Vrijeme čitanja: 4 minute

Masovno vrednovanje zemljišta zasniva se na principu klasifikacije i podele parcela na grupe i zone. Naselja su podijeljena na katastarske četvrti. Glavne razlike između zemljišnih parcela u njima su površina, kategorija namjene i specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne parcele u 2020. Ako su prve 2 vrijednosti poznate vlasnicima, onda treća često postavlja pitanja. Međutim, kada se uspostavlja COP, poseban indikator je od posebne važnosti.

Upotreba specifičnog indikatora

Katastarska procena se vrši za sve, sa izuzetkom, u skladu sa Zakonom Ruske Federacije od 25.08.1999. br. 945 “O katastarskoj proceni” i Uredbom Vlade Ruske Federacije od 04.08.2000. br. 316. “O davanju saglasnosti na pravila za vršenje državne katastarske procjene vrijednosti”.

Svrha utvrđivanja cijene svake parcele je stvaranje jedinstvene osnovice za oporezivanje.

Ova procjena ima status državne procjene, stoga su posebno kreirane budžetske institucije ovlaštene da je sprovode. Njihove aktivnosti se zasnivaju na principima masovne evaluacije i upotrebe specifičnog indikatora. Ova metoda predviđa grupiranje svih zemalja Ruske Federacije prema principu sličnosti.

Cijena parcela se izračunava na osnovu faktora cijena specifičnih za određenu grupu. To može biti:

• poljoprivredno zemljište;
• lokacije za razvoj infrastrukture;
• ili javne i poslovne parcele;

Svaka od navedenih lokacija ima svoj skup faktora cijena. Obično se uzima u obzir socio-ekonomski razvoj regije, kvalitet zemljišta i dostupnost zgrada. Zbog toga se u različitim katastarskim kvartovima može razlikovati specifična katastarska vrijednost zemljišne parcele - cijena po 1 m2.

Za procjenu svake grupe nekretnina razvija se poseban model prema kojem se vrši proračun. Ovisno o karakteristikama lokaliteta, uključuje faktore koji najviše utječu na njihovu vrijednost, na primjer, lokaciju objekta i njegovu namjenu.

Izračunavanje prema specifičnom indikatoru (SSI) se koristi u slučajevima kada je regresijsko, tipično ili individualno modeliranje neprikladno.

Više detalja o metodama određivanja troškova opisano je u članku.

Kako se izračunava specifični indikator

Tržište zemljišta u Rusiji nije homogeno po svom sastavu. Sve stranice su podijeljene u kategorije, čija pripadnost značajno utječe na cijenu.

Najskuplje parcele su zemljišta naselja. To je zbog činjenice da takve lokacije imaju širok spektar namjene, što se odražava u Klasifikatoru odobrenom Naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Ruske Federacije od 01.09.2014. br. 540.

Prilikom grupisanja zemljišta za utvrđivanje vrijednosti FPC bitna je dozvoljena upotreba.

Nakon podjele na vrste dozvoljene upotrebe, procjenitelj utvrđuje glavne faktore cijene. Ako govorimo o zemljištima naselja, troškovi se povećavaju zbog:

• atraktivan krajolik i oblik lokacije;
• lokacija u blizini vodenih tijela, šuma;
• udaljenost od autoputeva;
• nizak nivo buke;
• homogeno društveno okruženje;
• buduću profitabilnost.

Faktori koji snižavaju troškove uključuju malu površinu parcele, neravni nestandardni oblik, lokaciju u blizini industrijskih postrojenja i deponija, te nezgodne pristupne ceste.

U sljedećoj fazi odabire se standard - dio s najizraženijim karakteristikama, formira se grupa sličnih objekata. Za svaki od njih, stručnjak prikuplja i analizira informacije o transakcijama i kreira formulu za izračunavanje UPKS-a. Nakon toga izračunava specifični pokazatelj za 1 m2 referentne površine.

Gdje mogu primijeniti određeni indikator

Pristigli ZKP za grupu zemljišnih parcela odobravaju lokalne samouprave. Može se koristiti za izračunavanje vrijednosti zemljišnih parcela određene vrste dozvoljene upotrebe prema formuli:

KS \u003d površina zemljišta x UPKS

Ako lokacija, prema svojim karakteristikama, pripada nekoliko grupa, za izračun se uzima određeni indikator velike vrijednosti.

Iako su objektivni faktori osnova za određivanje SCR-a, upotreba generalizovanih statističkih metoda ima niz nedostataka. Glavni nedostaci masovnog pristupa uključuju sljedeće:

• dobijanje podataka o ponudi i potražnji iz otvorenih izvora koji ne garantuju pouzdanost;
• kalkulacija napravljena u periodu rasta tržišnih cijena ne odgovara vrijednosti tokom krize;
• ignorisanje individualnih karakteristika objekata;
• moguće tehničke greške u graničnim i tehničkim planovima, naznake lokacijskih koordinata ometaju pravilnu klasifikaciju objekata.

Ovi aspekti dovode do precjenjivanja ili potcjenjivanja dozvoljenih vrijednosti SCL-a za svaku grupu lokacija.

Metodologija za obračun UPKS-a za zemljište

U zavisnosti od vrste dozvoljene upotrebe zemljišta navedenog u, specifični indikator može varirati. Budući da se pri utvrđivanju CA uzimaju u obzir podaci o imovini sadržani u registru, ovi opisi i karakteristike moraju odgovarati stvarnosti.

Na primjer, za zemljište kategorizirano kao “za poslovne i poslovne poslovne zgrade” SCL će biti mnogo veći nego za zemljište uključeno u kategoriju “za industrijske i administrativne zgrade”.

FCL i model vrednovanja poljoprivrednog zemljišta utvrđuje se uzimajući u obzir:

• bruto prihod po jedinici površine;
• omjer kapitalizacije;
• troškovi obrade zemljišta.

Ovi faktori se ne uzimaju u obzir prilikom određivanja specifičnog indikatora ZP. Odnosno, glavni značaj za izračunavanje UE je tačna dodjela lokacije određenoj kategoriji i grupi.

Iako se propisi o katastarskom vrednovanju stalno usvajaju na lokalnom i saveznom nivou, još uvijek ne postoji jedinstveni dokument koji određuje način izračunavanja specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne parcele. Formirane budžetske institucije samostalno određuju odgovarajuću metodu za obračun LKP zemljišta.

Žalba na vrijednost specifičnog indikatora ZP

Zakon Ruske Federacije br. 237-FZ od 3. jula 2016. predviđa odobrenje rezultata katastarske procjene od strane vlasti Rosreestra, o čemu se informacije objavljuju na službenoj web stranici. Svaki vlasnik ili korisnik zemljišta ima pravo na sud ili komisiju.

Specifični indikator koji se koristi u obračunu katastarske vrijednosti sadržan je u izvještaju. Ali samo stručnjak može otkriti neslaganje između UPKS-a i glavnih karakteristika, na osnovu kojih je objekt dodijeljen određenoj grupi.

Na zahtjev nositelja prava, Rosreestr može pružiti informacije o vrijednostima koje se koriste u katastarskoj procjeni i podatke koji vam omogućavaju da provjerite karakteristike objekta.

U skladu sa čl. 21 zakona, neusklađenost specifičnog indikatora sa vrstom dozvoljene upotrebe može se smatrati jednom metodološkom greškom koja je uticala na vrednost COP.

Zahtjev za ispravku razmatra budžetska institucija ovlaštena za vršenje procjene. Na osnovu rezultata razmatranja prijave, organ donosi odluku o izmjeni ili odbijanju.

Art. 22. navedenog Saveznog zakona br. 237. utvrđuje opšti postupak za komisijsko ili sudsko rješavanje sporova o utvrđivanju katastarske vrijednosti. Dokaz u ovom slučaju će biti tržišna vrijednost lokacije.

Zaključak

Prosječni specifični pokazatelj je cijena 1 m2 zemljišta. Ovisno o dozvoljenoj upotrebi, ova brojka može smanjiti ili povećati QC i poreznu stopu. Najčešća greška koja značajno povećava FCL je netačna klasifikacija zemljišta u grupe dozvoljene upotrebe. Nakon što je na vrijeme uočio, vlasnik može uložiti žalbu na rezultate katastarske procjene u upravnom ili sudskom postupku.

Magistar prava na smeru "Građansko i porodično pravo". Godine 2005. diplomirao je na Državnom univerzitetu u Sankt Peterburgu, 2012. godine - na Ekonomskom fakultetu Moskovskog državnog univerziteta. M.V. Lomonosov sa diplomom finansijske analitike. Nakon što je stekao drugo visoko obrazovanje, osnovao je nezavisnu kompaniju za ocjenjivanje. Specijalizirao sam se za procjenu vrijednosti nekretnina, zemljišta i druge imovine.

