rozdelení na typy povoleného použitia odhadca určí hlavné cenové faktory. Ak hovoríme o pozemkoch osád, náklady sa zvyšujú v dôsledku:

• atraktívna krajina a tvar lokality;
• umiestnenie v blízkosti vodných plôch, lesov;
• vzdialenosť od diaľnic;
• nízka hladina hluku;
• homogénne sociálne prostredie;
• budúcu ziskovosť.

Medzi faktory, ktoré znižujú náklady, patrí malá plocha pozemku, členitý neštandardný tvar, poloha v blízkosti priemyselných závodov a skládok a nevyhovujúce prístupové cesty.

V ďalšej fáze sa vyberie štandard - sekcia s najvýraznejšími charakteristikami, vytvorí sa skupina podobných objektov. Pre každú z nich špecialista zhromažďuje a analyzuje informácie o transakciách a vytvára vzorec na výpočet UPKS. Potom vypočíta špecifický ukazovateľ na 1 m2 referenčnej plochy.

Kde môžem použiť špecifický ukazovateľ

Prijatú CPC za skupinu pozemkov schvaľujú samosprávy. Môže sa použiť na výpočet hodnoty pozemkov určitého typu povoleného použitia podľa vzorca:

KS \u003d plocha pozemku x UPKS

Ak lokalita podľa svojich charakteristík patrí do niekoľkých skupín, na výpočet sa berie špecifický ukazovateľ s veľkou hodnotou.

Hoci základom pre stanovenie SCR sú objektívne faktory, použitie zovšeobecnených štatistických metód má množstvo nevýhod. Medzi hlavné nevýhody hromadného prístupu patria:

• získavanie údajov o ponuke a dopyte z otvorených zdrojov, ktoré nezaručujú spoľahlivosť;
• výpočet vykonaný v období rastu trhových cien nezodpovedá hodnote počas krízy;
• ignorovanie individuálnych vlastností predmetov;
• prípadné technické chyby v hraničných a technických plánoch, uvedenie súradníc polohy zasahujú do správnej klasifikácie objektov.

Uvedené aspekty vedú k nadhodnoteniu alebo podhodnoteniu prípustných hodnôt SCL pre každú skupinu lokalít.

Metodika výpočtu UPKS pre prídel pôdy

Špecifický ukazovateľ sa môže líšiť v závislosti od typu povoleného využívania pôdy špecifikovaného v. Keďže pri určení OÚ sa zohľadňujú informácie o majetku obsiahnuté v registri, tieto popisy a charakteristiky musia zodpovedať skutočnosti.

Napríklad pri pozemkoch kategorizovaných ako „obchodné a komerčné kancelárske budovy“ bude SCL oveľa vyššie ako pri pozemkoch zaradených do kategórie „priemyselné a administratívne budovy“.

FCL a model oceňovania pre poľnohospodársku pôdu sa určujú s prihliadnutím na:

• hrubý príjem na jednotku plochy;
• kapitalizačný pomer;
• náklady na obrábanie pôdy.

Tieto faktory sa pri určovaní špecifického ukazovateľa COP neberú do úvahy. To znamená, že hlavným významom pre výpočet UE je správne priradenie lokality k určitej kategórii a skupine.

Aj keď sa na miestnej a federálnej úrovni neustále prijímajú predpisy o oceňovaní katastra, stále neexistuje jednotný dokument, ktorý by určoval, ako vypočítať špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty pozemku. Zavedené rozpočtové inštitúcie nezávisle určujú vhodnú metódu výpočtu LCL pôdy.

Odvolanie hodnoty špecifického ukazovateľa COP

Zákon Ruskej federácie z 3. júla 2016 č. 237-FZ stanovuje schválenie výsledkov katastrálneho hodnotenia orgánmi Rosreestr, o ktorých sú informácie zverejnené na oficiálnej webovej stránke. Každý vlastník alebo užívateľ pozemku má právo na súd alebo províziu.

Špecifický ukazovateľ použitý pri výpočte hodnoty katastra je obsiahnutý v správe. Ale iba špecialista môže zistiť nesúlad medzi UPKS a hlavnými charakteristikami, na základe ktorých bol objekt priradený k určitej skupine.

Na žiadosť držiteľov práv môže Rosreestr poskytnúť informácie o hodnotách použitých pri oceňovaní katastra a údaje, ktoré vám umožnia overiť vlastnosti objektu.

V súlade s čl. 21 zákona možno považovať nesúlad špecifického ukazovateľa s druhom povoleného použitia za jedinú metodickú chybu, ktorá ovplyvnila hodnotu COP.

Žiadosť o opravu posudzuje rozpočtová inštitúcia oprávnená vykonať hodnotenie. Na základe výsledkov posúdenia žiadosti orgán rozhodne o vykonaní zmien alebo zamietnutí.

čl. 22 spomínaného spolkového zákona č. 237 ustanovuje všeobecný postup pri prejednávaní sporov o určenie katastrálnej hodnoty v komisii alebo na súde. Dôkazom v tomto prípade bude trhové ocenenie lokality.

Záver

Priemerný špecifický ukazovateľ sú náklady na 1 m2 pozemku. V závislosti od povoleného použitia môže toto číslo znížiť alebo zvýšiť QC a sadzbu dane. Najčastejšou chybou, ktorá výrazne zvyšuje FCL, je nesprávne zaradenie pozemkov do skupín povoleného využitia. Vlastník, ktorý si to všimne včas, sa môže proti výsledkom katastrálneho hodnotenia odvolať v správnom alebo súdnom konaní.

magistra práv v smere „Občianske a rodinné právo“. V roku 2005 absolvoval Štátnu univerzitu v Petrohrade, v roku 2012 - Ekonomickú fakultu Moskovskej štátnej univerzity. M.V. Lomonosov s titulom z finančnej analýzy. Po získaní druhého vysokoškolského vzdelania založil nezávislú znaleckú spoločnosť. Špecializujem sa na oceňovanie nehnuteľností, pozemkov a iného majetku.

Ľudia pri kúpe pozemku za tú či onú cenu veľmi často ani neuvažujú nad tým, ako sa cena určuje. Ceny pozemkov na trhu sa v zásade určujú na základe hodnotenia uvedeného v databáze katastrálneho úradu. Táto cena sa nazýva špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty. Ako sa však táto hodnota určuje a ktorý orgán sa podieľa na jej stanovení?

Celkové náklady na pozemok sa určujú výpočtom ceny pozemku na jednotku merania jeho plochy. Ak je všetko jasné s jednotkou merania plochy, zvyčajne je to meter štvorcový, potom nie je veľmi jasné, čo je cenová ponuka pozemku.

Tento ukazovateľ ovplyvňuje príliš veľa faktorov vrátane:

• kategória a typ povoleného využívania pôdy;
• umiestnenie lokality;
• politika miestnej samosprávy;
• investičná príťažlivosť;
• kapitalizačné príležitosti;
• výška predpokladaného príjmu a pod.

To znamená, že pri určovaní jednotkových nákladov v správe katastra všetko závisí od regiónu. Rozdiel medzi regiónmi však môže byť značný. Dodnes sa pokúšajú tieto ukazovatele zjednotiť, no zatiaľ to pracovníci katastrálnej služby stanovujú podľa miestnych noriem.

Podľa pozemkovej legislatívy sú všetky pozemky na území Ruska rozdelené do určitých tried podľa ich charakteristík a vhodnosti na využívanie.

Zákonodarca teda rozlišuje tieto kategórie pozemkov:

1. Krajiny miest a mestečiek.
2. Pôda na poľnohospodársku výrobu.
3. Lesy.
4. Územia vodných útvarov.
5. Oblasti obsadené zariadeniami infraštruktúry.
6. Územia osobitne chránenej prírody.

Väčšinou sú však vo voľnom občianskom obehu pozemky miest a obcí, ako aj plochy pre poľnohospodársku výrobu. Účel týchto kategórií a typ ich povoleného použitia implikuje práva jednotlivcov na ne, vrátane vlastníckeho práva.

Pri kúpe a predaji pozemkov medzi súkromnými osobami majú právo nezávisle určiť hodnotu. Cena by sa však stále nemala výrazne líšiť od priemernej trhovej ceny (stanovenej podľa zákonov voľného trhu) alebo od katastrálnej ceny (určenej na základe ponuky a plochy).

Ako už bolo spomenuté, cenové ponuky zohrávajú kľúčovú úlohu pri určovaní hodnoty pozemkov. Je to súčin cenových ponúk a plochy, ktorá predstavuje jednotkové náklady konkrétnej lokality. Ale ako sa tieto citáty určujú?

