Rusko zakonodavstvo sve zajmove osigurane nekretninama smatra hipotekarnim zajmovima. Razmotrit ćemo poseban slučaj hipotekarnih kredita - kredite izdane (1) pojedincima, (2) za kupnju stambenog prostora i (3) osigurane ovim stambenim objektom. U engleskoj literaturi ova vrsta kreditiranja naziva se stambeno financiranje ili financiranje stambenih nekretnina. U ruskom još nema posebnog izraza za to.

Modeli hipotekarnih kredita obično se klasificiraju prema izvoru sredstava koji se koriste za izdavanje hipotekarnih kredita. Najjednostavniji od ovih modela temelji se na korištenju bankovnih depozita kao takvog izvora. Model se naziva depozitni, bankarski ili tradicionalni.

Tradicionalni model.

Po ovom modelu banke uz sve ostale kredite izdaju stanovništvu hipotekarne kredite (kredite za kupnju stanova uz osiguranje tih stanova). Glavni izvor sredstava za ove kredite su posuđena sredstva, tj. depoziti na prvom mjestu.

Hipotekarni krediti imaju niz specifičnosti, pa sukladno tome, baveći se ovim poslom, banke snose specifične rizike. Glavni rizik u hipotekarnom kreditiranju, kao iu svakom drugom, je kredit, tj. rizik da zajmoprimac neće na vrijeme i u cijelosti vratiti posuđena sredstva. Ovaj rizik ima dvije komponente: prvo, sam rizik nepovrata; drugo, rizik da u slučaju neplaćanja banka neće moći nadoknaditi svoje gubitke prodajom kolaterala (stana).

Vrijednost rizika nevraćanja hipotekarnog kredita procjenjuje se prema dva čimbenika - dostatnosti primanja dužnika da može izvršiti mjesečne rate za otplatu kredita, te prema njegovoj kreditnoj povijesti, tj. podatke o tome koliko je često kasnio s plaćanjem bilo kojeg zajma u prošlosti.

Vrijednost rizika da se gubici ne mogu nadoknaditi prodajom zaloga utvrđuje se prema sudskoj praksi, tj. prema tome koliko je vremena i novca potrebno za iseljenje zajmoprimca iz hipotekovanog stambenog prostora i za prodaju tog stambenog prostora. Osim toga, ovaj rizik ovisi o tome je li moguće prodati stan za iznos veći od iznosa kredita koji izdaje banka. Slijedom toga, veličina tog rizika ovisi o udjelu kredita u cijeni stana. Što je taj udio veći, to je veći rizik da banka neće nadoknaditi svoje troškove ako se iz bilo kojeg razloga (primjerice, zbog pada tržišnih cijena) stan mora prodati po nižoj cijeni od prvobitne. .

Vrlo značajan rizik u tradicionalnom modelu hipotekarnog kreditiranja je kamata: rizik promjene kamatnih stopa na tržištu. Budući da su hipoteke uvijek dugoročne, ta je vjerojatnost vrlo velika. Ako se tržišna kamatna stopa poveća, tada banka nastavlja primati isplate hipoteke od zajmoprimaca na temelju stope po kojoj ih je izdala (ispod nove tržišne stope na zajmove), a štedišama je prisiljena isplatiti dohodak po višoj stopi od očekivane (na razini nove tržišne stope na depozite).

Ako banka ne podigne kamatne stope na depozite, tada deponenti jednostavno uzimaju svoja sredstva i ulažu ih tamo gdje mogu dobiti povrat na tržišnoj razini. Ako podigne kamatne stope na depozite, tada se njegova marža (razlika između stopa na kredite i depozite) smanjuje iu nekim slučajevima postaje negativna. Takvi procesi (porast tržišne kamatne stope s 8% u 1978. na 20% u 1980.) doveli su početkom 1980-ih do velike krize štedno-kreditnih udruga u SAD-u.

Jedini radikalni način upravljanja kamatnim rizikom u tradicionalnom modelu je korištenje promjenjivih hipotekarnih stopa. U ovom slučaju, kako se tržišne kamatne stope mijenjaju, tako se mijenjaju i mjesečne otplate koje zajmoprimac mora platiti.

Međutim, ovaj mehanizam je vrlo rizičan i ne može se primijeniti u zemljama s nestabilnim gospodarstvima. Činjenica je da uz značajno povećanje plaćanja, ona lako mogu biti veća od onih koje dužnik može izvršiti, na temelju vlastite zarade. Dakle, kao rezultat primjene ovog mehanizma, smanjenje kamatnog rizika dovodi do povećanja kreditnog rizika.

Postoji složeniji mehanizam za indeksiranje kamatnih stopa, koji se temelji na sustavu dualnih indeksa. Pomoću ovog mehanizma paralelno se provode dva ponovna izračuna mjesečnih rata hipotekarnog kredita: jedan se temelji na promjenama tržišnih stopa, a drugi se temelji na promjenama indeksa plaća.

Otplata zajmoprimca uvećava se za iznos određen promjenom indeksa plaće. Kapitalizira se razlika između te uplate i one koju bi morao izvršiti sukladno promjeni indeksa tržišne kamatne stope, tj. dodao svom hipotekarnom dugu.

Nedostaci ovog mehanizma uključuju njegovu složenost i rizik od negativne amortizacije. Kada zajmoprimci iznenada otkriju da unatoč činjenici da redovito plaćaju (i povećavaju se s rastom indeksa plaća), njihov dug ne samo da se ne smanjuje, nego čak raste, obično prestanu plaćati.

koristeći tradicionalni model.

Treba napomenuti da je, unatoč svim svojim nedostacima, tradicionalni model naširoko korišten u zemljama sa stabilnim gospodarstvima. Dominira u zapadnoj Europi, au nizu visokorazvijenih zemalja (primjerice u Grčkoj) drugi modeli uopće ne postoje. U prosjeku u zapadnoj Europi, podnesen krajem 1998. godine, tradicionalni model osiguravao je 62% volumena izdanih hipotekarnih kredita.

Važno je napomenuti da je prevalencija ovog modela u zapadnoj Europi povezana s tamošnjom dugom tradicijom korištenja promjenjivih kamatnih stopa. Otprilike 70% hipoteka izdanih u zapadnoj Europi 1997. imalo je promjenjivu kamatnu stopu. Za usporedbu: iste godine u Sjedinjenim Državama, gdje takva tradicija nikada nije postojala, krediti s promjenjivom kamatnom stopom izdani su manje od 10%.

Izgledi za korištenje tradicionalnog modela u Rusiji.

U Rusiji su poslovne banke koje su sredinom 90-ih pokušale poslovati. hipotekarnih zajmova otkrili su da nemaju načina za procjenu ni kreditnog ni kamatnog rizika.

Veličina rizika neplaćanja (prva komponenta kreditnog rizika) ne može se procijeniti, budući da značajan dio ljudi ne prijavljuje većinu svojih prihoda i nema kreditnu povijest. Vrijednost druge komponente nije moguće procijeniti, jer ne samo da je nepoznato koliko vremena i novca treba utrošiti na deložaciju dužnika u slučaju neplaćanja, nego nema sigurnosti da se to uopće može učiniti.

Banke su pronašle način da problem kreditnog rizika riješe tako što su kreditiranje zamijenile lease-to-own. U ovom slučaju stan je upisan u vlasništvo ne pojedinca - zajmoprimca, već podružnice banke. Zajmoprimac je s njom sklopio ugovor o najmu stana s pravom kupnje. Nakon što je platio iznos naveden u ugovoru u mjesečnoj najamnini, dobio je stan u vlasništvo. U slučaju da je iz bilo kojeg razloga obustavio plaćanje, stan je ostao u vlasništvu podružnice banke.

Nazvati ovaj sustav hipotekarnim kreditiranjem je nategnuto. Osim toga, nije postao široko rasprostranjen zbog visokih rizika zajmoprimca. Ako je podružnica likvidirana, zajmoprimac je bio lišen stana, bez obzira na to koliko je njegove vrijednosti već otplatio u "plaćanju stanarine".

Trenutačno tradicionalni model postoji u Rusiji uglavnom zahvaljujući potpori američke vlade, koja je izdvojila oko 400 milijuna dolara za stvaranje Američko-ruskog investicijskog fonda. Oko 100 milijuna dolara od tog novca usmjereno je u program Delta-Credit, koji ruskim bankama osigurava sredstva za izdavanje hipotekarnih kredita.

Sredstva se daju na rok od 10 godina i samo ako zajmoprimac može potvrditi da mjesečne otplate kredita neće premašiti 35% njegovih službenih prihoda. Osim toga, dužnik mora platiti najmanje 20% cijene stana iz vlastitih sredstava. Raspon zajmoprimaca je stoga prilično uzak.

Banke ovim programom dobivaju dugoročna sredstva te stoga ne snose kamatni rizik. Bankama ostaje samo kreditni rizik. Istodobno, budući da je kreditna povijest zajmoprimaca nepoznata, a izgledi za njihovo izbacivanje, ako bude potrebno, dvojbeni, veličina tog rizika ostaje nedovoljno izvjesna.

Banke neizvjesnost najčešće kompenziraju ili odobravanjem kredita samo zaposlenicima tvrtki - klijentima banke, ili pažljivom provjerom svakog dužnika (biografija, veze, hobiji i sl.). Na primjer, ako provjera pokaže da zajmoprimac ima pijanke, tada mu se neće dati zajam, čak i ako njegova službena primanja zadovoljavaju formalne uvjete.

Model hipotekarne obveznice.

Oko 20% ukupnog hipotekarnog kreditiranja u zapadnoj Europi provodi se kroz bitno drugačiji sustav. Ovaj sustav kao izvor sredstava ne koristi depozite, već sredstva organizacija koje posluju na burzi i zainteresirane su za ulaganje u dugoročnu imovinu.

