Rusko zakonodavstvo sve kredite osigurane nekretninama smatra hipotekarnim kreditima. Razmotrićemo poseban slučaj hipotekarnih kredita - kredita izdatih (1) fizičkim licima, (2) za kupovinu stambenog prostora i (3) obezbeđenih ovim stambenim prostorom. U engleskoj literaturi ova vrsta kreditiranja se naziva stambeno finansiranje ili finansiranje stambenih nekretnina. Za to još ne postoji poseban izraz na ruskom jeziku.

Modeli hipotekarnih kredita se obično klasifikuju prema izvoru sredstava koja se koriste za izdavanje hipotekarnih kredita. Najjednostavniji od ovih modela zasniva se na korištenju bankovnih depozita kao takvog izvora. Model se naziva depozitni, bankarski ili tradicionalni.

Tradicionalni model.

Po ovom modelu banke uz sve ostale kredite izdaju stambene kredite fizičkim licima (kredite za kupovinu stanova koji su osigurani ovim stanovima). Glavni izvor sredstava za ove kredite su pozajmljena sredstva, tj. depoziti na prvom mestu.

Hipotekarni krediti imaju niz specifičnosti, pa shodno tome, baveći se ovim poslom, banke snose specifične rizike. Glavni rizik u hipotekarnom kreditiranju, kao iu svakom drugom, je kredit, tj. rizik da zajmoprimac neće vratiti pozajmljena sredstva na vrijeme i u potpunosti. Ovaj rizik ima dvije komponente: prvo, sam rizik nepovrata; drugo, rizik da u slučaju kašnjenja banka neće moći da nadoknadi svoje gubitke prodajom kolaterala (stana).

Vrijednost rizika neotplate hipotekarnog kredita procjenjuje se na osnovu dva faktora - dovoljnosti primanja dužnika za mjesečne uplate za otplatu kredita, a prema njegovoj kreditnoj istoriji, tj. informacije o tome koliko je često kasnio s plaćanjem bilo kojeg kredita u prošlosti.

Vrijednost rizika da se gubici ne mogu nadoknaditi prodajom zaloge utvrđuje se prema sudskoj praksi, tj. prema tome koliko je vremena i novca potrebno da se zajmoprimac iseli iz hipotekarnog stambenog prostora i da se ovaj stan proda. Osim toga, ovaj rizik zavisi od toga da li je moguće prodati stan za iznos veći od iznosa kredita koji je izdala banka. Shodno tome, veličina ovog rizika zavisi od udjela kredita u cijeni stana. Što je ovaj udio veći, to je veći rizik da banka neće nadoknaditi svoje troškove ako se iz bilo kojeg razloga (npr. zbog pada tržišnih cijena) stan mora prodati po cijeni nižoj od prvobitne. .

Vrlo značajan rizik u tradicionalnom modelu hipotekarnog kreditiranja je kamata: rizik promjene kamatnih stopa na tržištu. Budući da su hipoteke uvijek dugoročne, ova vjerovatnoća je vrlo visoka. Ako se tržišna kamatna stopa poveća, banka nastavlja da prima hipoteke od zajmoprimaca na osnovu stope po kojoj ih je izdala (ispod nove tržišne stope na kredite), a prinuđena je da štedišama isplati prihode po višoj stopi od očekivane. (na nivou nove tržišne stope na depozite).

Ako banka ne poveća kamatne stope na depozite, onda deponenti jednostavno uzimaju svoja sredstva i ulažu ih tamo gdje mogu dobiti povrat na tržišnom nivou. Ako poveća kamatne stope na depozite, tada se njegova marža (razlika između stopa na kredite i depozite) smanjuje iu nekim slučajevima postaje negativna. Takvi procesi (povećanje tržišne kamatne stope sa 8% 1978. na 20% 1980. godine) doveli su početkom 1980-ih do velike krize štedno-kreditnih udruženja u Sjedinjenim Državama.

Jedini radikalan način upravljanja rizikom kamatnih stopa u tradicionalnom modelu je korištenje varijabilnih hipotekarnih stopa. U ovom slučaju, kako se tržišne kamatne stope mijenjaju, mijenjaju se i mjesečne uplate koje dužnik mora izvršiti.

Međutim, ovaj mehanizam je veoma rizičan i ne može se primijeniti u zemljama s nestabilnom ekonomijom. Činjenica je da sa značajnim povećanjem otplata one lako mogu biti veće od onih koje zajmoprimac može izvršiti, na osnovu sopstvene zarade. Dakle, kao rezultat primjene ovog mehanizma, smanjenje kamatnog rizika dovodi do povećanja kreditnog rizika.

Postoji složeniji mehanizam za indeksiranje kamatnih stopa, zasnovan na sistemu dualnih indeksa. Koristeći ovaj mehanizam, paralelno se vrše dva preračunavanja mjesečnih otplata po hipotekarnom kreditu: jedan se zasniva na promjenama tržišnih stopa, a drugi se zasniva na promjenama indeksa plata.

Plaćanje koje izvrši zajmoprimac uvećava se za iznos utvrđen promjenom indeksa plata. Razlika između ove uplate i one koju bi morao izvršiti u skladu sa promjenom indeksa tržišne kamatne stope kapitalizira se, tj. dodao na njegov hipotekarni dug.

Nedostaci ovog mehanizma uključuju njegovu složenost i rizik od negativne deprecijacije. Kada zajmoprimci iznenada otkriju da uprkos činjenici da redovno plaćaju (i da se povećavaju kako indeks plata raste), njihov dug ne samo da se ne smanjuje, već se čak i povećava, oni obično prestaju da plaćaju.

koristeći tradicionalni model.

Treba napomenuti da se, uprkos svim svojim nedostacima, tradicionalni model široko koristi u zemljama sa stabilnom ekonomijom. Ona dominira u zapadnoj Evropi, au nizu visokorazvijenih zemalja (na primjer, u Grčkoj) uopće ne postoje drugi modeli. U prosjeku u zapadnoj Evropi, zaveden na kraju 1998. godine, tradicionalni model je obezbijedio 62% obima izdatih hipotekarnih kredita.

Važno je napomenuti da je rasprostranjenost ovog modela u zapadnoj Evropi povezana sa dugom tradicijom korišćenja varijabilnih kamatnih stopa tamo. Otprilike 70% hipoteka izdatih u zapadnoj Evropi 1997. godine imalo je promjenjivu kamatnu stopu. Poređenja radi: iste godine u Sjedinjenim Državama, gdje takva tradicija nikada nije postojala, krediti sa promjenjivom kamatnom stopom izdavani su ispod 10%.

Izgledi za korištenje tradicionalnog modela u Rusiji.

U Rusiji, komercijalne banke koje su pokušale da posluju sredinom 90-ih. hipotekarni krediti su otkrili da nemaju načina da procijene ni kreditni ni kamatni rizik.

Veličina rizika neizvršenja obaveza (prva komponenta kreditnog rizika) ne može se procijeniti, jer značajan dio ljudi ne registruje najveći dio svojih prihoda i nema kreditnu istoriju. Vrijednost druge komponente ne može se procijeniti, jer ne samo da je nepoznato koliko vremena i novca treba utrošiti na deložaciju zajmoprimca u slučaju kašnjenja, već nema sigurnosti da se to uopće može učiniti.

Banke su pronašle način da riješe problem kreditnog rizika zamjenom kreditiranja zakupom u posjed. U ovom slučaju, stan je upisan u vlasništvo ne pojedinca - zajmoprimca, već podružnice banke. Zajmoprimac je sa njom sklopio ugovor o zakupu stana sa pravom kupovine. Nakon što je uplatio iznos naveden u ugovoru u vidu mjesečne kirije, dobio je stan u vlasništvo. U slučaju da je iz bilo kog razloga obustavio plaćanje, stan je ostao u vlasništvu podružnice banke.

Nazvati ovaj sistem hipotekarnim kreditima je teško. Osim toga, nije postao široko rasprostranjen zbog visokog rizika zajmoprimca. Ako je podružnica likvidirana, zajmoprimcu je oduziman stan, bez obzira na to koliko je njegove vrijednosti već otplatio u „plaćanju kirije“.

Trenutno tradicionalni model postoji u Rusiji uglavnom zahvaljujući podršci američke vlade, koja je izdvojila oko 400 miliona dolara za stvaranje američko-ruskog investicionog fonda. Od tog novca oko 100 miliona dolara usmereno je u program Delta-Credit, koji ruskim bankama obezbeđuje sredstva za izdavanje hipotekarnih kredita.

Sredstva se obezbjeđuju na period od 10 godina i to samo ako zajmoprimac može potvrditi da mjesečna otplata kredita neće prelaziti 35% njegovih službenih prihoda. Osim toga, zajmoprimac mora platiti najmanje 20% cijene stana iz vlastitih sredstava. Stoga je raspon zajmoprimaca prilično uzak.

Banke u okviru ovog programa dobijaju dugoročna sredstva i stoga ne snose kamatni rizik. Bankama ostaje samo kreditni rizik. Istovremeno, budući da je kreditna istorija zajmoprimaca nepoznata, a izgledi za njihovo iseljenje, ako bude potrebno, sumnjivi, veličina ovog rizika i dalje nije sasvim izvjesna.

Banke obično nadoknađuju neizvjesnost ili odobravanjem kredita samo zaposlenima u kompanijama - klijentima banke, ili pažljivom provjerom svakog zajmoprimca (biografiju, veze, hobije, itd.). Na primjer, ako ček pokaže da zajmoprimac ima pijanke, onda mu neće biti dat zajam, čak i ako njegova zvanična zarada ispunjava formalne uslove.

Model hipotekarnih obveznica.

Oko 20% ukupnog hipotekarnog kreditiranja u zapadnoj Evropi odvija se kroz fundamentalno drugačiji sistem. Ovaj sistem kao izvor sredstava koristi ne depozite, već resurse organizacija koje posluju na berzi i zainteresovanih za ulaganje u dugoročna sredstva.

