Vrijeme čitanja: 4 minute

Masovno vrednovanje zemljišta temelji se na načelu razvrstavanja i podjele parcela na skupine i zone. Naselja su podijeljena na katastarske četvrti. Glavne razlike između zemljišnih čestica u njima su površina, kategorija korištenja i specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne čestice u 2020. godini. Ako su prve 2 vrijednosti poznate vlasnicima, onda treća često postavlja pitanja. Međutim, kod utvrđivanja COP-a od posebne je važnosti specifični pokazatelj.

Korištenje određenog indikatora

Katastarska procjena provodi se za sve, osim, u skladu sa Zakonom Ruske Federacije od 25.08.1999 br. 945 „O katastarskoj procjeni” i Dekretom Vlade Ruske Federacije od 04.08.2000 br. 316 “O odobrenju pravila za provođenje državne katastarske procjene”.

Svrha utvrđivanja troška svake čestice je stvaranje jedinstvene porezne osnovice.

Ova procjena ima status državne procjene, stoga su za njeno provođenje ovlaštene posebno stvorene proračunske institucije. Njihovo djelovanje temelji se na načelima masovnog vrednovanja i korištenja specifičnog pokazatelja. Ova metoda omogućuje grupiranje svih zemalja Ruske Federacije prema načelu sličnosti.

Trošak parcela izračunava se na temelju čimbenika cijena specifičnih za određenu skupinu. To može biti:

• poljoprivredno zemljište;
• mjesta za razvoj infrastrukture;
• ili javne i poslovne parcele;

Svako od navedenih mjesta ima svoj skup faktora određivanja cijene. Obično se u obzir uzima socioekonomski razvoj regije, kvaliteta zemljišta i dostupnost objekata. Zbog toga se u različitim katastarskim četvrtima može razlikovati specifična katastarska vrijednost zemljišne čestice - cijena po 1 m2.

Za procjenu svake skupine nekretnina razvija se poseban model prema kojem se provodi izračun. Ovisno o karakteristikama mjesta, uključuje čimbenike koji najviše utječu na njihovu vrijednost, na primjer, položaj objekta i njegovu namjenu.

Izračun prema specifičnom pokazatelju (SSI) koristi se u slučajevima kada regresijska, tipična ili individualna modeliranja nisu prikladna.

Više pojedinosti o metodama određivanja troška opisano je u članku.

Kako se izračunava specifični pokazatelj

Tržište zemljišta u Rusiji nije homogeno po svom sastavu. Sva su mjesta podijeljena u kategorije, čija pripadnost značajno utječe na cijenu.

Najskuplje dodjele su zemljišta naselja. To je zbog činjenice da takva mjesta imaju širok raspon namjene, što se odražava u Klasifikatoru odobrenom Nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 01.09.2014 br. 540.

Kod grupiranja zemljišta za određivanje vrijednosti FPC važna je dopuštena uporaba.

Nakon podjele na vrste dopuštene uporabe, procjenitelj određuje glavne čimbenike cijene. Ako govorimo o zemljištima naselja, trošak se povećava zbog:

• atraktivan krajolik i oblik mjesta;
• položaj u blizini vodenih tijela, šuma;
• udaljenost od autocesta;
• niska razina buke;
• homogena društvena sredina;
• buduća profitabilnost.

Čimbenici koji snižavaju troškove uključuju malu površinu parcele, hrapav nestandardni oblik, lokaciju u blizini industrijskih postrojenja i odlagališta otpada te nezgodne pristupne ceste.

U sljedećoj fazi odabire se standard - odjeljak s najizraženijim karakteristikama, formira se skupina sličnih objekata. Za svaku od njih stručnjak prikuplja i analizira informacije o transakcijama i izrađuje formulu za izračun UPKS-a. Nakon toga izračunava specifični pokazatelj za 1 m2 referentne površine.

Gdje mogu primijeniti određeni indikator

Primljeni CPC za skupinu zemljišnih čestica odobravaju jedinice lokalne samouprave. Može se koristiti za izračun vrijednosti zemljišnih čestica određene vrste dopuštene uporabe prema formuli:

KS \u003d površina zemlje x UPKS

Ako mjesto, prema svojim karakteristikama, pripada nekoliko skupina, za izračun se uzima određeni pokazatelj velike vrijednosti.

Iako su objektivni čimbenici osnova za određivanje SCR-a, uporaba generaliziranih statističkih metoda ima niz nedostataka. Glavni nedostaci masovnog pristupa uključuju sljedeće:

• dobivanje podataka o ponudi i potražnji iz otvorenih izvora koji ne jamče pouzdanost;
• izračun napravljen u razdoblju rasta tržišnih cijena ne odgovara vrijednosti tijekom krize;
• ignoriranje pojedinačnih značajki objekata;
• moguće tehničke pogreške u međašnim i tehničkim planovima, naznake lokacijskih koordinata ometaju ispravnu klasifikaciju objekata.

Ovi aspekti dovode do precjenjivanja ili podcjenjivanja dopuštenih vrijednosti SCL-a za svaku grupu mjesta.

Metodologija izračuna UPKS za parcelu

Ovisno o navedenoj vrsti dopuštene uporabe zemljišta, određeni pokazatelj može varirati. Budući da pri određivanju UG-a uzimaju u obzir podatke o nekretnini sadržane u registru, ti opisi i karakteristike moraju odgovarati stvarnosti.

Na primjer, za zemljište kategorizirano kao "za poslovne i komercijalne uredske zgrade" SCL će biti puno veći nego za zemljište uključeno u kategoriju "za industrijske i upravne zgrade".

FCL i model vrednovanja za poljoprivredno zemljište utvrđuje se uzimajući u obzir:

• bruto prihod po jedinici površine;
• omjer kapitalizacije;
• troškovi obrade zemljišta.

Ovi se čimbenici ne uzimaju u obzir pri određivanju specifičnog pokazatelja COP-a. Odnosno, glavni značaj za izračun NG-a je točna dodjela mjesta određenoj kategoriji i skupini.

Iako se propisi o katastarskoj procjeni stalno donose na lokalnoj i federalnoj razini, još uvijek ne postoji jedinstveni dokument koji određuje način izračuna specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne čestice. Osnovane proračunske institucije samostalno utvrđuju odgovarajuću metodu za izračun LCL zemljišta.

Žalba na vrijednost specifičnog pokazatelja COP-a

Zakon Ruske Federacije br. 237-FZ od 3. srpnja 2016. predviđa odobrenje rezultata katastarske procjene od strane vlasti Rosreestra, o čemu su informacije objavljene na službenoj web stranici. Svaki vlasnik ili korisnik zemljišta ima pravo na sud ili povjerenstvo.

Specifični pokazatelj koji se koristi pri izračunu katastarske vrijednosti sadržan je u izvješću. Ali samo stručnjak može otkriti neslaganje između UPKS-a i glavnih karakteristika, na temelju kojih je objekt dodijeljen određenoj skupini.

Na zahtjev nositelja prava, Rosreestr može pružiti informacije o vrijednostima korištenim u katastarskoj procjeni i podatke koji vam omogućuju provjeru karakteristika objekta.

Sukladno čl. 21. zakona, neusklađenost specifičnog pokazatelja s vrstom dopuštene uporabe može se smatrati jednom metodološkom pogreškom koja je utjecala na vrijednost COP-a.

Zahtjev za ispravak razmatra proračunska institucija ovlaštena za provođenje procjene. Na temelju rezultata razmatranja zahtjeva, tijelo donosi odluku o izmjenama ili odbijanju.

Umjetnost. 22 gore navedenog Saveznog zakona br. 237 utvrđuje opći postupak za razmatranje sporova o utvrđivanju katastarske vrijednosti u komisiji ili na sudu. Dokaz u ovom slučaju bit će tržišna procjena stranice.

Zaključak

Prosječni specifični pokazatelj je cijena 1 m2 zemljišta. Ovisno o dopuštenoj uporabi, ova brojka može smanjiti ili povećati QC i poreznu stopu. Najčešća pogreška koja značajno povećava FCL je pogrešno razvrstavanje zemljišta u skupine dopuštene uporabe. Uočivši to na vrijeme, vlasnik se može žaliti na rezultate katastarske procjene u upravnom ili sudskom postupku.

Magistar prava na smjeru "Građansko i obiteljsko pravo". Godine 2005. diplomirao je na Državnom sveučilištu u Sankt Peterburgu, 2012. - na Ekonomskom fakultetu Moskovskog državnog sveučilišta. M.V. Lomonosov s diplomom financijske analitike. Nakon drugog visokog obrazovanja osniva neovisnu procjeniteljsku tvrtku. Specijalizirana sam za procjenu vrijednosti nekretnina, zemljišta i druge imovine.