Kako bi primile sredstva od tih investitora, banke prodaju hipotekarne obveznice na burzi. U biti, hipotekarne obveznice su bankovne obveznice koje se razlikuju po jednom važnom obilježju: davanju određene imovine - hipotekarnih kredita i, sukladno tome, nekretnina založenih na tim kreditima.

U slučaju stečaja poslovne banke ta se imovina raspoređuje i koristi za isplatu obveza banke prema imateljima hipotekarnih obveznica. Postoje posebna bankarska pravila koja reguliraju korespondenciju između vrijednosti založene imovine i količine izdanih hipotekarnih obveznica. Primjerice, u Njemačkoj i Austriji iznos duga po hipotekarnim obveznicama ne smije premašiti 60% vrijednosti založene imovine. U Danskoj je taj udio veći i iznosi 80%.

U većini europskih zemalja samo se strogo ograničen broj banaka može baviti hipotekarnim kreditiranjem putem izdavanja hipotekarnih obveznica. Jedina iznimka je Španjolska, gdje svaka banka ima pravo izdati hipotekarne obveznice. Osim španjolskih banaka u Europi takve obveznice izdaju 73 banke. Svi su (osim nekoliko njemačkih i dva austrijska) visoko specijalizirani za ovu vrstu poslovanja. Upravo se te banke nazivaju hipotekarnim bankama.

Korištenje modela hipotekarnih obveznica.

Još nema naznaka da je model hipotekarnih obveznica konkurentniji od tradicionalnog modela. Unatoč svojoj dugoj povijesti, relativno je rijetka. 85% tržišta hipotekarnih obveznica u zapadnoj Europi otpada na tri zemlje za koje je ovaj model tradicionalan - Dansku, Švedsku i Njemačku. Istodobno, gotovo svi hipotekarni zajmovi u Danskoj financiraju se izdavanjem hipotekarnih obveznica, u Švedskoj - oko 70%. Hipotekarne obveznice zauzimaju oko 20% njemačkog tržišta.

U nekim europskim zemljama – Velikoj Britaniji, Irskoj, Belgiji, Grčkoj, Italiji – model koji se temelji na korištenju hipotekarnih obveznica uopće se ne koristi. U drugim europskim zemljama ovaj se model koristi, ali u vrlo malim količinama.

Izgledi za primjenu modela hipotekarnih obveznica u Rusiji.

Trenutno je u izradi zakon o izdavanju vrijednosnih papira, od kojih bi jedan trebao biti "kroz hipotekarne listove" - ​​papire koji podsjećaju na hipotekarne obveznice. No, postoje velike sumnje da će doći do prometa i da će se implementirati model hipotekarnih obveznica.

Da bi on funkcionirao, potrebno je uvesti posebne bankarske propise koji jamče izdvajanje hipotekarnih sredstava iz ukupne mase sredstava banaka. Treba stvoriti poseban sustav računovodstva te imovine u bankama i dodatni sustav bonitetnog nadzora. Međutim, nije sigurno da će ti vrijednosni papiri biti u velikoj potražnji.

Glavni problem je sljedeći: u našoj zemlji praktički nema investitora s dugoročnim resursima koji bi mogli ulagati u te vrijednosne papire. Za prodaju hipotekarnih obveznica na inozemnom tržištu potrebno je postići njihovu likvidnost, tj. moraju se proizvoditi u velikim količinama.

Kada su Nijemci postavili zadatak ulaska na inozemno tržište sa svojim hipotekarnim obveznicama, stvorili su posebne obveznice za to, nazvane Jumbo
Phandbrif. Obujam izdanja Jumbo Phandbrifa ne može biti manji od 0,5 milijardi USD. Zapravo, prosječni obujam izdanja ovih vrijednosnih papira je 1,5 milijardi USD.

Prilično je teško zamisliti da će bilo koja naša banka u bliskoj budućnosti moći izdavati hipotekarne obveznice u takvom obimu.

Model sekundarnog hipotekarnog tržišta.

Ovaj model se najčešće naziva američkim. Njegova ideja je da banka, nakon što je izdala hipotekarni kredit, odmah ga prodaje posebnoj organizaciji - kanalu. U isto vrijeme, hipotekarni kredit napušta bilancu banke i odlazi u bilancu konduita. Od prodaje banka ne snosi nikakve rizike po tom kreditu i na njega, zapravo, može jednostavno zaboraviti. Ako zajam ne otplati, gubitke će snositi kanal.

Provod prikuplja kupljene zajmove u bazene i prodaje ih investitorima u obliku MBS-a (Mortgage Backed Securities) - hipotekarnih vrijednosnih papira. Istodobno, conduit daje investitoru jamstvo pravovremene isplate glavnice i kamata na te vrijednosne papire, tj. osigurava osiguranje od kreditnog rizika.

Korištenjem ovog sustava uloga i funkcije hipotekarnih banaka dramatično se mijenjaju. Budući da se hipotekarni kredit, ušavši u njihovu bilancu, odmah iz nje smanjuje, hipotekarne banke koje djeluju po modelu sekundarnog tržišta pretvaraju se iz financijskih institucija u svojevrsne posrednike. U njihovoj bilanci nema posuđenih sredstava niti zajmova. U biti, od banaka u njima ostalo je samo jedno ime.

Iskustvo u korištenju aftermarket modela
Model naknadnog tržišta koristi se vrlo široko, ali samo u jednoj zemlji u svijetu - Sjedinjenim Američkim Državama. Opseg ovog modela u drugim zemljama je zanemariv. Uspjeh Sjedinjenih Država u razvoju modela sekundarnog tržišta je zbog činjenice da postoje tri vrlo velika voda. Od njih, za jednu - Ginny Mey (GNMA - Government National Mortgage Association) jamči američka vlada, a za druge dvije - Feny Mey i Fredy Mek, iako se formalno smatraju privatnim dioničkim društvima, svi investitori također percipiraju kao organizacije zajamčena od strane američke vlade.

Tržišni sudionici voljni su kupiti MBS ovih kanala kao vrijednosne papire s federalnim jamstvom, pristajući na čak niže prinose nego na vrijednosne papire organizacija s AAA statusom. Tako se izrazito jeftina sredstva usmjeravaju u hipotekarne kredite, a to osigurava niske kamate na hipotekarne kredite. Međutim, budući da je to zbog navodnih (ili stvarnih) državnih jamstava, ispada da su niske hipotekarne stope zapravo subvencionirane iz saveznog proračuna. Vrijednost ove subvencije, prema procjenama raznih američkih ekonomista, kreće se od 3,5 do 4 milijarde dolara godišnje.

Shvaćajući to, američka vlada nameće ozbiljna ograničenja na aktivnosti kanala, usmjerenih na ne subvencioniranje kredita za kupnju luksuznog stambenog prostora. Oba kanala nisu u mogućnosti raditi s kreditima za kupnju stanova, čiji trošak premašuje limit koji godišnje postavlja vlada. Za državu Gini Mei, ova granica je 95% prosječnih troškova stanovanja u regiji, a za formalno neovisne Feni Mei i Fredi Mek - 140%.

Američko tržište MBS-a procjenjuje se na 2,57 trilijuna dolara, pri čemu 88% ovog volumena otpada na MBS-ove koje izdaju tri gore navedena kanala. Potpuno su zauzeli kreditno tržište u okvirima koje je postavila država. Činjenica da ti kanali imaju državne subvencije ne dopušta organizacijama koje djeluju prema drugim modelima da im se natječu.

Izgledi za primjenu modela sekundarnog tržišta u Rusiji.

Puno je učinjeno na uvođenju ovog modela kod nas. Stvoren je kanal - Federalna hipotekarna agencija. Razvijene su jasne i jednostavne procedure za prodaju kredita od strane banaka agenciji i preprodaju od strane agencije investitorima. Kako bi se pojednostavio postupak prodaje i preprodaje kredita, čak je stvoreno posebno osiguranje - hipotekarna obveznica. Agencija je dobila proračunska sredstva za kupnju hipotekarnih obveznica i spremna ih je, zapravo, otkupiti, formirati fondove i dalje prodavati na tržištu.

Postoji organizacijski problem: da bi Agencija imala kredite u bilanci mora biti banka, a ne može dobiti bankarsku dozvolu. Naravno, prije ili kasnije taj će se problem riješiti i Agencija će moći kupovati i preprodavati kredite. Međutim, pritom će morati preuzeti kreditni rizik, tj. kako bi se osiguralo da nadoknađuje sve troškove koji mogu nastati u slučaju neispunjavanja obveza od strane zajmoprimca. Naime, tu bi obvezu trebao preuzeti federalni proračun.

Osim toga, morat će preuzeti kamatni rizik. To se odnosi na rizik da će se tijekom vremena koje će Agenciji trebati da otkupi zajmove i izgradi fond dovoljan za prodaju na tržištu, stope promijeniti, a investitori zahtijevati veće povrate od očekivanih. U ovom slučaju sredstva koja dolaze od hipotekarnih zajmoprimaca možda neće biti dovoljna za plaćanje investitora. Stoga će iz proračuna morati doći i dodatna sredstva.

Drugim riječima, model se može pokrenuti samo ako se u proračunu osiguraju značajna sredstva za potporu Agenciji u slučaju njezine insolventnosti.

Štedni i ugovorni model.

Ovaj model uključuje primanje sredstava kroz stvaranje sustava ciljanih depozita.

Potencijalni dužnik - klijent banke sklapa ugovor s bankom (stoga se sustav naziva ugovorna štednja). Prema ovom ugovoru, klijent se obvezuje uplatiti određeni iznos mjesečno u određenom roku. Banka se pak obvezuje da će mu nakon završetka štednje klijenta dati hipotekarni kredit. Dakle, osnovni princip ovog modela je sljedeći: svaki dužnik je bivši deponent, a svaki deponent postaje kvalificiran postati dužnik.

Kamatna stopa na depozite i kredite je fiksna i ne ovisi o tržišnoj stopi. Obično je postavljen malo ispod tržišta. S gledišta klijenta, nizak prinos na depozit je njegovo plaćanje za pravo na jeftini hipotekarni kredit.

