ロシアの法律では、不動産担保ローンは住宅ローンと見なされます。 モーゲージ ローンの特殊なケースを検討します。これは、(1) 個人向け、(2) 住宅購入用、(3) この住宅を担保とするローンです。 英文学では、このタイプの融資は住宅金融または住宅用不動産金融と呼ばれています。 ロシア語にはまだ特別な用語はありません。
モーゲージ貸付モデルは、通常、モーゲージ ローンの発行に使用される資金源に従って分類されます。 これらのモデルの中で最も単純なものは、そのようなソースとしての銀行預金の使用に基づいています。 このモデルは、預金、銀行、または伝統的なものと呼ばれます。
トラディショナルモデル。
このモデルでは、銀行は他のすべてのローンと一緒に、個人にモーゲージ ローン (これらのアパートを担保としてアパートを購入するためのローン) を発行します。 これらのローンの主な資金源は借入金です。 そもそも預金。
住宅ローンには多くの固有の機能があり、したがって、このビジネスを行う銀行は特定のリスクを負います。 住宅ローンの主なリスクは、実際には他のものと同様に、信用です。 借り手が借りた資金を期限内に全額返済しないリスク。 このリスクには 2 つの要素があります。1 つ目は、返品自体のリスクです。 第二に、債務不履行の場合、銀行が担保（アパート）を売却して損失を補うことができないというリスク。
住宅ローンの未返済のリスクの価値は、2 つの要因によって評価されます - ローンを返済するための毎月の支払いを行うための借り手の収入の十分性、および彼の信用履歴によると、すなわち 過去にローンの支払いが遅れた頻度に関する情報。
質権の売却によって損失を補うことができないリスクの価値は、司法慣行に従って決定されます。 抵当住宅から借り手を立ち退かせ、この住宅を売却するのにどれだけの時間とお金が必要かによる。 さらに、このリスクは、銀行が発行した融資額を超える金額でアパートを売却できるかどうかによって異なります。 したがって、このリスクの大きさは、アパートの費用でローンが占めるシェアに依存します。 この割合が大きいほど、何らかの理由（市場価格の下落など）でアパートを元の価格よりも低い価格で売却しなければならない場合に、銀行が費用を補償しないリスクが高くなります.
住宅ローンの伝統的なモデルにおける非常に重大なリスクは金利です。つまり、市場の金利が変動するリスクです。 住宅ローンは常に長期であるため、この確率は非常に高くなります。 市場金利が上昇すると、銀行はローンを発行したときの金利に基づいて（ローンの新しい市場金利を下回る）借り手から住宅ローンの支払いを受け取り続け、予想よりも高い金利で預金者の収入を支払うことを余儀なくされます。 （預金のレベルの新しい市場レートで）。
銀行が預金金利を引き上げない場合、預金者は単純に資金を受け取り、市場レベルでリターンが得られる場所に投資します。 預金金利を上げると、マージン (ローンと預金の金利差) が減少し、場合によってはマイナスになります。 このようなプロセス (1978 年の 8% から 1980 年の 20% への市場金利の上昇) は、1980 年代初頭に米国の貯蓄貸付協会に大規模な危機をもたらしました。
従来のモデルで金利リスクを管理する唯一の急進的な方法は、変動住宅ローン金利を使用することです。 この場合、市場金利が変化すると、借り手が支払わなければならない月々の支払いも変化します。
ただし、このメカニズムは非常に危険であり、経済が不安定な国では適用できません。 事実、支払いが大幅に増加すると、借り手が自分の収入に基づいて実行できる額よりも簡単に高くなる可能性があります。 したがって、この仕組みを適用した結果、金利リスクの低下は信用リスクの上昇につながります。
デュアル インデックスのシステムに基づいて、金利をインデックス化するためのより複雑なメカニズムがあります。 このメカニズムを使用して、住宅ローンの毎月の支払いの 2 つの再計算が並行して実行されます。1 つは市場金利の変化に基づいており、もう 1 つは賃金指数の変化に基づいています。
借り手による支払いは、賃金指数の変化によって決定される金額だけ増加します。 この支払いと、市場金利指数の変化に応じて支払わなければならない支払いとの差額が資本化されます。 彼の住宅ローンの負債に追加されました。
このメカニズムの欠点には、その複雑さとマイナスの減価償却のリスクが含まれます。 借り手は、定期的に支払いを行っている (そして給与指数が上昇するにつれて増加している) にもかかわらず、負債が減少しないだけでなく増加することさえあることに突然気付いた場合、通常は支払いを停止します。
従来のモデルを使用。
そのすべての欠点にもかかわらず、伝統的なモデルは経済が安定している国で広く使用されていることに注意する必要があります。 それは西ヨーロッパで支配的であり、多くの高度に発展した国（ギリシャなど）では、他のモデルはまったく存在しません. 1998 年末に提出された西ヨーロッパの平均では、発行された住宅ローンの量の 62% を従来のモデルが提供していました。
西ヨーロッパにおけるこのモデルの普及は、そこで変動金利を使用するという長い伝統に関連していることに注意することが重要です。 1997 年に西ヨーロッパで発行された住宅ローンの約 70% は変動金利でした。 比較のために、同じ年に、そのような伝統が存在しなかった米国では、変動金利のローンが10％未満で発行されました。
ロシアでの伝統的なモデルの使用の見通し。
ロシアでは、90年代半ばにビジネスを行おうとした商業銀行。 モーゲージ貸付は、信用リスクまたは金利リスクを評価する方法がないことを発見しました。
かなりの割合の人々が収入の大部分を記録しておらず、信用履歴を持っていないため、デフォルトリスク（信用リスクの最初の要素）の大きさを評価することはできません. 債務不履行の場合に借り手の立ち退きにどれだけの時間とお金を費やさなければならないかが不明であるだけでなく、これを行うことができるという確実性もないため、2 番目の要素の価値を評価することはできません。
銀行は、貸付をリース・トゥ・オウンに置き換えることで、信用リスクの問題を解決する方法を見つけました。 この場合、アパートは、借り手である個人の所有ではなく、銀行の子会社の所有で登録されました。 借り手は、彼女と購入する権利を持つアパートの賃貸借契約を締結しました。 契約書に記載された月々の家賃を支払った後、アパートを物件として受け取った。 彼が何らかの理由で支払いを停止した場合、アパートは銀行の子会社の所有のままでした。
このシステムを住宅ローンと呼ぶのは一筋縄ではいきません。 さらに、借り手のリスクが高いため、普及していません。 子会社が清算された場合、借り手は、「家賃の支払い」ですでに返済した価値に関係なく、アパートを奪われました。
現在、主に米国政府の支援により、従来のモデルがロシアに存在し、米国 - ロシア投資基金の創設に約 4 億ドルが割り当てられました。 このうち約 1 億ドルは、ロシアの銀行に住宅ローンを発行するための資金を提供するデルタ クレジット プログラムに振り向けられました。
資金は 10 年間提供され、借り手がローンの月々の支払いが公的収入の 35% を超えないことを確認できた場合にのみ提供されます。 さらに、借り手は自分の資金からアパートの費用の少なくとも20％を支払わなければなりません。 したがって、借り手の範囲は非常に狭いです。
銀行はこのプログラムの下で長期的なリソースを受け取るため、金利リスクを負いません。 銀行には信用リスクしか残されません。 同時に、借り手の信用履歴が不明であり、必要に応じて立ち退きが行われる可能性が疑わしいため、このリスクの大きさは完全にはわかりません。