Da bi dobile sredstva od ovih investitora, banke prodaju hipotekarne obveznice na berzi. U suštini, hipotekarne obveznice su bankarske obveznice koje se razlikuju po jednoj važnoj osobini: obezbjeđenju određene imovine – hipotekarnih kredita i, shodno tome, nekretnina založenih na tim kreditima.

U slučaju stečaja poslovne banke, ova imovina se raspoređuje i koristi za plaćanje obaveza banke prema vlasnicima hipotekarnih obveznica. Postoje posebna bankarska pravila koja regulišu korespondenciju između vrednosti založene imovine i obima izdatih hipotekarnih obveznica. Na primjer, u Njemačkoj i Austriji iznos duga po hipotekarnim obveznicama ne bi trebao prelaziti 60% vrijednosti založene imovine. U Danskoj je taj udio veći i iznosi 80%.

U većini evropskih zemalja, samo striktno ograničen broj banaka može se baviti hipotekarnim kreditiranjem putem izdavanja hipotekarnih obveznica. Jedini izuzetak je Španija, gde svaka banka ima pravo da izda hipotekarne obveznice. Pored španskih banaka u Evropi, 73 banke izdaju takve obveznice. Svi su (osim nekoliko njemačkih i dva austrijska) visoko specijalizirani za ovu vrstu poslovanja. Upravo se te banke nazivaju hipotekarne banke.

Korištenje modela hipotekarnih obveznica.

Još nema naznaka da je model hipotekarnih obveznica konkurentniji od tradicionalnog modela. Uprkos svojoj dugoj istoriji, relativno je neuobičajen. 85% tržišta hipotekarnih obveznica u zapadnoj Evropi otpada na tri zemlje za koje je ovaj model tradicionalan - Dansku, Švedsku i Njemačku. Istovremeno, gotovo svi hipotekarni krediti u Danskoj se finansiraju izdavanjem hipotekarnih obveznica, u Švedskoj - oko 70%. Hipotekarne obveznice zauzimaju oko 20% njemačkog tržišta.

U nekim evropskim zemljama - Velikoj Britaniji, Irskoj, Belgiji, Grčkoj, Italiji - model zasnovan na korišćenju hipotekarnih obveznica uopšte se ne koristi. U drugim evropskim zemljama ovaj model se koristi, ali u vrlo malim količinama.

Izgledi za primjenu modela hipotekarnih obveznica u Rusiji.

Trenutno je u izradi zakon o izdavanju hartija od vrijednosti, od kojih bi jedna trebala biti "preko hipotekarnih listova" - papira koji liče na hipotekarne obveznice. Međutim, velike su sumnje da će doći do prometa i da će se implementirati model hipotekarnih obveznica.

Da bi funkcionisao, neophodno je uvesti posebne bankarske propise koji garantuju izdvajanje hipotekarne imovine iz ukupne mase aktive banke. Trebalo bi stvoriti poseban sistem računovodstva ove imovine u bankama i dodatni sistem prudencijalne supervizije. Međutim, nema sigurnosti da će ove hartije od vrijednosti biti veoma tražene.

Osnovni problem je sledeći: u našoj zemlji praktično nema investitora sa dugoročnim resursima koji bi mogli da ulažu u ove hartije od vrednosti. Za prodaju hipotekarnih obveznica na stranom tržištu potrebno je postići njihovu likvidnost, tj. moraju se proizvoditi u velikim količinama.

Kada su Nemci postavili zadatak da uđu na inostrano tržište sa svojim hipotekarnim obveznicama, za to su napravili posebne obveznice pod nazivom Jumbo
Phandbrif. Obim emisija Jumbo Phandbrif-a ne može biti manji od 0,5 milijardi dolara. U stvari, prosječni obim emisije ovih hartija od vrijednosti je 1,5 milijardi dolara.

Teško je zamisliti da će bilo koja od naših banaka u bliskoj budućnosti moći izdati hipotekarne obveznice u takvom obimu.

Model sekundarnog hipotekarnog tržišta.

Ovaj model se najčešće naziva američkim. Njegova ideja je da banka, nakon što je izdala hipotekarni kredit, odmah ga proda posebnoj organizaciji - kanalu. Istovremeno, hipotekarni kredit napušta bilans stanja banke i odlazi u bilans stanja banke. Od prodaje, banka ne snosi nikakve rizike po ovom kreditu i, zapravo, može jednostavno zaboraviti na njega. Ako kredit ne kasni, gubitke će snositi konduit.

Konduit prikuplja kupljene kredite u pulove i prodaje ih investitorima u obliku MBS (Hotgage Backed Securities) - hipotekarnih vrijednosnih papira. Istovremeno, konduit daje investitoru garanciju blagovremenog plaćanja glavnice i kamate na ove hartije od vrijednosti, tj. obezbjeđuje osiguranje od kreditnog rizika.

Kada se koristi ovaj sistem, uloga i funkcije hipotekarnih banaka se dramatično mijenjaju. Budući da hipotekarni kredit, ušavši u njihov bilans, odmah opada iz njega, hipotekarne banke koje posluju po modelu sekundarnog tržišta pretvaraju se od finansijskih institucija u svojevrsne posrednike. U njihovom bilansu stanja nema pozajmljenih sredstava ili kredita. U suštini, od banaka u njima je ostalo samo jedno ime.

Iskustvo u korištenju modela naknadnog tržišta
Model naknadnog tržišta se koristi veoma široko, ali samo u jednoj zemlji u svijetu - Sjedinjenim Državama. Obim ovog modela u drugim zemljama je zanemarljiv. Uspjeh Sjedinjenih Država u razvoju modela sekundarnog tržišta je zbog činjenice da postoje tri veoma velika kanala. Od njih, jednu - Ginny Mey (GNMA - Vladina nacionalna hipotekarna asocijacija) garantuje Vlada SAD, a druge dvije - Feny Mey i Fredy Mek, iako se formalno smatraju privatnim dioničkim društvima, svi investitori također doživljavaju kao organizacije garantuje američka vlada.

Učesnici na tržištu su voljni da kupe MBS ovih kanala kao hartije od vrednosti sa saveznom garancijom, dok pristaju na čak niže prinose nego na hartije od vrednosti organizacija sa AAA statusom. Tako se izuzetno jeftina sredstva usmjeravaju na hipotekarne kredite, a to osigurava niske kamate na hipotekarne kredite. Međutim, budući da je to zbog navodnih (ili stvarnih) državnih garancija, ispada da su niske stope na hipoteke zapravo subvencionirane iz saveznog budžeta. Vrijednost ove subvencije, prema procjenama raznih američkih ekonomista, kreće se od 3,5 do 4 milijarde dolara godišnje.

Shvativši to, američka vlada nameće ozbiljna ograničenja na aktivnosti provodnika, u cilju nesubvencionisanja kredita za kupovinu luksuznih stanova. Oba kanala nisu u mogućnosti da rade sa kreditima za kupovinu stambenog prostora, čiji trošak prelazi granicu koju godišnje postavlja vlada. Za državu Gini Mei ova granica iznosi 95% prosječne cijene stanovanja u regiji, a za formalno nezavisne Feni Mei i Fredi Mek - 140%.

Američko MBS tržište se procjenjuje na 2,57 biliona dolara, pri čemu 88% ovog obima otpada na MBS koji izdaju tri gore navedena kanala. U potpunosti su zauzeli kreditno tržište u granicama koje je postavila država. Činjenica da ovi kanali imaju državne subvencije ne dozvoljava organizacijama koje rade po drugim modelima da se takmiče s njima.

Izgledi za primjenu modela sekundarnog tržišta u Rusiji.

Mnogo je urađeno na uvođenju ovog modela u našu zemlju. Stvoren je kanal - Federalna hipotekarna agencija. Razvijene su jasne i jednostavne procedure za prodaju kredita od strane banaka agenciji i preprodaju od strane agencije investitorima. Da bi se pojednostavila procedura prodaje i preprodaje kredita, čak je stvoreno posebno osiguranje - hipotekarna obveznica. Agencija je dobila budžetska sredstva za kupovinu hipotekarnih obveznica i, zapravo, spremna je da ih otkupi, formira pulove i preproda te fondove na tržištu.

Postoji organizacioni problem: da bi imala kredite u bilansu, Agencija mora biti banka, a ne može dobiti bankarsku dozvolu. Naravno, prije ili kasnije će ovaj problem biti riješen i Agencija će moći kupovati i preprodavati kredite. Međutim, pri tome će morati preuzeti kreditni rizik, tj. kako bi se osiguralo da nadoknađuje sve troškove koji mogu nastati u slučaju neizvršenja obaveza od strane zajmoprimca. Naime, tu obavezu treba da preuzme savezni budžet.

Osim toga, morat će preuzeti rizik kamatne stope. To se odnosi na rizik da će se tokom vremena potrebnog Agenciji da otkupi kredite i izgradi pul dovoljan za prodaju na tržištu, promjene kamatnih stopa i investitori će zahtijevati više povrata od očekivanog. U ovom slučaju, sredstva koja dolaze od hipotekarnih zajmoprimaca možda neće biti dovoljna za plaćanje investitorima. Stoga će i dodatna sredstva morati stići iz budžeta.

Drugim riječima, model se može pokrenuti samo ako se u budžetu rezervišu značajna sredstva za podršku Agenciji u slučaju njene nelikvidnosti.

Model štednje i ugovora.

Ovaj model podrazumijeva prijem sredstava kroz kreiranje sistema ciljanih depozita.

Potencijalni zajmoprimac - klijent banke zaključuje ugovor sa bankom (zato se sistem naziva ugovorna štednja). Prema ovom ugovoru, klijent se obavezuje da će u određenom vremenskom periodu mesečno polagati određeni iznos. Banka, zauzvrat, preuzima obavezu da mu da hipotekarni kredit nakon završetka štednje od strane klijenta. Dakle, osnovni princip ovog modela je sljedeći: svaki zajmoprimac je bivši deponent, a svaki deponent ima pravo da postane zajmoprimac.

