Час читання: 4 хвилини

В основу масової оцінки земель закладено принцип класифікації та поділу ділянок на групи та зони. Населені пункти поділяються на кадастрові квартали. Основні відмінності земельних наділів у них – площа, категорія використання та питомий показник кадастрової вартості земельної ділянки у 2020 році. Якщо дві перші величини власникам відомі, то третя нерідко викликає питання. Однак при встановленні КС особливе значення має питомий показник.

Застосування питомого показника

Кадастрова оцінка виконується всім , крім , відповідно до Законом РФ від 25.08.1999 № 945 «Про кадастрову оцінку» і Постановою Уряду РФ від 08.04.2000 № 316 «Про затвердження правил проведення державної кадастрової оцінки» .

Мета визначення вартості кожної ділянки полягає у створенні єдиної бази для оподаткування.

Ця оцінка має статус державної, тому повноваженнями на її проведення мають спеціально створені бюджетні установи. Їхня діяльність будується на принципах масової оцінки та застосування питомого показника. Цей метод передбачає групування всіх земель РФ за принципом подібності.

p align="justify"> Вартість ділянок розраховується виходячи з факторів ціноутворення, характерних для певної групи. Це можуть бути:

• дільниці сільськогосподарського призначення;
• дільниці для розвитку інфраструктури;
• чи суспільно-ділові наділи;

Для кожного з перерахованих ділянок існує власний набір факторів, що ціноутворюють. Зазвичай до уваги беруть соціально-економічний розвиток регіону, якість землі та наявність будівель. Саме тому у різних кадастрових кварталах питома кадастрова вартість земельної ділянки – ціна за 1 м2 – може відрізнятись.

Для оцінки кожної групи нерухомості розробляється певна модель, за якою ведеться розрахунок. Залежно від характеристик ділянок до неї включаються фактори, що найбільше впливають на їхню вартість, наприклад, розташування об'єкта та його цільове призначення.

Розрахунок за питомим показником (УПКС) застосовується у випадках, коли регресійне, типове чи індивідуальне моделювання є недоцільним.

Докладніше про методи визначення вартості розказано у статті.

Як розраховується питомий показник

Земельний ринок Росії не однорідний за своїм складом. Усі ділянки поділяються на категорії, належність яких значно впливає вартість.

Найдорожчі наділи – землі населених пунктів. Це пояснюється тим, що такі ділянки мають великий діапазон цільового використання, який відображається в Класифікаторі, затвердженому Наказом Мінекономрозвитку РФ від 01.09.2014 № 540.

При групуванні земель визначення УПКС вартості важливе значення має дозволене використання.

Після поділу на види дозволеного використання оцінювач визначає основні ціноутворюючі фактори. Якщо йдеться про землі населених пунктів, вартість підвищується за рахунок:

• привабливого ландшафту та форми ділянки;
• розташування поблизу водойм, лісів;
• віддаленості від магістралей;
• низький рівень шуму;
• однорідного соціального оточення;
• майбутньої прибутковості.

До факторів, що знижують вартість, відноситься невелика площа наділу, порізана нестандартна форма, розташування поблизу промислових підприємств та звалищ, незручні під'їзні шляхи.

На наступному етапі виділяється зразок – ділянка з найбільш вираженими характеристиками, формується група схожих об'єктів. Для кожної з них фахівець збирає та аналізує інформацію про угоди та створює формулу обчислення УПКС. Після цього він розраховує питомий показник для 1 м2 ділянки-еталону.

Де можна застосувати питомий показник

Отриманий УПКС для групи земельних ділянок затверджують органи місцевого самоврядування. Його можна застосовувати для розрахунку вартості земельних наділів певного виду дозволеного використання за такою формулою:

КС = площа земельної ділянки х УПКС

Якщо ділянка за своїми характеристиками належить до кількох груп, до розрахунку береться питомий показник із великим значенням.

Хоча підставами визначення УПКС є об'єктивні чинники, застосування узагальнених статистичних методів є ряд недоліків. До основних мінусів масового підходу можна віднести такі:

• отримання даних про попит та пропозицію з відкритих джерел, які не гарантують достовірність;
• розрахунок, виконаний під час підйому ринкових цін, відповідає вартості під час кризи;
• ігнорування індивідуальних особливостей об'єктів;
• можливі технічні помилки у межових і технічних планах, вказівки координат розташування заважають правильно класифікувати об'єкти.

Перелічені аспекти призводять до завищення чи заниження допустимих значень УПКС кожної групи ділянок.

Методика розрахунку УПКС для земельного наділу

Залежно від виду дозволеного використання земель, зазначеного у , питомий показник може змінюватись. Оскільки при визначенні КС враховуються відомості про нерухомість, що містяться в реєстрі, ці описи та характеристики мають відповідати реальності.

Наприклад, для земель, віднесених до групи «для розміщення офісних будівель ділового та комерційного призначення» УПКС буде набагато вищою, ніж для ділянок, що входять до категорії «для розміщення виробничих та адміністративних будівель».

УПКС та модель оцінки для земель сільськогосподарського призначення визначається з урахуванням:

• валового доходу на одиницю площі;
• коефіцієнта капіталізації;
• витрат на обробіток земель.

Дані чинники не враховуються щодо питомого показника КС . Тобто основне значення для розрахунку УП має правильне віднесення ділянки до певної категорії та групи.

Хоча на місцевому і федеральному рівні постійно приймаються нормативно-правові акти за оцінкою кадастрової, поки немає єдиного документа, що визначає, як розрахувати питомий показник кадастрової вартості земельної ділянки. Створені бюджетні установи самостійно визначають відповідний метод розрахунку УПКС земель.

Оскарження значення питомого показника КС

Закон РФ від 03.07.2016 № 237-ФЗ передбачає затвердження результатів кадастрової оцінки органами Росреєстру, про що розміщується інформація на офіційному сайті. Кожен власник чи землекористувач має право у суді чи комісії.

Питомий показник, застосований під час розрахунку кадастрової вартості, міститься у звіті. Але лише фахівець може виявити невідповідність УПКС та основних характеристик, на підставі яких об'єкт був віднесений до певної групи.

За запитом правовласників Росреєстр може надати відомості про значення, застосовані при кадастровій оцінці, та дані, що дозволяють звірити характеристики об'єкта.

Відповідно до ст. 21 закону, невідповідність питомого показника виду дозволеного використання вважатимуться одиничною методологічною помилкою, яка вплинула величину КС.

Вимогу про виправлення розглядає бюджетна установа, уповноважена проводити оцінку. За наслідками розгляду звернення орган приймає рішення про внесення змін чи відмову.

Ст. 22 вищезгаданого ФЗ № 237 встановлює загальний порядок розгляду спорів щодо визначення кадастрової вартості у комісії чи суді. Доказом у разі буде ринкова оцінка ділянки.

Висновок

Середній питомий показник – це вартість 1 м2 земельного наділу. Залежно від дозволеного використання, цей показник може занизити або збільшити КС і ставку податку. Найпоширеніша помилка, яка суттєво збільшує УПКС, – неправильна класифікація земель за групами дозволеного використання. Своєчасно помітивши її, власник може в адміністративному чи в судовому порядку оскаржити результати кадастрової оцінки.

Магістр юридичних наук за напрямом «Громадянське та сімейне право». 2005 року закінчив СПбДУ, 2012 року – економічний факультет МДУ ім. М.В. Ломоносова за спеціальністю "Фінансова аналітика". Після здобуття другої вищої освіти заснував незалежну оцінювальну компанію. Займаюся оцінкою нерухомості, землі та іншого майна.