銀行は通常、企業の従業員（銀行の顧客）にのみ融資を許可するか、各借り手（経歴、つながり、趣味など）を注意深くチェックすることによって、不確実性を補います。 たとえば、小切手で借り手がどんちゃん騒ぎをしていることが示されている場合、公式の収入が正式な要件を満たしていても、借り手はローンを与えられません。
モーゲージ債モデル。
西ヨーロッパでは、住宅ローン全体の約 20% が、根本的に異なるシステムを通じて実行されています。 このシステムは、預金ではなく、株式市場で活動し、長期資産への投資に関心のある組織のリソースを資金源として使用します。
これらの投資家から資金を受け取るために、銀行は株式市場でモーゲージ債を販売します。 本質的に、モーゲージ債は銀行債であり、特定の資産の提供、つまりモーゲージローンと、それに応じてこれらのローンに担保された不動産という 1 つの重要な特徴が異なる銀行債です。
商業銀行が倒産した場合、これらの資産は割り当てられ、住宅ローンの保有者に対する銀行の債務を完済するために使用されます。 担保物件の価値と発行されたモーゲージ債の量との対応を管理する特別な銀行規則があります。 たとえば、ドイツとオーストリアでは、モーゲージ債の債務額は、担保物件の価値の 60% を超えてはなりません。 デンマークではこの割合が高く、80% に達します。
ほとんどのヨーロッパ諸国では、厳密に限られた数の銀行のみがモーゲージ債の発行を通じてモーゲージ貸付に従事できます。 唯一の例外はスペインで、どの銀行もモーゲージ債を発行する権利を持っています。 ヨーロッパのスペインの銀行に加えて、73の銀行がそのような債券を発行しています。 それらのすべて (ドイツの数社とオーストリアの 2 社を除く) は、この種のビジネスに高度に特化しています。 住宅ローン銀行と呼ばれるのはこれらの銀行です。
モーゲージ債モデルの使用。
モーゲージ債モデルが従来のモデルよりも競争力があるという兆候はまだありません。 その長い歴史にもかかわらず、それは比較的まれです。 西ヨーロッパの住宅ローン市場の 85% は、このモデルが伝統的なデンマーク、スウェーデン、ドイツの 3 か国に集中しています。 同時に、デンマークのほとんどすべての住宅ローンは、スウェーデンでは約 70% の住宅ローンの発行によって賄われています。 モーゲージ債は、ドイツ市場の約 20% を占めています。
イギリス、アイルランド、ベルギー、ギリシャ、イタリアなどの一部のヨーロッパ諸国では、モーゲージ債の使用に基づくモデルはまったく使用されていません。 他のヨーロッパ諸国では、このモデルが使用されていますが、非常に少量です。
ロシアにおけるモーゲージ債モデルの適用の見通し。
現在、証券の発行に関する法律が策定されており、そのうちの 1 つは「モーゲージ シートを通じて」、つまりモーゲージ債に似た紙であるべきです。 しかし、売上高があり、モーゲージ債のモデルが実装されるかどうかについては、大きな疑問があります。
それが機能するためには、銀行資産の総量から住宅ローン資産の配分を保証する特別な銀行規制を導入する必要があります。 銀行のこれらの資産を会計処理する特別なシステムと、プルーデンス監督の追加システムを作成する必要があります。 ただし、これらの証券が大きな需要があるという確実性はありません。
主な問題は次のとおりです。わが国では、これらの証券に投資できる長期的なリソースを持つ投資家はほとんどいません。 モーゲージ債を外国市場で販売するには、流動性を達成する必要があります。 それらは大量に生産されなければなりません。
ドイツ人がモーゲージ債で外国市場に参入する任務を設定したとき、彼らはジャンボと呼ばれる特別な債券を作成しました。
Phandbrif。 ジャンボ ファンドブリフの発行額は 5 億ドルを下回ってはならず、実際、これらの証券の平均発行額は 15 億ドルです。
近い将来、私たちの銀行がこれほどの量のモーゲージ債を発行できるようになるとは想像しがたいです。
二次住宅ローン市場のモデル。
このモデルは、ほとんどの場合、アメリカのモデルと呼ばれています。 その考えは、住宅ローンを発行した銀行がすぐにそれを特別な組織であるコンジットに売却するというものです。 同時に、住宅ローンは銀行の貸借対照表を離れ、導管会社の貸借対照表に移動します。 売却以来、銀行はこのローンのリスクを負っておらず、実際、それを忘れることができます。 ローンがデフォルトした場合、損失はコンジットが負担します。
コンジットは、購入したローンをプールに集め、MBS (Mortgage Backed Securities) - モーゲージ担保証券の形で投資家に販売します。 同時に、コンジットは投資家にこれらの証券の元本と利息の適時の支払いを保証します。 信用リスクに対する保険を提供します。
この制度を利用すると、住宅ローン銀行の役割や機能が大きく変わります。 貸借対照表に入った住宅ローンはすぐにそこから減少するため、流通市場のモデルで運営されている住宅ローン銀行は金融機関から一種の仲介者に変わります。 彼らの貸借対照表には、借りた資金やローンはありません。 本質的に、それらの銀行から残った名前は1つだけでした。
アフターマーケットモデルの使用経験
アフターマーケット モデルは非常に広く使用されていますが、世界で 1 つの国である米国だけです. 他の国でのこのモデルの適用範囲はごくわずかです. 二次市場モデルの開発における米国の成功は、次の事実によるものです. 3 つの非常に大きな導管があります。 これらのうち、1 つ - Ginny Mey (GNMA - Government National Mortgage Association) は米国政府によって保証されており、他の 2 つ - Feny Mey と Fredy Mek は、正式には非公開株式会社と見なされていますが、すべての投資家から組織として認識されています。アメリカ政府が保証。
市場参加者は、AAA ステータスを持つ組織の証券よりもさらに低い利回りに同意しながら、これらのコンデュイットの MBS を連邦保証証券として喜んで購入します。 したがって、非常に安価な資金が住宅ローンに向けられ、これにより住宅ローンの低金利が保証されます。 しかし、これは想定された (または実際の) 政府保証によるものであるため、低い住宅ローン金利は実際には連邦予算によって補助されていることがわかります。 この補助金の価値は、さまざまなアメリカのエコノミストの見積もりによると、年間 35 億ドルから 40 億ドルの範囲です。
これを認識して、米国政府は、高級住宅の購入のためのローンを補助しないことを目的として、コンジットの活動に深刻な制限を課しています。 どちらの導管会社も、住宅購入のためのローンを扱うことができず、その費用は政府によって毎年設定された制限を超えています。 ジニ・メイ州の場合、この制限は地域の平均住宅費の 95% であり、正式に独立したフェニ・メイとフレディ・メックの場合は 140% です。
米国の MBS 市場は 2 兆 5,700 億ドルと推定されており、このボリュームの 88% は、上記の 3 つのコンデュイットによって発行された MBS によって占められています。 彼らは、州によって設定された制限内で信用市場を完全に獲得しました。 これらの導管が国の補助金を持っているという事実は、他のモデルの下で活動する組織がそれらと競争することを許しません.
ロシアにおける流通市場モデルの適用の見通し。
このモデルを我が国に導入するために多くのことが行われてきました。 コンジットが作成されました - 連邦住宅ローン庁。 銀行から政府機関へのローンの売却、および政府機関から投資家への転売について、明確で単純な手順が開発されました。 ローンの売却と転売の手続きを簡素化するために、モーゲージ債という特別な担保さえ作成されました。 エージェンシーはモーゲージ債を購入するための予算資金を受け取っており、実際、それらを買い取り、それらのプールを形成し、これらのプールを市場で再販する準備ができています.
