Rus mevzuatı, gayrimenkul tarafından güvence altına alınan kredileri ipotek kredisi olarak kabul eder. Özel bir ipotek kredisi durumunu ele alacağız - (1) bireylere verilen krediler, (2) konut alımı için ve (3) bu konut tarafından güvence altına alınan krediler. İngiliz literatüründe bu tür kredilere konut finansmanı veya konut gayrimenkul finansmanı denir. Rusça'da henüz bunun için özel bir terim yok.
Mortgage kredi modelleri genellikle ipotek kredisi vermek için kullanılan fonların kaynağına göre sınıflandırılır. Bu modellerin en basiti banka mevduatlarının bu tür bir kaynak olarak kullanılmasına dayanmaktadır. Model mevduat, bankacılık veya geleneksel olarak adlandırılır.
Geleneksel model.
Bu model kapsamında, bankalar diğer tüm kredilerle birlikte bireylere ipotek kredisi (bu daireler tarafından güvence altına alınan dairelerin satın alınması için krediler) vermektedir. Bu krediler için ana fon kaynağı ödünç alınan fonlardır, yani. ilk etapta mevduat.
Mortgage kredilerinin bir takım belirli özellikleri vardır ve buna bağlı olarak bu işi yapan bankalar belirli riskler taşır. Mortgage kredilerinde, diğer herhangi bir kredide olduğu gibi, ana risk kredidir, yani. borçlunun ödünç alınan fonları zamanında ve tam olarak geri ödememe riski. Bu riskin iki bileşeni vardır: birincisi, geri dönmeme riskinin kendisi; ikinci olarak, temerrüt durumunda bankanın teminatı (daireyi) satarak zararını karşılayamama riskidir.
Bir ipotek kredisinin geri ödenmeme riskinin değeri iki faktör tarafından değerlendirilir - krediyi geri ödemek için aylık ödemeler yapmak için borçlunun gelirinin yeterliliği ve kredi geçmişine göre, yani. geçmişte herhangi bir kredi ödemesinde ne sıklıkla geç kaldığı hakkında bilgi.
Rehnin satışı ile zararın tazmin edilememe riskinin değeri, yargı uygulamasına göre belirlenir, yani. borçluyu ipotekli konuttan tahliye etmek ve bu konutu satmak için ne kadar zaman ve para gerektiğine göre. Ayrıca bu risk, banka tarafından verilen kredi tutarından daha yüksek bir tutara bir daire satmanın mümkün olup olmamasına bağlıdır. Sonuç olarak, bu riskin büyüklüğü, kredinin dairenin maliyetinde işgal ettiği paya bağlıdır. Bu pay ne kadar büyük olursa, herhangi bir nedenle (örneğin, piyasa fiyatlarındaki düşüş nedeniyle) dairenin orijinalinden daha düşük bir fiyata satılması gerektiğinde bankanın maliyetlerini karşılamama riski o kadar yüksek olur. .
Geleneksel ipotek kredisi modelinde çok önemli bir risk faizdir: piyasadaki faiz oranlarındaki değişiklik riski. İpotekler her zaman uzun vadeli olduğu için bu olasılık çok yüksektir. Piyasa faiz oranı yükselirse, banka borçlulardan ihraç ettiği orana göre (kredilerdeki yeni piyasa oranının altında) ipotek ödemeleri almaya devam eder ve mevduat sahiplerine beklenenden daha yüksek oranda gelir ödemek zorunda kalır. (düzeyde mevduat üzerinde yeni piyasa oranı).
Banka mevduat oranlarını artırmazsa, mudiler fonlarını alır ve piyasa düzeyinde getiri elde edebilecekleri bir yere yatırır. Mevduat oranlarını yükseltirse, marjı (kredi ve mevduat oranları arasındaki fark) azalır ve bazı durumlarda negatif olur. Bu tür süreçler (piyasa faiz oranının 1978'de %8'den 1980'de %20'ye yükselmesi) 1980'lerin başında Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük ölçekli bir tasarruf ve kredi birlikleri krizine yol açtı.
Geleneksel modelde faiz oranı riskini yönetmenin tek radikal yolu değişken ipotek oranları kullanmaktır. Bu durumda, piyasa faiz oranları değiştikçe, borçlunun yapması gereken aylık ödemeler de değişir.
Ancak bu mekanizma çok risklidir ve istikrarsız ekonomilere sahip ülkelerde uygulanamaz. Gerçek şu ki, ödemelerde önemli bir artışla, borçlunun kendi kazançlarına göre gerçekleştirebileceklerinden kolayca daha yüksek olabilirler. Dolayısıyla bu mekanizmanın uygulanması sonucunda faiz oranı riskindeki azalma kredi riskinde artışa yol açmaktadır.
Faiz oranlarını endekslemek için ikili endeks sistemine dayalı daha karmaşık bir mekanizma vardır. Bu mekanizmayı kullanarak, bir ipotek kredisindeki aylık ödemelerin iki yeniden hesaplanması paralel olarak gerçekleştirilir: biri piyasa oranlarındaki değişikliklere, diğeri ücret endeksindeki değişikliklere dayanır.
Borçlu tarafından yapılan ödeme, ücret endeksindeki değişiklikle belirlenen tutar kadar artırılır. Bu ödeme ile piyasa faiz oranı endeksindeki değişime göre yapması gereken ödeme arasındaki fark aktifleştirilir, yani. ipotek borcuna eklendi.
Bu mekanizmanın dezavantajları, karmaşıklığını ve negatif amortisman riskini içerir. Borç alanlar, düzenli olarak ödeme yapmalarına (ve maaş endeksi yükseldikçe artmalarına) rağmen birdenbire, borçlarının sadece azalmakla kalmayıp, hatta arttığını keşfettiklerinde, genellikle ödemeyi bırakırlar.
geleneksel modeli kullanır.
Tüm eksikliklerine rağmen, geleneksel modelin istikrarlı ekonomilere sahip ülkelerde yaygın olarak kullanıldığını belirtmek gerekir. Batı Avrupa'da hakimdir ve çok sayıda gelişmiş ülkede (örneğin Yunanistan'da) başka hiçbir model yoktur. Batı Avrupa'da ortalama olarak, 1998'in sonunda açılan geleneksel model, verilen ipotek kredisi hacminin %62'sini sağladı.
Bu modelin Batı Avrupa'daki yaygınlığının, oradaki değişken faiz oranlarını kullanma konusunda uzun bir gelenekle ilişkili olduğunu belirtmek önemlidir. Batı Avrupa'da 1997'de verilen ipoteklerin yaklaşık %70'i değişken faiz oranına sahipti. Karşılaştırma için: Aynı yıl, böyle bir geleneğin hiç olmadığı Amerika Birleşik Devletleri'nde, değişken faiz oranlı krediler %10'un altında verildi.
Rusya'da geleneksel modelin kullanımı için beklentiler.
Rusya'da, 90'lı yılların ortalarında iş yapmaya çalışan ticari bankalar. ipotek kredisi, kredi veya faiz oranı riskini değerlendirmenin hiçbir yolunun olmadığını bulmuştur.
Temerrüt riskinin büyüklüğü (kredi riskinin ilk bileşeni) değerlendirilemez, çünkü insanların önemli bir kısmı gelirlerinin büyük kısmını kaydetmez ve kredi geçmişi yoktur. İkinci bileşenin değeri değerlendirilemez, çünkü temerrüt durumunda borçlunun tahliyesi için ne kadar zaman ve para harcanması gerektiği bilinmemekle kalmaz, bunun yapılabileceğine dair hiçbir kesinlik yoktur.
Bankalar, krediyi kendi kendine kiralama ile değiştirerek kredi riski sorununu çözmenin bir yolunu bulmuşlardır. Bu durumda, daire bir bireyin - borçlunun değil, bankanın bir yan kuruluşunun mülkiyetine kaydedilmiştir. Borçlu, onunla satın alma hakkı olan bir daire kiralama sözleşmesi yaptı. Aylık kira ödemelerinde sözleşmede belirtilen tutarı ödedikten sonra daireyi mülk olarak aldı. Herhangi bir nedenle ödemeleri durdurması durumunda daire, bankanın bir yan kuruluşunun mülkiyetinde kaldı.
Bu sistemi ipotek kredisi olarak adlandırmak bir gerginliktir. Ayrıca borçlunun risklerinin yüksek olması nedeniyle yaygınlaşmamıştır. Bağlı ortaklık tasfiye edilirse, borçlu, değerinin ne kadarını “kira ödemelerinde” geri ödediğine bakılmaksızın, daireden mahrum edildi.
Şu anda, geleneksel model, esas olarak ABD - Rusya Yatırım Fonu'nu oluşturmak için yaklaşık 400 milyon dolar tahsis eden ABD hükümetinin desteği nedeniyle Rusya'da bulunmaktadır. Bu paranın yaklaşık 100 milyon doları, Rus bankalarına ipotek kredisi vermek için fon sağlayan Delta-Credit programına yönlendirildi.
Fonlar, 10 yıllık bir süre için ve yalnızca borçlunun krediye ilişkin aylık ödemelerin resmi gelirinin %35'ini aşmayacağını teyit etmesi durumunda sağlanır. Ayrıca, borçlu dairenin maliyetinin en az %20'sini kendi fonlarından ödemek zorundadır. Borçluların aralığı bu nedenle oldukça dardır.
Bankalar bu program kapsamında uzun vadeli kaynak elde etmekte ve bu nedenle faiz oranı riski taşımamaktadır. Bankalara sadece kredi riski kalıyor. Aynı zamanda, borçluların kredi geçmişi bilinmediğinden ve gerekirse tahliye ihtimalleri şüpheli olduğundan, bu riskin büyüklüğü tam olarak kesin değildir.
Bankalar genellikle belirsizliği ya yalnızca şirketlerin çalışanlarına - bankanın müşterilerine kredi vererek ya da her bir borçluyu (biyografi, bağlantılar, hobiler, vb.) dikkatlice kontrol ederek telafi eder. Örneğin, çek, borçlunun alemleri olduğunu gösteriyorsa, resmi kazançları resmi gereklilikleri karşılasa bile, kendisine borç verilmeyecektir.
Mortgage tahvil modeli.
Batı Avrupa'daki toplam ipotek kredilerinin yaklaşık %20'si temelde farklı bir sistem aracılığıyla yürütülmektedir. Bu sistem fon kaynağı olarak mevduat değil, borsada faaliyet gösteren ve uzun vadeli varlıklara yatırım yapmakla ilgilenen kuruluşların kaynaklarını kullanır.