Veľkosť cenových ponúk priamo závisí od kategórie pozemku a povoleného spôsobu využitia. Vzhľadom na to, že hlavnými predmetmi civilného obehu sú pozemky už naznačených dvoch kategórií, potom je potrebné vychádzať z charakteristík týchto kategórií pozemkov.

Práve kategória a typ pozemku dáva predstavu o tom, aký zisk možno získať z konkrétneho pozemku. Výška očakávaného zisku za určité časové obdobie je katastrálna hodnota jednej jednotky výmery pôdy.

Pri určovaní cenových ponúk poľnohospodárskej pôdy a očakávaného zisku sa teda delia na tieto typy:

• pôdy už využívané v poľnohospodárstve;
• pozemky vnútornej infraštruktúry poľnohospodárskych zariadení;
• pozemky poľnohospodárskych nádrží;
• parcely, ktoré sa stali nepoužiteľnými a len zastavané pozemky;
• lesné pozemky v súkromnom vlastníctve;
• pasienkové oblasti.

Keďže je možné získať väčší zisk z pôdy už vhodnej na poľnohospodárstvo, ukazovateľ špecifickej hodnoty bude vyšší ako napríklad pôda pod pasienkami.

Pozemky miest a obcí sú zase rozdelené do nasledujúcich podtypov, na základe ktorých sa určuje ich špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty:

• pozemky na výstavbu obytných zariadení;
• územia verejných a obchodných budov;
• oblasti pod infraštruktúrou;
• priľahlá poľnohospodárska pôda;
• plochy pre verejné rekreačné zariadenia.

Výpočet dividend na určenie špecifického ukazovateľa vykonávajú vysokokvalifikovaní odborníci v oblasti financií a ekonomiky.

Výpočet sa vykonáva v dvoch fázach:

1. Vykoná sa výpočet očakávaných dividend a špecifického ukazovateľa pôdy na celom území subjektu federácie (správnej jednotky), čiže sa zistí priemerný ukazovateľ.
2. Vykonáva sa výpočet ukazovateľa jednotlivých nehnuteľností.

Postup je teda pomerne komplikovaný a bez špeciálnych znalostí a zručností nie je možné presne určiť hodnotenie.

Samozrejme, aj keď sa cena v rámci krajiny líši, vzorec na výpočet špecifického ukazovateľa je rovnaký. Takže na identifikáciu tohto ukazovateľa je potrebné vynásobiť očakávaný zisk na jednotku plochy pôdy obdobím dlhodobej kapitalizácie. Toto obdobie je spravidla 33 rokov. Dá sa však zmeniť, čo výrazne ovplyvní katastrálnu hodnotu všetkých kategórií pozemkov.

Ako už bolo uvedené, na výpočet konkrétneho ukazovateľa katastrálnej hodnoty pozemku je potrebné mať prvotné údaje o finančnej výnosnosti pozemku. Predpokladajme, že jeden hektár pôdy vhodnej na poľnohospodárstvo prináša ročne 2-2,5 tisíc rubľov zisku. Vynásobíme 33 a dostaneme asi 66-82,5 tisíc rubľov.

V praxi však nie je vždy možné správne využívať takúto pôdu a získať také zisky. Z tohto dôvodu je FCL takýchto pozemkov na trhu zvyčajne oveľa nižšie ako katastrálna hodnota. Podľa štatistík sú priemerné náklady na 1 hektár takejto pôdy v Rusku 30-40 tisíc rubľov.

Ďalšia vec je krajina osád. Náklady na takéto pozemky sú oveľa vyššie ako cena vyššie uvedených pozemkov. Veď zisk z takýchto pozemkov sa počíta podľa obytnej plochy, ktorá sa na ňom dá postaviť.

Vo veľkých mestách je väčšina územia určená na výstavbu bytových domov. Podľa toho sa vypočítajú špecifické ukazovatele katastrálnej hodnoty pozemkov v sídlach. Napríklad štandardný deväťposchodový dom má rozlohu približne 0,3 hektára. Tento bytový dom má približne 3000 metrov štvorcových obytnej plochy. Hodnota je založená na trhovej cene za predchádzajúce obdobie kapitalizácie. Ale nie vždy sa to deje, každá finančná inštitúcia má svoje metódy na určenie východiskovej hodnoty.

Náklady na 0,3 hektára určené na výstavbu bytového domu sú cenou obytnej plochy v ňom mínus odhadované náklady. Náklady na takýto pozemok priamo závisia od trhu s bývaním. Preto je zvyčajne katastrálna hodnota bytov v mestách oveľa nižšia ako priemerná trhová hodnota.

To všetko sa nazýva hodnotiaci model a každý špecialista má svoj vlastný. Zvyčajne pracuje celá skupina špecialistov. Ich úlohou je zohľadniť všetky cenové faktory.

Model oceňovania a cenový faktor

Oceňovací model je výpočtový vzorec alebo špeciálna rovnica, ktorá je vyvinutá na určenie ziskovosti konkrétneho pozemku. Táto rovnica zahŕňa všetky potrebné faktory, ktoré ovplyvňujú tvorbu ceny. Práve kombinácia týchto faktorov je zisk.

Faktor, ktorý tvorí cenu, môžeme nazvať charakteristikou nehnuteľnosti. Tieto charakteristiky môžu byť kvalitatívne aj kvantitatívne. Napríklad, ak je objektom bytový dom, potom sa ako cenový faktor môže brať veľkosť obytnej plochy alebo odľahlosť od významných infraštruktúrnych zariadení atď.

Spôsob zhromažďovania údajov o určitých faktoroch odhadcom je určený nezávisle. Za správnosť poskytnutých informácií nesie administratívnu a majetkovú zodpovednosť odhadca.

Výsledkom práce hodnotiacej skupiny by mal byť špecifický ukazovateľ, ktorým sú náklady na jednotku plochy objektu, najčastejšie jeden meter štvorcový. Toto číslo sa vynásobí celkovou plochou objektu. Akýkoľvek iný postup určenia hodnoty nehnuteľnosti sa považuje za neplatný.

V praxi sa môžu vyskytovať nehnuteľnosti, ktorých hodnotu nemožno určiť všeobecným oceňovacím modelom. V takýchto prípadoch sa na základe rozhodnutia posudkovej skupiny alebo odhadcu určuje hodnota pre tento predmet individuálne.

Na základe výsledkov takéhoto hodnotenia sa vypracuje samostatná správa. Označuje všetky faktory, ktoré boli zohľadnené počas postupu. Takéto dokumenty musia byť priložené k informáciám o hodnote nehnuteľnosti a možno ich stiahnuť z online zdroja katastrálneho úradu.

Korekčný faktor je tiež akýmsi individuálne aplikovaným nástrojom v závislosti od individuálnych charakteristík vlastnosti. Jeho podstata spočíva v podceňovaní alebo naopak v zveličovaní konkrétnej charakteristiky na základe situácie.

Takže napríklad, ak je bývanie schátralé alebo životnosť budovy sa skončila, potom bude mať korekčný faktor s najväčšou pravdepodobnosťou klesajúcu hodnotu. Alebo ak sa začne s výstavbou nejakého významného objektu (vojenská jednotka, ťažobné zariadenie atď.), potom môže pri preceňovaní narásť hodnota blízkych pozemkov.

V závislosti od nehnuteľnosti môžu byť pre ocenenie potrebné rôzne dokumenty.

Na posúdenie pridelenia pôdy je teda potrebné zhromaždiť tieto dokumenty:

• záver katastrálneho inžiniera (katastrálny plán);
• katastrálny pas objektu;
• UPKS (ak nie, potom počiatočné náklady);
• dokumenty pre budovy a stavby.

V špeciálnych prípadoch sa môžu vyžadovať osvedčenia od vládnych agentúr:

• urbanistický plán s vyznačením objektov (vrátane plánovaných) infraštruktúry;
• plán stavebných zón od architektonickej služby.

Na oceňovanie stavieb sa používajú rôzne oceňovacie moduly, preto môžu byť potrebné nasledujúce dokumenty:

• projektová dokumentácia;
• odhad stavby;
• plán zo ZINZ;
• uzavretie technického súpisu (aj zo ZINZ);
• doklad o vlastníctve budovy (ak existuje).

Ak ide o novostavbu, potom stačí predložiť doklad, ktorý určí vlastnícke právo žiadateľa k pozemku, na ktorom sa novostavba nachádza.