Štedni i ugovorni model mogu postojati u otvorenom i zatvorenom obliku. Otvoreni oblik karakterizira činjenica da se akumulacija i kreditiranje obavljaju u običnoj univerzalnoj banci, u kojoj je stvoren namjenski računovodstveni sustav za obveze i imovinu ugovorne štednje.

Zatvorenim oblikom stvara se posebna ugovorno-štedna organizacija - specijalizirana banka koja se bavi isključivo privlačenjem ciljanih depozita i izdavanjem kredita bivšim štedišama.
Model ugovorne štednje ima jednu značajku koja ga čini primamljivim prvenstveno za korištenje u zemljama u kojima se privatno kreditiranje tek počinje razvijati. Činjenica je da, rješavajući problem nedostatka dugoročnih i jeftinih izvora sredstava u bankama, istovremeno omogućuje minimiziranje kreditnog rizika. Akumulirajući sredstva, klijent takoreći stvara vlastitu "kreditnu povijest". Informacija o točnosti klijentovog mjesečnog depozita može zamijeniti informaciju o tome kako je podmirio svoje prethodne dugove.

Osim toga, štednjom klijent neizravno daje podatke o svojim stvarnim (neknjiženim) prihodima. Ako je klijent dugo vremena mogao položiti 300 USD mjesečno, dakle, iznos njegovih prihoda mu je to omogućio. A činjenica da on službeno, prema dokumentima, prima samo 200 dolara mjesečno ne bi trebala biti prepreka da mu se izda kredit čija će mjesečna rata biti 300 dolara.

Treba napomenuti da ovaj model ima ozbiljne nedostatke. Prvo, to je vrlo nezgodno za klijente. Klijent ne može dobiti stambeni kredit kad mu treba, prvo mora čekati nekoliko godina, štedeći.

Drugo, zahtjev da se osigura usklađenost imovine i obveza u pogledu rokova i iznosa dovodi do toga da može dobiti kredit na približno isto razdoblje u kojem je akumulirao sredstva, a otprilike za iznos koji je akumulirao. Ispada da klijent ovim modelom može upola smanjiti razdoblje koje mu je potrebno da akumulira sredstva za kupnju stana u odnosu na ono koliko bi morao spremiti “u čarapu”.

Može se reći da je ovaj model samo "duplo povoljniji" od štednje "u čarapu" - najčešćeg oblika štednje za stan kod nas.
Model se može učiniti praktičnijim ulaganjem.
Tako, na primjer, prema izračunima autora, podložno ujednačenom priljevu klijenata koji ostvaruju istu štednju u istom vremenskom razdoblju, mjesečno osiguranje kredita, 2 puta akumulirani iznos, za razdoblje 2 puta razdoblje akumulacije , zahtijeva jednokratno ulaganje 1,7 puta veće od iznosa mjesečnih kredita.

Primjena modela ugovorne štednje.

U većini zemalja svijeta model ugovorne štednje, u ovom ili onom obliku, bio je prvi model koji se koristio kada građani još nisu imali kreditnu povijest, a banke nisu imale dugoročne obveze. Nakon toga, stabilizacijom financijske situacije u tim zemljama, razvojem tržišta dionica, pojavom kreditne povijesti za mnoge ljude, ovaj se model počeo postupno zamjenjivati ​​prikladnijim modelima koji vam omogućuju da dobijete zajam bez dugo razdoblje akumulacije.

Istodobno su se ugovorne štedne organizacije, koje već imaju ogroman broj klijenata, transformirale u velike banke za građane.

Kao rezultat toga, u razvijenim zemljama ovaj model je sačuvan samo u Francuskoj - u otvorenom obliku, u Njemačkoj i Austriji - u zatvorenom obliku. Ove modele bilo je moguće spasiti i učiniti ih konkurentnima samo uz pomoć državnih poticaja.

U Njemačkoj, na primjer, ovaj sustav postoji od 1920. Preživio je najteža razdoblja u životu zemlje, ali početkom 50-ih. - tijekom razdoblja brzog razvoja financijskog sustava postalo je jasno da se ne može natjecati s modernijim i praktičnijim modelima koji ulaze na tržište.

Godine 1952. odlučeno je zadržati sustav i uvesti državne subvencije za to. Sada svaka osoba koja dobije zajam od njemačkih ugovornih štedionica (bausparkassen) uz zajam dobiva i državnu “premiju”. Model koji podržava država živi i financira oko 5% ukupnih hipotekarnih kredita u Njemačkoj.

Valja napomenuti da se uglavnom radi o kreditima za adaptaciju stanova i "second loans" - dodatnim kreditima osobama koje su već dobile kredit od druge banke i pod hipoteku založile svoj stan. Zanimljivo, bausparkassen smatraju da je rizik neplaćanja njihovih bivših štediša
onima beznačajnima, koji ih daju, a da zapravo ne pružaju sigurnost.

Otvoreni sustav u Francuskoj također je subvencioniran (kamatna stopa je subvencionirana). Klijent štedi sredstva po stopi od 8% (što otprilike odgovara tržišnoj stopi depozita), od čega 4% plaća banka, a 4% država. Zbog toga je banka u mogućnosti izdavati hipotekarne kredite po stopi od 5,5%, što je znatno niže od tržišne kreditne stope.

Mogućnosti korištenja sustava ugovora o štednji u Rusiji.

Naravno, ugovorni sustav štednje idealan je za današnju situaciju u Rusiji. Može se primijeniti u otvorenom i zatvorenom obliku. Potpuna odsutnost konkurencije drugih modela omogućuje razvoj bez sustava državnih subvencija.

Trenutačno je moguće produljiti rok i iznos hipotekarnog kredita koji se izdaje klijentu kombinacijom ugovornog štednog kredita sa kreditom koji se daje putem američko-ruskog fonda (Delta Credit).

Kao što je već navedeno, uporabom modela ugovorne štednje može se značajno smanjiti kreditni rizik i potpuno eliminirati kamate. Također je moguće modificirati ovaj model, u kojem će kreditni rizik također biti potpuno uklonjen.

Za to treba koristiti zatvoreni model koji se temelji na korištenju specijaliziranih štednih i ugovornih organizacija, a te organizacije trebaju biti kooperativne, tj. pripadaju suradnicima. Ako bilo koji klijent organizacije pokuša ne vratiti kredit i ne iseli se iz kuće pod hipotekom, morat će imati posla ne samo sa sudom, već i sa štedišama koji s pravom vjeruju da oni (a ne banka) pokušavaju ukrasti novac.

Primjenom ove modifikacije modela uloga banke se svodi na skladištenje novčanih sredstava i provedbu obrade prema ugovoru s ugovornom i štednom organizacijom, tj. sve postupke vezane uz računovodstvo, procjenu vrijednosti, kreditiranje sredstava, izdavanje kredita, primanje uplata i sl.

V.M.MINTS, kandidat ekonomskih znanosti.

Njegova bit leži u odvajanju funkcija primarnog kreditiranja i formiranju dugoročnih izvora njegovog financiranja putem izdavanja hipotekarnih obveznica. Osim toga, hipotekarne institucije drugog reda obično preuzimaju glavne rizike hipoteke.

Dvoslojni model stambenog hipotekarnog kreditiranja dobio je najveći razvoj u SAD-u, Australiji i Velikoj Britaniji. Prema ovoj shemi, zajmodavac je snosio sve glavne rizike hipotekarnog kreditiranja - kreditni rizik, rizik prijevremene otplate i rizik kamatne stope - i nije mogao učinkovito upravljati njima zbog organizacijskih i zakonskih ograničenja (uključujući zakonski dopuštenu prijevremenu otplatu hipotekarnog kredita) .

Prvi veliki korak u formiranju dvoslojnog sustava hipotekarnih zajmova u Sjedinjenim Državama bilo je stvaranje Federalne stambene uprave (FHA) 27. lipnja 1934. godine. Glavne funkcije FFA su razvoj hipotekarnog kreditiranja i stvaranje sustava za refinanciranje hipotekarnih kredita. Nacionalni stambeni zakon iz 1934. zahtijevao je od FHA-a da osigura državna jamstva za otplatu glavnice i kamata na hipoteke izdane u skladu sa standardima FFA-e. Glavna vrsta hipotekarnih kredita, koju FFA provodi više od 70 godina, postao je kredit s fiksnom kamatnom stopom i jednakim otplatama. Imao je određene prednosti u odnosu na tradicionalni hipotekarni zajam. Prvo, izdaje se na duže razdoblje (od 15 do 30 godina); drugo, anuitetni (samoupijajući) zajam osigurava smanjenje kreditnog rizika, javlja se redovito tijekom cijelog razdoblja posuđivanja; treće, zajmoprimac je zadržao mogućnost prijevremene otplate kredita.

Drugi korak u formiranju dvoslojnog sustava hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Državama bilo je stvaranje Savezne nacionalne udruge za hipotekarne kredite 1938. godine, u skladu s direktivom predsjednika Sjedinjenih Država. (Fanny May). Njegov glavni zadatak bio je otkupiti hipoteke za koje jamči UAF od odobrenih zajmodavaca u Sjedinjenim Državama. Tako je stvoren javno-privatni sustav hipotekarnog kreditiranja koji se temelji na moći američke države i financijsko-kreditnog sustava, a primarnim kreditorima ostavlja samo funkcije izdavanja i servisiranja (otplate duga i kamata) tih kredita. Ovaj dvoslojni sustav hipotekarnog kreditiranja preživio je do danas uz manje izmjene.

u Rusiji od ranih 1990-ih. državno financiranje stambene izgradnje i puštanje u rad stanova naglo je smanjeno. Čak iu 2005. godini, puštanje u rad stambenih objekata bilo je samo 60% do 1987. Država se pokazala nespremnom za razvoj hipoteka. Do kraja 1992. u zemlji je stvoreno više od desetak, a do 1994. oko dva i pol tuceta hipotekarnih banaka. Međutim, u temeljnom državnom dokumentu Ruske Federacije "O osnovama stambene hipoteke", usvojenom u prosincu 1992., riječ "hipoteka" nije niti spomenuta. Ali doslovno šest mjeseci kasnije, Vlada Ruske Federacije donijela je rezoluciju „O državnom ciljnom programu „Stanovanje““, u kojoj je prepoznato da je jedan od važnih zadataka za rješavanje stambenog problema stvaranje različitih oblika stanovanja. financijski i kreditni mehanizam, kao što je institucija zaloga nekretnina, a na temelju njega na temelju hipotekarnog zajma, sekundarno hipotekarno tržište, proširujući popis založene imovine. 12. kolovoza 1993. godine osnovana je udruga hipotekarnih banaka. Sve to ukazuje da je u prvom desetljeću reformi proces uspostave hipotekarnog kreditiranja bio spontan, trom i egzotičan.

