Η ρωσική νομοθεσία θεωρεί κάθε δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητη περιουσία ως στεγαστικά δάνεια. Θα εξετάσουμε ειδική περίπτωση στεγαστικών δανείων – δανείων που εκδόθηκαν (1) σε ιδιώτες, (2) για αγορά κατοικίας και (3) εξασφαλισμένα με αυτή τη στέγαση. Στην αγγλική βιβλιογραφία, αυτός ο τύπος δανεισμού ονομάζεται χρηματοδότηση στέγασης ή χρηματοδότηση κατοικιών. Δεν υπάρχει ακόμη ειδικός όρος για αυτό στα ρωσικά.

Τα μοντέλα στεγαστικών δανείων ταξινομούνται συνήθως ανάλογα με την πηγή κεφαλαίων που χρησιμοποιούνται για την έκδοση στεγαστικών δανείων. Το απλούστερο από αυτά τα μοντέλα βασίζεται στη χρήση τραπεζικών καταθέσεων ως τέτοιας πηγής. Το μοντέλο ονομάζεται κατάθεση, τραπεζικό ή παραδοσιακό.

Παραδοσιακό μοντέλο.

Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, οι τράπεζες χορηγούν στεγαστικά δάνεια σε ιδιώτες (δάνεια για την αγορά διαμερισμάτων με εξασφάλιση αυτών των διαμερισμάτων) μαζί με όλα τα άλλα δάνεια. Η κύρια πηγή κεφαλαίων για αυτά τα δάνεια είναι τα δανειακά κεφάλαια, δηλ. καταθέσεις καταρχήν.

Τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν μια σειρά από συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και, κατά συνέπεια, οι τράπεζες αναλαμβάνουν συγκεκριμένους κινδύνους κάνοντας αυτή τη δουλειά. Ο κύριος κίνδυνος στον στεγαστικό δανεισμό, όπως, μάλιστα, σε κάθε άλλο, είναι ο πιστωτικός, δηλ. ο κίνδυνος ο δανειολήπτης να μην αποπληρώσει τα κεφάλαια που δανείστηκε εγκαίρως και πλήρως. Αυτός ο κίνδυνος έχει δύο συνιστώσες: πρώτον, ο ίδιος ο κίνδυνος μη απόδοσης. δεύτερον, ο κίνδυνος, σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων, η τράπεζα να μην είναι σε θέση να αντισταθμίσει τις ζημίες της με την πώληση της εξασφάλισης (διαμέρισμα).

Η αξία του κινδύνου μη αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου εκτιμάται από δύο παράγοντες - την επάρκεια του εισοδήματος του δανειολήπτη προκειμένου να πραγματοποιεί μηνιαίες πληρωμές για την αποπληρωμή του δανείου και σύμφωνα με το πιστωτικό ιστορικό του, δηλ. πληροφορίες σχετικά με το πόσο συχνά καθυστέρησε να κάνει πληρωμές για τυχόν δάνεια στο παρελθόν.

Η αξία του κινδύνου να μην μπορούν να αντισταθμιστούν οι ζημίες με την πώληση του ενεχύρου προσδιορίζεται σύμφωνα με τη δικαστική πρακτική, δηλ. ανάλογα με το πόσο χρόνο και χρήμα απαιτείται για την έξωση του δανειολήπτη από την υποθηκευμένη κατοικία και την πώληση αυτής της κατοικίας. Επιπλέον, αυτός ο κίνδυνος εξαρτάται από το αν είναι δυνατή η πώληση ενός διαμερίσματος για ποσό μεγαλύτερο από το ποσό του δανείου που έχει εκδοθεί από την τράπεζα. Κατά συνέπεια, το μέγεθος αυτού του κινδύνου εξαρτάται από το μερίδιο που καταλαμβάνει το δάνειο στο κόστος του διαμερίσματος. Όσο μεγαλύτερο είναι αυτό το μερίδιο, τόσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος η τράπεζα να μην αποζημιώσει το κόστος της εάν, για οποιονδήποτε λόγο (για παράδειγμα, λόγω πτώσης των τιμών της αγοράς), το διαμέρισμα πρέπει να πουληθεί σε τιμή χαμηλότερη από την αρχική. .

Ένας πολύ σημαντικός κίνδυνος στο παραδοσιακό μοντέλο του στεγαστικού δανεισμού είναι ο τόκος: ο κίνδυνος μεταβολών των επιτοκίων στην αγορά. Δεδομένου ότι τα στεγαστικά δάνεια είναι πάντα μακροπρόθεσμα, αυτή η πιθανότητα είναι πολύ υψηλή. Εάν το επιτόκιο της αγοράς αυξηθεί, τότε η τράπεζα συνεχίζει να λαμβάνει πληρωμές στεγαστικών δανείων από δανειολήπτες με βάση το επιτόκιο με το οποίο τα εξέδωσε (κάτω από το νέο επιτόκιο της αγοράς για τα δάνεια) και αναγκάζεται να πληρώνει εισόδημα στους καταθέτες με υψηλότερο επιτόκιο από το αναμενόμενο. (σε επίπεδο νέο επιτόκιο αγοράς στις καταθέσεις).

Εάν η τράπεζα δεν αυξήσει τα επιτόκια καταθέσεων, τότε οι καταθέτες απλώς παίρνουν τα κεφάλαιά τους και τα επενδύουν όπου μπορούν να έχουν απόδοση σε επίπεδο αγοράς. Εάν αυξήσει τα επιτόκια καταθέσεων, τότε το περιθώριο του (η διαφορά μεταξύ επιτοκίων δανείων και καταθέσεων) μειώνεται και σε ορισμένες περιπτώσεις γίνεται αρνητικό. Τέτοιες διαδικασίες (αύξηση του επιτοκίου της αγοράς από 8% το 1978 σε 20% το 1980) οδήγησαν στις αρχές της δεκαετίας του 1980 σε μια μεγάλης κλίμακας κρίση αποταμιευτικών και δανειακών ενώσεων στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Ο μόνος ριζικός τρόπος διαχείρισης του κινδύνου επιτοκίου στο παραδοσιακό μοντέλο είναι η χρήση μεταβλητών επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Σε αυτήν την περίπτωση, καθώς τα επιτόκια της αγοράς αλλάζουν, αλλάζουν και οι μηνιαίες πληρωμές που πρέπει να κάνει ο δανειολήπτης.

Ωστόσο, αυτός ο μηχανισμός είναι πολύ επικίνδυνος και δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε χώρες με ασταθείς οικονομίες. Γεγονός είναι ότι με μια σημαντική αύξηση των πληρωμών, μπορούν εύκολα να είναι υψηλότερες από αυτές που μπορεί να πραγματοποιήσει ο δανειολήπτης, με βάση τα δικά του κέρδη. Έτσι, ως αποτέλεσμα της εφαρμογής αυτού του μηχανισμού, η μείωση του επιτοκιακού κινδύνου οδηγεί σε αύξηση του πιστωτικού κινδύνου.

Υπάρχει ένας πιο περίπλοκος μηχανισμός τιμαριθμικής αναπροσαρμογής των επιτοκίων, που βασίζεται σε ένα σύστημα διπλών δεικτών. Χρησιμοποιώντας αυτόν τον μηχανισμό, πραγματοποιούνται παράλληλα δύο επανυπολογισμοί μηνιαίων πληρωμών για ένα στεγαστικό δάνειο: ο ένας βασίζεται σε αλλαγές στα επιτόκια της αγοράς και ο άλλος βασίζεται σε αλλαγές στον δείκτη μισθών.

Η πληρωμή που πραγματοποιεί ο δανειολήπτης αυξάνεται κατά το ποσό που καθορίζεται από τη μεταβολή του δείκτη μισθών. Η διαφορά μεταξύ αυτής της πληρωμής και αυτής που θα έπρεπε να κάνει σύμφωνα με τη μεταβολή του δείκτη επιτοκίου της αγοράς κεφαλαιοποιείται, δηλ. προστέθηκε στο στεγαστικό του χρέος.

Τα μειονεκτήματα αυτού του μηχανισμού περιλαμβάνουν την πολυπλοκότητά του και τον κίνδυνο αρνητικής απόσβεσης. Όταν οι δανειολήπτες ξαφνικά ανακαλύπτουν ότι παρά το γεγονός ότι πληρώνουν τακτικά (και αυξάνονται όσο αυξάνεται ο δείκτης μισθών), το χρέος τους όχι μόνο δεν μειώνεται, αλλά ακόμη και αυξάνεται, συνήθως σταματούν να πληρώνουν.

χρησιμοποιώντας το παραδοσιακό μοντέλο.

Πρέπει να σημειωθεί ότι, παρά όλες τις ελλείψεις του, το παραδοσιακό μοντέλο χρησιμοποιείται ευρέως σε χώρες με σταθερές οικονομίες. Κυριαρχεί στη Δυτική Ευρώπη και σε μια σειρά από πολύ ανεπτυγμένες χώρες (για παράδειγμα, στην Ελλάδα) δεν υπάρχουν καθόλου άλλα μοντέλα. Κατά μέσο όρο στη Δυτική Ευρώπη, που κατατέθηκε στα τέλη του 1998, το παραδοσιακό μοντέλο παρείχε το 62% του όγκου των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η επικράτηση αυτού του μοντέλου στη Δυτική Ευρώπη συνδέεται με μια μακρά παράδοση χρήσης μεταβλητών επιτοκίων εκεί. Περίπου το 70% των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν στη Δυτική Ευρώπη το 1997 είχαν κυμαινόμενο επιτόκιο. Για σύγκριση: την ίδια χρονιά στις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου δεν υπήρξε ποτέ τέτοια παράδοση, εκδόθηκαν δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο κάτω του 10%.

Προοπτικές για τη χρήση του παραδοσιακού μοντέλου στη Ρωσία.

Στη Ρωσία, οι εμπορικές τράπεζες που προσπάθησαν να κάνουν επιχειρήσεις στα μέσα της δεκαετίας του '90. Τα στεγαστικά δάνεια διαπίστωσαν ότι δεν έχουν τρόπο να αξιολογήσουν τον πιστωτικό ή τον κίνδυνο επιτοκίου.

Το μέγεθος του κινδύνου αθέτησης (η πρώτη συνιστώσα του πιστωτικού κινδύνου) δεν μπορεί να εκτιμηθεί, καθώς ένα σημαντικό ποσοστό ατόμων δεν καταγράφει το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός του και δεν έχει πιστωτικό ιστορικό. Η αξία του δεύτερου στοιχείου δεν μπορεί να εκτιμηθεί, καθώς όχι μόνο είναι άγνωστο πόσος χρόνος και χρήματα πρέπει να δαπανηθούν για την έξωση του δανειολήπτη σε περίπτωση αθέτησης, αλλά δεν υπάρχει καμία βεβαιότητα ότι αυτό μπορεί να γίνει καθόλου.

Οι τράπεζες έχουν βρει έναν τρόπο να λύσουν το πρόβλημα του πιστωτικού κινδύνου αντικαθιστώντας τον δανεισμό με το lease-to-own. Στην περίπτωση αυτή, το διαμέρισμα καταχωρήθηκε στην ιδιοκτησία όχι ενός ιδιώτη - του δανειολήπτη, αλλά μιας θυγατρικής της τράπεζας. Ο δανειολήπτης συνήψε συμφωνία μίσθωσης διαμερίσματος με το δικαίωμα αγοράς μαζί της. Αφού πλήρωσε το ποσό που καθορίζεται στη σύμβαση σε μηνιαίες πληρωμές ενοικίου, έλαβε το διαμέρισμα ως ακίνητο. Σε περίπτωση που σταματούσε τις πληρωμές για οποιονδήποτε λόγο, το διαμέρισμα παρέμενε στην ιδιοκτησία θυγατρικής της τράπεζας.

Το να ονομάσουμε αυτό το σύστημα στεγαστικό δάνειο είναι πολύ δύσκολο. Επιπλέον, δεν έχει γίνει ευρέως διαδεδομένο λόγω των υψηλών κινδύνων του δανειολήπτη. Σε περίπτωση εκκαθάρισης της θυγατρικής, ο δανειολήπτης στερούνταν του διαμερίσματος, ανεξάρτητα από το πόσο από την αξία του είχε ήδη εξοφλήσει σε «πληρωμές ενοικίων».

Επί του παρόντος, το παραδοσιακό μοντέλο υπάρχει στη Ρωσία κυρίως λόγω της υποστήριξης της κυβέρνησης των ΗΠΑ, η οποία διέθεσε περίπου 400 εκατομμύρια δολάρια για τη δημιουργία του Επενδυτικού Ταμείου ΗΠΑ - Ρωσίας. Περίπου 100 εκατομμύρια δολάρια από αυτά τα χρήματα κατευθύνθηκαν στο πρόγραμμα Delta-Credit, το οποίο παρέχει στις ρωσικές τράπεζες κεφάλαια για την έκδοση στεγαστικών δανείων.

Τα κεφάλαια παρέχονται για περίοδο 10 ετών και μόνο εάν ο δανειολήπτης μπορεί να επιβεβαιώσει ότι οι μηνιαίες πληρωμές για το δάνειο δεν θα υπερβαίνουν το 35% του επίσημου εισοδήματός του. Επιπλέον, ο δανειολήπτης πρέπει να πληρώσει τουλάχιστον το 20% του κόστους του διαμερίσματος από δικά του κεφάλαια. Το φάσμα των δανειοληπτών είναι επομένως αρκετά στενό.

Οι τράπεζες λαμβάνουν μακροπρόθεσμους πόρους στο πλαίσιο αυτού του προγράμματος και ως εκ τούτου δεν φέρουν κίνδυνο επιτοκίου. Οι τράπεζες μένουν μόνο με τον πιστωτικό κίνδυνο. Ταυτόχρονα, δεδομένου ότι το πιστωτικό ιστορικό των δανειοληπτών είναι άγνωστο και οι προοπτικές απομάκρυνσής τους, εάν χρειαστεί, είναι αμφίβολες, το μέγεθος αυτού του κινδύνου δεν παραμένει απολύτως βέβαιο.

Οι τράπεζες συνήθως αντισταθμίζουν την αβεβαιότητα είτε χορηγώντας δάνεια μόνο σε υπαλλήλους εταιρειών - πελάτες της τράπεζας, είτε ελέγχοντας προσεκτικά κάθε δανειολήπτη (βιογραφία, διασυνδέσεις, χόμπι κ.λπ.). Για παράδειγμα, εάν ο έλεγχος δείξει ότι ο δανειολήπτης έχει φαγοπότι, τότε δεν θα του δοθεί δάνειο, ακόμη και αν οι επίσημες αποδοχές του πληρούν τις τυπικές προϋποθέσεις.

Μοντέλο ενυπόθηκου δανείου.

Περίπου το 20% του συνόλου των στεγαστικών δανείων στη Δυτική Ευρώπη πραγματοποιείται μέσω ενός θεμελιωδώς διαφορετικού συστήματος. Αυτό το σύστημα χρησιμοποιεί ως πηγή κεφαλαίων όχι τις καταθέσεις, αλλά τους πόρους των οργανισμών που δραστηριοποιούνται στο χρηματιστήριο και ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία.