Informácia o cene objektu predstavuje aktuálnu úroveň hodnoty nehnuteľnosti podobných charakteristík za určité obdobie. Za takéto obdobie sa spravidla berie posledných pár rokov. Okrem toho sú informácie o cene určené pre predmety, ku ktorým bolo nedávno vykonané precenenie, boli ponúknuté na predaj alebo boli nedávno kúpené.

Podobné informácie o nehnuteľnostiach nájdete na stránke Rosreestr. Aby ste to dosiahli, musíte najprv nájsť samotný objekt. Možno budete potrebovať údaje o samotnom objekte (katastrálne číslo alebo adresa). V rozšírenom informačnom okne objektu je blok „Cenové faktory“, pod ktorým je tlačidlo „zobraziť“. Kliknutím naň získate informácie o cenových faktoroch, ktoré použil oceňovací tím.

Môžete zistiť, či sa zmenia nejaké trhové faktory, zmení sa cena konkrétnej nehnuteľnosti. S týmito informáciami môžete predmet predať oveľa výhodnejšie alebo ho kúpiť lacnejšie. V praxi takéto informácie nie sú také dôležité, ako sa bežne používajú.

Praktická hodnota jednotkových nákladov

V praxi sa špecifický ukazovateľ veľmi často mení. Pre všetky regióny Ruska sa tento ukazovateľ aktualizuje každý štvrťrok. Význam spočíva v tom, že realitný trh je dosť nestabilný a ceny stúpajú a klesajú. Rozdiel v cenách medzi štvrťrokmi môže byť dosť výrazný, čo sa nemôže stať len priestorom pre špekulácie.

Na tento účel slúži jednotková katastrálna hodnota ako východiskový bod pre označenie počiatočnej hodnoty skupiny objektov rovnakého druhu. Po určení konkrétnej vyvolávacej ceny pre určité skupiny nehnuteľných predmetov štát stanovuje minimálnu cenovú hladinu, pod ktorou sa hodnota nemôže nachádzať vo verejnom ani súkromnom civilnom obehu.

Pokiaľ ide o prípady praktického uplatňovania jednotkových nákladov podľa katastra ustanoveného zákonom, zahŕňajú tieto:

• určenie výšky dane z nehnuteľností;
• úhrada nákladov na sociálne bývanie;
• odkúpenie pôdy od štátu (platená privatizácia).

Zákon môže ustanoviť aj ďalšie prípady, kedy bude účtovanie o konkrétnom ukazovateli katastrálnej hodnoty povinné.

Čo sa týka zdanenia, jeho veľkosť závisí nielen od katastrálnej hodnoty, ale aj od kategórie pozemku. Takže v závislosti od kategórie sa daň môže pohybovať od 3 do 10 percent. Okrem toho môže byť podľa politiky miestnej správy výška dane znížená. K dnešnému dňu je výpočet dane na základe katastrálnej hodnoty povinný pre väčšinu regiónov krajiny. V niektorých regiónoch je však výpočet hodnoty zásob stále možný až do roku 2020.

Pre presnú identifikáciu má každý pozemok v Rusku pridelené katastrálne číslo.

Všetky informácie o nich sú zobrazené v katastri, ktorý je uložený v oprávnených štátnych orgánoch.

Ale majetok a pozemky v Ruskej federácii sú zdanené.

Aby ste ich správne vypočítali a zabránili zámene pri stanovení lízingových splátok bol schválený ukazovateľ - katastrálna hodnota.

V skutočnosti ide o trhovú cenu nehnuteľnosti, ktorá je stanovená na základe posúdenia štátnych orgánov.

Zmeny v legislatíve

Zmeny zavedené federálnym zákonom-237, ktorý nadobudol účinnosť v roku 2020, do istej miery korigujú postup výpočtu a metódy napadnutia katastrálnej ceny nehnuteľností.

Platí to pre každého, kto vlastní byt, dom, chatu, pozemok, a to:

1. Právo vykonať hodnotenie je teraz udelené len špecializované rozpočtové organizácie. Predtým tento postup vykonávali súkromní odhadcovia, ktorých na základe súťaže vybrali miestne orgány. Zároveň nebolo vždy dodržané kritérium „cena – kvalita“.
2. Rozpočtové inštitúcie budú teraz zodpovedné za prácu odhadcov, je zriadený dozor spoločnosti Rosreestr nad vykonávaním katastrálneho hodnotenia. Predtým činnosť odhadcov nepodliehala žiadnej kontrole.. Samotní vlastníci nehnuteľností museli svoje „chyby“ napraviť, nariadiť alternatívne posúdenie z osobných prostriedkov a spochybniť výpočty.
3. Zákon tiež stanovuje zodpovednosť za chyby v hodnotení: straty spôsobené vlastníkom nehnuteľností musia byť uhradené za celé obdobie, v ktorom bola uplatnená nesprávna katastrálna hodnota.
4. Inovácie sa vzťahujú aj na oprava chýb v katastrálnej hodnote. Ak sa napríklad stala chyba vo viacposchodovej budove alebo partnerstve a jedna osoba si túto chybu všimla, potom musia situáciu napraviť všetci účastníci súčasne.
5. Krajské úrady právo nariadiť mimoriadny posudok ak ceny nehnuteľností v danom regióne klesli o viac ako 30 %.
6. Nový zákon zostáva možnosť napadnúť náklady v špeciálnej komisii alebo súdnou cestou. Okrem toho však teraz môžete jednoducho vyjadriť nároky aj samotným odhadcom, ktorí sú v tomto prípade povinní vysvetliť žiadateľovi občanovi, ako vykonali výpočty. . Ak sa v priebehu konania zistí chyba, znalci ju bezodkladne opravia.

Zákon nadobudne plnú platnosť v roku 2020. Do tejto chvíle sa obdobie považuje za prechodné, staré pravidlá platia súčasne s novými.

Špecifický ukazovateľ

Pozemky osád alebo poľnohospodárske účely sa hodnotia na základe zoznamov zostavených Rosreestr.

Všetky plochy sú rozdelené podľa účelu a druhov využitia.

Jednou z možností určenia ceny prídelu je metóda využívajúca špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty.

Inými slovami, špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty je merná jednotka za cenu pozemku za meter štvorcový.

Ukazovateľ je neoddeliteľnou súčasťou výpočtu prídelu COP a výpočtu dane z nehnuteľností. Jeho použitie je opodstatnené v týchto situáciách:

• Keď sa vytvoria nové pozemky;
• Keď sa jeden objekt prenesie z jedného typu operácie do druhého;
• Mení sa účel prídelu.

Kraje a ich sídla menia tento ukazovateľ každý štvrťrok.

Ako vypočítať priemerné náklady na vklad do katastra?

Cena = UPKS * plocha pozemku.

Katastrálna hodnota sa určuje spôsobom ustanoveným Metodickým odporúčaním č.26, ktoré bolo vypracované v roku 2020:

• V každom regióne sú prídely spojené do skupín, ktoré sú predmetom hodnotenia;
• V rámci takejto skupiny sa počíta UPKS;
• Vykonávané rastúce katastrálne hodnoty pre každý objekt.

Náklady podľa katastra možno zmeniť použitím redukčných faktorov ak má pozemok osobitné vlastnosti.

Sadzby dane z pozemkov sú regulované stanovením horných limitov: od 3% do 10-15%. Mestské úrady majú právo tieto hranice zmenšiť.

Ako sa určuje UPKS pozemkov sídiel alebo na poľnohospodárske účely?

Pre jednoduchosť výpočtu pozemkov formovať do skupín podľa podobnosti cenových faktorov:

• Osobné farmy s budovami;
• Združenia záhradníkov a záhradníkov;
• asociácie krajín;
• Obytné domy.

Špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty sa určuje takto:

• Pre každú vytvorenú skupinu sa určujú jej vlastné faktory ovplyvňujúce cenu;
• Hľadá sa lokalita, ktorá zahŕňa najväčší počet typických charakteristík;
• Vytvára sa podskupina objektov, ktorých indikátory sú podobné;
• Zhromaždené informácie o trhu pre každú podskupinu sa analyzujú;
• Sleduje sa vzťah medzi trhovou cenou a faktormi, ktoré ju tvoria;
• SCL sa vypočíta pre vybranú typickú oblasť.

Teda špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty je spojovacím článkom medzi objektmi tej istej hodnotiacej skupiny.

Vzorec na výpočetĎalšie:

UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, kde:

• Рpos - určité charakteristiky prostredia lokality;
• Rsdelki - trhová hodnota objektu;
• Ki - špecifikujúci koeficient pre konkrétnu lokalitu.

Na druhej strane, indikátor infraštruktúry (Rpos) je súčtom nákladov na komunikáciu prideľovania.