Vrlo često, kupujući zemljište po jednoj ili drugoj cijeni, ljudi ni ne razmišljaju o tome kako se cijena određuje. U osnovi, cijene zemljišnih parcela na tržištu utvrđuju se na osnovu procjene date u bazi podataka katastarske službe. Ova cijena se naziva specifičnim pokazateljem katastarske vrijednosti. Ali kako se ta vrijednost određuje i koje tijelo je uključeno u njeno uspostavljanje?

Ukupna cijena zemljišta utvrđuje se obračunom kotacije parcele po jedinici mjere njene površine. Ako je sve jasno s jedinicom mjerenja površine, obično je to kvadratni metar, onda nije baš jasno šta je kotacija zemljišta.

Na ovaj pokazatelj utiče previše faktora, uključujući:

• kategorija i vrsta dozvoljene upotrebe zemljišta;
• lokacija lokacije;
• politika lokalne samouprave;
• investiciona atraktivnost;
• mogućnosti kapitalizacije;
• iznos očekivanog prihoda itd.

To znači da pri utvrđivanju jedinične cijene u katastarskoj službi sve ovisi o regiji. Međutim, razlika od regije do regije može biti značajna. Do danas se pokušavaju ujednačiti ovi pokazatelji, ali do sada zaposleni u katastarskoj službi to postavljaju na osnovu lokalnih standarda.

Prema zemljišnom zakonodavstvu, sva zemljišta na teritoriji Rusije podijeljena su u određene klase prema svojim karakteristikama i pogodnostima za eksploataciju.

Dakle, zakonodavac razlikuje sljedeće kategorije zemljišta:

1. Zemlje gradova i mjesta.
2. Zemljište za poljoprivrednu proizvodnju.
3. Drva.
4. Teritorije vodnih tijela.
5. Površine koje zauzimaju infrastrukturni objekti.
6. Teritorije posebno zaštićene prirode.

Ali uglavnom su u slobodnom civilnom prometu zemljišta gradova i mjesta, kao i područja za poljoprivrednu proizvodnju. Namjena ovih kategorija i vrsta njihove dozvoljene upotrebe podrazumijevaju prava pojedinaca na njih, uključujući i pravo vlasništva.

Prilikom kupovine i prodaje zemljišta između privatnih lica, oni imaju pravo da samostalno utvrde vrijednost. Međutim, cijena se i dalje ne bi trebala mnogo razlikovati od prosječne tržišne cijene (utvrđene prema zakonima slobodnog tržišta) ili katastarske cijene (utvrđene na osnovu kotacije i površine).

Kao što je već spomenuto, kotacije igraju ključnu ulogu u određivanju vrijednosti zemljišta. To je proizvod ponude i površine koja predstavlja jediničnu cijenu određene lokacije. Ali kako se ti citati određuju?

Veličina kotacija direktno zavisi od kategorije zemljišta i dozvoljene vrste korišćenja. S obzirom da su glavni objekti civilnog prometa zemljišta dvije već naznačene kategorije, onda je potrebno poći od karakteristika ovih kategorija zemljišta.

To je kategorija i vrsta zemljišta koja daje predstavu o tome kolika se dobit može dobiti od određene parcele. Iznos očekivane dobiti u određenom vremenskom periodu je katastarska vrijednost jedne jedinice površine zemljišta.

Dakle, prilikom utvrđivanja kotacija poljoprivrednog zemljišta i očekivane dobiti, oni se dijele na sljedeće vrste:

• zemljišta koja se već koriste u poljoprivredi;
• zemljišta unutrašnje infrastrukture poljoprivrednih objekata;
• zemljišta poljoprivrednih akumulacija;
• parcele koje su postale neupotrebljive i samo su izgrađene parcele;
• šumsko zemljište u privatnom vlasništvu;
• pašnjaka.

Budući da je moguće ostvariti veću dobit od zemljišta koje je već pogodno za poljoprivredu, shodno tome, pokazatelj specifične vrijednosti će biti veći od, na primjer, zemljišta pod pašnjacima.

Zauzvrat, zemljišta gradova i mjesta također se dijele na sljedeće podvrste, na osnovu kojih se utvrđuje njihov specifični pokazatelj katastarske vrijednosti:

• zemljište za izgradnju stambenih objekata;
• teritorije javnih i poslovnih zgrada;
• površine pod infrastrukturnim objektima;
• susjedno poljoprivredno zemljište;
• površine za javne objekte za rekreaciju.

Obračun dividendi za određivanje specifičnog indikatora vrše visokokvalifikovani stručnjaci iz oblasti finansija i ekonomije.

Proračun se vrši u dvije faze:

1. Vrši se obračun očekivanih dividendi i specifičnog pokazatelja zemljišta na cijeloj teritoriji subjekta federacije (administrativne jedinice), odnosno otkriva se prosječni pokazatelj.
2. Vrši se obračun pokazatelja pojedinačnih objekata nekretnina.

Dakle, procedura je prilično komplikovana i nije moguće precizno identifikovati procenu bez posebnih znanja i veština.

Naravno, iako se cijena razlikuje u cijeloj zemlji, formula za izračunavanje specifičnog indikatora je ista. Dakle, da bi se identifikovao ovaj indikator, potrebno je pomnožiti očekivanu dobit po jedinici površine sa periodom dugoročne kapitalizacije. Po pravilu, ovaj period je 33 godine. Međutim, može se promijeniti, što će značajno uticati na katastarsku vrijednost svih kategorija zemljišnih parcela.

Kao što je već pomenuto, za izračun specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne parcele potrebno je imati početne podatke o finansijskoj isplativosti zemljišta. Pretpostavimo da jedan hektar zemlje pogodnog za poljoprivredu godišnje donosi 2-2,5 hiljada rubalja profita. Pomnožimo sa 33 i dobijemo oko 66-82,5 hiljada rubalja.

Međutim, u praksi nije uvijek moguće pravilno koristiti takvo zemljište i ostvariti takvu zaradu. Iz tog razloga, FCL takvih zemljišta na tržištu je obično mnogo niža od katastarske vrijednosti. Prema statistikama, prosječna cijena 1 hektara takvog zemljišta u Rusiji iznosi 30-40 hiljada rubalja.

Druga stvar je zemlja naselja. Cijena takvih parcela je mnogo veća od cijene gore navedenih parcela. Uostalom, zarada od takvih parcela se izračunava na osnovu stambenog prostora koji se na njemu može izgraditi.

U velikim gradovima većina zemljišta je namijenjena za izgradnju stambenih zgrada. Shodno tome se izračunavaju i specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima. Na primjer, standardna kuća od devet spratova pokriva površinu od oko 0,3 hektara. Ova stambena zgrada ima oko 3.000 kvadratnih metara stambenog prostora. Vrijednost je zasnovana na tržišnoj cijeni za prethodni period kapitalizacije. Ali to se ne događa uvijek, svaka finansijska institucija ima svoje metode za određivanje početne vrijednosti.

Cijena 0,3 hektara namijenjena za izgradnju stambene zgrade je cijena stambenog prostora u njoj umanjena za procijenjene troškove. Cijena takvog zemljišta direktno ovisi o stambenom tržištu. Stoga je obično katastarska vrijednost stanova u gradovima mnogo niža od prosječne tržišne vrijednosti.

Sve se to zove model procjene, a svaki stručnjak ima svoj vlastiti. Obično radi čitava grupa stručnjaka. Njihov zadatak je da uzmu u obzir sve faktore cijena.

Model vrednovanja i faktor cijene

Model vrednovanja je formula za izračunavanje ili posebna jednačina koja se razvija za određivanje profitabilnosti određenog komada zemlje. Ova jednačina uključuje sve potrebne faktore koji utiču na formiranje cijene. Kombinacija ovih faktora je profit.

Faktor koji formira cijenu može se nazvati karakteristikama nekretnine. Ove karakteristike mogu biti i kvalitativne i kvantitativne. Na primjer, ako je objekt stambena zgrada, tada se kao faktor cijene može uzeti veličina stambenog prostora ili udaljenost od značajnih infrastrukturnih objekata itd.

Način prikupljanja podataka o određenim faktorima od strane procjenitelja utvrđuje se samostalno. Za tačnost datih podataka, procjenitelj snosi administrativnu i imovinsku odgovornost.

Rezultat rada grupe za evaluaciju trebao bi biti određeni pokazatelj, a to je cijena po jedinici površine objekta, najčešće jednog kvadratnog metra. Ova brojka se množi s ukupnom površinom objekta. Svaki drugi postupak utvrđivanja vrijednosti nekretnine priznaje se nevažećim.