組織上の問題があります。貸借対照表に融資を行うには、代理店は銀行でなければならず、銀行免許を取得することはできません。 もちろん、遅かれ早かれこの問題は解決され、エージェンシーはローンを売買できるようになります。 ただし、その際に信用リスクを負う必要があります。 借り手による債務不履行の場合に発生する可能性のあるすべての費用を確実に補償するため。 実際、この義務は連邦予算によって引き受けられるべきです。
さらに、金利リスクを負う必要があります。 これは、政府機関がローンを買い戻し、市場で販売するのに十分なプールを構築するのに時間がかかるリスクを指し、金利が変化し、投資家が予想よりも多くのリターンを要求するリスクを指します。 この場合、住宅ローンの借り手からの資金は、投資家に支払うのに十分ではない可能性があります。 したがって、追加の資金も予算から調達する必要があります。
言い換えれば、このモデルは、破産した場合にエージェンシーをサポートするために予算内にかなりの資金が確保されている場合にのみ開始できます。
貯蓄と契約モデル。
このモデルには、対象を絞った預金システムの作成による資金の受け取りが含まれます。
潜在的な借り手 - 銀行の顧客が銀行と契約を結びます (したがって、このシステムは契約貯蓄と呼ばれます)。 この契約によれば、クライアントは一定期間内に毎月一定額を入金することを約束します。 次に、銀行は、顧客による貯蓄が完了した後、彼に住宅ローンを提供する義務を負います。 したがって、このモデルの基本原則は次のとおりです。すべての借り手は元預金者であり、すべての預金者は借り手になる資格があります。
預金とローンの金利は固定されており、市場金利に左右されません。 通常、市場よりわずかに下に設定されます。 クライアントの観点からは、預金の利回りが低いことは、安い住宅ローンを受け取る権利に対する支払いです。
貯蓄と契約のモデルは、オープンな形とクローズドな形で存在できます。 オープン形式は、積立と貸出が通常のユニバーサルバンクで行われるという点に特徴があり、契約貯蓄の負債と資産には専用の会計システムが作成されます。
クローズドフォームでは、特別な契約貯蓄組織が作成されます。これは、対象となる預金を引き付け、元預金者にローンを発行することに専念する専門銀行です。
契約貯蓄モデルには、主に民間融資が発展し始めたばかりの国での使用に魅力的な特徴が 1 つあります。 実際には、銀行に長期的で安価な資金源がないという問題を解決しながら、同時に信用リスクを最小限に抑えることができます。 資金を蓄積することで、クライアントはいわば自分自身の「クレジットヒストリー」を作成します。 クライアントの毎月の預金の正確性に関する情報は、以前の借金をどのように返済したかに関する情報に取って代わる可能性があります。
さらに、貯蓄を行うことにより、クライアントは実際の（登録されていない）収入に関する情報を間接的に提供します。 したがって、クライアントが長い間毎月300ドルを入金できた場合、彼の収入の額により、これを行うことができました。 そして、文書によると、彼が公式に月に200ドルしか受け取っていないという事実は、月々の支払いが300ドルになるローンを彼に発行する際の障害にはなりません。
このモデルには重大な欠点があることに注意してください。 まず、クライアントにとって非常に不便です。 クライアントは、必要なときに住宅ローンを借りることができません。最初に数年間待って、貯蓄をしなければなりません。
第二に、条件と金額に関して資産と負債のコンプライアンスを確保するという要件は、彼が資金を蓄積したのとほぼ同じ期間、および蓄積した金額とほぼ同じ期間、ローンを受け取ることができるという事実につながります。 このモデルを使用すると、クライアントは、「ストッキングに」貯蓄する必要がある金額と比較して、アパートの購入資金を蓄積するのに必要な期間を半分に短縮できることがわかりました。
このモデルは、わが国でアパートのお金を節約する最も一般的な形態である「ストッキングで」節約するよりも「2倍便利」であると言えます。
投資によってモデルをより便利にすることができます。
したがって、たとえば、著者の計算によると、同じ期間に同じ貯蓄を行う顧客の均一な流入を条件として、毎月のローンの提供、累積額の2倍、累積期間の2倍の期間、毎月のローン額の1.7倍の1回の投資が必要です。
契約貯蓄モデルの適用。
世界のほとんどの国では、契約貯蓄モデルは、何らかの形で、市民がまだ信用履歴を持っておらず、銀行が長期債務を抱えていないときに最初に使用されたモデルでした。 その後、これらの国の財政状況の安定化、株式市場の発展、多くの人々の信用履歴の出現により、このモデルは徐々に、より便利なモデルに置き換えられ始めました。蓄積期間が長い。
同時に、すでに膨大な数の顧客を抱えている契約貯蓄組織は、大規模なリテール バンクに変化しました。
その結果、先進国では、このモデルはフランスでのみ、オープンな形で、ドイツとオーストリアで、クローズドな形で保存されました。 国の補助金の助けを借りてのみ、これらのモデルを保存して競争力を高めることができました。
たとえば、ドイツでは、このシステムは 1920 年から存在しています。このシステムは、国の生活の中で最も困難な時期を乗り切りましたが、50 年代初頭でした。 - 金融システムの急速な発展の期間中、市場に参入するより近代的で便利なモデルと競合できないことが明らかになりました。
1952年、制度を維持し、これに対する国の補助金を導入することが決定されました。 現在、ドイツの契約貯蓄機関 (bausparkassen) からローンを受け取ったすべての人には、ローンと一緒に国の「プレミアム」が与えられます。 国家が支援するモデルは存続し、ドイツの総住宅ローンの約 5% を融資しています。
これらは主にアパートの改修のためのローンと「セカンドローン」であることに注意する必要があります。これは、すでに別の銀行からローンを受けており、その下に住宅を抵当に入れている人々への追加ローンです。 興味深いことに、bausparkassen は、以前の預金者の債務不履行のリスクを次のように考えています。
実際にセキュリティを提供せずにそれらを提供する重要でないものに。
フランスのオープンシステムも補助金が出ています（金利が補助されています）。 クライアントは 8% の割合で資金を貯蓄します (これは預金の市場レートにほぼ相当します)。そのうち 4% は銀行が、4% は州が支払います。 このため、銀行は市場の貸出金利よりも大幅に低い5.5%の金利で住宅ローンを発行することができます。
ロシアにおける貯蓄契約制度の利用可能性。
もちろん、貯蓄契約システムは、今日のロシアの状況にとって理想的です。 開いた形と閉じた形の両方に適用できます。 他のモデルとの競争がまったくないため、国の補助金制度なしで開発することができます。
現在、契約上の貯蓄ローンと米露基金 (デルタ クレジット) を通じて提供されるローンを組み合わせることで、クライアントに発行される住宅ローンの期間と金額を増やすことができます。
すでに述べたように、契約貯蓄モデルを使用すると、信用リスクを大幅に削減し、利息を完全になくすことができます。 このモデルを修正することも可能で、信用リスクも完全に取り除かれます。
これを行うには、専門の貯蓄および契約組織の使用に基づいてクローズドモデルを使用する必要があり、これらの組織は協力的である必要があります。 貢献者に属します。 組織のクライアントがローンを返済しようとせず、抵当権を設定された家から出て行かない場合、彼は裁判所だけでなく、（銀行ではなく）彼らが試みていると正しく信じている預金者にも対処する必要があります。お金を盗むこと。
このモデルの修正を適用すると、銀行の役割は、資金の保管と、契約および貯蓄組織との合意に基づく処理の実施に縮小されます。 会計、評価、資金の貸方記入、ローンの発行、支払いの受け取りなどに関連するすべての手続き。
V.M.MINTS、経済学の候補者。
その本質は、一次貸付の機能の分離と、モーゲージ債の発行による長期的な資金調達源の形成にあります。 さらに、第 2 層の住宅ローン機関は、主要な住宅ローンのリスクを負う傾向があります。
住宅ローン貸付の 2 層モデルは、米国、オーストラリア、および英国で最大の発展を遂げています。 このスキームの下では、貸し手は、住宅ローンの主要なリスク (信用リスク、早期返済リスク、金利リスク) をすべて負担し、組織上および法律上の制限 (法的に許可されている住宅ローンの早期返済を含む) のために、それらを効果的に管理することができませんでした。 .