Kamatna stopa na depozite i kredite je fiksna i ne zavisi od tržišne stope. Obično je postavljen nešto ispod tržišnog. Sa stanovišta klijenta, nizak prinos na depozit je njegovo plaćanje za pravo da dobije jeftin hipotekarni kredit.

Model štednje i ugovora može postojati u otvorenom i zatvorenom obliku. Otvoreni oblik karakteriše činjenica da se akumulacija i kreditiranje odvija u običnoj univerzalnoj banci, u kojoj se kreira namenski računovodstveni sistem za obaveze i sredstva ugovorene štednje.

Sa zatvorenom formom stvara se posebna ugovorno-štedna organizacija - specijalizirana banka koja se bavi isključivo privlačenjem ciljanih depozita i izdavanjem kredita bivšim štedišama.
Model ugovorne štednje ima jednu osobinu koja ga čini atraktivnim prvenstveno za upotrebu u zemljama u kojima se privatno pozajmljivanje tek počinje razvijati. Činjenica je da, rješavajući problem nedostatka dugoročnih i jeftinih izvora sredstava u bankama, istovremeno omogućava minimiziranje kreditnog rizika. Akumuliranjem sredstava klijent, takoreći, stvara sopstvenu "kreditnu istoriju". Informacije o tačnosti mjesečnog depozitnog novca klijenta mogu zamijeniti informaciju o tome kako je otplatio svoje prethodne dugove.

Osim toga, uštedom klijent indirektno daje podatke o svojim stvarnim (neregistriranim) prihodima. Ako je klijent dugo vremena mogao uplatiti 300 dolara mjesečno, dakle, iznos njegovog prihoda mu je to omogućio. A to što zvanično, prema dokumentima, prima samo 200 dolara mjesečno, ne bi trebalo da bude prepreka da mu se izda kredit, čija će mjesečna plaćanja biti 300 dolara.

Treba napomenuti da ovaj model ima ozbiljne nedostatke. Prvo, veoma je nezgodno za klijente. Klijent ne može dobiti hipotekarni kredit kada mu zatreba, prvo mora čekati nekoliko godina, štedeći.

Drugo, zahtjev da se obezbijedi usklađenost imovine i obaveza u pogledu rokova i iznosa dovodi do toga da on može dobiti kredit za približno isti period tokom kojeg je akumulirao sredstva, a približno za iznos koji je akumulirao. Ispostavilo se da, koristeći ovaj model, klijent može upola smanjiti period koji mu je potreban da akumulira sredstva za kupovinu stana u odnosu na to koliko bi morao da uštedi „u čarapi“.

Može se reći da je ovaj model samo "dvostruko zgodniji" od štednje "u čarapi" - najčešći oblik štednje novca za stan u našoj zemlji.
Model se može učiniti praktičnijim ulaganjem.
Tako, na primjer, prema proračunu autora, pod uslovom ujednačenog priliva kupaca koji ostvaruju istu uštedu u istom vremenskom periodu, mjesečno obezbjeđenje kredita, 2 puta veći od akumuliranog iznosa, za period 2 puta veći od perioda akumulacije , zahtijeva jednokratno ulaganje 1,7 puta veće od iznosa mjesečnih kredita.

Primjena modela ugovorne štednje.

U većini zemalja svijeta, model ugovorne štednje, u ovom ili onom obliku, bio je prvi model koji se koristio kada građani još nisu imali kreditnu istoriju, a banke nisu imale dugoročne obaveze. Nakon toga, sa stabilizacijom finansijske situacije u ovim zemljama, razvojem berze, pojavom kreditne istorije za mnoge ljude, ovaj model je počeo postupno da se zamjenjuje pogodnijim modelima koji vam omogućavaju da dobijete kredit bez dug period akumulacije.

Istovremeno, ugovorne štedne organizacije, koje već imaju ogroman broj klijenata, transformisale su se u velike banke sa stanovništvom.

Kao rezultat toga, u razvijenim zemljama ovaj model je sačuvan samo u Francuskoj - u otvorenom obliku, u Njemačkoj i Austriji - u zatvorenom obliku. Ove modele je bilo moguće spasiti i učiniti ih konkurentnim samo uz pomoć državnih subvencija.

U Njemačkoj, na primjer, ovaj sistem postoji od 1920. godine. Preživio je najteže periode u životu zemlje, ali početkom 50-ih. - u periodu naglog razvoja finansijskog sistema postalo je jasno da on ne može da se takmiči sa modernijim i pogodnijim modelima koji ulaze na tržište.

Godine 1952. odlučeno je da se sistem zadrži i da se za to uvedu državne subvencije. Sada, svaka osoba koja dobije zajam od nemačke ugovorne štedne organizacije (bausparkassen) dobija i državnu „premiju“ uz kredit. Model koji podržava država živi i finansira oko 5% ukupnih njemačkih hipoteka.

Treba napomenuti da se uglavnom radi o kreditima za adaptaciju stanova i "drugim kreditima" - dodatnim kreditima osobama koje su već dobile kredit od druge banke i pod hipotekom stavile svoje stambene jedinice. Zanimljivo je da bausparkassen smatraju da postoji rizik od neplaćanja svojih bivših štediša
na beznačajne, koji ih izdaju, a da zapravo ne pružaju sigurnost.

Otvoreni sistem u Francuskoj je takođe subvencionisan (kamatna stopa je subvencionisana). Klijent štedi sredstva po stopi od 8% (što otprilike odgovara tržišnoj stopi depozita), od čega 4% plaća banka, a 4% država. Zbog toga je banka u mogućnosti da izdaje hipotekarne kredite po stopi od 5,5%, što je znatno niže od tržišne kamatne stope.

Mogućnosti korišćenja sistema ugovora o štednji u Rusiji.

Naravno, sistem ugovora o štednji je idealan za današnju situaciju u Rusiji. Može se primijeniti u otvorenom i zatvorenom obliku. Potpuno odsustvo konkurencije sa drugim modelima omogućava njegovo razvijanje bez sistema državnih subvencija.

Trenutno je moguće povećati rok i iznos hipotekarnog kredita koji se daje klijentu kombinovanjem ugovornog štednog kredita sa kreditom koji se daje preko američko-ruskog fonda (Delta Credit).

Kao što je već napomenuto, korištenje modela ugovorne štednje može značajno smanjiti kreditni rizik i potpuno eliminirati kamatu. Također je moguće modificirati ovaj model, u kojem će kreditni rizik također biti potpuno uklonjen.

Za to treba koristiti zatvoreni model, zasnovan na korištenju specijalizovanih štednih i ugovornih organizacija, a ove organizacije treba da budu kooperativne, tj. pripadaju saradnicima. Ako bilo koji klijent organizacije pokuša da ne otplati kredit i ne iseli se iz kuće pod hipotekom, morat će se suočiti ne samo sa sudom, već i sa štedišama koji s pravom vjeruju da oni (a ne banka) pokušavaju da ukrade novac.

Prilikom primjene ove modifikacije modela uloga banke se svodi na skladištenje sredstava i na provođenje obrade po ugovoru sa ugovornom i štedionom organizacijom, tj. sve procedure vezane za računovodstvo, vrednovanje, kreditiranje sredstava, izdavanje kredita, primanje uplata itd.

V.M.MINTS, kandidat ekonomskih nauka.

Njegova suština je u razdvajanju funkcija primarnog kreditiranja i formiranju dugoročnih izvora njegovog finansiranja kroz izdavanje hipotekarnih obveznica. Osim toga, hipotekarne institucije drugog reda imaju tendenciju da preuzimaju glavne hipotekarne rizike.

Dvostepeni model stambenog hipotekarnog kreditiranja je dobio najveći razvoj u SAD-u, Australiji i Velikoj Britaniji. U okviru ove šeme, zajmodavac je snosio sve glavne rizike hipotekarnog kreditiranja - kreditni rizik, rizik prijevremene otplate i rizik kamatne stope - i nije bio u mogućnosti da ih efikasno upravlja zbog organizacionih i zakonskih ograničenja (uključujući zakonski dozvoljenu prijevremenu otplatu hipotekarnog kredita) .

Prvi veliki korak u formiranju dvoslojnog sistema hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Državama bilo je stvaranje 27. juna 1934. godine Federalne stambene administracije (FHA). Glavne funkcije FFA su razvoj hipotekarnog kreditiranja i stvaranje sistema za refinansiranje hipotekarnih kredita. Nacionalni zakon o stanovanju iz 1934. zahtijevao je od FHA da obezbijedi vladine garancije za otplatu glavnice i kamate na hipoteke izdate u skladu sa standardima FFA. Glavni tip hipotekarnog kredita, koji FFA praktikuje više od 70 godina, postao je zajam sa fiksnom kamatnom stopom i jednakim otplatama. Imao je određene prednosti u odnosu na tradicionalni hipotekarni kredit. Prvo, izdaje se na duži period (od 15 do 30 godina); drugo, anuitetski (samoapsorbujući) zajam obezbeđuje smanjenje kreditnog rizika, javlja se redovno tokom čitavog perioda kreditiranja; treće, zajmoprimac je zadržao mogućnost prijevremene otplate kredita.