Vrlo često, kada kupuju zemlju po ovoj ili onoj cijeni, ljudi uopće ne razmišljaju o tome kako se cijena određuje. U osnovi, cijene zemljišnih čestica na tržištu se određuju na temelju procjene dane u bazi podataka katastarske službe. Ova cijena se naziva specifični pokazatelj katastarske vrijednosti. Ali kako se utvrđuje ta vrijednost i koje tijelo sudjeluje u njenom uspostavljanju?

Ukupni trošak zemljišta utvrđuje se izračunom kotacije parcele po jedinici mjere njezine površine. Ako je s mjernom jedinicom površine sve jasno, obično je to četvorni metar, onda nije baš jasno što je cijena zemljišta.

Na ovaj pokazatelj utječe previše čimbenika, uključujući:

• kategoriju i vrstu dopuštene namjene zemljišta;
• lokacija mjesta;
• politika lokalne uprave;
• atraktivnost ulaganja;
• mogućnosti kapitalizacije;
• iznos očekivanog prihoda itd.

To znači da kod utvrđivanja jediničnog troška u katastarskoj službi sve ovisi o regiji. Međutim, razlika od regije do regije može biti značajna. Do danas se pokušavaju objediniti ove pokazatelje, ali do sada ih zaposlenici katastarske službe postavljaju na temelju lokalnih standarda.

Prema zemljišnom zakonodavstvu, sva zemljišta na teritoriju Rusije podijeljena su u određene klase prema njihovim karakteristikama i prikladnosti za iskorištavanje.

Dakle, zakonodavac razlikuje sljedeće kategorije zemljišta:

1. Zemlje gradova i mjesta.
2. Zemljište za poljoprivrednu proizvodnju.
3. Šuma.
4. Teritorija vodnih tijela.
5. Površine koje zauzimaju infrastrukturni objekti.
6. Područja posebno zaštićene prirode.

Ali uglavnom su u slobodnom građanskom prometu zemljišta gradova i naselja, kao i područja za poljoprivrednu proizvodnju. Namjena ovih kategorija i vrsta njihove dopuštene uporabe podrazumijeva prava pojedinaca na njih, uključujući i pravo vlasništva.

Pri kupnji i prodaji zemljišta između privatnih osoba, one imaju pravo samostalno odrediti vrijednost. No, cijena se i dalje ne bi trebala značajno razlikovati od prosječne tržišne cijene (utvrđene prema zakonima slobodnog tržišta) ili katastarske cijene (određene na temelju kotacije i površine).

Kao što je već spomenuto, kotacije igraju ključnu ulogu u određivanju vrijednosti zemljišta. To je umnožak ponude i površine koji predstavlja jediničnu cijenu određenog mjesta. Ali kako se ti citati određuju?

Veličina kotacija izravno ovisi o kategoriji zemljišta i dopuštenoj vrsti korištenja. S obzirom da su glavni objekti građanskog prometa zemljišta dviju već navedenih kategorija, potrebno je poći od karakteristika ovih kategorija zemljišta.

Kategorija i vrsta zemljišta su ono što daje ideju o tome kolika se dobit može dobiti od određene parcele. Iznos očekivane dobiti u određenom vremenskom razdoblju je katastarska vrijednost jedne jedinice površine zemljišta.

Dakle, prilikom utvrđivanja kotacija poljoprivrednog zemljišta i očekivane dobiti, ona se dijele na sljedeće vrste:

• zemlje koje su već iskorištene u poljoprivredi;
• zemljišta unutarnje infrastrukture poljoprivrednih objekata;
• zemljišta poljoprivrednih rezervoara;
• parcele koje su postale neupotrebljive i samo izgrađene parcele;
• šumsko zemljište u privatnom vlasništvu;
• pašnjačke površine.

Budući da je moguće dobiti veću dobit od zemljišta koje je već pogodno za poljoprivredu, sukladno tome, pokazatelj specifične vrijednosti bit će veći od, primjerice, zemljišta pod pašnjacima.

S druge strane, zemljišta gradova i mjesta također se dijele na sljedeće podvrste, na temelju kojih se određuje njihov specifični pokazatelj katastarske vrijednosti:

• zemljište za izgradnju stambenih objekata;
• područja javnih i poslovnih zgrada;
• površine pod infrastrukturnim objektima;
• susjedno poljoprivredno zemljište;
• površine za javne rekreacijske objekte.

Izračun dividendi za određivanje specifičnog pokazatelja provode visokokvalificirani stručnjaci iz područja financija i ekonomije.

Izračun se provodi u dvije faze:

1. Provodi se izračun očekivanih dividendi i specifičnog pokazatelja zemljišta na cijelom teritoriju subjekta federacije (administrativne jedinice), odnosno otkriva se prosječni pokazatelj.
2. Provodi se izračun pokazatelja pojedinačnih nekretnina.

Dakle, postupak je prilično kompliciran i nije moguće točno identificirati ocjenu bez posebnih znanja i vještina.

Naravno, iako cijena varira u cijeloj zemlji, formula za izračun specifičnog pokazatelja je ista. Dakle, da bi se identificirao ovaj pokazatelj, potrebno je pomnožiti očekivanu dobit po jedinici površine zemljišta s razdobljem dugoročne kapitalizacije. U pravilu, ovo razdoblje je 33 godine. No, može se promijeniti, što će značajno utjecati na katastarsku vrijednost svih kategorija zemljišnih čestica.

Kao što je već spomenuto, za izračun specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne čestice potrebno je imati početne podatke o financijskoj isplativosti zemljišta. Pretpostavimo da jedan hektar zemlje pogodne za poljoprivredu godišnje donosi 2-2,5 tisuća rubalja dobiti. Pomnožimo s 33 i dobijemo oko 66-82,5 tisuća rubalja.

Međutim, u praksi nije uvijek moguće pravilno koristiti takvo zemljište i ostvariti takvu dobit. Iz tog razloga, FCL takvih zemljišta na tržištu obično je znatno niža od katastarske vrijednosti. Prema statistikama, prosječna cijena 1 hektara takvog zemljišta u Rusiji je 30-40 tisuća rubalja.

Druga stvar je zemlja naselja. Trošak takvih parcela mnogo je veći od cijene gore navedenih parcela. Uostalom, dobit od takvih parcela računa se na temelju stambenog prostora koji se na njoj može izgraditi.

U velikim gradovima većina zemljišta namijenjena je izgradnji stambenih zgrada. Sukladno tome izračunavaju se i specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta u naseljima. Na primjer, standardna kuća od devet katova pokriva površinu od približno 0,3 hektara. Ova stambena zgrada ima oko 3000 četvornih metara stambene površine. Vrijednost se temelji na tržišnoj cijeni za prethodno razdoblje kapitalizacije. Ali to se ne događa uvijek, svaka financijska institucija ima svoje metode za određivanje početne vrijednosti.

Trošak 0,3 ha namijenjenih izgradnji stambene zgrade je cijena stambenog prostora u njoj umanjena za procijenjene troškove. Trošak takvog zemljišta izravno ovisi o stambenom tržištu. Stoga je obično katastarska vrijednost stanova u gradovima znatno niža od prosječne tržišne vrijednosti.

Sve se to zove model procjene, a svaki stručnjak ima svoj. Obično radi cijela skupina stručnjaka. Njihova je zadaća uzeti u obzir sve čimbenike cijena.

Model vrednovanja i faktor određivanja cijene

Model vrednovanja je formula za izračun ili posebna jednadžba koja se razvija za određivanje isplativosti određenog zemljišta. Ova jednadžba uključuje sve potrebne faktore koji utječu na formiranje cijene. Kombinacija ovih faktora je profit.

Čimbenik koji formira cijenu može se nazvati karakteristikama nekretnine. Ove karakteristike mogu biti i kvalitativne i kvantitativne. Na primjer, ako je objekt stambena zgrada, tada se kao cjenovni faktor može uzeti veličina stambenog prostora ili udaljenost od značajnih infrastrukturnih objekata i sl.

Način prikupljanja podataka o pojedinim čimbenicima procjenitelj utvrđuje samostalno. Za točnost datih podataka procjenitelj snosi upravnu i imovinsku odgovornost.

Rezultat rada evaluacijske skupine trebao bi biti određeni pokazatelj, a to je trošak po jedinici površine objekta, najčešće jednog kvadratnog metra. Ova brojka se množi s ukupnom površinom objekta. Svaki drugi postupak utvrđivanja vrijednosti nekretnine smatra se nevažećim.