Дуже часто, купуючи землю за тією чи іншою вартістю люди навіть не замислюються, як визначається ціна. Здебільшого на земельні ділянки ціни ринку визначаються з оцінки, заданої у базі даних кадастрової служби. Така ціна називається питомим показником кадастрової вартості. Але як ця вартість визначається, і який орган займається її встановленням?

Загальна вартість землі визначається шляхом калькуляції котирування ділянки на одиницю виміру її площі. Якщо з одиницею виміру площі все зрозуміло, це квадратний метр, то, що таке котирування землі не дуже ясно.

На цей показник впливає дуже багато факторів, серед яких:

• категорія та вид дозволеного використання землі;
• місце розташування ділянки;
• політика місцевої влади;
• інвестиційна привабливість;
• можливості капіталізації;
• розмір гаданих доходів тощо.

Це означає, що при визначенні питомої вартості в кадастровій службі залежить від регіону. При цьому різниця від регіону до регіону може бути суттєвою. На сьогоднішній день робляться спроби уніфікації даних показників, але поки що співробітники кадастрової служби встановлюють його, виходячи з місцевих нормативів.

По земельному законодавству всі землі біля Росії поділяються на певні класи за своїми характеристиками і придатності до експлуатації.

Так, законодавець виділяє такі категорії земель:

1. Землі міст та селищ.
2. Землі для сільгоспвиробництва.
3. Ліси.
4. Територія водних об'єктів.
5. Площі займаються під об'єкти інфраструктури.
6. Території особливо охоронюваного характеру.

Але переважно у вільному цивільному обороті знаходяться землі міст і селищ, і навіть площі під сільськогосподарське виробництво. Цільове призначення даних категорій та вид їх дозволеного використання передбачає права приватних осіб на них, у тому числі право власності.

При купівлі та продажу земель між приватними особами вони мають право самостійно визначати вартість. Однак ціна все ж таки не повинна сильно відрізнятися від середньоринкової (встановленої за законами вільного ринку) або кадастрової (визначуваної виходячи з котирування та площі).

Як було зазначено, котирування грають ключову роль щодо вартості земель. Саме добуток котирувань і площі є питомою вартістю тієї чи іншої ділянки. Але як визначаються дані котирування?

Розмір котирувань безпосередньо залежить від категорії землі та дозволеного виду використання. Враховуючи, що основними об'єктами громадянського обороту є землі двох, вже зазначених категорій, те й виходити з характеристик цих категорій земель.

Саме категорія та тип землі дають уявлення про те, скільки прибутку можна отримати від тієї чи іншої ділянки. Розмір передбачуваного прибутку протягом певного періоду часу і є кадастровою вартістю однієї одиниці площі землі.

Так, при визначенні котирувань земель сільського господарства та передбачуваного прибутку їх поділяють на такі типи:

• землі, що вже експлуатуються в сільському господарстві;
• землі внутрішньої інфраструктури об'єктів сільгоспвиробництва;
• землі сільськогосподарських водойм;
• наділи, що стали непридатними, і тільки ділянки, що розробляються;
• землі лісів у приватній власності;
• території під пасовища.

Оскільки з вже придатної для сільського господарства землі можна отримати більше прибутку, відповідно і питомий показник вартості буде вищим, ніж, наприклад, земель під пасовищами.

У свою чергу землі міст та селищ також поділені на такі підтипи, виходячи з яких визначається їх питомий показник кадастрової вартості:

• землі під спорудження житлових об'єктів;
• території громадсько-ділових будівель;
• площі під об'єктами інфраструктури;
• прилеглі сільгоспугіддя;
• майдани під об'єкти відпочинку населення.

Розрахунок дивідендів визначення питомого показника здійснюється висококваліфікованими фахівцями у сфері фінансів та економіки.

Розрахунок здійснюється у два етапи:

1. Здійснюється обчислення передбачуваних дивідендів та питомого показника земель на всій території суб'єкта федерації (адміністративної одиниці. Тобто виявляється середній показник.
2. Здійснюється розрахунок показника окремих об'єктів нерухомості.

Таким чином, процедура досить складна і виявити оцінку точно без спеціальних знань і навичок неможливо.

Зрозуміло, по всій території країни хоч ціна і відрізняється, але формула обчислення питомого показника є єдиною. Так, щоб виявити цей показник необхідно розмір передбачуваного прибутку з одиниці площі землі помножити терміном довгострокової капіталізації. Як правило, цей термін дорівнює 33 рокам. Однак він може бути змінений, що суттєво вплине на кадастрову вартість усіх категорій земельних наділів.

Як уже говорилося, для розрахунку питомого показника кадастрової вартості земельної ділянки необхідно мати початкові дані про фінансову рентабельність землі. Припустимо, один гектар придатної для сільського господарства землі на рік дає 2-2,5 тисячі рублів прибутку. Множимо на 33 і отримуємо приблизно 66-82,5 тисяч рублів.

Однак на практиці правильно користуватися такою землею та отримувати такі прибутки не завжди можливо. З цієї причини УПКСЗ таких земель на ринку зазвичай набагато нижчі від кадастрової вартості. За статистикою, вартість 1 гектара такої землі в середньому по Росії становить 30-40 тисяч рублів.

Інша справа землі населених пунктів. Вартість таких ділянок набагато вища, ніж ціна наведених вище наділів. Адже прибуток із таких ділянок розраховується виходячи з житлоплощі, яку можна звести на ньому.

У великих містах більшість земельних площ призначено для будівництва багатоквартирних будинків. Питомі показники кадастрової вартості земель населених пунктів розраховуються відповідно. Наприклад, стандартний дев'ятиповерховий будинок займає площу приблизно 0,3 га. У такому багатоквартирному будинку близько 3 тисяч квадратних метрів житлової площі. За основу вартості береться ринкова вартість попередній термін капіталізації. Але це не завжди, кожен фінансовий інститут має свої методи визначення відправної вартості.

Вартість 0,3 га, призначеного для будівництва багатоквартирного будинку, становить ціну житлової площі в ньому мінус передбачувані витрати. Вартість такої землі залежить від ринку житлової площі. Тому зазвичай кадастрова вартість квартир у містах набагато нижча від середньоринкової.

Все це зветься модель оцінки, і у кожного фахівця вона своя. Зазвичай працює ціла група спеціалістів. Їх завданням є врахування всіх ціноутворюючих чинників.

Модель оцінки та ціноутворюючий фактор

Модель оцінки є формулою розрахунку чи спеціальне рівняння, яке розробляється виявлення прибутковості тієї чи іншої ділянки землі. Це рівняння включає всі необхідні фактори, що впливають на утворення ціни. Саме сукупність таких факторів і є прибутком.

Чинником, що утворює ціну, можна назвати характеристики об'єкта нерухомості. Ці характеристики можуть бути як якісними, так і кількісними. Наприклад, якщо об'єктом представлений багатоквартирний будинок, то чинник ціноутворення може бути прийнятий розмір житлової площі чи віддаленість від значних об'єктів інфраструктури тощо.

Спосіб збору даних про ті чи інші фактори оцінювачем визначається самостійно. За достовірність поданих відомостей оцінювач несе адміністративну та майнову відповідальність.

Підсумком роботи оціночної групи має стати питомий показник, який є вартістю одиниці площі об'єкта, найчастіше одного квадратного метра. Цей показник множиться на загальну площу об'єкта. Інший порядок визначення вартості об'єкта нерухомості визнається недійсним.

Насправді можуть зустрічатися об'єкти нерухомості, визначити вартість яких із загальної моделі оцінки неможливо. У разі за рішенням оціночної групи чи оцінювача проводиться визначення вартості індивідуально для даного об'єкта.

За підсумками такої оцінки складається окремий звіт. У ньому вказуються всі чинники, враховані під час проведення процедури. Такі документи повинні додаватися до відомостей про вартість майна та їх можна завантажити з онлайн-ресурсу кадастрового органу.

