Російське законодавство розглядає як іпотечні кредити будь-які кредити, видані під заставу нерухомості. Ми розглядатимемо окремий випадок іпотечних кредитів - кредити, що видаються (1) фізичним особам, (2) на купівлю житла та (3) під заставу цього житла. В англомовній літературі цей вид кредитування називається housing finance чи residential real estate finance. У російській мові спеціального терміна йому поки немає.

Моделі іпотечного кредитування зазвичай класифікують за джерелом коштів, що використовуються видачі іпотечних кредитів. Найпростіша з цих моделей ґрунтується на використанні як такого джерела банківських депозитів. Модель називають депозитною, банківською чи традиційною.

Традиційні моделі.

У рамках цієї моделі банки видають фізичним особам іпотечні кредити (кредити на купівлю квартир під заставу цих квартир) нарівні з іншими кредитами. Основним джерелом коштів цих кредитів є залучені кошти, тобто. насамперед депозити.

Іпотечні кредити мають цілу низку специфічних особливостей, і, відповідно, займаючись цим бізнесом, банки несуть специфічні ризики. Основним ризиком при іпотечному кредитуванні, як, втім, і за будь-якому іншому, є кредитний, тобто. ризик того, що позичальник не поверне своєчасно та повністю взяті у кредит кошти. Цей ризик має дві складові: по-перше, сам ризик неповернення; по-друге, ризик того, що у разі неповернення банк не зможе компенсувати свої втрати за рахунок реалізації предмета застави (квартири).

Величина ризику неповернення іпотечного кредиту оцінюється за двома чинниками - достатності доходу позичальника у тому, щоб здійснювати щомісячні виплати погашення кредиту, і з його кредитної історії, тобто. інформації про те, як часто він допускав у минулому затримки виплат за будь-якими кредитами.

Розмір ризику те, що втрати не вдасться компенсувати рахунок реалізації застави, визначається за даними судової практики, тобто. за тим, скільки потрібно витратити часу та коштів на виселення позичальника із закладеного житла та на реалізацію цього житла. Крім того, цей ризик залежить від того, чи вдасться реалізувати квартиру за велику суму, ніж сума кредиту, видана банком. Отже, величина цього ризику залежить від частки, яку займає кредит у вартості квартири. Чим більша ця частка, тим вищий ризик того, що банк не компенсує своїх витрат у разі, якщо з якоїсь причини (наприклад, через падіння цін на ринку) квартиру доведеться продавати за ціною, нижчою від початкової.

Дуже значним ризиком за традиційної моделі іпотечного кредитування виявляється відсотковий: ризик зміни відсоткових ставок над ринком. Оскільки іпотечні кредити завжди довгострокові, ця можливість дуже велика. Якщо ринкова відсоткова ставка зростає, то банк продовжує отримувати від позичальників виплати за іпотечними кредитами виходячи з тієї ставки, під яку він їх видавав (нижче за нову ринкову ставку за кредитами), а вкладникам він змушений платити дохід за більшою ставкою, ніж передбачалося (на рівні нової ринкової ставки за депозитами).

Якщо банк не підвищує ставки за депозитами, то вкладники просто забирають свої кошти та вкладають їх туди, де вони можуть отримати прибутковість на ринковому рівні. Якщо він підвищує ставки за депозитами, то його маржа (різниця між ставками за кредитами та депозитами) зменшується і в деяких випадках стає негативною. Такі процеси (підвищення ринкової процентної ставки з 8% у 1978 р. до 20% у 1980 р.) призвели на початку 80-х років до широкомасштабної кризи ощадно-позичкових асоціацій у США.

Єдиним радикальним способом управління процентним ризиком у межах традиційної моделі є застосування змінних процентних ставок за іпотечними кредитами. І тут у міру зміни ринкових відсоткових ставок змінюються і виплати, які має щомісяця здійснювати позичальник.

Однак цей механізм є дуже ризикованим і в країнах з нестійкою економікою застосовуватися не може. Справа в тому, що при значному збільшенні виплат вони можуть легко виявитися вищими за ті, які позичальник може здійснювати, виходячи з власних заробітків. Таким чином, внаслідок застосування цього механізму зниження відсоткового ризику призводить до збільшення кредитного.

Існує складніший механізм індексації відсоткових ставок, заснований на системі подвійних індексів. При використанні цього механізму здійснюють паралельно два перерахунки щомісячних виплат за іпотечним кредитом: один - щодо зміни ринкових ставок, а інший - щодо зміни індексу заробітної плати.

Виплата, яку робить позичальник, збільшується на величину, визначену зміни індексу заробітної плати. Різниця між цією виплатою і тією, яку він мав би зробити відповідно до зміни індексу ринкових процентних ставок, капіталізується, тобто. додається до його боргу за іпотечним кредитом.

До недоліків даного механізму слід віднести його складність та ризик виникнення негативної амортизації. Коли позичальники раптом виявляють, що незважаючи на те, що вони справно вносять виплати (причому збільшені зі зростанням індексу зарплати), їх борг не тільки не зменшується, але навіть збільшується, вони зазвичай припиняють платити.

Використання традиційної моделі.

Слід зазначити, що, незважаючи на всі недоліки, традиційна модель досить широко використовується в країнах зі стабільною економікою. Вона домінує у Європі, причому у низці досить високо розвинених країн (наприклад, у Греції) жодних інших моделей немає зовсім. У середньому у Європі, поданим наприкінці 1998 р., традиційна модель забезпечувала 62% обсягу виданих іпотечних кредитів.

Важливо, що поширеність цієї моделі у Європі пов'язані з давніми традиціями використання там змінної відсоткової ставки. Приблизно 70% іпотечних кредитів, виданих у Європі 1997 р., була змінна відсоткову ставку. Для порівняння: того ж року в США, де такої традиції ніколи не існувало, кредитів зі змінною процентною ставкою було видано менше ніж 10%.

Перспективи використання традиційної моделі у Росії.

У Росії її комерційні банки, які спробували зайнятися у середині 90-х гг. іпотечним кредитуванням, виявили, що вони не мають можливості оцінювати ні кредитний, ні відсотковий ризики.

Величину ризику неповернення (першої складової кредитного ризику) неможливо оцінити, оскільки значна частка людей не реєструють основну масу своїх доходів і не мають кредитної історії. Величину другої складової не можна оцінити, оскільки не тільки невідомо, скільки часу та коштів треба витратити на виселення позичальника у разі дефолту, але й немає впевненості, що це взагалі вдасться зробити.

Банки знайшли спосіб вирішити проблему кредитного ризику за рахунок заміни кредитування на оренду із правом викупу. У цьому випадку квартира оформлялася у власність не фізичній особі – позичальнику, а дочірній компанії банку. Позичальник укладав із нею договір оренди квартири з правом викупу. Після того, як він виплачував щомісячними орендними платежами вказану у договорі суму, він отримував квартиру у власність. Якщо він з якоїсь причини припиняв виплати, квартира залишалася у власності дочірньої компанії банку.