U praksi se mogu pojaviti nekretnine čija se vrijednost ne može utvrditi općim modelom vrednovanja. U takvim slučajevima, odlukom procjeniteljske skupine ili procjenitelja, vrijednost se utvrđuje pojedinačno za ovaj predmet.

Na temelju rezultata takve procjene sastavlja se posebno izvješće. Označava sve čimbenike koji su uzeti u obzir tijekom postupka. Takvi dokumenti moraju biti priloženi podacima o vrijednosti nekretnine i mogu se preuzeti s internetskog izvora katastarskog tijela.

Faktor korekcije također je vrsta individualno primijenjenog alata, ovisno o individualnim karakteristikama nekretnine. Njegova bit leži u podcjenjivanju ili, obrnuto, u preuveličavanju određene karakteristike na temelju situacije.

Tako, na primjer, ako je kućište dotrajalo ili je životni vijek zgrade došao kraju, tada će faktor korekcije najvjerojatnije imati padajuću vrijednost. Ili ako započne gradnja bilo kakvog značajnog objekta (vojna postrojba, rudarsko postrojenje i sl.), tada bi okolna zemljišna čestica mogla porasti u vrijednosti tijekom revalorizacije.

Ovisno o nekretnini, za procjenu mogu biti potrebni različiti dokumenti.

Dakle, za procjenu zemljišne parcele potrebno je prikupiti sljedeće dokumente:

• zaključak katastarskog inženjera (katastarski plan);
• katastarska putovnica objekta;
• UPKS (ako ne, onda početni trošak);
• dokumenti za zgrade i građevine.

U posebnim slučajevima mogu biti potrebne potvrde državnih agencija:

• urbanistički plan s oznakom objekata (uključujući planirane) infrastrukture;
• plan građevinskih zona iz arhitektonske službe.

Za procjenu vrijednosti građevina koriste se različiti moduli procjene, tako da mogu biti potrebni sljedeći dokumenti:

• projektna dokumentacija;
• procjena izgradnje;
• plan iz BTI;
• zaključak tehničkog inventara (također iz BTI-ja);
• posjedovni dokument za zgradu (ako postoji).

Ako se radi o novogradnji, tada je dovoljno priložiti ispravu kojom se utvrđuje vlasništvo podnositelja zahtjeva na zemljišnoj čestici na kojoj se nalazi novogradnja.

Informacija o cijeni objekta predstavlja trenutnu razinu vrijednosti nekretnine slične karakteristike za određeno razdoblje. U pravilu se za takvo razdoblje uzima zadnjih nekoliko godina. Osim toga, podaci o cijeni utvrđuju se za predmete za koje je nedavno izvršena revalorizacija, stavljeni su u prodaju ili su nedavno kupljeni.

Slične informacije o nekretninama možete pronaći na web stranici Rosreestra. Da biste to učinili, prvo morate pronaći sam objekt. Možda će Vam trebati podaci o samom objektu (katastarski broj ili adresa). U proširenom informativnom prozoru objekta nalazi se blok „Faktori cijena“, ispod kojeg se nalazi gumb „pogled“. Klikom na njega možete dobiti informacije o čimbenicima cijena koje je koristio tim za procjenu.

Možete saznati ako se bilo koji tržišni čimbenik promijeni, cijena određene nekretnine će se promijeniti. S tim podacima možete puno isplativije prodati objekt ili ga kupiti jeftinije. U praksi takve informacije nisu toliko važne koliko se široko koriste.

Praktična vrijednost jedinične cijene

U praksi se specifični pokazatelj vrlo često mijenja. Za sve regije Rusije ovaj se pokazatelj ažurira svakog izvještajnog kvartala. Značaj je u tome što je tržište nekretnina prilično nestabilno i cijene rastu i padaju. Razlika u cijenama između tromjesečja može biti vrlo značajna, što ne može ne postati polje za špekulacije.

U tu svrhu jedinična katastarska vrijednost služi kao polazište za određivanje početne vrijednosti grupe objekata iste vrste. Utvrđivanjem konkretne početne cijene za pojedine skupine nekretnina država utvrđuje minimalnu razinu cijene ispod koje vrijednost ne može biti ni u javnom ni u privatnom građanskom prometu.

Govoreći o zakonom utvrđenim slučajevima praktične primjene jedinične cijene prema katastru, oni uključuju sljedeće:

• utvrđivanje visine poreza na imovinu;
• plaćanje troškova socijalnog stanovanja;
• otkup zemljišta od države (plaćena privatizacija).

Zakon može utvrditi i druge slučajeve kada će obračun za određeni pokazatelj katastarske vrijednosti biti obvezan.

Što se tiče oporezivanja, njegova veličina ne ovisi samo o katastarskoj vrijednosti, već io kategoriji zemljišta. Dakle, ovisno o kategoriji, porez može varirati od 3 do 10 posto. Osim toga, prema politici lokalne uprave, iznos poreza može se smanjiti. Do danas je izračun poreza na temelju katastarske vrijednosti obavezan za većinu regija u zemlji. Međutim, u određenim regijama izračun inventurne vrijednosti još uvijek je moguć do 2020. godine.

Za točnu identifikaciju svakoj zemljišnoj parceli u Rusiji dodijeljen je katastarski broj.

Svi podaci o njima iskazani su u katastru koji se čuva u nadležnim državnim tijelima.

Ali imovina i zemljište u Ruskoj Federaciji se oporezuju.

Da ih ispravno izračunate i spriječite zabunu prilikom utvrđivanja plaćanja zakupnine odobren je pokazatelj - katastarska vrijednost.

Naime, radi se o tržišnoj cijeni nekretnine koja se utvrđuje procjenom državnih tijela.

Promjene u zakonodavstvu

Promjene uvedene Saveznim zakonom-237, koji je stupio na snagu 2020. godine, donekle ispravljaju postupak izračuna i metode za osporavanje katastarske cijene nekretnina.

Ovo se odnosi na sve koji posjeduju stan, kuću, vikendicu, parcelu i to:

1. Sada je stečeno pravo provođenja procjene samo specijalizirane proračunske organizacije. Prethodno su ovaj postupak provodili privatni procjenitelji koje su na natječaju odabrale lokalne vlasti. Istodobno, kriterij "cijena - kvaliteta" nije uvijek promatran.
2. Za rad procjenitelja sada će biti odgovorne proračunske institucije, uspostavljen je nadzor Rosreestra nad provedbom katastarske procjene. Ranije rad procjenitelja nije bio predmet nikakve kontrole.. Sami vlasnici nekretnina morali su ispraviti svoje “greške”, naručiti alternativnu procjenu iz osobnih sredstava i osporiti izračune.
3. Zakon također predviđa odgovornost za pogreške u procjeni: gubici prouzročeni vlasnicima nekretnina moraju se nadoknaditi za cijelo razdoblje u kojem je primijenjena netočna katastarska vrijednost.
4. Inovacije se odnose i na ispravak grešaka u katastarskoj vrijednosti. Na primjer, ako je napravljena pogreška u višekatnici ili partnerstvu, a jedna osoba je primijetila tu pogrešku, tada svi sudionici moraju ispraviti situaciju u isto vrijeme.
5. Regionalne vlasti pravo naložiti izvanrednu procjenu ako su cijene nekretnina u određenoj regiji pale za više od 30%.
6. Novi zakon ostaje mogućnost osporavanja troška u posebnoj komisiji ili putem suda. No, osim toga, sada možete jednostavno izraziti tvrdnje samim procjeniteljima, koji su u ovom slučaju dužni objasniti podnositelju zahtjeva građaninu kako su napravili izračune . Ako se tijekom postupka otkrije greška, procjenitelji je odmah ispravljaju.

Zakon će u potpunosti stupiti na snagu 2020. Do ove točke razdoblje se smatra prijelaznim, stara pravila vrijede istodobno s novima.

Specifični pokazatelj

Zemljišta naselja ili poljoprivredne namjene procjenjuju se na temelju popisa koje je sastavio Rosreestr.

Sve površine podijeljene su prema namjeni i vrsti korištenja.

Jedna od opcija za određivanje cijene parcele je metoda pomoću određenog pokazatelja katastarske vrijednosti.

Drugim riječima, specifični pokazatelj katastarske vrijednosti je jedinica mjere za cijenu četvornog metra parcele.

Pokazatelj je sastavni dio obračuna COP alotmana i obračuna poreza na nekretnine. Njegova je uporaba opravdana u takvim situacijama:

• Kada se formiraju nove zemljišne čestice;
• Kada se jedan objekt prenosi iz jedne vrste operacije u drugu;
• Mijenja se namjena parcele.

Regije i njihova naselja mijenjaju ovaj pokazatelj svakog kvartala.

Kako izračunati prosječnu cijenu uređivanja u katastru?

Trošak = UPKS * površina parcele.