Trhová hodnota nehnuteľnosti(Rtransactions) možno vypočítať pomocou vzorca:

Zľavy \u003d (P1 * Pk) / 100, kde:

• P1 - inventarizačná hodnota objektu;
• Pk je koeficient konkrétneho územia, definovaný ako súčet všetkých koeficientov pre zlepšenie tohto územia (vhodná poloha, naviazanie vzdialenosti na prvky infraštruktúry, prítomnosť alebo absencia inžinierskych sietí).

Možnosť napadnutia hodnoty

Pri výpočte hodnoty špecifického ukazovateľa sa berú do úvahy objektívne faktory, ktoré sa však spracúvajú pomocou zovšeobecnených štatistických metód. Z tohto dôvodu môže výsledný výsledok prekročiť prípustné normy a očakávania vlastníka objektu.

Ak vlastník stránky nesúhlasí s metódami výpočtu a výsledkami Problém môžete vyriešiť, ak požiadate:

• výboru pre riešenie sporov;
• Na súd.

Všetky potrebné informácie o katastrálnej hodnote je možné vyžiadať osobne alebo cez internet na USRN.

Po prijatí výsledku, ktorý ovplyvňuje záujmy vlastníka, môžete požiadať o vysvetlenie.

Domáhať sa svojich práv musíte si objednať dodatočné regulačné posúdenie. Ak sa jeho výsledky nezhodujú so „stavom“, môžete podať odvolanie a dokázať, že:

• Pri hodnotení lokality boli použité nespoľahlivé údaje alebo neboli zohľadnené redukčné korekčné faktory;
• Štátna skúška bola vykonaná v rozpore s Metodikou konania štátnej skúšky. preskúmanie dokumentácie hospodárenia s pôdou. Aj to je dôvod, ktorý umožňuje odvolať sa a zrušiť rozhodnutie o schválení technickej dokumentácie.

Lehota na posúdenie žiadosti o prehodnotenie ceny pozemku je 30 dní odo dňa podania žiadosti.

Záver

Metóda výpočtu katastrálnej hodnoty pozemkov pomocou špecifického ukazovateľa považované za najvyhľadávanejšie, keďže s jeho použitím je možné robiť hromadné hodnotenie objektov.

Samotný UPKS sa líši v závislosti od regiónu. V každom subjekte Ruskej federácie uplatňujú štátne orgány tie ukazovatele, ktoré sú v nich ustanovené.

Katastrálna hodnota slúži na výpočet dane z nehnuteľností z pozemkov, ktorú platí vlastník územia do rozpočtu. Postup pri jej určení je jasne popísaný v zákone. O vykonaní štátneho katastrálneho ocenenia pozemkov rozhodujú krajské úrady. Toto opatrenie sa musí vykonať aspoň raz za 5 rokov.

Ďalej Rosreestr zostavuje zoznamy pozemkov nachádzajúcich sa v rámci predmetu Ruskej federácie, ktoré je potrebné posúdiť. Podľa týchto zoznamov sa vykonáva pozemkové hodnotenie, ktoré je založené na princípe rozdelenia území v súlade s

určený účel

povolené použitia

Mernou jednotkou pri určovaní ceny každej plochy podľa katastra je špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty (ÚKSÚ) za meter štvorcový. Stanovuje sa štvrťročne pre konkrétny typ povolenej prevádzky.

Dôležité body

Katastrálnou hodnotou sa rozumie trhová cena nehnuteľnosti zistená na základe štátneho posudku. Stanovuje sa metódami hromadného hodnotenia alebo individuálne.. V prvom prípade sú hodnotené objekty rozdelené do skupín podľa princípu podobnosti.. Napríklad územia pod bytovými domami v rámci toho istého mesta.

Pre samostatnú skupinu je vypracovaný hodnotiaci model, podľa ktorého sa vypočítava katastrálna cena parciel zaradených do kategórie. Model oceňovania je jeden vzorec, rovnica, zostavená odhadcom a zahŕňajúca rôzne premenné, ktoré ovplyvňujú konečný ukazovateľ. . Napríklad polohu objektu možno brať ako premennú - oblasť, infraštruktúrne vlastnosti.

Podľa metód hromadného ocenenia sa cena pozemku vypočíta dosadením rôznych hodnôt premenných charakteristických pre dané územie do modelu formulovaného odhadcom. Tým pádom vychádza konkrétna hodnota nehnuteľnosti, t.j.. cena podľa katastra za 1m2.. m.(jednotka plochy).

Premenné sú cenové faktory. Predstavujú kvalitatívne alebo kvantitatívne charakteristiky pozemku: poloha, komunikačné vlastnosti, vzdialenosť od zariadení infraštruktúry atď. . Tieto faktory ovplyvňujú konečnú hodnotu nehnuteľnosti. Zhromažďovanie a výber ich hodnôt vykonáva sám odhadca.

Ak chýbajú dostatočné informácie na vytvorenie modelu hodnotenia, pozemok možno posúdiť individuálne. Na základe výsledkov výpočtov je potrebné vypracovať správu zohľadňujúcu použitú metodiku.. Dokument sa stáva štrukturálnou súčasťou celkovej správy o ocenení katastra.

Ďalším dôležitým ukazovateľom, ktorý odhadca používa, je korekčný faktor. Je potrebné vyrovnať výkyvy modelu vo vzťahu k jednotlivým cenovým faktorom (premenným). Ak napríklad posudzovaný objekt patrí do fondu schátralého bývania, možno použiť koeficient, ktorý znižuje náklady.

Zmeny v roku 2020

Federálny zákon č. 237 prijatý v roku 2020 zaviedol niekoľko úprav do postupu pri výpočte a napadnutí katastrálnej ceny nehnuteľností. Teraz môžu hodnotenie vykonávať iba špecializované rozpočtové organizácie.

Je dôležité vedieť, že regulačné požiadavky nadobudnú plnú platnosť 1. januára 2020. Toto obdobie je určené na prechod na nové pravidlá. Preto sa počas tejto doby budú nové ustanovenia právnych predpisov uplatňovať súbežne so starými normami.

Okrem účinnosti nových pravidiel vyrovnania bude počas prechodného obdobia situácia takáto:

Prečo je to potrebné

Špecifickým ukazovateľom katastrálnej hodnoty pozemku v roku 2020 je kotácia územia vo výpočte na jednotku plochy pridelenia. Tento ukazovateľ sa podieľa na stanovení katastrálnej ceny pozemkov a platenia dane z nehnuteľností.

Hodnoty UPKS sa líšia podľa ruských regiónov. Navyše ich hodnoty môžu byť významné. Možno sa tento problém v budúcnosti vyrieši. . Dnes však štátne orgány a súkromní vlastníci pôdy uplatňujú ukazovatele stanovené v ich zakladajúcom subjekte Ruskej federácie.

Na výpočet hodnoty prídelu podľa katastra sa používa tento vzorec:

UPKS sa používa v rôznych prípadoch:

• pri vytváraní nových pozemkov;
• ak je potrebné previesť územie z jedného povoleného druhu využívania na iný;
• v prípade potreby zmeniť účel územia.

Pri určovaní ceny podľa katastra je dôležité pochopiť, že CKO jedného územia sa môže meniť po štvrťrokoch a v prípade transformácie povolenej prevádzky. Pre každý štvrťrok sa UPKS vypočítava v kontexte regiónov a ich sídiel.

Oblasti použitia

Katastrálne ocenenie hodnoty konkrétnych lokalít, stanovené štátnymi orgánmi, sa používa na:

Štát určil horné hranice daňových sadzieb pre pozemky na rôzne účely: od 3 do 10-15%. Obce majú právo zmenšiť ustanovené veľkosti.

Stanovenie špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty pozemku

Legislatíva stanovuje dvojstupňový postup založenia UPKS. Na začiatok je určený ukazovateľ poľnohospodárskej pôdy v rámci celého subjektu Ruskej federácie. Ďalej sa pripravuje regulačný rámec potrebný na realizáciu druhej etapy.

Druhá etapa zahŕňa zriadenie FCA poľnohospodárskej pôdy a jednotlivých pozemkových držieb v rámci konkrétnych administratívnych jednotiek v kraji.

UPKS sa počíta podľa nasledujúceho pravidla: odhadovaná dividenda na 1 hektár územia sa vynásobí dobou kapitalizácie 33 rokov.