Назвати цю систему іпотечним кредитуванням можна лише з великою натяжкою. Крім того, вона так і не набула великого поширення через високі ризики позичальника. Якщо дочірня компанія ліквідувалася, позичальник позбавлявся квартири незалежно від того, яку частку її вартості він вже погасив «орендними платежами».

В даний час традиційна модель існує в Росії в основному за рахунок підтримки американського уряду, який виділило близько 400 млн дол. на створення фонду США – Росія (The US – Russia Investment Fund). Із цих грошей близько 100 млн дол. було направлено до програми «Дельта-Кредит», яка надає російським банкам кошти на видачу іпотечних кредитів.

Кошти надаються строком на 10 років і лише у випадку, якщо позичальник може підтвердити, що щомісячні виплати за кредитом не перевищать 35% від його офіційних доходів. Крім того, позичальник має сплатити не менше 20% вартості квартири із власних коштів. Коло позичальників, таким чином, виявляється досить вузьким.

Банки отримують за цією програмою довгострокові ресурси і не несуть відповідно процентного ризику. На банках залишається лише кредитний ризик. При цьому, оскільки кредитна історія позичальників невідома, а переспективи їхнього виселення у разі потреби сумнівні, то величина цього ризику залишається не цілком визначеною.

Банки зазвичай компенсують невизначеність або з допомогою надання кредитів лише співробітникам компаній - клієнтів банку, або з допомогою ретельної перевірки кожного позичальника (біографія, зв'язку, хобі тощо.). Так, наприклад, якщо перевірка показує, що у позичальника бувають запої, то йому кредит не видадуть, навіть якщо його офіційний заробіток і задовольнятиме формальним вимогам.

Модель іпотечних облігацій.

Близько 20% від загального обсягу іпотечного кредитування в Західній Європі здійснюється за рахунок іншої системи. Ця система використовує як джерело коштів не депозити, а ресурси організацій, що діють на фондовому ринку та зацікавлені в інвестуванні в довгострокові активи.

Для отримання цих інвесторів банки продають на фондовому ринку іпотечні облігації. По суті, іпотечні облігації – це банківські облігації, що відрізняються однією важливою особливістю: забезпечення конкретними активами – іпотечними кредитами та, відповідно, закладеною за цими кредитами нерухомістю.

У разі банкрутства комерційного банку ці активи виділяються та використовуються для гасіння зобов'язань банку перед власниками іпотечних облігацій. Діють спеціальні банківські норми, що регулюють відповідність вартості закладеного майна та обсягу випущених іпотечних облігацій. Наприклад, у Німеччині та в Австрії сума заборгованості з іпотечних облігацій не повинна перевищувати 60% вартості закладеного майна. У Данії ця частка вища і становить 80%.

У більшості країн Європи лише суворо обмежена кількість банків може займатися іпотечним кредитуванням з допомогою випуску іпотечних облігацій. Єдиний виняток – Іспанія, в якій будь-який банк має право випускати іпотечні облігації. Крім іспанських банків у Європі такі облігації випускають 73 банки. Усі вони (за винятком кількох німецьких та двох австрійських) – вузько спеціалізовані на цьому виді бізнесу. Саме ці банки заведено називати іпотечними.

Використання моделі іпотечних облігацій.

Ознак те, що модель іпотечних облігацій найбільш конкурентна, ніж традиційна модель, поки немає. Незважаючи на свою довгу історію, вона є досить мало поширеною. 85% обсягу ринку іпотечних облігацій Західної Європи припадає на три країни, для яких ця модель традиційна - Данію, Швецію та Німеччину. У Данії практично всі іпотечні кредити фінансуються з допомогою випуску іпотечних облігацій, у Швеції - близько 70%. На німецькому ринку іпотечні облігації займають близько 20%.

У деяких європейських країнах – Великобританія, Ірландія, Бельгія, Греція, Італія – модель, заснована на використанні іпотечних облігацій, взагалі не застосовується. В інших європейських країнах ця модель використовується, але у дуже малих обсягах.

Перспективи застосування моделі іпотечних облігацій у Росії.

В даний час розробляється закон про імісійні цінні папери, одними з яких мають стати «наскрізні заставні листи» - папери, що нагадують іпотечні облігації. Однак є великі сумніви у тому, що виникне їхній обіг і що модель іпотечних облігацій буде реалізована.

Щоб вона функціонувала, необхідно запровадити спеціальні банківські нормативи, які гарантують виділення іпотечних активів із загальної маси активів банку. Повинна бути створена спеціальна система обліку цих активів у банках та додаткова система пруденційного нагляду. При цьому немає впевненості, що ці цінні папери матимуть великий попит.

Основна проблема полягає в наступному: у нашій країні практично немає інвесторів, які мають довгострокові ресурси, які могли б вкладатися в ці цінні папери. Щоб продавати іпотечні облігації зовнішньому ринках, необхідно домогтися їх ліквідності, тобто. їх треба випускати у більших обсягах.

Коли німці поставили завдання виходу зі своїми іпотечними облігаціями на зовнішній ринок, вони створили для цього спеціальні облігації, які називають Jumbo
Phandbrif. Обсяги емісії Jumbo Phandbrif не можуть бути меншими за 0,5 млрд дол. Фактично, середній обсяг емісії цих паперів становить 1,5 млрд дол.

Уявити, що якийсь наш банк зможе найближчим часом випустити іпотечні облігації в такому обсязі, досить важко.

Модель вторинного ринку іпотеки.

Ця модель найчастіше називається американською. Ідея її полягає в тому, що банк, видавши іпотечний кредит, відразу продає його спеціальній організації - кондуїту. Іпотечний кредит при цьому йде з балансу банку та переходить на баланс кондуїту. З моменту продажу банк не несе жодних ризиків щодо цього кредиту і, по суті, може про нього просто забути. Якщо за кредитом виникне дефолт, то збитки зазнають кондуїту.

Кондуїт збирає куплені кредити в пули та продає їх інвесторам у вигляді MBS (Mortgage Backed Securities) – цінних паперів, забезпечених іпотекою. У цьому кондуїт дає інвестору гарантію своєчасної виплати основний борг і відсотків із цих цінних паперів, тобто. надає страховку від кредитного ризику.

При використанні цієї системи роль та функції іпотечних банків змінюються кардинальним чином. Оскільки іпотечний кредит, надійшовши з їхньої баланс, відразу від нього зменшується, іпотечні банки, які працюють за моделлю вторинного ринку, з фінансових установ перетворюються на своєрідних посередників. На їхньому балансі немає ані залучених коштів, ані кредитів. По суті, від банків у них залишилася одна назва.

Досвід використання моделі вторинного ринку
Модель вторинного ринку використовується дуже широко, але тільки в одній країні світу - США Обсяги застосування цієї моделі в інших країнах мізерні. Успіхи Сполучених Штатів у розвитку моделі вторинного ринку пов'язані з тим, що там діють три дуже великі кондуїти. З них один – Джіні Мей (GNMA – Government National Mortgage Association) гарантований урядом США, а два інших – Фені Мей та Фреді Мек, хоча формально і вважаються приватними акціонерними товариствами, також сприймаються всіма інвесторами як організації, гарантовані урядом США.