Glavni sudionici na tržištu hipotekarnih kredita su:

• a) zajmoprimci koji su podnijeli zahtjev za hipotekarni kredit, a koje je zajmodavac okvalificirao kao pouzdane i platežno sposobne, te na temelju toga fizičke i pravne osobe koje su dobile hipotekarni kredit;
• b) kreditori - banke i druge financijsko-kreditne institucije koje izdaju hipotekarne kredite zajmoprimcima na temelju ocjene njihove kreditne sposobnosti i servisiraju izdane hipotekarne kredite;
• c) prodavači stanova - fizičke i pravne osobe koje u svoje ime prodaju svoj ili stambeni prostor u vlasništvu drugih fizičkih i pravnih osoba;
• d) organizacije za promet nekretninama - licencirani prodavači stanova;
• e) ovlašteno tijelo državne uprave - pravosudna institucija za državni upis prava na nekretninama i promet s njima (državna uknjižbena komora);
• f) agencije za procjenu koje provode neovisnu stručnu procjenu stambenih prostora koji su predmet hipotekarnog osiguranja (prilikom izdavanja hipotekarnog kredita pri prodaji hipotekarnih nekretnina, tijekom dražbi i sl.);
• g) osiguravajuća društva koja pružaju osiguranje imovine (osiguranje hipotekarnog stambenog prostora), životno i invalidsko osiguranje zajmoprimca i građanskopravne odgovornosti sudionika na hipotekarnom tržištu;
• h) operateri sekundarnog hipotekarnog tržišta - pravne osobe koje otkupljuju hipotekarne zajmove od primarnih zajmodavaca na način propisan važećim zakonom - AHML i njegova predstavništva u regijama, Moskovska hipotekarna agencija;
• i) investitori - pravne i fizičke osobe koje kupuju vrijednosne papire AHML-a, MUP-a, na primjer, institucionalni investitori - mirovinski fondovi, osiguravajuća društva itd.

Standarde kreditiranja razvila je agencija na temelju analize i generalizacije ruskog i inozemnog iskustva u hipotekarnim kreditima i uključuju mehanizme za izdavanje i refinanciranje hipotekarnih kredita, standardne ugovore, kao i zahtjeve za sve sudionike na tržištu.

Uvjeti kredita (zajma) prema ovim standardima:

• 1. Kredit (zajam) se daje i otplaćuje u rubljima.
• 2. Kredit se odobrava na rok od 1 do 20 godina.
• 3. Kredit (zajam) se otplaćuje u jednakim mjesečnim ratama.
• 4. Kamata na kredit (zajam) trenutno iznosi 15% godišnje u rubljama. Prijevremena otplata kredita dopuštena je nakon 6 mjeseci od datuma izdavanja kredita.
• 5. Zajmoprimac može biti svaka poslovno sposobna fizička osoba od 18 do 60 godina.
• 6. Uvjeti za objekt - kredit se daje za kupnju zasebnog stana u višestambenoj zgradi ili zasebno izgrađenoj stambenoj zgradi.
• 7. Osiguranje kredita - zalog stana kupljenog kreditnim (posuđenim) sredstvima. Iznos osiguranog kredita ne bi trebao biti veći od 70% minimalne vrijednosti kupljenog stana i prodajne cijene stana.
• 8. Prihodovni zahtjevi zajmoprimca - da biste dobili hipotekarni kredit, morate imati redoviti izvor prihoda. U obzir se uzimaju samo dokumentirani prihodi zajmoprimaca.
• 9. Maksimalni iznos kredita. Iznos kredita ovisi o primanjima obitelji i izračunava se pod uvjetom da mjesečna otplata i otplata kamata, te osiguranje i druga plaćanja po transakciji ne prelaze 35% ukupnih primanja obitelji zajmoprimca. Ako zajmoprimac sudjeluje s više od 50% vlastitih sredstava u trošku stana, mjesečne otplate zajma mogu doseći 40% ukupnog prihoda zajmoprimca.
• 10. Osiguranje. Zajmoprimac je dužan o svom trošku osigurati:
  • njihove živote i invaliditet;
  • stečena imovina.
• 11. Stan kupljen posuđenim sredstvima uknjižen je u vlasništvo zajmoprimca (jednog ili više zajmoprimaca). Dakle, dužnik odmah postaje vlasnik stana kupljenog na kredit.

Pravo tržište hipotekarnih kredita oblikovalo se 2006.-2007., kada je započela provedba prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“, koji je predložio predsjednik Ruske Federacije u rujnu 2005. Ako je prije 2004. , izdano je 40 tisuća hipotekarnih kredita, a zatim je postavljen zadatak da se njihov broj u 2010. dovede do 1 milijun.U 2006. broj hipotekarnih transakcija u zemlji porastao je 2,5 puta u usporedbi s 2005. i dosegnuo 206,1 tisuću za ukupno 260. milijardi rubalja. Za dvije godine (2006.-2007.) obujam hipotekarnih kredita u zemlji porastao je 11 puta - sa 36 na 400 milijardi rubalja.

Za postizanje ciljeva stambenog zbrinjavanja stanovništva potrebno je:

• značajno povećanje prihoda i solventnosti većine stanovništva;
• ukidanje monopola proizvođača građevinskog materijala, građevinskih i nekretninskih tvrtki i niže cijene stanova;
• uklanjanje korupcije državnih dužnosnika koji reguliraju izdavanje dozvola za dodjelu zemljišnih čestica, oživljavanje projektiranja i školovanje arhitekata;
• revizija monetarne politike države u cilju poticanja stanogradnje, uključujući kreditiranje stambene izgradnje i snižavanje kamatnih stopa na hipotekarne kredite;
• smanjenje transakcijskih troškova povezanih s procjenom, javnobilježničkim i državnim upisom stanovanja, osiguranjem itd., koji se kreću od 8 do 10% troškova stanovanja;
• Državni program razvoja stanogradnje, usmjeren na razvoj tržišnog natjecanja, osiguranje ravnoteže između ponude i potražnje na stambenom tržištu, povećanje pristupačnosti stanovanja za stanovništvo i pretvaranje graditeljstva u jednu od lokomotiva razvoja nacionalnog gospodarstva .

Postoje dva glavna modela hipotekarnih kredita. Razmotrimo svaki od njih zasebno. Za početak, zadržimo se na američkom modelu, budući da su na temelju njega organizirani modeli hipotekarnih kredita u Rusiji.

Američki model hipotekarnog kreditiranja

Prvi je dvoetažni, naziva se i "američki model". U svojoj osnovi oslanja se na sekundarno tržište hipotekarnih vrijednosnih papira. Bit američkog modela hipotekarnog kreditiranja može se okarakterizirati na sljedeći način:

1) Komercijalna ili državna banka izdaje zajmoprimcu hipotekarni zajam pod uvjetom da se on obveže toj banci svakog mjeseca doznačiti fiksni novčani iznos u određenom ugovorenom roku. Ova obveza zajmoprimca osigurana je hipotekom na nekretninu koja se stječe.

2) Nakon izdavanja kredita, banka ga prodaje jednoj od specijaliziranih agencija za hipotekarno kreditiranje, istovremeno prenoseći na nju obveze osiguranja. Agencija odmah nadoknađuje banci sredstva izdana zajmoprimcu, a zauzvrat traži prijenos primljenih mjesečnih uplata za plaćanje duga (isključujući dobit (maržu) kreditne institucije) agenciji.

3) Hipotekarne agencije, nakon otkupa određenog broja hipotekarnih kredita od banaka, formiraju ih u pulove i na temelju svakog kreiraju nove vrijednosne papire, čiji su izvor plaćanja plaćanja zajmoprimaca. Ova plaćanja više nisu zajamčena nekretninama, već hipotekarnom agencijom koja djeluje kao pravna osoba. Hipotekarne agencije prodaju vrijednosne papire osigurane hipotekom na burzama, zbog čega je njihova dobit, kao i dobit banaka, marža. 8, str.34

Njemački model hipotekarnog kreditiranja

Drugi model hipotekarnog kreditiranja je jednorazinski "njemački model", koji je autonoman i uravnotežen hipotekarni model i temelji se na "štedno-kreditnom" sustavu funkcioniranja. Ovaj sustav izgrađen je po uzoru na njemačke "privatne građevinske štedionice" - Bausparkasse ili - American Savings & Loans, ili - francuski Livret Epargne Logement. Ovim modelom investitori dobivaju priliku akumulirati (akumulacija se odvija na računu štedne banke) određeni potrebni doprinos za kupnju kuće ili stana (može biti 30-50% troška), a zatim dobiti hipoteku zajam za iznos koji nedostaje. Istovremeno, sva raspoloživa novčana sredstva deponenata i vlastita sredstva mogu se koristiti samo za obavljanje statutarne djelatnosti, odnosno za izdavanje hipotekarnih kredita.