Aké doklady sú potrebné na výpočet a ako sa postupuje

Pred výpočtom individuálnej ceny pridelenia pozemku je potrebné zozbierať potrebné informácie zo súboru hraníc a katastrálneho pasu:

• celková plocha lokality;
• účel pozemku;
• UPKS územia;
• informácie o nehnuteľnostiach dostupných na pozemku.

Postup stanovenia katastrálnej hodnoty pozemkov je upravený v Metodickom odporúčaní č.226 z roku 2020:

1. Konsolidácia pozemkov do jednotlivých oceňovacích skupín v rámci konkrétneho regiónu.
2. Výpočet UPKS pre každú skupinu.
3. Výpočet katastrálnej hodnoty pre každý pozemok.

Pozemky sú zoskupené podľa princípu rovnakých cenových faktorov. V prípade podobnosti ukazovateľov sú skupiny predmetom zlúčenia.

Územia sú definované ako:

• osobné farmy s povoleným rozvojom;
• združenia záhradníkov a záhradníkov;
• asociácie krajín;
• obytné budovy: individuálna výstavba, stredne podlažná, viacbytová, viacpodlažná, blokovaná.

Ak vlastník pozemku zistí jasný nesúlad s katastrálnou hodnotou, možno ho napadnúť. K tomu je potrebné obrátiť sa na súd alebo poverenú komisiu s predložením dôkazov, že posúdenie bolo vykonané na základe nespoľahlivých údajov alebo neboli použité redukčné faktory.

Informácie o pozemku podľa katastrálneho čísla

možno nájsť online na vyhradenej webovej stránke.

Ak sa zistí chyba v katastrálnom pase na pozemku, musí sa urýchlene opraviť. Pozrite si ako na to.

Ako získať katastrálny plán pozemku cez Rosreestr v roku 2020 - povieme.

Bez ohľadu na vlastníctvo katastrálna hodnota pozemkov do roku 2017 sa určovala podľa č. 135-FZ „O oceňovaní v Ruskej federácii“ a následne podľa č. 237-FZ „O štátnom oceňovaní v katastri nehnuteľností“. Jeho definíciu vyžaduje nielen štát pri zdaňovaní, ale aj vlastníci a nájomcovia pozemkov. Výsledky hodnotenia sú zapísané do Jednotného štátneho registra nehnuteľností, ktorý vedie Rosreestr.
Presná skutočná hodnota pozemku na základe výsledkov katastrálneho ocenenia je potrebná pre vlastníkov a užívateľov parciel, aby:

1. stanoviť nižšiu daň z pôdy;
2. určiť nižšiu odkupnú cenu pozemku pri jeho nadobudnutí v r
3. majetok miestnych orgánov;
4. znížiť výšku nájomného za pôdu;
5. znížiť daň z nehnuteľností právnickým osobám;
6. na iné účely.

Hromadné precenenie

Hromadné ocenenie realizované v roku 2014 viedlo k tomu, že v niektorých prípadoch bola katastrálna hodnota území 5–10 krát vyššia ako trhová hodnota. To viedlo k mnohým súdnym sporom.. Pokračujú aj teraz.
Na základe výsledkov hromadného precenenia v roku 2020 môže byť rozdiel medzi trhovou a katastrálnou cenou ešte väčší. Vlastníci pozemkov dostali dva prechodné roky na to, aby dali veci do poriadku s dokumentmi, stanovili spravodlivú katastrálnu cenu, súdom alebo komisiou ju znížili na trhovú hodnotu.
V roku 2020 je podľa noviel zákonov základom pre zdanenie katastrálna hodnota určená začiatkom roka 2014 na základe výsledkov hromadného posudzovania alebo jej hodnota znížená rozhodnutím súdu.

zdaňovanie

Od začiatku roka 2015 sa daň z pôdy vo viacerých regiónoch Ruskej federácie počíta z ceny pôdy na základe výsledkov katastrálneho ocenenia. Začiatkom roku 2020 bude táto forma zdaňovania zavedená vo všetkých regiónoch. Od januára 2020 sa daň z pozemkov oproti minulému roku zvýšila o 20 %.. V roku 2020 sa sadzba platná v roku 2017 zvýši o 60 %. V roku 2020 sa súčasne vykoná katastrálne precenenie pozemkov a zvýši sa výška dane z pozemkov.. Nové úpravy súčasnej právnej úpravy znížili aj výšku daňových úľav, benefitov a zmenili vzorec na výpočet dane.

O ďalšom katastrálnom hodnotení rozhodujú orgány každého kraja alebo obce. Na precenenie pozemku majú právo najviac raz za tri roky, najmenej raz za 5 rokov.

Pre mestá-subjekty Ruskej federácie (Moskva, Sevastopoľ, Petrohrad) výnimka: majú právo každé dva roky prehodnocovať pozemky.

Katastrálna cena a jej výzva

Ako sa zmení katastrálna cena pozemkov v roku 2020? Ak to chcete zistiť, mali by ste sa pozrieť na súčasné zákony a súdnu prax.
Novela zákonov č. 360-FZ z 3. júla 2016 (čl. 19) zmrazila katastrálnu cenu pozemkov vo všetkých krajoch od 1. januára 2017 do 1. januára 2020. Súčasne s novelami namiesto č. 135-FZ “ O oceňovaní v Ruskej federácii“ bol prijatý zákon č. 237-FZ „O štátnom katastrálnom oceňovaní“, ktorý nadobudol účinnosť 1. 2017. Uvádza sa v ňom, že štátnemu oceňovaniu katastra sa budú venovať iba nezávislé rozpočtové inštitúcie pod dohľadom Rosreestr.

Ďalšia vlna plošného prehodnocovania území bude v roku 2020. Dva roky (od začiatku roku 2020 do začiatku roku 2020) sú prechodné.

Vlastník pozemku pri napadnutí jeho katastrálnej ceny má právo zapojiť nezávislých odhadcov. Výsledky nezávislého posúdenia posudzuje a schvaľuje súd alebo komisia pre riešenie sporov pri určovaní katastrálnej ceny nehnuteľností (ďalej len „Komisia“). Bola vytvorená a pôsobí v každom regióne pod vedením Rosreestr. Jednotlivci majú právo obrátiť sa na Komisiu alebo priamo na súd. Orgány musia prejsť predsúdnym posúdením prípadu Komisiou.
Zdalo by sa, že na základe týchto zákonov netreba očakávať zmeny v katastrálnej cene území do roku 2020.. Orgány však majú záujem o revíziu katastrálnej hodnoty území s cieľom:

• Registrácia práv k pozemkom a transakcie s nimi, ochrana práv užívateľov pôdy.
• Presné určenie výšky daní, nájomných splátok, súm peňažných náhrad v prípade odňatia vlastníkom pozemkov pre potreby obce.
• Podpora trhu s pôdou, hypotéky, cenné papiere, burza, prilákanie investícií do regiónov.
• Hodnotenie efektívnosti využitia územia v území, vypracovanie územných plánov rozvoja miest a obcí, realizácia rozsiahlych projektov.

Dôvody zmeny katastrálnej ceny

Na otázku, či sa v roku 2020 zmení katastrálna hodnota pozemkov, je odpoveď nejednoznačná. Určuje sa podľa do akej kategórie povoleného využitia územie patrí, jeho poloha. Napriek zavedenému moratóriu sa precenenie pozemkov v roku 2020 môže uskutočniť na podnet vlastníkov alebo správy osady. Vlastník stránky môže kontaktovaním Rosreestr iniciovať prehodnotenie v nasledujúcich prípadoch:

• ak bola cena pozemku určená v roku 2013, treba tak urobiť znova v roku 2020.
• nespokojnosť s výsledkami hodnotenia bez ohľadu na hromadné prehodnotenie stavu.
• akúkoľvek zmenu charakteristík stránky.

Na základe rozhodnutia orgánov možno vykonať mimoriadne precenenie v týchto prípadoch:

1. zmeny v oblasti lokality pi, ktoré ju kombinujú s inou;
2. geodetické práce;
3. zmeny účelu využitia územia;
4. uvedenie vybudovaného zariadenia do prevádzky;
5. rozvoj infraštruktúry, ktorá zvyšuje dopyt po pôde: vybudovaná cesta, dodávka elektriny, vybudované sociálne a kultúrne zariadenia;
6. zmeny aktuálnych cien na trhu.