Учасники ринку охоче купують MBS цих кондуїтів як папери, гарантовані федеральним бюджетом, погоджуючись при цьому на прибутковість навіть нижчу, ніж у цінних паперах організацій, що мають статус AAA. Таким чином, в іпотечне кредитування спрямовуються вкрай дешеві кошти, що забезпечує низькі ставки за іпотечними кредитами. Однак, оскільки це пов'язано з передбачуваними (або реальними) державними гарантіями, виходить, що низькі ставки за іпотечними кредитами субсидуються фактично федеральним бюджетом. Розмір цієї субсидії, за підрахунками різних американських економістів, становить від 3,5 до 4 млрд дол. на рік.

Розуміючи це, уряд США накладає серйозні обмеження на діяльність кондуїтів, спрямовані на те, щоби не субсидувати кредити на купівлю елітного житла. Обидва кондуїти не можуть працювати з кредитами на купівлю житла, вартість якого перевищує ліміт, який уряд щорічно встановлює. Для державної Джіні Мей цей ліміт становить 95% середньої вартості житла у регіоні, а для формально незалежних Фені Мей та Фреді Мек – 140%.

Ринок MBS у США оцінюється в 2,57 трлн дол. Причому 88% цього обсягу припадає на частку MBS, випущених трьома перерахованими вище кондуїтами. Вони повністю захопили ринок кредитів у межах встановленого державою ліміту. Наявність у цих кондуїтів державного субсидування не дозволяє організаціям, що діють у рамках інших моделей, конкурувати з ними.

Перспективи застосування моделі вторинного ринку на Росії.

Для застосування цієї моделі в нашій країні було зроблено дуже багато. Було створено кондуїт - Федеральне іпотечне агентство. Було розроблено чіткі та прості процедури для продажу кредитів банками агентству та перепродажу їх агентством інвесторам. Для спрощення процедури продажу та перепродажу кредитів було навіть створено спеціальний цінний папір - іпотечний заставний. Агентство отримало бюджетні кошти для викупу заставних та, по суті, готове їх викуповувати, формувати з них пули та перепродавати ці пули на ринку.

Існує організаційна проблема: щоб мати на своєму балансі кредити, Агентство має бути банком, а банківську ліцензію воно ніяк не може отримати. Безумовно, рано чи пізно цю проблему буде вирішено і Агентство зможе викуповувати та перепродавати кредити. Проте він має у своїй узяти він кредитний ризик, тобто. гарантувати, що компенсує всі витрати, які можуть виникнути у разі дефолту позичальника. Фактично, це зобов'язання має взяти він федеральний бюджет.

Крім того, воно має взяти на себе відсотковий ризик. Мається на увазі ризик того, що за період часу, який буде потрібно Агентству на викуп кредитів і формування пулу, достатнього для продажу на ринку, ставки зміняться і інвестори вимагатимуть більшої прибутковості, ніж передбачалося. І тут коштів, які від позичальників за іпотечними кредитами, може вистачити виплати інвесторам. Отже, додаткові кошти повинні також надійти з бюджету.

Іншими словами, модель може бути запущена лише за умови резервування у бюджеті значних коштів на підтримку Агентства у разі його неспроможності.

Контрактно-ощадна модель.

Ця модель передбачає одержання коштів за рахунок створення системи цільових депозитів.

Потенційний позичальник - клієнт банку укладає з банком договір (тому система називається контрактно-ощадною). Згідно з цим контрактом клієнт бере на себе зобов'язання щомісяця вносити протягом певного терміну на депозит певну суму. Банк, своєю чергою, бере він зобов'язання після завершення клієнтом накопичення надати йому іпотечний кредит. Таким чином, основним принципом цієї моделі є таке: будь-який позичальник – це колишній вкладник, а будь-який вкладник отримує право стати позичальником.

Процентна ставка за депозитами та кредитами фіксована і не залежить від ринкової. Зазвичай її встановлюють дещо нижче за ринкову. З погляду клієнта, низька прибутковість за депозитом – це його плата за право отримання дешевого іпотечного кредиту.

Контрактно-ощадна модель може існувати у відкритій та закритій формах. Відкрита форма характерна тим, що накопичення та кредитування здійснюються у звичайному універсальному банку, в якому створюється виділена система обліку для контрактно-ощадних пасивів та активів.

При закритій формі створюється спеціальна контрактно-ощадна організація – спеціалізований банк, який займається виключно залученням цільових депозитів та видачею кредитів колишнім вкладникам.
У контрактно-ощадної моделі є одна особливість, що робить її привабливою переважно для використання в країнах, де кредитування приватних осіб тільки починає розвиватися. Справа в тому, що вирішуючи проблему відсутності в банках довгострокових та дешевих джерел коштів, вона одночасно дозволяє мінімізувати кредитний ризик. Накопичуючи кошти, клієнт створює свою «кредитну історію». Відомості про акуратність внесення клієнтом щомісяця грошей на депозит можуть замінити інформацію про те, як він гасив свої попередні борги.

Крім того, здійснюючи накопичення, клієнт побічно дає інформацію про свої фактичні (незареєстровані) доходи. Якщо клієнт протягом тривалого часу був здатний вносити щомісяця на депозит по 300 дол., отже величина його доходів дозволяла йому це робити. І те, що він офіційно за документами отримує лише 200 дол. на місяць, не повинно бути перешкодою для видачі йому кредиту, щомісячні виплати за яким становитимуть 300 дол.

Слід зазначити, що ця модель має серйозні недоліки. По-перше, вона дуже незручна для клієнтів. Клієнт не може отримати іпотечний кредит, коли йому це потрібно, він повинен спочатку кілька років чекати, здійснюючи накопичення.

По-друге, вимога забезпечення відповідності активів і пасивів за термінами і сумами призводить до того, що отримати кредит може приблизно на той самий термін, протягом якого накопичував кошти, і приблизно на накопичену ним суму. Виходить, що, користуючись цією моделлю, клієнт може скоротити термін, що йому потрібний для накопичення коштів на покупку квартири в два рази в порівнянні з тим, скільки йому довелося б накопичувати «в панчосі».

Можна сказати, що ця модель всього «вдвічі зручніша» за накопичення «в панчосі» - найбільш поширеної в нашій країні форми накопичення коштів на квартиру.
Модель можна зробити зручнішою, за рахунок інвестицій.
Так, наприклад, за підрахунками автора, за умови рівномірного припливу клієнтів, що здійснюють однакові накопичення протягом одного і того ж періоду часу, щомісячне надання кредитів, що в 2 рази перевищують накопичену суму, на строк, що в 2 рази перевищує термін накопичення, вимагає одноразового інвестування суми, що у 1,7 разу перевищує суму щомісячно видаваних кредитів.

Застосування контрактно-ощадної моделі.

У більшості країн світу контрактно-ощадна модель у тій чи іншій формі була першою моделлю, що застосовувалася, коли громадяни ще не мали кредитної історії, а банки - довгострокові пасиви. Згодом, у міру стабілізації фінансової ситуації в цих країнах, розвитку фондового ринку, появи у багатьох людей кредитної історії, ця модель стала поступово витіснятися зручнішими моделями, що дозволяють отримати кредит без тривалого накопичення.