Katastarska vrijednost utvrđuje se na način propisan Metodološkim preporukama br. 26, koje su izrađene 2020. godine:

• U svakoj regiji, dodjele se kombiniraju u skupine koje podliježu procjeni;
• Unutar takve skupine izračunava se UPKS;
• Provedena rastuća katastarska vrijednost za svaki objekt.

Trošak po katastru može se promijeniti primjenom redukcijskih faktora ako zemljište ima posebne karakteristike.

Stope poreza na zemljište regulirane su postavljanjem gornjih granica: od 3% do 10-15%. Općinske vlasti imaju pravo smanjiti te granice.

Kako se utvrđuje UPKS zemljišta naselja ili poljoprivredne namjene?

Radi lakšeg izračuna zemljišnih parcela formirati u skupine prema sličnosti faktora određivanja cijena:

• Osobna gospodarstva sa zgradama;
• Udruge vrtlara i vrtlara;
• Udruge zemalja;
• Kuće za stanovanje.

Specifični pokazatelj katastarske vrijednosti određuje se na sljedeći način:

• Za svaku formiranu skupinu utvrđuju se vlastiti čimbenici koji utječu na cijenu;
• Traži se mjesto koje uključuje najveći broj tipičnih karakteristika;
• Formira se podskupina objekata čiji su pokazatelji slični;
• Analiziraju se prikupljene tržišne informacije za svaku podskupinu;
• Prati se odnos između tržišne cijene i čimbenika koji je formiraju;
• SCL se izračunava za odabrano tipično područje.

Dakle, specifični pokazatelj katastarske vrijednosti je poveznica među objektima iste skupine vrednovanja.

Formula za izračun Sljedeći:

UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, gdje je:

• Rpos - određene karakteristike okruženja stranice;
• Rsdelki - tržišna vrijednost predmeta;
• Ki - specificirajući koeficijent za određeno mjesto.

S druge strane, pokazatelj infrastrukture (Rpos) je zbroj troška alotmanskih komunikacija.

Tržišna vrijednost nekretnine(Rtransakcije) može se izračunati pomoću formule:

Rdeals \u003d (P1 * Pk) / 100, gdje je:

• P1 - inventarna vrijednost predmeta;
• Pk je koeficijent određenog područja, definiran kao zbroj svih koeficijenata za poboljšanje ovog područja (pogodan položaj, povezivanje udaljenosti s infrastrukturnim elementima, prisutnost ili odsutnost inženjerskih mreža).

Mogućnost osporavanja vrijednosti

Pri izračunu vrijednosti pojedinog pokazatelja uzimaju se objektivni faktori, ali se obrađuju generaliziranim statističkim metodama. Iz tog razloga, rezultirajući rezultat može premašiti dopuštene norme i očekivanja vlasnika objekta.

Ako se vlasnik stranice ne slaže s metodama izračuna i rezultatima Problem možete riješiti ako se prijavite:

• odboru za rješavanje sporova;
• Na sud.

Sve potrebne informacije o katastarskoj vrijednosti mogu se zatražiti osobno ili putem interneta u USRN.

Po primitku rezultata koji utječe na interese vlasnika, možete zatražiti objašnjenje.

Za traženje svojih prava trebate naručiti dodatnu regulatornu procjenu. Ako se njegovi rezultati ne poklapaju sa "stanjem", možete pokrenuti žalbu i dokazati da:

• Prilikom ocjenjivanja mjesta korišteni su nepouzdani podaci ili nisu uzeti u obzir korekcijski faktori smanjenja;
• Državni ispit proveden je u suprotnosti s Metodologijom provođenja državnog ispita. pregled zemljišno-upravne dokumentacije. To je ujedno i razlog koji vam omogućuje žalbu i poništenje rješenja o suglasnosti na tehničku dokumentaciju.

Rok za razmatranje zahtjeva za reviziju cijene parcele je 30 dana od dana podnošenja zahtjeva.

Zaključak

Metoda izračuna katastarske vrijednosti zemljišnih čestica pomoću određenog pokazatelja smatra se najtraženijim, budući da je njegovom upotrebom moguće izvršiti masovnu procjenu objekata.

Sam UPKS se razlikuje ovisno o regiji. U svakom subjektu Ruske Federacije državna tijela primjenjuju one pokazatelje koji su u njima utvrđeni.

Katastarska vrijednost se koristi za izračun poreza na imovinu na zemljište koji vlasnik teritorija plaća u proračun. Postupak utvrđivanja jasno je propisan zakonom. Regionalne vlasti donose odluku o provedbi državnog katastarskog vrednovanja zemljišta. Ova mjera se mora poduzeti najmanje jednom svakih 5 godina.

Zatim Rosreestr sastavlja popise dodjela unutar subjekta Ruske Federacije koje je potrebno procijeniti. Prema tim popisima provodi se procjena zemljišta koja se temelji na načelu podjele teritorija u skladu s

naznačenu namjenu

dopuštene uporabe

Mjerna jedinica koja se koristi za određivanje cijene svake površine prema katastru je specifični pokazatelj katastarske vrijednosti (KVV) po kvadratnom metru. Određuje se kvartalno za određenu vrstu dopuštene operacije.

Važne točke

Pod katastarskom vrijednošću podrazumijeva se tržišna cijena nekretnine utvrđena državnom procjenom. Određuje se metodama masovne procjene ili pojedinačno.. U prvom slučaju se ocjenjivani objekti dijele u skupine prema načelu sličnosti.. Na primjer, teritorije pod stambenim zgradama unutar istog grada.

Za posebnu skupinu razvija se model procjene prema kojem se izračunava katastarska cijena parcela uključenih u kategoriju. Model vrednovanja je jedna formula, jednadžba, koju je sastavio procjenitelj i koja uključuje različite varijable koje utječu na konačni pokazatelj. . Na primjer, lokacija objekta može se uzeti kao varijabla - područje, infrastrukturne značajke.

Prema metodama masovnog vrednovanja, cijena zemljišta izračunava se supstitucijom različitih vrijednosti varijabli karakterističnih za određeno područje u model koji je formulirao procjenitelj. Kao rezultat toga dolazi do određene vrijednosti nekretnine, tj.. cijena po katastru po 1 m2.. m. (jedinica površine zemlje).

Varijable su faktori određivanja cijene. Oni predstavljaju kvalitativna ili kvantitativna obilježja zemljišne čestice: položaj, komunikacijske karakteristike, udaljenost od infrastrukturnih objekata i dr. . Ovi čimbenici utječu na konačnu vrijednost nekretnine. Prikupljanje i selekciju njihovih vrijednosti provodi sam procjenitelj.

U nedostatku dovoljno informacija za izradu modela procjene, zemljišna čestica se može procijeniti pojedinačno. Na temelju rezultata izračuna potrebno je sastaviti izvješće koje odražava korištenu metodologiju.. Dokument postaje sastavni dio cjelokupnog izvješća o katastarskoj procjeni.

Drugi važan pokazatelj koji koristi procjenitelj je faktor korekcije. Potrebno je nivelirati fluktuacije modela u odnosu na pojedine cjenovne faktore (varijable). Na primjer, ako predmet koji se procjenjuje pripada fondu dotrajalih stambenih objekata, može se koristiti koeficijent koji umanjuje trošak.

Promjene u 2020

Savezni zakon br. 237, donesen 2020. godine, uveo je niz prilagodbi postupka izračuna i osporavanja katastarske cijene nekretnina. Sada samo specijalizirane proračunske organizacije mogu provoditi procjenu.

Važno je znati da će regulatorni zahtjevi u potpunosti stupiti na snagu 1. siječnja 2020. Ovo razdoblje predviđeno je za prijelaz na nova pravila. Stoga će se za to vrijeme nove odredbe zakona primjenjivati ​​paralelno sa starim normama.

Osim učinka novih pravila poravnanja, tijekom prijelaznog razdoblja situacija će biti sljedeća:

Zašto je to potrebno

Specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne čestice u 2020. godini je kotacija teritorija u obračunu po jedinici površine parcele. Ovaj pokazatelj je uključen u određivanje katastarske cijene zemljišnih čestica i plaćanja poreza na imovinu.

Vrijednosti UPKS-a razlikuju se ovisno o ruskim regijama. Štoviše, njihove vrijednosti mogu biti značajne. Možda će se ovo pitanje riješiti u budućnosti. . Ali danas državna tijela i privatni vlasnici zemljišta primjenjuju pokazatelje utvrđene u njihovom sastavnom entitetu Ruske Federacije.