Για να λάβουν κεφάλαια από αυτούς τους επενδυτές, οι τράπεζες πωλούν στεγαστικά ομόλογα στο χρηματιστήριο. Στην ουσία, τα στεγαστικά ομόλογα είναι τραπεζικά ομόλογα που διαφέρουν σε ένα σημαντικό χαρακτηριστικό: την παροχή συγκεκριμένων περιουσιακών στοιχείων - στεγαστικά δάνεια και, κατά συνέπεια, την ακίνητη περιουσία που έχει ενεχυριαστεί σε αυτά τα δάνεια.

Σε περίπτωση πτώχευσης μιας εμπορικής τράπεζας, αυτά τα περιουσιακά στοιχεία κατανέμονται και χρησιμοποιούνται για την εξόφληση των υποχρεώσεων της τράπεζας προς τους κατόχους ενυπόθηκων ομολόγων. Υπάρχουν ειδικοί τραπεζικοί κανόνες που διέπουν την αντιστοιχία μεταξύ της αξίας του ενεχυριασμένου ακινήτου και του όγκου των εκδοθέντων ενυπόθηκων ομολόγων. Για παράδειγμα, στη Γερμανία και την Αυστρία, το ύψος του χρέους σε στεγαστικά ομόλογα δεν πρέπει να υπερβαίνει το 60% της αξίας του ενεχυρασμένου ακινήτου. Στη Δανία το ποσοστό αυτό είναι υψηλότερο και ανέρχεται στο 80%.

Στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, μόνο ένας αυστηρά περιορισμένος αριθμός τραπεζών μπορεί να συμμετάσχει σε στεγαστικό δάνειο μέσω της έκδοσης ενυπόθηκων ομολόγων. Η μόνη εξαίρεση είναι η Ισπανία, όπου οποιαδήποτε τράπεζα έχει το δικαίωμα να εκδίδει ενυπόθηκα ομόλογα. Εκτός από τις ισπανικές τράπεζες στην Ευρώπη, 73 τράπεζες εκδίδουν τέτοια ομόλογα. Όλοι τους (με εξαίρεση μερικούς γερμανικούς και δύο αυστριακούς) είναι ιδιαίτερα εξειδικευμένοι σε αυτού του είδους τις επιχειρήσεις. Είναι αυτές οι τράπεζες που ονομάζονται τράπεζες ενυπόθηκων δανείων.

Χρήση του μοντέλου ενυπόθηκου δανείου.

Δεν υπάρχει ακόμη ένδειξη ότι το μοντέλο του ενυπόθηκου δανείου είναι πιο ανταγωνιστικό από το παραδοσιακό μοντέλο. Παρά τη μακρά ιστορία του, είναι σχετικά ασυνήθιστο. Το 85% της αγοράς στεγαστικών ομολόγων στη Δυτική Ευρώπη πέφτει σε τρεις χώρες για τις οποίες αυτό το μοντέλο είναι παραδοσιακό - τη Δανία, τη Σουηδία και τη Γερμανία. Ταυτόχρονα, σχεδόν όλα τα στεγαστικά δάνεια στη Δανία χρηματοδοτούνται με την έκδοση ενυπόθηκων ομολόγων, στη Σουηδία - περίπου το 70%. Τα στεγαστικά ομόλογα καταλαμβάνουν περίπου το 20% της γερμανικής αγοράς.

Σε ορισμένες ευρωπαϊκές χώρες -Μεγάλη Βρετανία, Ιρλανδία, Βέλγιο, Ελλάδα, Ιταλία- δεν χρησιμοποιείται καθόλου το μοντέλο που βασίζεται στη χρήση ενυπόθηκων ομολόγων. Σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, αυτό το μοντέλο χρησιμοποιείται, αλλά σε πολύ μικρές ποσότητες.

Προοπτικές εφαρμογής του μοντέλου στεγαστικών ομολόγων στη Ρωσία.

Επί του παρόντος, αναπτύσσεται νόμος για την έκδοση τίτλων, ένας από τους οποίους θα πρέπει να είναι "μέσω φύλλων υποθηκών" - έγγραφα που μοιάζουν με ενυπόθηκα ομόλογα. Ωστόσο, υπάρχουν μεγάλες αμφιβολίες ότι θα υπάρξει τζίρος και ότι θα εφαρμοστεί το μοντέλο των στεγαστικών ομολόγων.

Για να λειτουργήσει, είναι απαραίτητο να θεσπιστούν ειδικές τραπεζικές ρυθμίσεις που εγγυώνται την κατανομή των στεγαστικών περιουσιακών στοιχείων από τη συνολική μάζα των περιουσιακών στοιχείων της τράπεζας. Θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα ειδικό σύστημα λογιστικής για αυτά τα περιουσιακά στοιχεία στις τράπεζες και ένα πρόσθετο σύστημα προληπτικής εποπτείας. Ωστόσο, δεν υπάρχει βεβαιότητα ότι αυτοί οι τίτλοι θα έχουν μεγάλη ζήτηση.

Το βασικό πρόβλημα είναι το εξής: στη χώρα μας πρακτικά δεν υπάρχουν επενδυτές με μακροπρόθεσμους πόρους που θα μπορούσαν να επενδύσουν σε αυτούς τους τίτλους. Για την πώληση στεγαστικών ομολόγων στην ξένη αγορά είναι απαραίτητο να επιτευχθεί η ρευστότητά τους, δηλ. πρέπει να παράγονται σε μεγάλες ποσότητες.

Όταν οι Γερμανοί έθεσαν το καθήκον να εισέλθουν στην ξένη αγορά με τα ενυπόθηκα ομόλογά τους, δημιούργησαν ειδικά ομόλογα για αυτό, που ονομάστηκαν Jumbo.
Phandbrif. Ο όγκος των εκδόσεων Jumbo Phandbrif δεν μπορεί να είναι μικρότερος από 0,5 δισεκατομμύρια δολάρια. Στην πραγματικότητα, ο μέσος όγκος έκδοσης αυτών των τίτλων είναι 1,5 δισεκατομμύρια δολάρια.

Είναι μάλλον δύσκολο να φανταστεί κανείς ότι κάποια από τις τράπεζές μας θα είναι σε θέση να εκδώσει στεγαστικά ομόλογα σε τέτοιο όγκο στο εγγύς μέλλον.

Μοντέλο της δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων.

Αυτό το μοντέλο ονομάζεται πιο συχνά αμερικανικό. Η ιδέα της είναι ότι η τράπεζα, έχοντας εκδώσει ένα στεγαστικό δάνειο, το πουλά αμέσως σε έναν ειδικό οργανισμό - έναν αγωγό. Ταυτόχρονα, το στεγαστικό δάνειο βγαίνει από τον ισολογισμό της τράπεζας και πηγαίνει στον ισολογισμό του αγωγού. Από την πώληση, η τράπεζα δεν φέρει κανέναν κίνδυνο για αυτό το δάνειο και, στην πραγματικότητα, μπορεί απλά να το ξεχάσει. Εάν το δάνειο αθετήσει, οι ζημίες θα βαρύνουν τον αγωγό.

Ο αγωγός συλλέγει τα αγορασμένα δάνεια σε pools και τα πουλά σε επενδυτές με τη μορφή MBS (Mortgage Backed Securities) - τίτλους με υποθήκη. Ταυτόχρονα, ο αγωγός παρέχει στον επενδυτή εγγύηση για την έγκαιρη καταβολή του κεφαλαίου και των τόκων αυτών των τίτλων, δηλ. παρέχει ασφάλεια έναντι πιστωτικού κινδύνου.

Όταν χρησιμοποιείται αυτό το σύστημα, ο ρόλος και οι λειτουργίες των στεγαστικών τραπεζών αλλάζουν δραματικά. Δεδομένου ότι ένα στεγαστικό δάνειο, έχοντας εισέλθει στον ισολογισμό τους, μειώνεται αμέσως από αυτό, οι ενυπόθηκες τράπεζες που λειτουργούν με το μοντέλο της δευτερογενούς αγοράς μετατρέπονται από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα σε ένα είδος μεσάζοντα. Δεν υπάρχουν δανεικά κεφάλαια ή δάνεια στον ισολογισμό τους. Ουσιαστικά μόνο ένα όνομα έμεινε από τις τράπεζες σε αυτά.

Εμπειρία στη χρήση του μοντέλου aftermarket
Το μοντέλο aftermarket χρησιμοποιείται πολύ ευρέως, αλλά μόνο σε μία χώρα στον κόσμο - τις Ηνωμένες Πολιτείες. Το πεδίο εφαρμογής αυτού του μοντέλου σε άλλες χώρες είναι αμελητέο. Η επιτυχία των Ηνωμένων Πολιτειών στην ανάπτυξη του μοντέλου δευτερογενούς αγοράς οφείλεται στο γεγονός ότι υπάρχουν τρεις πολύ μεγάλοι αγωγοί. Από αυτές, η μία - Ginny Mey (GNMA - Κυβερνητική Εθνική Ένωση Υποθηκών) είναι εγγυημένη από την κυβέρνηση των ΗΠΑ και τα άλλα δύο - η Feny Mey και ο Fredy Mek, αν και επίσημα θεωρούνται ιδιωτικές μετοχικές εταιρείες, θεωρούνται επίσης από όλους τους επενδυτές ως οργανισμοί. εγγυημένη από την κυβέρνηση των ΗΠΑ.

Οι συμμετέχοντες στην αγορά είναι πρόθυμοι να αγοράσουν το MBS αυτών των αγωγών ως ομοσπονδιακά εγγυημένα χρεόγραφα, ενώ συμφωνούν να αποδώσουν ακόμη χαμηλότερα από ό,τι σε τίτλους οργανισμών με καθεστώς AAA. Έτσι, εξαιρετικά φθηνά κεφάλαια κατευθύνονται σε στεγαστικά δάνεια και αυτό εξασφαλίζει χαμηλά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια. Ωστόσο, δεδομένου ότι αυτό οφείλεται σε υποτιθέμενες (ή πραγματικές) κρατικές εγγυήσεις, αποδεικνύεται ότι τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων στην πραγματικότητα επιδοτούνται από τον ομοσπονδιακό προϋπολογισμό. Η αξία αυτής της επιδότησης, σύμφωνα με εκτιμήσεις διάφορων Αμερικανών οικονομολόγων, κυμαίνεται από 3,5 έως 4 δισ. δολάρια ετησίως.

Συνειδητοποιώντας αυτό, η κυβέρνηση των ΗΠΑ επιβάλλει σοβαρούς περιορισμούς στις δραστηριότητες των αγωγών, με στόχο τη μη επιδότηση δανείων για την αγορά πολυτελών κατοικιών. Και οι δύο αγωγοί αδυνατούν να δουλέψουν με δάνεια για αγορά κατοικιών, το κόστος των οποίων υπερβαίνει το όριο που καθορίζει ετησίως η κυβέρνηση. Για την πολιτεία Gini Mei, αυτό το όριο είναι 95% του μέσου κόστους στέγασης στην περιοχή και για τις επίσημα ανεξάρτητες Feni Mei και Fredi Mek - 140%.

Η αγορά MBS των ΗΠΑ εκτιμάται σε 2,57 τρισεκατομμύρια δολάρια, με το 88% αυτού του όγκου να αντιπροσωπεύει το MBS που εκδίδεται από τους τρεις αγωγούς που αναφέρονται παραπάνω. Κατέλαβαν πλήρως την πιστωτική αγορά εντός του ορίου που έθεσε το κράτος. Το γεγονός ότι αυτοί οι αγωγοί έχουν κρατικές επιδοτήσεις δεν επιτρέπει σε οργανισμούς που λειτουργούν με άλλα μοντέλα να τους ανταγωνιστούν.

Προοπτικές για την εφαρμογή του μοντέλου της δευτερογενούς αγοράς στη Ρωσία.

Έχουν γίνει πολλά για την εισαγωγή αυτού του μοντέλου στη χώρα μας. Δημιουργήθηκε ένας αγωγός - η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Υποθηκών. Αναπτύχθηκαν σαφείς και απλές διαδικασίες για την πώληση δανείων από τις τράπεζες στον οργανισμό και τη μεταπώληση από τον οργανισμό σε επενδυτές. Για να απλοποιηθεί η διαδικασία πώλησης και μεταπώλησης δανείων, δημιουργήθηκε ακόμη και μια ειδική ασφάλεια - ένα στεγαστικό ομόλογο. Ο οργανισμός έχει λάβει κονδύλια από τον προϋπολογισμό για την αγορά ενυπόθηκων ομολόγων και, στην πραγματικότητα, είναι έτοιμος να τα εξαγοράσει, να σχηματίσει δεξαμενές από αυτά και να μεταπωλήσει αυτές τις ομάδες στην αγορά.

Υπάρχει ένα οργανωτικό πρόβλημα: για να έχει δάνεια στον ισολογισμό του ο Οργανισμός πρέπει να είναι τράπεζα και να μην μπορεί να πάρει τραπεζική άδεια. Φυσικά, αργά ή γρήγορα αυτό το πρόβλημα θα λυθεί και ο Οργανισμός θα μπορεί να αγοράζει και να μεταπωλεί δάνεια. Ωστόσο, θα πρέπει να αναλάβει τον πιστωτικό κίνδυνο για να το κάνει, δηλ. να διασφαλίσει ότι αντισταθμίζει όλα τα κόστη που μπορεί να προκύψουν σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων από τον δανειολήπτη. Στην πραγματικότητα, αυτή η υποχρέωση θα πρέπει να αναληφθεί από τον ομοσπονδιακό προϋπολογισμό.

Επιπλέον, θα πρέπει να αναλάβει τον κίνδυνο επιτοκίου. Αυτό αναφέρεται στον κίνδυνο ότι κατά τη διάρκεια της χρονικής περιόδου που θα χρειαστεί ο Οργανισμός για να εξαγοράσει δάνεια και να δημιουργήσει μια δεξαμενή επαρκή για να πουλήσει στην αγορά, τα επιτόκια να αλλάξουν και οι επενδυτές να ζητήσουν περισσότερες αποδόσεις από τις αναμενόμενες. Σε αυτή την περίπτωση, τα κεφάλαια που προέρχονται από δανειολήπτες στεγαστικών δανείων μπορεί να μην είναι αρκετά για να πληρώσουν τους επενδυτές. Ως εκ τούτου, πρόσθετα κεφάλαια θα πρέπει επίσης να προέλθουν από τον προϋπολογισμό.

Με άλλα λόγια, το μοντέλο μπορεί να τεθεί σε εφαρμογή μόνο εάν δεσμεύονται σημαντικά κεφάλαια στον προϋπολογισμό για την υποστήριξη του Οργανισμού σε περίπτωση αφερεγγυότητας.

Μοντέλο αποταμίευσης και συμβολαίου.

Αυτό το μοντέλο περιλαμβάνει τη λήψη κεφαλαίων μέσω της δημιουργίας ενός συστήματος στοχευμένων καταθέσεων.

