Die russische Gesetzgebung betrachtet alle durch Immobilien besicherten Kredite als Hypothekendarlehen. Wir werden einen Sonderfall von Hypothekendarlehen betrachten – Darlehen, die (1) an Einzelpersonen vergeben werden, (2) für den Kauf von Wohnraum und (3) durch diesen Wohnraum besichert sind. In der englischen Literatur wird diese Art der Kreditvergabe als Housing Finance oder Residential Real Estate Finance bezeichnet. Im Russischen gibt es dafür noch keinen speziellen Begriff.

Hypothekendarlehensmodelle werden in der Regel nach der Quelle der Mittel klassifiziert, die für die Vergabe von Hypothekendarlehen verwendet werden. Das einfachste dieser Modelle basiert auf der Nutzung von Bankeinlagen als solche Quelle. Das Modell heißt Deposit, Banking oder Traditional.

Traditionelles Modell.

Bei diesem Modell vergeben Banken Hypothekendarlehen an Privatpersonen (Darlehen für den Kauf von Wohnungen, die durch diese Wohnungen besichert sind) zusammen mit allen anderen Darlehen. Die Hauptfinanzierungsquelle für diese Kredite sind Fremdmittel, d.h. Einzahlungen an erster Stelle.

Hypothekendarlehen weisen eine Reihe spezifischer Merkmale auf, und dementsprechend tragen Banken bei der Ausübung dieses Geschäfts spezifische Risiken. Das Hauptrisiko bei der Hypothekenvergabe, wie auch bei allen anderen, ist der Kredit, d.h. das Risiko, dass der Kreditnehmer die geliehenen Mittel nicht rechtzeitig und vollständig zurückzahlen wird. Dieses Risiko besteht aus zwei Komponenten: erstens dem Risiko der Nichtretoure selbst; zweitens das Risiko, dass die Bank im Falle eines Ausfalls ihre Verluste nicht durch den Verkauf der Sicherheit (Wohnung) ausgleichen kann.

Der Wert des Risikos der Nichtrückzahlung eines Hypothekendarlehens wird anhand von zwei Faktoren bewertet - der Höhe des Einkommens des Kreditnehmers, um monatliche Zahlungen zur Rückzahlung des Darlehens zu leisten, und gemäß seiner Kredithistorie, d.h. Informationen darüber, wie oft er in der Vergangenheit mit Zahlungen für Kredite in Verzug war.

Der Wert des Risikos, dass die Verluste nicht durch den Pfandverkauf ausgeglichen werden können, bestimmt sich nach der Rechtsprechung, d.h. danach, wie viel Zeit und Geld erforderlich ist, um den Kreditnehmer aus der belasteten Wohnung zu räumen und diese Wohnung zu verkaufen. Darüber hinaus hängt dieses Risiko davon ab, ob es möglich ist, eine Wohnung für einen Betrag zu verkaufen, der größer ist als der von der Bank vergebene Kreditbetrag. Folglich hängt die Höhe dieses Risikos von dem Anteil ab, den das Darlehen an den Kosten der Wohnung einnimmt. Je größer dieser Anteil ist, desto höher ist das Risiko, dass die Bank ihre Kosten nicht erstattet, wenn die Wohnung aus irgendeinem Grund (z. B. aufgrund gesunkener Marktpreise) unter dem ursprünglichen Preis verkauft werden muss .

Ein sehr bedeutendes Risiko im traditionellen Modell der Hypothekenvergabe sind Zinsen: das Risiko von Änderungen der Zinssätze auf dem Markt. Da Hypotheken immer langfristig sind, ist diese Wahrscheinlichkeit sehr hoch. Wenn der Marktzinssatz steigt, erhält die Bank weiterhin Hypothekenzahlungen von Kreditnehmern auf der Grundlage des Zinssatzes, zu dem sie sie ausgegeben hat (unter dem neuen Marktzinssatz für Kredite), und sie ist gezwungen, den Einlegern Einkünfte zu einem höheren Satz als erwartet zu zahlen (auf dem Niveau des neuen Marktzinssatzes für Einlagen).

Wenn die Bank die Einlagenzinsen nicht erhöht, nehmen die Einleger einfach ihre Gelder und investieren sie dort, wo sie eine Rendite auf Marktniveau erzielen können. Wenn er die Einlagenzinsen erhöht, sinkt seine Marge (die Differenz zwischen den Zinsen für Kredite und Einlagen) und wird in einigen Fällen sogar negativ. Solche Prozesse (Anstieg des Marktzinssatzes von 8 % im Jahr 1978 auf 20 % im Jahr 1980) führten Anfang der 1980er Jahre zu einer großen Krise der Sparkassen in den Vereinigten Staaten.

Die einzige radikale Möglichkeit, das Zinsrisiko im traditionellen Modell zu steuern, ist die Verwendung variabler Hypothekenzinsen. In diesem Fall ändern sich mit den Marktzinssätzen auch die monatlichen Zahlungen, die der Kreditnehmer leisten muss.

Dieser Mechanismus ist jedoch sehr riskant und kann in Ländern mit instabiler Wirtschaft nicht angewendet werden. Tatsache ist, dass bei einer deutlichen Erhöhung der Zahlungen diese leicht höher sein können als diejenigen, die der Kreditnehmer auf der Grundlage seines eigenen Einkommens leisten kann. Als Folge der Anwendung dieses Mechanismus führt somit eine Verringerung des Zinsänderungsrisikos zu einer Erhöhung des Kreditrisikos.

Es gibt einen komplexeren Mechanismus zur Indexierung von Zinssätzen, der auf einem System dualer Indizes basiert. Mit diesem Mechanismus werden zwei Neuberechnungen der monatlichen Zahlungen für ein Hypothekendarlehen parallel durchgeführt: eine basiert auf Änderungen der Marktzinsen und die andere auf Änderungen des Lohnindex.

Die vom Kreditnehmer geleistete Zahlung erhöht sich um den Betrag, der sich aus der Veränderung des Lohnindex ergibt. Die Differenz zwischen dieser Zahlung und derjenigen, die er aufgrund der Veränderung des Marktzinsindex leisten müsste, wird kapitalisiert, d.h. zu seiner Hypothekenschuld hinzugerechnet.

Zu den Nachteilen dieses Mechanismus gehören seine Komplexität und das Risiko einer negativen Abschreibung. Wenn Kreditnehmer plötzlich feststellen, dass ihre Schulden trotz regelmäßiger (und mit steigendem Gehaltsindex steigender) Zahlungen nicht nur nicht sinken, sondern sogar steigen, stellen sie in der Regel die Zahlungen ein.

unter Verwendung des traditionellen Modells.

Es sei darauf hingewiesen, dass das traditionelle Modell trotz aller Mängel in Ländern mit stabilen Volkswirtschaften weit verbreitet ist. Es dominiert in Westeuropa, und in einigen hochentwickelten Ländern (z. B. in Griechenland) existieren überhaupt keine anderen Modelle. Im Durchschnitt in Westeuropa, das Ende 1998 eingereicht wurde, stellte das traditionelle Modell 62 % des Volumens der vergebenen Hypothekendarlehen bereit.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Verbreitung dieses Modells in Westeuropa mit einer langen Tradition der dortigen Verwendung variabler Zinssätze verbunden ist. Etwa 70 % der 1997 in Westeuropa ausgegebenen Hypotheken hatten einen variablen Zinssatz. Zum Vergleich: Im selben Jahr wurden in den Vereinigten Staaten, wo eine solche Tradition nie existierte, Kredite mit einem variablen Zinssatz von weniger als 10 % vergeben.

Perspektiven für die Verwendung des traditionellen Modells in Russland.

In Russland Geschäftsbanken, die Mitte der 90er Jahre versuchten, Geschäfte zu machen. Hypothekenbanken haben festgestellt, dass sie keine Möglichkeit haben, das Kredit- oder das Zinsrisiko einzuschätzen.

Das Ausmaß des Ausfallrisikos (der ersten Komponente des Kreditrisikos) kann nicht eingeschätzt werden, da ein erheblicher Teil der Menschen den Großteil ihres Einkommens nicht registriert und keine Kredithistorie hat. Der Wert der zweiten Komponente kann nicht eingeschätzt werden, da nicht nur nicht bekannt ist, wie viel Zeit und Geld für die Räumung des Kreditnehmers im Falle eines Zahlungsausfalls aufgewendet werden sollte, sondern auch nicht sicher ist, dass dies überhaupt getan werden kann.

Banken haben einen Weg gefunden, das Problem des Kreditrisikos zu lösen, indem sie die Kreditvergabe durch Mietkauf ersetzt haben. In diesem Fall wurde die Wohnung nicht im Besitz einer Einzelperson - des Kreditnehmers - registriert, sondern einer Tochtergesellschaft der Bank. Die Darlehensnehmerin hat mit ihr einen Wohnungsmietvertrag mit Kaufrecht abgeschlossen. Nachdem er den im Vertrag festgelegten Betrag in monatlichen Mietzahlungen gezahlt hatte, erhielt er die Wohnung als Eigentum. Für den Fall, dass er die Zahlungen aus irgendeinem Grund einstellte, blieb die Wohnung im Eigentum einer Tochtergesellschaft der Bank.

Dieses System als Hypothekendarlehen zu bezeichnen, ist weit hergeholt. Zudem hat es sich aufgrund der hohen Risiken des Kreditnehmers nicht durchgesetzt. Wurde die Tochtergesellschaft liquidiert, wurde dem Kreditnehmer die Wohnung entzogen, unabhängig davon, wie viel ihres Wertes er bereits an „Mietzahlungen“ zurückgezahlt hatte.

Derzeit existiert das traditionelle Modell in Russland hauptsächlich aufgrund der Unterstützung der US-Regierung, die etwa 400 Millionen US-Dollar für die Schaffung des US-Russland-Investitionsfonds bereitgestellt hat. Etwa 100 Millionen US-Dollar dieses Geldes flossen in das Delta-Credit-Programm, das russischen Banken Mittel für die Vergabe von Hypothekendarlehen zur Verfügung stellt.

Die Mittel werden für einen Zeitraum von 10 Jahren bereitgestellt und nur dann, wenn der Kreditnehmer bestätigen kann, dass die monatlichen Zahlungen für das Darlehen 35 % seines offiziellen Einkommens nicht übersteigen werden. Darüber hinaus muss der Kreditnehmer mindestens 20 % der Kosten für die Wohnung aus eigenen Mitteln bezahlen. Das Spektrum der Kreditnehmer ist also recht eng.

Banken erhalten im Rahmen dieses Programms langfristige Mittel und tragen daher kein Zinsänderungsrisiko. Den Banken bleibt nur das Kreditrisiko. Da die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer unbekannt ist und die Aussichten auf eine eventuelle Zwangsräumung zweifelhaft sind, bleibt das Ausmaß dieses Risikos gleichzeitig nicht ganz sicher.

Banken kompensieren Unsicherheiten in der Regel entweder dadurch, dass sie Kredite nur an Mitarbeiter von Unternehmen – Kunden der Bank – vergeben oder indem sie jeden Kreditnehmer sorgfältig prüfen (Biografie, Verbindungen, Hobbys usw.). Ergibt die Prüfung beispielsweise, dass der Kreditnehmer Essanfälle hat, dann wird ihm kein Kredit gewährt, auch wenn sein amtlicher Verdienst die formalen Voraussetzungen erfüllt.

Pfandbriefmodell.