米国における住宅ローン貸付の 2 層システムの形成における最初の主要なステップは、1934 年 6 月 27 日の連邦住宅局 (FHA) の創設でした。 FFA の主な機能は、住宅ローンの開発と住宅ローンの借り換えシステムの作成です。 1934 年の国家住宅法は、FFA の基準に従って発行された住宅ローンの元本と利息の返済に対して政府保証を提供することを FHA に要求しました。 FFA によって 70 年以上にわたって実践されてきた主な種類の住宅ローンは、固定金利で均等払いのローンになりました。 これには、従来の住宅ローンに比べて一定の利点がありました。 第一に、それはより長い期間（15年から30年まで）発行されます。 第二に、年金（自己吸収）ローンは信用リスクの削減を提供し、貸出期間全体を通して定期的に発生します。 第三に、借り手はローンの早期返済の可能性を保持しました。
米国における住宅ローン貸付の 2 層システムの形成における 2 番目のステップは、1938 年に連邦全国住宅ローン協会の米国大統領の指示に従って作成されたことです。 （ファニーメイ）。その主な仕事は、米国の承認された貸し手から UAF 保証の住宅ローンを購入することでした。 このようにして、米国の国家権力と金融および信用システムに基づいて、住宅ローン貸付の官民システムが作成され、これらのローンの発行とサービス (債務と利子の返済) の機能のみが主要な債権者に残されました。 この住宅ローン貸付の 2 層システムは、小さな変更を加えて今日まで生き残っています。
ロシアでは 1990 年代初頭から 住宅建設と住宅の委託に対する政府の融資は大幅に削減されました。 2005 年でさえ、住宅の委託は 1987 年までにわずか 60% でした。州は住宅ローンの開発に対して準備ができていないことが判明しました。 1992 年末までに 12 以上、1994 年までに約 2.5 ダースの住宅ローン銀行が国内に設立されました。 しかし、1992年12月に採択されたロシア連邦の基本的な国家文書「住宅ローンの基本について」では、「住宅ローン」という言葉さえ言及されていませんでした。 しかし、文字通り6か月後、ロシア連邦政府は「国家目標プログラム「住宅」について」という決議を採択し、住宅問題を解決するための重要な課題の1つは、さまざまな形態の住宅の作成であることが認識されました。不動産質権の機関などの金融および信用メカニズム、および抵当ローンに基づいて、担保された財産のリストを拡大する二次住宅ローン市場。 1993 年 8 月 12 日、抵当銀行協会が設立されました。 これらすべてが示しているのは、改革の最初の 10 年間、住宅ローンを確立するプロセスが自発的で、緩慢で、風変わりなものだったことです。
住宅ローン市場の主な参加者は次のとおりです。
- a) 住宅ローンを申請した借り手で、貸し手によって信頼性が高く支払能力があると認められた者、およびこれに基づいて、住宅ローンを受け取った個人および法人。
- b) 債権者 - 信用度の評価に基づいて借り手にモーゲージ ローンを発行し、発行されたモーゲージ ローンにサービスを提供する銀行およびその他の金融信用機関。
- c) 住宅販売業者 - 自分の住宅、または他の個人や法人が所有する住宅を代理で販売する個人および法人。
- d) 不動産組織 - 認可を受けた住宅販売業者。
- e) 認可された国家行政機関 - 不動産に対する権利の国家登録およびそれとの取引のための司法機関 (国家登録室);
- f) 抵当担保の対象となる住宅の独立した専門的鑑定を実施する鑑定機関 (抵当財産を売却する際の抵当ローンの発行時、競売中など)。
- g) 財産保険（抵当住宅の保険）、借り手の生命保険および障害保険、抵当市場参加者の民事責任を提供する保険会社。
- h) セカンダリ モーゲージ市場の運営者 - 適用法で規定された方法でプライマリ レンダーからモーゲージ ローンを償還する法人 - AHML およびその地域の駐在員事務所、モスクワ モーゲージ エージェンシー。
- i) 投資家 - AHML、MIA の証券を購入する法人および個人。機関投資家 - 年金基金、保険会社など。
貸出基準は、住宅ローン貸付におけるロシアおよび外国の経験の分析と一般化に基づいて機関によって開発され、住宅ローンの発行と借り換えのメカニズム、標準契約、およびすべての市場参加者の要件が含まれています。
これらの基準による信用（ローン）条件：
- 1.クレジット（ローン）が提供され、ルーブルで返済されます。
- 2. クレジットは 1 年から 20 年の期間提供されます。
- 3. クレジット（ローン）は、毎月の均等分割払いで返済されます。
- 4.クレジット（ローン）の利息は現在、ルーブルで年率15％です。 ローンの発行日から 6 か月後に、ローンの早期返済が許可されます。
- 5. 借り手は、18 歳から 60 歳までの有能な自然人であれば誰でもかまいません。
- 6.オブジェクトの要件 - アパートの建物内の別のアパートまたは別棟の住宅を購入するためのローンが提供されます。
- 7. ローン担保 - クレジット (借りた) 資金で購入したアパートの誓約。 提供されるローンの金額は、購入した住宅の最低評価額とアパートの販売価格の 70% を超えてはなりません。
- 8. 借り手の収入要件 - 住宅ローンを借りるには、定期的な収入源が必要です。 借り手の文書化された収入のみが考慮されます。
- 9. 融資限度額。 ローン金額は家族の収入に応じて決まり、月々の返済と利息の支払い、および取引に基づく保険やその他の支払いが借り手の家族の総収入の35％を超えないという条件に基づいて計算されます。 借り手が自己資金の 50% 以上をアパートの費用に充てる場合、毎月のローンの支払いは借り手の総収入の 40% に達する可能性があります。
- 10. 保険。 借り手は、自己負担で、以下を保証する必要があります。
- 彼らの生活と障害。
- 取得した財産。
- 11. 借入金で購入した住宅は、借主（1 人以上の借主）の所有権に登録されます。 したがって、借り手はすぐにクレジットで購入した住宅の所有者になります。
2005 年 9 月にロシア連邦大統領が提唱した優先国家プロジェクト「ロシア市民のための手頃で快適な住宅」の実施が開始された 2006 年から 2007 年にかけて、実際の住宅ローン市場が形成されました。 、4万件の住宅ローンが発行され、その後、2010年にその数を100万件にするタスクが設定されました.2006年には、国内の住宅ローン取引の数は2005年に比べて2.5倍に増加し、合計で206.1千件に達しました.億ルーブル。 2 年間 (2006 年から 2007 年) で、国内の住宅ローンの貸付額は 11 倍に増加し、36 億ルーブルから 4000 億ルーブルに増加しました。
人口に住宅を提供するという目標を達成するには、次のことが必要です。
- 人口の大部分の収入と支払能力の大幅な増加。
- 建材メーカー、建設会社、不動産会社の独占をなくし、住宅価格を下げる。
- 土地区画の割り当て、設計事業の復活、建築家の訓練のための許可の発行を規制する国家公務員の汚職の排除。
- 住宅建設への融資や住宅ローン金利の引き下げなど、住宅建設を促進するための州の金融政策の見直し。
- 住宅、保険などの査定、公証、州登録に関連する取引費用の削減。これは住宅費用の 8 ～ 10% の範囲です。
- 競争を発展させ、住宅市場における需要と供給のバランスを確保し、人口のための住宅の手頃な価格を高め、建設を国民経済の発展のための機関車の1つに変えることを目的とした、住宅建設の開発のための国家プログラム.