Drugi korak u formiranju dvoslojnog sistema hipotekarnog kreditiranja u Sjedinjenim Državama bilo je stvaranje 1938. godine u skladu sa direktivom predsjednika Sjedinjenih Država Federalnog nacionalnog udruženja za hipotekarne kredite. (Fanny May). Njegov glavni zadatak bio je da kupi hipoteke sa garancijom UAF-a od odobrenih zajmodavaca u Sjedinjenim Državama. Tako je stvoren javno-privatni sistem hipotekarnog kreditiranja, zasnovan na moći američke države i finansijsko-kreditnog sistema, a primarnim kreditorima prepuštene samo funkcije izdavanja i servisiranja (otplata duga i kamata) ovih kredita. Ovaj dvostepeni sistem hipotekarnog kreditiranja opstao je do danas uz manje izmjene.

u Rusiji od ranih 1990-ih. državno finansiranje stambene izgradnje i puštanja u rad naglo je smanjeno. Čak je i 2005. godine puštanje u rad stambenih objekata bilo samo 60% do 1987. godine. Pokazalo se da je država bila nespremna za razvoj hipoteka. Do kraja 1992. godine u zemlji je stvoreno više od deset, a do 1994. godine oko dva i po desetina hipotekarnih banaka. Međutim, u temeljnom državnom dokumentu Ruske Federacije "O osnovama stambene hipoteke", usvojenom u decembru 1992. godine, riječ "hipoteka" nije ni spomenuta. Ali bukvalno šest mjeseci kasnije, Vlada Ruske Federacije usvojila je rezoluciju „O državnom ciljnom programu „Stanovanje““, u kojoj je prepoznato da je jedan od važnih zadataka za rješavanje stambenog problema stvaranje različitih oblika finansijsko-kreditni mehanizam, kao što je institucija zaloge nepokretnosti, a na osnovu hipotekarnog kredita, sekundarno hipotekarno tržište, proširenje liste založene imovine. 12. avgusta 1993. godine osnovano je udruženje hipotekarnih banaka. Sve ovo ukazuje da je tokom prve decenije reformi proces uspostavljanja hipotekarnog kreditiranja bio spontan, trom i egzotičan.

Glavni učesnici na tržištu hipotekarnih kredita su:

• a) zajmoprimci koji su podneli zahtev za hipotekarni kredit, koji je zajmodavac okarakterisao kao pouzdan i solventan, i na osnovu toga fizička i pravna lica koja su dobila hipotekarni kredit;
• b) kreditori - banke i druge finansijsko-kreditne institucije koje izdaju hipotekarne kredite zajmoprimcima na osnovu ocjene njihove kreditne sposobnosti i servisiraju izdate hipotekarne kredite;
• c) prodavci stanova - fizička i pravna lica koja u njihovo ime prodaju sopstveni stambeni prostor ili stambeni prostor u vlasništvu drugih fizičkih i pravnih lica;
• d) organizacije za nekretnine - licencirani prodavci stanova;
• e) nadležni organ državne uprave - institucija pravde za državnu registraciju prava na nepokretnostima i prometa sa njima (državna registarska komora);
• f) agencije za procjenu koje vrše nezavisnu stručnu procjenu stambenih prostora koji su predmet hipotekarnog obezbjeđenja (prilikom davanja hipotekarnog kredita prilikom prodaje imovine pod hipotekom, prilikom aukcija i sl.);
• g) osiguravajuća društva koja pružaju osiguranje imovine (osiguranje stambenog prostora pod hipotekom), životno i invalidsko osiguranje zajmoprimca i građansku odgovornost učesnika na tržištu hipoteka;
• h) operateri sekundarnog hipotekarnog tržišta - pravna lica koja otkupljuju hipotekarne kredite od primarnih zajmodavaca na način propisan važećim zakonom - AHML i njegova predstavništva u regionima, Moskovska hipotekarna agencija;
• i) investitori - pravna i fizička lica koja kupuju hartije od vrednosti AHML, MUP-a, na primer, institucionalni investitori - penzioni fondovi, osiguravajuća društva itd.

Standarde kreditiranja razvila je agencija na osnovu analize i generalizacije ruskog i stranog iskustva u hipotekarnom kreditiranju i uključuju mehanizme za izdavanje i refinansiranje hipotekarnih kredita, standardne ugovore, kao i zahtjeve za sve učesnike na tržištu.

Uslovi kredita (kredita) prema ovim standardima:

• 1. Kredit (zajam) se daje i otplaćuje u rubljama.
• 2. Kredit se daje na period od 1 do 20 godina.
• 3. Kredit (kredit) se otplaćuje u jednakim mjesečnim ratama.
• 4. Kamata na kredit (zajam) trenutno iznosi 15% godišnje u rubljama. Prijevremena otplata kredita je dozvoljena nakon 6 mjeseci od dana izdavanja kredita.
• 5. Zajmoprimac može biti svako poslovno sposobno fizičko lice od 18 do 60 godina starosti.
• 6. Uslovi za objekat - kredit se daje za kupovinu posebnog stana u stambenoj zgradi ili posebno izgrađenoj stambenoj zgradi.
• 7. Garancija kredita - zalog stana kupljenog kreditnim (pozajmljenim) sredstvima. Iznos datog kredita ne bi trebao biti veći od 70% minimalne vrijednosti kupljenog stambenog prostora i prodajne cijene stana.
• 8. Zahtjevi u pogledu prihoda zajmoprimca - da biste dobili hipotekarni kredit, morate imati redovan izvor prihoda. Uzimaju se u obzir samo dokumentovani prihodi zajmoprimaca.
• 9. Maksimalni iznos kredita. Visina kredita zavisi od prihoda porodice i obračunava se na osnovu uslova da mjesečna otplata i otplata kamate, kao i osiguranje i druga plaćanja po transakciji, ne prelaze 35% ukupnog prihoda porodice korisnika kredita. Ako zajmoprimac uloži više od 50% sopstvenih sredstava za trošak stana, mesečna otplata kredita može dostići 40% ukupnog prihoda korisnika kredita.
• 10. Osiguranje. Zajmoprimac, o svom trošku, mora osigurati:
  • njihovi životi i invaliditet;
  • stečenu imovinu.
• 11. Stanovi kupljeni pozajmljenim sredstvima upisuju se u vlasništvo zajmoprimca (jednog ili više zajmoprimaca). Dakle, zajmoprimac odmah postaje vlasnik stambenog prostora kupljenog na kredit.

Pravo tržište hipotekarnih kredita oblikovalo se 2006-2007, kada je počela implementacija prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“, koji je iznio predsjednik Ruske Federacije u septembru 2005. Ako prije 2004. godine izdato je 40 hiljada hipotekarnih kredita, zatim je postavljen zadatak da se njihov broj u 2010. godini dovede na milion. U 2006. godini broj hipotekarnih transakcija u zemlji je porastao za 2,5 puta u odnosu na 2005. godinu i dostigao 206,1 hiljada na ukupno 260. milijardi rubalja. Za dvije godine (2006-2007) obim hipotekarnog kreditiranja u zemlji porastao je 11 puta - sa 36 na 400 milijardi rubalja.

Za postizanje ciljeva stambenog zbrinjavanja stanovništva potrebno je:

• značajno povećanje prihoda i solventnosti najvećeg dijela stanovništva;
• ukidanje monopola proizvođača građevinskog materijala, građevinskih i nekretnina i nižih cijena stanova;
• eliminacija korupcije državnih službenika koja reguliše izdavanje dozvola za dodjelu zemljišnih parcela, oživljavanje projektantskog posla i obuku arhitekata;
• revizija monetarne politike države u cilju stimulisanja stanogradnje, uključujući kreditiranje stambene izgradnje i snižavanje stopa na hipotekarne kredite;
• smanjenje transakcionih troškova u vezi sa procenom, javnobeležničkom i državnom registracijom stanovanja, osiguranjem itd., koji se kreću od 8 do 10% troškova stanovanja;
• državni program razvoja stambene izgradnje, usmjeren na razvoj konkurencije, osiguranje ravnoteže između ponude i potražnje na stambenom tržištu, povećanje pristupačnosti stanovanja za stanovništvo i pretvaranje gradnje u jednu od lokomotiva za razvoj nacionalne ekonomije .

Postoje dva glavna modela hipotekarnog kreditiranja. Razmotrimo svaki od njih posebno. Za početak, hajde da se zadržimo na američkom modelu, jer su na njegovoj osnovi u Rusiji organizovani modeli hipotekarnog kreditiranja.

Američki model hipotekarnog kreditiranja

Prvi je dvostepen, naziva se i "američki model". U svojoj osnovi se oslanja na sekundarno tržište hipotekarnih hartija od vrijednosti. Suština američkog modela hipotekarnog kreditiranja može se okarakterisati na sljedeći način:

1) Poslovna ili državna banka izdaje hipotekarni kredit zajmoprimcu, pod uslovom da se obavezuje da će ovoj banci svakog mjeseca u određenom ugovorenom roku prenositi fiksni iznos novca. Ova obaveza zajmoprimca je obezbeđena hipotekom imovine koja se stiče.

2) Nakon davanja kredita, banka ovaj kredit prodaje jednoj od specijalizovanih agencija za hipotekarne kredite, istovremeno na nju prenosi obaveze obezbeđenja. Agencija odmah nadoknađuje banci sredstva izdata zajmoprimcu i zauzvrat traži da se mjesečne uplate primljene za plaćanje duga (isključujući dobit (maržu) kreditne institucije) prebace agenciji.

3) Hipotekarne agencije, nakon kupovine određenog broja hipotekarnih kredita od banaka, formiraju ih u pulove i na osnovu svakog kreiraju nove hartije od vrijednosti čiji su izvor plaćanja isplate korisnika kredita. Ova plaćanja više ne garantuju nekretnine, već hipotekarna agencija koja djeluje kao pravno lice. Hipotekarne agencije prodaju hartije od vrijednosti zaštićene hipotekom na berzi, zbog čega je njihov profit, kao i profit banaka, marža. 8, str.34

Nemački model hipotekarnog kreditiranja

Drugi model hipotekarnog kreditiranja je jednostepeni "njemački model", koji je autonoman i uravnotežen hipotekarni model i zasnovan je na sistemu funkcionisanja "štednje i kredita". Ovaj sistem je izgrađen prema tipu njemačkih "privatnih građevinskih štedionica" - Bausparkasse ili - American Savings & Loans, ili - francuski Livret Epargne Logement. Ovim modelom investitori dobijaju priliku da akumuliraju (akumulacija se odvija na štednom računu) određeni neophodan doprinos za kupovinu kuće ili stana (može biti 30-50% cijene), a zatim dobiti hipoteku. kredit za nedostajući iznos. Istovremeno, sva raspoloživa novčana sredstva akumulirana kod štediša i sopstvena sredstva mogu se koristiti samo za obavljanje statutarnih poslova, odnosno za izdavanje hipotekarnih kredita.