Etwa 20 % der gesamten Hypothekarkreditvergabe in Westeuropa wird über ein grundlegend anderes System abgewickelt. Dieses System verwendet als Geldquelle keine Einlagen, sondern die Ressourcen von Organisationen, die an der Börse tätig sind und an Investitionen in langfristige Vermögenswerte interessiert sind.

Um Gelder von diesen Investoren zu erhalten, verkaufen Banken Pfandbriefe an der Börse. Pfandbriefe sind im Wesentlichen Bankschuldverschreibungen, die sich in einem wichtigen Merkmal unterscheiden: der Bereitstellung bestimmter Vermögenswerte – Hypothekendarlehen und dementsprechend der auf diese Darlehen verpfändeten Immobilien.

Im Falle des Konkurses einer Geschäftsbank werden diese Vermögenswerte zugewiesen und verwendet, um die Verbindlichkeiten der Bank gegenüber den Inhabern von Pfandbriefen zu begleichen. Für die Entsprechung zwischen dem Pfandwert und dem Volumen der ausgegebenen Pfandbriefe gelten besondere Bankvorschriften. Beispielsweise darf in Deutschland und Österreich die Schuld bei Pfandbriefen 60 % des Wertes der verpfändeten Immobilie nicht übersteigen. In Dänemark ist dieser Anteil höher und beträgt 80 %.

In den meisten europäischen Ländern kann nur eine streng begrenzte Anzahl von Banken Hypothekendarlehen über die Emission von Pfandbriefen vergeben. Die einzige Ausnahme ist Spanien, wo jede Bank das Recht hat, Pfandbriefe auszugeben. Neben spanischen Banken in Europa begeben 73 Banken solche Anleihen. Alle (mit Ausnahme einiger deutscher und zweier österreichischer) sind hochspezialisiert auf diese Art von Geschäft. Diese Banken werden Hypothekenbanken genannt.

Anwendung des Pfandbriefmodells.

Es gibt noch keine Hinweise darauf, dass das Pfandbriefmodell wettbewerbsfähiger ist als das traditionelle Modell. Trotz seiner langen Geschichte ist es relativ selten. 85 % des Pfandbriefmarktes in Westeuropa entfallen auf drei Länder, für die dieses Modell traditionell ist – Dänemark, Schweden und Deutschland. Gleichzeitig werden fast alle Hypothekendarlehen in Dänemark durch die Ausgabe von Pfandbriefen finanziert, in Schweden - etwa 70%. Pfandbriefe nehmen etwa 20 % des deutschen Marktes ein.

In einigen europäischen Ländern – Großbritannien, Irland, Belgien, Griechenland, Italien – wird das auf Pfandbriefen basierende Modell überhaupt nicht verwendet. In anderen europäischen Ländern wird dieses Modell verwendet, jedoch in sehr kleinen Mengen.

Aussichten für die Anwendung des Pfandbriefmodells in Russland.

Derzeit wird ein Gesetz zur Ausgabe von Wertpapieren entwickelt, von denen eines "durch Hypothekenblätter" sein sollte - Papiere, die Pfandbriefen ähneln. Allerdings bestehen große Zweifel, dass es zu einem Umsatz kommt und das Modell der Pfandbriefe umgesetzt wird.

Damit es funktioniert, ist es notwendig, spezielle Bankvorschriften einzuführen, die die Zuordnung von Hypothekenvermögen aus der Gesamtmasse des Bankvermögens gewährleisten. Ein spezielles System zur Rechnungslegung dieser Vermögenswerte in Banken und ein zusätzliches System der Aufsicht sollten eingerichtet werden. Es besteht jedoch keine Gewissheit, dass diese Wertpapiere stark nachgefragt werden.

Das Hauptproblem ist folgendes: In unserem Land gibt es praktisch keine Investoren mit langfristigen Ressourcen, die in diese Wertpapiere investieren könnten. Um Pfandbriefe auf dem ausländischen Markt zu verkaufen, ist es notwendig, ihre Liquidität zu erreichen, d.h. sie müssen in großen Mengen produziert werden.

Als die Deutschen sich die Aufgabe stellten, mit ihren Pfandbriefen in den ausländischen Markt einzudringen, schufen sie dafür spezielle Anleihen, Jumbo genannt
Phandbrif. Das Emissionsvolumen von Jumbo Phandbrif darf nicht weniger als 0,5 Milliarden US-Dollar betragen, tatsächlich beträgt das durchschnittliche Emissionsvolumen dieser Wertpapiere 1,5 Milliarden US-Dollar.

Es ist eher schwer vorstellbar, dass eine unserer Banken in naher Zukunft Pfandbriefe in einem solchen Volumen begeben kann.

Modell des sekundären Hypothekenmarktes.

Dieses Modell wird am häufigsten als das amerikanische bezeichnet. Seine Idee ist, dass die Bank, nachdem sie ein Hypothekendarlehen ausgegeben hat, es sofort an eine spezielle Organisation verkauft - eine Leitung. Gleichzeitig verlässt das Hypothekendarlehen die Bilanz der Bank und geht in die Bilanz des Conduits über. Seit dem Verkauf trägt die Bank bei diesem Kredit kein Risiko, sondern kann ihn einfach vergessen. Fällt der Kredit aus, werden die Verluste vom Conduit getragen.

Das Conduit sammelt angekaufte Kredite in Pools und verkauft sie in Form von MBS (Mortgage Backed Securities) – hypothekenbesicherte Wertpapiere – an Investoren. Gleichzeitig gibt das Conduit dem Anleger eine Garantie für die rechtzeitige Zahlung von Kapital und Zinsen auf diese Wertpapiere, d.h. bietet eine Versicherung gegen Kreditrisiken.

Bei der Nutzung dieses Systems ändern sich die Rolle und die Funktionen der Hypothekenbanken dramatisch. Da ein Hypothekendarlehen, nachdem es in die Bilanz aufgenommen wurde, sofort abnimmt, verwandeln sich Hypothekenbanken, die nach dem Modell des Sekundärmarktes arbeiten, von Finanzinstituten in eine Art Vermittler. Es gibt keine Fremdmittel oder Kredite in ihrer Bilanz. Im Wesentlichen blieb nur ein Name von den Banken in ihnen.

Erfahrung im Umgang mit dem Aftermarket-Modell
Das Sekundärmarktmodell wird sehr weit verbreitet, aber nur in einem Land der Welt - den Vereinigten Staaten. Der Umfang dieses Modells in anderen Ländern ist vernachlässigbar. Der Erfolg der Vereinigten Staaten bei der Entwicklung des Sekundärmarktmodells ist darauf zurückzuführen, dass Es gibt drei sehr große Leitungen. Davon wird eine – Ginny Mey (GNMA – Government National Mortgage Association) – von der US-Regierung garantiert, und die anderen beiden – Feny Mey und Fredy Mek, werden, obwohl sie formell als private Aktiengesellschaften gelten, von allen Investoren auch als Organisationen wahrgenommen von der US-Regierung garantiert.

Die Marktteilnehmer sind bereit, die MBS dieser Conduits als staatlich garantierte Wertpapiere zu kaufen, während sie sich bereit erklären, sogar niedrigere Renditen als bei Wertpapieren von Organisationen mit AAA-Status zu erzielen. So werden extrem billige Mittel in die Baufinanzierung gelenkt, was für niedrige Zinsen auf Hypothekendarlehen sorgt. Da dies jedoch auf vermeintliche (oder reale) Staatsgarantien zurückzuführen ist, stellt sich heraus, dass niedrige Hypothekenzinsen tatsächlich aus dem Bundeshaushalt subventioniert werden. Der Wert dieser Subvention liegt nach Schätzungen verschiedener amerikanischer Ökonomen zwischen 3,5 und 4 Milliarden Dollar pro Jahr.

Die US-Regierung hat dies erkannt und erlegt den Aktivitäten von Conduits ernsthafte Beschränkungen auf, die darauf abzielen, Kredite für den Kauf von Luxuswohnungen nicht zu subventionieren. Beide Conduits sind nicht in der Lage, mit Krediten für den Kauf von Wohnungen zu arbeiten, deren Kosten die jährlich von der Regierung festgelegte Grenze überschreiten. Für den Staat Gini Mei liegt diese Grenze bei 95 % der durchschnittlichen Wohnkosten in der Region und für die formal unabhängigen Feni Mei und Fredi Mek bei 140 %.

Der US-MBS-Markt wird auf 2,57 Billionen US-Dollar geschätzt, wobei 88 % dieses Volumens auf MBS entfallen, die von den drei oben aufgeführten Conduits emittiert wurden. Sie eroberten den Kreditmarkt innerhalb der vom Staat gesetzten Grenzen vollständig. Die Tatsache, dass diese Kanäle staatliche Subventionen erhalten, erlaubt es Organisationen, die nach anderen Modellen arbeiten, nicht, mit ihnen zu konkurrieren.

Aussichten für die Anwendung des Zweitmarktmodells in Russland.

Es wurde viel getan, um dieses Modell in unserem Land einzuführen. Ein Kanal wurde geschaffen - die Federal Mortgage Agency. Für den Verkauf von Krediten durch Banken an die Agentur und den Weiterverkauf durch die Agentur an Investoren wurden klare und einfache Verfahren entwickelt. Um das Verfahren für den Verkauf und Weiterverkauf von Krediten zu vereinfachen, wurde sogar eine spezielle Sicherheit geschaffen - ein Pfandbrief. Die Agentur hat Haushaltsmittel für den Kauf von Hypothekenanleihen erhalten und ist tatsächlich bereit, sie aufzukaufen, Pools daraus zu bilden und diese Pools auf dem Markt weiterzuverkaufen.

Es gibt ein organisatorisches Problem: Um Kredite in ihrer Bilanz zu haben, muss die Agentur eine Bank sein und kann keine Banklizenz erhalten. Natürlich wird dieses Problem früher oder später gelöst und die Agentur wird in der Lage sein, Kredite zu kaufen und weiterzuverkaufen. Allerdings muss er dabei das Kreditrisiko übernehmen, d.h. sicherzustellen, dass sie alle Kosten kompensiert, die im Falle eines Ausfalls des Kreditnehmers entstehen können. Eigentlich sollte diese Verpflichtung vom Bundeshaushalt übernommen werden.

Außerdem muss sie das Zinsänderungsrisiko übernehmen. Dies bezieht sich auf das Risiko, dass sich die Zinsen im Laufe der Zeit ändern, die die Agentur benötigt, um Kredite zurückzukaufen und einen Pool aufzubauen, der ausreicht, um sie auf dem Markt zu verkaufen, und Anleger mehr Renditen als erwartet verlangen. In diesem Fall reichen die Mittel von Hypothekenschuldnern möglicherweise nicht aus, um die Anleger zu bezahlen. Daher müssen auch zusätzliche Mittel aus dem Haushalt aufgebracht werden.

Mit anderen Worten, das Modell kann nur gestartet werden, wenn erhebliche Mittel im Haushalt reserviert sind, um die Agentur im Falle ihrer Insolvenz zu unterstützen.

Spar- und Vertragsmodell.

Dieses Modell beinhaltet den Erhalt von Geldern durch die Schaffung eines Systems gezielter Einzahlungen.

Ein potenzieller Kreditnehmer - ein Bankkunde schließt einen Vertrag mit der Bank ab (deshalb heißt das System Vertragssparen). Gemäß diesem Vertrag verpflichtet sich der Kunde, innerhalb eines bestimmten Zeitraums monatlich einen bestimmten Betrag einzuzahlen. Die Bank wiederum übernimmt die Verpflichtung, ihm nach Abschluss der Ersparnisse durch den Kunden ein Hypothekendarlehen zu gewähren. Das Grundprinzip dieses Modells ist also das Folgende: Jeder Kreditnehmer ist ein ehemaliger Einleger, und jeder Einleger wird berechtigt, ein Kreditnehmer zu werden.