Bu yatırımcılardan fon almak için bankalar borsada ipotekli tahvil satarlar. Özünde, ipotek tahvilleri, önemli bir özellik bakımından farklılık gösteren banka tahvilleridir: belirli varlıkların sağlanması - ipotek kredileri ve buna bağlı olarak, bu krediler üzerinde rehin verilen gayrimenkul.
Ticari bir bankanın iflası durumunda, bu varlıklar tahsis edilir ve bankanın ipotek bonosu sahiplerine olan yükümlülüklerini ödemek için kullanılır. Rehinli mülkün değeri ile ihraç edilen ipotek bonolarının hacmi arasındaki yazışmayı düzenleyen özel bankacılık kuralları vardır. Örneğin, Almanya ve Avusturya'da ipotek tahvilleri üzerindeki borç miktarı, rehinli malın değerinin %60'ını geçmemelidir. Danimarka'da bu pay daha yüksektir ve %80'dir.
Çoğu Avrupa ülkesinde, ipotek bonosu ihracı yoluyla ipotek kredisi verme işlemine yalnızca çok sınırlı sayıda banka katılabilir. Bunun tek istisnası, herhangi bir bankanın ipotek tahvili ihraç etme hakkına sahip olduğu İspanya'dır. Avrupa'daki İspanyol bankalarının yanı sıra 73 banka da bu tür tahvil ihraç ediyor. Hepsi (birkaç Alman ve iki Avusturyalı hariç) bu tür işlerde oldukça uzmanlaşmıştır. Mortgage bankaları olarak adlandırılan bu bankalardır.
Mortgage tahvil modelinin kullanılması.
Mortgage tahvil modelinin geleneksel modelden daha rekabetçi olduğuna dair henüz bir gösterge yok. Uzun geçmişine rağmen, nispeten nadirdir. Batı Avrupa'daki ipotekli tahvil piyasasının %85'i bu modelin geleneksel olduğu üç ülkeye düşüyor - Danimarka, İsveç ve Almanya. Aynı zamanda, Danimarka'daki hemen hemen tüm ipotek kredileri, İsveç'te ipotek tahvilleri ihraç edilerek finanse edilmektedir - yaklaşık %70. Mortgage bonoları Alman pazarının yaklaşık %20'sini işgal ediyor.
Bazı Avrupa ülkelerinde - Büyük Britanya, İrlanda, Belçika, Yunanistan, İtalya - ipotekli tahvil kullanımına dayalı model hiç kullanılmamaktadır. Diğer Avrupa ülkelerinde bu model kullanılmaktadır, ancak çok küçük hacimlerde.
Rusya'da ipotek bonosu modelinin uygulanması için beklentiler.
Şu anda, biri "ipotek levhaları aracılığıyla" olması gereken menkul kıymet ihraç etmek için bir yasa geliştirilmektedir - ipotek tahvillerine benzeyen kağıtlar. Ancak bir ciro olacağına ve ipotekli tahvil modelinin uygulanacağına dair büyük şüpheler var.
İşleyebilmesi için, ipotek varlıklarının banka varlıklarının toplam kütlesinden tahsis edilmesini garanti eden özel bankacılık düzenlemelerinin getirilmesi gerekmektedir. Bankalarda bu varlıklar için özel bir muhasebe sistemi ve ek bir ihtiyatlı denetim sistemi oluşturulmalıdır. Ancak, bu menkul kıymetlerin büyük talep göreceğine dair bir kesinlik yoktur.
Asıl sorun şudur: Ülkemizde bu menkul kıymetlere yatırım yapabilecek uzun vadeli kaynaklara sahip yatırımcı neredeyse yoktur. İpotek tahvillerini dış piyasada satabilmek için likiditelerini, yani likiditelerini sağlamak gerekir. büyük miktarlarda üretilmeleri gerekir.
Almanlar ipotekli tahvilleri ile dış pazara girmeyi görev edince, bunun için Jumbo adı verilen özel tahviller yarattılar.
Phandbrif. Jumbo Phandbrif ihraç hacimleri 0,5 milyar dolardan az olamaz.Aslında bu menkul kıymetlerin ortalama ihraç hacmi 1,5 milyar dolardır.
Yakın gelecekte herhangi bir bankamızın böyle bir hacimde ipotek tahvili ihraç edebileceğini hayal etmek oldukça zor.
İkincil ipotek piyasası modeli.
Bu modele en çok Amerikan modeli denir. Onun fikri, bir ipotek kredisi veren bankanın hemen özel bir kuruluşa - bir kanala satmasıdır. Aynı zamanda ipotek kredisi bankanın bilançosunu terk eder ve kanalın bilançosuna gider. Satıştan bu yana, banka bu krediyle ilgili herhangi bir risk taşımamaktadır ve aslında bunu unutabilir. Kredi temerrüde düşerse, zararlar kanal tarafından karşılanacaktır.
Kanal, satın alınan kredileri havuzlarda toplar ve bunları yatırımcılara MBS (İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler) - ipoteğe dayalı menkul kıymetler şeklinde satar. Aynı zamanda, kanal yatırımcıya bu menkul kıymetler üzerindeki anapara ve faizin zamanında ödenmesi garantisi verir, yani. kredi riskine karşı sigorta sağlar.
Bu sistemi kullanırken, ipotek bankalarının rolü ve işlevleri önemli ölçüde değişmektedir. Bilançolarına giren bir ipotek kredisi hemen ondan düştüğü için, ikincil piyasa modeline göre faaliyet gösteren ipotek bankaları, finansal kuruluşlardan bir tür aracıya dönüşüyor. Bilançolarında ödünç alınan fon veya kredi yoktur. Özünde, içlerindeki bankalardan sadece bir isim kaldı.
Satış sonrası modeli kullanma deneyimi
Satış sonrası model çok yaygın olarak kullanılmaktadır, ancak dünyada yalnızca bir ülkede - Amerika Birleşik Devletleri'nde. Bu modelin diğer ülkelerdeki kapsamı ihmal edilebilir. Amerika Birleşik Devletleri'nin ikincil pazar modelini geliştirmedeki başarısı, şu gerçeğinden kaynaklanmaktadır: çok büyük üç kanal var. Bunlardan biri - Ginny Mey (GNMA - Devlet Ulusal İpotek Birliği) ABD hükümeti tarafından garanti edilir ve diğer ikisi - Feny Mey ve Fredy Mek, resmi olarak özel anonim şirketler olarak kabul edilmekle birlikte, tüm yatırımcılar tarafından kuruluş olarak algılanır. ABD hükümeti tarafından garanti edilmektedir.
Piyasa katılımcıları, bu kanalların MBS'lerini federal garantili menkul kıymetler olarak satın almaya istekliyken, AAA statüsüne sahip kuruluşların menkul kıymetlerinden bile daha düşük getiri sağlamayı kabul ediyor. Böylece son derece ucuz fonlar ipotek kredisine yönlendirilmekte ve bu da ipotek kredilerinde düşük faiz oranları sağlamaktadır. Ancak, bu sözde (veya gerçek) hükümet garantilerinden kaynaklandığından, düşük ipotek oranlarının aslında federal bütçe tarafından sübvanse edildiği ortaya çıkıyor. Bu sübvansiyonun değeri, çeşitli Amerikalı ekonomistlerin tahminlerine göre, yılda 3.5 ila 4 milyar dolar arasında değişiyor.
Bunu fark eden ABD hükümeti, lüks konut satın almak için kredileri sübvanse etmemeyi amaçlayan kanalların faaliyetlerine ciddi kısıtlamalar getiriyor. Her iki kanal da, maliyeti hükümet tarafından yıllık olarak belirlenen limiti aşan konut alımı için kredilerle çalışamıyor. Gini Mei eyaleti için bu sınır, bölgedeki ortalama konut maliyetinin %95'i ve resmi olarak bağımsız Feni Mei ve Fredi Mek için %140'tır.
ABD MBS pazarının 2,57 trilyon dolar olduğu tahmin ediliyor ve bu hacmin %88'i yukarıda listelenen üç kanal tarafından ihraç edilen MBS'ye ait. Devletin belirlediği limit dahilinde kredi piyasasını tamamen ele geçirdiler. Bu kanalların devlet sübvansiyonlarına sahip olması, diğer modeller altında faaliyet gösteren kuruluşların onlarla rekabet etmesine izin vermemektedir.
Rusya'da ikincil piyasa modelinin uygulanması için beklentiler.
Bu modelin ülkemizde tanıtılması için çok şey yapıldı. Bir kanal oluşturuldu - Federal Mortgage Ajansı. Kredilerin bankalar tarafından acenteye satışı ve acente tarafından yatırımcılara yeniden satışı için açık ve basit prosedürler geliştirilmiştir. Kredilerin satışı ve yeniden satışı prosedürünü basitleştirmek için özel bir güvenlik bile oluşturuldu - bir ipotek bonosu. Ajans, ipotek tahvillerinin satın alınması için bütçe fonları aldı ve aslında, onları satın almaya, havuzlar oluşturmaya ve bu havuzları piyasada yeniden satmaya hazır.
Organizasyonel bir sorun var: Bilançosunda kredi olması için Kurumun banka olması gerekiyor ve bankacılık lisansı alamıyor. Elbette er ya da geç bu sorun çözülecek ve Ajans kredi alıp satabilecektir. Ancak, bunu yaparken kredi riskini üstlenmesi gerekecektir, yani. borçlunun temerrüde düşmesi durumunda doğabilecek tüm maliyetleri tazmin etmesini sağlamak. Aslında, bu yükümlülük federal bütçe tarafından üstlenilmelidir.
Ayrıca, faiz oranı riskini de üstlenmesi gerekecektir. Bu, Ajansın kredileri geri alması ve piyasada satmaya yetecek bir havuz oluşturması için gereken süre içinde oranların değişmesi ve yatırımcıların beklenenden daha fazla getiri talep etmesi riskini ifade eder. Bu durumda, ipotek borçlularından gelen fonlar yatırımcılara ödeme yapmak için yeterli olmayabilir. Bu nedenle, ek fonların da bütçeden gelmesi gerekecektir.
Başka bir deyişle, model, ancak iflas durumunda Ajansı desteklemek için bütçede önemli miktarda fon ayrılması durumunda başlatılabilir.
Tasarruf ve sözleşme modeli.
Bu model, hedeflenen mevduat sisteminin oluşturulması yoluyla fonların alınmasını içerir.