Model hipotekarnog kreditiranja u Rusiji 13, str.58

Mehanizam funkcionisanja sistema hipotekarnih kredita koji je trenutno na snazi ​​u Rusiji može se predstaviti kao sledeće faze hipotekarnog kreditiranja:

1) Preliminarna faza (u ovoj fazi klijentu se objašnjavaju glavni uslovi za realizaciju kreditiranja i dostavlja se lista dokumenata potrebnih za dobijanje kredita);

2) prikupljanje i proveru datih podataka o klijentu i kolateralu;

3) procjenjuje se vjerovatnoća otplate kredita;

4) faza donošenja odluke o kreditu (određuje se iznos, postupak otplate, rok, kamatna stopa);

5) u ovoj fazi je zaključen ugovor o kreditu;

6) servisiranje kredita;

7) Zaključivanje ugovora o kreditu.

Na slici 1, ispod, model hipoteke je prikazan u obliku dijagrama.

Slika 1 - Šema modela hipotekarnog kreditiranja 11, str.16

Razmotrite model hipotekarnog kreditiranja u Rusiji detaljnije

Zajmoprimac se u preliminarnoj fazi mora upoznati sa svim potrebnim podacima o zajmodavcu, uslovima za odobravanje hipotekarnog kredita, o pravima i obavezama koje nastaju prilikom zaključivanja kreditne transakcije.

Nadalje, nakon objašnjenja uslova kreditiranja zajmoprimcu, zaposlenici kreditne institucije određuju maksimalni mogući iznos sredstava koje banka može obezbijediti na kredit, dogovaraju se o procedurama kreditiranja i postupku namirenja, sastavljaju približnu procjenu troškova zajmoprimca. i ispunite zahtjev za kredit. Zajmodavac ovu aplikaciju smatra jednim od najvažnijih izvora informacija o potencijalnom klijentu.

U Rusiji i svijetu postoji zlatno bankarsko pravilo, čija je suština sljedeća: zajmoprimac ne smije potrošiti više od 30% ličnog mjesečnog prihoda na mjesečnu otplatu kredita. Ako je ovaj udio veći (40-60%), onda takav kredit postaje rizičan. Zbog toga banka procjenjuje iznos kredita koji može dati na osnovu prihoda zajmoprimca.

U slučaju pozitivne odluke o hipotekarnom kreditu, korisnik kredita i banka zaključuju ugovor o kreditu za kupovinu odabrane, unaprijed dogovorene stambene nekretnine. Ugovor o hipoteci sadrži podatke o predmetu hipoteke, njegovoj vrednovanju, sadržaju, kao i podatke o visini i roku ispunjenja obaveze obezbeđene hipotekom. Treba imati na umu da hipoteka kuća i stanova koji su u državnom ili opštinskom vlasništvu nije dozvoljena.

Nakon zaključenja ugovora o hipoteci, komercijalne banke obično zahtijevaju od zajmoprimca da uplati učešće, čiji iznos može varirati u zavisnosti od uslova hipotekarnog programa. Istovremeno, banke povjerioci su zainteresirane da ovaj početni doprinos bude što veći, jer što je veći doprinos, to je manji rizik transakcije.

Nadalje, kao iu američkom modelu hipotekarnog kreditiranja, obaveze zajmoprimaca osigurane zalogom stečene nekretnine izdaju se u obliku hipoteka, čiji se fondovi prodaju hipotekarnim agentima koji čine hipotekarno pokriće hipotekarnih vrijednosnih papira. . Takođe, komercijalne banke koje ispunjavaju uslove Banke Rusije mogu same da formiraju hipotekarno pokriće i izdaju hipotekarne hartije od vrednosti.

Komparativna analiza različitih modela hipotekarnog kreditiranja koji djeluju u inostranstvu omogućit će da se identifikuju najprihvatljiviji pristupi za modernu Rusiju u organizaciji sistema hipotekarnog kreditiranja.

Glavni modeli sistema hipotekarnog stambenog kreditiranja u inostranstvu trenutno su: skraćeno-otvoreni model; prošireni otvoreni model (američki) model uravnotežene autonomije (njemački).

Budući da je dodjela ovih modela uslovna, u jednoj zemlji oni mogu funkcionisati istovremeno. Svaki model organizovanja sistema hipotekarnog kreditiranja uključuje određeni skup osnovnih elemenata.

Najjednostavniji sistem treba smatrati skraćeno-otvorenim modelom hipotekarnog kreditiranja (Slika 2) 12, str.16. Suština ovog modela je sljedeća. Banke izdaju hipotekarne kredite osigurane nekretninama, uključujući stambenu imovinu, a na osnovu nastalog fonda hipoteka izdaju vlastite hartije od vrijednosti - hipotekarne obveznice. Prodaja hipotekarnih obveznica omogućava bankama dopunu "dugih" novčanih sredstava za izdavanje daljih kredita. Time se hipotekarni krediti refinansiraju, čime se obezbjeđuje ravnoteža imovine i obaveza banke po ročnosti.

Slika 2 - Šema skraćeno-otvorenog sistema hipotekarnog kreditiranja

Drugi od najčešćih modela hipotekarnog kreditiranja nekretnina u svjetskoj praksi – američki – pretpostavlja postojanje razvijenog sekundarnog tržišta hipotekarnih kredita (slika 3) 12, str.16.

Suština modela je da sredstva za refinansiranje hipotekarnih kredita privlače zajmodavci sa berze preko posrednika. Glavna stvar u ovom modelu je razdvajanje subjekata kreditora i investitora.

Slika 3 - Šema prošireno-otvorenog modela hipotekarnog kreditiranja

Ključna karakteristika uravnoteženog modela autonomije je štedno-kreditni princip njegovog funkcionisanja (Slika 4) 12, str.16. Formiranje kreditnih sredstava vrši se na račun štednje štediša koji žele u budućnosti dobiti hipotekarni stambeni kredit. Suština njemačkog modela hipotekarnog kreditiranja je stvaranje zatvorenog hipotekarnog finansijskog tržišta. Formira se oko specijalizovanih štednih i hipotekarnih institucija

Slika 4 - Šema modela uravnotežene autonomije

Glavne karakteristike predstavljenih modela su prikazane u sljedećoj tabeli

Tabela 1 - Karakteristike različitih modela hipotekarnog kreditiranja

Upoređeni parametri	Skraćeni otvoreni model	Prošireni otvoreni model	Model uravnotežene autonomije
Zemlje distribucije	Istočna Evropa, Engleska, Španija, Danska itd.	SAD i drugim razvijenim zemljama	Njemačka, Francuska, Austrija, Španija, Čile, Tajland, Češka, itd.
Princip rada	Tržište (zavisi od opšteg stanja finansijskog i kreditnog tržišta zemlje)	Štednja i kredit (samostalni model)
Izvori privlačenja kreditnih sredstava	Sopstvena i pozajmljena sredstva banaka	Hartije od vrijednosti zaštićene hipotekama kojima se trguje na sekundarnom tržištu, kao i sopstvena i pozajmljena sredstva banaka	Stambena štednja i stambena ugovorna štednja budućih zajmoprimaca, kao i sopstvena i pozajmljena sredstva banaka
Glavni kreditori	Univerzalne i hipotekarne banke	Hipotekarne i štedionice	Hipotekarne banke, specijalizirane štedionice (štedionice i građevinske štedionice)
Format državne podrške	Nije definisano	Refinansiranje kredita u vremenima krize	Subvencije za građevinske uštede

Jednostavnost organizacije funkcioniranja skraćeno-otvorenog modela određuje njegovu široku rasprostranjenost u svijetu, posebno u zemljama u razvoju. Međutim, nedostaci modela (zavisnost od tržišnog nivoa kamatne stope, odsustvo strogih standarda, ograničen broj privučenih kreditnih resursa) ometaju njegov razvoj u Rusiji.

Pokušaji da se američki model hipotekarnog kreditiranja razvije kao nacionalni hipotekarni model u Rusiji su učinjeni od druge polovine 90-ih godina. Međutim, zbog niza razloga (prednost stranih izvora finansiranja, nedovoljna podrška države), dvoslojni model je praktično prestao da se razvija i sada je ustupio mjesto kontinentalnom jednostepenom modelu, koji se pokazao kao stabilniji tokom krize zbog niza prednosti: potpuna nezavisnost od finansijskog tržišta; smanjen kreditni rizik; dostupnost kredita značajnom dijelu stanovništva

Postoje ozbiljne prepreke funkcionisanju hipotekarnog sistema štednje u Rusiji: ne postoji pravni okvir za funkcionisanje građevinskih i štedionica; opstaje masovno nepovjerenje stanovništva u finansijske institucije, u uslovima visoke inflacije i rasta cijena štednja se depresira, zbog čega se kupovina stana po ovom modelu odlaže za sve kasnije2, str.16.

Dakle, upoređujući pozitivne i negativne karakteristike svakog od modela, analizirali smo mogućnosti njihove upotrebe u Rusiji. Bilo bi racionalno voditi se općim principima izgradnje sistema masovnih "tržišnih" hipoteka, uzimajući u obzir nacionalne karakteristike Rusije. Istovremeno, potrebno je krenuti sa jačanjem institucija povjerenja u sistem stambene izgradnje (povećanje odgovornosti graditelja, garantovanje prava dioničara, poštovanje rokova za puštanje u rad, fiksiranje cijena u najvećoj mogućoj mjeri i drugi aspekti ), razrada mehanizama socijalne hipoteke i podizanje nivoa državnih garancija, a tek nakon toga - formiranje (aktivacija) nezavisnih kreditno-finansijskih hipotekarnih institucija.

Hipotekarno tržište širom svijeta funkcionira u dva smjera: izdavanje kredita i njihovo refinansiranje. Jedinstvenost ovog tržišta je u tome što je veza između dva ogromna ekonomski važna segmenta: tržišta nekretnina i finansijskog tržišta. Danas u svjetskoj praksi postoji mnogo instrumenata hipotekarnog kreditiranja, kao i nekoliko mehanizama pomoću kojih kreditne institucije refinansiraju izdata sredstva, na primjer: izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira, stvaranje hipotekarnih investicijskih fondova ili njihovih analoga, preprodaja pulova hipoteka.