Model hipotekarnog kreditiranja u Rusiji 13, str.58

Mehanizam funkcioniranja sustava hipotekarnog kreditiranja koji je trenutno na snazi ​​u Rusiji može se predstaviti kao sljedeće faze hipotekarnog kreditiranja:

1) Preliminarna faza (u ovoj fazi klijentu se objašnjavaju glavni uvjeti za provedbu kreditiranja i prenosi se popis dokumenata potrebnih za dobivanje kredita);

2) Prikupljanje i provjera dostavljenih podataka o klijentu i instrumentima osiguranja;

3) Procjenjuje se vjerojatnost povrata kredita;

4) faza donošenja odluke o kreditu (utvrđuje se iznos, način otplate, rok, kamatna stopa);

5) U ovoj fazi sklapa se ugovor o kreditu;

6) Servisiranje kredita;

7) Zatvaranje ugovora o zajmu.

Na slici 1, u nastavku, model hipoteke prikazan je u obliku dijagrama.

Slika 1 - Shema modela hipotekarnog kreditiranja 11, str.16

Razmotrite detaljnije model hipotekarnog kreditiranja u Rusiji

Zajmoprimac se u preliminarnoj fazi mora upoznati sa svim potrebnim informacijama o zajmodavcu, uvjetima za odobravanje hipotekarnog kredita, o pravima i obvezama koje nastaju pri sklapanju kreditnog posla.

Nadalje, nakon objašnjenja uvjeta kreditiranja zajmoprimcu, zaposlenici kreditne institucije određuju najveći mogući iznos sredstava koje banka može dati na kredit, dogovaraju postupke kreditiranja i postupak namire, sastavljaju približnu procjenu troškova zajmoprimca. i ispuniti zahtjev za kredit. Zajmodavac ovu aplikaciju smatra jednim od najvažnijih izvora informacija o potencijalnom klijentu.

U Rusiji iu svijetu postoji zlatno bankarsko pravilo, čija je suština sljedeća: zajmoprimac ne smije trošiti više od 30% osobnog mjesečnog dohotka na mjesečnu otplatu kredita. Ako je taj udio veći (40-60%), onda takav kredit postaje rizičan. Zbog toga banka procjenjuje iznos kredita koji može dati na temelju primanja dužnika.

U slučaju pozitivne odluke o hipotekarnom kreditu, dužnik i banka sklapaju ugovor o kreditu za kupnju odabrane, unaprijed dogovorene stambene nekretnine. Ugovor o hipoteci sadrži podatke o predmetu hipoteke, njegovoj vrednovanju, sadržaju, kao i podatke o visini i roku ispunjenja obveze osigurane hipotekom. Treba imati na umu da hipoteka nije dopuštena na kućama i stanovima koji su državno ili općinsko vlasništvo.

Nakon sklapanja ugovora o hipoteci, poslovne banke obično zahtijevaju od dužnika uplatu predujma čiji iznos može varirati ovisno o uvjetima hipotekarnog programa. Istovremeno, banke vjerovnice zainteresirane su da taj inicijalni doprinos bude što veći, budući da što je veći doprinos, transakcija ima manji rizik.

Nadalje, kao u američkom modelu hipotekarnog kreditiranja, obveze zajmoprimaca osigurane zalogom stečenih nekretnina izdaju se u obliku hipoteka, čiji se skupovi prodaju hipotekarnim agentima koji tvore hipotekarno pokriće hipotekarnih vrijednosnica . Također, poslovne banke koje ispunjavaju zahtjeve Banke Rusije mogu same formirati hipotekarno pokriće i izdavati hipotekarne vrijednosne papire.

Usporedna analiza različitih modela hipotekarnih kredita koji djeluju u inozemstvu omogućit će identificiranje najprihvatljivijih pristupa za modernu Rusiju organiziranju sustava hipotekarnih kredita.

Glavni modeli sustava hipotekarnog stambenog kreditiranja u inozemstvu trenutno su: krnji-otvoreni model; extended-open model (američki) model uravnotežene autonomije (njemački).

Budući da je dodjela ovih modela uvjetna, u jednoj zemlji mogu funkcionirati istovremeno. Svaki model organizacije sustava hipotekarnog kreditiranja uključuje određeni skup osnovnih elemenata.

Najjednostavnijim sustavom treba smatrati skraćeno-otvoreni model hipotekarnog kreditiranja (Slika 2) 12, str.16. Suština ovog modela je sljedeća. Banke izdaju hipotekarne kredite osigurane nekretninama, uključujući i stambene nekretnine, te na temelju dobivenog skupa hipoteka izdaju vlastite vrijednosne papire - hipotekarne obveznice. Prodaja hipotekarnih obveznica osigurava bankama nadopunjavanje "dugih" novčanih sredstava za izdavanje daljnjih zajmova. Tako se refinanciraju hipotekarni krediti čime se osigurava ravnoteža imovine i obveza banke po ročnosti.

Slika 2 - Shema krnjeg otvorenog sustava hipotekarnog kreditiranja

Drugi od najčešćih modela hipotekarnog kreditiranja nekretnina u svjetskoj praksi - američki - pretpostavlja postojanje razvijenog sekundarnog tržišta hipotekarnih kredita (Slika 3) 12, str.16.

Suština modela je da sredstva za refinanciranje hipotekarnih kredita privlače zajmodavci s burze preko posrednika. Glavna stvar u ovom modelu je razdvajanje subjekata vjerovnika i investitora.

Slika 3 - Shema prošireno-otvorenog modela hipotekarnog kreditiranja

Ključno obilježje uravnoteženog modela autonomije je štedno-kreditno načelo njegova funkcioniranja (Slika 4) 12, str.16. Formiranje kreditnih sredstava provodi se na račun štednje štediša koji žele u budućnosti dobiti hipotekarni stambeni kredit. Bit njemačkog modela hipotekarnog kreditiranja je stvaranje zatvorenog hipotekarnog financijskog tržišta. Formira se oko specijaliziranih štednih i hipotekarnih institucija

Slika 4 - Shema modela uravnotežene autonomije

Glavne karakteristike predstavljenih modela prikazane su u sljedećoj tablici

Tablica 1 - Karakteristike različitih modela hipotekarnog kreditiranja

Uspoređeni parametri	Skraćeni otvoreni model	Prošireni otvoreni model	Model uravnotežene autonomije
Zemlje distribucije	Istočna Europa, Engleska, Španjolska, Danska itd.	SAD i druge razvijene zemlje	Njemačka, Francuska, Austrija, Španjolska, Čile, Tajland, Češka, itd.
Princip rada	Tržište (ovisi o općem stanju financijskog i kreditnog tržišta zemlje)	Štednja i kredit (model samostalan)
Izvori privlačenja kreditnih sredstava	Vlastita i posuđena sredstva banaka	Vrijednosni papiri osigurani hipotekom kojima se trguje na sekundarnom tržištu, kao i vlastita i posuđena sredstva banaka	Stambena štednja i stambena ugovorna štednja budućih zajmoprimaca, te vlastita i posuđena sredstva banaka
Glavni vjerovnici	Univerzalne i hipotekarne banke	Hipotekarne i štedionice	Hipotekarne banke, specijalizirane štedionice (štedionice i građevinske štedionice)
Format državne potpore	Nije definirano	Refinanciranje kredita u vrijeme krize	Subvencije za građevinsku štednju

Jednostavnost organizacije funkcioniranja skraćeno-otvorenog modela određuje njegovu široku rasprostranjenost u svijetu, posebice u zemljama u razvoju. Međutim, nedostaci modela (ovisnost o tržišnoj razini kamatne stope, nepostojanje strogih standarda, ograničeni broj privučenih kreditnih sredstava) koče njegov razvoj u Rusiji.

U Rusiji se od druge polovice 90-ih pokušava razviti američki model hipotekarnog kreditiranja kao nacionalni model hipoteke. Međutim, zbog niza razloga (prednost inozemnih izvora financiranja, nedovoljna državna potpora), dvoslojni model je praktički prestao s razvojem i sada je ustupio mjesto kontinentalnom jednoslojnom modelu, koji se pokazao kao stabilniji tijekom krize zbog niza prednosti: potpuna neovisnost o financijskom tržištu; smanjen kreditni rizik; dostupnost kredita značajnom dijelu stanovništva

Postoje ozbiljne prepreke funkcioniranju sustava hipoteke na štednju u Rusiji: ne postoji pravni okvir za funkcioniranje građevinskih i štedionica; i dalje postoji masovno nepovjerenje stanovništva u financijske institucije, u uvjetima visoke inflacije i rasta cijena štednja je obezvrijeđena, zbog čega se kupnja stana ovim modelom odgađa za sve kasnije2, str.16.

Stoga smo, uspoređujući pozitivne i negativne značajke svakog od modela, analizirali mogućnosti njihove upotrebe u Rusiji. Bilo bi racionalno voditi se općim načelima izgradnje sustava masovnih "tržišnih" hipoteka, uzimajući u obzir nacionalne karakteristike Rusije. Istovremeno, potrebno je krenuti od jačanja institucija povjerenja u sustavu stanogradnje (povećanje odgovornosti investitora, jamčenje prava dioničara, poštivanje rokova puštanja u rad, fiksiranje cijena u najvećoj mogućoj mjeri i dr. ), razrada mehanizama socijalne hipoteke i podizanje razine državnih jamstava, a tek nakon toga - formiranje (aktivacija) neovisnih kreditno-financijskih hipotekarnih institucija.

Hipotekarno tržište diljem svijeta djeluje u dva smjera: izdavanje kredita i njihovo refinanciranje. Posebnost ovog tržišta je u tome što je ono poveznica dva ogromna gospodarski važna segmenta: tržišta nekretnina i financijskog tržišta. Danas u svjetskoj praksi postoje mnogi instrumenti hipotekarnog kreditiranja, kao i nekoliko mehanizama kojima kreditne institucije refinanciraju izdana sredstva, na primjer: izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira, stvaranje hipotekarnih zajedničkih fondova ili njihovih analoga, preprodaja hipotekarnih fondova.