При цьому контрактно-ощадні організації, які вже мають величезну кількість клієнтів, трансформувалися у великі рітейлові банки.

В результаті в розвинених країнах ця модель збереглася тільки у Франції – у відкритій формі, у Німеччині та Австрії – у закритій формі. Зберегти ці моделі, зробивши їх конкурентоспроможними, вдалося лише за допомогою державних субсидій.

У Німеччині, наприклад, ця система існувала з 1920 р. Вона пережила найважчі періоди життя країни, проте на початку 50-х гг. - у період швидкого розвитку фінансової системи - стало зрозуміло, що вона не може конкурувати з більш сучасними та зручними моделями, що виходять на ринок.

У 1952 р. було прийнято рішення зберегти систему та запровадити при цьому державне субсидування. Тепер кожній людині, яка отримує кредит у німецьких контрактно-ощадних організаціях (bausparkassen), вручають разом із кредитом державну «премію». Модель, що підтримується державою, живе і фінансує близько 5% загального обсягу іпотечних кредитів Німеччини.

Слід зазначити, що це переважно кредити на ремонт квартир і «другі кредити» - додаткові кредити людям, які вже отримали позику в іншому банку і заклали під неї своє житло. Цікаво, що bausparkassen вважають ризик непогашення кредитів своїми колишніми вкладниками.
до незначних, які видають їх практично без забезпечення.

Відкрита система у Франції також субсидується (субсидується відсоткова ставка). Клієнт накопичує кошти за ставкою 8% (що відповідає ринковій ставці депозитів), з яких 4% виплачує банк, а 4% - держава. За рахунок цього банк отримує можливість видавати іпотечні кредити за ставкою 5,5%, що значно нижче за ринкову кредитну ставку.

Можливості застосування контрактно-ощадної системи у Росії.

Безумовно, контрактно-ощадна система ідеально підходить для сьогоднішньої ситуації у Росії. Вона може бути застосована як у відкритій, так і закритій формі. Повна відсутність конкуренції з боку інших моделей дає змогу розвивати її без системи державного субсидування.

В даний час існує можливість збільшити термін і суму іпотечного кредиту, що видається клієнту за рахунок поєднання контрактно-ощадного кредиту з кредитом, що надається через фонд США-Росія (Дельта-Кредит).

Як зазначалося, застосування контрактно-ощадної моделі дозволяє значно зменшити кредитний ризик і повністю зняти відсотковий. Можлива і модифікація цієї моделі, коли кредитний ризик буде також знятий повністю.

І тому має застосовуватися закрита модель, заснована на використанні спеціалізованих контрактно-ощадних організацій, причому ці організації би мало бути кооперативними, тобто. належати вкладникам. Якщо якийсь клієнт організації спробує не гасити кредит і не виселиться із закладеного будинку, він матиме справу не тільки з судом, а й із вкладниками, які справедливо вважають, що у них (а не у банку) намагаються вкрасти гроші.

При застосуванні цієї модифікації моделі роль банку зводиться до зберігання коштів і здійснення за договором з контрактно-ощадною організацією процесингу, тобто. всіх процедур, що з урахуванням, оцінкою, зарахуванням коштів, видачею кредитів, отриманням платежів тощо.

В.М.МІНЦ, кандидат економічних наук.

Суть її полягає у поділі функцій первинного кредитування та формування довгострокових джерел його фінансування за рахунок емісії іпотечних облігацій. З іншого боку, іпотечні інститути другого ступеня, зазвичай, беруть він основні іпотечні ризики.

Найбільшого розвитку дворівнева модель іпотечного житлового кредитування отримала США, Австралії, Великобританії. У рамках даної схеми кредитор ніс усі основні ризики іпотечного кредитування - кредитний ризик, ризик дострокового погашення та відсотковий ризик - і не мав можливості ефективно керувати ними через організаційні та законодавчі обмеження (у тому числі і законодавчо дозволене дострокове погашення іпотечної позички).

Першим великим кроком у формуванні дворівневої системи іпотечного житлового кредитування США було створення 27 червня 1934 р. Федеральної житлової адміністрації (ФЖА). Основними функціями ФЖА є розробка іпотечного житлового кредитування та створення системи рефінансування іпотечних кредитів. Національний акт про житло 1934 р. зобов'язував ФЖА надання державних гарантій повернення основного боргу та відсотків за іпотечними кредитами, виданими відповідно до стандартів ФЖА. Основним видом іпотечного кредиту, що практикується вже понад 70 років ФЖА, став кредит із фіксованою ставкою відсотка та рівномірними виплатами. Він мав певні переваги, порівняно з традиційним іпотечним кредитом. По-перше, він видається більш тривалий термін (від 15 до 30 років); по-друге, ануїтетний (самоамортизований) кредит забезпечує зниження кредитного ризику, що відбувається регулярно протягом усього періоду кредитування; по-третє, для позичальника збереглася можливість дострокового погашення кредиту.

Другим кроком у формуванні дворівневої системи іпотечного кредитування у США було створення у 1938 р. відповідно до директиви президента США Федеральної національної асоціації з іпотечного кредитування (Fanny May).Основне завдання її полягала у купівлі іпотечних кредитів, гарантованих ФЖА, у схвалених кредиторів біля США. Так була створена державно-приватна система іпотечного житлового кредитування, що спирається на міць американської держави та фінансово-кредитної системи та залишила за первинними кредиторами лише функції видачі та обслуговування (погашення боргу та відсотків) цих кредитів. Ця дворівнева система іпотечного житлового кредитування з невеликими змінами збереглася до наших днів.

У Росії її з початку 1990-х гг. різко скоротилося державне фінансування житлового будівництва та введення житла в експлуатацію. Навіть у 2005 р. введення житла становило лише 60% до 1987 р. До розвитку іпотеки держава виявилася непідготовленою. До кінця 1992 р. у країні було створено понад десяток, а до 1994 р. - близько двох з половиною десятків іпотечних банків. Проте в основному державному документі Російської Федерації "Про основи житлової іпотеки", прийнятому в грудні 1992 р., навіть не згадалося слово "іпотека". Але буквально через півроку Уряд РФ приймає постанову «Про державну цільову програму “Житло”», в якій було визнано, що одним із важливих завдань щодо вирішення житлової проблеми є створення різних форм фінансово-кредитного механізму, таких як інститут застави нерухомості, та на його на основі іпотечного кредиту, вторинного ринку заставних, розширення переліку майна, що здається у заставу. 12 серпня 1993 р. було створено асоціацію іпотечних банків. Все це свідчить про те, що протягом першого десятиліття реформ процес становлення іпотечного житлового кредитування мав стихійний, млявий та екзотичний характер.