Potansiyel bir borçlu - bir banka müşterisi banka ile bir sözleşme yapar (bu nedenle sisteme sözleşme tasarrufları denir). Bu sözleşmeye göre müşteri, belirli bir süre içinde aylık olarak belirli bir tutarı yatırmayı taahhüt eder. Banka, müşteri tarafından tasarrufların tamamlanmasından sonra kendisine bir ipotek kredisi sağlama yükümlülüğünü üstlenir. Bu nedenle, bu modelin temel ilkesi şudur: herhangi bir borçlu eski bir mudidir ve herhangi bir mudi borçlu olmaya hak kazanır.
Mevduat ve kredi faiz oranı sabittir ve piyasa oranına bağlı değildir. Genellikle piyasanın biraz altında ayarlanır. Müşterinin bakış açısından, mevduatın düşük getirisi, ucuz ipotek kredisi alma hakkı için yaptığı ödemedir.
Tasarruf ve sözleşme modeli açık ve kapalı formlarda var olabilir. Açık form, birikim ve borç vermenin, sözleşme tasarruf borçları ve varlıkları için özel bir muhasebe sisteminin oluşturulduğu sıradan bir evrensel bankada gerçekleştirilmesi ile karakterize edilir.
Kapalı bir formla, özel bir sözleşme-tasarruf organizasyonu oluşturulur - yalnızca hedeflenen mevduatları çekmek ve eski mevduat sahiplerine kredi vermekle uğraşan özel bir banka.
Sözleşme tasarruf modelinin, onu öncelikle özel kredilendirmenin henüz gelişmeye başladığı ülkelerde kullanım için çekici kılan bir özelliği vardır. Gerçek şu ki, bankalarda uzun vadeli ve ucuz fon kaynaklarının olmaması sorununu çözerken aynı zamanda kredi riskinin de minimize edilmesini sağlıyor. Müşteri, fon biriktirerek, adeta kendi "kredi geçmişini" yaratır. Müşterinin aylık mevduat parasının doğruluğuna ilişkin bilgiler, önceki borçlarını nasıl ödediği hakkındaki bilgilerin yerini alabilir.
Ayrıca, müşteri tasarruf yaparak dolaylı olarak gerçek (kayıtlı olmayan) geliri hakkında bilgi sağlar. Müşteri uzun süre aylık 300 dolar yatırabildiyse, bu nedenle gelirinin miktarı bunu yapmasına izin verdi. Ve belgelere göre, resmi olarak ayda sadece 200 dolar alması, aylık ödemeleri 300 dolar olacak bir kredi verilmesine engel olmamalıdır.
Bu modelin ciddi eksiklikleri olduğunu belirtmek gerekir. İlk olarak, müşteriler için çok sakıncalıdır. Müşteri ihtiyaç duyduğunda konut kredisi alamaz, önce birkaç yıl bekleyip birikim yapması gerekir.
İkinci olarak, varlık ve yükümlülüklerin vade ve tutarlar açısından uygunluğunun sağlanması gerekliliği, yaklaşık olarak fon biriktirdiği süre boyunca ve yaklaşık olarak biriktirdiği tutar kadar kredi alabilmesine yol açar. Bu modeli kullanarak, müşterinin bir daire satın almak için fon biriktirmesi için gereken süreyi “bir stokta” ne kadar biriktirmesi gerektiğine kıyasla yarı yarıya azaltabileceği ortaya çıktı.
Bu modelin, ülkemizde bir daire için para biriktirmenin en yaygın şekli olan "çorapta" tasarruftan sadece "iki kat daha uygun" olduğu söylenebilir.
Model, yatırım yoluyla daha uygun hale getirilebilir.
Yani, örneğin, yazarın hesaplamalarına göre, aynı zaman diliminde aynı tasarrufu yapan müşterilerin tek tip bir akışına tabi olarak, aylık kredi sağlanması, birikmiş miktarın 2 katı, birikim süresinin 2 katı bir süre için , aylık kredi miktarının 1,7 katı bir kerelik yatırım gerektirir.
Sözleşme tasarruf modelinin uygulanması.
Dünyanın çoğu ülkesinde, şu veya bu şekilde, vatandaşların henüz kredi geçmişi olmadığında ve bankaların uzun vadeli yükümlülükleri olmadığında kullanılan ilk model, sözleşmeli tasarruf modeliydi. Daha sonra bu ülkelerdeki finansal durumun istikrara kavuşması, borsanın gelişmesi, birçok kişi için kredi geçmişinin ortaya çıkması ile bu modelin yerini yavaş yavaş kredi almadan kredi almanızı sağlayan daha uygun modeller almaya başladı. uzun birikim dönemi.
Aynı zamanda, halihazırda çok sayıda müşterisi olan sözleşmeli tasarruf kuruluşları, büyük perakende bankalara dönüşmüştür.
Sonuç olarak, gelişmiş ülkelerde bu model yalnızca Fransa'da - açık biçimde, Almanya ve Avusturya'da - kapalı bir biçimde korunmuştur. Bu modelleri kurtarmak, onları rekabetçi kılmak, ancak devlet sübvansiyonlarının yardımıyla mümkün oldu.
Örneğin Almanya'da bu sistem 1920'den beri var. Ülke hayatının en zor dönemlerini 50'lerin başında atlattı. -Finansal sistemin hızlı gelişim döneminde piyasaya giren daha modern ve kullanışlı modellerle rekabet edemeyecekleri ortaya çıktı.
1952'de sistemin tutulmasına ve bunun için devlet sübvansiyonlarının getirilmesine karar verildi. Artık Alman sözleşmeli tasarruf kuruluşlarından (bausparkassen) kredi alan herkese krediyle birlikte bir devlet “primi” veriliyor. Devlet destekli model yaşamakta ve Almanya'nın toplam ipoteklerinin yaklaşık %5'ini finanse etmektedir.
Bunların esas olarak apartman yenileme kredileri ve "ikinci krediler" - zaten başka bir bankadan kredi almış ve konutlarını ipotek altına almış kişilere ek krediler olduğuna dikkat edilmelidir. İlginç bir şekilde, bausparkassen, eski mevduat sahiplerinin temerrüde düşme riskini,
aslında güvenlik sağlamadan onları dağıtan önemsiz olanlara.
Fransa'daki açık sistem de sübvanse edilmektedir (faiz oranı sübvanse edilmektedir). Müşteri, %4'ü banka ve %4'ü devlet tarafından ödenen %8 oranında (kabaca piyasa mevduat oranına karşılık gelir) fon tasarrufu sağlar. Bu sayede banka, piyasa kredi faiz oranından oldukça düşük olan %5,5 oranında konut kredisi kullanabilmektedir.
Rusya'da tasarruf sözleşmesi sistemini kullanma olanakları.
Tabii ki, tasarruf sözleşmesi sistemi, Rusya'daki günümüz durumu için idealdir. Hem açık hem de kapalı formda uygulanabilir. Diğer modellerden tamamen rekabet olmaması, onu bir devlet sübvansiyonu sistemi olmadan geliştirmeyi mümkün kılar.
Halihazırda, sözleşmeye dayalı tasarruf kredisi ile ABD-Rusya Fonu (Delta Credit) aracılığıyla sağlanan bir krediyi birleştirerek bir müşteriye verilen ipotek kredisinin vadesini ve miktarını artırmak mümkündür.
Daha önce belirtildiği gibi, sözleşme tasarruf modelinin kullanılması kredi riskini önemli ölçüde azaltabilir ve faizi tamamen ortadan kaldırabilir. Kredi riskinin de tamamen ortadan kaldırılacağı bu modelde değişiklik yapılması da mümkündür.
Bunu yapmak için, uzmanlaşmış tasarruf ve sözleşmeli kuruluşların kullanımına dayalı kapalı bir model kullanılmalı ve bu kuruluşlar işbirlikçi olmalıdır, yani. katkıda bulunanlara aittir. Kuruluşun herhangi bir müşterisi krediyi geri ödememeye çalışırsa ve ipotekli evden çıkmazsa, sadece mahkemeyle değil, aynı zamanda (bankayla değil) denediğine haklı olarak inanan mevduat sahipleriyle de uğraşmak zorunda kalacaktır. para çalmak için.
Modelin bu değişikliğini uygularken, bankanın rolü fonların depolanmasına ve bir sözleşme ve tasarruf kuruluşu ile yapılan bir anlaşma kapsamında işlemenin uygulanmasına, yani. muhasebe, değerleme, fonların kredilendirilmesi, kredi verilmesi, ödemelerin alınması vb. ile ilgili tüm prosedürler.
V.M.MINTS, ekonomik bilimler adayı.
Özü, birincil kredilendirme işlevlerinin ayrılmasında ve ipotek tahvillerinin ihracı yoluyla finansmanının uzun vadeli kaynaklarının oluşturulmasında yatmaktadır. Ek olarak, ikinci kademe ipotek kurumları büyük ipotek risklerini üstlenme eğilimindedir.
İki kademeli konut ipoteği kredisi modeli en büyük gelişmeyi ABD, Avustralya ve Büyük Britanya'da almıştır. Bu plan kapsamında, borç veren ipotek kredisinin tüm ana risklerini (kredi riski, erken geri ödeme riski ve faiz oranı riski) üstlendi ve organizasyonel ve yasal kısıtlamalar (bir ipotek kredisinin yasal olarak izin verilen erken geri ödenmesi dahil) nedeniyle bunları etkin bir şekilde yönetemedi. .
Amerika Birleşik Devletleri'nde iki kademeli bir ipotek kredisi sisteminin oluşumundaki ilk büyük adım, 27 Haziran 1934'te Federal Konut İdaresi'nin (FHA) oluşturulmasıydı. FFA'nın ana işlevleri, ipotek kredilerinin geliştirilmesi ve ipotek kredilerinin yeniden finanse edilmesi için bir sistemin oluşturulmasıdır. 1934 tarihli Ulusal Konut Yasası, FHA'nın FHA standartlarına uygun olarak ihraç edilen ipoteklerin anapara ve faizinin geri ödenmesi için devlet garantisi vermesini gerektiriyordu. FFA tarafından 70 yılı aşkın bir süredir uygulanan ana konut kredisi türü, sabit faizli ve eşit ödemeli bir kredi haline geldi. Geleneksel bir ipotek kredisine göre bazı avantajları vardı. İlk olarak, daha uzun bir süre için verilir (15 ila 30 yıl arası); ikinci olarak, bir yıllık (kendi kendini emen) kredi, kredi riskinde bir azalma sağlar ve tüm kredi verme süresi boyunca düzenli olarak gerçekleşir; üçüncü olarak, borçlu kredinin erken geri ödenmesi olasılığını elinde tutmuştur.