Der Zinssatz für Einlagen und Kredite ist fest und hängt nicht vom Marktzins ab. Normalerweise wird es leicht unter dem Marktwert angesetzt. Aus Sicht des Kunden ist die geringe Verzinsung des Depots seine Bezahlung für das Recht auf einen günstigen Hypothekenkredit.

Das Spar- und Vertragsmodell kann in offener und geschlossener Form existieren. Die offene Form zeichnet sich dadurch aus, dass die Akkumulation und Kreditvergabe in einer gewöhnlichen Universalbank erfolgt, in der für Vertragssparverbindlichkeiten und Guthaben ein eigenes Buchführungssystem geschaffen wird.

Mit einer geschlossenen Form wird eine spezielle Vertragssparorganisation geschaffen - eine spezialisierte Bank, die sich ausschließlich mit der Gewinnung gezielter Einlagen und der Vergabe von Darlehen an ehemalige Einleger beschäftigt.
Das Vertragssparmodell hat eine Eigenschaft, die es vor allem für den Einsatz in Ländern attraktiv macht, in denen sich die private Kreditvergabe gerade erst zu entwickeln beginnt. Tatsache ist, dass es das Problem des Mangels an langfristigen und billigen Finanzierungsquellen in den Banken löst und gleichzeitig das Kreditrisiko minimiert. Durch die Anhäufung von Geldern erstellt der Kunde sozusagen seine eigene "Kreditgeschichte". Informationen über die Richtigkeit der monatlichen Einlagen des Kunden können durchaus Informationen darüber ersetzen, wie er seine früheren Schulden getilgt hat.

Zudem gibt der Kunde durch das Sparen indirekt Auskunft über sein tatsächliches (nicht verbuchtes) Einkommen. Wenn der Kunde lange Zeit monatlich 300 US-Dollar einzahlen konnte, erlaubte ihm die Höhe seines Einkommens dies. Und die Tatsache, dass er den Dokumenten zufolge offiziell nur 200 Dollar im Monat erhält, sollte kein Hindernis sein, ihm einen Kredit zu gewähren, dessen monatliche Zahlungen 300 Dollar betragen werden.

Es sollte beachtet werden, dass dieses Modell schwerwiegende Mängel aufweist. Erstens ist es für Kunden sehr unbequem. Der Kunde kann kein Hypothekendarlehen bekommen, wenn er es braucht, er muss erst mehrere Jahre warten und sparen.

Zweitens führt das Erfordernis der Sicherstellung der zeitlichen und betragsmäßigen Vereinbarkeit von Vermögen und Verbindlichkeiten dazu, dass er etwa für denselben Zeitraum, in dem er Mittel angesammelt hat, einen Kredit erhalten kann, und zwar in etwa für die Höhe, die er angesammelt hat. Es stellt sich heraus, dass der Kunde mit diesem Modell die Zeit, die er benötigt, um Geld für den Kauf einer Wohnung anzusammeln, im Vergleich zu dem, was er „in einem Strumpf“ sparen müsste, um die Hälfte reduzieren kann.

Man kann sagen, dass dieses Modell nur „doppelt so bequem“ ist wie das Sparen „in Strumpf“ – die häufigste Form des Sparens für eine Wohnung in unserem Land.
Das Modell kann durch Investitionen komfortabler gemacht werden.
So ist beispielsweise nach den Berechnungen des Autors bei einem gleichmäßigen Zustrom von Kunden, die über den gleichen Zeitraum die gleichen Ersparnisse erzielen, die monatliche Bereitstellung von Krediten das 2-fache des angesammelten Betrags für einen Zeitraum, der das 2-fache der Anspardauer beträgt , erfordert eine einmalige Investition in Höhe des 1,7-fachen der monatlichen Kredite.

Anwendung des Vertragssparmodells.

In den meisten Ländern der Welt war das Vertragssparmodell in der einen oder anderen Form das erste Modell, das verwendet wurde, als die Bürger noch keine Kreditgeschichte hatten und die Banken keine langfristigen Verbindlichkeiten hatten. In der Folge, mit der Stabilisierung der Finanzlage in diesen Ländern, der Entwicklung des Aktienmarktes und dem Auftreten einer Kredithistorie für viele Menschen, wurde dieses Modell allmählich durch bequemere Modelle ersetzt, mit denen Sie einen Kredit ohne a erhalten können lange Akkumulationszeit.

Gleichzeitig haben sich die bereits sehr kundenstarken Bausparkassen zu großen Retailbanken gewandelt.

Infolgedessen wurde dieses Modell in den entwickelten Ländern nur in Frankreich - in offener Form, in Deutschland und Österreich - in geschlossener Form aufbewahrt. Nur mit Hilfe staatlicher Subventionen konnten diese Modelle gerettet und konkurrenzfähig gemacht werden.

In Deutschland existiert dieses System beispielsweise seit 1920. Es überlebte die schwierigsten Zeiten im Leben des Landes, aber in den frühen 50er Jahren. - Während der Zeit der schnellen Entwicklung des Finanzsystems wurde klar, dass es mit moderneren und bequemeren Modellen, die auf den Markt kamen, nicht konkurrieren konnte.

1952 wurde beschlossen, das System beizubehalten und dafür staatliche Subventionen einzuführen. Nun erhält jeder, der einen Kredit von deutschen Bausparkassen erhält, zusammen mit dem Kredit eine staatliche „Prämie“. Das staatlich geförderte Modell lebt weiter und finanziert etwa 5 % der gesamten Hypothekendarlehen in Deutschland.

Zu beachten ist, dass es sich dabei hauptsächlich um Kredite zur Wohnungsrenovierung und „Zweitkredite“ handelt – zusätzliche Kredite an Personen, die bereits einen Kredit bei einer anderen Bank erhalten und ihre Wohnung damit belehnt haben. Interessanterweise sehen die Bausparkassen das Ausfallrisiko ihrer ehemaligen Einleger als zu hoch an
an unbedeutende, die sie herausgeben, ohne tatsächlich Sicherheit zu leisten.

Das offene System in Frankreich wird ebenfalls subventioniert (der Zinssatz wird subventioniert). Der Kunde spart Mittel zu einem Satz von 8 % (was ungefähr dem Marktzinssatz für Einlagen entspricht), wovon 4 % von der Bank und 4 % vom Staat bezahlt werden. Aus diesem Grund ist die Bank in der Lage, Hypothekendarlehen zu einem Zinssatz von 5,5 % zu vergeben, was deutlich unter dem marktüblichen Kreditzins liegt.

Möglichkeiten der Nutzung des Bausparvertragssystems in Russland.

Natürlich ist das Bausparvertragssystem ideal für die heutige Situation in Russland. Es kann sowohl in offener als auch in geschlossener Form angewendet werden. Die völlige Abwesenheit von Konkurrenz durch andere Modelle macht es möglich, es ohne ein System staatlicher Subventionen zu entwickeln.

Derzeit ist es möglich, die Laufzeit und Höhe eines Hypothekendarlehens, das einem Kunden gewährt wird, zu erhöhen, indem ein vertragliches Spardarlehen mit einem Darlehen kombiniert wird, das über den US-Russland-Fonds (Delta Credit) gewährt wird.

Wie bereits erwähnt, kann die Verwendung des Vertragssparmodells das Kreditrisiko erheblich reduzieren und Zinsen vollständig eliminieren. Es ist auch möglich, dieses Modell zu modifizieren, bei dem das Kreditrisiko ebenfalls vollständig entfernt wird.

Dazu sollte ein geschlossenes Modell verwendet werden, basierend auf dem Einsatz spezialisierter Spar- und Vertragsorganisationen, und diese Organisationen sollten kooperativ sein, d.h. gehören den Mitwirkenden. Wenn ein Kunde der Organisation versucht, das Darlehen nicht zurückzuzahlen und nicht aus dem verpfändeten Haus auszieht, muss er sich nicht nur mit dem Gericht auseinandersetzen, sondern auch mit Einlegern, die zu Recht glauben, dass sie (und nicht die Bank) es versuchen Geld zu stehlen.

Bei der Anwendung dieser Modifikation des Modells wird die Rolle der Bank auf die Aufbewahrung von Geldern und die Umsetzung der Verarbeitung im Rahmen einer Vereinbarung mit einer Vertrags- und Sparorganisation reduziert, d.h. alle Verfahren im Zusammenhang mit Buchhaltung, Bewertung, Gutschrift von Geldern, Vergabe von Darlehen, Erhalt von Zahlungen usw.

V.M.MINTS, Kandidat der Wirtschaftswissenschaften.

Sein Wesen liegt in der Trennung der Funktionen der Primärkreditvergabe und der Bildung langfristiger Finanzierungsquellen durch die Ausgabe von Hypothekenanleihen. Darüber hinaus übernehmen Hypothekenbanken der zweiten Reihe in der Regel die größten Hypothekarrisiken.

Das zweistufige Modell der Wohnungsbaufinanzierung hat die größte Entwicklung in den USA, Australien und Großbritannien erfahren. Bei dieser Regelung trug der Kreditgeber alle Hauptrisiken der Hypothekenvergabe – Kreditrisiko, vorzeitiges Rückzahlungsrisiko und Zinsrisiko – und konnte sie aufgrund organisatorischer und gesetzlicher Beschränkungen (einschließlich der gesetzlich zulässigen vorzeitigen Rückzahlung eines Hypothekendarlehens) nicht effektiv steuern. .

Der erste große Schritt zur Bildung eines zweistufigen Systems der Hypothekenvergabe in den Vereinigten Staaten war die Gründung der Federal Housing Administration (FHA) am 27. Juni 1934. Die Hauptaufgaben der FFA sind die Entwicklung der Hypothekarkreditvergabe und die Schaffung eines Systems zur Refinanzierung von Hypothekarkrediten. Das National Housing Act von 1934 verpflichtete die FHA, staatliche Garantien für die Rückzahlung von Kapital und Zinsen auf Hypotheken zu stellen, die gemäß den Standards der FFA ausgestellt wurden. Die seit mehr als 70 Jahren von der FFA praktizierte Hypothekendarlehensform hat sich zu einem Darlehen mit festem Zinssatz und gleichen Raten entwickelt. Es hatte gewisse Vorteile gegenüber einem traditionellen Hypothekendarlehen. Erstens wird es für einen längeren Zeitraum ausgestellt (von 15 bis 30 Jahren); Zweitens bietet ein (selbstverzehrendes) Annuitätendarlehen eine Verringerung des Kreditrisikos, die regelmäßig während der gesamten Kreditlaufzeit auftritt. Drittens behielt der Darlehensnehmer die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens.