住宅ローンの貸付には、主に 2 つのモデルがあります。 それぞれを別々に考えてみましょう。 まず、住宅ローンモデルがロシアで組織されているのはアメリカのモデルに基づいているため、アメリカのモデルに注目しましょう。
アメリカの住宅ローンモデル
1つ目は2段式で、「アメリカンモデル」とも呼ばれています。 それは、住宅ローン証券の流通市場に基づいています。 米国の住宅ローンモデルの本質は、次のように特徴付けることができます。
1) 商業銀行または国営銀行は、借り手が一定の合意された期間内に毎月一定額をこの銀行に送金することを約束することを条件として、借り手に住宅ローンを発行します。 借り手のこの義務は、取得する不動産の抵当権によって保証されます。
2）ローンを発行した後、銀行はこのローンを専門の住宅ローン貸付機関の1つに売却し、同時に担保義務を譲渡します。 代理店は、借り手に発行された資金を直ちに銀行に返済し、その見返りに、借金を支払うために受け取った毎月の支払い（信用機関の利益（マージン）を除く）を代理店に送金するように求めます。
3) 住宅ローン代理店は、銀行から一定数の住宅ローンを購入した後、それらをプールに形成し、それぞれに基づいて、借り手の支払いを支払い源とする新しい証券を作成します。 これらの支払いはもはや不動産によって保証されているのではなく、法人として機能する住宅ローン会社によって保証されています。 抵当機関は株式市場で抵当担保証券を販売します。その結果、銀行の利益だけでなく、彼らの利益も利益になります。 8、p.34
ドイツの住宅ローンモデル
住宅ローン貸付の 2 番目のモデルは、単一レベルの「ドイツ モデル」です。これは、自律的でバランスの取れた住宅ローン モデルであり、「貯蓄とローン」の機能システムに基づいています。 このシステムは、ドイツの「民間建設貯蓄銀行」のタイプに基づいて構築されています - Bausparkasse、または - American Savings & Loans、または - フランスの Livret Epargne Logement。 このモデルでは、投資家は、住宅またはアパートの購入に必要な特定の貢献（費用の30〜50％になる可能性があります）を蓄積し（蓄積は貯蓄銀行口座で行われます）、住宅ローンを受け取る機会を得ます。足りない分を借りる。 同時に、預金者と自己資金によって蓄積されたすべての利用可能な現金資金は、法定活動を実行する目的、つまり住宅ローンを発行する目的でのみ使用できます。
ロシアにおける住宅ローンのモデル 13、p.58
ロシアで現在実施されている住宅ローン貸付システムの機能メカニズムは、住宅ローン貸付の次の段階として表すことができます。
1）予備段階（この段階では、クライアントは融資の実施のための主な条件を説明され、融資を受けるために必要な書類のリストが送信されます）;
2) 提供されたクライアントおよび担保に関する情報の収集と検証。
3) ローン返済の確率が推定されます。
4) 融資の意思決定段階（金額、返済方法、期間、金利が決まる）
5) この段階で、ローン契約が締結されます。
6) ローンサービス;
7) ローン契約の締結。
以下の図 1 では、住宅ローン モデルが図の形式で示されています。
図 1 - モーゲージ貸付モデルのスキーム 11、p.16
ロシアの住宅ローンのモデルをより詳細に検討してください
予備段階では、借り手は、貸し手、住宅ローンを許可する条件、信用取引を締結する際に生じる権利と義務に関するすべての必要な情報に精通している必要があります。
さらに、金融機関の従業員は、借り手に貸付条件を説明した後、銀行が貸付で提供できる資金の最大額を決定し、貸付手順と決済手順について合意し、借り手の費用の概算を作成します。そしてローンの申込書に記入します。 このアプリケーションは、貸し手によって、潜在的なクライアントに関する最も重要な情報源の 1 つと見なされます。
ロシアと世界では、黄金の銀行規則があり、その本質は次のとおりです。借り手は、毎月のローン返済に個人の月収の30％を超えてはなりません。 この割合が大きい場合 (40 ～ 60%)、そのようなローンは危険になります。 そのため、銀行は借り手の収入に基づいて提供できる信用額を見積もります。
住宅ローンの決定が肯定的な場合、借り手と銀行は、選択された事前に合意された居住用不動産を購入するためのローン契約を締結します。 住宅ローン契約には、住宅ローンの対象、その評価、実体、および住宅ローンによって保証された義務の履行の金額と時期に関する情報が含まれています。 国や地方自治体の財産である住宅やアパートの抵当権は認められていないことに注意してください。
住宅ローン契約を締結した後、商業銀行は通常、借り手に頭金を要求します。その金額は、住宅ローン プログラムの条件によって異なる場合があります。 同時に、債権者の銀行は、この最初の貢献をできるだけ大きくすることに関心があります。これは、貢献が大きければ大きいほど、取引のリスクが少なくなるためです。
さらに、モーゲージ貸付のアメリカのモデルのように、取得した不動産の質権によって保証された借り手の債務は、モーゲージの形で発行され、そのプールは、モーゲージ担保証券のモーゲージ カバレッジを形成するモーゲージ エージェントに販売されます。 . また、ロシア銀行の要件を満たす商業銀行は、自らモーゲージ担保を形成し、モーゲージ担保証券を発行することができます。
海外で行われている住宅ローン貸付のさまざまなモデルの比較分析により、現代のロシアが住宅ローン貸付システムを組織するための最も受け入れられるアプローチを特定することが可能になります。
現在、海外の住宅ローン貸付システムの主なモデルは次のとおりです。 バランスの取れた自律性の拡張オープンモデル（アメリカ）モデル（ドイツ）。
これらのモデルの割り当ては条件付きであるため、1 つの国で同時に機能することができます。 住宅ローン貸付システムを編成する各モデルには、特定の一連の基本要素が含まれています。
最も単純なシステムは、モーゲージ貸付のトランケート オープン モデルと見なす必要があります (図 2) 12, p.16。 このモデルの本質は次のとおりです。 銀行は、居住用不動産を含む不動産を担保とするモーゲージ ローンを発行し、結果として得られるモーゲージのプールに基づいて、独自の証券であるモーゲージ債を発行します。 モーゲージ債の売却により、銀行はさらにローンを発行するための「長期」資金源を補充できます。 したがって、住宅ローンは借り換えられ、満期の点で銀行の資産と負債のバランスが確保されます。
図 2 - モーゲージ貸付のトランケート オープン システムのスキーム
世界で最も一般的な不動産抵当貸付の 2 番目のモデルであるアメリカのモデルは、抵当貸付の流通市場が発達していることを前提としています (図 3) 12, p.16。
このモデルの本質は、住宅ローンの借り換えのための資金が、仲介業者を通じて株式市場から貸し手によって引き付けられることです。 このモデルの主なものは、債権者と投資家の主題の分離です。
図 3 - モーゲージ貸付の拡張オープン モデルのスキーム
自律性のバランスの取れたモデルの主な際立った特徴は、その機能の貯蓄とローンの原則です (図 4) 12, p.16。 信用資源の形成は、将来住宅ローンを受け取りたい預金者の貯蓄を犠牲にして行われます。 ドイツの住宅ローンモデルの本質は、閉鎖的な住宅ローン金融市場を作り出すことです。 専門の貯蓄および住宅ローン機関を中心に形成されています
図 4 - バランスのとれた自律性モデルのスキーム
提示されたモデルの主な特徴は、次の表に反映されています
表 1 - 住宅ローン貸付のさまざまなモデルの特徴
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比較パラメータ |
切断されたオープン モデル |
拡張オープンモデル |
バランスのとれた自律モデル |
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配布国 |
東欧、イギリス、スペイン、デンマークなど |
米国およびその他の先進国 |
ドイツ、フランス、オーストリア、スペイン、チリ、タイ、チェコなど |
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動作原理 |
市場 (国の金融および信用市場の一般的な状態によって異なります) |
貯蓄とローン (モデル スタンドアロン) |
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信用資源の魅力の源泉 |
銀行の自己資金および借入資金 |
流通市場で取引される住宅ローン担保証券、および銀行の自己資金および借入資金 |
将来の借り手の住宅貯蓄および住宅契約貯蓄、ならびに銀行の自己資金および借入資金 |
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主な債権者 |
ユニバーサル バンクとモーゲージ バンク |
住宅ローンおよび貯蓄銀行 |
抵当銀行、貯蓄専門銀行（貯蓄銀行、建設貯蓄銀行） |
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状態サポート形式 |
定義されていません |
危機時のローンの借り換え |
建物貯蓄補助金 |
切り捨てられたオープンモデルの機能を整理する単純さは、世界、特に発展途上国でのその広範な分布を決定します。 しかし、このモデルの欠点 (金利の市場水準への依存、厳格な基準の欠如、引き付けられる信用資源の数の制限) が、ロシアでのその発展を妨げています。
90 年代後半以降、アメリカの住宅ローン モデルを国家の住宅ローン モデルとして開発する試みがロシアで行われてきました。 しかし、多くの理由 (外国資金源の利点、不十分な国の支援) により、2 層モデルは事実上開発を中止し、現在は大陸の 1 層モデルに取って代わられています。金融市場からの完全な独立。 信用リスクの軽減; 人口の大部分に対するローンの利用可能性
ロシアの貯蓄住宅ローン制度の機能には重大な障害があります。建設銀行と貯蓄銀行の機能に関する法的枠組みがありません。 金融機関に対する大衆の不信感は持続し、高インフレと物価上昇の状況では、貯蓄は減価償却されます。そのため、このモデルを使用したアパートの購入は後日延期されます2、p.16.