Amerika Birleşik Devletleri'nde iki kademeli bir ipotek kredisi sisteminin oluşturulmasındaki ikinci adım, Federal Ulusal İpotek Kredisi Birliği Birleşik Devletleri Başkanı'nın direktifine uygun olarak 1938'de oluşturulmasıydı. (Fanny Mayıs). Ana görevi, Birleşik Devletler'deki onaylı borç verenlerden UAF garantili ipotek satın almaktı. Böylece, Amerikan devletinin gücüne ve finans ve kredi sistemine dayanan ve yalnızca bu kredileri ihraç etme ve ödeme (borç ve faiz ödeme) işlevlerini birincil alacaklılara bırakan bir kamu-özel ipotek kredisi sistemi yaratıldı. Bu iki aşamalı ipotek kredisi sistemi, bugüne kadar küçük değişikliklerle hayatta kaldı.
1990'ların başından beri Rusya'da. konut inşaatının devlet finansmanı ve konut işletmeye alınması keskin bir şekilde azaldı. 2005'te bile, konutların işletmeye alınması 1987'de sadece %60'tı. Devletin ipotek geliştirme konusunda hazırlıksız olduğu ortaya çıktı. 1992'nin sonunda, bir düzineden fazla ve 1994'e kadar ülkede yaklaşık iki buçuk düzine ipotek bankası kuruldu. Ancak, Rusya Federasyonu'nun Aralık 1992'de kabul edilen "Konut İpoteğinin Temelleri Üzerine" temel devlet belgesinde, "ipotek" kelimesinden bile söz edilmedi. Ancak kelimenin tam anlamıyla altı ay sonra, Rusya Federasyonu Hükümeti, konut sorununu çözmek için önemli görevlerden birinin çeşitli konut biçimlerinin yaratılması olduğunun kabul edildiği “Devlet hedef programı “Konut” hakkında bir karar kabul etti. gayrimenkul rehni kurumu gibi finans ve kredi mekanizması ve ipotek kredisi bazında, ikincil ipotek piyasası, rehinli mülk listesini genişletiyor. 12 Ağustos 1993'te bir ipotek bankaları birliği kuruldu. Bütün bunlar, reformların ilk on yılında ipotek kredisi oluşturma sürecinin kendiliğinden, durgun ve egzotik olduğunu gösteriyor.
Mortgage kredisi piyasasındaki ana katılımcılar:
- a) Konut kredisi başvurusunda bulunan, kredi veren tarafından güvenilir ve muvazaasız olarak nitelendirilen borçlular ve buna istinaden konut kredisi almış gerçek ve tüzel kişiler;
- b) alacaklılar - kredibilitelerinin değerlendirilmesi temelinde borçlulara ipotek kredisi veren ve verilen ipotek kredilerine hizmet veren bankalar ve diğer finansal kredi kuruluşları;
- c) ev satıcıları - kendi konutlarını veya diğer gerçek ve tüzel kişilere ait konutları onlar adına satan gerçek ve tüzel kişiler;
- d) emlak kuruluşları - lisanslı konut satıcıları;
- e) yetkili bir devlet idaresi organı - devletin gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler için bir adalet kurumu (devlet kayıt odası);
- f) ipotek teminatına konu olan konutların bağımsız bir profesyonel değerlendirmesini yapan değerleme kuruluşları (ipotekli mülk satarken, açık artırmalar sırasında vb. bir ipotek kredisi verirken);
- g) mülk sigortası (ipotekli konut sigortası), borçlunun hayat ve maluliyet sigortası ve ipotek piyasası katılımcılarının hukuki sorumluluğunu sağlayan sigorta şirketleri;
- h) ikincil ipotek piyasasının operatörleri - birincil kredi verenlerden ipotek kredilerini yürürlükteki yasaların öngördüğü şekilde kullanan tüzel kişiler - AHML ve bölgelerdeki temsilcilikleri, Moskova İpotek Ajansı;
- i) yatırımcılar - AHML, MIA'nın menkul kıymetlerini satın alan tüzel kişiler ve bireyler, örneğin kurumsal yatırımcılar - emeklilik fonları, sigorta şirketleri vb.
Borç verme standartları, ipotek kredilerinde Rus ve yabancı deneyimlerin analizine ve genelleştirilmesine dayalı olarak ajans tarafından geliştirilmiştir ve ipotek kredilerinin verilmesi ve yeniden finanse edilmesi için mekanizmalar, standart anlaşmalar ve tüm piyasa katılımcıları için gereksinimleri içerir.
Bu standartlara göre kredi (kredi) koşulları:
- 1. Kredi (kredi) sağlanır ve ruble olarak geri ödenir.
- 2. Kredi 1 ila 20 yıl arasında verilmektedir.
- 3. Kredi (kredi) aylık eşit taksitler halinde geri ödenir.
- 4. Kredi (kredi) faizi şu anda ruble olarak yılda %15'tir. Kredinin verildiği tarihten itibaren 6 ay sonra kredinin erken geri ödenmesine izin verilmektedir.
- 5. Borçlu, 18 ila 60 yaşları arasındaki herhangi bir ehliyetli gerçek kişi olabilir.
- 6. Nesne için gereklilikler - bir apartmanda veya ayrı olarak inşa edilmiş bir konut binasında ayrı bir dairenin satın alınması için bir kredi sağlanır.
- 7. Kredi güvenliği - kredi (ödünç alınan) fonlarla satın alınan bir dairenin rehni. Sağlanan kredi tutarı, satın alınan konutun minimum değerlemesinin ve dairenin satış fiyatının %70'ini geçmemelidir.
- 8. Borçlunun gelir gereksinimleri - ipotek kredisi alabilmek için düzenli bir gelir kaynağınız olmalıdır. Sadece borçluların belgelenmiş gelirleri dikkate alınır.
- 9. Maksimum kredi tutarı. Kredi tutarı ailenin gelirine bağlıdır ve aylık geri ödeme ve faiz ödemeleri ile işlem kapsamındaki sigorta ve diğer ödemelerin borçlunun ailesinin toplam gelirinin %35'ini geçmemesi şartıyla hesaplanır. Borçlu, dairenin maliyetine kendi fonlarının %50'sinden fazla katkıda bulunursa, aylık kredi ödemeleri borçlunun toplam gelirinin %40'ına ulaşabilir.
- 10. Sigorta. Borçlu, masrafları kendisine ait olmak üzere şunları sigortalamalıdır:
- yaşamları ve sakatlıkları;
- edinilmiş mülk.
- 11. Ödünç alınan fonlarla satın alınan konut, borçlunun (bir veya daha fazla borçlunun) mülkiyetinde kayıtlıdır. Böylece borçlu, krediyle satın alınan konutun hemen sahibi olur.
Gerçek ipotek kredisi piyasası, Rusya Federasyonu Başkanı tarafından Eylül 2005'te öne sürülen “Rusya vatandaşları için uygun fiyatlı ve konforlu konut” öncelikli ulusal projesinin uygulanmasının başladığı 2006-2007'de şekillendi. , 40 bin konut kredisi verildi , daha sonra 2010'daki rakamı 1 milyona çıkarmak için görev verildi 2006 yılında ülkedeki konut kredisi işlem sayısı 2005'e göre 2,5 kat artarak 206,1 bine ulaştı ve toplam 260 milyar ruble. İki yıl boyunca (2006-2007) ülkedeki ipotek kredisi hacmi 11 kat arttı - 36'dan 400 milyar rubleye.
Nüfusa konut sağlama hedeflerine ulaşmak için gereklidir:
- nüfusun çoğunluğunun gelirinde ve ödeme gücünde önemli bir artış;
- yapı malzemeleri, inşaat ve emlak şirketleri üreticilerinin tekelinin ortadan kaldırılması ve konut fiyatlarının düşürülmesi;
- arazilerin tahsisi, tasarım işinin yeniden canlandırılması ve mimarların eğitimi için izinlerin verilmesini düzenleyen devlet görevlilerinin yolsuzluğunun ortadan kaldırılması;
- konut inşaatına kredi verilmesi ve ipotek kredisi oranlarının düşürülmesi dahil olmak üzere konut inşaatını canlandırmak için devletin para politikasının gözden geçirilmesi;
- konut maliyetinin %8 ila %10'u arasında değişen konut, sigorta vb. değerleme, noter ve devlet tescili ile ilgili işlem maliyetlerinin azaltılması;
- rekabeti geliştirmeyi, konut piyasasında arz ve talep arasında bir denge sağlamayı, nüfus için konut satın alınabilirliğini artırmayı ve inşaatı ulusal ekonominin gelişimi için lokomotiflerden biri haline getirmeyi amaçlayan konut inşaatının geliştirilmesi için devlet programı .
Mortgage kredisinin iki ana modeli vardır. Her birini ayrı ayrı ele alalım. Öncelikle, Rusya'da ipotek kredisi modellerinin düzenlenmesi temelinde Amerikan modeli üzerinde duralım.
Amerikan ipotek kredisi modeli
Birincisi iki seviyelidir, buna "Amerikan modeli" de denir. İpotek menkul kıymetleri için ikincil piyasaya dayalıdır. Amerikan ipotek kredisi modelinin özü aşağıdaki gibi karakterize edilebilir:
1) Bir ticari banka veya devlet bankası, mutabık kalınan belirli bir süre içinde her ay bu bankaya sabit bir miktar para aktarmayı taahhüt etmesi şartıyla borçluya ipotek kredisi verir. Borçlunun bu yükümlülüğü, edinilen mülkün ipoteği ile güvence altına alınır.
2) Bir kredi verdikten sonra, banka bu krediyi uzmanlaşmış ipotek kredi kuruluşlarından birine satar ve aynı anda güvenlik yükümlülüklerini devreder. Acente, borçluya verilen fonları derhal bankaya geri öder ve karşılığında borcun ödenmesi için alınan aylık ödemelerin (kredi kuruluşunun kârı (marjı) hariç) acenteye aktarılmasını ister.
3) İpotek acenteleri, bankalardan belirli sayıda ipotek kredisi satın aldıktan sonra, bunları havuzlar halinde oluşturur ve her biri temelinde, ödeme kaynağı borçluların ödemeleri olan yeni menkul kıymetler oluşturur. Bu ödemeler artık gayrimenkul tarafından değil, tüzel kişilik olarak hareket eden bir ipotek acentesi tarafından garanti edilmektedir. İpotek acenteleri, hisse senedi piyasalarında ipoteğe dayalı menkul kıymetler satarlar ve bunun sonucunda, bankaların kârı kadar kârları da bir marjdır. 8, s.34
Alman ipotek kredisi modeli
İkinci ipotek kredisi modeli, özerk ve dengeli bir ipotek modeli olan ve bir "tasarruf ve kredi" işleyiş sistemine dayanan tek seviyeli bir "Alman modeli" dir. Bu sistem, Alman "özel inşaat tasarruf bankaları" - Bausparkasse veya - American Savings & Loans veya - Fransız Livret Epargne Logement türüne göre inşa edilmiştir. Bu model ile yatırımcılar, bir ev veya daire satın almak için gerekli olan belirli bir katkıyı (maliyetin %30-50'si olabilir) biriktirme (birikim banka hesabında gerçekleşir) ve ardından ipotek alma fırsatı elde eder. eksik miktar için kredi. Aynı zamanda, mudiler ve özkaynaklar tarafından biriken tüm mevcut nakit fonlar, yalnızca yasal faaliyetlerin yürütülmesi, yani ipotek kredisi verilmesi amacıyla kullanılabilir.