U praksi mogu postojati objekti nekretnina čija se vrijednost ne može utvrditi općim modelom procjene vrijednosti. U takvim slučajevima, odlukom grupe za procenu ili procenitelja, vrednost se utvrđuje pojedinačno za ovaj objekat.

Na osnovu rezultata takve procjene sastavlja se poseban izvještaj. Ukazuje na sve faktore koji su uzeti u obzir tokom postupka. Takvi dokumenti moraju biti priloženi informacijama o vrijednosti imovine i mogu se preuzeti sa internetskog izvora katastarskog organa.

Korekcioni faktor je također vrsta individualno primijenjenog alata, ovisno o individualnim karakteristikama nekretnine. Njegova suština leži u potcjenjivanju ili, obrnuto, u preuveličavanju određene karakteristike na osnovu situacije.

Tako, na primjer, ako je kućište dotrajalo ili je životni vijek zgrade došao do kraja, tada će najvjerovatnije faktor korekcije imati opadajuću vrijednost. Ili ako započne izgradnja nekog značajnog objekta (vojna jedinica, rudarski objekat, itd.), onda bi obližnje zemljišne parcele mogle porasti u vrijednosti tokom revalorizacije.

Ovisno o imovini, za procjenu mogu biti potrebni različiti dokumenti.

Dakle, za procjenu dodjele zemljišta potrebno je prikupiti sljedeće dokumente:

• zaključak katastarskog inženjera (katastarski plan);
• katastarski pasoš objekta;
• UPKS (ako ne, onda početni trošak);
• dokumenata za zgrade i objekte.

U posebnim slučajevima mogu biti potrebne potvrde vladinih agencija:

• urbanistički plan sa određivanjem objekata (uključujući i planirane) infrastrukture;
• plan građevinskih zona od arhitektonske službe.

Za vrednovanje objekata koriste se različiti moduli vrednovanja, tako da mogu biti potrebni sledeći dokumenti:

• projektna dokumentacija;
• građevinski predračun;
• plan iz BTI;
• zaključak tehničkog inventara (također iz ZTI);
• vlasnički dokument za zgradu (ako postoji).

Ako je zgrada novogradnja, dovoljno je dostaviti dokument kojim se utvrđuje vlasništvo podnosioca zahtjeva na zemljištu na kojem se nalazi nova zgrada.

Informacija o cijeni objekta predstavlja trenutni nivo vrijednosti nekretnina slične po karakteristikama za određeni period. Za takav period se po pravilu uzimaju zadnjih par godina. Osim toga, podaci o cijeni se utvrđuju za objekte za koje je nedavno izvršena revalorizacija, stavljeni na prodaju ili su nedavno kupljeni.

Slične informacije o nekretninama možete pronaći na web stranici Rosreestra. Da biste to učinili, prvo morate pronaći sam objekt. Možda će vam trebati podaci o samom objektu (katastarski broj ili adresa). U proširenom informativnom prozoru objekta nalazi se blok „Faktori cijena“, ispod kojeg se nalazi dugme „Pregled“. Klikom na njega možete dobiti informacije o faktorima cijena koje je koristio tim za procjenu.

Možete saznati ako se neki tržišni faktori promijene, cijena određene nekretnine će se promijeniti. Sa ovim informacijama možete prodati objekat mnogo isplativije ili ga kupiti jeftinije. U praksi takve informacije nisu toliko važne koliko se široko koriste.

Praktična vrijednost jedinične cijene

U praksi se specifični indikator vrlo često mijenja. Za sve regije Rusije, ovaj indikator se ažurira svakog izvještajnog kvartala. Značaj je u činjenici da je tržište nekretnina prilično nestabilno i da cijene rastu i padaju. Jaz u cijenama između kvartala može biti vrlo značajan, što ne može a da ne postane polje za špekulacije.

U tom cilju, jedinična katastarska vrijednost služi kao polazna tačka za određivanje početne vrijednosti grupe objekata istog tipa. Odredivši konkretnu početnu cijenu za određene grupe nekretnina, država utvrđuje minimalni nivo cijene ispod kojeg vrijednost ne može biti u javnom i privatnom civilnom prometu.

Govoreći o slučajevima praktične primjene jedinične cijene prema zakonom utvrđenom katastru, oni uključuju sljedeće:

• utvrđivanje visine poreza na imovinu;
• plaćanje troškova socijalnog stanovanja;
• otkup zemljišta od države (plaćena privatizacija).

Zakonom se mogu utvrditi i drugi slučajevi kada će obračun određenog pokazatelja katastarske vrijednosti biti obavezan.

Što se tiče oporezivanja, njegova veličina ne zavisi samo od katastarske vrijednosti, već i od kategorije zemljišta. Dakle, ovisno o kategoriji, porez može varirati od 3 do 10 posto. Osim toga, prema politici lokalne administracije, iznos poreza se može smanjiti. Do danas je obračun poreza na osnovu katastarske vrijednosti obavezan za većinu regija u zemlji. Međutim, u pojedinim regijama obračun vrijednosti inventara je i dalje moguć do 2020. godine.

Za tačnu identifikaciju, svakoj zemljišnoj parceli u Rusiji dodijeljen je katastarski broj.

Svi podaci o njima nalaze se u katastru, koji se čuva u nadležnim državnim organima.

Ali imovina i zemljište u Ruskoj Federaciji se oporezuju.

Da biste ih ispravno izračunali i spriječili zabunu kod utvrđivanja plaćanja zakupnine odobren je pokazatelj - katastarska vrijednost.

Zapravo, radi se o tržišnoj cijeni nekretnina, koja se utvrđuje kao rezultat procjene državnih organa.

Promjene u zakonodavstvu

Izmjene koje je uveo Federalni zakon-237, koji je stupio na snagu 2020. godine, donekle korigiraju postupak obračuna i metode osporavanja katastarske cijene nepokretnosti.

Ovo se odnosi na sve koji posjeduju stan, kuću, vikendicu, plac, i to:

1. Pravo na provođenje procjene sada pripada samo specijalizovane budžetske organizacije. Ranije su ovaj postupak provodili privatni procjenitelji koje su birale lokalne vlasti na konkursnoj osnovi. U isto vrijeme, kriterij "cijena - kvalitet" nije uvijek ispoštovan.
2. Budžetske institucije sada će biti odgovorne za rad procjenitelja, uspostavlja se nadzor Rosreestra nad sprovođenjem katastarske procjene. Ranije rad procjenitelja nije bio pod kontrolom.. I sami vlasnici nekretnina morali su da ispravljaju svoje „greške“, naručujući alternativnu procenu iz ličnih sredstava i osporavajući kalkulacije.
3. Zakon takođe predviđa odgovornost za greške u proceni: gubici prouzrokovani vlasnicima nekretnina moraju se nadoknaditi za cijeli period u kojem je primijenjena netačna katastarska vrijednost.
4. Inovacije se odnose i na ispravku grešaka u katastarskoj vrijednosti. Na primjer, ako je napravljena greška u višespratnoj zgradi ili partnerstvu, a jedna osoba je primijetila ovu grešku, tada svi učesnici moraju ispraviti situaciju u isto vrijeme.
5. Regionalne vlasti pravo da naloži vanredno ocjenjivanje ako su cijene nekretnina u datoj regiji pale za više od 30%.
6. Novi zakon ostaje mogućnost osporavanja troškova u posebnoj komisiji ili putem suda. Ali, pored toga, sada možete lako da iskažete pritužbe i samim procjeniteljima, koji su u tom slučaju dužni da objasne podnosiocu zahtjeva građaninu kako su izvršili obračune. . Ukoliko se u toku postupka otkrije greška, procjenitelji je odmah ispravljaju.

Zakon će u potpunosti stupiti na snagu 2020. godine. Do ovog trenutka period se smatra prelaznim, stara pravila važe istovremeno sa novim.

Specifičan indikator

Zemljišta naselja ili poljoprivredne namjene procjenjuju se na osnovu lista koje je sastavio Rosreestr.

Sve površine su podijeljene prema namjeni i načinu korištenja.

Jedna od opcija za određivanje cijene parcele je metoda korištenjem specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti.

Drugim riječima, specifični pokazatelj katastarske vrijednosti je jedinica mjere za cijenu parcele po kvadratnom metru.

Indikator je sastavni dio obračuna dodjela COP-a i obračuna poreza na nekretnine. Njegova upotreba je opravdana u takvim situacijama:

• Kada se formiraju nove zemljišne parcele;
• Kada se jedan objekt prenosi iz jedne vrste operacije u drugu;
• Namjena dodjele se mijenja.

Regije i njihova naselja mijenjaju ovaj pokazatelj svaki kvartal.