Поправочний коефіцієнт також є свого роду інструментом, що індивідуально застосовується в залежності від окремих характеристик об'єкта нерухомості. Суть його полягає у применшенні або, навпаки, у перебільшенні тієї чи іншої характеристики виходячи із ситуації.

Так, наприклад, якщо житло є старим або термін експлуатації будівлі наблизився до кінця, то, швидше за все, поправний коефіцієнт матиме зменшує значення. Або якщо починається будівництво будь-якого значущого об'єкта (військова частина, гірничодобувний об'єкт і т.д.), то прилеглі земельні ділянки при переоцінці можуть піднятися у вартості.

Залежно від об'єкта нерухомості для оцінки можуть знадобитися різні документи.

Так, для оцінки земельного наділу необхідно зібрати такі документи:

• висновок кадастрового інженера (кадастровий план);
• кадастровий паспорт об'єкта;
• УПКС (якщо ні, то початкової вартості);
• документи на будівлі та споруди.

В окремих випадках можуть знадобитися довідки з державних органів:

• план містобудування з позначенням об'єктів (у тому числі планованих) інфраструктури;
• план зон забудови із архітектурної служби.

Для оцінки вартості споруд застосовуються інші модулі оцінки, тому можуть знадобитися такі документи:

• проектна документація;
• будівельний кошторис;
• план із БТІ;
• висновок технічної інвентаризації (також з БТІ);
• правовстановлюючий на будинок документ (якщо є).

Якщо будівля є новобудовою, то достатньо подати документ, що визначає право власності заявника на земельну ділянку, на якій розташовується новобудова.

Інформація про ціну об'єкта є нині сформований рівень вартості схожого за характеристиками нерухомого майна за певний період. Як правило, за такий період беруться останні кілька років. Крім того, цінова інформація визначається на об'єкти, щодо яких нещодавно була проведена переоцінка, вони були виставлені на реалізацію або були нещодавно куплені.

Знайти подібні відомості про об'єкти нерухомості можна на сайті Росреєстру. Для цього спочатку потрібно знайти сам об'єкт. Можуть знадобитися дані про об'єкт (кадастровий номер або адресу). У розгорнутому інформативному вікні об'єкта є блок «Ціноутворюючі фактори», під яким є кнопка «Подивитися». Натиснувши на нього можна отримати відомості про фактори освіти ціни, використані оціночною групою.

Можна дізнатися при зміні якихось ринкових факторів зміниться ціна на той чи інший об'єкт нерухомості. Маючи таку інформацію можна здійснити продаж об'єкта набагато вигідніше або купити дешевше. Насправді подібні відомості мають настільки велике значення, як широке застосування.

Практичне значення питомої вартості

Насправді питомий показник часто змінюється. По всіх регіонах Росії цей показник оновлюється кожен звітний квартал. Значення полягає в тому, що ринок нерухомості досить нестабільний і ціни то зростають, то падають. Розрив цін між кварталами може бути суттєвим, що не може не стати полем для спекуляцій.

З цією метою питома кадастрова вартість є відправною точкою для позначення початкової вартості однотипної групи об'єктів. Визначивши питому початкову ціну деякі групи об'єктів нерухомості, держава встановлює мінімальний ціновий рівень, нижче якого як у громадському, і у приватному цивільному обороті вартість не може.

Говорячи про встановлені законом випадки практичного застосування питомої вартості за кадастром, до них відносять такі:

• визначення розміру податку майно;
• оплата вартості житла за соціальним наймом;
• викуп землі в держави (платна приватизація).

Законом можуть бути й інші випадки, коли облік питомого показника кадастрової вартості буде обов'язковим.

Щодо оподаткування, то розмір його залежить не лише від кадастрової вартості, а й від категорії земель. Так, залежно від категорії податок може різнитися від 3 до 10 відсотків. Крім того, згідно з політикою місцевої адміністрації розмір податку може бути зменшено. На сьогоднішній день розрахунок податку, виходячи з кадастрової вартості, є обов'язковим для більшості регіонів країни. Однак у певних регіонах розрахунок за інвентаризаційною вартістю все ще можливий аж до 2020 року.

Для точної ідентифікації кожній земельній ділянці у Росії надається кадастровий номер.

Усі відомості про них відображаються у кадастрі, що зберігається в уповноважених державних органах.

Але майно та земля в РФ оподатковуються.

Щоб правильно їх обчислювати та запобігти плутаниніщодо орендних платежів, затверджений показник – кадастрова вартість.

По суті, це ринкова ціна нерухомості, яка встановлюється в результаті оцінки державних органів.

Зміни у законодавстві

Зміни, внесені ФЗ-237, які набули чинності у 2020 році, дещо коригують порядок розрахунку та методи заперечення кадастрової ціни нерухомості.

Стосується це всіх, хто має у власності квартиру, будинок, дачу, ділянку, а саме:

1. Правом проводити оцінку тепер наділяються лише спеціалізовані бюджетні організації. Раніше цю процедуру проводили приватні оцінювачі, які відбирали на конкурсній основі місцева влада. При цьому критерій "ціна - якість" дотримувався не завжди.
2. За роботу оцінювачів тепер відповідатимуть бюджетні установи, встановлюється нагляд Росреєстру за здійсненням кадастрової оцінки. Раніше діяльність оцінювачів не підлягала жодному контролю. Виправляти їх «похибки» доводилося самим власникам нерухомості, замовляючи альтернативну оцінку з власних коштів та заперечуючи розрахунки.
3. Законом встановлено також відповідальність за помилки оцінювачів: завдані власникам нерухомості збитки мають бути відшкодовані за весь період, у якому застосовувалася неправильна кадастрова вартість
4. Нововведення стосуються та виправлення помилок у кадастровій вартості. Наприклад, якщо помилку було допущено у багатоповерховому будинку чи товаристві, і хтось один помітив цю помилку, то виправити ситуацію мають одночасно всім учасникам.
5. Регіональній владі надається право замовляти позачергову оцінку, якщо ціни на нерухомість у цьому регіоні впали більш ніж на 30%
6. У новому законі залишається можливість оскаржувати вартість у спеціальній комісії чи через суд. Але, крім цього, тепер можна запросто висловити претензії самим оцінювачам. У цьому випадку вони зобов'язані дати роз'яснення громадянину, який звернувся, як вони провели розрахунки . Якщо під час розгляду виявлено помилку, оцінювачі відразу ж її виправляють.

Повною мірою закон набуде чинності 2020 року. До цього моменту період вважається перехідним, старі правила діють одночасно з новими.

Питомий показник

Оцінка земель населених пунктів або сільськогосподарського призначення відбувається на підставі списків, які складає Росреєстр.

Всі ділянки діляться за своїм призначенням та видами використання.

Одним із варіантів визначення ціни наділу є метод із застосуванням питомого показника кадастрової вартості.

Іншими словами, питомий показник кадастрової вартості - одиниця виміру ціни ділянки за метр квадратний.

Показник є невід'ємною частиною обчислення КС наділу та розрахунку податку на нерухомість. Його застосування обґрунтовано у таких ситуаціях:

• коли утворюються нові земельні ділянки;
• Коли один об'єкт переводиться з одного виду експлуатації до іншого;
• Змінюється цільове призначення наділу.

Регіони та їхні населені пункти змінюють цей показник щокварталу.

Як розрахувати середню вартість одягу за кадастром?

Вартість = УПКС * площа ділянки.

Кадастрова вартість визначається у порядку, встановленому Методичними рекомендаціями № 26, які були розроблені у 2020 році:

• У кожному регіоні земельні наділи об'єднують у групи, які оцінюються;
• Усередині такої групи обчислюється УПКС;
• Проводиться зростання кадастрової вартості для кожного об'єкта.