Der zweite Schritt zur Bildung eines zweistufigen Systems der Hypothekenvergabe in den Vereinigten Staaten war die Gründung der Federal National Association for Mortgage Lending im Jahr 1938 gemäß den Anweisungen des Präsidenten der Vereinigten Staaten (Fanny May). Ihre Hauptaufgabe bestand darin, UAF-garantierte Hypotheken von zugelassenen Kreditgebern in den Vereinigten Staaten zu erwerben. So wurde ein öffentlich-privates System der Hypothekenvergabe geschaffen, das auf der Macht des amerikanischen Staates und des Finanz- und Kreditsystems basierte und nur die Funktionen der Vergabe und Bedienung (Rückzahlung von Schulden und Zinsen) dieser Darlehen den primären Gläubigern überließ. Dieses zweistufige System der Hypothekenvergabe hat sich bis heute mit geringfügigen Änderungen erhalten.

in Russland seit den frühen 1990er Jahren. Die staatliche Finanzierung des Wohnungsbaus und der Inbetriebnahme von Wohnungen wurde stark reduziert. Selbst im Jahr 2005 lag die Vergabe von Wohnungen bis 1987 bei nur 60 %. Der Staat erwies sich als unvorbereitet auf die Entwicklung der Hypotheken. Bis Ende 1992 wurden mehr als ein Dutzend und bis 1994 etwa zweieinhalb Dutzend Hypothekenbanken im Land gegründet. In dem im Dezember 1992 angenommenen grundlegenden Staatsdokument der Russischen Föderation „Über die Grundlagen der Wohnungshypothek“ wurde das Wort „Hypothek“ jedoch nicht einmal erwähnt. Aber buchstäblich sechs Monate später verabschiedete die Regierung der Russischen Föderation eine Entschließung „Über das staatliche Zielprogramm „Wohnungen““, in der anerkannt wurde, dass eine der wichtigsten Aufgaben zur Lösung des Wohnungsproblems die Schaffung verschiedener Formen von a ist Finanz- und Kreditmechanismus, wie die Institution der Immobilienverpfändung, und auf der Grundlage eines Hypothekendarlehens der sekundäre Hypothekenmarkt, der die Liste der verpfändeten Immobilien erweitert. Am 12. August 1993 wurde ein Verband von Hypothekenbanken gegründet. All dies deutet darauf hin, dass der Prozess der Etablierung der Hypothekarkredite im ersten Jahrzehnt der Reformen spontan, schleppend und exotisch war.

Die wichtigsten Teilnehmer am Hypothekarkreditmarkt sind:

• a) Kreditnehmer, die ein Hypothekendarlehen beantragt haben, die vom Kreditgeber als zuverlässig und zahlungsfähig eingestuft wurden, und auf dieser Grundlage natürliche und juristische Personen, die ein Hypothekendarlehen erhalten haben;
• b) Gläubiger – Banken und andere Finanzkreditinstitute, die Hypothekendarlehen an Kreditnehmer auf der Grundlage einer Bewertung ihrer Kreditwürdigkeit vergeben und die gewährten Hypothekendarlehen bedienen;
• c) Wohnungsverkäufer – natürliche und juristische Personen, die in deren Namen ihre eigenen Wohnungen oder Wohnungen, die anderen natürlichen und juristischen Personen gehören, verkaufen;
• d) Immobilienorganisationen - lizenzierte Verkäufer von Wohnungen;
• e) ein autorisiertes Organ der staatlichen Verwaltung - eine Justizbehörde für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihr (staatliche Registrierungskammer);
• f) Bewertungsagenturen, die eine unabhängige professionelle Bewertung von grundpfandrechtlich besicherten Wohngebäuden durchführen (bei der Vergabe eines Hypothekendarlehens beim Verkauf von belasteten Immobilien, bei Versteigerungen usw.);
• g) Versicherungsgesellschaften, die Sachversicherungen (Versicherung von Hypothekenwohnungen), Lebens- und Berufsunfähigkeitsversicherungen des Kreditnehmers und zivilrechtliche Haftung von Hypothekenmarktteilnehmern anbieten;
• h) Betreiber des sekundären Hypothekenmarktes - juristische Personen, die Hypothekendarlehen von primären Kreditgebern in der durch geltendes Recht vorgeschriebenen Weise zurückzahlen - AHML und ihre Vertretungen in den Regionen, die Moskauer Hypothekenagentur;
• i) Anleger – juristische Personen und natürliche Personen, die Wertpapiere von AHML, MIA kaufen, zum Beispiel institutionelle Anleger – Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften usw.

Die Kreditvergabestandards wurden von der Agentur auf der Grundlage der Analyse und Verallgemeinerung russischer und ausländischer Erfahrungen mit Hypothekendarlehen entwickelt und umfassen Mechanismen für die Vergabe und Refinanzierung von Hypothekendarlehen, Standardvereinbarungen sowie Anforderungen für alle Marktteilnehmer.

Kredit(Darlehen)konditionen nach diesen Standards:

• 1. Kredit (Darlehen) wird in Rubel gewährt und zurückgezahlt.
• 2. Der Kredit wird für einen Zeitraum von 1 bis 20 Jahren gewährt.
• 3. Der Kredit (Darlehen) wird in gleichen monatlichen Raten zurückgezahlt.
• 4. Kreditzinsen (Darlehen) betragen derzeit 15% pro Jahr in Rubel. Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ist nach 6 Monaten ab Ausstellungsdatum des Darlehens zulässig.
• 5. Kreditnehmer kann jede geschäftsfähige natürliche Person zwischen 18 und 60 Jahren sein.
• 6. Anforderungen an das Objekt - Für den Kauf einer separaten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder eines separat errichteten Wohngebäudes wird ein Darlehen gewährt.
• 7. Darlehenssicherheit - eine Verpfändung einer mit Kreditmitteln (geliehenen) Mitteln gekauften Wohnung. Die Höhe des gewährten Darlehens sollte 70 % des Mindestwerts der gekauften Wohnung und des Verkaufspreises der Wohnung nicht überschreiten.
• 8. Einkommensvoraussetzungen des Kreditnehmers – um ein Hypothekendarlehen zu erhalten, müssen Sie über eine regelmäßige Einkommensquelle verfügen. Es werden nur dokumentierte Einkommen von Kreditnehmern berücksichtigt.
• 9. Maximaler Darlehensbetrag. Die Kredithöhe hängt vom Einkommen der Familie ab und wird unter der Bedingung berechnet, dass die monatlichen Rückzahlungs- und Zinszahlungen sowie Versicherungs- und andere Zahlungen im Rahmen der Transaktion 35 % des Gesamteinkommens der Familie des Kreditnehmers nicht überschreiten. Wenn der Kreditnehmer mehr als 50 % seiner Eigenmittel zu den Kosten der Wohnung beiträgt, können die monatlichen Kreditraten 40 % des Gesamteinkommens des Kreditnehmers erreichen.
• 10. Versicherung. Der Kreditnehmer muss auf eigene Kosten Folgendes versichern:
  • ihr Leben und ihre Behinderung;
  • erworbenes Eigentum.
• 11. Mit Fremdmitteln erworbener Wohnraum wird im Eigentum des Kreditnehmers (eines oder mehrerer Kreditnehmer) registriert. Somit wird der Kreditnehmer sofort Eigentümer der auf Kredit gekauften Wohnung.

Der reale Markt für Hypothekendarlehen nahm 2006-2007 Gestalt an, als die Umsetzung des vorrangigen nationalen Projekts „Erschwinglicher und komfortabler Wohnraum für die Bürger Russlands“, das vom Präsidenten der Russischen Föderation im September 2005 vorgeschlagen wurde, vor 2004 begann , 40.000 Hypothekendarlehen wurden ausgegeben, dann wurde die Aufgabe gestellt, ihre Zahl im Jahr 2010 auf 1 Million zu bringen.Im Jahr 2006 stieg die Zahl der Hypothekentransaktionen im Land um das 2,5-fache im Vergleich zu 2005 und erreichte 206,1 Tausend für insgesamt 260 Milliarden Rubel. In zwei Jahren (2006-2007) stieg das Volumen der Hypothekendarlehen im Land um das Elffache - von 36 auf 400 Milliarden Rubel.

Um die Ziele der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu erreichen, ist es notwendig:

• eine signifikante Steigerung des Einkommens und der Zahlungsfähigkeit des Großteils der Bevölkerung;
• Abschaffung des Monopols von Baustoffherstellern, Bau- und Immobilienunternehmen und niedrigere Wohnungspreise;
• Beseitigung der Korruption von Staatsbeamten, die die Erteilung von Genehmigungen für die Zuteilung von Grundstücken regeln, die Wiederbelebung des Designgeschäfts und die Ausbildung von Architekten;
• Überarbeitung der staatlichen Geldpolitik zur Stimulierung des Wohnungsbaus, einschließlich der Kreditvergabe an den Wohnungsbau und der Senkung der Hypothekenzinsen;
• Reduzierung der Transaktionskosten im Zusammenhang mit der Bewertung, notariellen und staatlichen Registrierung von Wohnungen, Versicherungen usw., die zwischen 8 und 10 % der Wohnungskosten liegen;
• das staatliche Programm zur Entwicklung des Wohnungsbaus, das darauf abzielt, den Wettbewerb zu entwickeln, ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zu gewährleisten, die Erschwinglichkeit von Wohnraum für die Bevölkerung zu erhöhen und den Bau zu einer der Lokomotiven für die Entwicklung der Volkswirtschaft zu machen .

Es gibt zwei Hauptmodelle der Hypothekendarlehen. Betrachten wir jeden von ihnen separat. Lassen Sie uns zunächst auf das amerikanische Modell eingehen, denn auf seiner Grundlage werden in Russland Hypothekendarlehensmodelle organisiert.

Amerikanisches Hypothekenmodell

Das erste ist zweistufig, es wird auch das "amerikanische Modell" genannt. Es stützt sich in seiner Basis auf den Sekundärmarkt für Hypothekenpapiere. Die Essenz des amerikanischen Modells der Hypothekenvergabe lässt sich wie folgt charakterisieren:

1) Eine Geschäfts- oder Staatsbank gewährt dem Darlehensnehmer ein Hypothekendarlehen mit der Maßgabe, dass er sich verpflichtet, innerhalb einer bestimmten vereinbarten Frist jeden Monat einen festen Geldbetrag an diese Bank zu überweisen. Diese Verpflichtung des Darlehensnehmers wird durch die Hypothek auf die zu erwerbende Immobilie besichert.

2) Nach Ausgabe eines Darlehens verkauft die Bank dieses Darlehen an eine der spezialisierten Hypothekenbanken und überträgt ihr gleichzeitig die Sicherungsverpflichtungen. Die Agentur erstattet der Bank unverzüglich die an den Kreditnehmer ausgegebenen Mittel und bittet im Gegenzug, die zur Begleichung der Schuld erhaltenen monatlichen Zahlungen (ohne den Gewinn (Marge) des Kreditinstituts) an die Agentur zu überweisen.

3) Hypothekenagenturen bilden nach dem Kauf einer bestimmten Anzahl von Hypothekendarlehen von Banken diese zu Pools und schaffen auf deren Grundlage neue Wertpapiere, deren Zahlungsquelle die Zahlungen der Kreditnehmer sind. Diese Zahlungen werden nicht mehr durch Immobilien garantiert, sondern durch eine Hypothekenagentur, die als juristische Person agiert. Hypothekenagenturen verkaufen hypothekenbesicherte Wertpapiere an den Aktienmärkten, wodurch ihr Gewinn, ebenso wie der Gewinn der Banken, eine Marge darstellt. 8, S.34

Deutsches Baufinanzierungsmodell

Das zweite Modell der Baufinanzierung ist ein einstufiges „deutsches Modell“, das ein autonomes und ausgewogenes Hypothekenmodell darstellt und auf einem funktionierenden „Spar- und Darlehenssystem“ basiert. Dieses System ist nach dem Vorbild der deutschen „privaten Bausparkassen“ aufgebaut – Bausparkasse oder – amerikanische Savings & Loans, oder – französisches Livret Epargne Logement. Mit diesem Modell haben Anleger die Möglichkeit, einen bestimmten notwendigen Beitrag für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung (dies kann 30-50% der Kosten betragen) zu akkumulieren (die Akkumulation erfolgt auf dem Sparkassekonto) und dann eine Hypothek zu erhalten Darlehen für den fehlenden Betrag. Gleichzeitig können alle verfügbaren Barmittel, die von Einlegern angesammelt wurden, und Eigenmittel nur für die Erfüllung gesetzlicher Aufgaben verwendet werden, dh für die Vergabe von Hypothekendarlehen.