Основними учасниками ринку іпотечного кредитування є:

• а) позичальники, які звернулися за отриманням іпотечного кредиту, кваліфіковані кредитором як надійні та платоспроможні, і на підставі цього фізичні та юридичні особи, що отримали іпотечний кредит;
• б) кредитори - банки та інші фінансові кредитні установи, що видають іпотечні кредити позичальникам на підставі оцінки їхньої кредитоспроможності та здійснюють обслуговування виданих іпотечних кредитів;
• в) продавці житла - фізичні та юридичні особи, які продають власне житло чи житло, що належить іншим фізичним та юридичним особам, за їх дорученням;
• г) ріелторські організації – ліцензовані продавці житла;
• д) уповноважений орган державного управління - установа юстиції з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним (державна реєстраційна палата);
• е) оціночні агентства, які здійснюють незалежну професійну оцінку житлових приміщень, що є предметом застави з іпотеки (при видачі іпотечного кредиту при реалізації закладеного майна, при торгах тощо);
• ж) страхові організації, які здійснюють майнове страхування (страхування закладеного житла), страхування життя та працездатності позичальника та цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку;
• з) оператори вторинного іпотечного ринку - юридичні особи, які здійснюють викуп іпотечних кредитів у первинних кредиторів у порядку, передбаченому чинним законодавством, - АІЖК та його представництва у регіонах, Московське іпотечне агентство;
• і) інвестори - юридичні та фізичні особи, які купують цінні папери АІЖК, МІА, наприклад інституційні інвестори - пенсійні фонди, страхові компанії тощо.

Стандарти кредитування розроблені агентством на підставі аналізу та узагальнення російського та зарубіжного досвіду іпотечного кредитування і включають механізми видачі та рефінансування іпотечних кредитів, типові угоди, а також вимоги до всіх учасників ринку.

Умови кредиту (позики) за даними стандартами:

• 1. Кредит (позика) надається та погашається в рублях.
• 2. Кредит надається терміном від 1 року до 20 років.
• 3. Погашення кредиту (позики) здійснюється рівними щомісячними платежами.
• 4. Відсоток за кредитом (позикою) нині становить 15% річних у рублях. Дострокове погашення кредиту допускається після закінчення 6 місяців із дня видачі кредиту.
• 5. Позичальником може бути будь-яка дієздатна фізична особа від 18 до 60 років.
• 6. Вимоги до об'єкта - кредит надається для придбання окремої квартири в багатоквартирному будинку або житлового будинку, що окремо будується.
• 7. Забезпечення кредиту - застава квартири, що купується на кредитні (позикові) кошти. Розмір наданого кредиту не повинен перевищувати 70% мінімальної суми оцінки житла, що купується, і продажної вартості квартири.
• 8. Вимоги до доходу позичальника – для отримання іпотечного житлового кредиту необхідно мати постійне джерело доходів. Розглядаються лише документально підтверджені прибутки позичальників.
• 9. Максимальна сума кредиту. Сума кредиту залежить від доходу сім'ї та розраховується виходячи з умови, що щомісячні виплати щодо повернення кредиту та сплати відсотків, а також страхові та інші виплати за угодою не перевищують 35% від сукупного доходу сім'ї позичальників. Якщо позичальник вносить більше 50% власних коштів у рахунок вартості квартири, щомісячні виплати за кредитом можуть досягати 40% від сукупного доходу позичальників.
• 10. Страхування. Позичальник власним коштом повинен застрахувати:
  • своє життя та втрату працездатності;
  • майно, що купується.
• 11. Придбане за позикові кошти житло оформляється у власність позичальника (одного чи кількох позичальників). Таким чином, позичальник стає відразу ж власником житла, що купується в кредит.

Справжній ринок іпотечного житлового кредитування склався в 2006-2007 рр.., Коли почалася реалізація пріоритетного національного проекту «Доступне та комфортне житло - громадянам Росії», висунутого Президентом Російської Федерації у вересні 2005 р. Якщо до 2004 р. було видано 40 тис. , то було поставлено завдання довести їх число в 2010 р. до 1 млн. У 2006 р. кількість іпотечних угод по країні збільшилася в 2,5 рази в порівнянні з 2005 р. і досягла 206,1 тис. на загальну суму 260 млрд руб. . За два роки (2006-2007) обсяг іпотечного кредитування в країні зріс в 11 разів – з 36 до 400 млрд руб.

Для досягнення цілей забезпечення населення житлом необхідні:

• суттєве підвищення доходів платоспроможності більшості населення;
• усунення монополізму виробників будматеріалів, будівельних та ріелторських компаній та зниження цін на житло;
• ліквідація корупції державних чиновників, які регулюють видачу дозволів на відведення земельних ділянок, відродження проектної справи та підготовки архітекторів;
• перегляд грошово-кредитної політики держави з метою стимулювання житлового будівництва, включаючи кредитування будівництва житла та зниження ставок з іпотечного кредитування;
• зниження транзакційних витрат, пов'язаних з оцінкою, нотаріальною та державною реєстрацією житла, страхуванням тощо, які становлять від 8 до 10% вартості житла;
• державна програма розвитку житлового будівництва, спрямована на розвиток конкуренції, забезпечення збалансованості попиту та пропозиції на ринку житла, підвищення доступності житла для населення та перетворення будівництва на один із локомотивів розвитку національної економіки.

Вирізняють дві основні моделі іпотечного кредитування. Розглянемо кожну з них окремо. Спочатку зупинимося на американської моделі, оскільки саме її основі організуються моделі іпотечного кредитування у Росії.

Американська модель іпотечного кредитування

Перша – дворівнева, її ще називають "американською моделлю". Вона спирається у своїй основі на вторинний ринок заставних цінних паперів. Суть американської моделі іпотечного кредитування можна охарактеризувати так:

1) Комерційний чи державний банк видає іпотечну позику позичальнику за умови, що той зобов'язується протягом певного обумовленого терміну щомісяця переказувати у цей банк фіксовану суму коштів. Це зобов'язання позичальника забезпечується заставою житла, що купується у власність.

2) Після видачі позички банк продає даний кредит одному із спеціалізованих агентств іпотечного кредитування, одночасно передаючи йому та зобов'язання щодо забезпечення. Агентство негайно відшкодовує банку видані позичальнику кошти і натомість просить переводити щомісячні виплати, одержувані рахунок сплати боргу (виключаючи прибуток (маржу) кредитної організації) в агентство.

3) Іпотечні агентства після купівлі деякої кількості іпотечних кредитів у банків формують в пули і основі кожного створюють нові цінних паперів, джерелом виплат якими є платежі позичальників. Дані виплати гарантовані вже не заставою нерухомості, а іпотечним агентством, яке виступає як юридична особа. Іпотечні агентства реалізують іпотечні цінних паперів на фондових ринках, у результаті їх прибутком, як і прибутком банків є маржа. 8, с.34

Німецька модель іпотечного кредитування

Друга модель іпотечного кредитування - це однорівнева "німецька модель", яка є автономною і збалансованою моделлю іпотеки і базується на "ощадно - позичковій" системі функціонування. Ця система будується на кшталт німецьких "приватних будощадкас" - Bausparkasse або - американських Savings&Loans, або - французьких Livret Epargne Logement. При цій моделі вкладники отримують можливість накопичити (нагромадження відбувається на рахунку ощадкаси) певний необхідний внесок на придбання будинку або квартири (він може становити 30-50% вартості), а потім - на суму, що бракує, отримати іпотечний кредит. При цьому всі наявні накопичені вкладниками і власні кошти каси можуть використовуватися тільки на цілі здійснення статутної діяльності, тобто на видачу іпотечних кредитів.