Sustav hipotekarnog kreditiranja podrazumijeva stvaranje odgovarajućih institucija i dobro uhodanih mehanizama koji bi osigurali mogućnost učinkovitog hipotekarnog kreditiranja.

Za formiranje dobro koordiniranog i učinkovito funkcionirajućeg sustava hipotekarnog kreditiranja prije svega je potrebno imati funkcionalan sustav hipotekarnih kreditnih institucija, uključujući banke i druge hipotekarne kreditne institucije koje neposredno obavljaju poslove hipotekarnog kreditiranja. Učinkovitost funkcioniranja ovog sustava uvelike ovisi o stupnju razvijenosti infrastrukture, uključujući sustav registracije prometa nekretnina, sustav profesionalnog vrednovanja nekretnina, osiguravajuća društva, kao i institucije koje organiziraju aktivnosti na sekundarnom tržištu hipotekarnih kredita, te neki drugi elementi.

Postavljajući zadatak stvaranja cjelovitog tržišnog sustava hipotekarnog kreditiranja, usmjerenog prvenstveno na korištenje učinkovitih standardnih financijskih mehanizama, potrebno je uzeti u obzir mogućnost korištenja shema stambenog financiranja usmjerenih na korištenje lokalnih resursa i odražavajući specifičnosti pojedinih regija. . U tranzicijskim uvjetima formiranja i stvaranja sustava hipotekarnog kreditiranja, takve sheme mogu pomoći u rješavanju stambenog problema određenog dijela stanovništva, iako je zbog ograničenih lokalnih resursa, njihove usmjerenosti na regionalne značajke, opseg njihove provedbe ograničeno 19, str.55.

Glavni cilj je stvoriti radni sustav za pružanje pristupačnog stanovanja za građane Rusije s prosječnim primanjima, temeljen na tržišnim načelima za stjecanje stambenog prostora na tržištu nekretnina bez monopola na račun vlastitih sredstava građana i dugoročnih hipotekarnih kredita.

Hipotekarni odnosi imaju ogroman potencijal koji nije u potpunosti realiziran u stambenom sektoru, iako su ti odnosi učinkovit alat koji vam omogućuje rješavanje brojnih gorućih problema:

1) osigurati dugoročnu i čvrstu integraciju tržišta nekretnina i financijskog tržišta;

2) osigurati štedljiv režim stambenog zbrinjavanja građana;

3) povećati investicijsku aktivnost u kapitalnoj izgradnji.

Ovisno o troškovima stanovanja, izvorima sredstava, solventnosti i kategoriji (uključujući prava na naknade) građana koji žele poboljšati svoje životne uvjete, postoji nekoliko stambenih strategija:

strategija osmišljena za pružanje državnih subvencija i pomoći poduzećima;

mješovita strategija koja se temelji na korištenju državnih subvencija i vlastitih sredstava građana;

tržišna strategija usmjerena uglavnom na vlastita sredstva građana.

Djelovanje subjekata hipotekarnog tržišta, prvenstveno građana-zajmoprimaca i banaka kreditora, posebno u razdoblju formiranja i uspostave sustava hipotekarnog kreditiranja, praktički je nemoguće bez posebnih mjera potpore općini.

Područje kao cjelina ima koristi od uvođenja administrativnih temelja sustava hipotekarnih zajmova. Općinske vlasti potiču proces stanogradnje, a time i rast poreznih prihoda, ali istovremeno minimiziraju svoje rizike, dobivajući, ako građanin ne ispuni uvjete za kreditiranje za potrebe grada, ili novi stan ili stan za ponovno useljenje.

Trenutno su krediti koje banke nude za kupnju stanova dostupni ograničenom krugu ljudi. Stvaranje sustava hipotekarnih kredita s ugrađenim pravnim i ekonomskim mehanizmima za ograničavanje rizika i mobilizaciju financijskih sredstava može značajno smanjiti troškove hipotekarnih kredita i pretvoriti ih u učinkovito sredstvo rješavanja stambenog problema za ruske građane.

Razvoj hipotekarnog kreditiranja stanovništva kao integralnog sustava, s jedne strane, i kao sastavnog dijela tržišnog gospodarstva, s druge strane, trebao bi se temeljiti na sljedećim temeljnim načelima:

1) Prilikom stvaranja sustava hipotekarnog kreditiranja u Rusiji potrebno je uzeti u obzir postojeće međunarodno iskustvo. Istodobno, treba poći od ruskih makroekonomskih uvjeta i zakonodavnog okvira, uzimajući u obzir činjenicu da je stanovništvo Rusije još uvijek oprezno prema situaciji dugoročne ovisnosti o banci kreditoru u hipotekarnim kreditima.

2) Jedan od ključnih zahtjeva je osigurati dostupnost hipotekarnih kredita za skupine stanovništva ne samo s visokim, već i s prosječnim primanjima. Pritom bi sustav trebao biti tržišnog, a ne subvencioniranog karaktera, biti potpuno transparentan i razumljiv svim sudionicima u procesu hipotekarnog kreditiranja.

3) Preduvjet je stalni razvoj sustava, oslanjanje na učinkovito korištenje privučenih financijskih sredstava građana, poslovnih banaka vjerovnika, investitora, a ne na financiranje iz državnog proračuna.

4) Sustav hipotekarnih zajmova trebao bi biti reproducibilan u bilo kojoj regiji zemlje. Brzina i opseg uvođenja hipoteka u pojedinim regijama određeni su ne toliko subjektivnim čimbenicima prisutnosti ili odsutnosti političke volje vodstva regije, koliko objektivnom gospodarskom situacijom, dostupnošću solventne potražnje za stambenim objektima i njegovu opskrbu.

5) Poseban zahtjev je multivarijantnost, otvorenost sustava.

6) Iznimno važan aspekt državne politike usmjerene na razvoj hipotekarnog kreditiranja je stvaranje makroekonomskih uvjeta i institucionalnog okruženja koji doprinose povećanju dostupnosti hipotekarnih kredita za zajmoprimce. To se odnosi na skup mjera za kontrolu razine inflacije, dinamike tečaja rublje, za smanjenje kamatnih stopa, restrukturiranje bankarskog sustava i razvoj regulatornog i zakonodavnog okvira.

7) Rješavanje stambenog pitanja i koordiniranje aktivnosti svih subjekata stambenog tržišta uvelike ovisi o aktivnostima izvršne vlasti na svim razinama. U tom pogledu raste uloga regionalnih i lokalnih vlasti u fazi stvaranja sustava hipotekarnog kreditiranja. 20, str.118

Formiranje i progresivni razvoj sustava dugoročnog hipotekarnog kreditiranja koči niz problema: nesavršenost zakonodavstva; neučinkovitost sustava upisa prava na nekretninama i prometa njima u pravosudnim institucijama; nedovoljna razvijenost procjeniteljske i osiguravateljske djelatnosti; nedostatak specijaliziranih hipotekarnih banaka; visoka cijena kreditnih sredstava poslovnih banaka; nedostatak sekundarnog tržišta za hipoteke (hipotekarni krediti); visoke stope refinanciranja; nedostatak učinkovitih mehanizama za ograničavanje rizika banaka i pokrića državnih tijela; visoka cijena kredita za zajmoprimca; niski prihodi većine stanovništva u usporedbi s troškovima stanovanja; nedostatak proračunskih sredstava za subvencioniranje stambenog zbrinjavanja socijalno ugroženih građana, čime bi se smanjilo kreditno opterećenje pri kupnji stanova; nesavršenost oporezivanja, nedovoljan broj poticaja građanima za ulaganje u stanogradnju.

Stručnjaci nude sljedeće glavne smjernice za rješavanje ovih problema:

1) Unaprjeđenje zakonodavnog i regulatornog okvira koji osigurava ispunjenje obveza u hipotekarnom kreditiranju, prvenstveno u smislu kreiranja jasne procedure ovrhe hipoteke i iseljenja neplatiše kredita iz hipotekarnog stambenog prostora;

2) Stvaranje i implementacija univerzalnog mehanizma za osiguranje priljeva dugoročnih financijskih sredstava;

3) Porezne olakšice za građane - korisnike hipotekarnih kredita, s jedne strane, te poslovne banke - hipotekarne zajmodavce i investitore koji refinanciraju poslovne banke - zajmodavce, s druge strane;

4) stvaranje jednakih uvjeta za slobodno tržišno natjecanje između subjekata hipotekarnog tržišta;

5) Stvaranje mehanizama za socijalnu zaštitu dužnika u slučaju nezakonitih radnji banaka vjerovnika, kao i za njegovu socijalnu prilagodbu tijekom postupka deložacije, zbog nemogućnosti vraćanja prethodno uzetog hipotekarnog kredita;

6) Pojašnjenje regulatornog okvira kojim se uređuju aktivnosti kreditnih institucija za davanje i servisiranje dugoročnih hipotekarnih kredita, kao i njihovo refinanciranje;

7) Formiranje regulatornog i zakonodavnog okvira za korištenje novih financijskih instrumenata (vrijednosnih papira) u cilju privlačenja dugoročnih izvora u ovom području.

Osim toga, potrebno je predvidjeti niz posebnih stambenih pogodnosti za banke koje se bave hipotekarnim poslovima. Dovoljno učinkovita mjera moglo bi biti uvođenje postupka u kojem banke koje otvaraju stambene depozite i daju hipotekarne kredite imaju mogućnost umanjiti oporezivu dobit za iznos izdanih dugoročnih stambenih kredita ili su oslobođene plaćanja poreza na dobit ostvarenu hipotekom. zajmovi. Osim toga, prema mišljenju stručnjaka, potrebno je osloboditi iz rezerve ili smanjiti norme obvezne rezerve koju banka deponira kod Središnje banke Ruske Federacije za sredstva primljena na stambene depozite. 16, str.71

Privlačenje vanjskih izvora za hipotekarno kreditiranje ograničeno je visokom razinom rizika. U tim uvjetima država treba na svaki mogući način pridonijeti privlačenju sredstava za obnovu i stvaranje osnovnih sredstava. U praksi se javljaju obrnuti procesi. Tržište državnih vrijednosnih papira apsorbira financijska sredstva i čini ih pretjerano skupima, porezi nepotrebno povećavaju vrijednost ulaganja.