Modell der Hypothekenvergabe in Russland 13, S.58

Der Funktionsmechanismus des derzeit in Russland geltenden Hypothekendarlehenssystems kann in den folgenden Phasen der Hypothekendarlehensvergabe dargestellt werden:

1) Vorphase (in dieser Phase werden dem Kunden die Hauptbedingungen für die Durchführung der Kreditvergabe erklärt und eine Liste der für die Kreditvergabe erforderlichen Dokumente übermittelt);

2) Sammlung und Überprüfung der bereitgestellten Informationen über den Kunden und Sicherheiten;

3) Die Wahrscheinlichkeit der Kreditrückzahlung wird geschätzt;

4) Phase der Entscheidung über das Darlehen (Betrag, Rückzahlungsverfahren, Laufzeit, Zinssatz werden festgelegt);

5) In diesem Stadium wird ein Darlehensvertrag abgeschlossen;

6) Kreditverwaltung;

7) Abschluss des Darlehensgeschäfts.

In Abbildung 1 unten ist das Hypothekenmodell in Form eines Diagramms dargestellt.

Abbildung 1 - Schema des Baufinanzierungsmodells 11, S.16

Betrachten Sie das Modell der Hypothekenvergabe in Russland genauer

In der Vorphase muss sich der Kreditnehmer mit allen notwendigen Informationen über den Kreditgeber, die Bedingungen für die Gewährung eines Hypothekendarlehens, über die Rechte und Pflichten, die sich beim Abschluss eines Kreditgeschäfts ergeben, vertraut machen.

Nachdem die Mitarbeiter des Kreditinstituts dem Kreditnehmer die Kreditbedingungen erklärt haben, bestimmen sie den maximal möglichen Betrag, den die Bank auf Kredit gewähren kann, vereinbaren Kreditverfahren und das Abwicklungsverfahren und erstellen eine ungefähre Schätzung der Kosten des Kreditnehmers und einen Kreditantrag ausfüllen. Diese Anwendung wird vom Kreditgeber als eine der wichtigsten Informationsquellen über einen potenziellen Kunden angesehen.

In Russland und der Welt gibt es eine goldene Bankenregel, deren Kern wie folgt lautet: Der Kreditnehmer darf nicht mehr als 30% des persönlichen monatlichen Einkommens für die monatliche Kreditrückzahlung ausgeben. Ist dieser Anteil größer (40-60%), dann wird ein solches Darlehen riskant. Aus diesem Grund schätzt die Bank die Höhe des Kredits, den sie vergeben kann, basierend auf dem Einkommen des Kreditnehmers.

Bei positiver Entscheidung über ein Hypothekendarlehen schließen der Darlehensnehmer und die Bank einen Darlehensvertrag über den Kauf eines ausgewählten, vorab vereinbarten Wohneigentums ab. Der Hypothekenvertrag enthält Informationen über den Gegenstand der Hypothek, ihre Bewertung, Substanz sowie Angaben über die Höhe und den Zeitpunkt der Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung. Zu beachten ist, dass die Verpfändung von Häusern und Wohnungen, die staatliches oder kommunales Eigentum sind, nicht zulässig ist.

Nach Abschluss eines Hypothekenvertrags verlangen Geschäftsbanken in der Regel vom Kreditnehmer eine Anzahlung, deren Höhe je nach den Bedingungen des Hypothekenprogramms variieren kann. Gleichzeitig sind Gläubigerbanken daran interessiert, diesen Anfangsbeitrag möglichst hoch zu leisten, denn je größer der Beitrag, desto geringer das Risiko der Transaktion.

Darüber hinaus werden, wie im amerikanischen Modell der Hypothekenvergabe, die durch die Verpfändung erworbener Immobilien besicherten Verpflichtungen der Kreditnehmer in Form von Hypotheken begeben, deren Pools an Hypothekenmakler verkauft werden, die die hypothekarische Deckung von hypothekenbesicherten Wertpapieren bilden . Außerdem können Geschäftsbanken, die die Anforderungen der Bank of Russia erfüllen, selbst eine Hypothekendeckung bilden und hypothekenbesicherte Wertpapiere ausgeben.

Eine vergleichende Analyse verschiedener im Ausland tätiger Hypothekendarlehensmodelle wird es ermöglichen, die für das moderne Russland am besten akzeptablen Ansätze zur Organisation eines Hypothekendarlehenssystems zu identifizieren.

Die Hauptmodelle des Systems der Hypothekendarlehen im Ausland sind derzeit: abgeschnittenes offenes Modell; Extended-Open-Modell (amerikanisch) Modell der ausgewogenen Autonomie (deutsch).

Da die Zuordnung dieser Modelle bedingt ist, können sie in einem Land gleichzeitig funktionieren. Jedes Modell zur Organisation eines Hypothekendarlehenssystems umfasst eine Reihe von Grundelementen.

Das einfachste System sollte als abgeschnittenes offenes Modell der Hypothekenvergabe betrachtet werden (Abbildung 2) 12, S. 16. Die Essenz dieses Modells ist wie folgt. Banken begeben Hypothekendarlehen, die durch Immobilien, einschließlich Wohnimmobilien, besichert sind, und begeben auf der Grundlage des daraus resultierenden Pools von Hypotheken ihre eigenen Wertpapiere - Pfandbriefe. Durch den Verkauf von Pfandbriefen füllen Banken „lange“ Geldmittel für die Vergabe weiterer Kredite auf. Damit werden Hypothekendarlehen refinanziert, was das Gleichgewicht der Aktiva und Passiva der Bank hinsichtlich der Laufzeit sicherstellt.

Abbildung 2 – Schema eines abgeschnittenen offenen Hypothekendarlehenssystems

Das zweite der in der Weltpraxis am weitesten verbreiteten Modelle der Immobilienhypothekenvergabe – das amerikanische – geht von der Existenz eines entwickelten Sekundärmarktes für Hypothekendarlehen aus (Abbildung 3) 12, S.16.

Der Kern des Modells besteht darin, dass Gelder zur Refinanzierung von Hypothekendarlehen von Kreditgebern von der Börse über Vermittler angezogen werden. Die Hauptsache in diesem Modell ist die Trennung der Subjekte des Gläubigers und des Investors.

Abbildung 3 - Schema des erweiterten offenen Modells der Hypothekenvergabe

Das wichtigste Unterscheidungsmerkmal eines ausgewogenen Autonomiemodells ist das Spar- und Kreditprinzip seiner Funktionsweise (Abbildung 4) 12, S. 16. Die Bildung von Kreditmitteln erfolgt auf Kosten der Ersparnisse von Einlegern, die in Zukunft ein Hypothekendarlehen erhalten möchten. Das Wesen des deutschen Baufinanzierungsmodells besteht darin, einen geschlossenen Baufinanzierungsmarkt zu schaffen. Es besteht aus spezialisierten Spar- und Hypothekeninstituten

Abbildung 4 – Schema des ausgewogenen Autonomiemodells

Die Hauptmerkmale der vorgestellten Modelle sind in der folgenden Tabelle wiedergegeben

Tabelle 1 – Merkmale verschiedener Hypothekendarlehensmodelle

Vergleichsparameter	Abgeschnittenes offenes Modell	Erweitertes offenes Modell	Ausgewogenes Autonomiemodell
Vertriebsländer	Osteuropa, England, Spanien, Dänemark usw.	USA und andere entwickelte Länder	Deutschland, Frankreich, Österreich, Spanien, Chile, Thailand, Tschechien usw.
Funktionsprinzip	Markt (abhängig von der allgemeinen Lage des Finanz- und Kreditmarktes des Landes)	Sparen und Darlehen (Standalone-Modell)
Quellen der Anziehung von Kreditressourcen	Eigen- und Fremdmittel von Banken	Am Sekundärmarkt gehandelte hypothekenbesicherte Wertpapiere sowie Eigen- und Fremdmittel von Banken	Bausparen und Bausparen künftiger Kreditnehmer sowie Eigen- und Fremdkapital von Banken
Hauptgläubiger	Universal- und Hypothekenbanken	Hypotheken- und Sparkassen	Hypothekenbanken, Spezialsparkassen (Sparkassen und Bausparkassen)
Staatliches Förderformat	Nicht definiert	Refinanzierung von Krediten in Krisenzeiten	Zuschüsse zum Bausparen

Die Einfachheit der Organisation der Funktionsweise des abgeschnittenen offenen Modells bestimmt seine weite Verbreitung in der Welt, insbesondere in Entwicklungsländern. Die Mängel des Modells (Abhängigkeit vom Marktniveau des Zinssatzes, Fehlen strenger Standards, begrenzte Zahl der angezogenen Kreditressourcen) behindern jedoch seine Entwicklung in Russland.

Seit der zweiten Hälfte der 90er Jahre gibt es in Russland Versuche, das amerikanische Modell der Hypothekenvergabe als nationales Hypothekenmodell weiterzuentwickeln. Aus verschiedenen Gründen (Vorteil ausländischer Finanzierungsquellen, unzureichende staatliche Unterstützung) hat sich das Zwei-Klassen-Modell jedoch praktisch nicht mehr weiterentwickelt und ist nun dem kontinentalen Ein-Klassen-Modell gewichen, das sich als wahr herausstellte stabiler in der Krise durch eine Reihe von Vorteilen: vollständige Unabhängigkeit vom Finanzmarkt; reduziertes Kreditrisiko; Verfügbarkeit von Krediten für einen erheblichen Teil der Bevölkerung

Es gibt ernsthafte Hindernisse für das Funktionieren des Sparhypothekensystems in Russland: Es gibt keinen gesetzlichen Rahmen für das Funktionieren von Bau- und Sparkassen; das massenhafte Misstrauen der Bevölkerung gegenüber Finanzinstituten hält an, bei hoher Inflation und steigenden Preisen werden Ersparnisse entwertet, weshalb der Wohnungskauf nach diesem Modell auf immer spätere Termine verschoben wird2, S.16.

Nachdem wir die positiven und negativen Eigenschaften jedes Modells verglichen hatten, analysierten wir die Möglichkeiten ihrer Verwendung in Russland. Es wäre vernünftig, sich von den allgemeinen Grundsätzen des Aufbaus eines Systems von Massen-"Markt"-Hypotheken leiten zu lassen und dabei die nationalen Besonderheiten Russlands zu berücksichtigen. Gleichzeitig ist es notwendig, mit der Stärkung der Vertrauensinstitutionen in das Wohnungsbausystem (Erhöhung der Verantwortung der Bauherren, Gewährleistung der Rechte der Anteilseigner, Einhaltung der Fristen für die Inbetriebnahme, möglichst hohe Preisfestsetzung und andere Aspekte) zu beginnen ), Ausarbeitung sozialer Hypothekenmechanismen und Anhebung des Niveaus staatlicher Garantien und erst danach - die Bildung (Aktivierung) unabhängiger Kredit- und Finanzhypothekeninstitute.