Ένας πιθανός δανειολήπτης - ένας πελάτης τράπεζας συνάπτει σύμβαση με την τράπεζα (επομένως, το σύστημα ονομάζεται αποταμίευση συμβολαίου). Σύμφωνα με αυτή τη σύμβαση, ο πελάτης δεσμεύεται να καταθέτει ένα ορισμένο ποσό σε μηνιαία βάση εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος. Η τράπεζα με τη σειρά της αναλαμβάνει την υποχρέωση να του χορηγήσει στεγαστικό δάνειο μετά την ολοκλήρωση της αποταμίευσης από τον πελάτη. Έτσι, η βασική αρχή αυτού του μοντέλου είναι η εξής: οποιοσδήποτε δανειολήπτης είναι πρώην καταθέτης και οποιοσδήποτε καταθέτης είναι επιλέξιμος να γίνει δανειολήπτης.

Το επιτόκιο καταθέσεων και δανείων είναι σταθερό και δεν εξαρτάται από το επιτόκιο της αγοράς. Συνήθως τοποθετείται λίγο πιο κάτω από την αγορά. Από την πλευρά του πελάτη, η χαμηλή απόδοση της κατάθεσης είναι η πληρωμή του για το δικαίωμα λήψης φθηνού στεγαστικού δανείου.

Το μοντέλο αποταμίευσης και συμβολαίου μπορεί να υπάρχει σε ανοιχτή και κλειστή μορφή. Η ανοιχτή μορφή χαρακτηρίζεται από το γεγονός ότι η συσσώρευση και ο δανεισμός πραγματοποιούνται σε μια συνηθισμένη καθολική τράπεζα, στην οποία δημιουργείται ένα αποκλειστικό λογιστικό σύστημα για τις υποχρεώσεις και τα περιουσιακά στοιχεία ταμιευτηρίου συμβολαίων.

Με κλειστή μορφή, δημιουργείται ένας ειδικός οργανισμός συμβάσεων-ταμιευτηρίου - μια εξειδικευμένη τράπεζα που ασχολείται αποκλειστικά με την προσέλκυση στοχευμένων καταθέσεων και την έκδοση δανείων σε πρώην καταθέτες.
Το μοντέλο αποταμίευσης συμβολαίων έχει ένα χαρακτηριστικό που το καθιστά ελκυστικό κυρίως για χρήση σε χώρες όπου ο ιδιωτικός δανεισμός μόλις αρχίζει να αναπτύσσεται. Γεγονός είναι ότι, ενώ επιλύει το πρόβλημα της έλλειψης μακροπρόθεσμων και φθηνών πηγών κεφαλαίων στις τράπεζες, επιτρέπει ταυτόχρονα την ελαχιστοποίηση του πιστωτικού κινδύνου. Συσσωρεύοντας κεφάλαια, ο πελάτης, λες, δημιουργεί το δικό του «πιστωτικό ιστορικό». Οι πληροφορίες σχετικά με την ακρίβεια των μηνιαίων χρημάτων κατάθεσης του πελάτη μπορεί κάλλιστα να αντικαταστήσουν πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο εξόφλησε τα προηγούμενα χρέη του.

Επιπλέον, κάνοντας αποταμιεύσεις, ο πελάτης παρέχει έμμεσα πληροφορίες για το πραγματικό (μη εγγεγραμμένο) εισόδημά του. Εάν ο πελάτης για μεγάλο χρονικό διάστημα ήταν σε θέση να καταθέτει 300 $ μηνιαίως, επομένως, το ποσό του εισοδήματός του του επέτρεψε να το κάνει αυτό. Και το γεγονός ότι επίσημα, σύμφωνα με τα έγγραφα, λαμβάνει μόνο 200 δολάρια το μήνα δεν πρέπει να αποτελεί εμπόδιο για την έκδοση δανείου σε αυτόν, οι μηνιαίες πληρωμές για το οποίο θα είναι 300 δολάρια.

Πρέπει να σημειωθεί ότι αυτό το μοντέλο έχει σοβαρές ελλείψεις. Πρώτον, είναι πολύ άβολο για τους πελάτες. Ο πελάτης δεν μπορεί να πάρει στεγαστικό δάνειο όταν το χρειάζεται, πρέπει πρώτα να περιμένει αρκετά χρόνια, κάνοντας οικονομίες.

Δεύτερον, η απαίτηση διασφάλισης της συμμόρφωσης των στοιχείων ενεργητικού και παθητικού ως προς τους όρους και τα ποσά οδηγεί στο γεγονός ότι μπορεί να λάβει δάνειο για την ίδια περίπου περίοδο κατά την οποία συσσώρευσε κεφάλαια και περίπου για το ποσό που έχει συσσωρεύσει. Αποδεικνύεται ότι, χρησιμοποιώντας αυτό το μοντέλο, ο πελάτης μπορεί να μειώσει την περίοδο που απαιτείται για να συγκεντρώσει κεφάλαια για την αγορά ενός διαμερίσματος κατά το ήμισυ σε σύγκριση με το ποσό που θα έπρεπε να εξοικονομήσει "σε μια κάλτσα".

Μπορεί να ειπωθεί ότι αυτό το μοντέλο είναι μόνο "διπλάσιο πιο βολικό" από την εξοικονόμηση "σε κάλτσα" - η πιο κοινή μορφή εξοικονόμησης χρημάτων για ένα διαμέρισμα στη χώρα μας.
Το μοντέλο μπορεί να γίνει πιο βολικό μέσω της επένδυσης.
Έτσι, για παράδειγμα, σύμφωνα με τους υπολογισμούς του συγγραφέα, με την επιφύλαξη μιας ομοιόμορφης εισροής πελατών που κάνουν τις ίδιες αποταμιεύσεις την ίδια χρονική περίοδο, η μηνιαία παροχή δανείων, 2 φορές το συσσωρευμένο ποσό, για περίοδο 2 φορές η περίοδος συσσώρευσης , απαιτεί εφάπαξ επένδυση 1,7 φορές το ποσό των μηνιαίων δανείων.

Εφαρμογή μοντέλου αποταμίευσης συμβολαίου.

Στις περισσότερες χώρες του κόσμου, το μοντέλο της συμβατικής αποταμίευσης, με τη μία ή την άλλη μορφή, ήταν το πρώτο μοντέλο που χρησιμοποιήθηκε όταν οι πολίτες δεν είχαν ακόμη πιστωτικό ιστορικό και οι τράπεζες δεν είχαν μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις. Στη συνέχεια, με τη σταθεροποίηση της οικονομικής κατάστασης σε αυτές τις χώρες, την ανάπτυξη του χρηματιστηρίου, την εμφάνιση μιας πιστωτικής ιστορίας για πολλούς ανθρώπους, αυτό το μοντέλο άρχισε σταδιακά να αντικαθίσταται από πιο βολικά μοντέλα που σας επιτρέπουν να λάβετε δάνειο χωρίς μακρά περίοδο συσσώρευσης.

Ταυτόχρονα, οι συμβάσεις αποταμιευτικών οργανισμών, που έχουν ήδη τεράστιο αριθμό πελατών, έχουν μετατραπεί σε μεγάλες τράπεζες λιανικής.

Ως αποτέλεσμα, στις αναπτυγμένες χώρες αυτό το μοντέλο διατηρήθηκε μόνο στη Γαλλία - σε ανοιχτή μορφή, στη Γερμανία και στην Αυστρία - σε κλειστή μορφή. Ήταν δυνατό να σωθούν αυτά τα μοντέλα, καθιστώντας τα ανταγωνιστικά, μόνο με τη βοήθεια κρατικών επιδοτήσεων.

Στη Γερμανία, για παράδειγμα, αυτό το σύστημα υπάρχει από το 1920. Επέζησε από τις πιο δύσκολες περιόδους στη ζωή της χώρας, αλλά στις αρχές της δεκαετίας του '50. - κατά την περίοδο της ταχείας ανάπτυξης του χρηματοπιστωτικού συστήματος, κατέστη σαφές ότι δεν μπορούσε να ανταγωνιστεί πιο σύγχρονα και βολικά μοντέλα που εισέρχονταν στην αγορά.

Το 1952, αποφασίστηκε η διατήρηση του συστήματος και η εισαγωγή κρατικών επιδοτήσεων για αυτό. Πλέον, σε κάθε άτομο που λαμβάνει δάνειο από γερμανικούς αποταμιευτικούς οργανισμούς συμβολαίων (bausparkassen) δίνεται και ένα κρατικό «ασφάλιστρο» μαζί με το δάνειο. Το μοντέλο που υποστηρίζεται από το κράτος ζει και χρηματοδοτεί περίπου το 5% των συνολικών στεγαστικών δανείων της Γερμανίας.

Να σημειωθεί ότι πρόκειται κυρίως για δάνεια για ανακαίνιση διαμερισμάτων και για «δεύτερα δάνεια» – επιπλέον δάνεια σε άτομα που έχουν ήδη λάβει δάνειο από άλλη τράπεζα και έχουν υποθηκεύσει τη στέγαση τους κάτω από αυτό. Είναι ενδιαφέρον ότι οι bausparkassen θεωρούν τον κίνδυνο αθέτησης υποχρεώσεων για τους πρώην καταθέτες τους
σε ασήμαντα, που τα δίνουν χωρίς να παρέχουν στην πραγματικότητα ασφάλεια.

Επιδοτείται και το ανοιχτό σύστημα στη Γαλλία (επιδοτείται το επιτόκιο). Ο πελάτης αποταμιεύει κεφάλαια με επιτόκιο 8% (που αντιστοιχεί περίπου στο επιτόκιο καταθέσεων της αγοράς), από το οποίο το 4% καταβάλλεται από την τράπεζα και το 4% από το κράτος. Λόγω αυτού, η τράπεζα είναι σε θέση να εκδίδει στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο 5,5%, το οποίο είναι σημαντικά χαμηλότερο από το επιτόκιο δανεισμού της αγοράς.

Δυνατότητες χρήσης του συστήματος συμβάσεων αποταμίευσης στη Ρωσία.

Φυσικά, το σύστημα συμβολαίων αποταμίευσης είναι ιδανικό για τη σημερινή κατάσταση στη Ρωσία. Μπορεί να εφαρμοστεί τόσο σε ανοιχτή όσο και σε κλειστή μορφή. Η πλήρης απουσία ανταγωνισμού από άλλα μοντέλα καθιστά δυνατή την ανάπτυξή του χωρίς σύστημα κρατικών επιδοτήσεων.

Επί του παρόντος, είναι δυνατή η αύξηση της διάρκειας και του ποσού ενός στεγαστικού δανείου που εκδίδεται σε πελάτη συνδυάζοντας ένα συμβατικό αποταμιευτικό δάνειο με ένα δάνειο που παρέχεται μέσω του Ταμείου ΗΠΑ-Ρωσίας (Delta Credit).

Όπως έχει ήδη σημειωθεί, η χρήση του μοντέλου αποταμίευσης συμβολαίων μπορεί να μειώσει σημαντικά τον πιστωτικό κίνδυνο και να εξαλείψει πλήρως τους τόκους. Είναι επίσης δυνατή η τροποποίηση αυτού του μοντέλου, στο οποίο θα εξαλειφθεί πλήρως και ο πιστωτικός κίνδυνος.

Για να γίνει αυτό, θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί ένα κλειστό μοντέλο, βασισμένο στη χρήση εξειδικευμένων οργανισμών αποταμίευσης και συμβολαίων, και αυτοί οι οργανισμοί θα πρέπει να είναι συνεργάσιμοι, δηλ. ανήκουν σε συντελεστές. Εάν κάποιος πελάτης του οργανισμού προσπαθήσει να μην αποπληρώσει το δάνειο και δεν φύγει από το ενυπόθηκο σπίτι, θα πρέπει να αντιμετωπίσει όχι μόνο το δικαστήριο, αλλά και με καταθέτες που δικαίως πιστεύουν ότι αυτοί (και όχι η τράπεζα) προσπαθούν να κλέψει χρήματα.

Κατά την εφαρμογή αυτής της τροποποίησης του μοντέλου, ο ρόλος της τράπεζας περιορίζεται στην αποθήκευση κεφαλαίων και στην υλοποίηση της επεξεργασίας βάσει συμφωνίας με σύμβαση και οργανισμό αποταμίευσης, δηλ. όλες οι διαδικασίες που σχετίζονται με τη λογιστική, την αποτίμηση, την πίστωση κεφαλαίων, την έκδοση δανείων, τη λήψη πληρωμών κ.λπ.

V.M.MINTS, υποψήφιος οικονομικών επιστημών.

Η ουσία του έγκειται στον διαχωρισμό των λειτουργιών του πρωτογενούς δανεισμού και στη διαμόρφωση μακροπρόθεσμων πηγών χρηματοδότησής του μέσω της έκδοσης ενυπόθηκων ομολόγων. Επιπλέον, τα ιδρύματα δεύτερης βαθμίδας στεγαστικών δανείων τείνουν να αναλαμβάνουν τους σημαντικότερους κινδύνους στεγαστικών δανείων.

Το μοντέλο δύο επιπέδων στεγαστικού δανεισμού έχει λάβει τη μεγαλύτερη ανάπτυξη στις ΗΠΑ, την Αυστραλία και τη Μεγάλη Βρετανία. Στο πλαίσιο αυτού του συστήματος, ο δανειστής έφερε όλους τους κύριους κινδύνους του στεγαστικού δανείου - πιστωτικό κίνδυνο, κίνδυνο πρόωρης αποπληρωμής και κίνδυνο επιτοκίου - και δεν ήταν σε θέση να τους διαχειριστεί αποτελεσματικά λόγω οργανωτικών και νομοθετικών περιορισμών (συμπεριλαμβανομένης της νομικά επιτρεπόμενης πρόωρης αποπληρωμής στεγαστικού δανείου). .

Το πρώτο σημαντικό βήμα στη διαμόρφωση ενός συστήματος δύο επιπέδων στεγαστικού δανεισμού στις Ηνωμένες Πολιτείες ήταν η δημιουργία στις 27 Ιουνίου 1934 της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης (FHA). Οι κύριες λειτουργίες του FFA είναι η ανάπτυξη του στεγαστικού δανεισμού και η δημιουργία συστήματος αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων. Ο εθνικός νόμος περί στέγασης του 1934 απαιτούσε από την FHA να παρέχει κρατικές εγγυήσεις για την αποπληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν σύμφωνα με τα πρότυπα της FHA. Ο κύριος τύπος στεγαστικού δανείου, που εφαρμόζεται για περισσότερα από 70 χρόνια από την FFA, έχει γίνει δάνειο με σταθερό επιτόκιο και ίσες πληρωμές. Είχε ορισμένα πλεονεκτήματα σε σχέση με ένα παραδοσιακό στεγαστικό δάνειο. Πρώτον, εκδίδεται για μεγαλύτερη περίοδο (από 15 έως 30 έτη). δεύτερον, ένα δάνειο προσόδου (αυτοαπορροφητικό) παρέχει μείωση του πιστωτικού κινδύνου, εμφανίζεται τακτικά καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου δανεισμού. Τρίτον, ο δανειολήπτης διατήρησε τη δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής του δανείου.