Вартість з кадастру може бути змінена шляхом застосування знижувальних коефіцієнтівза наявності земельної ділянки особливих характеристик.

Ставки податку землю регулюються встановленням верхніх кордонів: від 3% до 10-15%. Муніципальні органи влади мають право зменшувати ці межі.

Як визначається УПКС земель населених пунктів чи сільгосппризначення?

Для зручності розрахунку земельні наділи формують у групи за схожістю факторів ціноутворення:

• Особисті господарства, що мають забудови;
• Товариства городників та садівників;
• Дачні об'єднання;
• Житлові будинки.

Питомий показник кадастрової вартості визначається таким чином:

• Для кожної сформованої групи визначаються свої чинники, що впливають ціну;
• Вишукується ділянка, яка включає найбільшу кількість типових характеристик;
• Утворюється підгрупа об'єктів, показники яких схожі;
• Аналізується зібрана ринкова інформація кожної підгрупи;
• Відстежується взаємозв'язок ринкової ціни від чинників, що її утворюють;
• Розраховується УПКС для виділеної типової ділянки.

Таким чином, питомий показник кадастрової вартості є сполучною ланкою серед об'єктів однієї оцінної групи.

Формула розрахункунаступна:

УПКС = (Рпос + Розробки) * Кi, де:

• Рпос - певні характеристики оточення ділянки;
• Розробки - ринкова вартість об'єкта;
• Кі – уточнюючий коефіцієнт для конкретної ділянки.

У свою чергу, показник інфраструктури (РПОС) складається з вартості комунікацій наділу.

Ринкову вартість об'єкту(Розробки) можна розрахувати за формулою:

Розробки = (Р1 * Пк) / 100, де:

• Р1 - інвентарна вартість об'єкта;
• Пк – коефіцієнт конкретної території, що визначається як сума всіх коефіцієнтів щодо поліпшення даної ділянки (зручне місце розташування, що зв'язує відстань до елементів інфраструктури, наявність або відсутність інженерних мереж).

Можливість оскарження значення

У розрахунку значення питомого показника беруться об'єктивні чинники, але обробка відбувається за допомогою узагальнених статистичних методів. З цієї причини результат, що вийшов, може перевищувати допустимі норми і очікування власника об'єкта.

При незгоді власника ділянки з методами розрахунку та результатамивирішити питання можна, якщо подати заяву:

• До комісії з розгляду спорів;
• У суд.

Всю необхідну інформацію про кадастрову вартість можна запросити особисто або через Інтернет до ЄДРН.

При отриманні результату, що стосується інтересів власника, можна запросити роз'яснення.

Для відстоювання своїх прав потрібно замовити додаткову нормативну оцінку. Якщо результати її не збігатимуться з «державною», можна починати оскарження та доводити, що:

• При оцінці ділянки використані недостовірні дані або не враховані понижувальні поправні коефіцієнти;
• Державна експертиза проведено порушення Методики проведення держ. експертизи землевпорядної документації Це також є причиною, яка дозволяє оскаржити та скасовувати рішення про затвердження техдокументації.

Термін розгляду прохання щодо перегляду ціни ділянки – 30 днів з моменту подання заяви.

Висновок

Метод розрахунку кадастрової вартості земельних наділів за допомогою питомого показника вважається найбільш затребуваним, Оскільки з його застосуванням можна зробити масову оцінку об'єктів.

Сам УПКС відрізняється залежно від регіону. У кожному суб'єкті РФ державними органами застосовуються показники, які у них.

Кадастрова вартість використовується для розрахунку майнового податку на землю, що сплачується господарем території до бюджету. Процедуру її визначення чітко описано законодавством. Регіональною владою приймається рішення про здійснення державної кадастрової оцінки земель. Така дія повинна здійснюватися щонайменше один раз на 5 років.

Далі Росреєстр складає списки наділів, розташованих у межах суб'єкта РФ, які необхідно оцінити. За даними списками та здійснюється оцінка земель, в основі якої закладено принцип поділу територій відповідно до

цільовим призначенням

видами дозволеного використання

Як одиниця виміру, що використовується при визначенні ціни кожної площі за Кадастром, виступає питомий показник кадастрової вартості (УПКС) за один квадратний метр. Його встановлюють поквартально за конкретним видом дозволеної експлуатації.

Важливі моменти

Під кадастрової вартістю розуміється встановлена ​​внаслідок державної оцінки ринкова вартість нерухомої власності. Визначається вона методами масової оцінки або в індивідуальному порядку. У першому випадку об'єкти, що оцінюються, розподіляються на групи за принципом подібності. Наприклад, території під багатоквартирними будинками у межах одного міста.

Для окремої групи розробляється модель оцінки, за якою здійснюється розрахунок кадастрової ціни ділянок, що увійшли до категорії. Модель оцінки - це єдина формула, рівняння, що складається оцінювачем і включає різні змінні, що впливають на підсумковий показник . Наприклад, за змінну може бути взято місцезнаходження об'єкта – район, інфраструктурні особливості.

За методами масової оцінки вартість землі розраховується у вигляді підстановки різних значень змінних, притаманних даної території, в модель, сформульовану оцінювачем. У результаті виходить питома вартість майна, тобто. ціна Кадастру в розрахунку на 1 кв.. м. (одиницю земельної площі).

Змінні – це чинники ціноутворення. Вони являють собою якісні або кількісні характеристики земельної ділянки: місце розташування, комунікаційні особливості, відстань до інфраструктурних об'єктів та ін. . Ці чинники впливають на підсумкову вартість майна. Збір та вибір їх значень здійснюється самим оцінювачем.

За відсутності достатньої інформації на формування моделі оцінки оцінити земельну ділянку можна індивідуально. За підсумками розрахунків необхідно скласти звіт із відображенням використаної методики. Документ стає структурною частиною загального звіту про кадастрову оцінку.

Ще один важливий показник, який застосовує оцінювач, - поправочний коефіцієнт. Він необхідний для нівелювання коливань моделі по відношенню до окремих ціноутворюючих факторів (змінних). Наприклад, у разі належності оцінюваного об'єкта до фонду старого житла можна використовувати коефіцієнт, що знижує ціна.

Зміни у 2020 році

Федеральний закон № 237, введений у дію в 2020 році, вніс до порядку розрахунку та оскарження кадастрової ціни нерухомого майна низку коректив. Тепер проводити оцінку можуть лише спеціалізовані бюджетні організації.

Важливо знати, що на повну силу нормативні вимоги набудуть чинності з 1 січня 2020 року. Цей період передбачено для переходу на нові правила. Тому протягом цього часу нові положення законодавства застосовуватимуться паралельно до старих норм.

Крім дії нових правил щодо здійснення розрахунків, протягом перехідного періоду ситуація буде такою:

Навіщо це потрібно

Питомий показник кадастрової вартості земельної ділянки у 2020 році – це котирування території у калькуляції на одиницю площі наділу. Цей показник бере участь у визначенні кадастрової ціни земельних наділів та майнових податкових платежів.

Значення УПКС відрізняються за російськими регіонами. Причому їх значення можуть бути суттєвими. Можливо, у майбутньому це питання буде врегульовано . Але на сьогоднішній день державні органи та приватні власники земель застосовують показники, встановлені в їхньому суб'єкті РФ.

Для розрахунку вартості наділу за кадастром застосовується формула:

УПКС використовується у різних випадках:

• при утворенні нових земельних наділів;
• за необхідності переведення території з одного дозволеного виду експлуатації до іншого;
• за необхідності зміни цільового призначення території.