Der Hypothekenmarkt funktioniert weltweit in zwei Richtungen: die Vergabe von Krediten und deren Refinanzierung. Die Einzigartigkeit dieses Marktes liegt darin, dass er ein Bindeglied zwischen zwei großen wirtschaftlich wichtigen Segmenten ist: dem Immobilienmarkt und dem Finanzmarkt. Heutzutage gibt es in der weltweiten Praxis viele Hypothekendarlehensinstrumente sowie mehrere Mechanismen, mit denen Kreditinstitute die ausgegebenen Mittel refinanzieren, zum Beispiel: Ausgabe von hypothekenbesicherten Wertpapieren, Einrichtung von Hypotheken-Investmentfonds oder deren Analoga, Weiterverkauf von Hypothekenpools.

Das System der Hypothekenvergabe bedeutet die Schaffung geeigneter Institutionen und gut etablierter Mechanismen, die die Möglichkeit einer effektiven Hypothekenvergabe gewährleisten würden.

Um ein gut koordiniertes und effizient funktionierendes Hypothekendarlehenssystem aufzubauen, ist zunächst ein funktionierendes System von Hypothekendarlehensinstituten erforderlich, einschließlich Banken und anderer Hypothekendarlehensinstitute, die direkt Hypothekendarlehensgeschäfte durchführen. Die Wirksamkeit des Funktionierens dieses Systems hängt weitgehend vom Entwicklungsstand der Infrastruktur ab, einschließlich des Registrierungssystems für den Immobilienumsatz, des professionellen Immobilienbewertungssystems, der Versicherungsgesellschaften sowie der Institutionen, die Aktivitäten auf dem sekundären Hypothekendarlehensmarkt organisieren, und einige andere Elemente.

Bei der Aufgabe, ein integrales Marktsystem für Hypothekendarlehen zu schaffen, das sich in erster Linie auf die Nutzung effektiver Standardfinanzierungsmechanismen konzentriert, muss die Möglichkeit der Nutzung von Wohnungsfinanzierungsmodellen berücksichtigt werden, die auf die Nutzung lokaler Ressourcen abzielen und die Besonderheiten einzelner Regionen widerspiegeln . In Übergangsbedingungen der Bildung und Schaffung eines Hypothekendarlehenssystems können solche Programme zur Lösung des Wohnungsproblems eines bestimmten Teils der Bevölkerung beitragen, obwohl aufgrund begrenzter lokaler Ressourcen, ihrer Ausrichtung auf regionale Besonderheiten, der Umfang ihrer Umsetzung ist limitiert 19, S.55.

Das Hauptziel ist die Schaffung eines funktionierenden Systems zur Bereitstellung erschwinglichen Wohnraums für russische Bürger mit durchschnittlichem Einkommen, basierend auf Marktprinzipien für den Erwerb von Wohnraum auf einem monopolfreien Wohnungsmarkt auf Kosten der Eigenmittel der Bürger und langfristiger Hypothekendarlehen.

Hypothekenbeziehungen haben ein enormes Potenzial, das im Wohnungssektor nicht vollständig ausgeschöpft wird, obwohl diese Beziehungen das wirksame Instrument sind, mit dem Sie eine Reihe dringender Probleme lösen können:

1) Gewährleistung einer langfristigen und starken Integration des Immobilienmarktes und des Finanzmarktes;

2) Sicherstellung eines sparsamen Regimes für den Erwerb von Wohnraum durch die Bürger;

3) Steigerung der Investitionstätigkeit im Kapitalbau.

Abhängig von den Wohnkosten, den Finanzierungsquellen, der Zahlungsfähigkeit und der Kategorie (einschließlich der Leistungsansprüche) der Bürger, die ihre Lebensbedingungen verbessern möchten, gibt es mehrere Wohnstrategien:

eine Strategie zur Bereitstellung staatlicher Subventionen und Unterstützung für Unternehmen;

eine gemischte Strategie, die auf der Nutzung staatlicher Subventionen und Bürgereigenmitteln basiert;

eine Marktstrategie, die sich hauptsächlich auf die Eigenmittel der Bürger konzentriert.

Die Aktivitäten der Hypothekenmarktsubjekte, vor allem Bürgerkreditnehmer und kreditgebende Banken, insbesondere während der Bildung und Etablierung des Hypothekenkreditsystems, sind ohne besondere Maßnahmen zur Unterstützung der Gemeinde praktisch unmöglich.

Das Gebiet als Ganzes profitiert von der Einführung der administrativen Grundlagen des Hypothekarkreditsystems. Kommunalbehörden stimulieren den Wohnungsbau und damit das Wachstum der Steuereinnahmen, minimieren aber gleichzeitig ihre Risiken, indem sie, wenn ein Bürger die Bedingungen für die Kreditvergabe für die Bedürfnisse der Stadt nicht erfüllt, entweder eine neue Wohnung oder erhalten eine Wohnung zum Wiederbezug.

Kredite der Banken für den Wohnungskauf stehen derzeit nur einem begrenzten Personenkreis zur Verfügung. Die Schaffung eines Hypothekendarlehenssystems mit integrierten rechtlichen und wirtschaftlichen Mechanismen zur Risikobegrenzung und Mobilisierung von Finanzmitteln kann die Kosten von Hypothekendarlehen erheblich senken und sie zu einem wirksamen Mittel zur Lösung des Wohnungsproblems für russische Bürger machen.

Die Entwicklung der Hypothekenvergabe an die Bevölkerung als integrales System einerseits und als integraler Bestandteil einer Marktwirtschaft andererseits sollte auf folgenden Grundprinzipien beruhen:

1) Bei der Schaffung eines Hypothekendarlehenssystems in Russland müssen die bestehenden internationalen Erfahrungen berücksichtigt werden. Gleichzeitig sollte man von den russischen makroökonomischen Bedingungen und den gesetzlichen Rahmenbedingungen ausgehen und berücksichtigen, dass die Bevölkerung Russlands immer noch besorgt über die Situation der langfristigen Abhängigkeit von einer Gläubigerbank bei der Hypothekenvergabe ist.

2) Eine der zentralen Anforderungen besteht darin, die Verfügbarkeit von Hypothekarkrediten nicht nur für Bevölkerungsgruppen mit hohem, sondern auch mit durchschnittlichem Einkommen sicherzustellen. Gleichzeitig sollte das System marktorientiert und nicht subventioniert sein, vollständig transparent und für alle am Baufinanzierungsprozess Beteiligten verständlich sein.

3) Voraussetzung ist die ständige Weiterentwicklung des Systems, Vertrauen auf die effektive Nutzung der eingeworbenen Finanzmittel von Bürgern, kommerziellen Gläubigerbanken, Investoren und nicht auf Finanzierung aus dem Staatshaushalt.

4) Das System der Hypothekarkredite sollte in jeder Region des Landes reproduzierbar sein. Das Tempo und der Umfang der Einführung von Hypotheken in bestimmten Regionen werden nicht so sehr von subjektiven Faktoren des Vorhandenseins oder Fehlens eines politischen Willens der Führung der Region bestimmt, sondern von der objektiven Wirtschaftslage, der Verfügbarkeit einer zahlungsfähigen Nachfrage nach Wohnraum und seine Versorgung.

5) Eine besondere Anforderung ist Multivarianz, Offenheit des Systems.

6) Ein äußerst wichtiger Aspekt der staatlichen Politik zur Entwicklung des Hypothekendarlehens ist die Bildung makroökonomischer Bedingungen und des institutionellen Umfelds, die dazu beitragen, die Verfügbarkeit von Hypothekendarlehen für Kreditnehmer zu erhöhen. Dies bezieht sich auf eine Reihe von Maßnahmen zur Kontrolle des Inflationsniveaus, der Dynamik des Rubel-Wechselkurses, zur Senkung der Zinssätze, zur Umstrukturierung des Bankensystems und zur Entwicklung des regulatorischen und rechtlichen Rahmens.

7) Die Lösung des Wohnungsproblems und die Koordinierung der Aktivitäten aller Subjekte des Wohnungsmarktes hängt weitgehend von den Aktivitäten der Exekutivbehörden auf allen Ebenen ab. In dieser Hinsicht wächst die Rolle der regionalen und lokalen Behörden in der Phase der Schaffung eines Hypothekendarlehenssystems. 20, S.118

Die Bildung und fortschreitende Entwicklung des Systems der langfristigen Hypothekendarlehen wird durch eine Reihe von Problemen behindert: Unvollkommenheit der Gesetzgebung; Ineffizienz des Systems zur Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit in den Justizinstitutionen; unzureichende Entwicklung des Bewertungs- und Versicherungsgeschäfts; Mangel an spezialisierten Hypothekenbanken; hohe Kosten für Kreditressourcen von Geschäftsbanken; Fehlen eines Sekundärmarktes für Hypotheken (Hypothekendarlehen); hohe Refinanzierungssätze; Mangel an wirksamen Mechanismen zur Begrenzung der Risiken von Banken und Deckung durch staatliche Stellen; hohe Kreditkosten für den Kreditnehmer; niedrige Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung im Vergleich zu den Wohnkosten; Mangel an Haushaltsmitteln, um sozial schwachen Bürgern Wohngeld zu gewähren, was die Kreditbelastung beim Wohnungskauf verringern würde; Unvollkommenheit der Besteuerung, unzureichende Anzahl von Anreizen für die Bürger, in den Wohnungsbau zu investieren.

Experten bieten die folgenden Hauptrichtungen zur Lösung dieser Probleme:

1) Verbesserung des gesetzlichen und regulatorischen Rahmens, der die Erfüllung der Verpflichtungen bei der Hypothekenvergabe gewährleistet, vor allem im Hinblick auf die Schaffung eines klaren Verfahrens für die Zwangsvollstreckung einer Hypothek und die Räumung eines Schuldners bei einem Darlehen aus Hypothekendarlehen;

2) Schaffung und Umsetzung eines universellen Mechanismus zur Sicherstellung des Zuflusses langfristiger Finanzmittel;

3) Steueranreize für Bürger – Empfänger von Hypothekendarlehen einerseits und Geschäftsbanken – Hypothekengeber und Investoren, die Geschäftsbanken refinanzieren – Kreditgeber – andererseits;

4) Schaffung gleicher Bedingungen für den freien Wettbewerb zwischen den Subjekten des Hypothekenmarktes;

5) Schaffung von Mechanismen für den sozialen Schutz des Kreditnehmers im Falle rechtswidriger Handlungen der Gläubigerbanken sowie für seine soziale Anpassung während des Räumungsverfahrens aufgrund der Unmöglichkeit, das zuvor aufgenommene Hypothekendarlehen zurückzuzahlen;

6) Präzisierung des regulatorischen Rahmens für die Tätigkeit von Kreditinstituten bei der Bereitstellung und Bedienung von langfristigen Hypothekendarlehen sowie deren Refinanzierung;

7) Bildung eines regulatorischen und rechtlichen Rahmens für den Einsatz neuer Finanzinstrumente (Wertpapiere), um langfristige Ressourcen in diesem Bereich anzuziehen.

Darüber hinaus ist es notwendig, eine Reihe besonderer Wohnbeihilfen für Banken vorzusehen, die Hypothekengeschäfte betreiben. Eine ausreichend wirksame Maßnahme könnte die Einführung eines Verfahrens sein, bei dem Banken, die Wohnungsdepots eröffnen und Hypothekendarlehen vergeben, die Möglichkeit haben, den steuerpflichtigen Gewinn um die Höhe der vergebenen langfristigen Wohnungsbaudarlehen zu kürzen, oder sie von der Besteuerung von Hypothekengewinnen befreit werden Darlehen. Darüber hinaus ist es laut Experten notwendig, die von der Bank bei der Zentralbank der Russischen Föderation hinterlegten Normen der erforderlichen Reserven für Gelder, die auf Wohnungseinlagen eingehen, aus der Reserve freizugeben oder zu reduzieren. 16, S.71

Die Gewinnung externer Ressourcen für die Hypothekenvergabe ist durch ein hohes Risiko eingeschränkt. Unter diesen Bedingungen sollte der Staat nach Kräften dazu beitragen, Mittel für die Sanierung und die Schaffung von Anlagevermögen zu mobilisieren. In der Praxis treten umgekehrte Prozesse auf. Der Staatspapiermarkt frisst Finanzmittel auf und macht sie unerschwinglich teuer, Steuern erhöhen unnötig den Anlagewert.