Rusya'da ipotek kredisi modeli 13, s.58
Şu anda Rusya'da yürürlükte olan ipotek kredisi sisteminin işleyiş mekanizması, ipotek kredisinin aşağıdaki aşamaları olarak temsil edilebilir:
1) Ön aşama (bu aşamada, müşteriye kredinin uygulanması için temel koşullar açıklanır ve kredi almak için gerekli belgelerin bir listesi iletilir);
2) Müşteri ve teminat hakkında sağlanan bilgilerin toplanması ve doğrulanması;
3) Kredi geri ödeme olasılığı tahmin edilir;
4) Krediye karar verme aşaması (miktarı, geri ödeme prosedürü, vadesi, faiz oranı belirlenir);
5) Bu aşamada bir kredi sözleşmesi yapılır;
6) Kredi hizmeti;
7) Kredi anlaşmasının kapatılması.
Aşağıdaki şekil 1'de ipotek modeli bir diyagram şeklinde gösterilmektedir.
Şekil 1 - Mortgage kredisi modeli 11, s.16
Rusya'da ipotek kredisi modelini daha ayrıntılı olarak düşünün
Ön aşamada, borçlu, borç veren, ipotek kredisi verme koşulları, bir kredi işlemi gerçekleştirirken ortaya çıkan hak ve yükümlülükler hakkında gerekli tüm bilgileri öğrenmelidir.
Ayrıca, kredi kuruluşunun çalışanları, borçluya borç verme şartlarını açıkladıktan sonra, bankanın kredi için sağlayabileceği maksimum fon miktarını belirler, borç verme prosedürleri ve uzlaştırma prosedürü üzerinde anlaşmaya varır, borçlunun giderlerinin yaklaşık bir tahminini yapar. ve bir kredi başvurusu doldurun. Bu uygulama, borç veren tarafından potansiyel bir müşteri hakkında en önemli bilgi kaynaklarından biri olarak kabul edilir.
Rusya'da ve dünyada, özü aşağıdaki gibi olan altın bir bankacılık kuralı vardır: Borçlu, aylık kredi geri ödemesine kişisel aylık gelirinin% 30'undan fazlasını harcamamalıdır. Bu pay daha büyükse (%40-60), böyle bir kredi riskli hale gelir. Bu nedenle banka, borçlunun gelirine göre sağlayabileceği kredi miktarını tahmin etmektedir.
Bir ipotek kredisi hakkında olumlu bir karar verilmesi durumunda, borçlu ve banka, seçilmiş, önceden kararlaştırılmış bir konut mülkünün satın alınması için bir kredi sözleşmesi imzalar. İpotek sözleşmesi, ipotek konusu, değeri, özü ve ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmesinin miktarı ve zamanlaması hakkında bilgiler içerir. Devlet veya belediye mülkü olan ev ve apartmanların ipotek edilmesine izin verilmediği unutulmamalıdır.
Bir ipotek sözleşmesi imzaladıktan sonra, ticari bankalar genellikle borçludan, miktarı ipotek programının koşullarına bağlı olarak değişebilen bir peşinat ödemesini ister. Aynı zamanda, alacaklı bankalar bu ilk katkıyı mümkün olduğu kadar büyük yapmakla ilgilenirler, çünkü katkı ne kadar büyükse işlemin riski o kadar azdır.
Ayrıca, Amerikan ipotek kredisi modelinde olduğu gibi, edinilen gayrimenkul rehni ile teminat altına alınan borçluların yükümlülükleri ipotek şeklinde verilir ve bunların havuzları ipotek teminatlı menkul kıymetlerin ipotek kapsamını oluşturan ipotek acentelerine satılır. . Ayrıca, Rusya Merkez Bankası'nın gereksinimlerini karşılayan ticari bankalar, ipotek teminatı oluşturabilir ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edebilir.
Yurtdışında faaliyet gösteren çeşitli ipotek kredisi modellerinin karşılaştırmalı bir analizi, modern Rusya'nın bir ipotek kredisi sistemi düzenlemesi için en kabul edilebilir yaklaşımları belirlemeyi mümkün kılacaktır.
Yurtdışında ipotekli konut kredisi sisteminin ana modelleri şu anda: kesik-açık model; genişletilmiş açık model (Amerikan) dengeli özerklik modeli (Almanca).
Bu modellerin tahsisi koşullu olduğundan, bir ülkede aynı anda çalışabilirler. Bir ipotek kredisi sistemi düzenlemenin her modeli, belirli bir dizi temel unsur içerir.
En basit sistem, kesik-açık bir ipotek kredisi modeli olarak düşünülmelidir (Şekil 2) 12, s.16. Bu modelin özü aşağıdaki gibidir. Bankalar, konut mülkü de dahil olmak üzere gayrimenkul ile güvence altına alınan ipotek kredileri verir ve ortaya çıkan ipotek havuzu temelinde kendi menkul kıymetlerini - ipotek tahvillerini verir. İpotek tahvillerinin satışı, bankalara daha fazla kredi vermek için "uzun" para kaynaklarının yenilenmesini sağlar. Böylece ipotek kredileri yeniden finanse edilmekte, bu da bankanın varlık ve yükümlülüklerinin vade açısından dengesini sağlamaktadır.
Şekil 2 - Budanmış açık bir ipotek kredisi sisteminin şeması
Dünya uygulamasında en yaygın gayrimenkul ipotek kredisi modellerinden ikincisi - Amerikan modeli - ipotek kredileri için gelişmiş bir ikincil piyasanın varlığını varsayar (Şekil 3) 12, s.16.
Modelin özü, ipotek kredilerinin yeniden finanse edilmesi için fonların, aracılar aracılığıyla borsadan borç verenler tarafından çekilmesidir. Bu modeldeki ana şey, alacaklı ve yatırımcı öznelerinin ayrılmasıdır.
Şekil 3 - Genişletilmiş açık ipotek kredisi modeli şeması
Dengeli bir özerklik modelinin temel ayırt edici özelliği, işleyişinin tasarruf ve kredi ilkesidir (Şekil 4) 12, s.16. Kredi kaynaklarının oluşumu, ileride ipotekli konut kredisi almak isteyen mudilerin birikimleri pahasına gerçekleştirilmektedir. Alman ipotek kredisi modelinin özü, kapalı bir ipotek finans piyasası yaratmaktır. Özel tasarruf ve ipotek kurumları etrafında şekillenir.
Şekil 4 - Dengeli özerklik modeli şeması
Sunulan modellerin ana özellikleri aşağıdaki tabloda yansıtılmaktadır.
Tablo 1 - Çeşitli ipotek kredisi modellerinin özellikleri
|
Karşılaştırılan parametreler |
Kesilmiş Açık Model |
Genişletilmiş açık model |
Dengeli özerklik modeli |
|
Dağıtım ülkeleri |
Doğu Avrupa, İngiltere, İspanya, Danimarka, vb. |
ABD ve diğer gelişmiş ülkeler |
Almanya, Fransa, Avusturya, İspanya, Şili, Tayland, Çek Cumhuriyeti vb. |
|
Çalışma prensibi |
Piyasa (ülkenin finans ve kredi piyasasının genel durumuna bağlıdır) |
Tasarruf ve kredi (bağımsız model) |
|
|
Kredi kaynaklarının cazibe kaynakları |
Bankaların sahip olduğu ve ödünç aldığı fonlar |
İkincil piyasada işlem gören ipoteğe dayalı menkul kıymetler ile bankaların kendi ve ödünç alınan fonları |
Gelecekteki borçluların konut tasarrufları ve konut sözleşmesi tasarruflarının yanı sıra bankaların kendi ve ödünç alınan fonları |
|
Ana alacaklılar |
Evrensel ve ipotek bankaları |
İpotek ve Tasarruf Bankaları |
İpotek bankaları, özel tasarruf bankaları (tasarruf bankaları ve inşaat tasarruf bankaları) |
|
Devlet destek formatı |
Tanımlanmamış |
Kriz zamanlarında kredilerin yeniden finansmanı |
Bina tasarrufu için sübvansiyonlar |
Kesik-açık modelin işleyişini organize etmenin basitliği, dünyadaki, özellikle de gelişmekte olan ülkelerdeki geniş dağılımını belirler. Ancak, modelin eksiklikleri (faiz oranının piyasa düzeyine bağlı olması, katı standartların olmaması, çekilen kredi kaynaklarının sınırlı sayıda olması) Rusya'daki gelişimini engellemektedir.
90'ların ikinci yarısından itibaren Rusya'da ulusal ipotek modeli olarak Amerikan ipotek kredisi modelini geliştirme girişimleri yapıldı. Bununla birlikte, bir dizi nedenden dolayı (dış finansman kaynaklarının avantajı, yetersiz devlet desteği), iki kademeli model gelişimini pratik olarak durdurdu ve şimdi yerini kıta tek kademeli modeline bıraktı. bir dizi avantaj nedeniyle kriz sırasında daha istikrarlı: finansal piyasadan tam bağımsızlık; azaltılmış kredi riski; Nüfusun önemli bir kısmına kredi sağlanması
Rusya'da tasarruf ipoteği sisteminin işleyişinin önünde ciddi engeller var: inşaat ve tasarruf bankalarının işleyişi için yasal bir çerçeve yok; nüfusun finans kurumlarına olan kitlesel güvensizliği devam etmekte, yüksek enflasyon ve yükselen fiyatlar koşullarında tasarruflar değer kaybetmekte, bu nedenle bu model kullanılarak bir daire alımı daha sonraki tarihlere ertelenmektedir2, s.16.