При визначенні ціни за Кадастром важливо розуміти, що УПКС однієї території може змінюватися по кварталах та у разі трансформації дозволеної експлуатації. На кожен квартал розраховується УПКС у розрізі регіонами та їх населеними пунктами.

Області застосування

Кадастрова оцінка вартості конкретних ділянок, яка визначається державними органами, використовується для:

Державою визначено верхні межі ставок податку землі різного призначення: від 3-х до 10-15%. Муніципалітети мають право знижувати встановлені розміри.

Визначення питомого показника кадастрової вартості земельної ділянки

Законодавством передбачено двоетапний порядок встановлення УПКС. Для початку визначається показник сільськогосподарських земель у межах всього суб'єкта РФ. Далі відпрацьовується нормативна база, необхідна реалізації другого етапу.

Другий етап включає встановлення УПКС сільськогосподарських земельних об'єктів нерухомості та окремих землеволодінь у рамках конкретних адміністративних одиниць у регіоні.

УПКС розраховується за таким правилом: розрахунковий дивіденд з 1 га території множиться на період капіталізації, що становить 33 роки.

Які потрібні документи для розрахунку та як відбувається процедура

Перед розрахунком індивідуальної ціни земельного наділу потрібно зібрати необхідну інформацію з межової справи та кадастрового паспорта:

• загальну площу ділянки;
• цільове призначення землі;
• УПКС території;
• відомості про об'єкти нерухомості, що є на земельній ділянці.

Порядок встановлення кадастрової вартості земель передбачено Методичними рекомендаціями № 226 від 2020 року:

1. Об'єднання земельних ділянок у єдині оціночні групи у межах конкретного регіону.
2. Обчислення УПКС з кожної групи.
3. Розрахунок кадастрової вартості кожної ділянки.

Ділянки групуються за принципом ідентичності факторів, що ціноутворюють. У разі схожості показники групи підлягають об'єднанню.

Відокремлюються території, що є:

• особисті господарства із дозволеною забудовою;
• об'єднання городників та садівників;
• дачні товариства;
• житлові будинки: індивідуального будівництва, середньої поверховості, багатоквартирні, багатоповерхові, заблоковані.

При виявленні власником землі явної невідповідності кадастрової вартості її можна оскаржити. Для цього необхідне звернення до суду або уповноваженої комісії з поданням доказів, що оцінку проведено за недостовірними даними або не використано знижувальних коефіцієнтів.

Дані про земельну ділянку за кадастровим номером

можна дізнатись онлайн на спеціалізованому сайті.

Якщо виявилася помилка у кадастровому паспорті на земельну ділянку, її потрібно терміново виправити. Дивіться тут як.

Як взяти кадастровий план земельної ділянки через Росреєстр у 2020 році – ми розповімо.

Незалежно від права власності кадастрова вартість землідо 2017 року визначалася за № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність в РФ», а потім за №237-ФЗ «Про державну кадастрову оцінку». Визначення її потрібно як державі для оподаткування, а й власникам, орендарям земельних ділянок. Результати оцінки вносять до ЄДРН, веденням його займається Росреєстр.
Точна реальна вартість землі за підсумками кадастрової оцінки необхідна власникам та користувачам ділянок для того, щоб:

1. встановити менший розмір земельного податку;
2. визначити меншу викупну ціну земельної ділянки при її придбанні в
3. власність в органів місцевої влади;
4. зменшити розмір плати при оренді землі;
5. зменшити майновий податок на юросіб;
6. для інших цілей.

Масова переоцінка

Масова оцінка, проведена у 2014 році, призвела до того, що в деяких випадках кадастрова вартість територій у 5–10 разів перевищила ринкову. Це призвело до численних судових процесів. Вони продовжуються і зараз.
За підсумками масової переоцінки у 2020 році різниця ціни ринкової та кадастрової може виявитися ще більшою.. Два перехідні роки надані власникам землі для наведення порядку з документами, встановлення справедливої ​​кадастрової ціни, зниження її до ринкової величини через суд чи Комісію.
У 2020 році, згідно з поправками до законів, при оподаткуванні за основу приймають кадастрову вартість, визначену на початок 2014 р. за підсумками масової оцінки, або її величину, зменшену за рішенням суду.

Оподаткування

Земельний податок у низці регіонів РФ з початку 2015 року обчислюється із ціни землі за результатами кадастрової оцінки. До початку 2020 року цю форму оподаткування буде запроваджено у всіх регіонах. З січня 2020 року податок земельний збільшено на 20% порівняно з минулим роком. У 2020 році ставка, що діє в 2017 році, буде збільшена на 60%. У 2020 році буде одночасно проведено кадастрову переоцінку землі та збільшено розмір земельного податку. Новими поправками чинного законодавства також зменшено розміри податкових відрахувань, пільг, змінено формулу розрахунку податку.

Рішення про чергову кадастрову оцінку приймають органи влади кожного регіону або муніципалітети. Вони мають право переоцінювати землю не частіше одного разу через кожні три роки, і не рідше одного разу через кожні 5 років.

Для міст-суб'єктів РФ (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) зроблено виняток:вони мають право переоцінювати земельні ділянки через кожні два роки.

Кадастрова ціна та її оскарження

Як зміниться у 2020 році кадастрова ціна земельних наділів? Щоб це дізнатися, слід звернутися до чинних законів та судової практики.
Прийнятими №360-ФЗ від 03.07.2016 р (ст. 19) поправками до законів заморожено кадастрову ціну землі на території всіх регіонів з 01.01.2017 р. до 01.01.2020 р. Одночасно з поправками натомість №135-ФЗ «Про оцінку в РФ» прийняли закон №237-ФЗ «Про державну кадастрову оцінку», що набрав чинності 01.01. 2017. У ньому зазначено, що кадастровою державною оцінкою під наглядом Росреєстру займатимуться лише незалежні бюджетні установи.

Чергова хвиля повсюдної переоцінки територій буде у 2020 р. Два роки (з початку 2020 до початку 2020 р.) є перехідними.

Власник ділянки під час оскарження його кадастрової ціни вправі залучати незалежних оцінювачів. Результати незалежної оцінки розглядає та затверджує суд чи комісія з розгляду спорів щодо кадастрової ціни об'єктів нерухомості (далі «Комісія»). Вона створена та діє у кожному регіоні при управлінні Росреєстру. Фізичні особи мають право звертатися або до Комісії, або відразу до суду. Органам влади необхідно пройти через досудовий розгляд Комісією.
Здавалося б, виходячи з цих законів, зміни кадастрової ціни територій до 2020 року не слід очікувати. Але органи влади зацікавлені у перегляді кадастрової ціни територій з метою:

• Реєстрації прав на ділянки землі та угод з ними, захисту прав землекористувачів.
• Точного визначення розмірів податків, орендних платежів, сум грошових компенсацій за вилучення у власників земель муніципальних потреб.
• Підтримки ринку землі, іпотеки, цінних паперів, фондового, залучення інвестицій у регіони.
• Оцінки ефективності землекористування на території, розробки генпланів розвитку міст та селищ, здійснення великомасштабних проектів.

Причини зміни кадастрової ціни

На питання чи змінюватиметься кадастрова вартість землі у 2020 році, відповідь неоднозначна. Він визначається тим, до якої категорії дозволеного користування належить територія, місце її розташування. Незважаючи на введений мораторій, переоцінка земельних наділів у 2020 році може проводитись з ініціативи власників чи адміністрації поселення. Власник ділянки може, звернувшись до Росреєстру, ініціювати переоцінку у випадках:

• якщо ціну ділянки визначали у 2013 році, у 2020 потрібно це робити знову.
• незадоволеності підсумками оцінки, незалежно від проведення масової державної переоцінки.
• зміни будь-яких характеристик ділянки.