Το δεύτερο βήμα στη διαμόρφωση ενός συστήματος δύο επιπέδων στεγαστικού δανεισμού στις Ηνωμένες Πολιτείες ήταν η δημιουργία το 1938 σύμφωνα με την οδηγία του Προέδρου των Ηνωμένων Πολιτειών της Ομοσπονδιακής Εθνικής Ένωσης για Στεγαστικά Δάνεια. (Fanny May).Το κύριο καθήκον της ήταν να αγοράσει ενυπόθηκα δάνεια εγγυημένα από την UAF από εγκεκριμένους δανειστές στις Ηνωμένες Πολιτείες. Έτσι, δημιουργήθηκε ένα δημόσιο-ιδιωτικό σύστημα στεγαστικών δανείων, βασισμένο στην ισχύ του αμερικανικού κράτους και του χρηματοπιστωτικού συστήματος, αφήνοντας μόνο τις λειτουργίες έκδοσης και εξυπηρέτησης (εξόφληση χρέους και τόκων) αυτών των δανείων στους κύριους πιστωτές. Αυτό το σύστημα δύο επιπέδων στεγαστικού δανεισμού έχει επιβιώσει μέχρι σήμερα με μικρές αλλαγές.

στη Ρωσία από τις αρχές της δεκαετίας του 1990. Η κρατική χρηματοδότηση της κατασκευής κατοικιών και η θέση σε λειτουργία κατοικιών μειώθηκαν απότομα. Ακόμη και το 2005, η θέση σε λειτουργία των κατοικιών ήταν μόλις 60% μέχρι το 1987. Το κράτος αποδείχθηκε απροετοίμαστο για την ανάπτυξη των στεγαστικών δανείων. Μέχρι το τέλος του 1992, περισσότερες από δώδεκα, και μέχρι το 1994, περίπου δυόμισι ντουζίνες στεγαστικές τράπεζες είχαν δημιουργηθεί στη χώρα. Ωστόσο, στο θεμελιώδες κρατικό έγγραφο της Ρωσικής Ομοσπονδίας "Σχετικά με τα βασικά στοιχεία της στεγαστικής υποθήκης", που εγκρίθηκε τον Δεκέμβριο του 1992, η λέξη "υποθήκη" δεν αναφέρθηκε καν. Αλλά κυριολεκτικά έξι μήνες αργότερα, η κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας ενέκρινε ένα ψήφισμα «Σχετικά με το κρατικό πρόγραμμα-στόχο «Στέγαση»», στο οποίο αναγνωρίστηκε ότι ένα από τα σημαντικά καθήκοντα για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος είναι η δημιουργία διαφόρων μορφών χρηματοοικονομικός και πιστωτικός μηχανισμός, όπως ο θεσμός της ενεχυρίασης ακινήτων, και βάσει του βάσει στεγαστικού δανείου, η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων, διευρύνοντας τον κατάλογο των δεσμευμένων ακινήτων. Στις 12 Αυγούστου 1993 ιδρύθηκε ένωση στεγαστικών τραπεζών. Όλα αυτά δείχνουν ότι κατά την πρώτη δεκαετία των μεταρρυθμίσεων, η διαδικασία σύστασης στεγαστικού δανείου ήταν αυθόρμητη, νωθρή και εξωτική.

Οι κύριοι συμμετέχοντες στην αγορά στεγαστικών δανείων είναι:

• α) δανειολήπτες που έχουν υποβάλει αίτηση για στεγαστικό δάνειο, χαρακτηριζόμενο από τον δανειστή ως αξιόπιστο και φερέγγυο, και βάσει αυτού, φυσικά και νομικά πρόσωπα που έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο·
• β) πιστωτές - τράπεζες και άλλα χρηματοπιστωτικά πιστωτικά ιδρύματα που εκδίδουν στεγαστικά δάνεια σε δανειολήπτες βάσει αξιολόγησης της πιστοληπτικής τους ικανότητας και εξυπηρετούν τα εκδοθέντα στεγαστικά δάνεια.
• γ) Πωλητές κατοικιών - φυσικά και νομικά πρόσωπα που πωλούν για λογαριασμό τους τη δική τους κατοικία ή κατοικία που ανήκει σε άλλα φυσικά και νομικά πρόσωπα·
• δ) κτηματομεσιτικοί οργανισμοί - αδειοδοτημένοι πωλητές κατοικιών.
• ε) εξουσιοδοτημένο όργανο κρατικής διοίκησης - ίδρυμα δικαιοσύνης για κρατική εγγραφή δικαιωμάτων επί ακινήτων και συναλλαγών με αυτό (επιμελητήριο κρατικής εγγραφής).
• στ) γραφεία εκτίμησης που διενεργούν ανεξάρτητη επαγγελματική εκτίμηση οικιστικών χώρων που αποτελούν αντικείμενο ενυπόθηκης εξασφάλισης (κατά την έκδοση στεγαστικού δανείου κατά την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου, κατά τη διάρκεια πλειστηριασμών κ.λπ.).
• ζ) ασφαλιστικές εταιρείες που παρέχουν ασφάλιση περιουσίας (ασφάλιση υποθηκευμένης κατοικίας), ασφάλιση ζωής και αναπηρίας του δανειολήπτη και αστική ευθύνη των συμμετεχόντων στην αγορά στεγαστικών δανείων.
• η) διαχειριστές της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων - νομικά πρόσωπα που εξαγοράζουν στεγαστικά δάνεια από κύριους δανειστές με τον τρόπο που ορίζεται από την ισχύουσα νομοθεσία - AHML και τα γραφεία της αντιπροσωπείας της στις περιοχές, ο Οργανισμός Υποθηκών της Μόσχας.
• θ) επενδυτές - νομικά και φυσικά πρόσωπα που αγοράζουν τίτλους AHML, MIA, για παράδειγμα, θεσμικοί επενδυτές - συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες κ.λπ.

Τα πρότυπα δανεισμού αναπτύχθηκαν από τον οργανισμό με βάση την ανάλυση και τη γενίκευση της ρωσικής και ξένης εμπειρίας στον στεγαστικό δανεισμό και περιλαμβάνουν μηχανισμούς για την έκδοση και αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων, τυπικές συμφωνίες, καθώς και απαιτήσεις για όλους τους συμμετέχοντες στην αγορά.

Όροι πίστωσης (δανείου) σύμφωνα με αυτά τα πρότυπα:

• 1. Η πίστωση (δάνειο) παρέχεται και αποπληρώνεται σε ρούβλια.
• 2. Η πίστωση παρέχεται για περίοδο 1 έως 20 ετών.
• 3. Η πίστωση (δάνειο) αποπληρώνεται σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις.
• 4. Οι τόκοι της πίστωσης (δάνειο) είναι επί του παρόντος 15% ετησίως σε ρούβλια. Η πρόωρη εξόφληση του δανείου επιτρέπεται μετά από 6 μήνες από την ημερομηνία έκδοσης του δανείου.
• 5. Δανειολήπτης μπορεί να είναι οποιοδήποτε ικανό φυσικό πρόσωπο από 18 έως 60 ετών.
• 6. Απαιτήσεις για το αντικείμενο - παρέχεται δάνειο για αγορά ξεχωριστού διαμερίσματος σε πολυκατοικία ή ξεχωριστής κατασκευής πολυκατοικίας.
• 7. Εγγύηση δανείου - ενέχυρο διαμερίσματος που αγοράστηκε με πιστωτικά (δανεικά) κεφάλαια. Το ποσό του δανείου που παρέχεται δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 70% της ελάχιστης αποτίμησης της αγορασμένης κατοικίας και της τιμής πώλησης του διαμερίσματος.
• 8. Εισοδηματικές απαιτήσεις του δανειολήπτη - για να λάβετε στεγαστικό δάνειο, πρέπει να έχετε μια τακτική πηγή εισοδήματος. Λαμβάνονται υπόψη μόνο τα τεκμηριωμένα εισοδήματα των δανειοληπτών.
• 9. Μέγιστο ποσό δανείου. Το ποσό του δανείου εξαρτάται από το εισόδημα της οικογένειας και υπολογίζεται με βάση την προϋπόθεση ότι η μηνιαία αποπληρωμή και οι πληρωμές τόκων, καθώς και οι ασφαλιστικές και άλλες πληρωμές στο πλαίσιο της συναλλαγής, δεν υπερβαίνουν το 35% του συνολικού εισοδήματος της οικογένειας του δανειολήπτη. Εάν ο δανειολήπτης συνεισφέρει περισσότερο από το 50% των ιδίων κεφαλαίων του στο κόστος του διαμερίσματος, οι μηνιαίες πληρωμές δανείου μπορούν να φτάσουν το 40% του συνολικού εισοδήματος των δανειοληπτών.
• 10. Ασφάλιση. Ο δανειολήπτης, με δικά του έξοδα, πρέπει να ασφαλίσει:
  • τη ζωή και την αναπηρία τους·
  • αποκτηθείσα περιουσία.
• 11. Οι κατοικίες που αγοράζονται με δανειακά κεφάλαια εγγράφονται στην κυριότητα του δανειολήπτη (ένας ή περισσότεροι δανειολήπτες). Έτσι, ο δανειολήπτης γίνεται αμέσως ιδιοκτήτης της κατοικίας που αγοράστηκε με πίστωση.

Η αγορά πραγματικών στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε το 2006-2007, όταν ξεκίνησε η υλοποίηση του εθνικού έργου προτεραιότητας «Προσιτή και άνετη στέγαση για τους πολίτες της Ρωσίας», που πρότεινε ο Πρόεδρος της Ρωσικής Ομοσπονδίας τον Σεπτέμβριο του 2005. Εάν πριν από το 2004 , εκδόθηκαν 40 χιλιάδες στεγαστικά δάνεια και στη συνέχεια τέθηκε το έργο να ανέλθει ο αριθμός τους το 2010 στο 1 εκατ. Το 2006 ο αριθμός των στεγαστικών συναλλαγών στη χώρα αυξήθηκε κατά 2,5 φορές σε σύγκριση με το 2005 και έφτασε τις 206,1 χιλιάδες για συνολικά 260 δισεκατομμύρια ρούβλια. Για δύο χρόνια (2006-2007) ο όγκος των στεγαστικών δανείων στη χώρα αυξήθηκε 11 φορές - από 36 σε 400 δισεκατομμύρια ρούβλια.

Για την επίτευξη των στόχων παροχής στέγης στον πληθυσμό, είναι απαραίτητο:

• σημαντική αύξηση του εισοδήματος και της φερεγγυότητας του μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού·
• εξάλειψη του μονοπωλίου των κατασκευαστών δομικών υλικών, εταιρειών κατασκευών και ακινήτων και χαμηλότερες τιμές στέγασης.
• εξάλειψη της διαφθοράς των κρατικών υπαλλήλων που ρυθμίζουν την έκδοση αδειών για την παραχώρηση οικοπέδων, την αναβίωση της επιχείρησης σχεδιασμού και την εκπαίδευση αρχιτεκτόνων·
• αναθεώρηση της νομισματικής πολιτικής του κράτους προκειμένου να τονωθεί η κατασκευή κατοικιών, συμπεριλαμβανομένου του δανεισμού για την κατασκευή κατοικιών και της μείωσης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων·
• μείωση του κόστους συναλλαγής που σχετίζεται με την εκτίμηση, τη συμβολαιογραφική και κρατική εγγραφή στέγης, ασφάλισης κ.λπ., τα οποία κυμαίνονται από 8 έως 10% του κόστους στέγασης·
• το κρατικό πρόγραμμα για την ανάπτυξη της κατασκευής κατοικιών, με στόχο την ανάπτυξη του ανταγωνισμού, τη διασφάλιση ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας, την αύξηση της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης για τον πληθυσμό και τη μετατροπή της κατασκευής σε μία από τις ατμομηχανές για την ανάπτυξη της εθνικής οικονομίας .

Υπάρχουν δύο βασικά μοντέλα στεγαστικού δανεισμού. Ας εξετάσουμε το καθένα ξεχωριστά. Αρχικά, ας σταθούμε στο αμερικανικό μοντέλο, αφού στη βάση του οργανώνονται μοντέλα στεγαστικών δανείων στη Ρωσία.

Αμερικανικό μοντέλο στεγαστικού δανεισμού

Το πρώτο είναι δύο επιπέδων, ονομάζεται επίσης "αμερικανικό μοντέλο". Βασίζεται στη βάση της στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων τίτλων. Η ουσία του αμερικανικού μοντέλου στεγαστικού δανεισμού μπορεί να χαρακτηριστεί ως εξής:

1) Εμπορική ή κρατική τράπεζα χορηγεί στεγαστικό δάνειο στον δανειολήπτη, υπό την προϋπόθεση ότι αυτός δεσμεύεται να μεταφέρει ένα σταθερό χρηματικό ποσό στην τράπεζα αυτή κάθε μήνα εντός ορισμένης συμφωνημένης προθεσμίας. Η υποχρέωση αυτή του δανειολήπτη διασφαλίζεται με την υποθήκη του ακινήτου που αποκτάται.

2) Μετά την έκδοση δανείου, η τράπεζα πωλεί το δάνειο αυτό σε ένα από τα εξειδικευμένα γραφεία στεγαστικών δανείων, μεταβιβάζοντας ταυτόχρονα σε αυτήν τις υποχρεώσεις εξασφάλισης. Ο οργανισμός αποζημιώνει αμέσως στην τράπεζα τα κεφάλαια που εκδόθηκαν στον δανειολήπτη και σε αντάλλαγμα ζητά να μεταφερθούν οι μηνιαίες πληρωμές που έλαβε για την πληρωμή της οφειλής (εξαιρουμένου του κέρδους (περιθωρίου) του πιστωτικού ιδρύματος) στον οργανισμό.

3) Τα στεγαστικά γραφεία, αφού αγοράσουν συγκεκριμένο αριθμό στεγαστικών δανείων από τράπεζες, τα διαμορφώνουν σε pools και με βάση το καθένα δημιουργούν νέους τίτλους, πηγή πληρωμών των οποίων είναι οι πληρωμές των δανειοληπτών. Αυτές οι πληρωμές δεν είναι πλέον εγγυημένες από ακίνητα, αλλά από ένα γραφείο υποθηκών που ενεργεί ως νομικό πρόσωπο. Τα στεγαστικά γραφεία πωλούν τίτλους με υποθήκη στα χρηματιστήρια, με αποτέλεσμα το κέρδος τους, όπως και το κέρδος των τραπεζών, να είναι περιθώριο. 8, σ.34

Γερμανικό μοντέλο στεγαστικού δανεισμού

Το δεύτερο μοντέλο στεγαστικής πίστης είναι ένα μονοεπίπεδο «γερμανικό μοντέλο», το οποίο είναι ένα αυτόνομο και ισορροπημένο στεγαστικό μοντέλο και βασίζεται σε ένα σύστημα λειτουργίας «αποταμιευτικού και δανείου». Αυτό το σύστημα είναι κατασκευασμένο σύμφωνα με τον τύπο των γερμανικών "ιδιωτικών κατασκευών ταμιευτηρίου" - Bausparkasse ή - American Savings & Loans, ή - Γαλλική Livret Epargne Logement. Με αυτό το μοντέλο, οι επενδυτές έχουν την ευκαιρία να συγκεντρώσουν (η συσσώρευση γίνεται στον λογαριασμό ταμιευτηρίου) μια ορισμένη απαραίτητη συνεισφορά για την αγορά ενός σπιτιού ή διαμερίσματος (μπορεί να είναι 30-50% του κόστους) και στη συνέχεια να λάβουν υποθήκη δάνειο για το ποσό που λείπει. Ταυτόχρονα, όλα τα διαθέσιμα μετρητά που συσσωρεύονται από τους καταθέτες και τα ίδια κεφάλαια μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο για σκοπούς διενέργειας νόμιμων δραστηριοτήτων, δηλαδή για την έκδοση στεγαστικών δανείων.