Zákonom, ktorý prijala Štátna duma Ruskej federácie, majú orgány Sevastopolu, Moskvy, Petrohradu právo napadnúť katastrálnu cenu územia prostredníctvom súdu, ak ju vlastník podľa ich názoru úmyselne znížil napr. provízie na veľmi nízku hodnotu a pozemok nie je mestský.
Inými slovami, ak vlastník územia považuje výsledok svojho posúdenia za vysoký, obráti sa na Komisiu alebo ihneď na súd a zníži katastrálnu cenu, správa bude mať právo napadnúť toto rozhodnutie prostredníctvom tej istej komisie a súdu.
Podľa rozhodnutia Ústavného súdu Ruskej federácie má správa obce právny základ na napadnutie rozhodnutia Komisie, keď bolo precenenie vykonané na žiadosť vlastníka. Obec prichádza o daňové toky do rozpočtu a má záujem ich zvyšovať.
Majitelia pozemkov na rok 2020 . môžu očakávať zvýšenie ich katastrálnej ceny:

• keď má správa osady dôvody na plánované posúdenie,
• ak spochybňuje aktuálnu hodnotu prostredníctvom Komisie alebo súdu,
• budú aj iné dôvody, ako napríklad geodézia, spájanie lokalít, uvedenie nových zariadení do prevádzky atď.

Vlastník lokality má tiež právo zmeniť jej katastrálnu cenu podaním žiadosti o revíziu spoločnosti Rosreestr. Tento postup by sa mal začať v prípadoch, keď existujú vážne dôvody na takéto konanie, a to:

1. použitie nepravdivých informácií o lokalite pri určovaní jej katastrálnej hodnoty;
2. technické chyby pri zadávaní údajov o cene a iných parametroch stránky do registra;
3. katastrálna cena územia je určená k rovnakému dátumu ako trhová cena a výrazne sa líšia.

© Expert na rok 2020. Všetky práva vyhradené .

Podobný postup je stanovený na určenie minimálnej UPNS pre priemyselné a špeciálne oblasti. Pod týmito prahovými hodnotami nie je možné nastaviť skutočnú sadzbu. . Minimálne limity sa určujú osobitnou metódou vážených priemerných parametrov pre konkrétny správny obvod.

Aplikácie Katastrálne ocenenie konkrétnych lokalít, určené vládnymi agentúrami, sa používa na:

• výpočet výšky dane za užívanie územia vlastníkom;
• výpočet nájomného za štátom poskytnutý majetok;
• určenie výšky odkúpenia alebo nadobudnutia štátnej pôdy;
• na iné účely stanovené právnymi predpismi.

Zo zákona musí byť výška platieb odvádzaných ročne do rozpočtu určená na základe úradne stanovenej ceny katastra.

Ako sa zmení katastrálna hodnota pozemkov v roku 2020?

Ako vypočítať katastrálnu hodnotu pozemku v Moskve .

V niektorých prípadoch môžu obchodní zástupcovia spochybniť výšku platby. Obsah

• 2 Hodnotenie problému

Daň z pozemkov: hlavné zmeny v roku 2020 Daň z pozemkov sa bude určovať na základe katastrálneho ocenenia pozemkov v roku 2020. V rokoch 2015-2016 prebehol postupný prechod na nový princíp výpočtu.

Zistite katastrálnu hodnotu pozemku v roku 2020

Výpočet pomocou kalkulačky Daň si môžete vypočítať pomocou internetovej služby – kalkulačky. Postup výpočtu dane pomocou kalkulačky na oficiálnej webovej stránke Federálnej daňovej služby je nasledovný: 1) V časti „e-služby“ vyberte „Kalkulačka dane z pozemkov a dane z osobného majetku“.

2) Zadajte všeobecné parametre ohľadom výpočtu - "Daň z pozemku". 3) Vyberte si obdobie, za ktoré musíte zaplatiť daň 4) Zadajte charakteristiku objektu 5. Po zadaní všetkých údajov – a dajú sa zadávať automaticky – si viete vypočítať výšku dane Postup je jednoduchý, ak poznáte katastrálne číslo svojho pozemku.

Môžete to vidieť v liste vlastníctva, alebo výpise z USRN. Prečítajte si viac: Ako získať výpis z USRN? Pravidlá pre výpočet dane z rôznych kategórií pozemkov - poľnohospodárska pôda, individuálna bytová výstavba, pozemok v SNT atď.

Ako vypočítať daň z pôdy?

V roku 2020 vstúpia do platnosti ďalšie zmeny, ktoré ovplyvňujú zásady výpočtu dane z pozemkov. Miestne úrady budú naďalej zvyšovať výšku dane, pričom výška platby bude určená na základe katastrálneho ocenenia pozemku..
V niektorých prípadoch môžu obchodní zástupcovia spochybniť výšku platby. Obsah

• 1 Daň z pozemkov: hlavné zmeny v roku 2020
• 2 Hodnotenie problému
• 3 Slabé a silné stránky inovácií

Daň z pozemkov: hlavné zmeny v roku 2020 V roku 2020 sa bude daň z pozemkov určovať na základe katastrálneho ocenenia pozemkov.

V rokoch 2015-2016 sa uskutočnil fázový prechod na nový princíp výpočtu.

Predtým úrady používali účtovnú hodnotu pozemku, ktorá sa mnohonásobne líšila od katastrálneho ocenenia.

Daň z pozemkov v roku 2020

Pozornosť

Autor: Artem Makarov / 3. apríla 2020 / Medicínske právo / Bez komentárov V dôsledku toho sa zohľadnia miestne špecifiká, čím sa zabráni negatívnym dôsledkom pre podnikanie. V roku 2020 dôjde k ďalšiemu zvýšeniu dane z pozemkov.

V rámci prechodného obdobia úrady zvýšia daň o 20 %. Zároveň bude daň v plnej výške odvedená do miestnych rozpočtov až v roku 2020.

Okrem toho môžu regióny využívať diferencovaný prístup pre rôzne odvetvia hospodárstva. Nový princíp výpočtu dane zahŕňa použitie katastrálneho ocenenia, čo odborníci kritizujú.

Ak je hodnota pozemku príliš vysoká, vlastník môže opraviť odhad na súde.

Novinka v zdaňovaní pozemkov od 1.1.2020

Stanovenie špecifického ukazovateľa katastrálnej hodnoty pozemkov po zoskupení sa vykonáva v tomto poradí:

1. Pre každú skupinu sú identifikované cenové faktory.
2. Je vyčlenený štandard - časť s typickými charakteristikami.
3. Z referenčných objektov, ktoré sú z hľadiska ukazovateľov podobné, sa vytvorí podskupina.
4. Pre podskupiny sa zhromažďujú a analyzujú informácie o trhu.
5. Vykonáva sa štatistické modelovanie, odhaľujú sa závislosti trhovej ceny od cenových faktorov.
6. Vypočítané UPKS pre štandard.
7. Katastrálna hodnota všetkých pozemkov skupiny so štandardom sa určí vynásobením UPKS ich rozlohou.

Do výpočtu nákladov podľa katastra možno pridať korekčné faktory na zníženie sumy, ak má lokalita osobitné charakteristiky, napríklad blízkosť záplavovej zóny.

Hlavné zmeny spočívajú v starostlivej úprave postupu a jednotlivých úkonov pri určovaní ceny nehnuteľností podľa katastra.

Okrem účinnosti nových pravidiel vyrovnania bude počas prechodného obdobia situácia takáto:

• platí hodnota stanovená na január 2014 alebo neskôr, ak je nižšia;
• kraje môžu ustanoviť nové parametre katastrálnej ceny len vtedy, ak existuje špecializovaná rozpočtová organizácia a komisia oprávnená riešiť spory v týchto otázkach;
• pred otvorením špecializovaných rozpočtových organizácií v krajoch sa berie najnižšia hodnota ceny podľa katastra na roky 2014-2016.

Prečo je to potrebné?

Ako vypočítať katastrálnu hodnotu pozemku v roku 2020

Uvádzame, aké zmeny stanovuje a podľa akých pravidiel sa daň vypočíta:

1. Najprv sa vykoná výpočet na základe katastrálnej hodnoty pozemku.
2. Po druhé, katastrálna cena bude závisieť od kategórie pozemku a údajov zadaných o pozemku v databáze daňovej služby a Jednotného štátneho registra nehnuteľností (EGRN). Zmeny sa týkajú článku 391 daňového poriadku Ruskej federácie.
3. Po tretie, zohľadnia, či je osoba právne zodpovedná, alebo či je občan, ktorý sa podáva žiadosť, registrovaný v daňovej službe ako fyzická osoba.
4. Po štvrté, pri výpočte sa pozerajú na špeciálny koeficient.

Ukazovateľ sa vypočíta ako podiel počtu mesiacov, kedy bol pozemok v novom stave, a počtu celých mesiacov vykazovaného obdobia. Inovácie sú uvedené v článku 396 daňového poriadku Ruskej federácie.