Wir glauben, dass die spezifische Unterstützung staatlicher Stellen in Bezug auf das System der Hypothekendarlehen in folgenden Formen zum Ausdruck kommen kann:

1) Verleihung des Wohnungsbausystems den Status eines kommunalen Systems;

2) Vorrangige Vergabe von Bauplätzen (ohne weitere Auflagen) für die Umsetzung des Systems;

3) Beseitigung oder erhebliche Reduzierung der finanziellen Belastung der Systemteilnehmer durch Reduzierung der Infrastrukturkosten und anderer Vorteile;

4) Zuweisung von unentgeltlichen Zuschüssen für den Bau oder Erwerb von Wohnraum aus dem Bundes-, Stadt- oder Gemeindehaushalt;

5) Gewährung von Vorzugsbedingungen für die Kreditvergabe an die Bürger;

6) Verabschiedung von Vorschriften für besicherte Kredite (auf lokaler Ebene), bei denen die Kommunalverwaltung als Bürge für Kredite für die Umsetzung von Projekten mit hoher Wirkung auftritt, wenn diese Projekte die vorrangigen Bereiche der Stadtentwicklung erfüllen, und der Kreditnehmer - die festgelegte Kriterien;

7) Ausgabe von kommunalen Wertpapieren, die neben der Sicherstellung des Zuflusses von Mitteln in Entwicklungsprogramme verpfändet werden können, um von Investoren angezogene Kredite für die Durchführung von Projekten zu sichern, die von der Stadt benötigt werden;

8) Begebung von durch Grundstücke und Immobilien besicherten Schuldscheindarlehen.

Unter den gegenwärtigen Bedingungen, wenn Maßnahmen zur Stabilisierung der Wirtschaft und zur Reform des Kredit- und Finanzsektors ergriffen werden, wird die Bildung eines Hypothekenkreditsystems zu einer der Prioritäten der staatlichen Politik. Es ist kein Zufall, dass die Regierung der Russischen Föderation das Konzept für die Entwicklung des Hypothekendarlehenssystems für den Wohnungsbau genehmigt hat. Es konzentriert sich auf die Schaffung eines Systems zur effizienten und groß angelegten langfristigen Hypothekenvergabe an die Bevölkerung. Als Hauptaufgabe des Staates sieht das Konzept die Schaffung eines Rechts- und Ordnungsrahmens für den Baufinanzierungsprozess vor, um finanzielle Risiken zu mindern und die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu erhöhen. Zusammen mit dem Konzept genehmigte das Dekret der Regierung der Russischen Föderation den Plan für die Ausarbeitung von Entwürfen von Regulierungsgesetzen, die die Entwicklung des Hypothekendarlehenssystems in der Russischen Föderation sicherstellen. Es ist klar, dass der derzeitige Rechtsrahmen nicht vollständig genug ist, interne Widersprüche enthält, die insbesondere Banken daran hindern, sich effektiv an der Hypothekenvergabe zu beteiligen. Das verabschiedete Dekret ermöglicht es, viele Hindernisse für die Entwicklung von Hypotheken zu beseitigen.

Die weltweite Praxis hat verschiedene Arten von Hypothekendarlehenssystemen entwickelt, die gemeinhin als Modelle bezeichnet werden. Baufinanzierungsmodelle (Hypothekenmodelle) unterscheiden sich hauptsächlich in folgenden Punkten voneinander:

• die Enge der Beziehung zwischen dem Hypothekenvergabesystem und dem Finanzmarkt;
• das Ausmaß und die Instrumente zur Gewinnung von Finanzmitteln;
• Vorliegen der Voraussetzungen für die Aufnahme eines Darlehens.

Je nachdem, wie diese Probleme gelöst werden, können zwei Haupthypothekenmodelle unterschieden werden: offene und geschlossene.

offen (englisch-amerikanisch) Modell Hypothek ist in das System des Finanzmarktes des Landes als Ganzes integriert.

Abgeschlossen (Deutsch) Modell impliziert eine relative Autonomie der Hypothekarkreditvergabe vom Finanzmarkt.

Das offene Modell wiederum kann in einstufige (englisch, kontinental) und zweistufige (amerikanisch) unterteilt werden.

Das offene Modell der Hypothekenvergabe geht davon aus, dass die zur Vergabe von Hypothekendarlehen verwendeten Mittel vom offenen Finanzmarkt angezogen werden, was den Eintritt in den Wettbewerb um Investitionsmittel ermöglicht.

Das geschlossene Modell basiert auf der Tatsache, dass die Quellen der Kreditmittel die Ersparnisse der als Kreditnehmer auftretenden Personen sind.

Geschlossene und offene Hypothekenmodelle unterscheiden sich auch im zweiten Kriterium – der Art der Bedingungen, die einem potenziellen Kreditnehmer bei der Entscheidung über die Vergabe eines Hypothekendarlehens vorgelegt werden.

Bei einem geschlossenen Modell sind diese Bedingungen die Teilnahme eines potenziellen Kreditnehmers an der Vorstufe (kumulative Phase) und die Anhäufung eines bestimmten Betrags, um ein Hypothekendarlehen zu erhalten.

Übersee-Erfahrung

Das markanteste Beispiel für ein geschlossenes Hypothekenmodell ist das deutsche „Bausparsystem“.

Seine Hauptmerkmale sind wie folgt:

• 1) Dem Erhalt eines Darlehens geht die Phase der Ansammlung von Mitteln in spezialisierten Einrichtungen ("Baufonds") voraus - ungefähr 40% der Kosten für zukünftige Wohnungen. In der Akkumulationsphase werden die angelegten Gelder mit niedrigeren Zinsen belastet als bei gewöhnlichen Einlagen;
• 2) nach Abschluss der Ansparphase (Zeitraum von 5 bis 10 Jahren) besteht die Möglichkeit: a) einen staatlichen Zuschuss in Höhe von ca. 10 % der Wohnkosten zu erhalten; b) Erhalt eines Darlehens zur Begleichung des fehlenden Teils der Wohnkosten zu einem im Vergleich zu den Marktzinsen reduzierten Zinssatz.

Das geschlossene Modell der Hypothekarkreditvergabe gewährleistet seine relative Unabhängigkeit von der Lage des Finanzmarktes (Zinssatzschwankungen auf ihm wirken sich nicht direkt auf die Kreditkonditionen aus). Dies verringert jedoch die Ressourcenbasis für Hypothekendarlehen erheblich, was sich auf den Umfang der Hypothekarkreditvergabe auswirkt. Darüber hinaus ist es unter bestimmten Umständen, beispielsweise bei einem starken und signifikanten Anstieg der Einlagenzinsen bei Geschäftsbanken, nicht auszuschließen, dass einige Einleger ihre Gelder aus Baufonds abziehen, was zu einer Systemkrise führen kann.

Grafisch lässt sich das Prinzipschaltbild des Bausparsystems wie in Abb. 11.2.

Reis. 11.2.

Das System des Bausparens hat eine ausgeprägte soziale Ausrichtung. Erstens regt es das Sparen der Bevölkerung an, zweitens richtet es sich vor allem an junge Menschen, die für eine gewisse Zeit die Möglichkeit haben, Mittel zur Lösung des Wohnungsproblems anzuhäufen.

Das offene Modell der Baufinanzierung ist in das Gesamtsystem des Finanzmarktes integriert, was einerseits zur Ausweitung der Kreditvergabe beiträgt, andererseits aber die Möglichkeiten der Baufinanzierung maßgeblich von der Verfassung abhängig macht Finanzmarkt insgesamt.

Bei diesem Modell gibt es für den Kreditnehmer keinen Zeitraum, um Geld anzusammeln. Stattdessen wird eine Vorschusspflicht des Kreditnehmers für den Erwerb von Wohnraum in Höhe von bis zu 20-30 % der Anschaffungskosten der erworbenen Immobilie eingeführt und eine gründlichere Prüfung des Kreditnehmers und der Sicherheiten durchgeführt. Bei diesem Modell werden die Hypothekarzinsen in Abhängigkeit von der Gesamtlage des Finanzmarktes und den Eigenschaften der Immobilie als Kreditsicherung festgelegt. Sie sind natürlich höher als im Bausparsystem.

Grafisch ist in Abb. 1 ein schematisches Diagramm eines offenen Modells der Hypothekenvergabe dargestellt. 11.3.

Reis. 11.3.

Die Unterschiede zwischen den Varianten des offenen Modells sind wie folgt.

einzelne Ebene (Englisch, Kontinental) Modell geht davon aus, dass die Ressourcenquellen für die Vergabe von Hypothekendarlehen auf der Ebene der Hypothekenbank gebildet werden, die mit den üblichen Mechanismen Mittel dafür aufbringt - Mittel auf ihren Konten, Interbankendarlehen usw. In diesem System gibt es nur eine primäre Hypothek Markt. In diesem Fall bestehen Beziehungen bezüglich eines Hypothekendarlehens nur zwischen zwei Einheiten: einer Hypothekenbank - einem Kreditnehmer (einstufiges Modell).

Zweistufig (erweitert, amerikanisch) Modell sieht vor, dass der Primärmarkt für Hypotheken durch einen Sekundärmarkt ergänzt wird, auf dem derivative Wertpapiere in Umlauf gebracht werden, die von Hypothekenvermittlern ausgegeben werden, die die ersten Hypotheken von Hypothekenbanken kaufen. Bei dieser Variante ergeben sich Beziehungen zu vergebenen Hypothekendarlehen: 1) zwischen der Hypothekenbank und dem Kreditnehmer; 2) zwischen einer Hypothekenbank und einem Hypothekenvermittler.

Hypothekendarlehenstechnologie in den Vereinigten Staaten impliziert das Vorhandensein von zwei Dokumenten:

• 1) Kreditvereinbarung (es behebt Probleme im Zusammenhang mit Schulden: die Höhe des Darlehens, das Zahlungsverfahren, die Rate);
• 2) Hypothekenverträge (es legt die Bedingungen der Verpfändung von Immobilien, die Rechte und Pflichten der Parteien fest), die notwendigerweise einen Hinweis auf die Hauptverpflichtung enthält.

Diese Trennung ermöglicht es der Bank, den Kredit zu verkaufen, d.h. bietet die Möglichkeit des sekundären Umlaufs der Hypothek, Jod, die von anderen Wertpapieren wie Anleihen ausgegeben werden kann.

Genau das ist der Hauptunterschied des amerikanischen Hypothekenkreditsystems: die Unterbrechung der direkten Verbindung zwischen dem einzelnen Investor und dem einzelnen Kreditnehmer, was es ermöglicht, erhebliche Mittel für die Hypothekenvergabe zu gewinnen, einschließlich kleiner und mittlerer Investoren, und zuverlässig Sicherheit, die Immobilien sind. Gleichzeitig ist eine wichtige Voraussetzung für die Entwicklung des Kreditsystems ein hohes Maß an Standardisierung der vergebenen Hypothekendarlehen, um sie zu Pools zusammenzufassen, die potenziellen Käufern angeboten werden können.