Sistem hipotekarnog kreditiranja podrazumijeva stvaranje odgovarajućih institucija i dobro uspostavljenih mehanizama koji bi obezbijedili mogućnost efektivnog hipotekarnog kreditiranja.

Za formiranje dobro koordinisanog i efikasno funkcionalnog sistema hipotekarnog kreditiranja, prije svega, potrebno je imati funkcionalan sistem hipotekarnih institucija, uključujući banke i druge hipotekarne institucije koje direktno sprovode poslove hipotekarnog kreditiranja. Efikasnost funkcionisanja ovog sistema umnogome zavisi od stepena razvijenosti infrastrukture, uključujući sistem registracije prometa nekretnina, profesionalni sistem procene vrednosti nekretnina, osiguravajuća društva, kao i institucije koje organizuju aktivnosti na sekundarnom tržištu hipotekarnih kredita, kao i neki drugi elementi.

Postavljajući zadatak stvaranja integralnog tržišnog sistema hipotekarnog kreditiranja, usmjerenog prije svega na korištenje efektivnih standardnih finansijskih mehanizama, potrebno je uzeti u obzir mogućnost korištenja šema finansiranja stanovanja koje imaju za cilj korištenje lokalnih resursa i odražavaju specifičnosti pojedinih regija. . U tranzicionim uslovima formiranja i stvaranja sistema hipotekarnog kreditiranja, ovakve šeme mogu pomoći u rešavanju stambenog problema određenog dela stanovništva, iako je zbog ograničenih lokalnih resursa, njihove usmerenosti na regionalne karakteristike, obim njihove implementacije manji. ograničeno 19, str.55.

Glavni cilj je stvaranje funkcionalnog sistema za obezbeđivanje pristupačnog stanovanja za ruske građane sa prosečnim primanjima, zasnovan na tržišnim principima za sticanje stambenog prostora na stambenom tržištu bez monopola na račun sopstvenih sredstava građana i dugoročnih hipotekarnih kredita.

Hipotekarni odnosi imaju ogroman potencijal koji nije u potpunosti ostvaren u stambenom sektoru, iako su upravo ovi odnosi efikasno sredstvo koje vam omogućava da riješite niz hitnih problema:

1) obezbedi dugoročnu i čvrstu integraciju tržišta nekretnina i finansijskog tržišta;

2) obezbijedi štedljiv režim za stanovanje građana;

3) povećanje investicione aktivnosti u kapitalnoj izgradnji.

U zavisnosti od cene stanovanja, izvora sredstava, solventnosti i kategorije (uključujući prava na beneficije) građana koji žele da poboljšaju svoje životne uslove, postoji nekoliko strategija stanovanja:

strategija osmišljena za pružanje državnih subvencija i pomoći preduzećima;

mješovita strategija zasnovana na korištenju državnih subvencija i vlastitih sredstava građana;

tržišnu strategiju fokusiranu uglavnom na sopstvena sredstva građana.

Aktivnosti subjekata hipotekarnog tržišta, prije svega građana-zajmoprimaca i banaka kreditora, posebno prilikom formiranja i uspostavljanja sistema hipotekarnog kreditiranja, praktično su nemoguće bez posebnih mjera podrške opštini.

Teritorija u cjelini ima koristi od uvođenja administrativnih osnova sistema hipotekarnih kredita. Opštinske vlasti stimulišu proces stambene izgradnje, a samim tim i rast poreskih prihoda, ali istovremeno minimiziraju svoje rizike, dobijajući, ukoliko građanin ne ispuni uslove za kreditiranje za potrebe grada, ili novi stan ili stan za ponovno useljenje.

Trenutno su krediti koje banke nude za kupovinu stambenog prostora dostupni ograničenom krugu ljudi. Stvaranje sistema hipotekarnih kredita sa ugrađenim pravnim i ekonomskim mehanizmima za ograničavanje rizika i mobilizaciju finansijskih sredstava može značajno smanjiti troškove hipotekarnih kredita i pretvoriti ih u efikasno sredstvo za rešavanje stambenog problema za ruske građane.

Razvoj hipotekarnog kreditiranja stanovništva kao integralnog sistema, s jedne strane, i kao sastavnog dijela tržišne ekonomije, s druge strane, treba se zasnivati ​​na sljedećim temeljnim principima:

1) Prilikom kreiranja sistema hipotekarnog kreditiranja u Rusiji, potrebno je uzeti u obzir postojeće međunarodno iskustvo. Istovremeno, treba polaziti od ruskih makroekonomskih uslova i zakonodavnog okvira, uzimajući u obzir činjenicu da stanovništvo Rusije još uvijek oprezno gleda na situaciju dugoročne ovisnosti o kreditnoj banci u hipotekarnom kreditiranju.

2) Jedan od ključnih zahteva je da se obezbedi dostupnost hipotekarnih kredita za grupe stanovništva ne samo sa visokim, već i sa prosečnim primanjima. Istovremeno, sistem treba da bude tržišne, a ne subvencionisane prirode, da bude potpuno transparentan i razumljiv svim učesnicima u procesu hipotekarnog kreditiranja.

3) Preduslov je stalni razvoj sistema, oslanjanje na efikasno korišćenje privučenih finansijskih sredstava građana, komercijalnih banaka poverilaca, investitora, a ne na finansiranje iz državnog budžeta.

4) Sistem hipotekarnog kreditiranja treba da bude ponovljiv u bilo kom regionu zemlje. Tempo i obim uvođenja hipoteka u pojedinim regionima određuju ne toliko subjektivni faktori prisustva ili odsustva političke volje rukovodstva regiona, koliko objektivna ekonomska situacija, dostupnost solventne potražnje za stanovanjem i njeno snabdevanje.

5) Poseban uslov je multivarijantnost, otvorenost sistema.

6) Izuzetno važan aspekt državne politike usmjerene na razvoj hipotekarnog kreditiranja je formiranje makroekonomskih uslova i institucionalnog ambijenta koji doprinose povećanju dostupnosti hipotekarnih kredita zajmoprimcima. To se odnosi na skup mjera za kontrolu nivoa inflacije, dinamiku kursa rublje, za smanjenje kamatnih stopa, restrukturiranje bankarskog sistema i razvoj regulatornog i zakonodavnog okvira.

7) Rješavanje stambenog problema i koordinacija aktivnosti svih subjekata stambenog tržišta u velikoj mjeri zavisi od aktivnosti izvršne vlasti na svim nivoima. U tom smislu, uloga regionalnih i lokalnih vlasti u fazi stvaranja sistema hipotekarnih kredita raste. 20, str.118

Formiranje i progresivni razvoj sistema dugoročnog hipotekarnog kreditiranja otežava niz problema: nesavršenost zakonodavstva; neefikasnost sistema upisa prava na nepokretnostima i prometa sa njima u institucijama pravosuđa; nedovoljan razvoj poslova procene i osiguranja; nedostatak specijalizovanih hipotekarnih banaka; visoka cijena kreditnih resursa komercijalnih banaka; nedostatak sekundarnog tržišta za hipoteke (hipotekarni krediti); visoke stope refinansiranja; nedostatak efikasnih mehanizama za ograničavanje rizika banaka i pokrića od strane državnih organa; visoka cijena kredita za zajmoprimca; niska primanja većine stanovništva u poređenju sa troškovima stanovanja; nedostatak budžetskih sredstava za obezbjeđivanje stambenih subvencija socijalno ugroženim građanima, što bi smanjilo kreditno opterećenje pri kupovini stambenog prostora; nesavršenost oporezivanja, nedovoljan broj podsticaja za građane da ulažu u stanovanje.

Stručnjaci nude sljedeće glavne smjernice za rješavanje ovih problema:

1) Unapređenje zakonodavnog i regulatornog okvira koji obezbeđuje ispunjenje obaveza u hipotekarnom kreditiranju, pre svega u smislu stvaranja jasne procedure za oduzimanje hipoteke i deložaciju neplatiša po kreditu iz hipotekarnog stambenog prostora;

2) Stvaranje i implementacija univerzalnog mehanizma za obezbjeđivanje priliva dugoročnih finansijskih sredstava;

3) Poreske olakšice za građane - primaoce hipotekarnih kredita, s jedne strane, i poslovne banke - hipotekarne kreditore i investitore koji obezbjeđuju refinansiranje poslovnih banaka - zajmodavaca - s druge strane;

4) stvaranje jednakih uslova za slobodnu konkurenciju između subjekata hipotekarnog tržišta;

5) stvaranje mehanizama za socijalnu zaštitu zajmoprimca u slučaju nezakonitog postupanja banaka povjerilaca, kao i za njegovu socijalnu adaptaciju u toku postupka deložacije, zbog nemogućnosti otplate ranije uzetog hipotekarnog kredita;

6) pojašnjenje regulatornog okvira kojim se uređuje rad kreditnih institucija za davanje i servisiranje dugoročnih hipotekarnih kredita, kao i njihovo refinansiranje;

7) Formiranje regulatornog i zakonodavnog okvira za korišćenje novih finansijskih instrumenata (hartija od vrijednosti) u cilju privlačenja dugoročnih resursa u ovoj oblasti.

Pored toga, potrebno je obezbijediti niz posebnih stambenih pogodnosti za banke koje se bave hipotekarnim poslovima. Dovoljno efikasna mjera moglo bi biti uvođenje procedure u kojoj banke koje otvaraju stambene depozite i daju hipotekarne kredite imaju mogućnost da umanje oporezivu dobit za iznos izdatih dugoročnih stambenih kredita ili su oslobođene poreza na dobit dobijenu od hipoteke. krediti. Osim toga, prema mišljenju stručnjaka, potrebno je osloboditi iz rezerve ili smanjiti norme obaveznih rezervi koje banka deponuje kod Centralne banke Ruske Federacije za sredstva primljena na stambene depozite. 16, str.71

Privlačenje eksternih resursa za hipotekarne kredite je ograničeno visokim nivoom rizika. U tim uslovima država bi na svaki mogući način trebalo da doprinese privlačenju sredstava za obnovu i stvaranje osnovnih sredstava. U praksi se dešavaju obrnuti procesi. Tržište državnih hartija od vrijednosti apsorbira finansijska sredstva i čini ih pretjerano skupima, porezi nepotrebno povećavaju vrijednost ulaganja.