За рішенням органів влади позачергова переоцінка може проводитись у випадках:

1. зміни площі ділянки під об'єднання його з іншим;
2. проведення межування;
3. зміни мети землекористування;
4. введення в експлуатацію збудованого об'єкта;
5. розвитку інфраструктури, що підвищує попит на землю: збудованої дороги, підведеного електропостачання, зведених об'єктів соцкультпобуту;
6. зміни ринкових цін.

Законом, прийнятим ГД РФ, влада Севастополя, Москви, Санкт-Петербурга вправі через суд оспорювати кадастрову ціну території, якщо власник, на їхню думку, зменшив її навмисне через Комісію до дуже низького значення, а земля не є муніципальною.
Інакше кажучи, якщо власник території визнає результат її оцінки високим, звернеться до Комісії або відразу до суду та знизить кадастрову ціну, адміністрація отримає право оскаржувати це рішення через ту саму Комісію та суд.
За ухвалою Конституційного суду РФ адміністрація муніципального освіти має законну підставу оскаржувати рішення Комісії, коли переоцінка проведена за зверненням власника. Муніципалітет втрачає податкові потоки до бюджету та зацікавлений у їх збільшенні.
Власники земельних наділів на 2020 р. . можуть очікувати збільшення їхньої кадастрової ціни:

• коли в адміністрації поселення з'являться підстави для планової оцінки,
• якщо вона через Комісію чи суд оскаржить поточну вартість,
• з'являться інші причини, такі як межування, об'єднання ділянок, введення в експлуатацію нових об'єктів тощо.

Власник ділянки також має право змінити його кадастрову ціну, подавши до Росреєстру заяву про її перегляд. Починати цю процедуру слід у тих випадках, коли є серйозні підстави для таких дій, а саме:

1. використання недостовірних відомостей про ділянку щодо її кадастрової вартості;
2. помилки технічні при внесенні даних про ціну та інші параметри ділянки до реєстру;
3. Кадастрова ціна території визначена на ту саму дату, що й ринкова, і вони значно відрізняються.

© 2020, Експерт. Всі права захищені .

Аналогічний порядок передбачено для визначення мінімального УПНС для промислових та спеціальних площ. Менше цих порогових значень фактичний показник не може бути встановлений . Мінімальні межі визначаються за спеціальною методикою середньозважених параметрів щодо конкретного адміністративного округу.

Області застосування Кадастрова оцінка вартості конкретних ділянок, яка визначається державними органами, використовується для:

• обчислення суми податку за користування територією власником;
• розрахунку орендної плати за надане державою майно;
• визначення розміру викупу чи придбання державної землі;
• інших цілей, передбачених законодавством.

За законом розмір платежів, які щорічно здійснюються до бюджету, повинен визначатися на основі офіційно встановленої ціни Кадастру.

Як зміниться кадастрова вартість землі у 2020 році?

Як розрахувати кадастрову вартість земельної ділянки в Москві Важливо У 2020 році набувають чинності чергові зміни, які зачіпають принципи розрахунку податку на землю. .

У деяких випадках представники бізнесу можуть заперечити суму платежу. Зміст

• 2 Проблемна оцінка

Податок на землю: основні зміни у 2020 році У 2020 році податок на землю визначатиметься за допомогою кадастрової оцінки земельних наділів. Поетапний перехід на новий принцип розрахунку стався у 2015-2016 роках.

Знайти кадастрову вартість земельної ділянки у 2020 році

Розрахунок за допомогою калькулятора Розрахувати податок можна за допомогою інтернет-сервісу – калькулятора. Порядок розрахунку податку за допомогою калькулятора на офіційному сайті ФНП відбувається таким чином: 1) У розділі «Електронних сервісів» вибираєте «Калькулятор земельного податку та податку на майно фізичних осіб».

2) Вводьте загальні параметри щодо розрахунку – «Земельний податок». 3) Вибираєте період, протягом якого необхідно сплатити податок 4) Вводьте характеристики об'єкта 5. Після внесення всіх даних - вони можуть проставлятися автоматично - можете розрахувати суму податку Процедура проста, якщо ви знаєте кадастровий номер вашої земельної ділянки.

Подивитися його можна у свідоцтві про право власності, або виписку ЄДРН. Детальніше читайте: Як отримати виписку ЄДРН? Правила розрахунку податку різні категорії земель – сільгосппризначення, ІЖС, ділянку СНТ тощо.

Як розрахувати земельний податок?

У 2020 році набувають чинності чергові зміни, які зачіпають принципи розрахунку податку на землю. Місцева влада продовжуватиме збільшувати розмір податку, при цьому сума платежу визначатиметься на підставі кадастрової оцінки ділянки.
У деяких випадках представники бізнесу можуть заперечити суму платежу. Зміст

• 1 Податок на землю: основні зміни у 2020 році
• 2 Проблемна оцінка
• 3 Слабкі та сильні сторони нововведень

Податок на землю: основні зміни у 2020 році У 2020 році податок на землю визначатиметься за допомогою кадастрової оцінки земельних наділів.

Поетапний перехід на новий принцип розрахунку відбувся у 2015-2016 роках.

До цього влада використала балансову вартість ділянки, яка в рази відрізнялася від кадастрової оцінки.

Податок на землю у 2020 році

Увага

By Артем Макаров / 3rd Квітень, 2020 / Медичне право / No Comments У результаті буде враховано місцеву специфіку, що дозволить уникнути негативних наслідків для бізнесу. 2020 року відбудеться чергове підвищення податку на землю.

У рамках перехідного періоду, влада збільшить податок на 20%. При цьому повноцінний розмір податку оплачуватиметься до місцевих бюджетів лише у 2020 році.

Крім того, регіони можуть використовувати диференційований підхід до різних секторів економіки. Новий принцип розрахунку податку передбачає використання кадастрової оцінки, що викликає критику експертів.

Якщо вартість ділянки завищена, власник може скоригувати оцінку у судовому порядку.

Нове у оподаткуванні земельних ділянок з 1 січня 2020 року

Визначення питомого показника кадастрової вартості земельних ділянок після угруповання провадиться у наступній послідовності:

1. Для кожної групи виявляються ціноутворюючі фактори.
2. Виділяється стандарт – ділянка з типовими параметрами.
3. Створюється підгрупа із еталонних об'єктів, схожих за показниками.
4. Для підгруп збирається та аналізується ринкова інформація.
5. Здійснюється статистичне моделювання, виявляються залежність ринкової ціни від ціноутворюючих факторів.
6. Розраховується УПКС для зразка.
7. Визначається кадастрова вартість всіх земельних ділянок групи з зразком у вигляді множення УПКС з їхньої площі.

У розрахунок вартості по Кадастру можуть додаватися поправочні коефіцієнти зниження суми за наявності біля ділянки спеціальних показників, наприклад, близьке перебування паводкової зони.

Основні зміни полягають у ретельній регламентації порядку та окремих операцій щодо визначення ціни нерухомих об'єктів за Кадастром.

Крім дії нових правил щодо здійснення розрахунків, протягом перехідного періоду ситуація буде такою:

• застосовується вартість, встановлена ​​на січень 2014 року чи пізніше, якщо вона менша;
• регіони можуть встановлювати нові параметри кадастрової ціни лише за наявності спеціалізованої бюджетної організації та комісії, уповноваженої у регулюванні спірних ситуацій з цих питань;
• до відкриття у регіонах спеціалізованих бюджетних організацій береться найменша величина ціни за Кадастром за 2014-2016 роки.

Навіщо це потрібно Питомий показник кадастрової вартості земельної ділянки у 2020 році – це котирування території у калькуляції на одиницю площі наділу.