Po piate, konečnú výšku dane ovplyvní benefit, ktorý bude môcť občan využiť.

• Po piate, konečnú výšku dane ovplyvní benefit, ktorý bude môcť občan využiť.
• Katastrálna hodnota v roku 2020 Aplikácie Katastrálne ocenenie konkrétnych lokalít, stanovené vládnymi agentúrami, sa používa na:

• výpočet výšky dane za užívanie územia vlastníkom;
• výpočet nájomného za štátom poskytnutý majetok;
• určenie výšky odkúpenia alebo nadobudnutia štátnej pôdy;
• na iné účely stanovené právnymi predpismi.

Zo zákona musí byť výška platieb odvádzaných ročne do rozpočtu určená na základe úradne stanovenej ceny katastra. Do roku 2020 zostáva používanie ocenenia zásob na daňové účely naďalej na regionálnej úrovni.

Ako vypočítať katastrálnu hodnotu pozemku v roku 2020 SPb

Ak sú stanovené obdobia vykazovania, bude sa vykonávať štvrťročný Výpočet so zohľadnením zálohových platieb podľa vzorca: Existuje aj všeobecný vzorec na výpočet dane z pozemkov Daň z pozemkov = Kst x D x St x Kv, kde:

1. Kst - katastrálna hodnota prídelu.
2. D - podiel na spoločnom práve k prídelu (ak je jeden vlastník, do vzorca sa zapíše koeficient "1"; pri rozdelení pozemku rovným dielom medzi dvoch vlastníkov koeficient "1/2" atď.). ).
3. St - úroková sadzba stanovená regionálnou legislatívou.
4. Kv - koeficient trvania držby (berie sa do úvahy, ak vlastník pozemku má pozemok kratšie ako celé vykazované obdobie, tj kalendárny rok).

Tento vzorec potrebuje:

1. Samostatne vypočítajte koeficient trvania držby pôdy (Kv).
2. Zvážte úrokovú sadzbu.

Ako zistiť katastrálnu hodnotu pozemku v roku 2020

Použitie katastrálneho oceňovania umožňuje zvýšiť príjmy do miestnych rozpočtov, čo sa stalo obzvlášť aktuálnym po nástupe krízy. Vláda sa zastavila pri fázovom prechode na nový princíp výpočtu, navrhnutý na 5 rokov.

V prechodnom štádiu sa na konečnú sumu dane uplatňuje opravný koeficient, ktorý vám umožňuje znížiť výšku platby. Koeficient sa každoročne upravuje až do dosiahnutia jedného v roku 2020.

Hlavnou novinkou pri výpočte dane z pozemkov v roku 2020 je ďalšie zvýšenie platby o 20 %. Daň z pozemkov sa môže líšiť v závislosti od regiónu .

Miestne úrady môžu podľa vlastného uváženia stanoviť sadzbu dane v rozmedzí 0,1 – 1,5 %. Regióny zároveň môžu uplatňovať diferencovaný prístup, ktorý poskytuje výhody pre určité typy aktivít..

Dodatočné príjmy pomôžu miestnym orgánom financovať modernizáciu infraštruktúry.

MPCS je koeficient, ktorý v metóde hromadného výpočtu používajú štátni odhadcovia. Výška sadzby dane z majetku závisí od konkrétneho ukazovateľa katastrálnej hodnoty, postup ich výpočtu upravuje legislatíva Ruskej federácie.

SQS a metóda odhadu hmotnosti

Pre každú skupinu oceňovania nehnuteľností sa používa určitá metodika. Toto je vzorec, ktorý používa odhadca Katastrálnej komory pri výpočte hodnoty. Model zahŕňa viacero cenových faktorov, ako je poloha nehnuteľnosti, infraštruktúra, rozloha, materiál, z ktorého sú steny postavené a iné.

Pre majetok s podobnými charakteristikami sa používa metóda výpočtu hmotnosti. Pri dosadení do vzorca významných ukazovateľov sa SCL zistí na jednotku plochy. A na určenie nákladov na kataster treba ukazovateľ vynásobiť rozlohou.

V prípadoch, keď nie je možné zistiť jednu hodnotu trhovej ceny, vykoná sa individuálna kalkulácia nákladov.

Aplikácia UPKS

Špecifický ukazovateľ sa používa vtedy, keď je akýkoľvek iný výpočtový model okrem hmotnostného nevhodný alebo nemožný. Kroky výpočtu sú nasledovné:

Určenie polohy objektu podľa kraja, kraja, okresu, štvrte;

Vytvorenie modelu na hodnotenie objektov s podobnými charakteristikami;

Výpočet UPKS pre skupinu;

Konečná kalkulácia nákladov.

Ukazovateľ sa najčastejšie používa na hodnotenie pozemkov. Združenia dacha, spoločenstvá záhradníkov a záhradkárov, súkromné ​​domácnosti s budovami, jednotlivé, blokové domy, viacpodlažné a viacbytové obytné domy sú zjednotené do jednotlivých skupín.

Po vytvorení všetkých objektov je algoritmus výpočtu nasledujúci:

Stanovenie faktorov penenia pre každú skupinu;

Identifikácia referenčnej oblasti s typickými charakteristikami;

Vytvorenie podskupín podobných charakteristík na základe normy;

Zhromažďovanie informácií o trhových cenách pre každú podskupinu;

Použitie hromadného modelu v závislosti od trhovej ceny a cenových faktorov;

Vývoj vzorca pre UPKS na jednotku plochy;

Výpočet UPKS pre štandard;

Výpočet ceny zásob pre všetky parcely skupiny.

Výpočet konkrétnej hodnoty sa vykonáva na základe objektívnych faktorov, ale subjektivizmus vlastný odhadcom je celkom možný. Vlastníci preto nemusia súhlasiť s výpočtami.

Vo vzorci na výpočet nákladov s konkrétnym parametrom sa často používajú aj redukčné a korekčné faktory v závislosti od individuálnych charakteristík umiestnenia objektu.

Na zjednodušenie úlohy pre vlastníkov nehnuteľností portál ponúka pohodlné a jednoduché bezplatné služby: katastrálnu kalkulačku a mapu. Pomôžeme vám nájsť aj odborníka, ktorý je schopný kvalifikovane poradiť v oblasti katastra, oceňovania a expertízy.

Na základe administratívneho príkazu je vytvorená a schválená poverená komisia poverená vykonaním auditu v rade zvolenom správou. V komisii sú licencovaní odhadcovia menovaní krajskými úradmi. Vrátane - nezávislých podnikateľov zaoberajúcich sa komerčnou činnosťou na posúdenie hodnoty pozemkov (katastrálne ocenenie).

Audítori a odhadci pri preceňovaní pozemkov vychádzajú z platnej legislatívy ustanovenej federálnym zákonom č. 135-FZ z 29. júla 1998, ktorý upravuje normy oceňovacej činnosti, najmä uvedené v článku 24.15 zákona.

Prečítajte si aj text uznesenia o katastrálnej hodnote pozemku, je to veľmi dôležitá informácia!

VLÁDA RUSKEJ FEDERÁCIE

O POSTUPE PRI VÝSLEDKU KATASTRÁLNEJ HODNOTY
POZEMKY K INFORMÁCIÁM DAŇOVNÍKOV

Na vykonanie ustanovení odseku 14 článku 396 daňového poriadku Ruskej federácie vláda Ruskej federácie rozhodla:

1. ustanoviť, aby územné orgány Federálnej agentúry pre kataster nehnuteľností bezplatne poskytovali daňovníkom dane z pozemkov, uznaným ako také v súlade s článkom 388 daňového poriadku Ruskej federácie, informácie o katastrálnej hodnote pozemkov. parcely v tvare katastrálneho čísla nehnuteľnosti a jej katastrálnej hodnoty na daňové účely na základe písomnej žiadosti daňovníka spôsobom ustanoveným v § 14 spolkového zákona „o štátnom katastri nehnuteľností“. Zároveň sa pred 1. marcom 2008 uvedené informácie poskytujú spôsobom ustanoveným v § 22 spolkového zákona „o štátnom pozemkovom katastri“.
2. Informácie o katastrálnej hodnote pozemkov na daňové účely sú zverejnené na oficiálnej webovej stránke Federálneho úradu katastra nehnuteľností na internete.

Kto určuje katastrálnu hodnotu pozemku?