Kako izračunati prosječnu cijenu stavljanja u katastar?

Cijena = UPKS * površina parcele.

Katastarska vrijednost utvrđuje se na način propisan Metodološkim preporukama broj 26, koje su izrađene 2020. godine:

• U svakoj regiji, dodjele se kombinuju u grupe koje podliježu evaluaciji;
• Unutar takve grupe izračunava se UPKS;
• Provedeno povećanje katastarske vrijednosti za svaki objekat.

Cijena po katastru može se promijeniti primjenom faktora redukcije ako zemljište ima posebne karakteristike.

Stope poreza na zemljište regulisane su postavljanjem gornjih granica: od 3% do 10-15%. Opštinske vlasti imaju pravo da smanje ove granice.

Kako se utvrđuje UPKS zemljišta naselja ili poljoprivredne namjene?

Radi lakšeg izračunavanja zemljišnih parcela formirati u grupe prema sličnosti faktora cijena:

• Osobna gospodarstva sa zgradama;
• Udruženja vrtlara i vrtlara;
• Državna udruženja;
• Stambene kuće.

Specifični pokazatelj katastarske vrijednosti utvrđuje se na sljedeći način:

• Za svaku formiranu grupu određuju se njeni faktori koji utiču na cenu;
• Traži se lokacija koja uključuje najveći broj tipičnih karakteristika;
• Formira se podgrupa objekata čiji su indikatori slični;
• Analiziraju se prikupljene tržišne informacije za svaku podgrupu;
• Prati se odnos između tržišne cijene i faktora koji je formiraju;
• SCL se izračunava za odabrano tipično područje.

Dakle, specifični pokazatelj katastarske vrijednosti je povezujuća karika između objekata iste evaluacijske grupe.

Formula za izračun sljedeći:

UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, gdje:

• Rpos - određene karakteristike okruženja lokacije;
• Rsdelki - tržišna vrijednost objekta;
• Ki - specificirajući koeficijent za određenu lokaciju.

Zauzvrat, indikator infrastrukture (Rpos) je zbir troškova komunikacije alotmana.

Tržišna vrijednost nekretnine(Rtransakcije) se mogu izračunati pomoću formule:

Rdeals \u003d (P1 * Pk) / 100, gdje:

• P1 - inventarna vrijednost objekta;
• Pk je koeficijent određene teritorije, definisan kao zbir svih koeficijenata za unapređenje ovog područja (pogodna lokacija, povezanost udaljenosti sa elementima infrastrukture, prisustvo ili odsustvo inženjerskih mreža).

Mogućnost osporavanja vrijednosti

Prilikom izračunavanja vrijednosti specifičnog indikatora uzimaju se objektivni faktori, ali se oni obrađuju generalizovanim statističkim metodama. Iz tog razloga, rezultat može premašiti dozvoljene norme i očekivanja vlasnika objekta.

Ako se vlasnik stranice ne slaže s metodama izračunavanja i rezultatima Problem možete riješiti ako se prijavite:

• odboru za rješavanje sporova;
• Na sud.

Sve potrebne informacije o katastarskoj vrijednosti mogu se zatražiti lično ili putem interneta u USRN.

Po prijemu rezultata koji utiče na interese vlasnika, možete zatražiti objašnjenje.

Da ostvarite svoja prava morate naručiti dodatnu regulatornu procjenu. Ako se njeni rezultati ne poklapaju sa "državom", možete pokrenuti žalbu i dokazati da:

• Prilikom procjene lokacije korišteni su nepouzdani podaci ili faktori korekcije smanjenja nisu uzeti u obzir;
• Državni ispit je obavljen suprotno Metodologiji provođenja državnog ispita. ispitivanje dokumentacije za upravljanje zemljištem. To je ujedno i razlog koji vam omogućava da uložite žalbu i poništite rješenje o odobravanju tehničke dokumentacije.

Rok za razmatranje zahtjeva za reviziju cijene parcele je 30 dana od dana podnošenja zahtjeva.

Zaključak

Metoda za izračunavanje katastarske vrijednosti zemljišnih parcela pomoću specifičnog indikatora smatra se najtraženijim, budući da je njegovom upotrebom moguće napraviti masovnu procjenu objekata.

Sam UPKS se razlikuje u zavisnosti od regiona. U svakom subjektu Ruske Federacije državni organi primjenjuju one indikatore koji su u njima uspostavljeni.

Katastarska vrijednost se koristi za obračun poreza na imovinu na zemljište koje vlasnik teritorije plaća u budžet. Postupak za njegovo utvrđivanje je jasno opisan zakonom. Regionalne vlasti donose odluku o provođenju državne katastarske procjene zemljišta. Ova radnja se mora poduzeti najmanje jednom svakih 5 godina.

Zatim Rosreestr sastavlja spiskove parcela koje se nalaze unutar subjekta Ruske Federacije koje treba procijeniti. Prema ovim listama vrši se procjena zemljišta koja se zasniva na principu podjele teritorija u skladu sa

namjene

dozvoljene upotrebe

Jedinica mjere koja se koristi pri određivanju cijene svake površine prema katastru je specifičan pokazatelj katastarske vrijednosti (UCCS) po kvadratnom metru. Određuje se tromjesečno za određenu vrstu dozvoljene operacije.

Važne tačke

Pod katastarskom vrijednošću se podrazumijeva tržišna cijena nepokretnosti utvrđena kao rezultat državne procjene. Određuje se metodama masovne procjene ili pojedinačno.. U prvom slučaju, evaluirani objekti se dijele u grupe prema principu sličnosti.. Na primjer, teritorije pod stambenim zgradama unutar istog grada.

Za posebnu grupu izrađen je model procjene prema kojem se obračunava katastarska cijena parcela koje su uključene u kategoriju. Model vrednovanja je jedna formula, jednačina, koju je sastavio procenitelj i koja uključuje različite varijable koje utiču na konačni pokazatelj. . Na primjer, lokacija objekta može se uzeti kao varijabla - područje, infrastrukturne karakteristike.

Prema metodama masovne procjene, cijena zemljišta se izračunava zamjenom različitih vrijednosti varijabli karakterističnih za datu teritoriju u model koji je formulirao procjenitelj. Kao rezultat, izlazi konkretna vrijednost imovine, tj.. cijena po katastru po 1 m2.. m (jedinica zemljišne površine).

Varijable su faktori cijena. Oni predstavljaju kvalitativne ili kvantitativne karakteristike zemljišne parcele: lokaciju, komunikacijske karakteristike, udaljenost do infrastrukturnih objekata itd. . Ovi faktori utiču na konačnu vrijednost nekretnine. Prikupljanje i odabir njihovih vrijednosti vrši sam procjenitelj.

U nedostatku dovoljno informacija za formiranje modela procjene, zemljište se može procijeniti pojedinačno. Na osnovu rezultata proračuna potrebno je sačiniti izvještaj koji odražava korištenu metodologiju.. Dokument postaje sastavni dio ukupnog izvještaja o katastarskoj procjeni vrijednosti.

Drugi važan indikator koji koristi procjenitelj je faktor korekcije. Neophodno je nivelisati fluktuacije modela u odnosu na pojedinačne faktore cene (varijable). Na primjer, ako objekt koji se procjenjuje pripada fondu dotrajalih stanova, može se koristiti koeficijent koji smanjuje troškove.

Promjene u 2020

Saveznim zakonom broj 237, koji je donesen 2020. godine, uveden je niz prilagođavanja postupka obračuna i osporavanja katastarske cijene nepokretnosti. Sada samo specijalizovane budžetske organizacije mogu da vrše procenu.

Važno je znati da će regulatorni zahtjevi u potpunosti stupiti na snagu 1. januara 2020. godine. Ovaj period je predviđen za prelazak na nova pravila. Stoga će se za to vrijeme nove odredbe zakona primjenjivati ​​paralelno sa starim normama.

Pored dejstva novih pravila poravnanja, tokom prelaznog perioda situacija će biti sledeća:

Zašto je to potrebno

Specifičan pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne parcele u 2020. godini je kotacija teritorije u obračunu po jedinici površine parcele. Ovaj indikator je uključen u utvrđivanje katastarske cijene zemljišnih parcela i plaćanja poreza na imovinu.

Vrijednosti UPKS-a variraju u zavisnosti od ruskih regija. Štaviše, njihove vrijednosti mogu biti značajne. Možda će ovo pitanje biti riješeno u budućnosti. . Ali danas državni organi i privatni vlasnici zemljišta primjenjuju indikatore utvrđene u njihovom konstitutivnom entitetu Ruske Federacije.