Модель іпотечного кредитування у Росії 13, с.58

Механізм функціонування системи іпотечного кредитування, що діє нині у Росії може бути представлений у вигляді наступних етапів іпотечного кредитування:

1) Попередній етап (на даному етапі відбувається роз'яснення клієнту основних умов здійснення кредитування та передається список документів, необхідних для отримання позички);

2) Збір та перевірка наданої інформації про клієнта та заставу;

3) Оцінюється можливість погашення кредиту;

4) Етап прийняття рішення щодо кредиту (визначається сума, порядок погашення, строк, процентна ставка);

5) На цьому етапі укладається кредитний договір;

6) обслуговування кредиту;

7) Закриття кредитної угоди.

На малюнку 1, наведеному нижче модель іпотеки наведена у вигляді схеми.

Рисунок 1 – Схема моделі іпотечного кредитування 11, с.16

Розглянемо модель іпотечного кредитування у Росії докладніше

У ході попереднього етапу позичальник повинен ознайомитися з усією необхідною інформацією про кредитора, умови надання іпотечної позички, про права та обов'язки, що виникають у нього під час укладання кредитної угоди.

Далі, після роз'яснення позичальнику умов кредитування працівниками кредитної організації визначається максимально можливий обсяг коштів, які банк може надати в кредит, погоджуються процедури кредитування та порядок розрахунків, складається зразковий кошторис витрат позичальника та заповнюється заява на отримання кредиту. Ця заява розглядається кредитором як одне з найважливіших джерел інформації про потенційного клієнта.

У Росії її і Світі існує золоте банківське правило, суть якого у наступному: на щомісячну виплату кредиту позичальник повинен витрачати щонайбільше 30% особистого щомісячного доходу. У разі, якщо ця частка більша (40-60%), то така позичка вже стає ризикованою. Саме тому банк оцінює обсяг кредиту, який він може надати виходячи з доходу позичальника.

У разі позитивного рішення щодо іпотечного кредиту позичальник та банк укладають кредитний договір на купівлю обраної, заздалегідь обумовленої житлової нерухомості. Договір про іпотеку містить інформацію про предмет іпотеки, його оцінку, істоту, а також відомості про розмір і терміни виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою. Слід враховувати, що не допускається іпотека будинків та квартир, які перебувають у державній чи муніципальній власності.

Після укладення договору про іпотеку, комерційні банки зазвичай вимагають, щоб позичальник вніс початковий внесок, величина якого може коливатися в залежності від умов іпотечної програми. При цьому банки-кредитори зацікавлені в тому, щоб цей початковий внесок був якомога більшим, оскільки чим більший внесок, тим менший ризик має угода.

Далі, як і в американській моделі іпотечного кредитування зобов'язання позичальників, забезпечені заставою нерухомості, що купується, оформляються у формі заставних, пули яких продаються іпотечним агентам, що формують іпотечне покриття іпотечних цінних паперів. Так само комерційні банки, що задовольняють вимогам Банку Росії, можуть самі формувати іпотечне покриття та емітувати іпотечні цінні папери.

Порівняльний аналіз різних моделей іпотечного житлового кредитування, що функціонують за кордоном, дозволить виявити найприйнятніші для сучасної Росії підходи до організації системи іпотечного житлового кредитування.

Основними моделями системи іпотечного житлового кредитування там є: усічено-відкрита модель; розширено-відкрита модель (американська) модель збалансованої автономії (німецька)

Оскільки виділення даних моделей має умовний характер, в одній країні вони можуть функціонувати одночасно. Кожна модель організації системи іпотечного житлового кредитування включає певний набір основних елементів.

Найбільш простою системою слід вважати усічено-відкриту модель іпотечного кредитування (рисунок 2) 12, с.16. Суть цієї моделі в наступному. Банки видають іпотечні кредити під заставу нерухомості, у тому числі житлової, і на основі пулу закладних, що утворився, емітують власні цінні папери - заставні листи. Продаж заставних листів забезпечує банкам поповнення ресурсів "довгих" грошей для видачі кредитів. Таким чином, здійснюється рефінансування іпотечних кредитів, що забезпечує збалансованість активів та пасивів банку за строками

Малюнок 2 - Схема усічено-відкритої системи іпотечного кредитування

Друга з найпоширеніших у світовій практиці моделей іпотечного кредитування нерухомості – американська – передбачає існування розвиненого вторинного ринку іпотечних кредитів (рис. 3) 12, с.16.

Суть моделі полягає в тому, що кошти на рефінансування іпотечних кредитів залучаються кредиторами з фондового ринку через посередників. Важливим у цій моделі є поділ суб'єктів кредитора та інвестора.

Рисунок 3 – Схема розширено-відкритої моделі іпотечного кредитування

Ключовою відмітною ознакою збалансованої моделі автономії є ощадно-позичковий принцип її функціонування (рисунок 4) 12, с.16. Формування кредитних ресурсів здійснюється за рахунок заощаджень вкладників, які бажають у майбутньому отримати іпотечний житловий кредит. Суть німецької моделі іпотечного кредитування житла полягає у створенні замкненого фінансового іпотечного ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних установ

Малюнок 4 – Схема моделі збалансованої автономії

Основні характеристики представлених моделей відображені у наступній таблиці

Таблиця 1 – Характеристика різних моделей іпотечного кредитування

Порівнювані параметри	Усічено-відкрита модель	Розширено-відкрита модель	Модель збалансованої автономії
Країни поширення	Східна Європа, Англія, Іспанія, Данія та ін.	США та Інші розвинені КРАЇНИ	Німеччина, Франція, Австрія, Іспанія, Чилі, Таїланд, Чехія та ін.
Принцип функціонування	Ринковий (залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку)	Позиково-ощадний (модель автономна)
Джерела залучення кредитних ресурсів	Власні та позикові кошти Банків	Іпотечні цінні папери, що звертаються на вторинному ринку, а також власні та позикові кошти банків	Житлові накопичення та житлові контрактні заощадження майбутніх позичальників, а також власні та позикові кошти банків
Основні кредитори	Універсальні та іпотечні банки	Іпотечні та ощадні банки	Іпотечні банки, спеціалізовані ощадні банки (ощадкаси та будощадкаси)
Формат державної підтримки	Не визначено	Рефінансування позик за умов кризи	Субсидії по будзаощадженням

Простота організації функціонування усічено-відкритої моделі обумовлює її широке поширення у світі, особливо в країнах, що розвиваються. Однак недоліки моделі (залежність від ринкового рівня ставки відсотка, відсутність жорстких стандартів, обмеженість кількості кредитних ресурсів, що залучаються) перешкоджають її розвитку в Росії.