Smatramo da se konkretna potpora državnih tijela u odnosu na sustav hipotekarnog kreditiranja može izraziti u sljedećim oblicima:

1) Davanje statusa općinskog sustava hipotekarnog stambenog kreditiranja;

2) prioritetna dodjela građevinskih zemljišta (bez ikakvih dodatnih uvjeta) za realizaciju sustava;

3) uklanjanje ili značajno smanjenje financijskog opterećenja sudionika sustava smanjenjem troškova infrastrukture i drugih pogodnosti;

4) izdvajanje iz federalnog, gradskog ili lokalnog proračuna bespovratnih subvencija za izgradnju ili kupnju stanova;

5) Pružanje građanima povlaštenih uvjeta kreditiranja;

6) Donošenje propisa o zajmovima s kolateralom (na lokalnoj razini), u kojima općinska uprava djeluje kao jamac za zajmove za provedbu projekata visokog učinka, ako ti projekti zadovoljavaju prioritetna područja urbanog razvoja, a zajmoprimac - utvrđeni kriteriji;

7) Izdavanje općinskih vrijednosnih papira koji se, uz osiguranje priljeva sredstava u razvojne programe, mogu založiti za osiguranje zajmova koje privlače investitori za realizaciju projekata potrebnih gradu;

8) Izdavanje obvezničkih zajmova osiguranih zemljištem i nekretninama.

U sadašnjim uvjetima, kada se poduzimaju mjere za stabilizaciju gospodarstva i reformu kreditno-financijskog sektora, formiranje sustava hipotekarnog kreditiranja postaje jedan od prioriteta državne politike. Nije slučajno da je Vlada Ruske Federacije odobrila Koncept razvoja sustava hipotekarnog stambenog kreditiranja. Usmjeren je na stvaranje sustava učinkovitog i opsežnog dugoročnog hipotekarnog kreditiranja stanovništva. Kao glavnu zadaću države Koncept ističe stvaranje zakonodavnog okvira i regulatornog okvira za proces hipotekarnog kreditiranja kako bi se smanjili financijski rizici i povećala pristupačnost stanovanja. Zajedno s Konceptom, Uredbom Vlade Ruske Federacije odobren je Plan za pripremu nacrta regulatornih pravnih akata koji osiguravaju razvoj sustava hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji. Jasno je da trenutni pravni okvir nije dovoljno potpun, ima unutarnje kontradikcije, što posebno sprječava banke da učinkovito sudjeluju u hipotekarnom kreditiranju. Usvojena Uredba omogućuje uklanjanje mnogih prepreka za razvoj hipoteka.

Svjetska praksa razvila je nekoliko varijanti sustava hipotekarnog kreditiranja, koji se obično nazivaju modelima. Modeli hipotekarnog kreditiranja (hipotekarni modeli) razlikuju se jedan od drugog uglavnom na sljedeće načine:

• tijesnost odnosa između sustava hipotekarnih kredita i financijskog tržišta;
• opseg i alate za privlačenje financijskih sredstava;
• dostupnost preduvjeta za dobivanje kredita.

Ovisno o tome kako su ta pitanja riješena, razlikuju se dva glavna modela hipoteke: otvoreni i zatvoreni.

otvorena (englesko-američki) model Hipoteka je uključena u sustav financijskog tržišta zemlje kao cjeline.

Zatvoreno (Njemački) model podrazumijeva relativnu autonomiju hipotekarnog kreditiranja od financijskog tržišta.

S druge strane, otvoreni model može se podijeliti na jednorazinski (engleski, kontinentalni) i dvorazinski (američki).

Otvoreni model hipotekarnog kreditiranja pretpostavlja da se sredstva koja se koriste za izdavanje hipotekarnih kredita privlače s otvorenog financijskog tržišta, što omogućuje ulazak u natjecanje za investicijska sredstva.

Zatvoreni model temelji se na činjenici da su izvori kreditnih sredstava štednja osoba koje djeluju kao zajmoprimci.

Zatvoreni i otvoreni hipotekarni modeli razlikuju se i po drugom kriteriju - prirodi uvjeta koji se postavljaju potencijalnom zajmoprimcu kada odlučuje hoće li mu izdati hipotekarni zajam.

U zatvorenom modelu ti su uvjeti sudjelovanje potencijalnog zajmoprimca u preliminarnoj (akumulativnoj) fazi i akumulacija određenog iznosa za dobivanje hipotekarnog kredita.

Inozemno iskustvo

Najupečatljiviji primjer modela zatvorene hipoteke je njemački "sustav građevinske štednje".

Njegove glavne karakteristike su sljedeće:

• 1) primitku zajma prethodi faza akumulacije sredstava u specijaliziranim institucijama ("sredstva za izgradnju") - približno 40% troškova budućeg stanovanja. U fazi akumulacije uložena sredstva obračunavaju se nižom kamatom nego na obične depozite;
• 2) nakon završetka faze akumulacije (razdoblje od 5 do 10 godina), postaje moguće: a) dobiti državnu subvenciju u iznosu od približno 10% troškova stanovanja; b) dobivanje kredita za plaćanje nedostajućeg dijela troškova stanovanja uz smanjenu kamatu u odnosu na tržišne stope.

Zatvoreni model hipotekarnog kreditiranja osigurava njegovu relativnu neovisnost o stanju na financijskom tržištu (fluktuacije kamatnih stopa na njemu nemaju izravan utjecaj na uvjete kreditiranja). Međutim, to značajno smanjuje bazu resursa za hipotekarne zajmove, što utječe na opseg hipotekarnih zajmova. Osim toga, pod određenim okolnostima, primjerice, uz naglo i značajno povećanje kamatnih stopa na depozite u poslovnim bankama, nemoguće je isključiti povlačenje nekih štediša svojih sredstava iz građevinskih fondova, što može dovesti do krize u sustavu.

Grafički, shematski dijagram sustava štednje u zgradama može se prikazati kao što je prikazano na sl. 11.2.

Riža. 11.2.

Sustav građevinske štednje ima naglašenu socijalnu usmjerenost. Kao prvo, potiče štednju stanovništva, a kao drugo, namijenjen je prvenstveno mladim ljudima koji imaju priliku na određeno vrijeme akumulirati sredstva za rješavanje stambenog problema.

Otvoreni model hipotekarnog kreditiranja integriran je u cjelokupni sustav financijskog tržišta, što s jedne strane pridonosi ekspanziji kreditiranja, ali s druge strane mogućnosti hipotekarnog kreditiranja značajno ovise o stanju u zemlji. financijsko tržište u cjelini.

Kod ovog modela ne postoji razdoblje u kojem zajmoprimac akumulira sredstva. Umjesto toga, uvodi se zahtjev za početnim početnim uplatama zajmoprimca za kupnju stana u iznosu do 20-30% cijene stečene nekretnine, te se provodi temeljitija provjera zajmoprimca i kolaterala. Hipotekarne stope se prema ovom modelu određuju ovisno o stanju financijskog tržišta u cjelini i karakteristikama nekretnine kao sredstva osiguranja kredita. One su, naravno, veće nego u sustavu građevinske štednje.

Grafički, shematski dijagram otvorenog modela hipotekarnog kreditiranja prikazan je na sl. 11.3.

Riža. 11.3.

Što se tiče vrsta otvorenog modela, razlike između njih su sljedeće.

jedna razina (engleski, kontinentalni) model pretpostavlja da se izvori sredstava za izdavanje hipotekarnih kredita formiraju na razini hipotekarne banke, koja za to prikuplja sredstva koristeći uobičajene mehanizme - sredstva na svojim računima, međubankarski krediti itd. U ovom sustavu postoji samo primarna hipotekarna hipoteka. tržište. U ovom slučaju odnosi oko hipotekarnog kredita postoje samo između dva subjekta: hipotekarna banka - zajmoprimac (jednorazinski model).

Dvoetažni (proširen, američki) model predviđa da se primarno tržište za hipoteke nadopunjuje sekundarnim tržištem na kojem cirkuliraju izvedeni vrijednosni papiri koje izdaju hipotekarni posrednici koji kupuju prve hipoteke od hipotekarnih banaka. U ovoj varijanti odnosi u vezi izdanih hipotekarnih kredita nastaju: 1) između hipotekarne banke i zajmoprimca; 2) između hipotekarne banke i hipotekarnog posrednika.

Tehnologija hipotekarnog kreditiranja u Sjedinjenim Državama podrazumijeva prisutnost dva dokumenta:

• 1) ugovor o zajmu (rješava pitanja u vezi s dugom: iznos kredita, postupak plaćanja, stopa);
• 2) ugovori o hipoteci (utvrđuju se uvjeti zaloga na nekretninama, prava i obveze stranaka), koji obavezno sadrži naznaku glavne obveze.

Ovo odvajanje omogućuje banci prodaju kredita, tj. pruža mogućnost sekundarnog prometa hipoteke, jod koji se može izdati drugim vrijednosnim papirima, kao što su obveznice.

Upravo je to glavna razlika između američkog sustava hipotekarnog kreditiranja: prekid izravne veze između pojedinog ulagača i pojedinog zajmoprimca, što omogućuje privlačenje značajnih sredstava za hipotekarno kreditiranje, uključujući male i srednje ulagače, i pouzdane sigurnost, a to su nekretnine. Istovremeno, važan uvjet za razvoj sustava kreditiranja je visoka razina standardizacije izdanih hipotekarnih kredita kako bi se oni objedinili u poolove koji se mogu ponuditi potencijalnim kupcima.

Cjelokupni proces hipotekarnog kreditiranja u američkom modelu može se podijeliti u tri glavne faze: inicijacija, posredovanje, ulaganje (slika 11.4).