Μοντέλο στεγαστικού δανεισμού στη Ρωσία 13, σ.58

Ο μηχανισμός λειτουργίας του συστήματος στεγαστικών δανείων που ισχύει επί του παρόντος στη Ρωσία μπορεί να αναπαρασταθεί ως τα ακόλουθα στάδια στεγαστικού δανεισμού:

1) Προκαταρκτικό στάδιο (σε αυτό το στάδιο, εξηγούνται στον πελάτη οι κύριες προϋποθέσεις για την υλοποίηση του δανεισμού και διαβιβάζεται κατάλογος των εγγράφων που απαιτούνται για τη λήψη δανείου).

2) Συλλογή και επαλήθευση των παρεχόμενων πληροφοριών σχετικά με τον πελάτη και την εξασφάλιση.

3) Εκτιμάται η πιθανότητα αποπληρωμής του δανείου.

4) Το στάδιο λήψης απόφασης για το δάνειο (καθορίζεται το ποσό, η διαδικασία αποπληρωμής, η διάρκεια, το επιτόκιο).

5) Σε αυτό το στάδιο, συνάπτεται σύμβαση δανείου.

6) Εξυπηρέτηση δανείου.

7) Κλείσιμο της συμφωνίας δανείου.

Στο σχήμα 1, παρακάτω, το μοντέλο υποθήκης φαίνεται με τη μορφή διαγράμματος.

Εικόνα 1 - Σχέδιο του μοντέλου στεγαστικού δανεισμού 11, σελ.16

Εξετάστε το μοντέλο του στεγαστικού δανεισμού στη Ρωσία με περισσότερες λεπτομέρειες

Κατά το προκαταρκτικό στάδιο, ο δανειολήπτης πρέπει να εξοικειωθεί με όλες τις απαραίτητες πληροφορίες σχετικά με τον δανειστή, τους όρους χορήγησης στεγαστικού δανείου, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που προκύπτουν κατά τη σύναψη μιας πιστωτικής συναλλαγής.

Περαιτέρω, αφού εξηγήσουν τους όρους δανεισμού στον δανειολήπτη, οι υπάλληλοι του πιστωτικού ιδρύματος καθορίζουν το μέγιστο δυνατό ποσό κεφαλαίων που μπορεί να προσφέρει η τράπεζα με πίστωση, συμφωνούν για τις διαδικασίες δανεισμού και τη διαδικασία διακανονισμού, συντάσσουν κατά προσέγγιση εκτίμηση των εξόδων του δανειολήπτη και συμπληρώστε μια αίτηση για δάνειο. Αυτή η εφαρμογή θεωρείται από τον δανειστή ως μία από τις πιο σημαντικές πηγές πληροφοριών για έναν πιθανό πελάτη.

Στη Ρωσία και στον κόσμο, υπάρχει ένας χρυσός τραπεζικός κανόνας, η ουσία του οποίου είναι η εξής: ο δανειολήπτης δεν πρέπει να ξοδεύει περισσότερο από το 30% του προσωπικού μηνιαίου εισοδήματος για τη μηνιαία αποπληρωμή του δανείου. Εάν αυτό το μερίδιο είναι μεγαλύτερο (40-60%), τότε ένα τέτοιο δάνειο καθίσταται επικίνδυνο. Γι' αυτό η τράπεζα υπολογίζει το ύψος της πίστωσης που μπορεί να παράσχει με βάση τα έσοδα του δανειολήπτη.

Σε περίπτωση θετικής απόφασης για στεγαστικό δάνειο, ο δανειολήπτης και η τράπεζα συνάπτουν δανειακή σύμβαση για την αγορά επιλεγμένου, προσυμφωνημένου ακινήτου κατοικίας. Η σύμβαση υποθήκης περιέχει πληροφορίες σχετικά με το αντικείμενο της υποθήκης, την αποτίμησή της, την ουσία της, καθώς και πληροφορίες σχετικά με το ποσό και το χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσης που εξασφαλίζεται από την υποθήκη. Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι δεν επιτρέπεται η υποθήκη κατοικιών και διαμερισμάτων που είναι κρατική ή δημοτική περιουσία.

Μετά τη σύναψη μιας σύμβασης στεγαστικού δανείου, οι εμπορικές τράπεζες συνήθως απαιτούν από τον δανειολήπτη να κάνει μια προκαταβολή, το ποσό της οποίας μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με τους όρους του προγράμματος στεγαστικών δανείων. Ταυτόχρονα, οι πιστώτριες τράπεζες ενδιαφέρονται να είναι όσο το δυνατόν μεγαλύτερη αυτή η αρχική συνεισφορά, αφού όσο μεγαλύτερη είναι η συνεισφορά, τόσο μικρότερο κίνδυνο έχει η συναλλαγή.

Περαιτέρω, όπως και στο αμερικανικό μοντέλο του στεγαστικού δανεισμού, οι υποχρεώσεις των δανειοληπτών που εξασφαλίζονται με την ενεχυρίαση της αποκτηθείσας ακίνητης περιουσίας εκδίδονται με τη μορφή στεγαστικών δανείων, οι ομάδες των οποίων πωλούνται σε στεγαστικούς πράκτορες που αποτελούν την ενυπόθηκη κάλυψη τίτλων που υποστηρίζονται από ενυπόθηκα δάνεια . Επίσης, οι εμπορικές τράπεζες που πληρούν τις απαιτήσεις της Τράπεζας της Ρωσίας μπορούν οι ίδιες να σχηματίσουν κάλυψη στεγαστικών δανείων και να εκδώσουν τίτλους με υποθήκη.

Μια συγκριτική ανάλυση διαφόρων μοντέλων στεγαστικού δανεισμού που λειτουργούν στο εξωτερικό θα καταστήσει δυνατό τον εντοπισμό των πιο αποδεκτών προσεγγίσεων για τη σύγχρονη Ρωσία για την οργάνωση ενός συστήματος στεγαστικού δανεισμού.

Τα κύρια μοντέλα του συστήματος στεγαστικού στεγαστικού δανεισμού στο εξωτερικό είναι επί του παρόντος: περικομμένο-ανοιχτό μοντέλο; εκτεταμένο-ανοικτό μοντέλο (αμερικάνικο) μοντέλο ισορροπημένης αυτονομίας (γερμανικό).

Δεδομένου ότι η κατανομή αυτών των μοντέλων είναι υπό όρους, σε μία χώρα μπορούν να λειτουργούν ταυτόχρονα. Κάθε μοντέλο οργάνωσης ενός συστήματος στεγαστικού δανεισμού περιλαμβάνει ένα συγκεκριμένο σύνολο βασικών στοιχείων.

Το απλούστερο σύστημα θα πρέπει να θεωρηθεί ως ένα περικομμένο-ανοικτό μοντέλο στεγαστικού δανεισμού (Εικόνα 2) 12, σελ.16. Η ουσία αυτού του μοντέλου είναι η εξής. Οι τράπεζες εκδίδουν στεγαστικά δάνεια με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένης της οικιστικής ιδιοκτησίας, και με βάση το σύνολο των ενυπόθηκων δανείων που προκύπτει εκδίδουν τους δικούς τους τίτλους - ενυπόθηκα ομόλογα. Η πώληση ενυπόθηκων ομολόγων παρέχει στις τράπεζες αναπλήρωση «μακριών» χρηματικών πόρων για την έκδοση περαιτέρω δανείων. Έτσι, τα στεγαστικά δάνεια αναχρηματοδοτούνται, γεγονός που διασφαλίζει την ισορροπία των στοιχείων ενεργητικού και παθητικού της τράπεζας ως προς τη λήξη.

Σχήμα 2 - Σχέδιο ενός περικομμένου-ανοικτού συστήματος στεγαστικού δανεισμού

Το δεύτερο από τα πιο κοινά μοντέλα στεγαστικού δανεισμού ακινήτων στην παγκόσμια πρακτική - το αμερικανικό - προϋποθέτει την ύπαρξη μιας ανεπτυγμένης δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων (Εικόνα 3) 12, σελ.16.

Η ουσία του μοντέλου είναι ότι τα κεφάλαια για την αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων προσελκύονται από δανειστές από το χρηματιστήριο μέσω διαμεσολαβητών. Το κύριο πράγμα σε αυτό το μοντέλο είναι ο διαχωρισμός των υποκειμένων του πιστωτή και του επενδυτή.

Σχήμα 3 - Σχέδιο του διευρυμένου-ανοικτού μοντέλου στεγαστικού δανεισμού

Το βασικό διακριτικό χαρακτηριστικό ενός ισορροπημένου μοντέλου αυτονομίας είναι η αρχή της αποταμίευσης και του δανείου της λειτουργίας του (Εικόνα 4) 12, σελ.16. Ο σχηματισμός πιστωτικών πόρων πραγματοποιείται σε βάρος των αποταμιεύσεων των καταθετών που επιθυμούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο στο μέλλον. Η ουσία του γερμανικού μοντέλου στεγαστικού δανεισμού είναι η δημιουργία μιας κλειστής χρηματοπιστωτικής αγοράς στεγαστικών δανείων. Διαμορφώνεται γύρω από εξειδικευμένα ιδρύματα αποταμίευσης και στεγαστικών δανείων

Εικόνα 4 - Σχέδιο του μοντέλου ισορροπημένης αυτονομίας

Τα κύρια χαρακτηριστικά των μοντέλων που παρουσιάζονται αντικατοπτρίζονται στον παρακάτω πίνακα

Πίνακας 1 - Χαρακτηριστικά διαφόρων μοντέλων στεγαστικού δανεισμού

Συγκρινόμενες παραμέτρους	Περικομμένο ανοιχτό μοντέλο	Εκτεταμένο ανοιχτό μοντέλο	Μοντέλο ισορροπημένης αυτονομίας
Χώρες διανομής	Ανατολική Ευρώπη, Αγγλία, Ισπανία, Δανία κ.λπ.	ΗΠΑ και άλλες ανεπτυγμένες χώρες	Γερμανία, Γαλλία, Αυστρία, Ισπανία, Χιλή, Ταϊλάνδη, Τσεχία κ.λπ.
Λειτουργική αρχή	Αγορά (εξαρτάται από τη γενική κατάσταση της χρηματοπιστωτικής και πιστωτικής αγοράς της χώρας)	Ταμιευτήριο και δάνειο (μοντέλο αυτόνομο)
Πηγές προσέλκυσης πιστωτικών πόρων	Ίδια και δανεισμένα κεφάλαια τραπεζών	Τίτλοι που καλύπτονται από στεγαστικά δάνεια που διαπραγματεύονται στη δευτερογενή αγορά, καθώς και ίδια και δανειακά κεφάλαια τραπεζών	Στεγαστική αποταμίευση και στεγαστική συμβατική αποταμίευση μελλοντικών δανειοληπτών, καθώς και ίδια και δανειακά κεφάλαια τραπεζών
Βασικοί πιστωτές	Universal και στεγαστικές τράπεζες	Στεγαστικά & Ταμιευτήρια	Στεγαστικές τράπεζες, εξειδικευμένα ταμιευτήρια (ταμιευτήρια και κατασκευαστικά ταμιευτήρια)
Μορφή κρατικής υποστήριξης	Μη καθορισμένο	Αναχρηματοδότηση δανείων σε περιόδους κρίσης	Επιδοτήσεις για εξοικονόμηση κτιρίων

Η απλότητα της οργάνωσης της λειτουργίας του κολοβωμένου-ανοικτού μοντέλου καθορίζει την ευρεία διάδοσή του στον κόσμο, ειδικά στις αναπτυσσόμενες χώρες. Ωστόσο, οι ελλείψεις του μοντέλου (εξάρτηση από το επίπεδο του επιτοκίου της αγοράς, η απουσία αυστηρών προτύπων, ο περιορισμένος αριθμός προσελκυσμένων πιστωτικών πόρων) εμποδίζουν την ανάπτυξή του στη Ρωσία.

Από το δεύτερο μισό της δεκαετίας του '90 έγιναν προσπάθειες να αναπτυχθεί το αμερικανικό μοντέλο στεγαστικού δανεισμού ως εθνικό μοντέλο στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, για διάφορους λόγους (το πλεονέκτημα των ξένων πηγών χρηματοδότησης, η ανεπαρκής κρατική υποστήριξη), το μοντέλο δύο επιπέδων έχει πρακτικά σταματήσει την ανάπτυξή του και έχει πλέον δώσει τη θέση του στο ηπειρωτικό μονοβάθμιο μοντέλο, το οποίο αποδείχθηκε ότι ήταν πιο σταθερό κατά τη διάρκεια της κρίσης λόγω μιας σειράς πλεονεκτημάτων: πλήρης ανεξαρτησία από τη χρηματοπιστωτική αγορά. μειωμένος πιστωτικός κίνδυνος· διαθεσιμότητα δανείων σε σημαντικό μέρος του πληθυσμού

Υπάρχουν σοβαρά εμπόδια στη λειτουργία του συστήματος στεγαστικών δανείων ταμιευτηρίου στη Ρωσία: δεν υπάρχει νομικό πλαίσιο για τη λειτουργία των κτιρίων και των ταμιευτηρίων. συνεχίζεται η μαζική δυσπιστία του πληθυσμού στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, σε συνθήκες υψηλού πληθωρισμού και ανόδου των τιμών, οι αποταμιεύσεις υποτιμώνται, γι' αυτό και η αγορά διαμερίσματος με αυτό το μοντέλο αναβάλλεται για μεταγενέστερες ημερομηνίες2, σελ.16.

Έτσι, έχοντας συγκρίνει τα θετικά και αρνητικά χαρακτηριστικά καθενός από τα μοντέλα, αναλύσαμε τις δυνατότητες χρήσης τους στη Ρωσία. Θα ήταν λογικό να καθοδηγούμαστε από τις γενικές αρχές της οικοδόμησης ενός συστήματος μαζικών υποθηκών «αγοράς», λαμβάνοντας υπόψη τα εθνικά χαρακτηριστικά της Ρωσίας. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ξεκινήσουμε με την ενίσχυση των θεσμών εμπιστοσύνης στο σύστημα κατασκευής κατοικιών (αύξηση της ευθύνης των προγραμματιστών, εγγύηση των δικαιωμάτων των κατόχων μετοχών, τήρηση των προθεσμιών ανάθεσης, καθορισμός των τιμών όσο το δυνατόν και άλλες πτυχές ), την επεξεργασία μηχανισμών κοινωνικής υποθήκης και την αύξηση του επιπέδου των κρατικών εγγυήσεων και μόνο μετά από αυτό - τη δημιουργία (ενεργοποίηση) ανεξάρτητων πιστωτικών και χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων στεγαστικών δανείων.