Za izračunavanje vrijednosti parcele prema katastru koristi se sljedeća formula:

UPKS se koristi u različitim slučajevima:

• u formiranju novih parcela;
• ako je neophodno preneti teritoriju sa jedne dozvoljene vrste eksploatacije na drugu;
• ako je potrebno, promijeniti namjenu teritorije.

Prilikom utvrđivanja cijene prema katastru važno je imati na umu da se CCA jedne teritorije može mijenjati po kvartalima iu slučaju transformacije dozvoljenog poslovanja. Za svaki kvartal, UPKS se obračunava u kontekstu regiona i njihovih naselja.

Područja upotrebe

Katastarska procena vrednosti pojedinih lokaliteta, koju utvrđuju državni organi, koristi se za:

Država je odredila gornje granice poreskih stopa za zemljište različite namjene: od 3 do 10-15%. Opštine imaju pravo da smanje utvrđene veličine.

Određivanje specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne parcele

Zakonodavstvo predviđa dvostepenu proceduru za osnivanje UPKS. Za početak se utvrđuje pokazatelj poljoprivrednog zemljišta u cijelom subjektu Ruske Federacije. Dalje, u toku je izrada regulatornog okvira neophodnog za implementaciju druge faze.

Druga faza podrazumijeva uspostavljanje FCA nekretnina poljoprivrednog zemljišta i pojedinačnih zemljišnih posjeda u okviru pojedinih administrativnih jedinica u regionu.

UPKS se računa po sledećem pravilu: procenjena dividenda po 1 ha teritorije se množi sa periodom kapitalizacije od 33 godine.

Koji dokumenti su potrebni za obračun i kako je to postupak

Prije izračuna pojedinačne cijene parcele, potrebno je prikupiti potrebne podatke iz graničnog dosijea i katastarskog pasoša:

• ukupna površina lokacije;
• namjena zemljišta;
• UPKS teritorije;
• informacije o nekretninama koje se nalaze na zemljištu.

Postupak utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišta predviđen je Metodološkim preporukama broj 226 iz 2020. godine:

1. Konsolidacija zemljišnih parcela u pojedinačne grupe vrednovanja unutar određenog regiona.
2. Obračun UPKS-a za svaku grupu.
3. Obračun katastarske vrijednosti za svaku parcelu.

Parcele su grupisane po principu identičnih faktora cena. U slučaju sličnosti indikatora, grupe su podložne spajanju.

Teritorije su definisane kao:

• lične farme sa dozvoljenim razvojem;
• udruženja vrtlara i vrtlara;
• državna udruženja;
• stambene zgrade: individualne gradnje, srednje visine, višestambene, višespratnice, blokade.

Ako vlasnik zemljišta utvrdi jasno neslaganje sa katastarskom vrijednošću, može se osporiti. Za to je potrebno obratiti se sudu ili ovlaštenoj komisiji uz izvođenje dokaza da je procjena izvršena na osnovu nepouzdanih podataka ili da nisu korišteni faktori smanjenja.

Podaci o zemljišnoj parceli po katastarskom broju

mogu se naći na mreži na posebnoj web stranici.

Ako se pronađe greška u katastarskom pasošu za zemljišnu parcelu, ona se mora hitno ispraviti. Pogledajte ovdje kako.

Kako dobiti katastarski plan zemljišne parcele kroz Rosreestr 2020. - reći ćemo.

Bez obzira na vlasništvo katastarsku vrijednost zemljišta do 2017. godine utvrđeno je prema br. 135-FZ „O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji”, a zatim prema br. 237-FZ „O državnoj katastarskoj procjeni”. Njegovu definiciju ne zahtijeva samo država za oporezivanje, već i vlasnici i zakupci zemljišnih parcela. Rezultati procjene se unose u Jedinstveni državni registar registracije nekretnina, koji vodi Rosreestr.
Tačna stvarna vrijednost zemljišta na osnovu rezultata katastarske procjene neophodna je vlasnicima i korisnicima parcela kako bi:

1. odrediti niži porez na zemljište;
2. utvrditi nižu otkupnu cijenu zemljišta kada se ono stekne u
3. imovina lokalnih vlasti;
4. smanjiti iznos zakupnine za zemljište;
5. smanjiti porez na imovinu za pravna lica;
6. u druge svrhe.

Masovna revalorizacija

Masovna procena izvršena 2014. godine dovela je do toga da je u nekim slučajevima katastarska vrednost teritorija bila 5-10 puta veća od tržišne. To je dovelo do brojnih tužbi.. Nastavljaju i sada.
Na osnovu rezultata masovne revalorizacije u 2020. godini, razlika između tržišne i katastarske cijene mogla bi biti i veća. Dve prelazne godine date su vlasnicima zemljišta da dovedu stvari u red sa dokumentima, utvrde pravednu katastarsku cenu, smanje je na tržišnu vrednost preko suda ili Komisije.
U 2020. godini, prema izmjenama zakona, osnovicu za oporezivanje čini katastarska vrijednost utvrđena početkom 2014. godine na osnovu rezultata masovne procjene, odnosno njena vrijednost umanjena odlukom suda.

Oporezivanje

Od početka 2015. godine porez na zemljište u nizu regija Ruske Federacije obračunava se od cijene zemljišta na osnovu rezultata katastarske procjene. Do početka 2020. ovaj vid oporezivanja biće uveden u svim regionima. Od januara 2020. godine porez na zemljište povećan je za 20 odsto u odnosu na prošlu godinu. U 2020. stopa koja važi u 2017. godini biće povećana za 60%. U 2020. godini istovremeno će se izvršiti katastarska revalorizacija zemljišta i povećati iznos poreza na zemljište. Novim izmjenama važećeg zakonodavstva smanjen je i iznos poreskih olakšica, beneficija, te izmijenjena formula za obračun poreza.

Odluku o sljedećoj katastarskoj procjeni donose vlasti svakog regiona ili opštine. Imaju pravo na revalorizaciju zemljišta najviše jednom u tri godine, a najmanje jednom u 5 godina.

Za gradove-subjekte Ruske Federacije (Moskva, Sevastopolj, Sankt Peterburg) izuzetak: imaju pravo da preispituju zemljište svake dvije godine.

Katastarska cijena i njen izazov

Kako će se promijeniti katastarska cijena zemljišnih parcela 2020. godine? Da biste saznali, trebali biste pogledati važeće zakone i sudsku praksu.
Izmjenama i dopunama zakona br. 360-FZ od 3. jula 2016. (član 19.) zamrznuta je katastarska cijena zemljišta u svim regijama od 1. januara 2017. do 1. januara 2020. Istovremeno sa izmjenama, umjesto br. 135-FZ “ O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" usvojio je Zakon br. 237-FZ "O državnom katastarskom vrednovanju", koji je stupio na snagu 01.01. 2017. U njemu se navodi da će samo nezavisne budžetske institucije biti angažovane na državnom katastarskom vrednovanju pod nadzorom Rosreestra.

Sljedeći talas rasprostranjenog ponovnog vrednovanja teritorija biće 2020. godine. Dvije godine (od početka 2020. do početka 2020.) su prelazne.

Vlasnik lokaliteta, prilikom osporavanja njegove katastarske cijene, ima pravo uključiti nezavisne procjenitelje. Rezultate nezavisne procjene razmatra i odobrava sud ili komisija za rješavanje sporova prilikom utvrđivanja katastarske cijene objekata nepokretnosti (u daljem tekstu: Komisija). Stvoren je i djeluje u svakoj regiji pod upravom Rosreestra. Pojedinci imaju pravo da se prijave ili Komisiji ili direktno sudu. Vlasti treba da prođu kroz pretpretresno razmatranje slučaja od strane Komisije.
Čini se da na osnovu ovih zakona ne treba očekivati ​​promjene katastarske cijene teritorija do 2020. godine.. Ali vlasti su zainteresirane za reviziju katastarske vrijednosti teritorija kako bi:

• Upis prava na zemljišnim parcelama i transakcija sa njima, zaštita prava korisnika zemljišta.
• Tačno utvrđivanje visine poreza, plaćanja zakupa, iznosa novčane naknade u slučaju odustajanja od vlasnika zemljišta za potrebe općine.
• Podrška tržištu zemljišta, hipotekama, vrijednosnim papirima, berzi, privlačenju investicija u regione.
• Procjena efikasnosti korištenja zemljišta na teritoriji, izrada master planova razvoja gradova i naselja, realizacija velikih projekata.