Smatramo da se konkretna podrška državnih organa u vezi sa sistemom hipotekarnog kreditiranja može izraziti u sledećim oblicima:

1) davanje sistema hipotekarnog stambenog kreditiranja statusa opštinskog;

2) prioritetnu dodjelu gradilišta (bez dodatnih uslova) za implementaciju sistema;

3) otklanjanje ili značajno smanjenje finansijskog opterećenja učesnika sistema smanjenjem troškova infrastrukture i drugih pogodnosti;

4) izdvajanje iz federalnog, gradskog ili lokalnog budžeta bespovratnih subvencija za izgradnju ili kupovinu stanova;

5) davanje građanima povlašćenih uslova za kreditiranje;

6) Donošenje propisa o kolateraliziranom kreditiranju (na lokalnom nivou), u kojem općinska vlast nastupa kao jemac za kredite za realizaciju projekata visokog uticaja, ako ti projekti ispunjavaju prioritetne oblasti urbanog razvoja, a zajmoprimac - utvrđeni kriterijumi;

7) izdavanje opštinskih hartija od vrednosti, koje se, uz obezbeđenje priliva sredstava u razvojne programe, mogu založiti za obezbeđenje kredita koje privuče investitori za realizaciju projekata potrebnih gradu;

8) Izdavanje obveznica kredita obezbeđenih zemljištem i nekretninama.

U sadašnjim uslovima, kada se preduzimaju mjere za stabilizaciju privrede i reformu kreditno-finansijskog sektora, formiranje sistema hipotekarnog kreditiranja postaje jedan od prioriteta državne politike. Nije slučajno što je Vlada Ruske Federacije odobrila Koncept razvoja sistema stambenog hipotekarnog kreditiranja. Usmjeren je na stvaranje sistema efikasnog i obimnog dugoročnog hipotekarnog kreditiranja stanovništva. Kao glavni zadatak države, Konceptom se ističe stvaranje zakonodavnog okvira i regulatornog okvira za proces hipotekarnog kreditiranja u cilju smanjenja finansijskih rizika i povećanja pristupačnosti stanovanja. Uz Koncept, Uredbom Vlade Ruske Federacije odobren je Plan za pripremu nacrta regulatornih pravnih akata koji osiguravaju razvoj sistema hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji. Jasno je da postojeći pravni okvir nije dovoljno potpun, da ima unutrašnje kontradiktornosti, što posebno onemogućava banke da efektivno učestvuju u hipotekarnom kreditiranju. Usvojena Uredba omogućava otklanjanje mnogih prepreka razvoju hipoteka.

Svjetska praksa razvila je nekoliko varijanti sistema hipotekarnih kredita, koji se obično nazivaju modelima. Modeli hipotekarnog kreditiranja (hipotekarni modeli) razlikuju se jedni od drugih uglavnom na sljedeće načine:

• čvrstoća odnosa između sistema hipotekarnih kredita i finansijskog tržišta;
• obim i alati za privlačenje finansijskih sredstava;
• dostupnost preduslova za dobijanje kredita.

Ovisno o tome kako se ovi problemi rješavaju, mogu se razlikovati dva glavna modela hipoteke: otvoreni i zatvoreni.

otvoren (englesko-američki) model hipoteka je uključena u sistem finansijskog tržišta zemlje u cjelini.

Zatvoreno (Njemački) model podrazumijeva relativnu autonomiju hipotekarnog kreditiranja od finansijskog tržišta.

Zauzvrat, otvoreni model se može podijeliti na jednostepeni (engleski, kontinentalni) i dvostepeni (američki).

Otvoreni model hipotekarnog kreditiranja pretpostavlja da se sredstva koja se koriste za izdavanje hipotekarnih kredita privlače sa otvorenog finansijskog tržišta, što omogućava ulazak u konkurenciju za investicione resurse.

Zatvoreni model zasniva se na činjenici da su izvori kreditnih sredstava štednja lica koja djeluju kao zajmoprimci.

Modeli zatvorenih i otvorenih hipoteka razlikuju se i po drugom kriteriju - prirodi uvjeta koji se postavljaju potencijalnom zajmoprimcu kada odlučuje da li će mu izdati hipotekarni kredit.

U zatvorenom modelu ovi uslovi su učešće potencijalnog zajmoprimca u preliminarnoj (akumulativnoj) fazi i akumulacija određenog iznosa za dobijanje hipotekarnog kredita.

Iskustvo u inostranstvu

Najupečatljiviji primjer zatvorenog modela hipoteke je njemački "sistem štednje u zgradama".

Njegove glavne karakteristike su sljedeće:

• 1) primanju kredita prethodi faza akumulacije sredstava u specijalizovanim institucijama („građevinski fondovi“) - otprilike 40% troškova budućeg stanovanja. U fazi akumulacije, uložena sredstva se obračunavaju sa nižom kamatom nego na obične depozite;
• 2) nakon završetka faze akumulacije (period od 5 do 10 godina) postaje moguće: a) dobiti državnu subvenciju u iznosu od približno 10% troškova stanovanja; b) dobijanje kredita za plaćanje nedostajućeg dijela troškova stanovanja uz smanjenu kamatu u odnosu na tržišne stope.

Zatvoreni model hipotekarnog kreditiranja osigurava njegovu relativnu nezavisnost od stanja na finansijskom tržištu (fluktuacije kamatnih stopa na njemu nemaju direktan uticaj na uslove kreditiranja). Međutim, to značajno smanjuje resursnu bazu za hipotekarne kredite, što utiče na obim hipotekarnog kreditiranja. Osim toga, pod određenim okolnostima, na primjer, uz naglo i značajno povećanje kamatnih stopa na depozite u komercijalnim bankama, nemoguće je isključiti povlačenje nekih štediša svojih sredstava iz građevinskih fondova, što može dovesti do krize u sistemu.

Grafički se shematski dijagram sistema štednje u zgradi može prikazati kao što je prikazano na sl. 11.2.

Rice. 11.2.

Sistem građevinske štednje ima izraženu socijalnu orijentaciju. Prvo, stimuliše štednju stanovništva, a drugo, namijenjen je prvenstveno mladim ljudima koji imaju mogućnost da na određeno vrijeme akumuliraju sredstva za rješavanje stambenog problema.

Otvoreni model hipotekarnog kreditiranja integriran je u cjelokupni sistem finansijskog tržišta, što, s jedne strane, doprinosi ekspanziji kreditiranja, ali s druge strane čini mogućnosti hipotekarnog kreditiranja značajno zavisnim od stanja u zemlji. finansijsko tržište u cjelini.

Kod ovog modela ne postoji period u kojem zajmoprimac akumulira sredstva. Umjesto toga, uvodi se zahtjev za početne uplate zajmoprimca za kupovinu stambenog prostora u iznosu do 20-30% cijene stečene imovine, a provodi se temeljitija provjera zajmoprimca i kolaterala. Hipotekarne stope se po ovom modelu određuju u zavisnosti od stanja finansijskog tržišta u cjelini i karakteristika nekretnine kao sredstva obezbjeđenja kredita. One su, naravno, veće nego u sistemu štednje u zgradama.

Grafički, shematski dijagram otvorenog modela hipotekarnog kreditiranja prikazan je na sl. 11.3.

Rice. 11.3.

Što se tiče varijanti otvorenog modela, razlike između njih su sljedeće.

single level (engleski, kontinentalni) model pretpostavlja da se izvori sredstava za izdavanje hipotekarnih kredita formiraju na nivou hipotekarne banke, koja za nju prikuplja sredstva na uobičajene mehanizme - sredstva na svojim računima, međubankarski krediti itd. U ovom sistemu postoji samo primarna hipoteka. tržište. U ovom slučaju, odnosi u vezi sa hipotekarnim kreditom postoje samo između dva subjekta: hipotekarna banka - zajmoprimac (jednostepeni model).

Dva nivoa (prošireni, američki) model predviđa da se primarno tržište hipoteka nadopunjuje sekundarnim tržištem na kojem su u opticaju derivativne hartije od vrijednosti, koje izdaju hipotekarni posrednici koji kupuju prve hipoteke od hipotekarnih banaka. U ovoj varijanti odnosi po pitanju izdatih hipotekarnih kredita nastaju: 1) između hipotekarne banke i dužnika; 2) između hipotekarne banke i hipotekarnog posrednika.

Tehnologija hipotekarnog kreditiranja u Sjedinjenim Državama podrazumijeva prisustvo dva dokumenta:

• 1) ugovor o zajmu (reguliše pitanja vezana za dug: iznos kredita, postupak plaćanja, stopu);
• 2) hipotekarni ugovori (utvrđuje uslove zaloge nepokretnosti, prava i obaveze stranaka), što obavezno sadrži naznaku glavne obaveze.

Ovo odvajanje omogućava banci da proda kredit, tj. pruža mogućnost sekundarnog opticaja hipoteke, joda koja se može emitovati drugim hartijama od vrednosti, kao što su obveznice.

Upravo je to glavna razlika između američkog sistema hipotekarnih kredita: prekid direktne veze između pojedinačnog investitora i pojedinačnog zajmoprimca, što omogućava privlačenje značajnih sredstava za hipotekarne kredite, uključujući male i srednje investitore, i pouzdane obezbeđenje, a to su nekretnine. Istovremeno, važan uslov za razvoj sistema kreditiranja je visok nivo standardizacije izdatih hipotekarnih kredita kako bi se objedinili u pulove koji se mogu ponuditi potencijalnim kupcima.