Za izračun vrijednosti parcele prema katastru koristi se sljedeća formula:

UPKS se koristi u različitim slučajevima:

• u formiranju novih zemljišnih parcela;
• ako je potrebno prenijeti područje iz jednog dopuštenog oblika iskorištavanja u drugi;
• po potrebi promijeniti namjenu teritorija.

Prilikom utvrđivanja cijene prema katastru, važno je razumjeti da se GKD jednog područja može mijenjati po kvartalima iu slučaju transformacije dopuštenog poslovanja. Za svako tromjesečje izračunava se UPKS u kontekstu regija i njihovih naselja.

Područja upotrebe

Katastarska procjena vrijednosti pojedinih mjesta, koju utvrđuju državna tijela, služi za:

Država je odredila gornje granice poreznih stopa za zemljište za razne namjene: od 3 do 10-15%. Općine imaju pravo smanjiti utvrđene veličine.

Određivanje specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne čestice

Zakonom je predviđen dvofazni postupak osnivanja UPKS. Za početak se utvrđuje pokazatelj poljoprivrednog zemljišta unutar cijelog subjekta Ruske Federacije. Nadalje, u tijeku je izrada regulatornog okvira potrebnog za provedbu druge faze.

Druga faza uključuje uspostavu FCA poljoprivrednih nekretnina i zemljišnih posjeda unutar pojedinih administrativnih jedinica u regiji.

UPKS se izračunava prema sljedećem pravilu: procijenjena dividenda po 1 ha teritorija množi se s razdobljem kapitalizacije od 33 godine.

Koji dokumenti su potrebni za izračun i kako teče procedura

Prije izračuna pojedinačne cijene parcele, potrebno je prikupiti potrebne podatke iz graničnog dosjea i katastarske putovnice:

• ukupna površina mjesta;
• namjena zemljišta;
• UPKS teritorija;
• informacije o dostupnim nekretninama na zemljištu.

Postupak utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišta predviđen je Metodološkim preporukama br. 226 iz 2020.:

1. Konsolidacija zemljišnih čestica u pojedinačne skupine vrednovanja unutar određene regije.
2. Izračun UPKS za svaku skupinu.
3. Izračun katastarske vrijednosti za svaku česticu.

Parcele su grupirane po principu identičnog cjenovnog faktora. U slučaju sličnosti pokazatelja, grupe podliježu spajanju.

Teritorije su definirane kao:

• osobna poljoprivredna gospodarstva s dopuštenim razvojem;
• udruge vrtlara i vrtlara;
• asocijacije zemalja;
• stambene zgrade: individualna gradnja, srednja, višestambena, višekatnica, blokirana.

Ako vlasnik zemljišta utvrdi jasno odstupanje od katastarske vrijednosti, može se osporiti. Za to je potrebno obratiti se sudu ili ovlaštenom povjerenstvu uz predočenje dokaza da je procjena izvršena na temelju nepouzdanih podataka ili nisu korišteni redukcijski faktori.

Podaci o zemljišnoj čestici prema k.č

mogu se pronaći online na namjenskoj web stranici.

Ako se pronađe pogreška u katastarskoj putovnici za zemljišnu česticu, mora se hitno ispraviti. Pogledajte ovdje kako.

Kako dobiti katastarski plan zemljišne parcele preko Rosreestra 2020. - reći ćemo.

Bez obzira na vlasništvo katastarska vrijednost zemljišta do 2017. utvrđeno je prema broju 135-FZ „O aktivnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji“, a zatim prema broju 237-FZ „O državnom katastarskom vrednovanju“. Njegovu definiciju zahtijeva ne samo država za oporezivanje, već i vlasnici i zakupci zemljišnih parcela. Rezultati procjene upisuju se u Jedinstveni državni registar registracije nekretnina, koji vodi Rosreestr.
Točna stvarna vrijednost zemljišta na temelju rezultata katastarske procjene je neophodna vlasnicima i korisnicima parcela kako bi:

1. odrediti manji zemljišni porez;
2. odrediti nižu otkupnu cijenu zemljišta kada se stječe u
3. vlasništvo lokalnih vlasti;
4. smanjiti iznos najamnine za zemljište;
5. smanjiti porez na imovinu pravnih osoba;
6. za druge svrhe.

Masovna revalorizacija

Masovna procjena provedena 2014. godine dovela je do činjenice da je u nekim slučajevima katastarska vrijednost teritorija bila 5-10 puta veća od tržišne vrijednosti. To je dovelo do brojnih tužbi.. Nastavljaju i sada.
Na temelju rezultata masovne revalorizacije 2020. godine, razlika između tržišne i katastarske cijene mogla bi biti i veća. Dvije prijelazne godine date su vlasnicima zemljišta da poslože dokumente, utvrde pravednu katastarsku cijenu, svedu je na tržišnu vrijednost putem suda ili Povjerenstva.
U 2020. godini, prema izmjenama zakona, osnovica za oporezivanje je katastarska vrijednost utvrđena početkom 2014. godine na temelju rezultata masovne procjene ili njezina vrijednost umanjena sudskom odlukom.

Oporezivanje

Od početka 2015. porez na zemljište u nizu regija Ruske Federacije izračunava se iz cijene zemljišta na temelju rezultata katastarske procjene. Do početka 2020. ovaj će se oblik oporezivanja uvesti u svim regijama. Od siječnja 2020. porez na zemljište povećan je za 20% u odnosu na prošlu godinu. U 2020. stopa koja vrijedi u 2017. povećava se za 60%. U 2020. godini istovremeno će se provesti katastarska revalorizacija zemljišta i povećati iznos poreza na zemljište. Novim izmjenama postojećeg zakonodavstva smanjen je i iznos poreznih olakšica, olakšica te je promijenjena formula za izračun poreza.

Odluku o sljedećem katastarskom vrednovanju donose vlasti svake regije ili općine. Oni imaju pravo revalorizirati zemljište najviše jednom u tri godine, a najmanje jednom u 5 godina.

Za gradove-subjekte Ruske Federacije (Moskva, Sevastopolj, St. Petersburg) iznimka: imaju pravo izvršiti ponovnu procjenu zemljišta svake dvije godine.

Katastarska cijena i njen izazov

Kako će se promijeniti katastarska cijena zemljišta u 2020. godini? Da biste to saznali, trebali biste se pozvati na važeće zakone i sudsku praksu.
Izmjene i dopune zakona br. 360-FZ od 3. srpnja 2016. (članak 19.) zamrznule su katastarsku cijenu zemljišta u svim regijama od 1. siječnja 2017. do 1. siječnja 2020. Istovremeno s izmjenama, umjesto br. 135-FZ “ O aktivnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji" usvojio je Zakon br. 237-FZ "O državnom katastarskom vrednovanju", koji je stupio na snagu 01.01. 2017. Navodi se da će samo neovisne proračunske institucije biti angažirane u državnom katastarskom vrednovanju pod nadzorom Rosreestra.

Sljedeći val široke ponovne procjene teritorija bit će 2020. Dvije godine (od početka 2020. do početka 2020.) su prijelazne.

Vlasnik parcele, prilikom osporavanja njene katastarske cijene, ima pravo uključiti neovisne procjenitelje. Rezultate neovisne procjene razmatra i odobrava sud ili povjerenstvo za rješavanje sporova prilikom utvrđivanja katastarske cijene nekretnina (u daljnjem tekstu: Povjerenstvo). Stvoren je i djeluje u svakoj regiji pod upravom Rosreestra. Pojedinci imaju pravo podnijeti zahtjev Povjerenstvu ili izravno sudu. Nadležna tijela moraju proći kroz predsudsko razmatranje slučaja od strane Komisije.
Čini se da na temelju ovih zakona ne treba očekivati ​​promjene u katastarskoj cijeni teritorija do 2020. godine.. Ali vlasti su zainteresirane za reviziju katastarske vrijednosti teritorija kako bi:

• Upis prava na zemljišne čestice i transakcije s njima, zaštita prava korisnika zemljišta.
• Točno određivanje iznosa poreza, plaćanja zakupnine, iznosa novčane naknade u slučaju povlačenja od vlasnika zemljišta za potrebe općine.
• Potpora tržištu zemljišta, hipotekama, vrijednosnim papirima, tržištu dionica, privlačenju ulaganja u regije.
• Procjena učinkovitosti korištenja zemljišta na teritoriju, izrada master planova za razvoj gradova, provedba velikih projekata.