したがって、各モデルの長所と短所を比較して、ロシアでの使用の可能性を分析しました。 ロシアの国民的特性を考慮して、大衆「市場」住宅ローンのシステムを構築する一般原則に導かれることは合理的です。 同時に、住宅建設システムにおける信頼機関の強化（開発者の責任の増大、株主の権利の保証、試運転の期限の遵守、可能な限り価格の固定など）から始める必要があります。 ）、社会的住宅ローンのメカニズムを構築し、州の保証のレベルを上げ、その後に初めて、独立した信用および金融住宅ローン機関の形成（活性化）を行います。
世界中の住宅ローン市場は、ローンの発行とその借り換えという 2 つの方向で機能します。 この市場の独自性は、不動産市場と金融市場という 2 つの巨大な経済的に重要なセグメントの間のリンクであるという事実にあります。 今日、世界の慣行では、多くの住宅ローン貸出手段があり、信用機関が発行された資金を借り換えるいくつかのメカニズムがあります。たとえば、住宅ローン担保証券の発行、住宅ローンミューチュアルファンドまたはその類似物の作成、住宅ローンのプールの転売などです。
抵当貸付のシステムとは、効果的な抵当貸付の可能性を保証する適切な機関と十分に確立されたメカニズムの創設を意味します。
よく調整され、効率的に機能する住宅ローン貸付システムを形成するためには、まず第一に、住宅ローン貸付業務を直接実行する銀行やその他の住宅ローン貸付機関を含む、住宅ローン貸付機関の機能するシステムが必要です。 このシステムの機能の有効性は、不動産回転登録システム、専門的な不動産評価システム、保険会社、および二次住宅ローン市場で活動を組織する機関を含むインフラストラクチャ開発のレベルに大きく依存します。いくつかの他の要素。
主に効果的な標準的な金融メカニズムの使用に焦点を当てた住宅ローン貸付の統合市場システムを作成するタスクを設定するには、地域のリソースを使用し、個々の地域の特性を反映することを目的とした住宅融資スキームを使用する可能性を考慮する必要があります. 住宅ローン貸付システムの形成と創設の過渡的状況では、そのようなスキームは、人口の特定の部分の住宅問題を解決するのに役立ちますが、地元のリソースが限られているため、地域の特徴に焦点を当てており、実装の規模は限定19、p.55。
主な目標は、市民自身の資金と長期の住宅ローンを犠牲にして、独占のない住宅市場で住宅を取得するための市場原理に基づいて、平均所得のあるロシア市民に手頃な価格の住宅を提供するための実用的なシステムを作成することです。
住宅ローンの関係には、住宅部門では完全には実現されていない大きな可能性がありますが、これらの関係は、多くの差し迫った問題を解決できる効果的なツールです。
1) 不動産市場と金融市場の長期的かつ強力な統合を確保する。
2) 市民が住宅を取得するための節約制度を確保すること。
3) 資本建設への投資活動を増加させる。
住宅の費用、資金源、支払い能力、および生活条件を改善したい市民のカテゴリー (給付を受ける権利を含む) に応じて、いくつかの住宅戦略があります。
政府の補助金と企業への支援を提供するために設計された戦略。
国の補助金と市民自身の資金の使用に基づく混合戦略。
主に市民の自己資金に焦点を当てた市場戦略。
住宅ローン市場の実体、主に市民の借り手と貸付銀行の活動は、特に住宅ローン貸付システムの形成と確立の間、自治体を支援するための特別な措置なしでは事実上不可能です。
抵当貸付システムの行政基盤の導入により、地域全体が恩恵を受けています。 地方自治体当局は、住宅建設のプロセスを刺激し、それによって税収の成長を促しますが、同時にリスクを最小限に抑え、市民が都市のニーズに対する融資の条件を満たさない場合、新しいアパートまたはいずれかを受け取ります。再入居のためのアパート。
現在、住宅購入のために銀行が提供するローンは、限られた範囲の人々が利用できます。 リスクを制限し、財源を動員するための法的および経済的メカニズムが組み込まれた住宅ローン貸付システムの創設は、住宅ローンのコストを大幅に削減し、住宅ローンをロシア市民の住宅問題を解決する効果的な手段に変えることができます。
一方では不可欠なシステムとして、他方では市場経済の不可欠な部分として、人口に対する住宅ローンの開発は、次の基本原則に基づいている必要があります。
1）ロシアで住宅ローンのシステムを構築する際には、既存の国際的な経験を考慮する必要があります。 同時に、ロシアの人口が住宅ローンの債権者銀行への長期的な依存の状況を依然として警戒しているという事実を考慮して、ロシアのマクロ経済状況と立法の枠組みから進める必要があります。
2) 重要な要件の 1 つは、高所得者だけでなく平均的な所得者層にも住宅ローンを利用できるようにすることです。 同時に、このシステムは、補助金を受けているものではなく、市場のものであるべきであり、完全に透明で、住宅ローンの貸付プロセスのすべての参加者にとって理解できるものでなければなりません。
3) 前提条件は、国家予算からの資金調達ではなく、市民、商業債権銀行、投資家の魅力的な財源の効果的な使用に依存する、システムの絶え間ない開発です。
4) 住宅ローンのシステムは、国内のどの地域でも再現可能であるべきです。 特定の地域での住宅ローンの導入のペースと規模は、その地域の指導者による政治的意思の有無という主観的な要因によって決まるのではなく、客観的な経済状況、住宅に対する支払能力のある需要の入手可能性によって決まります。その供給。
5) 特別な要件は、多変量、システムの開放性です。
6) 住宅ローンの開発を目的とした国家政策の非常に重要な側面は、借り手の住宅ローンの利用可能性を高めることに貢献するマクロ経済条件と制度環境の形成です。 これは、インフレのレベル、ルーブル為替レートのダイナミクスを制御し、金利を引き下げ、銀行システムを再構築し、規制および立法の枠組みを開発するための一連の措置を指します。
7) 住宅問題を解決し、住宅市場のすべての主体の活動を調整することは、あらゆるレベルの行政府の活動に大きく依存しています。 この点で、住宅ローン貸付システムを作成する段階での地方自治体の役割は大きくなっています。 20, p.118
住宅ローンの長期貸付システムの形成と漸進的な発展は、多くの問題によって妨げられています。 不動産に対する権利の登録システムと司法機関におけるそれとの取引の非効率性。 鑑定・保険事業の展開不足。 専門の住宅ローン銀行の欠如。 商業銀行の信用資源のコストが高い。 住宅ローン（住宅ローン）の流通市場の欠如。 借り換え率が高い。 銀行のリスクを制限するための効果的なメカニズムと国家機関による補償の欠如。 借り手のローン費用が高い。 住宅費と比較して、大多数の人口の低所得。 社会的に脆弱な市民に住宅補助金を提供するための予算資金が不足しているため、住宅購入時の信用負担が軽減されます。 課税の不完全さ、市民が住宅に投資するためのインセンティブの数が不十分です。
専門家は、これらの問題を解決するための次の主な方向性を提供します。
1) 抵当貸付における義務の履行を保証する立法および規制の枠組みを改善すること。これは主に、抵当権の差し押さえおよび抵当権付き住宅からのローンの債務不履行者を立ち退かせるための明確な手順の作成に関するものです。
2) 長期的な財源の流入を確保するための普遍的なメカニズムの創設と実施。