Böylece, modellerin her birinin olumlu ve olumsuz özelliklerini karşılaştırarak, Rusya'da kullanım olanaklarını analiz ettik. Rusya'nın ulusal özelliklerini dikkate alarak bir toplu "piyasa" ipotek sistemi kurmanın genel ilkelerine rehberlik etmek mantıklı olacaktır. Aynı zamanda, konut inşaat sistemine güven kurumlarının güçlendirilmesiyle (müteahhitlerin sorumluluğunun artırılması, hissedarların haklarının garanti altına alınması, işletmeye alma için son tarihlere uyulması, fiyatların mümkün olduğunca sabitlenmesi ve diğer hususlar) ile başlamak gerekir. ), sosyal ipotek mekanizmalarını geliştirmek ve devlet garantilerinin seviyesini yükseltmek ve ancak bundan sonra - bağımsız kredi ve finansal ipotek kurumlarının oluşumu (aktivasyonu).
Dünya çapında ipotek piyasası iki yönde çalışır: kredilerin verilmesi ve bunların yeniden finansmanı. Bu pazarın benzersizliği, ekonomik açıdan önemli iki büyük bölüm arasında bir bağlantı olması gerçeğinde yatmaktadır: emlak piyasası ve finans piyasası. Bugün, dünya uygulamasında, birçok ipotek kredisi aracının yanı sıra kredi kuruluşlarının ihraç edilen fonları yeniden finanse ettiği çeşitli mekanizmalar vardır, örneğin: ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç etmek, ipotek yatırım fonları veya benzerlerini oluşturmak, ipotek havuzlarını yeniden satmak.
İpotek kredisi sistemi, etkili ipotek kredisi olasılığını sağlayacak uygun kurumların ve yerleşik mekanizmaların oluşturulması anlamına gelir.
İyi koordine edilmiş ve etkin bir şekilde işleyen bir ipotek kredisi sistemi oluşturmak için, her şeyden önce, bankalar ve doğrudan ipotek kredisi işlemlerini yürüten diğer ipotek kredisi kuruluşları da dahil olmak üzere, işleyen bir ipotek kredisi kurumları sistemine sahip olmak gereklidir. Bu sistemin işleyişinin etkinliği büyük ölçüde gayrimenkul ciro kayıt sistemi, profesyonel gayrimenkul değerleme sistemi, sigorta şirketleri ve ikincil ipotek kredisi piyasasında faaliyetler düzenleyen kurumlar dahil olmak üzere altyapı geliştirme düzeyine bağlıdır. diğer bazı unsurlar.
Öncelikle etkin standart finansal mekanizmaların kullanımına odaklanan bütünsel bir ipotek kredisi piyasa sistemi oluşturma görevini belirlerken, yerel kaynakları kullanmayı amaçlayan ve bireysel bölgelerin özelliklerini yansıtan konut finansman planlarını kullanma olasılığını dikkate almak gerekir. . Bir ipotek kredisi sisteminin oluşturulması ve yaratılmasının geçiş koşullarında, bu tür planlar, sınırlı yerel kaynaklar nedeniyle bölgesel özelliklere odaklanmalarına rağmen, nüfusun belirli bir bölümünün konut sorununu çözmeye yardımcı olabilir, uygulama ölçeği sınırlı 19, s.55.
Temel amaç, vatandaşların kendi fonları ve uzun vadeli ipotek kredileri pahasına tekelden uzak bir konut piyasasında konut edinmeye yönelik piyasa ilkelerine dayanan, ortalama gelirli Rus vatandaşlarına uygun fiyatlı konut sağlamak için bir çalışma sistemi oluşturmaktır.
Mortgage ilişkileri, bir dizi acil sorunu çözmenize olanak tanıyan etkili araçlar olmasına rağmen, konut sektöründe tam olarak gerçekleşmeyen büyük bir potansiyele sahiptir:
1) emlak piyasası ile finans piyasasının uzun vadeli ve güçlü entegrasyonunu sağlamak;
2) vatandaşlar tarafından konut edinimi için tasarruflu bir rejim sağlamak;
3) sermaye inşasında yatırım faaliyetini artırmak.
Yaşam koşullarını iyileştirmek isteyen vatandaşların konut maliyetine, fon kaynaklarına, ödeme gücüne ve kategorisine (yardım hakları dahil) bağlı olarak, birkaç konut stratejisi vardır:
işletmelere devlet sübvansiyonları ve yardımları sağlamak için tasarlanmış bir strateji;
devlet sübvansiyonlarının ve vatandaşların kendi fonlarının kullanımına dayalı karma bir strateji;
esas olarak vatandaşların kendi fonlarına odaklanan bir piyasa stratejisi.
Özellikle ipotek kredisi sisteminin oluşturulması ve kurulması sırasında, başta vatandaşlar-borçlular ve kredi veren bankalar olmak üzere ipotek piyasası kurumlarının faaliyetleri, belediyeyi desteklemek için özel önlemler olmadan pratik olarak imkansızdır.
Bölge bir bütün olarak ipotek kredisi sisteminin idari temellerinin getirilmesinden yararlanmaktadır. Belediye yetkilileri, konut inşaatı sürecini ve dolayısıyla vergi gelirlerinin büyümesini teşvik eder, ancak aynı zamanda, bir vatandaş şehrin ihtiyaçları için kredi koşullarını yerine getiremezse, yeni bir daire veya yeni bir daire alarak risklerini en aza indirir. yeniden işgal için bir daire.
Şu anda, bankaların konut satın almak için sunduğu krediler sınırlı bir kesime sunulmaktadır. Riskleri sınırlamak ve finansal kaynakları harekete geçirmek için yerleşik yasal ve ekonomik mekanizmalara sahip bir ipotek kredisi sisteminin oluşturulması, ipotek kredilerinin maliyetini önemli ölçüde azaltabilir ve bunları Rus vatandaşları için konut sorununu çözmek için etkili bir araca dönüştürebilir.
Nüfusa ipotek kredisinin bir yandan bütünleyici bir sistem olarak ve diğer yandan piyasa ekonomisinin ayrılmaz bir parçası olarak geliştirilmesi, aşağıdaki temel ilkelere dayanmalıdır:
1) Rusya'da bir ipotek kredisi sistemi oluştururken, mevcut uluslararası deneyimi dikkate almak gerekir. Aynı zamanda, Rusya nüfusunun ipotek kredisinde bir alacaklı bankaya uzun vadeli bağımlılık durumuna karşı hala temkinli olduğu gerçeğini dikkate alarak, Rus makroekonomik koşullarından ve yasal çerçeveden hareket edilmelidir.
2) Temel gereksinimlerden biri, yalnızca yüksek değil, aynı zamanda ortalama gelire sahip nüfus grupları için konut kredisi kullanılabilirliğinin sağlanmasıdır. Aynı zamanda, sistem sübvansiyonlu bir yapıya değil, bir piyasaya ait olmalı, ipotek kredisi sürecindeki tüm katılımcılar için tamamen şeffaf ve anlaşılabilir olmalıdır.
3) Bir ön koşul, sistemin sürekli gelişimi, vatandaşların, ticari kredi veren bankaların, yatırımcıların çektiği finansal kaynakların etkin kullanımına ve devlet bütçesinden finansmana güvenmemektir.
4) Mortgage kredisi sistemi ülkenin herhangi bir bölgesinde tekrarlanabilir olmalıdır. Belirli bölgelerde ipotek getirilmesinin hızı ve ölçeği, bölgenin liderliğinden gelen siyasi iradenin varlığının veya yokluğunun öznel faktörleri tarafından değil, nesnel ekonomik durum, konut ve konut için çözücü talebinin mevcudiyeti ile belirlenir. onun tedariki.
5) Özel bir gereklilik, sistemin çok değişkenli olması, açık olmasıdır.
6) Mortgage kredilerinin geliştirilmesini amaçlayan devlet politikasının son derece önemli bir yönü, borçlular için ipotek kredilerinin mevcudiyetini artırmaya katkıda bulunan makroekonomik koşulların ve kurumsal ortamın oluşturulmasıdır. Bu, enflasyon seviyesini, ruble döviz kurunun dinamiklerini kontrol etmek, faiz oranlarını düşürmek, bankacılık sistemini yeniden yapılandırmak ve düzenleyici ve yasal çerçeveyi geliştirmek için bir dizi önlemi ifade eder.
7) Konut sorununu çözmek ve konut piyasasının tüm konularının faaliyetlerini koordine etmek, büyük ölçüde her düzeydeki yürütme makamlarının faaliyetlerine bağlıdır. Bu bağlamda, bir ipotek kredisi sistemi oluşturma aşamasında bölgesel ve yerel yönetimlerin rolü büyümektedir. 20, s.118
Uzun vadeli ipotek kredisi sisteminin oluşumu ve aşamalı gelişimi bir dizi sorun tarafından engellenmektedir: mevzuatın kusurlu olması; adalet kurumlarında gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemlerin yetersizliği; değerleme ve sigorta işinin yetersiz gelişimi; uzmanlaşmış ipotek bankalarının eksikliği; ticari bankaların kredi kaynaklarının yüksek maliyeti; ipotekler için ikincil bir piyasanın olmaması (ipotek kredileri); yüksek yeniden finansman oranları; bankaların risklerini sınırlamak ve devlet organlarını kapsamak için etkili mekanizmaların olmaması; borçlu için yüksek kredi maliyeti; nüfusun çoğunluğunun konut maliyetine kıyasla düşük gelirleri; konut satın alırken kredi yükünü azaltacak sosyal açıdan savunmasız vatandaşlara konut sübvansiyonları sağlamak için bütçe fonlarının olmaması; vergilendirmenin kusurlu olması, vatandaşların konut yatırımı yapmaları için yeterli sayıda teşvik olmaması.
Uzmanlar, bu sorunları çözmek için aşağıdaki ana yönergeleri sunar:
1) İpotek kredisinde yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlayan yasal ve düzenleyici çerçevenin, öncelikle bir ipoteğe haciz konulması ve ipotekli konuttan kredi borcunu ödeyenin tahliyesi için açık bir prosedür oluşturulması açısından iyileştirilmesi;
2) Uzun vadeli finansal kaynakların akışını sağlamak için evrensel bir mekanizmanın oluşturulması ve uygulanması;
3) Vatandaşlar için vergi teşvikleri - bir yandan ipotek kredisi alıcıları ve ticari bankalar - ipotek kredisi verenler ve ticari bankaların yeniden finansmanını sağlayan yatırımcılar - kredi verenler -;
4) Mortgage piyasasının özneleri arasında serbest rekabet için eşit koşulların yaratılması;
5) Alacaklı bankaların yasadışı eylemleri durumunda borçlunun sosyal korunması için mekanizmaların oluşturulması ve daha önce alınan ipotek kredisinin geri ödenmesinin imkansızlığı nedeniyle tahliye prosedürü sırasında sosyal uyumu için;
6) Kredi kuruluşlarının uzun vadeli ipotek kredilerinin sağlanması ve hizmete sunulması ile bunların yeniden finansmanı için faaliyetlerini düzenleyen düzenleyici çerçevenin açıklığa kavuşturulması;
7) Bu alanda uzun vadeli kaynakları çekmek için yeni finansal araçların (menkul kıymetlerin) kullanımına yönelik düzenleyici ve yasal çerçevenin oluşturulması.