Η αγορά στεγαστικών δανείων σε όλο τον κόσμο λειτουργεί προς δύο κατευθύνσεις: την έκδοση δανείων και την αναχρηματοδότησή τους. Η μοναδικότητα αυτής της αγοράς έγκειται στο γεγονός ότι αποτελεί σύνδεσμο μεταξύ δύο τεράστιων οικονομικά σημαντικών τμημάτων: της αγοράς ακινήτων και της χρηματοπιστωτικής αγοράς. Σήμερα, στην παγκόσμια πρακτική, υπάρχουν πολλά μέσα στεγαστικών δανείων, καθώς και διάφοροι μηχανισμοί με τους οποίους τα πιστωτικά ιδρύματα αναχρηματοδοτούν τα εκδοθέντα κεφάλαια, για παράδειγμα: έκδοση τίτλων με εξασφάλιση στεγαστικών δανείων, δημιουργία ενυπόθηκων αμοιβαίων κεφαλαίων ή αναλόγων τους, μεταπώληση ομάδων στεγαστικών δανείων.

Το σύστημα στεγαστικού δανεισμού σημαίνει τη δημιουργία κατάλληλων θεσμών και εδραιωμένων μηχανισμών που θα διασφαλίζουν τη δυνατότητα αποτελεσματικού στεγαστικού δανεισμού.

Για να διαμορφωθεί ένα καλά συντονισμένο και αποτελεσματικά λειτουργικό σύστημα στεγαστικών δανείων, πρώτα απ 'όλα, είναι απαραίτητο να υπάρχει ένα λειτουργικό σύστημα ιδρυμάτων στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζών και άλλων ιδρυμάτων στεγαστικών δανείων που εκτελούν απευθείας πράξεις στεγαστικού δανείου. Η αποτελεσματικότητα της λειτουργίας αυτού του συστήματος εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το επίπεδο ανάπτυξης της υποδομής, συμπεριλαμβανομένου του συστήματος εγγραφής κύκλου εργασιών ακινήτων, του επαγγελματικού συστήματος αποτίμησης ακινήτων, ασφαλιστικές εταιρείες, καθώς και ιδρύματα που οργανώνουν δραστηριότητες στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων και κάποια άλλα στοιχεία.

Καθορίζοντας το καθήκον της δημιουργίας ενός ολοκληρωμένου συστήματος αγοράς στεγαστικών δανείων, που θα επικεντρώνεται κυρίως στη χρήση αποτελεσματικών τυποποιημένων χρηματοοικονομικών μηχανισμών, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η δυνατότητα χρήσης προγραμμάτων χρηματοδότησης στέγασης που στοχεύουν στη χρήση τοπικών πόρων και αντικατοπτρίζουν τις ιδιαιτερότητες των επιμέρους περιοχών . Σε μεταβατικές συνθήκες διαμόρφωσης και δημιουργίας συστήματος στεγαστικού δανεισμού, τέτοια προγράμματα μπορούν να βοηθήσουν στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος ενός συγκεκριμένου μέρους του πληθυσμού, αν και λόγω των περιορισμένων τοπικών πόρων, η εστίασή τους στα περιφερειακά χαρακτηριστικά, η κλίμακα εφαρμογής τους είναι περιορισμένο 19, σ.55.

Ο κύριος στόχος είναι να δημιουργηθεί ένα λειτουργικό σύστημα για την παροχή οικονομικά προσιτή στέγαση για Ρώσους πολίτες με μέσο εισόδημα, με βάση τις αρχές της αγοράς για την απόκτηση στέγης σε μια αγορά κατοικίας απαλλαγμένη από μονοπώλιο σε βάρος των ιδίων κεφαλαίων των πολιτών και των μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων.

Οι σχέσεις στεγαστικών δανείων έχουν τεράστιες δυνατότητες που δεν υλοποιούνται πλήρως στον τομέα της στέγασης, αν και αυτές οι σχέσεις είναι το αποτελεσματικό εργαλείο που σας επιτρέπει να επιλύσετε μια σειρά από πιεστικά προβλήματα:

1) εξασφάλιση μακροπρόθεσμης και ισχυρής ενοποίησης της αγοράς ακινήτων και της χρηματοπιστωτικής αγοράς·

2) να εξασφαλιστεί ένα φειδωλό καθεστώς για την απόκτηση κατοικιών από τους πολίτες.

3) αύξηση της επενδυτικής δραστηριότητας στην κατασκευή κεφαλαίων.

Ανάλογα με το κόστος στέγασης, τις πηγές κεφαλαίων, τη φερεγγυότητα και την κατηγορία (συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων σε παροχές) των πολιτών που θέλουν να βελτιώσουν τις συνθήκες διαβίωσής τους, υπάρχουν διάφορες στρατηγικές στέγασης:

μια στρατηγική σχεδιασμένη για την παροχή κρατικών επιδοτήσεων και βοήθειας στις επιχειρήσεις·

μια μικτή στρατηγική που βασίζεται στη χρήση κρατικών επιδοτήσεων και ιδίων κεφαλαίων των πολιτών·

μια στρατηγική αγοράς επικεντρωμένη κυρίως στα ίδια κεφάλαια των πολιτών.

Οι δραστηριότητες των φορέων της στεγαστικής αγοράς, κυρίως των πολιτών-οφειλετών και των δανειστών τραπεζών, ιδιαίτερα κατά τη διαμόρφωση και καθιέρωση του συστήματος στεγαστικών δανείων, είναι πρακτικά αδύνατες χωρίς ειδικά μέτρα στήριξης του δήμου.

Η επικράτεια στο σύνολό της επωφελείται από την εισαγωγή των διοικητικών θεμελίων του συστήματος στεγαστικών δανείων. Οι δημοτικές αρχές τονώνουν τη διαδικασία κατασκευής κατοικιών και ως εκ τούτου την αύξηση των φορολογικών εσόδων, αλλά ταυτόχρονα ελαχιστοποιούν τους κινδύνους τους, λαμβάνοντας, εάν ένας πολίτης δεν πληροί τις προϋποθέσεις δανεισμού για τις ανάγκες της πόλης, είτε ένα νέο διαμέρισμα είτε ένα διαμέρισμα για επανακατάληψη.

Επί του παρόντος, τα δάνεια που προσφέρουν οι τράπεζες για την αγορά κατοικίας είναι διαθέσιμα σε περιορισμένο κύκλο ατόμων. Η δημιουργία ενός συστήματος στεγαστικών δανείων με ενσωματωμένους νομικούς και οικονομικούς μηχανισμούς για τον περιορισμό των κινδύνων και την κινητοποίηση οικονομικών πόρων μπορεί να μειώσει σημαντικά το κόστος των στεγαστικών δανείων και να τα μετατρέψει σε αποτελεσματικό μέσο επίλυσης του στεγαστικού προβλήματος για τους Ρώσους πολίτες.

Η ανάπτυξη του στεγαστικού δανεισμού προς τον πληθυσμό ως αναπόσπαστο σύστημα, αφενός, και ως αναπόσπαστο μέρος μιας οικονομίας της αγοράς, αφετέρου, θα πρέπει να βασίζεται στις ακόλουθες θεμελιώδεις αρχές:

1) Κατά τη δημιουργία ενός συστήματος στεγαστικού δανεισμού στη Ρωσία, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η υπάρχουσα διεθνής εμπειρία. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να προχωρήσουμε από τις ρωσικές μακροοικονομικές συνθήκες και το νομοθετικό πλαίσιο, λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι ο πληθυσμός της Ρωσίας εξακολουθεί να είναι επιφυλακτικός για την κατάσταση της μακροχρόνιας εξάρτησης από μια πιστώτρια τράπεζα στον στεγαστικό δανεισμό.

2) Μία από τις βασικές απαιτήσεις είναι η εξασφάλιση της διαθεσιμότητας στεγαστικών δανείων για ομάδες πληθυσμού όχι μόνο με υψηλά, αλλά και με μέσα εισοδήματα. Ταυτόχρονα, το σύστημα θα πρέπει να είναι αγοραίου και όχι επιδοτούμενου, να είναι απολύτως διαφανές και κατανοητό από όλους τους συμμετέχοντες στη διαδικασία στεγαστικής πίστης.

3) Προϋπόθεση είναι η συνεχής ανάπτυξη του συστήματος, η εξάρτηση από την αποτελεσματική χρήση των προσελκυόμενων οικονομικών πόρων πολιτών, εμπορικών πιστωτών τραπεζών, επενδυτών και όχι χρηματοδότησης από τον κρατικό προϋπολογισμό.

4) Το σύστημα του στεγαστικού δανεισμού θα πρέπει να είναι αναπαραγώγιμο σε οποιαδήποτε περιοχή της χώρας. Ο ρυθμός και η κλίμακα της εισαγωγής στεγαστικών δανείων σε ορισμένες περιοχές καθορίζονται όχι τόσο από υποκειμενικούς παράγοντες της παρουσίας ή απουσίας πολιτικής βούλησης από την ηγεσία της περιοχής, αλλά από την αντικειμενική οικονομική κατάσταση, τη διαθεσιμότητα φερέγγυης ζήτησης για στέγαση και προμήθεια του.

5) Ειδική απαίτηση είναι η πολυμεταβλητότητα, το άνοιγμα του συστήματος.

6) Μια εξαιρετικά σημαντική πτυχή της κρατικής πολιτικής με στόχο την ανάπτυξη του στεγαστικού δανεισμού είναι η διαμόρφωση μακροοικονομικών συνθηκών και θεσμικού περιβάλλοντος που συμβάλλουν στην αύξηση της διαθεσιμότητας στεγαστικών δανείων για τους δανειολήπτες. Αυτό αναφέρεται σε ένα σύνολο μέτρων για τον έλεγχο του επιπέδου του πληθωρισμού, τη δυναμική της συναλλαγματικής ισοτιμίας του ρουβλίου, τη μείωση των επιτοκίων, την αναδιάρθρωση του τραπεζικού συστήματος και την ανάπτυξη του ρυθμιστικού και νομοθετικού πλαισίου.

7) Η επίλυση του στεγαστικού προβλήματος και ο συντονισμός των δραστηριοτήτων όλων των θεμάτων της στεγαστικής αγοράς εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις δραστηριότητες των εκτελεστικών αρχών σε όλα τα επίπεδα. Από αυτή την άποψη, ο ρόλος των περιφερειακών και τοπικών αρχών στο στάδιο της δημιουργίας ενός συστήματος στεγαστικών δανείων αυξάνεται. 20, σ.118

Η διαμόρφωση και η προοδευτική ανάπτυξη του συστήματος μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων παρεμποδίζεται από μια σειρά προβλημάτων: ατέλειες της νομοθεσίας. αναποτελεσματικότητα του συστήματος εγγραφής δικαιωμάτων επί ακινήτων και συναλλαγών με αυτό στα όργανα της δικαιοσύνης· ανεπαρκής ανάπτυξη των εργασιών αξιολόγησης και ασφάλισης· έλλειψη εξειδικευμένων τραπεζών στεγαστικών δανείων. υψηλό κόστος των πιστωτικών πόρων των εμπορικών τραπεζών· έλλειψη δευτερογενούς αγοράς για στεγαστικά δάνεια (στεγαστικά δάνεια). Υψηλά επιτόκια αναχρηματοδότησης· έλλειψη αποτελεσματικών μηχανισμών για τον περιορισμό των κινδύνων των τραπεζών και την κάλυψη από κρατικούς φορείς. υψηλό κόστος δανείων για τον δανειολήπτη. χαμηλά εισοδήματα της πλειοψηφίας του πληθυσμού σε σύγκριση με το κόστος στέγασης· έλλειψη δημοσιονομικών κονδυλίων για την παροχή στεγαστικών επιδοτήσεων σε κοινωνικά ευάλωτους πολίτες, γεγονός που θα μείωνε την πιστωτική επιβάρυνση κατά την αγορά κατοικίας· ατέλεια φορολογίας, ανεπαρκής αριθμός κινήτρων για τους πολίτες να επενδύσουν στη στέγαση.

Οι ειδικοί προσφέρουν τις ακόλουθες κύριες οδηγίες για την επίλυση αυτών των προβλημάτων:

1) Βελτίωση του νομοθετικού και ρυθμιστικού πλαισίου που διασφαλίζει την εκπλήρωση των υποχρεώσεων στον ενυπόθηκο δανεισμό, κυρίως όσον αφορά τη δημιουργία μιας σαφούς διαδικασίας για την κατάσχεση μιας υποθήκης και την έξωση ενός κακοπληρωμένου δανείου από ενυπόθηκη κατοικία.

2) Δημιουργία και εφαρμογή ενός καθολικού μηχανισμού για τη διασφάλιση της εισροής μακροπρόθεσμων οικονομικών πόρων.

3) Φορολογικά κίνητρα για πολίτες - αποδέκτες στεγαστικών δανείων, αφενός, και εμπορικές τράπεζες - στεγαστικούς δανειστές και επενδυτές που παρέχουν αναχρηματοδότηση εμπορικών τραπεζών - δανειστές - από την άλλη.

4) Δημιουργία ίσων συνθηκών ελεύθερου ανταγωνισμού μεταξύ των υποκειμένων της στεγαστικής αγοράς.

5) Δημιουργία μηχανισμών κοινωνικής προστασίας του δανειολήπτη σε περίπτωση παράνομων ενεργειών των πιστωτών τραπεζών, καθώς και κοινωνικής προσαρμογής του κατά τη διαδικασία έξωσης, λόγω αδυναμίας αποπληρωμής του προηγουμένως ληφθέντος στεγαστικού δανείου.

6) Αποσαφήνιση του ρυθμιστικού πλαισίου που διέπει τις δραστηριότητες των πιστωτικών ιδρυμάτων για την παροχή και εξυπηρέτηση μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων, καθώς και την αναχρηματοδότησή τους.

7) Διαμόρφωση ρυθμιστικού και νομοθετικού πλαισίου για τη χρήση νέων χρηματοπιστωτικών μέσων (κινητών αξιών) με σκοπό την προσέλκυση μακροπρόθεσμων πόρων στον τομέα αυτό.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να προβλεφθούν ορισμένες ειδικές παροχές στέγασης για τράπεζες που ασχολούνται με δραστηριότητες στεγαστικών δανείων. Ένα επαρκώς αποτελεσματικό μέτρο θα μπορούσε να είναι η εισαγωγή μιας διαδικασίας κατά την οποία οι τράπεζες που ανοίγουν στεγαστικές καταθέσεις και παρέχουν στεγαστικά δάνεια έχουν τη δυνατότητα να μειώσουν τα φορολογητέα κέρδη κατά το ποσό των μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων που εκδίδονται ή απαλλάσσονται από φόρους επί των κερδών που λαμβάνονται από στεγαστικά δάνεια δάνεια. Επιπλέον, σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι απαραίτητο να απελευθερωθούν από το αποθεματικό ή να μειωθούν τα πρότυπα των υποχρεωτικών αποθεματικών που καταθέτει η τράπεζα στην Κεντρική Τράπεζα της Ρωσικής Ομοσπονδίας για κεφάλαια που λαμβάνονται από καταθέσεις στέγασης. 16, σ.71

Η προσέλκυση εξωτερικών πόρων για στεγαστικό δάνειο περιορίζεται από υψηλό επίπεδο κινδύνου. Υπό αυτές τις συνθήκες, το κράτος θα πρέπει με κάθε δυνατό τρόπο να συμβάλει στην προσέλκυση κονδυλίων για την ανακαίνιση και τη δημιουργία παγίων. Στην πράξη, συμβαίνουν αντίστροφες διαδικασίες. Η αγορά κρατικών τίτλων απορροφά οικονομικούς πόρους και τους καθιστά απαγορευτικά ακριβούς, οι φόροι αυξάνουν άσκοπα την αξία της επένδυσης.