Спроби розвитку американської моделі іпотечного кредитування як національної моделі іпотеки роблять у Росії з другої половини 90-х. Однак через ряд причин (перевага зарубіжних джерел фондування, недостатня державна підтримка) дворівнева модель практично припинила свій розвиток і в даний час поступилася місцем континентальної однорівневої моделі, яка в умовах кризи виявилася більш стійкою через ряд переваг: повна незалежність від фінансового ринку; знижений кредитний ризик; доступність кредитів значної частини населення

p align="justify"> Для функціонування ощадної системи іпотеки в Росії існують серйозні перешкоди: відсутня законодавча база для функціонування будівельно-ощадних кас; зберігається масова недовіра населення до фінансових структур, в умовах високої інфляції та зростання цін відбувається знецінення накопичень, через що придбання квартири з використанням такої моделі відсувається на все пізніші терміни2, с.16.

Таким чином, зіставивши позитивні та негативні риси кожної з моделей, ми проаналізували можливості їх використання у Росії. Раціонально було б керуватися загальними засадами побудови системи масової "ринкової" іпотеки, враховуючи національні особливості Росії. При цьому необхідно починати зі зміцнення інститутів довіри в системі житлового будівництва (підвищення відповідальності забудовників, гарантії прав пайовиків, дотримання термінів введення в експлуатацію, максимально можливе фіксування ціни та інші аспекти), відпрацювання механізмів соціальної іпотеки та підвищення рівня держгарантій і лише після цього – формування (Активізації) незалежних кредитно-фінансових інститутів іпотеки.

Іпотечний ринок у всьому світі працює за двома напрямками: видача кредитів та їх рефінансування. Унікальність цього ринку полягає в тому, що він є сполучною ланкою між двома величезними економічно важливими сегментами: ринком нерухомості та фінансовим ринком. На сьогоднішній день у світовій практиці існує безліч інструментів іпотечного кредитування, а також кілька механізмів, за допомогою яких кредитні установи рефінансують видані кошти, наприклад: випуск іпотечних цінних паперів, створення пайових пайових інвестиційних фондів або їх аналогів, перепродаж пулів заставних.

Під системою іпотечного кредитування мається на увазі створення відповідних інститутів та відпрацьованих механізмів, які б забезпечили можливість ефективного іпотечного кредитування.

Для формування злагодженої та ефективно функціонуючої системи іпотечного кредитування насамперед необхідна діюча система іпотечних кредитних інститутів, включаючи банки та інші іпотечні кредитні установи, які безпосередньо здійснюють іпотечні кредитні операції. Ефективність функціонування цієї системи значною мірою залежить від рівня розвитку інфраструктури, що включає систему реєстрації обороту нерухомого майна, систему професійної оцінки вартості нерухомого майна, страхові компанії, а також інститути, що організовують діяльність на вторинному ринку іпотечних позичок та деякі інші елементи.

Ставлячи завдання створення цілісної ринкової системи іпотечного житлового кредитування, орієнтованої насамперед використання ефективних стандартних фінансових механізмів, необхідно враховувати можливість застосування схем житлового фінансування, вкладених у використання місцевих ресурсів і відбивають специфіку окремих регіонів. У перехідних умовах формування та створення системи іпотечного житлового кредитування такі схеми можуть допомогти вирішенню житлової проблеми певної частини населення, хоча через обмеженість місцевих ресурсів, їх орієнтації на регіональні особливості масштаби їх реалізації лімітовані 19, с.55.

Головна мета - створити діючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових засадах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян та довгострокових іпотечних кредитів.

Іпотечні відносини мають величезний потенціал, що повною мірою не реалізується в житловій сфері, хоча саме ці відносини є тим дієвим засобом, який дозволяє вирішити ряд насущних завдань:

1) забезпечити довготривалу та міцну інтеграцію ринку нерухомості та фінансового ринку;

2) забезпечити щадний режим придбання житла громадянами;

3) підвищити інвестиційну активність у капітальному будівництві.

Залежно від вартості житла, джерел коштів, платоспроможності та категорії (з урахуванням прав на пільги) громадян, які бажають покращити житлові умови, виділяються кілька житлових стратегій:

стратегія, розрахована на надання державних субсидій та допомогу підприємств;

змішана стратегія, заснована на використанні державних субсидій та власних коштів громадян;

ринкова стратегія, орієнтована переважно за власні кошти громадян.

Діяльність суб'єктів іпотечного ринку, насамперед громадян-позичальників та банків-кредиторів, особливо у період формування та становлення системи іпотечного житлового кредитування, без спеціальних заходів підтримки муніципалітету практично неможлива.

Від застосування адміністративних основ системи іпотечного кредитування виграє територія загалом. Муніципальні органи стимулюють процес житлового будівництва, отже, і зростання податкових надходжень, але водночас мінімізують свої ризики, одержуючи у разі невиконання громадянином умов кредитування потреб міста чи нову квартиру, чи квартиру повторного заселения.

Нині кредити, запропоновані банками придбання житла, доступні обмеженому колу осіб. Створення системи іпотечного кредитування з вбудованими юридичними та економічними механізмами обмеження ризиків, мобілізації фінансових ресурсів здатне істотно здешевити іпотечні кредити та перетворити їх на ефективний засіб вирішення житлової проблеми для громадян Росії.

Розвиток іпотечного житлового кредитування населення як цілісної системи, з одного боку, і як складової частини ринкової економіки - з іншого, має будуватися на наступних засадах:

1) Під час створення системи іпотечного житлового кредитування у Росії необхідно враховувати існуючий міжнародний досвід. Разом з тим слід виходити з російських макроекономічних умов і законодавчої бази, брати до уваги те, що Росія поки що з настороженістю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.

2) Однією з ключових вимог є забезпечення доступності іпотечних кредитів для груп населення не лише з високими, а й із середніми доходами. При цьому система має мати ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозорою і зрозумілою всім учасникам процесу іпотечного кредитування.

3) Обов'язкова умова - постійний розвиток системи, опора ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, а чи не фінансування з боку державного бюджету.

4) Система іпотечного житлового кредитування має бути відтворена у будь-якому регіоні країни. Темпи та масштаби впровадження іпотеки в тих чи інших регіонах визначаються не так суб'єктивними факторами наявності чи відсутності політичної волі у керівництва регіону, а об'єктивною економічною ситуацією, наявністю платоспроможного попиту на житло та його пропозицією.

5) Особлива вимога – багатоваріантність, незамкненість системи.

6) Винятково важливим аспектом державної політики, спрямованої на розвиток іпотечного кредитування, є формування макроекономічних умов та інституційного середовища, що сприяють підвищенню доступності іпотечних кредитів для позичальників. Мається на увазі комплекс заходів щодо контролю за рівнем інфляції, динамікою обмінного курсу рубля, зниження процентних ставок, реструктуризації банківської системи, розвитку нормативно-законодавчої бази.