Ayrıca, ipotek faaliyetlerinde bulunan bankalar için bir dizi özel konut yardımı sağlanması gerekmektedir. Yeterince etkili bir önlem, konut mevduatı açan ve ipotek kredisi veren bankaların, vergilendirilebilir kârlarını, verilen uzun vadeli konut kredisi miktarı kadar azaltma imkânına sahip oldukları veya ipotekten elde edilen kazançlar üzerinden vergiden muaf tutuldukları bir prosedürün getirilmesi olabilir. krediler. Ek olarak, uzmanlara göre, konut mevduatlarından alınan fonlar için banka tarafından Rusya Federasyonu Merkez Bankası'na yatırılan zorunlu karşılıkların normlarını rezervden çıkarmak veya azaltmak gerekiyor. 16, s.71
Mortgage kredisi için dış kaynakları çekmek, yüksek düzeyde bir riskle sınırlıdır. Bu koşullar altında, devlet, yenileme ve sabit kıymetlerin yaratılması için fonların çekilmesine mümkün olan her şekilde katkıda bulunmalıdır. Uygulamada, ters işlemler meydana gelir. Devlet menkul kıymetler piyasası finansal kaynakları emer ve onları aşırı derecede pahalı hale getirir, vergiler yatırım değerini gereksiz yere artırır.
İpotek kredisi sistemiyle ilgili olarak devlet organlarından gelen özel desteğin aşağıdaki şekillerde ifade edilebileceğine inanıyoruz:
1) İpotekli konut kredisi sistemine belediye statüsü verilmesi;
2) Sistemin uygulanması için şantiyelerin (herhangi bir ek koşul olmaksızın) öncelik tahsisi;
3) Altyapı maliyetlerini ve diğer faydaları azaltarak sistem katılımcıları üzerindeki mali yükün kaldırılması veya önemli ölçüde azaltılması;
4) Konut inşaatı veya satın alınması için federal, şehir veya yerel bütçeden karşılıksız sübvansiyonların tahsisi;
5) Vatandaşlara borç verme için tercihli koşullar sağlamak;
6) Belediye yönetiminin, kentsel gelişimin öncelikli alanlarını karşılaması durumunda, yüksek etkili projelerin uygulanması için krediler için garantör olarak hareket ettiği teminatlı kredi düzenlemelerinin (yerel düzeyde) kabul edilmesi ve borçlu - belirlenmiş kriterler;
7) Kalkınma programlarına fon akışını sağlamanın yanı sıra, şehrin ihtiyaç duyduğu projelerin uygulanması için yatırımcıların çekeceği kredileri güvence altına almak için taahhüt edilebilecek belediye menkul kıymetlerinin ihracı;
8) Arsa ve gayrimenkul teminatlı tahvil ihracı.
Mevcut koşullarda, ekonomiyi istikrara kavuşturmak ve kredi ve finans sektöründe reform yapmak için önlemler alınırken, bir ipotek kredisi sisteminin oluşturulması devlet politikasının önceliklerinden biri haline geliyor. Rusya Federasyonu Hükümeti'nin Konut İpotek Kredisi Sisteminin Geliştirilmesi Konseptini onaylaması tesadüf değildir. Nüfusa verimli ve büyük ölçekli uzun vadeli ipotek kredisi sistemi oluşturmaya odaklanmıştır. Devletin ana görevi olarak Konsept, finansal riskleri azaltmak ve konut satın alınabilirliğini artırmak için ipotek kredisi süreci için bir yasal çerçeve ve düzenleyici çerçeve oluşturulmasını öne sürmektedir. Konsept ile birlikte, Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi, Rusya Federasyonu'nda ipotek kredisi sisteminin geliştirilmesini sağlayan taslak düzenleyici yasal düzenlemelerin hazırlanmasına ilişkin Planı onayladı. Mevcut yasal çerçevenin yeterince eksiksiz olmadığı, özellikle bankaların ipotek kredisine etkin bir şekilde katılmasını engelleyen iç çelişkilere sahip olduğu açıktır. Kabul edilen Kararname, ipoteklerin gelişmesinin önündeki birçok engeli ortadan kaldırmayı mümkün kılmaktadır.
Dünya uygulaması, genellikle model olarak adlandırılan çeşitli ipotek kredisi sistemleri geliştirmiştir. Mortgage kredi modelleri (ipotek modelleri) temelde aşağıdaki şekillerde birbirinden farklıdır:
- ipotek kredisi sistemi ile finansal piyasa arasındaki ilişkinin sıkılığı;
- finansal kaynakları çekmek için ölçek ve araçlar;
- kredi almak için ön koşulların mevcudiyeti.
Bu sorunların nasıl çözüldüğüne bağlı olarak, iki ana ipotek modeli ayırt edilebilir: açık ve kapalı.
açık (İngiliz-Amerikan) model ipotek, bir bütün olarak ülkenin finansal piyasası sistemine dahil edilmiştir.
Kapalı (Almanca) model ipotek kredisinin finansal piyasadan göreli özerkliğini ifade eder.
Buna karşılık, açık model tek seviyeli (İngilizce, kıtasal) ve iki seviyeli (Amerikan) olarak ayrılabilir.
Açık ipotek kredisi modeli, ipotek kredisi vermek için kullanılan fonların, yatırım kaynakları için rekabete giriş sağlayan açık mali piyasadan çekildiğini varsayar.
Kapalı model, kredi kaynaklarının kaynaklarının borçlu olarak hareket eden kişilerin tasarrufları olduğu gerçeğine dayanmaktadır.
Kapalı ve açık ipotek modelleri, ikinci kriterde de farklılık gösterir - potansiyel bir borçluya ipotek kredisi verilip verilmeyeceğine karar verilirken öne sürülen koşulların niteliği.
Kapalı bir modelde bu koşullar, potansiyel bir borçlunun ön (birikimli) aşamada katılımı ve ipotek kredisi almak için belirli bir miktarın birikmesidir.
Yurtdışı deneyimi
Kapalı ipotek modelinin en çarpıcı örneği Alman "bina tasarruf sistemi"dir.
Başlıca özellikleri aşağıdaki gibidir:
- 1) bir kredinin alınmasından önce, uzmanlaşmış kurumlarda ("inşaat fonları") fon biriktirme aşaması gelir - gelecekteki konut maliyetinin yaklaşık% 40'ı. Birikim aşamasında, yatırılan fonlar, normal mevduatlardan daha düşük bir faizle ücretlendirilir;
- 2) birikim aşamasının tamamlanmasından sonra (5 ila 10 yıllık bir süre), aşağıdakiler mümkün hale gelir: a) konut maliyetinin yaklaşık %10'u tutarında bir devlet sübvansiyonu almak; b) Konut maliyetinin eksik kalan kısmını piyasa faiz oranlarına göre daha düşük faizle ödemek için kredi alınması.
Kapalı ipotek kredisi modeli, finansal piyasanın durumundan göreceli bağımsızlığını sağlar (faiz oranlarındaki dalgalanmaların kredi verme koşulları üzerinde doğrudan bir etkisi yoktur). Ancak bu, ipotek kredilerinin ölçeğini etkileyen ipotek kredileri için kaynak tabanını önemli ölçüde azaltır. Ayrıca, belirli koşullar altında, örneğin, ticari bankalardaki mevduat oranlarında keskin ve önemli bir artış ile, sistemde bir krize yol açabilecek bazı mudilerin fonlarını inşaat fonlarından çekmesini dışlamak imkansızdır.
Grafik olarak, bina tasarruf sisteminin şematik diyagramı Şekil 2'de gösterildiği gibi gösterilebilir. 11.2.
Pirinç. 11.2.
Bina tasarruf sistemi belirgin bir sosyal yönelime sahiptir. Birincisi, nüfusun tasarrufunu teşvik eder ve ikincisi, öncelikle konut sorununu çözmek için belirli bir süre fon biriktirme fırsatı olan gençler için tasarlanmıştır.
Açık ipotek kredisi modeli, bir yandan kredinin genişlemesine katkıda bulunan, ancak diğer yandan ipotek kredisi olanaklarını ülkenin durumuna önemli ölçüde bağımlı kılan finansal piyasanın genel sistemine entegre edilmiştir. bir bütün olarak finans piyasası.
Bu modelde, borçlunun fon biriktirmesi için herhangi bir süre yoktur. Bunun yerine, satın alınan mülkün maliyetinin% 20-30'una kadar konut satın almak için borçlunun ilk ilk ödemeleri için bir gereklilik getirilmekte ve borçlu ve teminatın daha kapsamlı bir kontrolü gerçekleştirilir. Bu model kapsamında ipotek oranları, bir bütün olarak finansal piyasanın durumuna ve bir kredi sağlama aracı olarak gayrimenkulün özelliklerine bağlı olarak belirlenmektedir. Tabii ki, bina tasarruf sisteminden daha yüksektir.
Grafiksel olarak, açık bir ipotek kredisi modelinin şematik bir diyagramı, Şek. 11.3.
Pirinç. 11.3.
Açık modelin çeşitlerine gelince, aralarındaki farklar aşağıdaki gibidir.
tek seviye (İngilizce, Kıta Avrupası) model ipotek kredisi vermek için kaynak kaynaklarının, olağan mekanizmalar - hesaplarındaki fonlar, bankalararası krediler, vb. - onun için fon toplayan ipotek bankası düzeyinde oluştuğunu varsayar. Bu sistemde, yalnızca birincil ipotek vardır. pazar. Bu durumda, bir ipotek kredisine ilişkin ilişkiler yalnızca iki kuruluş arasında mevcuttur: bir ipotek bankası - bir borçlu (tek seviyeli model).
iki seviyeli (genişletilmiş, Amerikan) model ipotekler için birincil piyasanın, ipotek bankalarından ilk ipotekleri satın alan ipotek aracıları tarafından ihraç edilen türev menkul kıymetlerin dolaşıma girdiği bir ikincil piyasa ile desteklenmesini sağlar. Bu varyantta, verilen ipotek kredileriyle ilgili ilişkiler ortaya çıkar: 1) ipotek bankası ve borçlu arasında; 2) bir ipotek bankası ve bir ipotek aracısı arasında.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ipotek kredisi teknolojisi, iki belgenin varlığını ima eder:
- 1) kredi anlaşması (borçla ilgili sorunları giderir: kredinin miktarı, ödeme prosedürü, oran);
- 2) ipotek sözleşmeleri (gayrimenkul rehni şartlarını, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler), zorunlu olarak ana yükümlülüğün bir göstergesini içerir.