Як розрахувати кадастрову вартість земельної ділянки у 2020 році

Вкажемо, які зміни він передбачає, і за якими правилами розраховуватиметься податок:

1. По-перше, розрахунок проводитиметься на основі кадастрової вартості землі.
2. По-друге, кадастрова ціна залежатиме від категорії земель та внесених даних про ділянку в базі податкової служби та Єдиного держреєстру нерухомості (ЄДРН). Зміни стосуються статті 391 НК РФ.
3. По-третє, враховуватимуть, чи є особа юридично відповідальною чи громадянин, який звернувся, зареєстрований у податковій службі як фізична особа.
4. По-четверте, при розрахунку дивляться особливий коефіцієнт.

Показник вважається як відношення кількості місяців, коли земля перебувала у новому статусі, так і кількості повних місяців звітного періоду. Нововведення вводять у статтю 396 НК РФ.

По-п'яте, на остаточний розмір податку впливатиме пільга, яку зможе скористатися громадянин.

• По-п'яте, на остаточний розмір податку впливатиме пільга, яку зможе скористатися громадянин.
• Кадастрова вартість у 2020 році Області застосування Кадастрова оцінка вартості конкретних ділянок, що визначається державними органами, використовується для:

• обчислення суми податку за користування територією власником;
• розрахунку орендної плати за надане державою майно;
• визначення розміру викупу чи придбання державної землі;
• інших цілей, передбачених законодавством.

За законом розмір платежів, які щорічно здійснюються до бюджету, повинен визначатися на основі офіційно встановленої ціни Кадастру. До 2020 року застосування інвентаризаційної оцінки з метою оподаткування залишається лише на рівні регіонів.

Як розрахувати кадастрову вартість земельної ділянки в 2020 році

Якщо було встановлено звітні періоди, поквартально Розрахунок буде здійснено з урахуванням авансових платежів по формуле: Є загальна формула розрахунку податку землю Земельний податок = Кст x Д x Ст x Кв, где:

1. Кст – кадастрова вартість наділу.
2. Д – частка у загальному праві на наділ (якщо власник один, то формулу проставляється коефіцієнт «1»; коли земля поділена між двома власниками порівну, то коефіцієнт «1/2» тощо.).
3. Ст - відсоткова ставка, встановлена ​​регіональним законодавством.
4. Кв – коефіцієнт тривалості володіння (враховується, якщо ділянка перебуває у землевласника менш повного звітного періоду, тобто календарного року).

У такій формулі необхідно:

1. Окремо розрахувати коефіцієнт тривалості володіння землею (кв).
2. Враховувати відсоткову ставку.

Як дізнатися кадастрову вартість земельної ділянки у 2020 році

Використання кадастрової оцінки дозволяє збільшити надходження до місцевих бюджетів, що стало особливо актуальним після початку кризи. Уряд зупинився на поетапному переході на новий принцип розрахунку, розрахований на 5 років.

На перехідному етапі до підсумкової суми податку застосовується поправний коефіцієнт, що дозволяє знизити суму платежу. Щорічно коефіцієнт коригується, доки не досягне одиниці у 2020 році.

Головне нововведення під час розрахунку податку на землю у 2020 році – чергове збільшення платежу на 20%. Податок на землю в різних регіонах може відрізнятися .

Місцева влада може на власний розсуд встановлювати ставку податку в межах 0,1-1,5%. При цьому регіони можуть застосовувати диференційований підхід, надаючи пільги для окремих видів діяльності..

Додаткові надходження допоможуть місцевій владі профінансувати модернізацію об'єктів інфраструктури.

УПКС – це коефіцієнт, який застосовується за масового методу розрахунку державними оцінювачами. Від питомого показника кадастрової вартості залежить розмір податкової ставки на майно, порядок їх нарахування регламентується законодавством Російської Федерації.

УПКС та масовий метод оцінки

Для кожної оцінної групи об'єктів нерухомості використовується певна методика. Це формула, яку використовує оцінювач Кадастрової палати у обчисленнях вартості. Модель включає кілька ціноутворюючих факторів, таких як розташування нерухомості, інфраструктура, район, матеріал, з якого зведені стіни та інших.

Для майна, що має аналогічні показники, використовується масова методика розрахунків. При підстановці формулу значних показників перебуває УПКС на одиницю виміру площі. А щоб визначити вартість кадастру, показник потрібно помножити на площу.

У випадках, коли немає можливості з'ясувати єдине значення ринкової ціни, здійснюється індивідуальний розрахунок вартості.

Застосування УПКС

Питомий показник використовується, коли будь-яка інша модель обчислень, крім масової, недоцільна чи неможлива. Етапи підрахунків такі:

Визначення розташування об'єкта по регіону, області, району, кварталу;

Освіта моделі для оцінки об'єктів зі схожими характеристиками;

Обчислення УПКС для групи;

Підсумковий розрахунок вартості.

Найчастіше показник використовується з метою оцінки земельних ділянок. У єдині групи об'єднуються дачні товариства, спільноти городників та садівників, особисті господарства з спорудами, індивідуальні, блоковані будинки, багатоповерхові та багатоквартирні житлові будинки.

Після того, як усі об'єкти будуть сформовані, алгоритм розрахунків наступний:

Визначення піноутворюючих факторів для кожної групи;

виявлення еталонної ділянки з типовими характеристиками;

створення підгруп, подібних за характеристиками, виходячи з зразка;

Збір інформації про ринкові ціни кожної підгрупи;

Використання масової моделі залежно від ринкової ціни та факторів ціноутворення;

Розробка формули УПКС на одиницю площі;

Розрахунок УПКС для зразка;

Обчислення вартості кадастру всім ділянок групи.

Обчислення питомого значення складає основі об'єктивних чинників, але цілком можливий суб'єктивізм, властивий оцінювачам. Тому власники можуть не згодні з розрахунками.

У формулі обчислення вартості з питомим параметром також часто застосовуються понижувальні та поправочні коефіцієнти, залежно від індивідуальних особливостей розташування об'єкта.

Щоб спростити завдання власникам майна, портал сайт пропонує скористатися зручними та простими безкоштовними сервісами: кадастровим калькулятором та карткою. Також ми допоможемо знайти професіонала, який здатний надати кваліфіковану консультацію з питань кадастру, оцінки та експертизи.

На підставі адміністративного розпорядження створюється та затверджується уповноважена комісія, у веденні якої проведення ревізії в обраному адміністрацією масиві. У комісію входять призначені регіональною владою ліцензовані оцінювачі. У тому числі – незалежні підприємці, які ведуть комерційну діяльність із оцінки вартості землі (кадастрова оцінка).

Ревізори та оцінювачі під час проведення переоцінки земель спираються на чинні нормативи законодавства, встановлені Федеральним законом № 135-ФЗ, від 29.07.98 р., що регламентує норми оціночної діяльності, переважно викладені у статті 24.15 Закону.

Прочитайте також текст ухвали про кадастрову вартість земельної ділянки, це дуже важлива інформація!

УРЯД РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ

ПРО ПОРЯДКУ ДОВЕДЕННЯ КАДАСТРОВОЇ ВАРТІСТЬ
ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЬНИКІВ ДО ВІДОМОСТІ ПОДАТКОВНИКІВ

З метою реалізації положень пункту 14 статті 396 Податкового кодексу Російської Федерації Уряд України постановляє:

1. Встановити, що територіальні органи Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості безкоштовно надають платникам податків земельного податку, що визнаються такими відповідно до статті 388 Податкового кодексу Російської Федерації, відомості про кадастрову вартість земельних ділянок у вигляді кадастрового номера об'єкта нерухомості та його кадастрової вартості для цілей платника податків у порядку, встановленому статтею 14 Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості». При цьому до 1 березня 2008 р. зазначені відомості надаються у порядку, встановленому статтею 22 Федерального закону "Про державний земельний кадастр".
2. Відомості про кадастрову вартість земельних ділянок з метою оподаткування розміщуються на офіційному сайті Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості у мережі Інтернет.