3) 市民に対する税制上の優遇措置 - 一方では住宅ローンの受取人、他方では商業銀行 - 住宅ローンの貸し手および商業銀行の借り換えを提供する投資家 - 貸し手。
4) 住宅ローン市場の主体間の自由競争のための平等な条件の創出。
5) 債権銀行の違法行為の場合の借り手の社会的保護のためのメカニズムの作成、および立ち退き手続き中の社会的適応のためのメカニズムの作成;
6) 長期住宅ローンの提供とサービス、およびその借り換えに関する金融機関の活動を管理する規制の枠組みの明確化。
7) この分野で長期的な資源を引き付けるために、新しい金融商品 (証券) を使用するための規制および立法の枠組みの形成。
さらに、住宅ローン活動に従事する銀行に多くの特別な住宅給付を提供する必要があります。 十分に効果的な措置は、住宅預金を開設し住宅ローンを提供する銀行が、発行された長期住宅ローンの額だけ課税所得を減額する機会を有するか、住宅ローンから受け取った利益に対する税金を免除される手続きの導入である可能性があります。ローン。 さらに、専門家によると、住宅預金で受け取った資金のために銀行がロシア連邦中央銀行に預け入れた必要な準備金の基準を準備金から解放するか減らす必要があります。 16、p.71
住宅ローン貸付のために外部リソースを引き付けることは、高レベルのリスクによって制限されます。 このような状況の下で、国はあらゆる方法で、修復と固定資産の作成のための資金を集めることに貢献する必要があります。 実際には、逆のプロセスが発生します。 政府証券市場は財源を吸収し、それらを法外に高価にし、税金は不必要に投資価値を高めます。
住宅ローン貸付システムに関連する国家機関からの具体的な支援は、次の形で表現できると考えています。
1) モーゲージ住宅ローンのシステムに地方自治体のステータスを付与する。
2) システムの実装のための建設用地の優先割り当て (追加条件なし)。
3) インフラストラクチャのコストやその他の利点を削減することにより、システム参加者の財政的負担をなくす、または大幅に削減する。
4) 住宅の建設または購入のための連邦、市、または地方予算からの無償補助金の配分。
5) 市民に融資の優遇条件を提供する。
6) 有担保融資規制の採用 (地方レベル)。この規制では、影響力の大きいプロジェクトの実施のための融資の保証人として地方自治体が機能します。これらのプロジェクトが都市開発の優先分野を満たしている場合、借り手は、確立された基準;
7) 地方債の発行。開発プログラムへの資金の流入を確保するとともに、市が必要とするプロジェクトの実施のために投資家が引き付ける融資を確保するために約束することができます。
8) 土地および不動産を担保とする債券の発行。
現在の状況では、経済を安定させ、信用および金融部門を改革するための措置が講じられているため、住宅ローン貸付システムの形成は、国家政策の優先事項の 1 つになりつつあります。 ロシア連邦政府が住宅ローン貸付システムの開発コンセプトを承認したのは偶然ではありません。 それは、人口に対する効率的で大規模な長期住宅ローンのシステムを作成することに焦点を当てています。 国家の主な任務として、コンセプトは、金融リスクを軽減し、住宅の手頃な価格を高めるために、住宅ローン貸付プロセスのための法的枠組みと規制枠組みの創設を提唱しています。 コンセプトとともに、ロシア連邦政府の法令は、ロシア連邦における住宅ローン貸付システムの発展を保証する規制法行為の草案を準備するための計画を承認しました。 現在の法的枠組みが完全ではなく、特に銀行が住宅ローンに効果的に参加することを妨げる内部矛盾があることは明らかです。 採択された政令により、住宅ローンの開発に対する多くの障害を取り除くことが可能になります。
世界の慣行では、一般にモデルと呼ばれるいくつかの種類の住宅ローン貸付システムが開発されています。 住宅ローン貸付モデル (住宅ローン モデル) は、主に次の点で異なります。
- 住宅ローン貸付システムと金融市場との関係の緊密さ。
- 財源を呼び込むための規模とツール。
- ローンを取得するための前提条件の可用性。
これらの問題がどのように解決されるかによって、2 つの主要な住宅ローン モデルが区別されます。オープンとクローズです。
開いた (イギリス系アメリカ人) モデル 住宅ローンは、国の金融市場全体のシステムに含まれています。
閉まっている （ドイツ人） モデル は、金融市場からの住宅ローン貸付の相対的な自律性を意味します。
次に、オープンモデルは、1 レベル (英語、大陸) と 2 レベル (アメリカ) に分けることができます。
モーゲージ貸付のオープン モデルは、モーゲージ ローンの発行に使用される資金が、投資資源の競争への参入を提供する開かれた金融市場から引き付けられることを前提としています。
閉鎖モデルは、信用資源の源泉が借り手として行動する人々の貯蓄であるという事実に基づいています。
クローズドモーゲージモデルとオープンモーゲージモデルは、2番目の基準、つまり潜在的な借り手にモーゲージローンを発行するかどうかを決定する際に提示される条件の性質も異なります。
クローズドモデルでは、これらの条件は、予備（累積）段階での潜在的な借り手の参加と、住宅ローンを取得するための一定額の蓄積です。
海外経験
クローズド モーゲージ モデルの最も顕著な例は、ドイツの「建物貯蓄システム」です。
その主な機能は次のとおりです。
- 1）ローンの受領は、専門機関（「建設資金」）への資金の蓄積の段階が先行します-将来の住宅の費用の約40％。 積み立ての段階では、投資された資金には通常の預金よりも低い金利が課されます。
- 2) 蓄積段階 (5 年から 10 年の期間) の完了後、次のことが可能になります。 b) 不足している住宅費を支払うために、市場金利よりも低い金利でローンを取得する。
モーゲージ貸付のクローズド モデルは、金融市場の状態からの相対的な独立性を保証します (金利の変動は、貸付条件に直接的な影響を与えません)。 ただし、これにより住宅ローンのリソースベースが大幅に減少し、住宅ローンの規模に影響を与えます。 さらに、特定の状況下では、たとえば、商業銀行の預金金利が急激かつ大幅に上昇している場合、一部の預金者が建設資金から資金を引き出すことを排除することは不可能であり、システムの危機につながる可能性があります。
ビル貯蓄システムの概略図は、図 1 のように表すことができます。 11.2.
米。 11.2.
貯蓄を構築するシステムには、顕著な社会的志向があります。 第一に、それは人口の貯蓄を刺激し、第二に、主に住宅問題を解決するために資金を蓄積する機会がある若者向けに設計されています。
モーゲージ貸付のオープンモデルは、金融市場のシステム全体に統合されており、一方では貸付の拡大に貢献しますが、他方では、モーゲージ貸付の可能性を社会の状態に大きく依存させます。金融市場全体。
このモデルでは、借り手が資金を蓄積する期間はありません。 代わりに、住宅を購入するための借り手の最初の最初の支払いに、取得した物件の費用の最大20〜30％の要件が導入され、借り手と担保のより徹底的なチェックが行われます。 住宅ローン金利は、金融市場全体の状況や融資手段としての不動産の特性に応じて設定されるモデルです。 もちろん、それらは貯蓄を構築するシステムよりも高くなっています。
モーゲージ貸付のオープン モデルの概略図を図 1 に示します。 11.3.
米。 11.3.