Razlozi za promjenu katastarske cijene

Na pitanje da li će se 2020. godine mijenjati katastarska vrijednost zemljišta, odgovor je nejasan. Određuje se kojoj kategoriji dozvoljene upotrebe pripada teritorija, njenu lokaciju. Uprkos uvedenom moratoriju, revalorizacija zemljišnih parcela u 2020. godini može se izvršiti na inicijativu vlasnika ili uprave naselja. Vlasnik stranice može, kontaktiranjem Rosreestra, pokrenuti revalorizaciju u sljedećim slučajevima:

• ako je cijena parcele određena 2013. godine, to se mora ponoviti 2020. godine.
• nezadovoljstvo rezultatima ocjenjivanja, bez obzira na masovno ponovno ocjenjivanje stanja.
• bilo kakve promjene u karakteristikama stranice.

Odlukom nadležnih organa, vanredna revalorizacija se može izvršiti u sljedećim slučajevima:

1. promjene u području stranice pi kombinirajući ga s drugim;
2. mjerenje zemljišta;
3. promjene u namjeni zemljišta;
4. puštanje u rad izgrađenog objekta;
5. razvoj infrastrukture koja povećava potražnju za zemljištem: izgrađen put, snabdijevanje električnom energijom, podignuti društveni i kulturni objekti;
6. promjene trenutnih tržišnih cijena.

Zakonom koji je usvojila Državna duma Ruske Federacije, vlasti Sevastopolja, Moskve, Sankt Peterburga imaju pravo da osporavaju katastarsku cijenu teritorije putem suda ako ju je vlasnik, po njihovom mišljenju, namjerno smanjio putem provizija na vrlo nisku vrijednost, a zemljište nije opštinsko.
Drugim riječima, ako vlasnik teritorije smatra rezultat svoje procjene visokim, obrati se Komisiji ili odmah sudu i umanji katastarsku cijenu, uprava će imati pravo da ovu odluku ospori preko iste Komisije i suda.
Prema odluci Ustavnog suda Ruske Federacije, uprava opštine ima pravni osnov da ospori odluku Komisije kada je izvršena revalorizacija na zahtjev vlasnika. Opština gubi poreske tokove u budžet i zainteresovana je da ih poveća.
Vlasnici zemljišta za 2020 . mogu očekivati ​​povećanje njihove katastarske cijene:

• kada uprava naselja ima osnova za planiranu procjenu,
• ako osporava trenutnu vrijednost preko Komisije ili suda,
• postojaće i drugi razlozi, kao što su merenje zemljišta, spajanje lokacija, puštanje u rad novih objekata itd.

Vlasnik stranice također ima pravo promijeniti svoju katastarsku cijenu podnošenjem zahtjeva za reviziju Rosreestr-u. Ovaj postupak treba započeti u slučajevima kada postoje ozbiljni razlozi za takve radnje, i to:

1. korištenje lažnih podataka o lokalitetu pri utvrđivanju njegove katastarske vrijednosti;
2. tehničke greške prilikom unosa podataka o cijeni i drugim parametrima stranice u registar;
3. katastarska cijena teritorije utvrđena je na isti datum kao i tržišna cijena, a značajno se razlikuju.

© 2020 Stručnjak. Sva prava zadržana .

Sličan postupak predviđen je i za određivanje minimalnog UPNS-a za industrijska i specijalna područja. Ispod ovih pragova, stvarna stopa se ne može postaviti. . Minimalne granice određuju se posebnom metodom ponderiranih prosječnih parametara za određeni upravni okrug.

Aplikacije Katastarska procena određenih lokacija, koju utvrđuju vladine agencije, koristi se za:

• obračun iznosa poreza za korišćenje teritorije od strane vlasnika;
• obračun zakupnine za državnu imovinu;
• utvrđivanje visine otkupa ili pribavljanja državnog zemljišta;
• druge svrhe propisane zakonom.

Prema zakonu, iznos uplata koje se vrše godišnje u budžet mora se utvrditi na osnovu zvanično utvrđene cijene katastra.

Kako će se promijeniti katastarska vrijednost zemljišta 2020. godine?

Kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne parcele u Moskvi .

U nekim slučajevima, poslovni predstavnici mogu osporiti iznos plaćanja. Sadržaj

• 2 Procjena problema

Porez na zemljište: glavne promjene u 2020. godini U 2020. godini porez na zemljište će se utvrđivati ​​na osnovu katastarske procjene zemljišnih parcela.Fazni prelazak na novi princip obračuna izvršen je 2015-2016.

Pronađite katastarsku vrijednost zemljišne parcele u 2020

Obračun pomoću kalkulatora Porez možete izračunati koristeći internet servis - kalkulator. Postupak za obračun poreza pomoću kalkulatora na službenoj web stranici Federalne porezne službe je sljedeći: 1) U odjeljku "e-usluge" odaberite "Kalkulator poreza na zemljište i osobnu imovinu".

2) Unesite opšte parametre za obračun - "Porez na zemljište". 3) Odaberite period za koji trebate platiti porez 4) Unesite karakteristike objekta 5. Nakon unosa svih podataka - a mogu se uneti automatski - možete izračunati iznos poreza, a procedura je jednostavna ako znate katastarski broj vašeg zemljišta.

To možete vidjeti u vlasničkom listu, ili izvodu iz USRN-a. Pročitajte više: Kako dobiti izvod iz USRN-a? Pravila za obračun poreza na različite kategorije zemljišta - poljoprivredno zemljište, individualna stambena izgradnja, parcela u SNT itd.

Kako obračunati porez na zemljište?

2020. godine stupaju na snagu sljedeće izmjene koje utiču na principe obračuna poreza na zemljište. Lokalne vlasti će nastaviti da povećavaju iznos takse, dok će iznos plaćanja biti utvrđen na osnovu katastarske procene lokacije.
U nekim slučajevima, poslovni predstavnici mogu osporiti iznos plaćanja. Sadržaj

• 1 Porez na zemljište: glavne promjene u 2020
• 2 Procjena problema
• 3 Slabosti i prednosti inovacije

Porez na zemljište: glavne promjene u 2020. U 2020. godini porez na zemljište će se utvrđivati ​​na osnovu katastarske procjene zemljišnih parcela.

Postepeni prelazak na novi princip obračuna dogodio se 2015-2016.

Prije toga, nadležni su koristili knjigovodstvenu vrijednost lokacije, koja se višestruko razlikovala od katastarske.

Porez na zemljište u 2020

Pažnja

Autor Artem Makarov / 3. april 2020. / Medicinski zakon / Bez komentara Kao rezultat toga, u obzir će se uzeti lokalne specifičnosti, što će izbjeći negativne posljedice po poslovanje. U 2020. godini će biti još jedno povećanje poreza na zemljište.

U okviru prelaznog perioda, vlasti će povećati porez za 20%. Istovremeno, puni iznos poreza bit će uplaćen lokalnim budžetima tek 2020. godine.

Pored toga, regioni mogu koristiti diferenciran pristup za različite sektore privrede. Novi princip obračuna poreza podrazumijeva korištenje katastarske procjene, što je kritikovano od strane stručnjaka.

Ako je vrijednost lokacije previsoka, vlasnik može ispraviti procjenu na sudu.

Novo u oporezivanju zemljišnih parcela od 01.01.2020

Utvrđivanje specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela nakon grupiranja vrši se u sljedećem redoslijedu:

1. Za svaku grupu identifikovani su faktori cena.
2. Izdvojen je standard - dio sa tipičnim karakteristikama.
3. Podgrupa se kreira od referentnih objekata koji su slični u smislu indikatora.
4. Za podgrupe se prikupljaju i analiziraju tržišne informacije.
5. Izvršeno je statističko modeliranje, otkrivaju se zavisnosti tržišne cijene od faktora cijena.
6. Izračunati UPKS za standard.
7. Katastarska vrijednost svih zemljišnih parcela grupe sa standardom utvrđuje se množenjem UPKS-a sa njihovom površinom.

Korekcioni faktori se mogu dodati u obračun troškova prema katastru kako bi se smanjio iznos ako lokacija ima posebne karakteristike, na primjer, blizina poplavne zone.

Glavne promjene se sastoje u pažljivom regulisanju postupka i pojedinačnih radnji utvrđivanja cijene nepokretnosti prema katastru.

Pored dejstva novih pravila poravnanja, tokom prelaznog perioda situacija će biti sledeća:

• primjenjuje se vrijednost određena za januar 2014. ili kasnije, ako je manja;
• regioni mogu da utvrđuju nove parametre katastarske cene samo ako postoji specijalizovana budžetska organizacija i komisija ovlašćena da reguliše sporove o ovim pitanjima;
• prije otvaranja specijalizovanih budžetskih organizacija u regionima, uzima se najniža vrijednost cijene prema katastru za 2014-2016.

Zašto je ovo potrebno?

Kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne parcele u 2020

Navodimo koje promjene predviđa i po kojim pravilima će se obračunati porez:

1. Prvo će se izvršiti obračun na osnovu katastarske vrijednosti zemljišta.
2. Drugo, katastarska cijena će zavisiti od kategorije zemljišta i podataka unesenih o parceli u bazu podataka porezne službe i Jedinstvenog državnog registra nekretnina (EGRN). Promjene se odnose na član 391. Poreskog zakona Ruske Federacije.
3. Treće, vodiće se računa o tome da li je lice pravno odgovorno ili je građanin koji se prijavio registrovan u poreskoj službi kao fizičko lice.
4. Četvrto, prilikom izračunavanja gledaju na poseban koeficijent.

Pokazatelj se izračunava kao omjer broja mjeseci kada je zemljište bilo u novom statusu i broja punih mjeseci izvještajnog perioda. Inovacije su uvedene u članu 396 Poreskog zakona Ruske Federacije.

Peto, na konačan iznos poreza će uticati pogodnost koju će građanin moći koristiti.

• Peto, na konačan iznos poreza će uticati pogodnost koju će građanin moći koristiti.
• Katastarska vrijednost u 2020. godini Prijave Katastarska vrijednost određenih lokacija, koju utvrđuju vladine agencije, koristi se za:

• obračun iznosa poreza za korišćenje teritorije od strane vlasnika;
• obračun zakupnine za državnu imovinu;
• utvrđivanje visine otkupa ili pribavljanja državnog zemljišta;
• druge svrhe propisane zakonom.

Prema zakonu, iznos uplata koje se vrše godišnje u budžet mora se utvrditi na osnovu zvanično utvrđene cijene katastra. Do 2020. godine korištenje procjene zaliha u poreske svrhe ostaje na regionalnom nivou.

Kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne parcele u SPb 2020

Ako su utvrđeni izvještajni periodi, kvartalni Obračun će se vršiti uzimajući u obzir akontacije prema formuli: Postoji i opšta formula za obračun poreza na zemljište Porez na zemljište = Kst x D x St x Kv, gdje je:

1. Kst - katastarska vrijednost parcele.
2. D - udio u zajedničkom pravu na parceli (ako je jedan vlasnik, tada se u formulu unosi koeficijent "1"; kada se zemljište podijeli na jednake dijelove između dva vlasnika, onda koeficijent "1/2" itd. ).
3. St - kamatna stopa utvrđena regionalnim zakonodavstvom.
4. Kv - koeficijent trajanja posjeda (uzima se u obzir ako vlasnik zemljišta ima zemljište kraće od punog izvještajnog perioda, odnosno kalendarske godine).

Ova formula treba:

1. Posebno izračunati koeficijent trajanja posjeda zemljišta (Kv).
2. Uzmite u obzir kamatnu stopu.

Kako saznati katastarsku vrijednost zemljišne parcele u 2020

Korištenje katastarske procjene omogućava povećanje prihoda lokalnim budžetima, što je postalo posebno aktuelno nakon izbijanja krize. Vlada se zaustavila na postupnom prelasku na novi princip obračuna, predviđen za 5 godina.

U prijelaznoj fazi na konačni iznos poreza primjenjuje se faktor korekcije, što vam omogućava da smanjite iznos plaćanja. Koeficijent se prilagođava godišnje dok ne dostigne jedan 2020. godine.

Glavna novina u obračunu poreza na zemljište u 2020. godini je još jedno povećanje plaćanja za 20%. Porez na zemljište može se razlikovati u zavisnosti od regije .

Lokalne vlasti mogu, po svom nahođenju, odrediti poresku stopu u rasponu od 0,1-1,5%. Istovremeno, regije mogu primijeniti diferenciran pristup, pružajući pogodnosti za određene vrste aktivnosti..

Dodatni prihod će pomoći lokalnim vlastima da finansiraju nadogradnju infrastrukture.

MPCS je koeficijent koji državni procjenitelji koriste u metodi izračuna mase. Veličina porezne stope na imovinu ovisi o specifičnom pokazatelju katastarske vrijednosti, postupak za njihovo izračunavanje reguliran je zakonodavstvom Ruske Federacije.

SQS i metoda procjene mase

Za svaku grupu za procjenu objekata nekretnina koristi se određena metodologija. Ovo je formula koju procjenitelj Katastarske komore koristi pri izračunavanju vrijednosti. Model uključuje nekoliko faktora cijene, kao što su lokacija nekretnine, infrastruktura, površina, materijal od kojeg su zidovi izgrađeni i drugi.

Za nekretnine sa sličnim karakteristikama koristi se metoda izračuna mase. Prilikom zamjene u formulu značajnih indikatora, SCL se nalazi po jedinici površine. A da bi se odredila cijena katastra, indikator se mora pomnožiti s površinom.

U slučajevima kada nije moguće utvrditi jedinstvenu vrijednost tržišne cijene, vrši se individualni obračun troška.

Primena UPKS

Specifični indikator se koristi kada je bilo koji drugi model proračuna, osim masovnog, neprikladan ili nemoguć. Koraci proračuna su sljedeći:

Određivanje lokacije objekta po regionu, regionu, okrugu, četvrti;

Formiranje modela za vrednovanje objekata sličnih karakteristika;

Obračun UPKS-a za grupu;

Konačni obračun troškova.

Najčešće se indikator koristi za procjenu zemljišnih parcela. Dacha udruženja, zajednice vrtlara i vrtlara, privatna domaćinstva sa zgradama, individualne, blok kuće, višespratnice i višestambene stambene zgrade ujedinjene su u jedinstvene grupe.

Nakon što su svi objekti formirani, algoritam proračuna je sljedeći:

Određivanje faktora pjene za svaku grupu;

Identifikacija referentnog područja sa tipičnim karakteristikama;

Kreiranje podgrupa sličnih karakteristika, na osnovu standarda;

Prikupljanje informacija o tržišnim cijenama za svaku podgrupu;

Korištenje masovnog modela ovisno o tržišnoj cijeni i faktorima cijena;

Izrada formule za UPKS po jedinici površine;

Obračun UPKS za standard;

Obračun cijene inventara za sve parcele grupe.

Izračunavanje specifične vrijednosti vrši se na osnovu objektivnih faktora, ali je subjektivizam svojstven procjeniteljima sasvim moguć. Stoga se vlasnici možda neće složiti sa proračunima.

U formuli za izračunavanje cijene s određenim parametrom često se koriste i faktori smanjenja i korekcije, ovisno o individualnim karakteristikama lokacije objekta.

Kako bi se pojednostavio zadatak vlasnicima nekretnina, stranica portala nudi zgodne i jednostavne besplatne usluge: katastarski kalkulator i mapu. Također ćemo Vam pomoći da pronađete profesionalca koji će Vam dati kvalifikovane savjete o katastru, procjeni vrijednosti i stručnosti.

Na osnovu administrativnog naloga obrazuje se i odobrava ovlašćena komisija zadužena za sprovođenje revizije u nizu koji odabere uprava. Komisija uključuje licencirane procjenitelje koje imenuju regionalne vlasti. Uključujući - samostalne preduzetnike koji se bave komercijalnim aktivnostima za procjenu vrijednosti zemljišta (katastarska procjena).

Revizori i procjenitelji prilikom revalorizacije zemljišta zasnivaju se na važećem zakonodavstvu utvrđenom Federalnim zakonom br. 135-FZ od 29. jula 1998. godine, koji reguliše norme aktivnosti procjene, uglavnom navedene u članu 24.15. Zakona.

Pročitajte i tekst rješenja o katastarskoj vrijednosti zemljišta, ovo je jako važan podatak!

VLADA RUSKE FEDERACIJE

O POSTUPKU ZA ODREĐIVANJE KATASTARSKE VRIJEDNOSTI
ZEMLJIŠNE PARCELE DO PODATAKA PORESKIH OBVEZNIKA

U cilju implementacije odredbi stava 14. člana 396. Poreskog zakonika Ruske Federacije, Vlada Ruske Federacije odlučuje:

1. Utvrditi da teritorijalni organi Federalne agencije za katastar nepokretnosti daju besplatno poreskim obveznicima poreza na zemljište, koji su priznati kao takvi u skladu sa članom 388. Poreskog zakona Ruske Federacije, informacije o katastarskoj vrijednosti zemljišta parcele u obliku katastarskog broja objekta nepokretnosti i njegove katastarske vrijednosti za poreske svrhe po pisanoj prijavi poreskog obveznika na način propisan članom 14. Saveznog zakona "O državnom katastru nepokretnosti". Istovremeno, do 1. marta 2008. godine navedeni podaci se dostavljaju na način propisan članom 22. Saveznog zakona "O državnom katastru zemljišta".
2. Podaci o katastarskoj vrijednosti zemljišnih parcela za porezne svrhe se objavljuju na službenoj web stranici Federalne agencije za katastar nepokretnosti na internetu.