Cijeli proces hipotekarnog kreditiranja u američkom modelu može se podijeliti u tri glavne faze: inicijacija, posredovanje, ulaganje (Slika 11.4).

Iniciranje - postupak za izdavanje primarnog hipotekarnog kredita od strane hipotekarne banke (primarnog zajmodavca), koji uključuje provjeru kako same imovine koja je založena, tako i zajmoprimca, njegove sposobnosti da ispunjava obaveze iz ugovora o kreditu.

Posredovanje - proces sticanja pulova pojedinačnih hipotekarnih kredita od hipotekarnih, štednih i komercijalnih banaka od strane hipotekarnih posrednika (sekundarni zajmodavac) i njihova transformacija u hartije od vrijednosti koje se nude na prodaju investitorima na berzi.

Investicija - proces sticanja i akumulacije od strane fizičkih i pravnih lica hartija od vrijednosti koje izdaju posrednici u cilju ostvarivanja prihoda na njima.

Rice. 11.4.

Dvoslojni model hipotekarnog kreditiranja uključuje formiranje posebnog ogromnog segmenta tržišta dionica - tržišta vrijednosnih papira zaštićenih nekretninama, što omogućava značajno proširenje obima hipotekarnog kreditiranja.

Iskustvo u inostranstvu

Obim hipotekarnog kreditiranja i modeli koji se u njemu koriste zavise od dva faktora: obima tržišta nekretnina i obima i specifičnosti nacionalnih finansijskih tržišta. Dakle, širenje dvoslojnog modela hipotekarnog kreditiranja u Sjedinjenim Državama posljedica je činjenice da u zemlji tradicionalno dominira privatno vlasništvo nad stambenim objektima, a osnovu finansijskog sistema čini dionički sektor, za razliku od europskog. zemljama u kojima dominira bankarski sistem. Istovremeno, u SAD, udio hipotekarnih hartija od vrijednosti čini oko 25% cjelokupnog tržišta dužničkih hartija od vrijednosti.

Ogroman obim hipotekarnog tržišta, njegov veliki udio na berzi, naravno, ima negativnu stranu. Hipotekarna kriza koja je nastala u Sjedinjenim Državama 2007–2008. postala je faktor koji ne samo da je uzdrmao američki finansijski sistem, već je imao negativan uticaj na stanje svetskih finansija u celini, utičući i na rusko finansijsko tržište (mogućnosti da se privući investicione resurse na svjetskim tržištima značajno su smanjeni, uključujući hipoteke).

Neposredni uzrok krize bilo je značajno smanjenje potražnje za zajmoprimcima, a to je, pak, rezultat dugog i stabilnog rasta tržišta nekretnina. Visok rast tržišta, praćen rastom cijena, doveo je do povećanja potražnje za hipotekarnim kreditima od strane zajmoprimaca, koji su hipotekarne kredite počeli posmatrati kao izvor modernizacije i proširenja stambenog prostora, pod kojim je bilo moguće dobiti novu hipoteku. zajam. S druge strane, za banke koje daju kredite, rast cijena kao da je stvorio dodatne garancije za otplatu kredita zbog rasta vrijednosti kolaterala, što ih je motivisalo da smanje zahtjeve prema zajmoprimcima u rastućoj ekonomiji.

Prema stavu 1 člana 1 Saveznog zakona od 16. jula 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" (Zakon), prema ugovoru o zalogu nepokretnosti (ugovor o hipoteci), jedna strana je založni poverilac koji je poverilac po obavezi obezbeđenoj hipotekom, ima pravo da dobije namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku po ovoj obavezi iz vrednosti založene nepokretnosti druge strane - zalogodavca, pretežno u odnosu na ostale poverioce. hipotekara, uz izuzetke utvrđene saveznim zakonom.

Hipotekarni kredit je nadaleko poznat u stranoj praksi. Globalna modela hipotekarnog kreditiranja su uglavnom dva:

• jednostepeni model hipotekarnog kreditiranja (vidi članak "Svjetski modeli hipotekarnog kreditiranja: jednoslojni model");
• dvostepeni model hipotekarnog kreditiranja.

U dvoslojnom modelu hipotekarnog kreditiranja, banka izdaje hipoteku zajmoprimcu osiguranu hipotekom na nekretninama.

Tada banka, po pravilu, prodaje pravo potraživanja hipotekarnog kredita državnoj hipotekarnoj agenciji - hipotekarno finansiranje dolazi uglavnom sa razvijenog sekundarnog tržišta hartija od vrijednosti.

Glavni kupci emitovanih obveznica su uglavnom penzioni fondovi, investicioni fondovi, osiguravajuća društva itd.

Tako, prema modelu dvoslojnog refinansiranja, banke prodaju hipoteke posebnim organizacijama koje ih koriste kao pokriće za izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira, a novac koji prikupe koriste za ponovnu kupovinu hipoteka od banaka.

Da li je mogij i hipoteka ista stvar?

U zapadnim zemljama koristi se shema mogidzha (hipoteka), prema kojoj se odnosi povjerioca (banke) i zajmoprimca-kupca nekretnine servisiraju, kada potonji stekne nekretninu, na osnovu zajma uzetog od banke sa obročnu otplatu iznosa kredita (glavne obaveze) na duži period (oko 40 godina).

Istovremeno, sama imovina stečena na kredit, čiji je formalni vlasnik povjerilac prije likvidacije (ispunjenja) kreditne obaveze, djeluje kao obezbjeđenje ispunjenja novčanih obaveza zajmoprimca.

Suština mogije je formalni prenos prava vlasništva na hipotekarnoj nekretnini od strane zalogodavca u korist povjerioca-hipotekora za period do prestanka zaloge. U ovom slučaju dolazi do privremenog cijepanja prava svojine na predmetu zaloge: prava posjeda i korištenja do prestanka glavne obaveze, po pravilu, ostaju zalogodavcu, a pravo raspolaganja, formalno "titularno" pravo svojine, prelazi na zalogoprimca.

Prednost mogija u odnosu na hipoteku je u tome što se u slučaju neispunjenja obaveze ne javlja problem ostvarivanja založnog prava povjerioca, budući da je on postao formalni vlasnik založene imovine već u momentu sklapanja mogij ugovora. stupio na snagu.

Iako se hipoteka obično prevodi na ruski kao "hipoteka", takav prijevod je uvjetovan, budući da je mogij nešto drugačiji od hipoteke. Prema šemi mogija, jedna strana - dužnik - prenosi na drugu stranu - povjerioca - pravo na određenu imovinu kako bi osigurala ispunjenje svoje obaveze.

Primjena dvoslojnog modela u Rusiji

Hartije od vrijednosti prema ruskom zakonu, koje se mogu koristiti za prikupljanje sredstava na sekundarnom tržištu hipotekarnih kredita, i hartije od vrijednosti zapadnog sistema imaju značajnu razliku u svojoj pravnoj prirodi. Potonji su instrumenti kojima se prenosi vlasništvo nad hipotekarnom imovinom, što je nemoguće kada se prenose ruske hartije od vrijednosti koje su osigurane hipotekom koje potvrđuju samo pravo na potraživanje. Ovo treba uzeti u obzir prilikom konstruisanja hipotekarnog kreditiranja po anglo-američkom modelu.

U Rusiji pokušaji izgradnje hipotekarnog tržišta u skladu sa najefikasnijim sistemima nisu bili uspješni. U Rusiji je preporučljivo promovirati razvoj jednostavnijeg modela stambenog hipotekarnog kreditiranja koji mu najviše odgovara.

Dvostepena šema organizacije tržišta treba da se zasniva na državnim garancijama; DD "Agencija za stambeno hipotekarno kreditiranje" (AHML) stvorena je budžetskim novcem, koja razvija i implementira dvostepeni sistem hipotekarnih kredita (Uredba Vlade Ruske Federacije br. 462 od 8. septembra 2004. o stambenim hipotekarnim kreditima ).

Banka zajmoprimcu izdaje hipotekarni kredit, dug se otkupljuje od AHML banke, a zajmoprimac njime otplaćuje kredit. AHML kupuje hipoteke samo od banaka koje izdaju hipoteke prema standardima AHML-a. AHML omogućava izdavanje i otplatu kredita samo u rubljama po stopi od 15% godišnje. Istovremeno, minimalni rok kredita treba da bude od 1 godine do 20 godina, a početna paušalna otplata treba da bude najmanje 30% cene nekretnine koja se kupuje na dan procene. Stopa je vrlo niska, ali do sada nije bilo moguće u potpunosti realizirati samu ideju stvaranja AHML-a.

Uvođenje dvoslojnog sistema hipotekarnih kredita u Rusiji suočit će se s nizom fundamentalnih problema, na primjer:

• nedostatak razvijenog tržišta hartija od vrijednosti;
• nelikvidnost hipotekarnih obaveza na sekundarnom tržištu;
• obezbeđivanje bankama dugoročnih jeftinih kreditnih resursa.

Sistem hipotekarnog kreditiranja u Rusiji, prema mišljenju stručnjaka, uključuje sljedeće segmente:

• tržište nekretnina koje ima potrebne karakteristike za učešće u hipotekarnom kreditiranju;
• primarno tržište hipotekarnih kredita, koje obuhvata ukupnost aktivnosti povjerilaca i dužnika koji međusobno ulaze u relevantne obaveze, na kojima dužnik (zalogodavac) obezbjeđuje, a povjerilac (hipotekarni dužnik) prihvata nepokretnost kao zalog kao sredstvo izvršenja;
• sekundarno tržište hipotekarnih kredita, koje obezbjeđuje prenos prava na hipoteke i hipotekarne kredite (prodaja već izdatih hipotekarnih kredita), kao i reinvestiranje izdatih hipotekarnih kredita. Sekundarno tržište je veza između zajmodavaca na primarnom hipotekarnom tržištu i investitora na tržištu hipotekarnih hartija od vrijednosti, osiguravajući akumulaciju sredstava investitora i usmjeravajući finansijske tokove (kroz emisiju obveznica i njihovo plasiranje na berzu) u hipotekarne kredite.