オープンモデルの種類については、以下のような違いがあります。
シングルレベル (英語、コンチネンタル) モデル 住宅ローンを発行するためのリソースのソースが住宅ローン銀行のレベルで形成されていることを前提としています。住宅ローン銀行は、通常のメカニズムを使用して資金を調達します-口座内の資金、銀行間ローンなど。このシステムでは、主要な住宅ローンのみがあります。市場。 この場合、住宅ローンに関する関係は、住宅ローン銀行と借り手という 2 つのエンティティ間にのみ存在します (1 レベル モデル)。
二段 （拡張、アメリカ） モデル 住宅ローンのプライマリー市場は、モーゲージ銀行から最初のモーゲージを購入するモーゲージ仲介業者によって発行されたデリバティブ証券が流通する流通市場によって補完されることを規定しています。 このバリアントでは、発行された住宅ローンに関する関係が発生します。1) 住宅ローン銀行と借り手の間。 2) 抵当銀行と抵当仲介業者の間。
米国の住宅ローン貸付技術は、次の 2 つのドキュメントの存在を意味します。
- 1) 貸借同意書 (借金に関連する問題を修正します: ローンの金額、支払いの手順、レート);
- 2) 住宅ローン契約 （それは、不動産の質権、当事者の権利および義務の条件を定めています）、これには必然的に主な義務の表示が含まれています。
この分離により、銀行はローンを売却することができます。 住宅ローン、債券などの他の証券によって発行されるヨウ素の二次流通の可能性を提供します。
これはまさにアメリカの住宅ローンシステムとの主な違いです。個人投資家と個々の借り手との間の直接的なつながりが断たれているため、中小の投資家を含む住宅ローン貸付のための重要な資金を引き付けることができ、不動産であるセキュリティ。 同時に、貸付システムの開発の重要な条件は、潜在的な買い手に提供できるプールにそれらを結合するために、発行された住宅ローンの高レベルの標準化です。
アメリカのモデルにおける住宅ローン貸付のプロセス全体は、開始、調停、投資という 3 つの主な段階に分けることができます (図 11.4)。
開始 - 抵当銀行（主要な貸し手）による主要な住宅ローンを発行するための手順。これには、担保に入れられている物件自体と、借り手、ローン契約に基づく義務を履行する能力の両方のチェックが含まれます。
調停 - 住宅ローンの仲介者 (二次的な貸し手) が住宅ローン、貯蓄銀行、商業銀行から個々の住宅ローンのプールを取得し、それらを株式市場で投資家に販売する証券に変換するプロセス。
投資 - 個人および法人が、仲介者が発行した証券を取得して蓄積し、そこから収入を得るプロセス。
米。 11.4.
モーゲージ貸付の 2 段階モデルには、不動産担保証券の市場という株式市場の別個の広大なセグメントの形成が含まれます。これにより、モーゲージ貸付の規模を大幅に拡大することが可能になります。
海外経験
住宅ローンの規模とそこで使用されるモデルは、不動産市場の規模と国内金融市場の規模と詳細という 2 つの要因に依存します。 このように、米国でモーゲージ貸付の二層モデルが広まっているのは、この国が伝統的に住宅の私有所有によって支配されており、欧州とは対照的に金融システムの基盤が株式部門であるという事実によるものです。銀行システムが支配的な国。 同時に、米国では、住宅ローン担保証券のシェアが債券市場全体の約 25% を占めています。
もちろん、住宅ローン市場の巨大な規模、株式市場での高いシェアにはマイナス面があります。 2007 年から 2008 年にかけて米国で発生した住宅ローン危機は、米国の金融システムを揺るがすだけでなく、世界の金融情勢全体に悪影響を及ぼす要因となり、ロシアの金融市場にも影響を与えました (住宅ローンを含む、世界市場への投資資源の誘致は大幅に削減されました）。
危機の直接の原因は、借り手の需要が大幅に減少したことであり、これは、住宅市場の長期にわたる着実な成長の結果でした。 価格の上昇を伴う高い市場成長は、住宅ローンを住宅の近代化と拡大の源と見なし始めた借り手側の住宅ローンの需要の増加につながり、その下で新しい住宅ローンを取得することが可能になりましたローン。 一方、ローンを発行している銀行にとっては、価格の上昇は担保価値の上昇によりローンの返済に対する追加の保証を生み出したようであり、成長する経済において借り手に対する要求を減らす動機となった。
1998 年 7 月 16 日の連邦法 N 102-FZ の第 1 条「抵当権 (不動産の質権) について」(法律) によると、不動産の質権に関する合意 (抵当契約) に基づき、一方の当事者は、抵当権によって担保された債務に基づく債権者である質権者は、相手方の抵当権設定者の担保不動産の価値から、この義務に基づく債務者に対する金銭債権の充足を受け取る権利を有します。ただし、連邦法によって定められた例外を除きます。
モーゲージ貸付は、外国の実務では広く知られています。 住宅ローン貸付の世界的なモデルは、主に次の 2 つです。
- 住宅ローン貸付の単層モデル (記事を参照) 「住宅ローン貸出の世界モデル：ワンティアモデル」);
- 住宅ローンの二層モデル。
2 段階のモーゲージ貸付モデルでは、銀行が不動産モーゲージによって担保された借り手にモーゲージを発行します。
次に、銀行は、原則として、住宅ローンを請求する権利を州の住宅ローン機関に販売します。住宅ローンの資金調達は、主に開発された二次証券市場から行われます。
発行された債券の主な買い手は、主に年金基金、投資ファンド、保険会社などです。
したがって、2 段階の借り換えモデルでは、銀行は住宅ローンを担保証券の発行のカバーとして使用する特別な組織に住宅ローンを販売し、調達した資金を使用して銀行から再び住宅ローンを購入します。
- mogijと住宅ローンは同じものですか？
同時に、信用債務の清算（履行）前の債権者が正式な所有者である信用で取得された資産自体は、借り手の金銭的義務の履行に対する担保として機能します。
mogija の本質は、質権が終了するまでの期間、抵当権設定者が抵当権を債権者抵当権設定者に有利に正式に譲渡することです。 この場合、質権の目的に対する所有権の一時的な分割があります。主な義務が終了するまでの所有権と使用権は、原則として質権者に残り、処分権、正式な「タイトル」の所有権は、質権者に譲渡されます。
抵当に対する mogij の利点は、義務が履行されない場合、債権者の質権の行使の問題が発生しないことです。施行されました。
住宅ローンは通常、ロシア語で「住宅ローン」と訳されますが、mogij は住宅ローンとは多少異なるため、このような翻訳は条件付きです。 mogijaスキームによると、一方の当事者（債務者）が他方の当事者（債権者）に特定の財産に対する権利を譲渡して、その義務の履行を保証します。
- ロシアにおける二層モデルの適用
ロシアでは、最も効率的なシステムに沿って住宅ローン市場を構築しようとする試みは成功していません。 ロシアでは、それに最も適した、より単純な住宅ローン貸出モデルの開発を促進することが望ましい。
市場組織の 2 つのレベルのスキームは、国家の保証に基づいている必要があります。 JSC「住宅抵当貸付機関」（AHML）は予算資金で設立され、住宅ローンの 2 層システムを開発および実施しています（住宅抵当貸付に関する 2004 年 9 月 8 日付ロシア連邦政府令第 462 号）。 ）。
銀行は借り手に住宅ローンを発行し、負債は AHML 銀行から償還され、借り手はそれでローンを完済します。 AHML は、AHML 基準に従って住宅ローンを発行する銀行からのみ住宅ローンを購入します。 AHML は、年間 15% のレートでルーブルのみでローンの発行と返済を提供しています。 同時に、最低ローン期間は 1 年から 20 年である必要があり、最初の一時金の支払いは、評価日現在で購入する物件の費用の少なくとも 30% である必要があります。 率は非常に低いですが、これまでのところ、AHML を作成するというアイデアそのものを完全に実現することはできませんでした。
ロシアでの二層住宅ローン制度の導入は、いくつかの根本的な問題に直面するだろう。例えば:
- 証券市場が発達していない。
- 流通市場における住宅ローン債務の非流動性;
- 銀行に長期の安価な信用資源を提供します。
- 住宅ローンに参加するために必要な特性を備えた不動産市場。
- 住宅ローンの主要な市場。債権者と債務者の間で関連する義務を締結する活動の全体をカバーし、債務者 (質権者) が提供し、債権者 (抵当権設定者) が実行手段として質権として不動産を受け入れます。
- 住宅ローンおよび住宅ローンの権利の譲渡（発行済みの住宅ローンの売却）、および発行された住宅ローンの再投資を保証する住宅ローンの流通市場。 流通市場は、主要なモーゲージ市場の貸し手とモーゲージ証券市場の投資家との間のリンクであり、投資家の資金の蓄積を保証し、(債券の発行と株式市場への配置を通じて) 金融フローをモーゲージ ローンに向けます。