Der gesamte Prozess der Baufinanzierung nach amerikanischem Vorbild lässt sich in drei Hauptphasen unterteilen: Anbahnung, Vermittlung, Investition (Abb. 11.4).

Einleitung - das Verfahren zur Vergabe eines primären Hypothekendarlehens durch eine Hypothekenbank (primärer Darlehensgeber), das sowohl die Prüfung der verpfändeten Immobilie selbst als auch des Darlehensnehmers auf seine Fähigkeit zur Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag umfasst.

Mediation - der Prozess des Erwerbs von Pools einzelner Hypothekendarlehen von Hypotheken-, Sparkassen- und Geschäftsbanken durch Hypothekenvermittler (sekundäre Kreditgeber) und deren Umwandlung in Wertpapiere, die Anlegern an der Börse zum Verkauf angeboten werden.

Investition - der Prozess des Erwerbs und der Akkumulation von Wertpapieren durch natürliche und juristische Personen, die von Vermittlern ausgegeben wurden, um daraus Erträge zu erzielen.

Reis. 11.4.

Das zweistufige Modell der Hypothekenvergabe beinhaltet die Bildung eines separaten großen Segments des Aktienmarktes - des Marktes für immobilienbesicherte Wertpapiere, was es ermöglicht, den Umfang der Hypothekenvergabe erheblich zu erweitern.

Übersee-Erfahrung

Der Umfang der Hypothekenvergabe und die dabei verwendeten Modelle hängen von zwei Faktoren ab: dem Umfang der Immobilienmärkte und dem Umfang und den Besonderheiten der nationalen Finanzmärkte. So ist die Verbreitung eines zweistufigen Modells der Hypothekenvergabe in den Vereinigten Staaten darauf zurückzuführen, dass das Land traditionell von privatem Wohnungseigentum dominiert wird und die Basis des Finanzsystems im Gegensatz zu Europa der Aktiensektor ist Länder, in denen das Bankensystem dominiert. Gleichzeitig macht der Anteil hypothekenbesicherter Wertpapiere in den USA etwa 25 % des gesamten Marktes für Schuldtitel aus.

Der enorme Umfang des Hypothekenmarktes, sein hoher Anteil am Aktienmarkt, hat natürlich eine Kehrseite. Die Hypothekenkrise, die 2007–2008 in den Vereinigten Staaten entstand, wurde zu einem Faktor, der nicht nur das US-Finanzsystem erschütterte, sondern sich negativ auf die Lage der Weltfinanzen insgesamt auswirkte und sich auch auf den russischen Finanzmarkt auswirkte (Möglichkeiten für Investitionsmittel auf den Weltmärkten anzuziehen wurden erheblich reduziert, einschließlich Hypotheken).

Die unmittelbare Ursache der Krise war ein deutlicher Rückgang der Anforderungen an die Kreditnehmer, was wiederum das Ergebnis eines langen und stetigen Wachstums auf dem Wohnungsmarkt war. Ein hohes Marktwachstum, begleitet von steigenden Preisen, führte zu einer steigenden Nachfrage nach Hypothekendarlehen seitens der Kreditnehmer, die begannen, Hypothekendarlehen als eine Quelle für die Modernisierung und den Ausbau von Wohnraum zu betrachten, unter der es möglich war, eine neue Hypothek zu erhalten Darlehen. Andererseits schien der Preisanstieg für Banken, die Kredite ausgaben, zusätzliche Garantien für die Rückzahlung des Kredits zu schaffen, da der Wert der Sicherheiten zunahm, was sie motivierte, die Anforderungen an Kreditnehmer in einer wachsenden Wirtschaft zu reduzieren.

Gemäß Absatz 1 des Artikels 1 des Bundesgesetzes vom 16. Juli 1998 N 102-FZ "Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)" (Gesetz) ist im Rahmen einer Vereinbarung über die Verpfändung von Immobilien (Hypothekenvertrag) eine Partei ein Pfandgläubiger, der Gläubiger einer durch eine Hypothek gesicherten Verbindlichkeit ist, hat das Recht auf Befriedigung seiner Geldforderungen gegen den Schuldner aus dieser Verbindlichkeit aus dem Wert des verpfändeten Grundstücks des anderen Teils – des Hypothekengebers – überwiegend gegenüber anderen Gläubigern des Hypothekengebers, mit bundesgesetzlich festgelegten Ausnahmen.

Die Hypothekarkreditvergabe ist in der ausländischen Praxis weithin bekannt. Die globalen Modelle der Hypothekenvergabe sind hauptsächlich zwei:

• einstufiges Modell der Hypothekenvergabe (siehe Artikel "Weltmodelle der Hypothekenvergabe: Einstufiges Modell");
• zweistufiges Modell der Hypothekenvergabe.

Bei einem zweistufigen Hypothekenmodell vergibt eine Bank eine Hypothek an einen Kreditnehmer, die durch eine Immobilienhypothek besichert ist.

Dann verkauft die Bank in der Regel das Recht auf Inanspruchnahme des Hypothekendarlehens an die staatliche Hypothekenagentur - die Hypothekenfinanzierung erfolgt hauptsächlich über den entwickelten Sekundärmarkt für Wertpapiere.

Die Hauptabnehmer der ausgegebenen Anleihen sind hauptsächlich Pensionskassen, Investmentfonds, Versicherungsgesellschaften usw.

So verkaufen Banken im Rahmen des zweistufigen Refinanzierungsmodells Hypotheken an spezielle Organisationen, die sie als Deckung für die Ausgabe von hypothekenbesicherten Wertpapieren verwenden, und verwenden das aufgenommene Geld, um wieder Hypotheken von Banken zu kaufen.

Ist Mogij und Hypothek dasselbe?

In westlichen Ländern wird das Mogidzha- (Hypotheken-) Schema verwendet, nach dem die Beziehungen des Gläubigers (der Bank) und des Kreditnehmers-Käufers von Immobilien bedient werden, wenn letzterer Immobilien erwirbt, mit einem von einer Bank aufgenommenen Darlehen eine Ratentilgung der Darlehenssumme (Hauptschuld) über einen längeren Zeitraum (ca. 40 Jahre).

Gleichzeitig dient die auf Kredit erworbene Immobilie selbst, deren formeller Eigentümer vor der Liquidation (Erfüllung) der Kreditverpflichtung der Gläubiger ist, als Sicherheit für die Erfüllung der Geldverpflichtungen des Kreditnehmers.

Das Wesen von mogija ist die förmliche Übertragung des Eigentums an der beliehenen Immobilie durch den Hypothekenschuldner zugunsten des Gläubigers-Hypothekengebers für die Zeit bis zur Beendigung des Pfandrechts. In diesem Fall kommt es zu einer vorübergehenden Aufteilung des Eigentumsrechts am Pfandgegenstand: Die Besitz- und Nutzungsrechte bis zur Beendigung des Hauptschuldverhältnisses verbleiben in der Regel beim Verpfänder, das Verfügungsrecht das formelle "Titel" Eigentumsrecht, geht auf den Pfandgläubiger über.

Der Vorteil von mogij gegenüber einer Hypothek besteht darin, dass im Falle der Nichterfüllung der Verpflichtung das Problem der Ausübung des Pfandrechts des Gläubigers nicht entsteht, da er bereits zum Zeitpunkt des mogij-Vertrags formeller Eigentümer des verpfändeten Eigentums wurde in Kraft getreten.

Obwohl Hypothek normalerweise als "Hypothek" ins Russische übersetzt wird, ist eine solche Übersetzung bedingt, da mogij etwas anders ist als Hypothek. Gemäß dem Mogija-Schema überträgt eine Partei – der Schuldner – der anderen Partei – dem Gläubiger – das Recht auf bestimmtes Eigentum, um die Erfüllung seiner Verpflichtung sicherzustellen.

Anwendung des zweistufigen Modells in Russland

Wertpapiere nach russischem Recht, die zur Beschaffung von Mitteln auf dem Sekundärmarkt für Hypothekendarlehen verwendet werden können, und Wertpapiere des westlichen Systems unterscheiden sich erheblich in ihrer Rechtsnatur. Letztere sind Instrumente, die das Eigentum an einem Hypothekenvermögenswert übertragen, was bei der Übertragung russischer hypothekenbesicherter Wertpapiere, die nur das Anspruchsrecht verbriefen, unmöglich ist. Dies sollte bei der Konstruktion der Baufinanzierung nach angloamerikanischem Vorbild berücksichtigt werden.

In Russland waren Versuche, einen Hypothekenmarkt nach dem Vorbild der effizientesten Systeme aufzubauen, nicht erfolgreich. In Russland ist es ratsam, die Entwicklung eines einfacheren und dafür am besten geeigneten Modells der Hypothekenvergabe zu fördern.

Die zweistufige Marktorganisation sollte auf staatlichen Garantien beruhen; Mit Budgetgeldern wurde die JSC „Agency for Housing Mortgage Lending“ (AHML) gegründet, die ein zweistufiges System von Hypothekendarlehen entwickelt und umsetzt (Erlass der Regierung der Russischen Föderation Nr. 462 vom 8. September 2004 für Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien). ).

Die Bank stellt dem Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen aus, die Schulden werden von der AHML-Bank getilgt und der Kreditnehmer zahlt damit das Darlehen ab. AHML kauft Hypotheken nur von Banken, die Hypotheken nach AHML-Standards vergeben. AHML sieht die Ausgabe und Rückzahlung von Darlehen nur in Rubel zu einem Satz von 15% pro Jahr vor. Dabei sollte die Mindestdarlehensdauer 1 Jahr bis 20 Jahre betragen und die anfängliche Pauschale mindestens 30 % der Anschaffungskosten der Immobilie zum Bewertungszeitpunkt betragen. Die Rate ist sehr niedrig, aber bisher war es nicht möglich, die eigentliche Idee, AHML zu erstellen, vollständig zu verwirklichen.

Die Einführung eines zweistufigen Hypothekendarlehenssystems in Russland wird beispielsweise mit einer Reihe grundlegender Probleme konfrontiert sein:

• Fehlen eines entwickelten Wertpapiermarktes;
• Illiquidität von Hypothekenverpflichtungen auf dem Sekundärmarkt;
• Bereitstellung von langfristig günstigen Kreditressourcen für Banken.

Das System der Hypothekendarlehen in Russland umfasst laut Experten die folgenden Segmente:

• ein Immobilienmarkt, der die notwendigen Merkmale aufweist, um an Hypothekendarlehen teilzunehmen;
• der Primärmarkt für Hypothekendarlehen, der die Gesamtheit der Aktivitäten von Gläubigern und Schuldnern umfasst, die untereinander entsprechende Verpflichtungen eingehen, bei denen der Schuldner (Verpfänder) Immobilien als Vollstreckungsmittel zur Verfügung stellt und der Gläubiger (Hypothekengeber) Immobilien als Pfand akzeptiert;
• der Sekundärmarkt für Hypothekendarlehen, der die Übertragung von Rechten an Hypotheken und Hypothekendarlehen (Verkauf bereits ausgegebener Hypothekendarlehen) sowie die Wiederanlage ausgegebener Hypothekendarlehen sicherstellt. Der Sekundärmarkt ist ein Bindeglied zwischen Kreditgebern auf dem primären Hypothekenmarkt und Anlegern auf dem Markt für Hypothekenpapiere, der die Akkumulation von Anlegergeldern sicherstellt und Finanzströme (durch die Ausgabe von Anleihen und deren Platzierung an der Börse) in Hypothekendarlehen leitet.