Inicijacija - postupak izdavanja primarnog hipotekarnog kredita od strane hipotekarne banke (primarni zajmodavac), koji uključuje provjeru i same imovine, koja je založena, i zajmoprimca, njegove sposobnosti da ispuni obveze iz ugovora o kreditu.

Posredovanje - postupak stjecanja pulova pojedinačnih hipotekarnih kredita od hipotekarnih, štednih i poslovnih banaka od strane hipotekarnih posrednika (sekundarni zajmodavac) i njihovo pretvaranje u vrijednosne papire koji se nude na prodaju investitorima na burzi.

Ulaganje - proces stjecanja i akumulacije vrijednosnih papira koje su izdali posrednici od strane pojedinaca i pravnih osoba radi ostvarivanja prihoda od njih.

Riža. 11.4.

Dvoslojni model hipotekarnog kreditiranja uključuje formiranje zasebnog golemog segmenta tržišta dionica - tržišta vrijednosnih papira osiguranih nekretninama, što omogućuje značajno proširenje opsega hipotekarnog kreditiranja.

Inozemno iskustvo

Opseg hipotekarnog kreditiranja i modeli koji se u njemu koriste ovise o dva čimbenika: opsegu tržišta nekretnina te opsegu i specifičnostima nacionalnih financijskih tržišta. Dakle, širenje dvoslojnog modela hipotekarnog kreditiranja u Sjedinjenim Državama posljedica je činjenice da zemljom tradicionalno dominira privatno vlasništvo nad stambenim objektima, a temelj financijskog sustava je dionički sektor, za razliku od europskog. zemljama u kojima dominira bankarski sustav. Istodobno, u SAD-u udio hipotekarnih vrijednosnih papira čini oko 25% cjelokupnog tržišta dužničkih vrijednosnih papira.

Ogroman opseg hipotekarnog tržišta, njegov visok udio na tržištu dionica, naravno, ima i lošu stranu. Hipotekarna kriza koja je nastala u Sjedinjenim Državama 2007. – 2008. postala je čimbenik koji je uzdrmao ne samo američki financijski sustav, već je negativno utjecao na stanje svjetskih financija u cjelini, utječući i na rusko financijsko tržište (mogućnosti za privlačenje investicijskih resursa na svjetskim tržištima značajno je smanjeno, uključujući hipoteke).

Neposredan uzrok krize bilo je značajno smanjenje zahtjeva prema zajmoprimcima, a to je pak rezultat dugotrajnog i postojanog rasta tržišta nekretnina. Visoki rast tržišta, popraćen rastom cijena, doveo je do povećanja potražnje za hipotekarnim kreditima od strane zajmoprimaca, koji su hipotekarne kredite počeli promatrati kao izvor za modernizaciju i proširenje stambenog prostora, pod kojim je moguće dobiti novi hipotekarni kredit. zajam. S druge strane, bankama koje izdaju kredite rast cijena kao da je stvorio dodatna jamstva za povrat kredita zbog rasta vrijednosti kolaterala, što ih je motiviralo da smanje zahtjeve za dužnike u rastućem gospodarstvu.

Prema stavku 1. članka 1. Saveznog zakona od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" (Zakon), prema ugovoru o zalogu nekretnine (ugovor o hipoteci), jedna strana je Založni dužnik koji je vjerovnik u obvezi osiguranoj hipotekom, ima pravo na namirenje svojih novčanih tražbina prema dužniku iz te obveze iz vrijednosti založene nekretnine druge strane - založnog dužnika, pretežno u odnosu na ostale vjerovnike. hipotekarnog dužnika, uz iznimke utvrđene saveznim zakonom.

Hipotekarni krediti nadaleko su poznati u inozemnoj praksi. Dva su globalna modela hipotekarnog kreditiranja:

• jednoslojni model hipotekarnog kreditiranja (vidi članak "Svjetski modeli hipotekarnog kreditiranja: jednoslojni model");
• dvoslojni model hipotekarnog kreditiranja.

U modelu dvoslojnog hipotekarnog kreditiranja, banka izdaje hipoteku zajmoprimcu osiguranu hipotekom na nekretninu.

Tada banka u pravilu prodaje pravo potraživanja hipotekarnog kredita državnoj hipotekarnoj agenciji - financiranje hipoteke dolazi uglavnom s razvijenog sekundarnog tržišta vrijednosnih papira.

Glavni kupci izdanih obveznica uglavnom su mirovinski fondovi, investicijski fondovi, osiguravajuća društva i dr.

Prema tome, prema dvoslojnom modelu refinanciranja, banke prodaju hipoteke posebnim organizacijama koje ih koriste kao pokriće za izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira, a prikupljeni novac koriste za ponovno kupovanje hipoteka od banaka.

Jesu li mogij i hipoteka ista stvar?

U zapadnim zemljama koristi se shema mogidzha (hipoteka), prema kojoj se odnosi vjerovnika (banke) i zajmoprimca-kupca nekretnine servisiraju, kada potonji stekne nekretninu, na kredit uzet od banke s obročna otplata iznosa kredita (glavnice) na dugi rok (oko 40 godina).

Pritom, sama imovina stečena kreditom, čiji je formalni vlasnik vjerovnik prije likvidacije (ispunjenja) kreditne obveze, djeluje kao osiguranje ispunjenja novčanih obveza zajmoprimca.

Suština mogije je formalni prijenos prava vlasništva nad založnom nekretninom od strane založnog dužnika u korist založnog vjerovnika za vrijeme do prestanka založnog prava. U tom slučaju dolazi do privremenog cijepanja prava vlasništva na predmetu zaloga: prava posjeda i korištenja do prestanka glavne obveze u pravilu ostaju zalogodavcu, a pravo raspolaganja, formalno "title" pravo vlasništva, prelazi na založnog dužnika.

Prednost mogija u odnosu na hipoteku je u tome što u slučaju neispunjenja obveze ne nastaje problem ostvarivanja založnog prava vjerovnika, budući da je on postao formalni vlasnik založene stvari već u trenutku sklapanja mogijskog ugovora. stupio na snagu.

Iako se hipoteka obično prevodi na ruski kao "hipoteka", takav je prijevod uvjetan, jer je mogij nešto drugačiji od hipoteke. Prema shemi mogije, jedna strana - dužnik - prenosi na drugu stranu - vjerovnika - pravo na određenu imovinu kako bi osigurala ispunjenje svoje obveze.

Primjena dvoslojnog modela u Rusiji

Vrijednosni papiri prema ruskom zakonu, koji se mogu koristiti za prikupljanje sredstava na sekundarnom tržištu hipotekarnih kredita, i vrijednosni papiri zapadnog sustava imaju značajnu razliku u svojoj pravnoj prirodi. Potonji su instrumenti koji prenose vlasništvo nad hipotekarnim sredstvom, što je nemoguće kod prijenosa ruskih hipotekarnih vrijednosnih papira koji potvrđuju samo pravo na potraživanje. To treba uzeti u obzir pri konstruiranju hipotekarnog kreditiranja prema anglo-američkom modelu.

U Rusiji pokušaji izgradnje hipotekarnog tržišta po uzoru na najučinkovitije sustave nisu bili uspješni. U Rusiji je preporučljivo promicati razvoj jednostavnijeg modela hipotekarnog kreditiranja stanova koji joj najviše odgovara.

Dvorazinska shema organizacije tržišta trebala bi se temeljiti na državnim jamstvima; JSC "Agencija za stambeno hipotekarno kreditiranje" (AHML) stvoreno je proračunskim novcem, koji razvija i implementira dvoslojni sustav hipotekarnih kredita (Uredba Vlade Ruske Federacije br. 462 od 8. rujna 2004. za stambeno hipotekarno kreditiranje ).

Banka zajmoprimcu daje hipotekarni kredit, dug se otkupljuje od AHML banke, a zajmoprimac njime otplaćuje zajam. AHML otkupljuje hipoteke samo od banaka koje izdaju hipoteke prema standardima AHML-a. AHML osigurava izdavanje i otplatu kredita samo u rubljima po stopi od 15% godišnje. Istodobno, minimalni rok zajma trebao bi biti od 1 godine do 20 godina, a početno paušalno plaćanje mora biti najmanje 30% troška nekretnine koja se kupuje na dan procjene. Stopa je vrlo niska, ali do sada nije bilo moguće u potpunosti realizirati samu ideju stvaranja AHML-a.

Uvođenje dvoslojnog sustava hipotekarnih kredita u Rusiji suočit će se s nizom temeljnih problema, na primjer:

• nedostatak razvijenog tržišta vrijednosnih papira;
• nelikvidnost hipotekarnih obveza na sekundarnom tržištu;
• osiguravajući bankama dugoročna jeftina kreditna sredstva.

Sustav hipotekarnih kredita u Rusiji, prema stručnjacima, uključuje sljedeće segmente:

• tržište nekretnina koje ima potrebne karakteristike za sudjelovanje u hipotekarnom kreditiranju;
• primarno tržište hipotekarnih kredita, koje obuhvaća ukupnost aktivnosti vjerovnika i dužnika koji međusobno sklapaju odgovarajuće obveze, u kojima dužnik (zalogodavac) daje, a vjerovnik (založni dužnik) prihvaća nekretninu u zalog kao sredstvo ovrhe;
• sekundarno tržište hipotekarnih kredita, koje osigurava prijenos prava na hipotekama i hipotekarnim kreditima (prodaja već izdanih hipotekarnih kredita), kao i reinvestiranje izdanih hipotekarnih kredita. Sekundarno tržište je poveznica između zajmodavaca na primarnom hipotekarnom tržištu i ulagača na tržištu hipotekarnih vrijednosnih papira, osiguravajući akumulaciju sredstava ulagatelja i usmjeravajući financijske tokove (putem izdavanja obveznica i njihovog plasiranja na burzu) u hipotekarne zajmove.