Πιστεύουμε ότι η ειδική υποστήριξη από κρατικούς φορείς σε σχέση με το σύστημα στεγαστικών δανείων μπορεί να εκφραστεί με τις ακόλουθες μορφές:

1) Δίνοντας στο σύστημα στεγαστικού στεγαστικού δανεισμού το καθεστώς του δημοτικού.

2) Κατανομή κατά προτεραιότητα εργοταξίων (χωρίς πρόσθετους όρους) για την εφαρμογή του συστήματος.

3) Κατάργηση ή σημαντική μείωση της οικονομικής επιβάρυνσης των συμμετεχόντων στο σύστημα με τη μείωση του κόστους υποδομής και άλλων οφελών.

4) Χορήγηση από τον ομοσπονδιακό, δημοτικό ή τοπικό προϋπολογισμό χαριστικών επιδοτήσεων για την κατασκευή ή την αγορά κατοικιών.

5) Παροχή στους πολίτες προνομιακών όρων για δανεισμό.

6) Υιοθέτηση κανονισμών δανειοδότησης με εξασφάλιση (σε τοπικό επίπεδο), στους οποίους η δημοτική κυβέρνηση ενεργεί ως εγγυητής για δάνεια για την υλοποίηση έργων υψηλού αντίκτυπου, εάν τα έργα αυτά πληρούν τους τομείς προτεραιότητας της αστικής ανάπτυξης και ο δανειολήπτης - καθιερωμένα κριτήρια·

7) Έκδοση δημοτικών τίτλων, οι οποίες, μαζί με την εξασφάλιση της εισροής κεφαλαίων σε αναπτυξιακά προγράμματα, μπορούν να δεσμευτούν για την εξασφάλιση δανείων που προσελκύουν επενδυτές για την υλοποίηση έργων που χρειάζεται η πόλη.

8) Έκδοση ομολογιακών δανείων με εξασφάλιση γης και ακίνητης περιουσίας.

Στις σημερινές συνθήκες, που λαμβάνονται μέτρα για τη σταθεροποίηση της οικονομίας και τη μεταρρύθμιση του πιστωτικού και χρηματοπιστωτικού τομέα, η διαμόρφωση ενός συστήματος στεγαστικών δανείων γίνεται μια από τις προτεραιότητες της κρατικής πολιτικής. Δεν είναι τυχαίο ότι η κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας ενέκρινε την ιδέα για την ανάπτυξη του συστήματος στεγαστικών δανείων. Επικεντρώνεται στη δημιουργία ενός συστήματος αποτελεσματικής και μεγάλης κλίμακας μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων προς τον πληθυσμό. Ως κύριο καθήκον του κράτους, το Concept προτείνει τη δημιουργία νομοθετικού πλαισίου και ρυθμιστικού πλαισίου για τη διαδικασία του στεγαστικού δανείου, προκειμένου να μειωθούν οι χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι και να αυξηθεί η οικονομική προσιτότητα της στέγασης. Μαζί με την ιδέα, το διάταγμα της κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας ενέκρινε το Σχέδιο για την προετοιμασία σχεδίων κανονιστικών νομικών πράξεων που διασφαλίζουν την ανάπτυξη του συστήματος στεγαστικών δανείων στη Ρωσική Ομοσπονδία. Είναι σαφές ότι το ισχύον νομικό πλαίσιο δεν είναι αρκετά πλήρες, έχει εσωτερικές αντιφάσεις, οι οποίες, ειδικότερα, εμποδίζουν τις τράπεζες να συμμετέχουν αποτελεσματικά στον στεγαστικό δανεισμό. Το εγκριθέν διάταγμα καθιστά δυνατή την εξάλειψη πολλών εμποδίων στην ανάπτυξη των στεγαστικών δανείων.

Η παγκόσμια πρακτική έχει αναπτύξει διάφορες ποικιλίες συστημάτων στεγαστικών δανείων, τα οποία συνήθως αναφέρονται ως μοντέλα. Τα μοντέλα στεγαστικών δανείων (μοντέλα στεγαστικών δανείων) διαφέρουν μεταξύ τους κυρίως με τους εξής τρόπους:

• η στενότητα της σχέσης μεταξύ του συστήματος στεγαστικών δανείων και της χρηματοπιστωτικής αγοράς·
• την κλίμακα και τα εργαλεία για την προσέλκυση οικονομικών πόρων·
• διαθεσιμότητα προϋποθέσεων για τη λήψη δανείου.

Ανάλογα με τον τρόπο με τον οποίο επιλύονται αυτά τα ζητήματα, διακρίνονται δύο κύρια μοντέλα στεγαστικών δανείων: ανοιχτό και κλειστό.

Άνοιξε (Αγγλοαμερικανός) μοντέλο Το στεγαστικό δάνειο περιλαμβάνεται στο σύστημα της χρηματοπιστωτικής αγοράς της χώρας συνολικά.

Κλειστό (Γερμανός) μοντέλο συνεπάγεται σχετική αυτονομία του στεγαστικού δανεισμού από τη χρηματοπιστωτική αγορά.

Με τη σειρά του, το ανοιχτό μοντέλο μπορεί να χωριστεί σε ένα επίπεδο (αγγλικό, ηπειρωτικό) και σε δύο επίπεδα (αμερικάνικο).

Το ανοιχτό μοντέλο στεγαστικού δανεισμού προϋποθέτει ότι τα κεφάλαια που χρησιμοποιούνται για την έκδοση στεγαστικών δανείων έλκονται από την ανοιχτή χρηματοπιστωτική αγορά, η οποία προβλέπει την είσοδο στον ανταγωνισμό για επενδυτικούς πόρους.

Το κλειστό μοντέλο βασίζεται στο γεγονός ότι οι πηγές των πιστωτικών πόρων είναι οι αποταμιεύσεις ατόμων που ενεργούν ως δανειολήπτες.

Τα μοντέλα κλειστών και ανοιχτών στεγαστικών δανείων διαφέρουν επίσης στο δεύτερο κριτήριο - τη φύση των προϋποθέσεων που τίθενται σε έναν πιθανό δανειολήπτη όταν αποφασίζει εάν θα εκδώσει στεγαστικό δάνειο σε αυτόν.

Σε ένα κλειστό μοντέλο, αυτές οι προϋποθέσεις είναι η συμμετοχή ενός πιθανού δανειολήπτη στο προκαταρκτικό (συσσωρευτικό) στάδιο και η συσσώρευση ενός συγκεκριμένου ποσού για τη λήψη στεγαστικού δανείου.

Εμπειρία στο εξωτερικό

Το πιο εντυπωσιακό παράδειγμα μοντέλου κλειστού στεγαστικού δανείου είναι το γερμανικό «σύστημα αποταμίευσης κτιρίων».

Τα κύρια χαρακτηριστικά του είναι τα εξής:

• 1) της λήψης δανείου προηγείται το στάδιο της συσσώρευσης κεφαλαίων σε εξειδικευμένα ιδρύματα ("ταμεία κατασκευής") - περίπου το 40% του κόστους της μελλοντικής στέγασης. Στο στάδιο της συσσώρευσης, τα επενδυμένα κεφάλαια χρεώνονται με χαμηλότερο τόκο από ό,τι στις συνήθεις καταθέσεις.
• 2) μετά την ολοκλήρωση του σταδίου συσσώρευσης (περίοδος 5 έως 10 ετών), καθίσταται δυνατή: α) η λήψη κρατικής επιχορήγησης ύψους περίπου 10% του κόστους στέγασης. β) λήψη δανείου για την πληρωμή του χαμένου μέρους του κόστους στέγασης με μειωμένο επιτόκιο σε σύγκριση με τα επιτόκια της αγοράς.

Το κλειστό μοντέλο στεγαστικού δανεισμού διασφαλίζει τη σχετική ανεξαρτησία του από την κατάσταση της χρηματοπιστωτικής αγοράς (οι διακυμάνσεις των επιτοκίων σε αυτό δεν έχουν άμεσο αντίκτυπο στους όρους δανεισμού). Ωστόσο, αυτό μειώνει σημαντικά τη βάση πόρων για τα στεγαστικά δάνεια, γεγονός που επηρεάζει την κλίμακα του στεγαστικού δανείου. Επιπλέον, υπό ορισμένες συνθήκες, για παράδειγμα, με απότομη και σημαντική αύξηση των επιτοκίων καταθέσεων στις εμπορικές τράπεζες, είναι αδύνατο να αποκλειστεί η απόσυρση ορισμένων καταθετών των κεφαλαίων τους από ταμεία κατασκευής, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε κρίση στο σύστημα.

Γραφικά, το σχηματικό διάγραμμα του συστήματος εξοικονόμησης κτιρίου μπορεί να αναπαρασταθεί όπως φαίνεται στο Σχ. 11.2.

Ρύζι. 11.2.

Το σύστημα κτιριακής αποταμίευσης έχει έντονο κοινωνικό προσανατολισμό. Πρώτον, διεγείρει την αποταμίευση του πληθυσμού και, δεύτερον, έχει σχεδιαστεί κυρίως για νέους που έχουν την ευκαιρία για ορισμένο χρόνο να συγκεντρώσουν κεφάλαια για να λύσουν το στεγαστικό πρόβλημα.

Το ανοιχτό μοντέλο του στεγαστικού δανεισμού είναι ενσωματωμένο στο συνολικό σύστημα της χρηματοπιστωτικής αγοράς, το οποίο, αφενός, συμβάλλει στην επέκταση του δανεισμού, αλλά αφετέρου, εξαρτά σημαντικά τις δυνατότητες του στεγαστικού δανεισμού από την κατάσταση του χρηματοπιστωτική αγορά στο σύνολό της.

Με αυτό το μοντέλο, δεν υπάρχει περίοδος για τη συγκέντρωση κεφαλαίων από τον δανειολήπτη. Αντίθετα, εισάγεται απαίτηση για αρχικές αρχικές πληρωμές του δανειολήπτη για αγορά κατοικίας ύψους έως 20-30% του κόστους του αποκτηθέντος ακινήτου και διενεργείται ενδελεχέστερος έλεγχος του δανειολήπτη και των εξασφαλίσεων. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων καθορίζονται σύμφωνα με αυτό το μοντέλο ανάλογα με την κατάσταση της χρηματοπιστωτικής αγοράς στο σύνολό της και τα χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας ως μέσο εξασφάλισης δανείου. Είναι, φυσικά, υψηλότερα από ό, τι στο σύστημα της εξοικονόμησης κτιρίων.

Γραφικά, ένα σχηματικό διάγραμμα ανοιχτού μοντέλου στεγαστικού δανεισμού φαίνεται στο σχ. 11.3.

Ρύζι. 11.3.

Όσον αφορά τις ποικιλίες του ανοιχτού μοντέλου, οι διαφορές μεταξύ τους είναι οι εξής.

ενιαίο επίπεδο (Αγγλικά, Ηπειρωτικά) μοντέλο υποθέτει ότι οι πηγές πόρων για την έκδοση στεγαστικών δανείων σχηματίζονται στο επίπεδο της στεγαστικής τράπεζας, η οποία αντλεί κεφάλαια για αυτήν χρησιμοποιώντας τους συνήθεις μηχανισμούς - κεφάλαια στους λογαριασμούς της, διατραπεζικά δάνεια κ.λπ. Σε αυτό το σύστημα, υπάρχει μόνο μια κύρια υποθήκη αγορά. Σε αυτή την περίπτωση, σχέσεις σχετικά με ένα στεγαστικό δάνειο υπάρχουν μόνο μεταξύ δύο οντοτήτων: μιας τράπεζας στεγαστικών δανείων - ενός δανειολήπτη (μοντέλο ενός επιπέδου).

Δύο επιπέδων (διευρυμένο, αμερικανικό) μοντέλο προβλέπει ότι η πρωτογενής αγορά στεγαστικών δανείων συμπληρώνεται από μια δευτερογενή αγορά όπου κυκλοφορούν παράγωγοι τίτλοι, που εκδίδονται από μεσάζοντες στεγαστικών δανείων που αγοράζουν τα πρώτα στεγαστικά δάνεια από τράπεζες στεγαστικών δανείων. Σε αυτή την παραλλαγή, οι σχέσεις σχετικά με τα εκδοθέντα στεγαστικά δάνεια προκύπτουν: 1) μεταξύ της ενυπόθηκης τράπεζας και του δανειολήπτη. 2) μεταξύ τράπεζας στεγαστικών δανείων και μεσάζοντα στεγαστικών δανείων.

Η τεχνολογία στεγαστικών δανείων στις Ηνωμένες Πολιτείες συνεπάγεται την παρουσία δύο εγγράφων:

• 1) δανειακή σύμβαση (διορθώνει ζητήματα που σχετίζονται με το χρέος: το ποσό του δανείου, τη διαδικασία πληρωμών, το επιτόκιο).
• 2) συμβάσεις υποθήκης (καθορίζει τους όρους του ενεχύρου της ακίνητης περιουσίας, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών), που αναγκαστικά περιέχει ένδειξη της κύριας υποχρέωσης.

Αυτός ο διαχωρισμός επιτρέπει στην τράπεζα να πουλήσει το δάνειο, δηλ. παρέχει τη δυνατότητα δευτερογενούς κυκλοφορίας της υποθήκης, ιωδίου που μπορεί να εκδοθεί από άλλους τίτλους, όπως ομόλογα.

Αυτή ακριβώς είναι η κύρια διαφορά μεταξύ του αμερικανικού συστήματος στεγαστικών δανείων: η διακοπή της άμεσης σύνδεσης μεταξύ του μεμονωμένου επενδυτή και του μεμονωμένου δανειολήπτη, που καθιστά δυνατή την προσέλκυση σημαντικών κεφαλαίων για στεγαστικό δάνειο, συμπεριλαμβανομένων μικρομεσαίων επενδυτών, και αξιόπιστη ασφάλεια, που είναι ακίνητη περιουσία. Ταυτόχρονα, σημαντική προϋπόθεση για την ανάπτυξη του δανειοδοτικού συστήματος είναι το υψηλό επίπεδο τυποποίησης των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων ώστε να συνδυάζονται σε ομάδες που μπορούν να προσφερθούν σε υποψήφιους αγοραστές.