Ko određuje katastarsku vrijednost zemljišta?

Nakon revizije, primljene informacije se obrađuju za pripremu izvještajnih informacija. Ovaj posao traje 6 mjeseci, tokom kojih je zemljišna masa na kojoj je izvršena revizija podijeljena na katastarske četvrti. U svakom katastarskom kvartu identifikuju se specifične nijanse koje utiču na utvrđivanje katastarske vrijednosti. Oni povećavaju ili smanjuju osnovnu katastarsku cijenu zemljišta u nizu, koju utvrđuje opština regije ili uprava okružnog centra, na osnovu člana 66. ZK RF.

Ovaj posao obavlja administrativna komisija, čiji su članovi odobreni regionalnim aktom o imenovanju revizije. Tokom ovog perioda dozvoljena su prilagođavanja rezultata procjene. Usklađivanje se vrši u slučaju greške u proračunima od strane procjenitelja ili članova revizijske komisije.

Nakon šest mjeseci, kada se rezultati procjene prenose u Rosreestr godine, utvrđivanje katastarske vrijednosti kao rezultat revalorizacije pojedinačnih parcela, prelazi u nadležnost upisnog organa. Odgovornost za postavljanje vrijednosti memorije tada prelazi na administraciju lokalne filijale Državnog katastra nepokretnosti (GKN).

Osnovi za procjenu pamćenja

Prema propisima, revizija zemljišta sa utvrđivanjem katastarske vrijednosti, u popisu popisa, vrši se jednom u 5 godina. Dozvoljene su neke varijacije u terminima, ali bez prekoračenja roka naznačenog zakonodavnim standardom. Ako se period zaliha skrati, ne može biti kraći od 3,5 godine nakon sljedeće revalorizacije.

Osnova za procjenu u ovom slučaju je:

• poštovanje utvrđenih rokova;
• objavljivanje posebnog regionalnog akta;
• usvajanje akta na nivou savezne vlade.

U intervalima između aktivnosti revizorske komisije, revalorizacija je dozvoljena na osnovu zahtjeva koji podnosi vlasnik memorije, napisan na ime šefa lokalnog odjela Državnog komiteta za imovinu. Razlozi koji mogu uzrokovati potrebu za neplaniranom procjenom skladištenja su sljedeći:

1. katastarske i tehničke greške;
2. karakteristike memorije koje nisu uzete u obzir prilikom ponovne procjene;
3. uništavanje zemljišta kao rezultat prirodnih katastrofa;
4. oštećenje plodnog sloja tla;
5. preplavljivanje tla;
6. rast jaruge uz sjećanje;
7. promjena toka rijeke itd.

Ako uprava Rosreestra odgovori službenim odbijanjem, dotična osoba ima pravo tražiti ponovnu procjenu sudskom odlukom.

Upute za izračunavanje korak po korak

Kakvu ulogu igra procjena pamćenja?

Svaki vlasnik zemljišta moći će samostalno izračunati katastarsku vrijednost svog zemljišta. Ovo može biti potrebno kako bi se provjerila ispravnost obračuna poreza na zemljište i imovinu. U ovom slučaju, katastarska vrijednost igra značajnu ulogu, jer ona djeluje kao osnovna jedinica za obračun poreza za fizička i pravna lica.

Specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne parcele

Osnova za izračune je specifični indikator. Ujednačeno je postavljen u cijeloj katastarskoj četvrti i sastoji se od jedinične cijene jednog kvadratnog metra zemljišta u određenoj četvrti. Procjena stranice ovisi o dostupnosti informacija o ovoj računovodstvenoj jedinici. Ovaj pokazatelj ovjeravaju vlasti regije posebnim aktom, nakon čega se prenosi u računovodstvene podatke Komiteta za državnu imovinu.

Često se naziva i „specifična katastarska vrijednost zemljišne parcele“.

Upoznali smo se sa svim uvodnim parametrima, sada je vrijeme da shvatimo kako izračunati cijenu zemljišta.

Kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne parcele?

Nezavisni procjenitelji koriste formulu za izračunavanje katastarske vrijednosti zemljišne parcele, na osnovu koje se procjenjuje površina u nizu, može se koristiti i za samostalne proračune. Provesti ovu proceduru i, kao rezultat, razumjeti kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne parcele ne samo da je prilično jednostavno, već je i svrsishodno da bi se osiguralo da su računi ispravni.

Da biste samostalno izračunali katastarsku vrijednost lokacije, pomnožite:

1. specifični indikator;
2. i ukupni snimak memorijskog područja.

Dobiveni proizvod će dati željeni rezultat.

Sada ćemo jasnije pokazati kako se izračunava katastarska vrijednost zemljišne parcele. I vrlo jednostavno!

Ova formula za izračunavanje katastarske vrijednosti zemljišne parcele je i danas aktuelna.

Na primjer, specifični pokazatelj je 500 rubalja po kvadratnom metru zemljišta u nizu. Parcela od 4 hektara procjenjuje se na 200 hiljada rubalja. Još jedna lokacija koja se nalazi u blizini, površine 10 hektara, procijeniće se na 500 hiljada rubalja.

Ako se područje memorije promijenilo, greška može ući u račune. Dozvoljena je i promjena vrijednosti memorije ako je promijenjena kategorija zemljišta ili njihova.

U vikendicama ili u naseljima u kojima su izdate parcele za individualnu stambenu izgradnju, procjenitelji često koriste . Kod skupe metode utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne parcele u obzir se uzimaju sredstva uložena u razvoj infrastrukture naselja ili turističkog naselja. Metod prihoda obezbjeđuje isplativost dobiti ostvarene od ulaganja.

Možete koristiti takve ne škakljive metode i razumjeti kako izračunati cijenu zemljišne parcele. Sve je vrlo, vrlo jednostavno.

Rezultati i izvještaj

Nakon što je izdala informacije dobijene kao rezultat postupka procjene, administrativna komisija uzima u obzir nijanse pojedinih teritorija koje omogućavaju smanjenje ili povećanje cijene koju određuju procjenitelji. Nakon distribucije informacija po katastarskim kvartovima, uzimajući u obzir specifičnosti pejzaža i razvoja infrastrukture, oni razbijaju primljene informacije u posebne odjeljke.

Po završetku radova sastavlja se izvještaj za svaki katastarski kvartal. Izveštaju se prilažu akti sa podacima, za svaki odeljak koji se stavlja, u skladu sa zadatim.

Za parcele koje nisu upisane u katastar sastavlja se poseban akt kojim se cijena neuknjiženog zemljišta izjednačava sa tržišnom vrijednošću koja prelazi iznos procjene. Ova pravna radnja daje pravni status za utvrđivanje vrijednosti administrativnog naloga.

Tek nakon ovjere izvještajne dokumentacije od strane ovlaštenog službenog lica, u ulozi načelnika lokalnog izvršnog odbora (uprave), podaci se prenose u informacijsku banku Državnog komiteta za vanjske poslove, u skladu sa utvrđenim standardima. Saveznim zakonom br. 221-FZ od 24. jula 2007.

Procjena zemljišne parcele radi osporavanja katastarske vrijednosti

Ako vlasnik stranice to tvrdi, iz objektivnih razloga, morat će potvrditi valjanost tvrdnji. Bilo koji faktor koji smanjuje efikasnost korišćenja alotmenta može se smatrati razlogom za smanjenje troškova. Takođe – faktori koji deluju kao prednosti – dozvoljavaju njeno povećanje.

Da bi se izvršila revalorizacija, u ovom slučaju treba izvršiti ispitivanje tla ili pejzaža koji su doveli do zahtjeva za revalorizaciju. Ovi dokumenti se prikupljaju o trošku vlasnika ili drugog vlasnika memorije.

Rezultati procene se dostavljaju nezavisnom procenitelju koji na osnovu novodostavljenih informacija utvrđuje prihvatljivu cenu za namenu. U slučajevima kada se rezultat koji je prikazao procjenitelj upadljivo razlikuje od onog koji je utvrdila administrativna komisija, preporučljivo je pribaviti dokumentaciju o procjeni koju su izvršila tri nezavisna stručnjaka.

Prikupljeni paket dokumentacije, zajedno sa prijavom vlasnika memorije, prenosi se u lokalnu podružnicu Rosreestra. U slučaju odbijanja da se izvrše promjene na revalorizaciji nekretnine, oni se obraćaju sudu na mjestu dodjele. U ovom slučaju, uz tužbu se prilažu i rezultati nezavisne procjene.

Želite li saznati više o cijeni memorije? U njoj ćete naći mnogo korisnih informacija o ovoj temi.