Po audite sa prijaté informácie spracujú na prípravu spravodajských informácií. Tieto práce trvajú 6 mesiacov, počas ktorých je pozemok, kde bol audit vykonaný, rozdelený na katastrálne územia. V každom katastrálnom štvrťroku sa identifikujú špecifické nuansy, ktoré ovplyvňujú stanovenie hodnoty katastra. Zvyšujú alebo znižujú základnú katastrálnu cenu pozemkov v rade, ktorú stanovuje obec kraja alebo správa okresného mesta na základe § 66 ZRZ.

Túto prácu vykonáva správna komisia, ktorej členov schvaľuje zákon kraja o ustanovení revízora. Počas tohto obdobia sú povolené úpravy výsledkov hodnotenia. Úprava sa vykoná v prípade chyby vo výpočtoch vykonaných odhadcami alebo členmi revíznej komisie.

Po šiestich mesiacoch, keď sa výsledky hodnotenia prenesú do Rosreestr, zisťovanie katastrálnej hodnoty v dôsledku precenenia jednotlivých parciel prechádza do pôsobnosti registrujúceho orgánu. Zodpovednosť za nastavenie hodnoty pamäte potom prechádza na správu miestnej pobočky štátneho katastra nehnuteľností (GKN).

Dôvody na hodnotenie pamäte

Podľa predpisov sa audit pozemkov so stanovením katastrálnej hodnoty pri inventarizácii inventarizácie vykonáva raz za 5 rokov. Niektoré odchýlky v termínoch sú povolené, avšak bez prekročenia lehoty uvedenej legislatívnou normou. Ak sa doba inventarizácie skráti, nemôže byť kratšia ako 3,5 roka po ďalšom precenení.

Vymeriavacím základom v tomto prípade je:

• dodržiavanie stanovených lehôt;
• uverejnenie osobitného regionálneho zákona;
• schválenie zákona na úrovni federálnej vlády.

V intervaloch medzi činnosťou revíznej komisie je povolené preceňovanie na základe žiadosti podanej vlastníkom pamäti, napísanej na meno vedúceho miestneho odboru Výboru majetku štátu. Dôvody, ktoré môžu spôsobiť potrebu neplánovaného hodnotenia skladovania, sú nasledujúce:

1. katastrálne a technické chyby;
2. vlastnosti pamäte, ktoré sa pri prehodnocovaní nezohľadňujú;
3. ničenie pôdy v dôsledku prírodných katastrof;
4. poškodenie úrodnej vrstvy pôdy;
5. zamokrenie pôdy;
6. rast rokliny susediacej s pamäťou;
7. zmena toku rieky a pod.

Ak vedenie spoločnosti Rosreestr odpovie oficiálnym odmietnutím, dotknutá osoba má právo požiadať o opätovné posúdenie súdnym rozhodnutím.

Pokyny na výpočet krok za krokom

Akú úlohu zohráva hodnotenie pamäti?

Každý vlastník pozemku si bude môcť samostatne vypočítať katastrálnu hodnotu svojho pozemku. Môže to byť potrebné na overenie správnosti výpočtu dane z pozemkov a nehnuteľností. Katastrálna hodnota v tomto prípade zohráva významnú úlohu, pretože práve ona je základnou jednotkou pre výpočet dane pre fyzické a právnické osoby.

Špecifický ukazovateľ katastrálnej hodnoty pozemku

Základom pre výpočty je špecifický ukazovateľ. Je stanovená jednotne v celom katastrálnom štvrťroku a pozostáva z jednotkových nákladov na jeden štvorcový meter pozemku v určenom štvrťroku. Posúdenie stránky závisí od dostupnosti informácií o tejto účtovnej jednotke. Tento ukazovateľ certifikujú orgány regiónu osobitným zákonom, po ktorom sa prenesie do účtovných informácií Výboru pre majetok štátu.

Často sa označuje aj ako „konkrétna katastrálna hodnota pozemku“.

Oboznámili sme sa so všetkými úvodnými parametrami, teraz je čas pochopiť, ako vypočítať náklady na pozemok.

Ako vypočítať katastrálnu hodnotu pozemku?

Nezávislí znalci používajú vzorec na výpočet katastrálnej hodnoty pozemku, na základe ktorého sa odhaduje plocha v poli, možno ho použiť aj na nezávislé výpočty. Vykonať tento postup a v dôsledku toho pochopiť, ako vypočítať katastrálnu hodnotu pozemku, je nielen celkom jednoduché, ale je tiež vhodné uistiť sa, že účty sú správne.

Ak chcete nezávisle vypočítať katastrálnu hodnotu lokality, vynásobte ju:

1. špecifický ukazovateľ;
2. a celkový záber oblasti pamäte.

Výsledný produkt poskytne požadovaný výsledok.

Teraz si jasnejšie ukážeme, ako sa vypočítava katastrálna hodnota pozemku. A veľmi jednoduché!

Tento vzorec na výpočet katastrálnej hodnoty pozemku je aktuálny aj dnes.

Napríklad, špecifický ukazovateľ je 500 rubľov na meter štvorcový pôdy v poli. Pozemok s rozlohou 4 akrov sa odhaduje na 200 tisíc rubľov. Ďalšie miesto nachádzajúce sa v blízkosti s rozlohou 10 akrov sa odhaduje na 500 tisíc rubľov.

Ak sa oblasť pamäte zmenila, do účtov sa môže dostať chyba. Je tiež povolené zmeniť hodnotu pamäte, ak sa zmenila kategória pozemkov alebo ich.

V letných chatách alebo v osadách, kde boli vydané pozemky pre individuálnu bytovú výstavbu, odhadcovia často používajú . Pri nákladnom spôsobe stanovenia katastrálnej hodnoty pozemku sa zohľadňujú prostriedky investované do rozvoja infraštruktúry sídla alebo rekreačnej obce. Výnosová metóda zabezpečuje ziskovosť zisku z investícií.

Môžete použiť takéto zložité metódy a pochopiť, ako vypočítať náklady na pozemok. Všetko je veľmi, veľmi jednoduché.

Výsledky a správa

Po vydaní informácií získaných v rámci oceňovacieho konania správna komisia zohľadňuje nuansy jednotlivých území, ktoré umožňujú zníženie alebo zvýšenie ceny stanovenej odhadcami. Po distribúcii informácií podľa katastrálnych štvrtí, berúc do úvahy osobitosti krajiny a rozvoja infraštruktúry, rozdeľujú prijaté informácie do samostatných sekcií.

Po ukončení prác sa zostavuje správa za každý katastrálny štvrťrok. K správe sú pripojené akty s údajmi pre každý nasadený oddiel podľa pridelených.

Pre pozemky, ktoré nie sú evidované v katastri, je vypracovaný osobitný zákon, ktorý cenu neevidovaného pozemku zrovnoprávňuje s trhovou hodnotou, ktorá prevyšuje výšku výmeru. Tento právny úkon zabezpečuje právnu legitimáciu na určenie hodnoty správneho príkazu.

Až po certifikácii ohlasovacej dokumentácie oprávneným úradníkom, v úlohe vedúceho miestneho výkonného výboru (správy), sa informácie prenesú do informačnej banky Štátneho výboru pre colnú kontrolu v súlade so stanovenými normami. federálnym zákonom č. 221-FZ z 24. júla 2007.

Ocenenie pozemku na napadnutie katastrálnej hodnoty

Ak to vlastník stránky z objektívnych dôvodov tvrdí, bude musieť potvrdiť platnosť nárokov. Akékoľvek faktory, ktoré znižujú efektívnosť využívania prídelu, možno považovať za dôvod na zníženie nákladov. Tiež - faktory, ktoré pôsobia ako výhody - umožňujú jeho zvýšenie.

Na vykonanie precenenia by sa v tomto prípade malo vykonať preskúmanie pôdy alebo krajiny, ktoré viedli k žiadosti o precenenie. Tieto dokumenty sa zhromažďujú na náklady vlastníka alebo iného vlastníka pamäte.

Výsledky posudku sú predložené nezávislému odhadcovi, ktorý na základe novoposkytnutých informácií stanoví prijateľnú cenu za prídel. V prípadoch, keď sa výsledok predložený odhadcom výrazne líši od výsledku stanoveného správnou komisiou, odporúča sa získať dokumentáciu o posúdení vykonanom tromi nezávislými odborníkmi.

Zhromaždený balík dokumentácie sa spolu so žiadosťou vlastníka pamäte prenesie do miestnej pobočky Rosreestr. V prípade odmietnutia vykonania zmien o precenení nehnuteľnosti sa obrátia na súd v mieste pridelenia. V tomto prípade sú k žalobe priložené aj výsledky nezávislého posúdenia.

Chcete vedieť viac o cene pamäte? Na tejto téme nájdete veľa užitočných informácií.