Razlozi za promjenu katastarske cijene

Na pitanje hoće li se 2020. mijenjati katastarska vrijednost zemljišta, odgovor je dvosmislen. Određuje se prema kojoj kategoriji dopuštene uporabe pripada teritorij, njegov položaj. Unatoč uvedenom moratoriju, revalorizacija zemljišnih čestica u 2020. godini može se provesti na inicijativu vlasnika ili uprave naselja. Vlasnik web mjesta može, kontaktirajući Rosreestr, pokrenuti revalorizaciju u sljedećim slučajevima:

• ako je cijena parcele utvrđena 2013. godine, to se mora ponovno učiniti 2020. godine.
• nezadovoljstvo rezultatima ocjenjivanja, bez obzira na masovno ponovno ocjenjivanje stanja.
• bilo kakve promjene u karakteristikama stranice.

Odlukom nadležnih tijela izvanredna revalorizacija može se provesti u sljedećim slučajevima:

1. promjene u području mjesta pi kombinirajući ga s drugim;
2. mjerenje zemljišta;
3. promjene namjene korištenja zemljišta;
4. puštanje u rad izgrađenog objekta;
5. razvoj infrastrukture koja povećava potražnju za zemljištem: izgrađena cesta, opskrba električnom energijom, podignuti društveni i kulturni sadržaji;
6. promjene trenutnih cijena na tržištu.

Prema zakonu koji je usvojila Državna duma Ruske Federacije, vlasti Sevastopolja, Moskve i Sankt Peterburga imaju pravo osporiti katastarsku cijenu teritorija putem suda ako ju je vlasnik, po njihovom mišljenju, namjerno smanjio kroz Komisije na vrlo nisku vrijednost, a zemljište nije općinsko.
Drugim riječima, ako vlasnik teritorija smatra rezultat svoje procjene visokim, obrati se Komisiji ili odmah sudu i smanji katastarsku cijenu, uprava će imati pravo osporiti ovu odluku preko iste Komisije i suda.
Prema odluci Ustavnog suda Ruske Federacije, uprava općine ima zakonsku osnovu osporiti odluku Komisije kada je revalorizacija izvršena na zahtjev vlasnika. Općina gubi porezne tijekove u proračun i zainteresirana je povećati ih.
Vlasnici zemljišta za 2020 . mogu očekivati ​​povećanje svoje katastarske cijene:

• kada uprava naselja ima osnove za planiranu procjenu,
• ako preko Povjerenstva ili suda osporava sadašnju vrijednost,
• postojat će i drugi razlozi, kao što je izmjera zemljišta, spajanje lokacija, puštanje u rad novih objekata itd.

Vlasnik mjesta također ima pravo promijeniti svoju katastarsku cijenu podnošenjem zahtjeva za reviziju Rosreestru. Ovaj postupak treba pokrenuti u slučajevima kada postoje ozbiljni razlozi za takve radnje, i to:

1. korištenje lažnih podataka o mjestu pri određivanju njegove katastarske vrijednosti;
2. tehničke pogreške prilikom unosa podataka o cijeni i drugim parametrima stranice u registar;
3. katastarska cijena teritorija utvrđuje se na isti datum kada i tržišna cijena, a bitno se razlikuju.

© 2020 Stručnjak. Sva prava pridržana .

Sličan postupak predviđen je i za određivanje minimalnog UPNS-a za industrijska i posebna područja. Ispod ovih pragova, stvarna stopa se ne može postaviti. . Minimalne granice utvrđuju se posebnom metodom ponderiranih prosječnih parametara za pojedini upravni okrug.

Prijave Katastarsko vrednovanje određenih lokacija, koje utvrđuju vladine agencije, koristi se za:

• izračun iznosa poreza za korištenje teritorija od strane vlasnika;
• obračun najamnine za imovinu u vlasništvu države;
• utvrđivanje iznosa otkupa ili stjecanja državnog zemljišta;
• druge svrhe utvrđene zakonom.

Prema zakonu, iznos godišnjih uplata u proračun mora se utvrditi na temelju službeno utvrđene cijene katastra.

Kako će se promijeniti katastarska vrijednost zemljišta u 2020. godini?

Kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne parcele u Moskvi .

U nekim slučajevima poslovni predstavnici mogu osporiti iznos plaćanja. Sadržaj

• 2 Procjena problema

Porez na zemljište: glavne promjene u 2020. U 2020. porez na zemljište utvrđivat će se na temelju katastarske procjene zemljišnih čestica.Postupni prijelaz na novi princip obračuna dogodio se 2015.-2016.

Odredite katastarsku vrijednost zemljišne čestice u 2020

Obračun pomoću kalkulatora Porez možete izračunati pomoću internetske usluge - kalkulatora. Postupak za izračun poreza pomoću kalkulatora na službenoj web stranici Federalne porezne službe je sljedeći: 1) U odjeljku "e-usluge" odaberite "Kalkulator poreza na zemljište i poreza na imovinu".

2) Unesite opće parametre za izračun - "Zemljišni porez". 3) Odaberite razdoblje za koje trebate platiti porez 4) Unesite karakteristike objekta 5. Nakon što unesete sve podatke - a oni se mogu unijeti automatski - možete izračunati iznos poreza.Procedura je jednostavna ako znate katastarski broj svog zemljišta.

Možete ga vidjeti u potvrdi o vlasništvu ili izvodu iz USRN-a. Pročitajte više: Kako dobiti izvod iz USRN-a? Pravila za izračun poreza na različite kategorije zemljišta - poljoprivredno zemljište, individualna stambena izgradnja, parcela u SNT-u itd.

Kako izračunati porez na zemljište?

2020. godine stupaju na snagu sljedeće izmjene koje utječu na načela obračuna poreza na zemljište. Lokalne vlasti nastavit će povećavati iznose poreza, dok će se visina uplate određivati ​​na temelju katastarske vrijednosti zemljišta.
U nekim slučajevima poslovni predstavnici mogu osporiti iznos plaćanja. Sadržaj

• 1 Porez na zemljište: glavne promjene u 2020
• 2 Procjena problema
• 3 Slabosti i snage inovacije

Porez na zemljište: glavne promjene u 2020. U 2020. porez na zemljište utvrđivat će se temeljem katastarske procjene zemljišnih čestica.

Postupni prijelaz na novo načelo obračuna dogodio se 2015.-2016.

Vlasti su prije toga koristile knjigovodstvenu vrijednost lokacije koja se višestruko razlikovala od katastarske.

Porez na zemljište u 2020

Pažnja

Autor Artem Makarov / 3. travnja 2020. / Medicinsko pravo / Bez komentara Kao rezultat toga, lokalne će se specifičnosti uzeti u obzir, čime će se izbjeći negativne posljedice za poslovanje. U 2020. ponovno će se povećati porez na zemljište.

U sklopu prijelaznog razdoblja vlasti će povećati porez za 20 posto. Istovremeno, puni iznos poreza bit će uplaćen u lokalne proračune tek 2020. godine.

Osim toga, regije mogu koristiti diferencirani pristup za različite sektore gospodarstva. Novo načelo obračuna poreza uključuje korištenje katastarske procjene, što stručnjaci kritiziraju.

Ako je vrijednost mjesta previsoka, vlasnik može ispraviti procjenu na sudu.

Novo u oporezivanju zemljišnih čestica od 1. siječnja 2020

Određivanje specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih čestica nakon grupiranja provodi se sljedećim redoslijedom:

1. Za svaku skupinu utvrđuju se čimbenici cijena.
2. Izdvojen je standard - odjeljak tipičnih karakteristika.
3. Podskupina se stvara od referentnih objekata koji su slični po pokazateljima.
4. Za podskupine prikupljaju se i analiziraju tržišne informacije.
5. Provodi se statističko modeliranje, otkrivaju se ovisnosti tržišne cijene o čimbenicima određivanja cijena.
6. Izračunati UPKS za standard.
7. Katastarska vrijednost svih zemljišnih čestica skupine s etalonom utvrđuje se množenjem UPKS-a s njihovom površinom.

Korektivni faktori mogu se dodati izračunu troška prema katastru kako bi se smanjio iznos ako mjesto ima posebne karakteristike, na primjer, blizina poplavnog područja.

Glavne promjene sastoje se u pažljivom reguliranju postupka i pojedinih radnji utvrđivanja cijene nekretnina prema katastru.

Osim učinka novih pravila poravnanja, tijekom prijelaznog razdoblja situacija će biti sljedeća:

• primjenjuje se vrijednost postavljena za siječanj 2014. ili kasnije, ako je manja;
• regije mogu utvrditi nove parametre katastarske cijene samo ako postoji specijalizirana proračunska organizacija i povjerenstvo ovlašteno za reguliranje sporova o tim pitanjima;
• prije otvaranja specijaliziranih proračunskih organizacija u regijama, uzima se najniža vrijednost cijene prema katastru za 2014.-2016.

Zašto je ovo potrebno?

Kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne čestice u 2020

Navodimo koje promjene predviđa i prema kojim pravilima će se obračunavati porez:

1. Prvo, izračun će se napraviti na temelju katastarske vrijednosti zemljišta.
2. Drugo, katastarska cijena ovisit će o kategoriji zemljišta i podacima o parceli unesenim u bazu podataka porezne službe i Jedinstvenog državnog registra nekretnina (EGRN). Promjene se odnose na članak 391. Poreznog zakona Ruske Federacije.
3. Treće, uzet će u obzir je li osoba zakonski odgovorna ili je građanin koji se prijavljuje registriran u poreznoj službi kao pojedinac.
4. Četvrto, prilikom izračuna gledaju poseban koeficijent.

Pokazatelj se izračunava kao omjer broja mjeseci u kojima je zemljište bilo u novom statusu i broja punih mjeseci izvještajnog razdoblja. Inovacije su uvedene u članku 396. Poreznog zakona Ruske Federacije.

Peto, na konačni iznos poreza utjecat će povlastica koju će građanin moći koristiti.

• Peto, na konačni iznos poreza utjecat će povlastica koju će građanin moći koristiti.
• Katastarska vrijednost u aplikacijama za 2020. Katastarska procjena vrijednosti određenih lokacija, koju utvrđuju vladine agencije, koristi se za:

• izračun iznosa poreza za korištenje teritorija od strane vlasnika;
• obračun najamnine za imovinu u vlasništvu države;
• utvrđivanje iznosa otkupa ili stjecanja državnog zemljišta;
• druge svrhe utvrđene zakonom.

Prema zakonu, iznos godišnjih uplata u proračun mora se utvrditi na temelju službeno utvrđene cijene katastra. Do 2020. uporaba procjene vrijednosti zaliha u porezne svrhe ostaje na regionalnoj razini.

Kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne parcele u 2020 SPb

Ako su utvrđena razdoblja izvještavanja, tromjesečni obračun će se vršiti uzimajući u obzir akontacije prema formuli: Postoji i opća formula za izračun poreza na zemljište Porez na zemljište = Kst x D x St x Kv, gdje:

1. Kst - katastarska vrijednost parcele.
2. D - udio u zajedničkom pravu na parcelu (ako je jedan vlasnik, tada se u formulu upisuje koeficijent "1"; kada je zemljište podijeljeno na jednake dijelove između dva vlasnika, tada se koristi koeficijent "1/2" itd. ).
3. St - kamatna stopa utvrđena regionalnim zakonodavstvom.
4. Kv - koeficijent trajanja posjeda (uzima se u obzir ako vlasnik zemljišta ima zemljišnu česticu kraće od punog izvještajnog razdoblja, odnosno kalendarske godine).

Ova formula zahtijeva:

1. Posebno se izračunava koeficijent trajanja zemljišnog posjeda (Kv).
2. Uzmite u obzir kamatnu stopu.

Kako saznati katastarsku vrijednost zemljišne čestice 2020

Korištenje katastarske procjene omogućuje povećanje prihoda u lokalne proračune, što je postalo posebno aktualno nakon početka krize. Vlada se zaustavila na postupnom prijelazu na novo načelo izračuna, dizajnirano za 5 godina.

U prijelaznoj fazi na konačni iznos poreza primjenjuje se faktor korekcije, što vam omogućuje smanjenje iznosa plaćanja. Koeficijent se usklađuje godišnje dok ne dostigne jedinicu 2020. godine.

Glavna novina u obračunu poreza na zemljište u 2020. je još jedno povećanje plaćanja za 20%. Porez na zemljište može varirati ovisno o regiji .

Lokalne vlasti mogu, prema vlastitom nahođenju, postaviti poreznu stopu u rasponu od 0,1-1,5%. Istodobno, regije mogu primijeniti diferencirani pristup, dajući pogodnosti za određene vrste djelatnosti..

Dodatni prihod pomoći će lokalnim vlastima u financiranju nadogradnje infrastrukture.

MPCS je koeficijent koji u metodi masovnog obračuna koriste državni procjenitelji. Veličina porezne stope na imovinu ovisi o specifičnom pokazatelju katastarske vrijednosti, postupak njihova izračuna reguliran je zakonodavstvom Ruske Federacije.

SQS i metoda procjene mase

Za svaku skupinu procjene nekretnina koristi se određena metodologija. Ovo je formula koju procjenitelj Katastarske komore koristi pri izračunu vrijednosti. Model uključuje nekoliko čimbenika određivanja cijene, kao što su lokacija nekretnine, infrastruktura, površina, materijal od kojeg su izgrađeni zidovi i drugi.

Za imovinu sličnih karakteristika koristi se metoda izračuna mase. Kada se zamijeni u formulu značajnih pokazatelja, SCL se nalazi po jedinici površine. A da bi se odredio trošak katastra, pokazatelj se mora pomnožiti s površinom.

U slučajevima kada nije moguće utvrditi jedinstvenu vrijednost tržišne cijene, provodi se pojedinačni obračun troška.

Primjena UPKS

Određeni pokazatelj koristi se kada je bilo koji drugi model izračuna, osim masenog, neprikladan ili nemoguć. Koraci izračuna su sljedeći:

Određivanje lokacije objekta po regiji, regiji, okrugu, četvrtini;

Formiranje modela za vrednovanje objekata sličnih karakteristika;

Izračun UPKS za grupu;

Konačni obračun troškova.

Najčešće se pokazatelj koristi za procjenu zemljišnih parcela. Dacha udruženja, zajednice vrtlara i vrtlara, privatna kućanstva sa zgradama, pojedinačne, blok kuće, višekatnice i višestambene stambene zgrade ujedinjene su u pojedinačne skupine.

Nakon što su svi objekti formirani, algoritam izračuna je sljedeći:

Određivanje faktora pjenjenja za svaku skupinu;

Identifikacija referentnog područja s tipičnim karakteristikama;

Stvaranje podskupina sličnih karakteristika, na temelju standarda;

Prikupljanje informacija o tržišnim cijenama za svaku podskupinu;

Korištenje masovnog modela ovisno o tržišnoj cijeni i čimbenicima određivanja cijena;

Izrada formule za UPKS po jedinici površine;

Izračun UPKS za standard;

Obračun troška popisa za sve parcele grupe.

Izračun specifične vrijednosti provodi se na temelju objektivnih čimbenika, ali je subjektivizam svojstven procjeniteljima sasvim moguć. Stoga se vlasnici možda neće složiti s izračunima.

U formuli za izračun troška s određenim parametrom također se često koriste faktori smanjenja i korekcije, ovisno o individualnim karakteristikama lokacije objekta.

Kako bi se vlasnicima nekretnina pojednostavio zadatak, stranica portala nudi praktične i jednostavne besplatne usluge: katastarski kalkulator i kartu. Također ćemo vam pomoći pronaći stručnjaka koji može dati kvalificirane savjete o katastru, procjeni vrijednosti i vještačenju.

Na temelju upravnog naloga osniva se i odobrava ovlaštena komisija za provođenje revizije u nizu po izboru uprave. Povjerenstvo uključuje ovlaštene procjenitelje koje imenuju regionalne vlasti. Uključujući - samostalne poduzetnike koji se bave komercijalnim aktivnostima za procjenu vrijednosti zemljišta (katastarska procjena).

Revizori i procjenitelji tijekom revalorizacije zemljišta temelje se na važećem zakonodavstvu utvrđenom Saveznim zakonom br. 135-FZ od 29. srpnja 1998., koji regulira norme aktivnosti procjene, uglavnom navedene u članku 24.15 Zakona.

Pročitajte i tekst rješenja o katastarskoj vrijednosti zemljišta, ovo je vrlo važan podatak!

VLADA RUSKE FEDERACIJE

O POSTUPKU ODREĐIVANJA KATASTARSKE VRIJEDNOSTI
ZEMLJIŠTA DO INFORMACIJE POREZNIM OBVEZNICIMA

U svrhu provedbe odredbi stavka 14. članka 396. Poreznog zakona Ruske Federacije, Vlada Ruske Federacije odlučuje:

1. Utvrditi da teritorijalna tijela Savezne agencije za katastar nekretnina besplatno daju podatke o katastarskoj vrijednosti zemljišta poreznim obveznicima poreza na zemljište, koji su priznati kao takvi u skladu s člankom 388. Poreznog zakona Ruske Federacije. čestice u obliku katastarskog broja objekta nekretnine i njegove katastarske vrijednosti za porezne svrhe na pisani zahtjev poreznog obveznika na način propisan člankom 14. Saveznog zakona "o državnom katastru nekretnina". Istodobno, prije 1. ožujka 2008. navedene informacije dostavljaju se na način propisan člankom 22. Saveznog zakona "O državnom zemljišnom katastru".
2. Podaci o katastarskoj vrijednosti zemljišnih čestica za porezne svrhe objavljeni su na službenim stranicama Federalne agencije za katastar nekretnina na internetu.