Η όλη διαδικασία του στεγαστικού δανεισμού στο αμερικανικό μοντέλο μπορεί να χωριστεί σε τρία κύρια στάδια: έναρξη, διαμεσολάβηση, επένδυση (Εικ. 11.4).

Την έναρξη - τη διαδικασία για την έκδοση πρωτογενούς στεγαστικού δανείου από τράπεζα στεγαστικών δανείων (κύριο δανειστή), η οποία περιλαμβάνει τον έλεγχο τόσο του ίδιου του ακινήτου, το οποίο έχει ενεχυριαστεί, όσο και του δανειολήπτη, της ικανότητάς του να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση δανείου.

Μεσολάβηση - τη διαδικασία απόκτησης ομάδων μεμονωμένων στεγαστικών δανείων από στεγαστικές τράπεζες, ταμιευτήρια και εμπορικές τράπεζες από ενυπόθηκους μεσάζοντες (δευτερογενής δανειστής) και μετατροπής τους σε τίτλους που προσφέρονται προς πώληση σε επενδυτές στο χρηματιστήριο.

Επένδυση - τη διαδικασία απόκτησης και συσσώρευσης από φυσικά και νομικά πρόσωπα τίτλων που εκδίδονται από διαμεσολαβητές προκειμένου να λάβουν έσοδα από αυτούς.

Ρύζι. 11.4.

Το μοντέλο δύο επιπέδων στεγαστικού δανεισμού περιλαμβάνει τη δημιουργία ενός ξεχωριστού τεράστιου τμήματος της χρηματιστηριακής αγοράς - της αγοράς τίτλων που υποστηρίζονται από ακίνητα, γεγονός που καθιστά δυνατή τη σημαντική επέκταση της κλίμακας του στεγαστικού δανεισμού.

Εμπειρία στο εξωτερικό

Η κλίμακα του στεγαστικού δανείου και τα μοντέλα που χρησιμοποιούνται σε αυτό εξαρτώνται από δύο παράγοντες: την κλίμακα των αγορών ακινήτων και την κλίμακα και τις ιδιαιτερότητες των εθνικών χρηματοπιστωτικών αγορών. Έτσι, η εξάπλωση ενός μοντέλου δύο επιπέδων στεγαστικού δανεισμού στις Ηνωμένες Πολιτείες οφείλεται στο γεγονός ότι η χώρα παραδοσιακά κυριαρχείται από ιδιωτική ιδιοκτησία κατοικιών και η βάση του χρηματοπιστωτικού συστήματος είναι ο χρηματιστηριακός τομέας, σε αντίθεση με τον ευρωπαϊκό χώρες όπου κυριαρχεί το τραπεζικό σύστημα. Ταυτόχρονα, στις ΗΠΑ, το μερίδιο των τίτλων που εξασφαλίζονται με στεγαστικά δάνεια αντιπροσωπεύει περίπου το 25% της συνολικής αγοράς χρεογράφων.

Η τεράστια κλίμακα της αγοράς στεγαστικών δανείων, το υψηλό μερίδιο της στο χρηματιστήριο, φυσικά, έχει ένα αρνητικό. Η κρίση των στεγαστικών δανείων που προέκυψε στις Ηνωμένες Πολιτείες το 2007–2008 έγινε ένας παράγοντας που όχι μόνο ταρακούνησε το χρηματοπιστωτικό σύστημα των ΗΠΑ, αλλά είχε αρνητικό αντίκτυπο στην κατάσταση των παγκόσμιων οικονομικών στο σύνολό της, επηρεάζοντας και τη ρωσική χρηματοπιστωτική αγορά (ευκαιρίες για προσέλκυση επενδυτικών πόρων στις παγκόσμιες αγορές μειώθηκαν σημαντικά, συμπεριλαμβανομένων των στεγαστικών δανείων).

Η άμεση αιτία της κρίσης ήταν η σημαντική μείωση των απαιτήσεων από τους δανειολήπτες, και αυτό, με τη σειρά του, ήταν το αποτέλεσμα μιας μακράς και σταθερής ανάπτυξης στην αγορά κατοικίας. Η υψηλή ανάπτυξη της αγοράς, συνοδευόμενη από αυξανόμενες τιμές, οδήγησε σε αύξηση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια από την πλευρά των δανειοληπτών, οι οποίοι άρχισαν να θεωρούν τα στεγαστικά δάνεια ως πηγή εκσυγχρονισμού και επέκτασης των κατοικιών, βάσει των οποίων ήταν δυνατή η απόκτηση νέας στεγαστικής πίστης δάνειο. Από την άλλη πλευρά, για τις τράπεζες που εκδίδουν δάνεια, η άνοδος των τιμών φάνηκε να δημιουργεί πρόσθετες εγγυήσεις για την αποπληρωμή του δανείου λόγω της αύξησης της αξίας των εξασφαλίσεων, γεγονός που τις παρακίνησε να μειώσουν τις απαιτήσεις για δανειολήπτες σε μια αναπτυσσόμενη οικονομία.

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 1 του ομοσπονδιακού νόμου της 16ης Ιουλίου 1998 N 102-FZ "Περί υποθήκης (ενέχυρο ακίνητης περιουσίας)" (νόμος), βάσει συμφωνίας για ενέχυρο ακίνητης περιουσίας (συμφωνία υποθήκης), ένα μέρος είναι ο ενεχυραστής που είναι πιστωτής με υποχρέωση εξασφαλισμένη με υποθήκη έχει το δικαίωμα να λάβει ικανοποίηση των χρηματικών απαιτήσεών του έναντι του οφειλέτη βάσει αυτής της υποχρέωσης από την αξία της ενεχυριασμένης ακίνητης περιουσίας του άλλου μέρους - του ενυπόθηκου δανειστή, κατά κύριο λόγο έναντι άλλων πιστωτών του ενυπόθηκου δανειστή, με εξαιρέσεις που ορίζονται από την ομοσπονδιακή νομοθεσία.

Ο στεγαστικός δανεισμός είναι ευρέως γνωστός στην ξένη πρακτική. Τα παγκόσμια μοντέλα στεγαστικού δανεισμού είναι κυρίως δύο:

• μονοεπίπεδο μοντέλο στεγαστικού δανεισμού (βλ "Παγκόσμια μοντέλα στεγαστικού δανεισμού: Μοντέλο ενός επιπέδου");
• μοντέλο δύο επιπέδων στεγαστικού δανεισμού.

Σε ένα μοντέλο στεγαστικού δανείου δύο επιπέδων, μια τράπεζα εκδίδει υποθήκη σε δανειολήπτη με εξασφάλιση με υποθήκη ακίνητης περιουσίας.

Στη συνέχεια, η τράπεζα, κατά κανόνα, πουλά το δικαίωμα διεκδίκησης του στεγαστικού δανείου στον κρατικό οργανισμό στεγαστικών δανείων - η χρηματοδότηση των στεγαστικών δανείων προέρχεται κυρίως από την ανεπτυγμένη δευτερογενή αγορά τίτλων.

Οι κύριοι αγοραστές των εκδοθέντων ομολόγων είναι κυρίως συνταξιοδοτικά ταμεία, επενδυτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες κ.λπ.

Έτσι, στο πλαίσιο του μοντέλου αναχρηματοδότησης δύο επιπέδων, οι τράπεζες πωλούν στεγαστικά δάνεια σε ειδικούς οργανισμούς που τα χρησιμοποιούν ως κάλυψη για την έκδοση τίτλων με υποθήκη και χρησιμοποιούν τα χρήματα που συγκεντρώνουν για να αγοράσουν ξανά στεγαστικά δάνεια από τις τράπεζες.

Είναι το mogij και η υποθήκη το ίδιο πράγμα;

Στις δυτικές χώρες χρησιμοποιείται το καθεστώς mogidzha (υποθήκη), σύμφωνα με το οποίο εξυπηρετούνται οι σχέσεις του πιστωτή (τράπεζα) και του δανειολήπτη-αγοραστή ακινήτων, όταν ο τελευταίος αποκτά ακίνητη περιουσία, με δάνειο που έχει λάβει από τράπεζα με αποπληρωμή δόσεων του ποσού του δανείου (κύρια υποχρέωση) για μεγάλο χρονικό διάστημα (περίπου 40 έτη).

Παράλληλα, ως εγγύηση για την εκπλήρωση των χρηματικών υποχρεώσεων του δανειολήπτη λειτουργεί το ίδιο το ακίνητο, που αποκτήθηκε με πίστωση, τυπικός ιδιοκτήτης του οποίου είναι ο πιστωτής πριν από την εκκαθάριση (εκπλήρωση) της πιστωτικής υποχρέωσης.

Η ουσία της mogija είναι η τυπική μεταβίβαση από τον υποθηκοφύλακα του τίτλου στο υποθηκευμένο ακίνητο υπέρ του πιστωτή-υποθηκοφύλακα για το διάστημα μέχρι τη λήξη του ενεχύρου. Στην περίπτωση αυτή, υπάρχει προσωρινή διάσπαση του δικαιώματος κυριότητας επί του αντικειμένου ενεχύρου: τα δικαιώματα κατοχής και χρήσης μέχρι τη λήξη της κύριας υποχρέωσης, κατά κανόνα, παραμένουν στον ενεχυραστή και το δικαίωμα διάθεσης, το τυπικό δικαίωμα κυριότητας «τίτλου», περνά στον ενεχυραστή.

Το πλεονέκτημα του mogij έναντι της υποθήκης είναι ότι σε περίπτωση μη εκπλήρωσης της υποχρέωσης, δεν τίθεται πρόβλημα άσκησης του ενεχύρου του πιστωτή, αφού έγινε ο επίσημος ιδιοκτήτης του ενεχυριασμένου ακινήτου ήδη από τη στιγμή της συμφωνίας mogij τέθηκε σε ισχύ.

Αν και η υποθήκη μεταφράζεται συνήθως στα ρωσικά ως "υποθήκη", μια τέτοια μετάφραση είναι υπό όρους, καθώς το mogij είναι κάπως διαφορετικό από την υποθήκη. Σύμφωνα με το καθεστώς mogija, το ένα μέρος - ο οφειλέτης - μεταβιβάζει στο άλλο μέρος - τον πιστωτή - το δικαίωμα σε ορισμένη ιδιοκτησία για να εξασφαλίσει την εκπλήρωση της υποχρέωσής του.

Εφαρμογή του μοντέλου δύο επιπέδων στη Ρωσία

Οι τίτλοι βάσει της ρωσικής νομοθεσίας, που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την άντληση κεφαλαίων στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων, και οι τίτλοι του δυτικού συστήματος έχουν σημαντική διαφορά στη νομική τους φύση. Τα τελευταία είναι μέσα που μεταβιβάζουν την κυριότητα ενός περιουσιακού στοιχείου ενυπόθηκου δανείου, κάτι που είναι αδύνατο κατά τη μεταβίβαση ρωσικών τίτλων με υποθήκη που πιστοποιούν μόνο το δικαίωμα διεκδίκησης. Αυτό θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά την κατασκευή στεγαστικών δανείων σύμφωνα με το αγγλοαμερικανικό μοντέλο.

Στη Ρωσία, οι προσπάθειες να οικοδομηθεί μια αγορά στεγαστικών δανείων σύμφωνα με τις γραμμές των πιο αποτελεσματικών συστημάτων δεν ήταν επιτυχείς. Στη Ρωσία, είναι σκόπιμο να προωθηθεί η ανάπτυξη ενός απλούστερου μοντέλου στεγαστικού δανείου για κατοικία που ταιριάζει καλύτερα σε αυτήν.

Το σύστημα οργάνωσης της αγοράς σε δύο επίπεδα πρέπει να βασίζεται σε κρατικές εγγυήσεις. Η JSC "Agency for Housing Mortgage Lending" (AHML) δημιουργήθηκε με χρήματα του προϋπολογισμού, η οποία αναπτύσσει και εφαρμόζει ένα σύστημα δύο επιπέδων στεγαστικών δανείων (Διάταγμα της Κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. 462 της 8ης Σεπτεμβρίου 2004 για στεγαστικό δάνειο κατοικιών ).

Η τράπεζα εκδίδει ένα στεγαστικό δάνειο στον δανειολήπτη, το χρέος εξοφλείται από την τράπεζα AHML και ο δανειολήπτης εξοφλεί το δάνειο με αυτό. Η AHML αγοράζει στεγαστικά δάνεια μόνο από τράπεζες που εκδίδουν στεγαστικά δάνεια σύμφωνα με τα πρότυπα AHML. Η AHML προβλέπει την έκδοση και την αποπληρωμή δανείων μόνο σε ρούβλια με επιτόκιο 15% ετησίως. Ταυτόχρονα, η ελάχιστη περίοδος δανείου θα πρέπει να είναι από 1 έτος έως 20 έτη και η αρχική εφάπαξ πληρωμή θα πρέπει να είναι τουλάχιστον το 30% του κόστους του ακινήτου που αγοράζεται από την ημερομηνία αξιολόγησης. Το ποσοστό είναι πολύ χαμηλό, αλλά μέχρι στιγμής δεν έχει καταστεί δυνατό να πραγματοποιηθεί πλήρως η ίδια η ιδέα της δημιουργίας του AHML.

Η εισαγωγή ενός συστήματος στεγαστικών δανείων δύο επιπέδων στη Ρωσία θα αντιμετωπίσει μια σειρά θεμελιωδών προβλημάτων, για παράδειγμα:

• έλλειψη αναπτυγμένης αγοράς κινητών αξιών·
• έλλειψη ρευστότητας των υποχρεώσεων στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά·
• παρέχοντας στις τράπεζες μακροπρόθεσμους φθηνούς πιστωτικούς πόρους.

Το σύστημα στεγαστικών δανείων στη Ρωσία, σύμφωνα με τους ειδικούς, περιλαμβάνει τα ακόλουθα τμήματα:

• μια αγορά ακινήτων που έχει τα απαραίτητα χαρακτηριστικά για τη συμμετοχή σε στεγαστικό δάνειο·
• την πρωτογενή αγορά στεγαστικών δανείων, που καλύπτει το σύνολο των δραστηριοτήτων των πιστωτών και των οφειλετών που αναλαμβάνουν σχετικές μεταξύ τους υποχρεώσεις, στις οποίες ο οφειλέτης (ενεχυραστής) παρέχει και ο πιστωτής (υποθηκοφύλακας) δέχεται ακίνητη περιουσία ως ενέχυρο ως μέσο εκτέλεσης·
• τη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων, η οποία διασφαλίζει τη μεταβίβαση δικαιωμάτων επί των στεγαστικών και στεγαστικών δανείων (πώληση ήδη εκδοθέντων στεγαστικών δανείων), καθώς και την επανεπένδυση των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων. Η δευτερογενής αγορά είναι ένας σύνδεσμος μεταξύ των δανειστών στην πρωτογενή αγορά στεγαστικών δανείων και των επενδυτών στην αγορά στεγαστικών τίτλων, διασφαλίζοντας τη συσσώρευση κεφαλαίων των επενδυτών και κατευθύνοντας τις χρηματοοικονομικές ροές (μέσω της έκδοσης ομολόγων και της τοποθέτησής τους στο χρηματιστήριο) σε στεγαστικά δάνεια.