Bu ayrım, bankanın krediyi satmasına, yani. ipotek, iyot, tahvil gibi diğer menkul kıymetler tarafından ihraç edilebilecek ikincil dolaşım imkanı sağlar.
Amerikan ipotek kredisi sistemi arasındaki temel fark tam olarak budur: bireysel yatırımcı ile bireysel borçlu arasındaki doğrudan bağlantının kopması, küçük ve orta ölçekli yatırımcılar da dahil olmak üzere ipotek kredisi için önemli fonlar çekmeyi mümkün kılar ve güvenilirdir. gayrimenkul olan güvenlik. Aynı zamanda, kredi sisteminin geliştirilmesi için önemli bir koşul, verilen ipotek kredilerinin potansiyel alıcılara sunulabilecek havuzlarda birleştirilmesi için yüksek düzeyde standartlaştırılmasıdır.
Amerikan modelinde ipotek kredisi sürecinin tamamı üç ana aşamaya ayrılabilir: başlatma, arabuluculuk, yatırım (Şekil 11.4).
başlatma - hem rehin verilen mülkün kendisini hem de borçlunun kredi sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirme kabiliyetini kontrol etmeyi içeren bir ipotek bankası (birincil borç veren) tarafından birincil ipotek kredisi verme prosedürü.
uyumlulaştırma - ipotek aracıları (ikincil borç veren) tarafından ipotek, tasarruf ve ticari bankalardan bireysel ipotek kredisi havuzlarının alınması ve bunların borsada yatırımcılara satışa sunulan menkul kıymetlere dönüştürülmesi süreci.
Yatırım - Aracılar tarafından gelir elde etmek amacıyla ihraç edilen menkul kıymetlerin gerçek ve tüzel kişiler tarafından edinilmesi ve biriktirilmesi süreci.
Pirinç. 11.4.
İki aşamalı ipotek kredisi modeli, ipotek kredisinin ölçeğini önemli ölçüde genişletmeyi mümkün kılan gayrimenkul destekli menkul kıymetler piyasası olan ayrı bir geniş borsa segmentinin oluşumunu içerir.
Yurtdışı deneyimi
Mortgage kredisinin ölçeği ve içinde kullanılan modeller iki faktöre bağlıdır: gayrimenkul piyasalarının ölçeği ve ulusal finansal piyasaların ölçeği ve özellikleri. Bu nedenle, Amerika Birleşik Devletleri'nde iki kademeli bir ipotek kredisi modelinin yayılması, ülkenin geleneksel olarak özel konut mülkiyeti tarafından domine edilmesinden ve finansal sistemin temelinin Avrupa'nın aksine hisse senedi sektörü olmasından kaynaklanmaktadır. bankacılık sisteminin hakim olduğu ülkelerdir. Aynı zamanda, ABD'de ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin payı, tüm borçlanma senetleri piyasasının yaklaşık %25'ini oluşturmaktadır.
Mortgage piyasasının devasa ölçeği, borsadaki yüksek payının elbette bir dezavantajı var. 2007-2008 yıllarında Amerika Birleşik Devletleri'nde ortaya çıkan ipotek krizi, yalnızca ABD mali sistemini sarsan değil, aynı zamanda bir bütün olarak dünya finansının durumunu olumsuz yönde etkileyen ve Rusya mali piyasasını da etkileyen bir faktör haline geldi. dünya piyasalarındaki yatırım kaynakları, ipotek dahil olmak üzere önemli ölçüde azaldı).
Krizin ilk nedeni, borçlulara yönelik taleplerde önemli bir azalma oldu ve bu da konut piyasasındaki uzun ve istikrarlı büyümenin sonucuydu. Yükselen fiyatların eşlik ettiği yüksek pazar büyümesi, ipotek kredilerini konut modernizasyonu ve genişlemesi için bir kaynak olarak görmeye başlayan borçlular adına ipotek kredisi talebinde bir artışa yol açtı, bu da altında yeni bir ipotek elde etmenin mümkün oldu. borç. Öte yandan, kredi veren bankalar için, fiyatlardaki artış, teminat değerindeki büyüme nedeniyle kredinin geri ödenmesi için ek garantiler yaratıyor gibi görünüyordu ve bu da onları büyüyen bir ekonomide borçlulara yönelik gereksinimleri azaltmaya motive etti.
16 Temmuz 1998 tarihli Federal Yasanın 1. maddesinin 1. paragrafına göre N 102-FZ "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" (Kanun), bir gayrimenkul rehni anlaşması (ipotek sözleşmesi) uyarınca, taraflardan biri bir ipotek ile güvence altına alınan bir yükümlülük altında alacaklı olan bir rehin, bu yükümlülük kapsamında borçluya karşı parasal taleplerini diğer tarafın rehinli gayrimenkulünün değerinden - ağırlıklı olarak diğer alacaklılar üzerindeki ipotek - ödeme alma hakkına sahiptir. federal yasa tarafından belirlenen istisnalar dışında, ipotek kredisi.
Mortgage kredisi yabancı uygulamada yaygın olarak bilinmektedir. Küresel ipotek kredisi modelleri temel olarak iki tanedir:
- tek katmanlı ipotek kredisi modeli (makaleye bakın) "Dünya Mortgage Kredilendirme Modelleri: Tek Aşamalı Model");
- iki aşamalı ipotek kredisi modeli.
İki kademeli bir ipotek kredisi modelinde, bir banka bir gayrimenkul ipoteği ile güvence altına alınan bir borçluya ipotek verir.
Daha sonra banka, kural olarak, ipotek kredisini devlet ipotek kurumuna talep etme hakkını satar - ipotek finansmanı esas olarak gelişmiş ikincil menkul kıymetler piyasasından gelir.
İhraç edilen tahvillerin ana alıcıları esas olarak emeklilik fonları, yatırım fonları, sigorta şirketleri vb.
Böylece, iki aşamalı refinansman modelinde, bankalar, ipotek teminatlı menkul kıymet ihraç etmek için teminat olarak kullanan özel kuruluşlara ipotek satarlar ve topladıkları parayı tekrar bankalardan ipotek satın almak için kullanırlar.
- Mogij ve ipotek aynı şey midir?
Aynı zamanda, kredi yükümlülüğünün tasfiyesinden (yerine getirilmesinden) önce resmi sahibi alacaklı olan krediyle edinilen mülkün kendisi, borçlunun parasal yükümlülüklerinin yerine getirilmesi için teminat görevi görür.
Mogija'nın özü, rehnin sona ermesine kadar olan süre için, ipotekli mülkün tapu sahibi tarafından alacaklı-ipotek lehine resmi olarak devredilmesidir. Bu durumda, rehin nesnesine mülkiyet hakkının geçici olarak bölünmesi söz konusudur: ana yükümlülüğün sona ermesine kadar mülkiyet ve kullanım hakları, kural olarak, rehin verende kalır ve tasarruf hakkı, resmi "ünvan" mülkiyet hakkı, rehinliye geçer.
Mogij'in ipotek üzerindeki avantajı, yükümlülüğün yerine getirilmemesi durumunda, rehinli malın resmen sahibi olduğu için alacaklının rehin hakkını kullanma sorununun ortaya çıkmamasıdır. güce geldi.
Mortgage genellikle Rusça'ya "ipotek" olarak çevrilse de, mogij ipotekten biraz farklı olduğu için böyle bir çeviri şarta bağlıdır. Mogija planına göre, bir taraf - borçlu - diğer tarafa - alacaklıya - yükümlülüğünün yerine getirilmesini sağlamak için belirli mülkiyet hakkını devreder.
- Rusya'da iki katmanlı modelin uygulanması
Rusya'da, en verimli sistemler doğrultusunda bir ipotek piyasası oluşturma girişimleri başarılı olmadı. Rusya'da, kendisine en uygun olan daha basit bir ev ipotek kredisi modelinin geliştirilmesinin teşvik edilmesi tavsiye edilir.
İki seviyeli piyasa organizasyonu şeması, devlet garantilerine dayanmalıdır; JSC "Konut İpotek Kredisi Ajansı" (AHML), iki aşamalı bir ipotek kredisi sistemi geliştiren ve uygulayan bütçe parasıyla oluşturuldu (8 Eylül 2004 tarihli ve 462 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi konut ipotek kredisi için) ).
Banka borçluya bir ipotek kredisi verir, borç AHML bankasından itfa edilir ve borçlu krediyi bununla öder. AHML, yalnızca AHML standartlarına göre ipotek veren bankalardan ipotek satın alır. AHML, kredilerin yalnızca yılda% 15 oranında ruble olarak verilmesini ve geri ödenmesini sağlar. Aynı zamanda, minimum kredi süresi 1 yıldan 20 yıla kadar olmalı ve ilk toplu ödeme, değerlendirme tarihi itibariyle satın alınan mülkün maliyetinin en az %30'u olmalıdır. Oran çok düşük, ancak şu ana kadar AHML oluşturma fikrini tam olarak gerçekleştirmek mümkün olmadı.
Rusya'da iki aşamalı bir ipotek kredisi sisteminin getirilmesi bir dizi temel sorunla karşı karşıya kalacaktır, örneğin:
- gelişmiş bir menkul kıymetler piyasasının olmaması;
- ikincil piyasada ipotek yükümlülüklerinin likit olmaması;
- bankalara uzun vadeli ucuz kredi kaynakları sağlamak.
- ipotek kredisine katılmak için gerekli özelliklere sahip bir emlak piyasası;
- alacaklıların ve borçluların kendi aralarında ilgili yükümlülüklere giren, borçlunun (rehin veren) sağladığı ve alacaklının (ipoteğin) bir icra aracı olarak bir rehin olarak gayrimenkulü kabul ettiği faaliyetlerinin toplamını kapsayan ipotek kredileri için birincil pazar;
- ipotek ve ipotek kredileri üzerindeki hakların devrini (önceden verilmiş ipotek kredilerinin satışı) ve ayrıca verilen ipotek kredilerinin yeniden yatırımını sağlayan ipotek kredileri için ikincil piyasa. İkincil piyasa, birincil ipotek piyasasındaki borç verenler ile ipotekli menkul kıymetler piyasasındaki yatırımcılar arasında, yatırımcıların fonlarının birikmesini sağlayan ve finansal akışları (tahvil ihracı ve borsaya yerleştirme yoluyla) ipotek kredilerine yönlendiren bir bağlantıdır.