Tko utvrđuje katastarsku vrijednost zemljišta?

Nakon revizije primljene informacije obrađuju se za izradu izvještajnih informacija. Ovaj posao traje 6 mjeseci, tijekom kojih se zemljišna masa, na kojoj je obavljena revizija, dijeli na katastarske četvrtine. U svakoj katastarskoj četvrtini utvrđuju se specifične nijanse koje utječu na utvrđivanje katastarske vrijednosti. Oni povećavaju ili smanjuju osnovnu katastarsku cijenu zemljišta u nizu, koju postavlja općina regije ili uprava središta okruga, na temelju članka 66. RF LC.

Taj posao obavlja upravno povjerenstvo, čiji se članovi odobravaju regionalnim aktom o imenovanju revizije. Tijekom tog razdoblja dopuštene su prilagodbe rezultata ocjenjivanja. Ispravak se vrši u slučaju pogreške u izračunima procjenitelja ili članova revizijske komisije.

Nakon šest mjeseci, kada se rezultati procjene prenose u Rosreestr, utvrđivanje katastarske vrijednosti kao rezultat revalorizacije pojedinačnih čestica, prelazi u nadležnost nadležnog tijela za upis. Odgovornost za postavljanje vrijednosti memorije tada prelazi na upravu lokalne ispostave Državnog katastra nekretnina (GKN).

Razlozi za procjenu pamćenja

Prema propisima, revizija zemljišta s utvrđivanjem katastarske vrijednosti, u popisu inventara, provodi se jednom u 5 godina. Dopuštene su neke varijacije u uvjetima, ali bez prekoračenja razdoblja navedenog u zakonskom standardu. Ako se razdoblje inventure skraćuje, ono ne može biti kraće od 3,5 godine nakon sljedeće revalorizacije.

Osnova za ocjenu u ovom slučaju je:

• poštivanje utvrđenih rokova;
• objavljivanje posebnog regionalnog akta;
• odobrenje akta na razini savezne vlade.

U intervalima između aktivnosti revizijske komisije dopuštena je revalorizacija na temelju prijave vlasnika memorije, napisane na ime voditelja lokalnog odjela Državnog odbora za imovinu. Razlozi koji mogu izazvati potrebu za neplaniranom procjenom skladišta su sljedeći:

1. katastarske i tehničke pogreške;
2. značajke pamćenja koje nisu uzete u obzir tijekom ponovne procjene;
3. uništavanje zemljišta kao posljedica prirodnih katastrofa;
4. oštećenje plodnog sloja tla;
5. preplavljivanje tla;
6. rast jaruge uz sjećanje;
7. promjena toka rijeke itd.

Ako uprava Rosreestra odgovori službenim odbijanjem, dotična osoba ima pravo zatražiti ponovnu procjenu sudskom odlukom.

Upute za izračun korak po korak

Kakvu ulogu ima procjena pamćenja?

Svaki vlasnik zemljišta moći će samostalno izračunati katastarsku vrijednost svog zemljišta. To može biti potrebno kako bi se provjerila ispravnost obračuna poreza na zemljište i imovinu. U ovom slučaju katastarska vrijednost igra značajnu ulogu, jer je ona osnovna jedinica za izračun poreza za fizičke i pravne osobe.

Specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne čestice

Osnova za izračun je specifični pokazatelj. Određuje se jedinstveno u cijeloj katastarskoj četvrtini i sastoji se od jedinične cijene jednog četvornog metra zemljišta u određenoj četvrtini. Procjena mjesta ovisi o dostupnosti informacija o ovoj obračunskoj jedinici. Ovaj pokazatelj posebnim aktom ovjeravaju vlasti regije, nakon čega se prenosi u računovodstvene podatke Odbora za državnu imovinu.

Često se naziva i "specifična katastarska vrijednost zemljišne čestice".

Upoznali smo se sa svim uvodnim parametrima, sada je vrijeme da shvatimo kako izračunati trošak zemljišta.

Kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne čestice?

Neovisni procjenitelji koriste formulu za izračun katastarske vrijednosti zemljišne čestice, na temelju koje se procjenjuje površina u nizu, a može se koristiti i za neovisne izračune. Provesti ovaj postupak i, kao rezultat toga, razumjeti kako izračunati katastarsku vrijednost zemljišne čestice nije samo prilično jednostavno, već je i korisno kako bi bili sigurni da su računi točni.

Da biste samostalno izračunali katastarsku vrijednost mjesta, pomnožite:

1. specifični pokazatelj;
2. i ukupne snimke memorijskog područja.

Dobiveni proizvod će dati željeni rezultat.

Sada ćemo jasnije pokazati kako se izračunava katastarska vrijednost zemljišne čestice. I vrlo jednostavno!

Ova formula za izračun katastarske vrijednosti zemljišne čestice i danas je relevantna.

Na primjer, specifični pokazatelj je 500 rubalja po kvadratnom metru zemlje u nizu. Parcela od 4 hektara procjenjuje se na 200 tisuća rubalja. Još jedno mjesto koje se nalazi u blizini, s površinom od 10 hektara, bit će procijenjeno na 500 tisuća rubalja.

Ako se područje memorije promijenilo, pogreška može ući u račune. Također je dopuštena promjena vrijednosti memorije ako se promijenila kategorija zemljišta ili njihova kategorija.

U ljetnim vikendicama ili u naseljima gdje su izdane parcele za individualnu stambenu izgradnju, procjenitelji često koriste . Kod skupe metode utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice uzimaju se u obzir sredstva uložena u razvoj infrastrukture naselja ili turističkog naselja. Dohodovna metoda osigurava isplativost dobiti ostvarene ulaganjima.

Možete koristiti takve ne lukave metode i razumjeti kako izračunati trošak zemljišne parcele. Sve je vrlo, vrlo jednostavno.

Rezultati i izvješće

Nakon izdavanja podataka dobivenih kao rezultat postupka vrednovanja, upravno povjerenstvo uzima u obzir nijanse pojedinih područja, koje dopuštaju smanjenje ili povećanje cijene koju su odredili procjenitelji. Nakon raspodjele informacija po katastarskim četvrtima, uzimajući u obzir osobitosti krajolika i razvoja infrastrukture, primljene informacije razbijaju u zasebne odjeljke.

Po završetku rada sastavlja se zapisnik za svaku katastarsku četvrtinu. Izvješću se prilažu akti s podacima, za svaku stavljenu dionicu, sukladno zadanim.

Za čestice koje nisu upisane u katastar sastavlja se poseban akt kojim se cijena neuknjiženog zemljišta izjednačava s tržišnom vrijednošću koja prelazi iznos procjene. Ova pravna radnja daje pravni status za utvrđivanje vrijednosti administrativnog naloga.

Tek nakon ovjere izvještajne dokumentacije od strane ovlaštene službene osobe, u ulozi čelnika lokalnog izvršnog odbora (uprave), podaci se prenose u informacijsku banku Državnog odbora za vanjske poslove, u skladu s utvrđenim standardima Saveznim zakonom br. 221-FZ od 24. srpnja 2007.

Procjena zemljišne čestice za osporavanje katastarske vrijednosti

Ako vlasnik stranice to tvrdi, iz objektivnih razloga, morat će potvrditi valjanost tvrdnji. Svi čimbenici koji smanjuju učinkovitost korištenja alotmana mogu se smatrati razlogom za smanjenje troškova. Također - čimbenici koji djeluju kao prednosti - omogućuju njegovo povećanje.

Da bi se provela revalorizacija, u ovom slučaju, treba izvršiti ispitivanje tla ili krajolika koji su doveli do zahtjeva za revalorizaciju. Ovi dokumenti prikupljaju se o trošku vlasnika ili drugog posjednika spomenice.

Rezultati procjene dostavljaju se neovisnom procjenitelju koji na temelju novodostavljenih podataka utvrđuje prihvatljivu cijenu parcele. U slučajevima kada se rezultat procjenitelja upadljivo razlikuje od onog koji je utvrdilo upravno povjerenstvo, preporučljivo je pribaviti dokumentaciju o ocjeni koju su izvršila tri neovisna stručnjaka.

Prikupljeni paket dokumentacije, zajedno s prijavom vlasnika memorije, prenosi se lokalnoj podružnici Rosreestra. U slučaju odbijanja izmjene na revalorizaciji nekretnine, obraćaju se sudu na mjestu parcelacije. U tom slučaju uz tužbu se prilažu i rezultati neovisne procjene.

Želite li znati više o cijeni memorije? Naći ćete puno korisnih informacija o ovoj temi.