Хто встановлює кадастрову вартість земельної ділянки?

Після проведення ревізії відбувається обробка отриманих відомостей для складання звітних відомостей. Ця робота триває шість місяців, протягом яких земельний масив, де проводилася ревізія, розбивається на кадастрові квартали. У кожному кадастровому кварталі виявляються специфічні нюанси, які впливають встановлення кадастрової вартості. Вони збільшують чи зменшують базову кадастрову ціну земель у масиві, яка встановлюється муніципалітетом регіону чи адміністрацією районного центру, виходячи з статті 66 ЗК РФ .

Ця робота проводиться адміністративною комісією., члени якої затверджено регіональним актом про призначення проведення ревізії. У цей період допускається внесення коректив до результатів оцінки. Коригування вноситься за помилки в розрахунках, допущених оцінювачами або членами ревізійної комісії.

Через півроку, коли результати оцінки передаються до Росреєстру, встановлення кадастрової вартості внаслідок переоцінки окремих ділянок, переходить у відання реєструючого органу. Відповідальність за встановлення вартості ЗУ після цього переходить до адміністрації місцевого осередку державного кадастру нерухомості (ДКН).

Підстави щодо оцінки ЗУ

За регламентом, ревізія земель із встановленням кадастрової вартості, у масиві проведення інвентаризації, проводиться раз на 5 років. Допускаються деякі варіації у термінах, але не перевищення зазначеного законодавчим нормативом періоду. Якщо термін проведення інвентаризації скорочується - він не може бути меншим, ніж 3,5 роки після проведення чергової переоцінки.

Підставою проведення оцінки у цьому випадку є:

• дотримання встановлених термінів;
• видання спеціального регіонального акту;
• затвердження акта на федеральному урядовому рівні.

У проміжках між діяльністю ревізійної комісії переоцінка допускається на підставі поданої власником ЗУ заяви, написаної на ім'я начальника місцевого відділення ДКН. Причини, які можуть викликати потребу у проведенні оцінки ЗУ позапланово:

1. кадастрові та технічні помилки;
2. не враховані під час переоцінки особливості ЗУ;
3. знищення земель внаслідок стихійних лих;
4. пошкодження родючого шару ґрунту;
5. заболочування ґрунтів;
6. розростання прилеглого до ЗУ яру;
7. зміна русла річки тощо.

Якщо адміністрація Росреєстру відповість офіційною відмовою – зацікавлена ​​особа має право добиватися переоцінки судовим рішенням.

Покрокова інструкція розрахунку

Яку роль грає оцінка ЗП?

Кожен землевласник зможе самостійно розрахувати кадастрову вартість своєї ділянки. Це може знадобитися для того, щоб перевірити правильність нарахування земельного та майнового податку. В даному випадку кадастрова вартість відіграє істотну роль, оскільки саме вона виступає базовою одиницею для розрахунку податку фізичним та юридичним особам.

Питомий показник кадастрової вартості земельної ділянки

Основою проведення розрахунків є питомий показник. Він встановлюється уніфіковано по всьому кадастровому кварталі та складається з одиниці вартості одного квадратного метра землі у зазначеному кварталі. Оцінка ділянки залежить від наявності відомостей про цю облікову одиницю. Цей показник засвідчується в органах влади регіону спеціальним актом, після чого передається до облікових відомостей ДКН.

Також його часто називають «питомою кадастровою вартістю земельної ділянки».

З усіма вступними параметрами ми ознайомилися, тепер саме час зрозуміти, як розрахувати вартість землі.

Як розрахувати кадастрову вартість земельної ділянки?

Незалежні оцінювачі використовують формулу розрахунку кадастрової вартості земельної ділянки, на підставі якої оцінюється площа в масиві, її допускається застосовувати для самостійних розрахунків. Провести цю процедуру, і, як наслідок, зрозуміти як порахувати кадастрову вартість земельної ділянки не лише досить просто, а й доцільно, щоб переконатися у правильності облікових записів.

Для самостійного розрахунку кадастрової вартості ділянки слід помножити:

1. питомий показник;
2. та загальний метраж площі ЗУ.

Отриманий твір дасть результат.

Тепер наочно покажемо як розраховується кадастрова вартість земельної ділянки. А дуже просто!

Ця формула розрахунку кадастрової вартості земельної ділянки є актуальною досі.

Наприклад, питомий показник становить 500 рублів за квадратний метр землі у масиві. Ділянка в 4 сотки оцінюватиметься в 200 тисяч рублів. Інша ділянка, розташована поблизу, площею 10 соток, оцінюватиметься в 500 тисяч рублів.

Якщо площа ЗУ змінювалася, до облікових записів може потрапити помилка. Також допускається зміна вартості ЗУ, якщо змінювалася категорія земель чи їх .

У дачних селищах чи поселеннях, де видавалися ділянки під ІЖС, оцінювачі часто використовують. При витратній методиці визначення кадастрової вартості земельної ділянки в розрахунок приймаються кошти, вкладені у розвиток інфраструктури населеного пункту чи дачного селища. Прибутковий метод передбачає рентабельність прибутку, що передбачається від вкладень.

Такими не хитрими методами можна скористатися та зрозуміти як розрахувати вартість земельної ділянки. Все дуже просто.

Результати та звіт

Оформивши відомості, одержані в результаті оціночної процедури, адміністративна комісія враховує нюанси окремих територій, що допускають зниження або підвищення призначеної оцінювачами ціни. Розподіливши відомості по кадастрових кварталах, з урахуванням особливостей ландшафту та розвитку інфраструктури, вони розбивають отримані відомості щодо окремих ділянок.

Після завершення роботи складається звіт по кожному кадастровому кварталі. До звіту додаються акти з даними, на кожній ділянці, поставленій на , відповідно до присвоєних .

Для ділянок, які перебувають на кадастровому обліку, складається окремий акт, який прирівнює ціну неврахованих земель до ринкової вартості, що перевищує суму оцінки. Ця юридична дія забезпечує правоздатність визначення вартості адміністративним розпорядженням.

Тільки після посвідчення звітної документації уповноваженою посадовою особою, у ролі якої виступає голова місцевого виконкому (адміністрації), відомості передаються до інформаційного банку ДКН, відповідно до встановлених Федеральним законом № 221-ФЗ від 24.07.07 р. нормативами.

Оцінка земельної ділянки для оскарження кадастрової вартості

Якщо правовласник ділянки претендує на , з об'єктивних причин, йому доведеться підтвердити обґрунтованість домагань. Будь-які фактори, які знижують ефективність використання наділу, можуть розглядатися причиною зниження вартості. Також – чинники, які у ролі переваг – допускають її збільшення.

Для проведення переоцінки, в даному випадку, слід провести експертизу ґрунту або ландшафту, які спричинили домагання переоцінки. Ці документи збираються рахунок власника чи іншого правовласника ЗУ.

Результати експертизи передаються незалежному оцінювачу, який встановлює прийнятну ціну для наділу, що базується на новонаданих відомостях. У випадках, коли результат, представлений оцінювачем, дуже відрізняється від встановленої адміністративної комісією, доцільно отримати документацію про проведення оцінки трьома незалежними експертами.

Зібраний пакет документації разом із заявою власника ЗУ передається до місцевого відділення Росреєстру.. При відмові внесення змін про переоцінку нерухомості звертаються до суду за місцем розташування наділу. У цьому випадку до позовної заяви додаються результати незалежної оцінки.

Бажаєте знати більше про вартість ЗУ? Ви знайдете багато корисної інформації з цієї теми.