7) Вирішення житлової проблеми та координація діяльності всіх суб'єктів ринку житла істотно залежить від діяльності органів виконавчої влади на всіх рівнях. У зв'язку з цим зростає роль регіональних та місцевих органів влади на етапі створення системи іпотечного кредитування. 20, с.118

Становленню та поступальному розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування заважає ціла низка проблем: недосконалість законодавства; неефективність системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним в установах юстиції; недостатній розвиток оцінної та страхової справи; відсутність спеціалізованих іпотечних банків; висока вартість кредитних ресурсів комерційних банків; відсутність вторинного ринку заставних (іпотечних кредитів); високі ставки рефінансування; відсутність ефективних механізмів обмеження ризиків банків та покриття з боку державних органів; висока вартість кредитів для позичальника; низькі доходи переважної частини населення порівняно із вартістю житла; брак бюджетних коштів для надання житлових субсидій соціально незахищеним громадянам, які б дозволили знизити кредитне навантаження при придбанні житла; недосконалість оподаткування, недостатня кількість стимулів для вкладення громадянами коштів у житло.

Експерти пропонують такі основні напрямки вирішення зазначених проблем:

1) Удосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, насамперед у частині створення чіткої процедури звернення на предмет іпотеки та виселення неплатника за кредитом із закладеного житла;

2) Створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових фінансових ресурсів;

3) Податкове стимулювання громадян - одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, та комерційних банків - іпотечних кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків - кредиторів, - з іншого;

4) створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;

5) створення механізмів соціального захисту позичальника у разі неправомірних дій банків-кредиторів, а також для його соціальної адаптації при процедурі виселення, обумовленої неможливістю погашення взятого раніше іпотечного кредиту;

6) Уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій щодо надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;

7) Формування нормативно-законодавчих засад використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) з метою залучення довгострокових ресурсів у цю сферу.

Крім цього, необхідно передбачити ряд спеціальних житлових пільг для банків, які здійснюють іпотечну діяльність. Досить дієвим заходом може стати запровадження порядку, у якому банки, відкривають житлові вклади і надають іпотечні кредити, мають можливість зменшувати оподатковуваний прибуток у сумі виданих довгострокових житлових кредитів чи їм застосовується звільнення з податків прибутку, отриманої від іпотечних кредитів. Крім того, на думку експертів, слід звільнити від резервування або знизити норми обов'язкових резервів, які банк депонує в ЦБ РФ, за коштами, що надходять на житлові вклади. 16, с.71

Залучення зовнішніх ресурсів для іпотечного кредитування житлового стримується високим рівнем ризику. У умовах держава має всіляко сприяти залученню коштів у реновацію і створення основних фондів. Насправді відбуваються зворотні процеси. Ринок державних цінних паперів поглинає фінансові ресурси та робить їх непомірно дорогими, податки невиправдано збільшують інвестиційну вартість.

Вважаємо, що конкретна підтримка з боку державних органів стосовно системи іпотечного житлового кредитування може виражатися у таких формах:

1) Надання системі іпотечного житлового кредитування статусу муніципальної;

2) Пріоритетне виділення майданчиків під забудову (без будь-яких додаткових умов) для реалізації системи;

3) Зняття чи значне зменшення величини фінансового навантаження на учасників системи за рахунок зниження витрат на інфраструктуру та інших пільг;

4) Виділення з федерального, міського чи місцевого бюджету безоплатних субсидій для будівництва чи придбання житла;

5) надання громадянам пільгових умов кредитування;

6) Ухвалення постанов про заставне кредитування (на місцевому рівні), при якому державна влада виступає гарантом по кредитах на реалізацію високоефективних проектів, якщо ці проекти відповідають пріоритетним напрямам міського розвитку, а позичальник - встановленим критеріям;

7) Емісія державних цінних паперів, які поруч із забезпеченням припливу коштів у програми розвитку може бути предметом застави забезпечення кредитів, залучених інвесторами у необхідних місту проектов;

8) Випуск облігаційних позик, забезпечених землею та нерухомістю.

У нинішніх умовах, коли вживаються заходи щодо стабілізації економіки та реформування кредитно-фінансової сфери, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним із пріоритетних напрямів державної політики. Невипадково Урядом РФ була схвалена концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування. Вона спрямована створення системи ефективного і масштабного довгострокового іпотечного кредитування населення. Як основне завдання держави у Концепції висувається створення законодавчої бази та нормативного регулювання процесу іпотечного кредитування з метою зниження фінансових ризиків та підвищення доступності житла. Поряд із Концепцією, Постановою Уряду РФ затверджено План підготовки проектів нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації. Цілком очевидно, що існуюча сьогодні законодавча база недостатньо повна, має внутрішні суперечності, що, зокрема, заважає банкам ефективно брати участь в іпотечному кредитуванні. Ухвалена Постанова дозволяє усунути багато перешкод на шляху розвитку іпотеки.

Світова практика виробила кілька різновидів систем іпотечного кредитування, які прийнято називати моделями. Моделі іпотечного кредитування (моделі іпотеки) відрізняються один від одного головним чином за такими параметрами:

• тіснота зв'язку системи іпотечного кредитування із фінансовим ринком;
• масштаби та інструменти залучення фінансових ресурсів;
• наявність попередніх умов отримання кредиту.

Залежно від цього, як вирішуються ці питання, може бути виділено дві основні моделі іпотеки: відкрита і закрита.

Відкрита (Англо-американська) Модель іпотеки входить у систему фінансового ринку країни загалом.

Закрита (німецька) Модель передбачає відносну автономність іпотечного кредитування фінансового ринку.

У свою чергу, відкриту модель можна розділити на однорівневу (англійську, континентальну) і дворівневу (американську).

Відкрита модель іпотечного кредитування передбачає, що кошти, що використовуються для видачі іпотечних кредитів, залучаються з відкритого фінансового ринку, що передбачає вступ до конкурентної боротьби за інвестиційні ресурси.

Закрита модель заснована на тому, що джерелами кредитних ресурсів є накопичення осіб, які виступають і як позичальники.

Закрита та відкрита моделі іпотеки відрізняються і за другим критерієм – характером умов, що висуваються перед потенційним позичальником під час вирішення питання про видачу йому іпотечного кредиту.

У закритій моделі цими умовами є участь потенційного позичальника у попередньому (накопичувальному) етапі та акумулювання певної суми для отримання іпотечного кредиту.

Зарубіжний досвід

Найбільш яскравим прикладом закритої моделі іпотеки є німецька "система заощаджень".

Її основні ознаки такі:

• 1) отриманню кредиту передує етап накопичення коштів у спеціалізованих установах ("будівельні каси") – приблизно 40% вартості майбутнього житла. На етапі накопичення на вкладені кошти нараховується відсоток нижчий, ніж за звичайними депозитами;
• 2) після завершення етапу накопичення (термін від 5 до 10 років) з'являється можливість: а) одержання державної дотації у розмірі приблизно 10% вартості житла; б) отримання кредиту на оплату недостатньої частини вартості житла під знижений відсоток проти ринковими ставками.

Закрита модель іпотечного кредитування забезпечує її відносну незалежність стану фінансового ринку (коливання відсоткові ставки не надають прямого впливу умови кредитування). Однак при цьому суттєво зменшується ресурсна база для іпотечних кредитів, що впливає на масштаби кредитування. Крім того, за певних обставин, наприклад, при різкому та суттєвому підвищенні ставок по вкладах у комерційних банках, не можна виключити вилучення частиною вкладників своїх коштів з будівельних кас, що може призвести до кризи в системі.

Графічно принципова схема системи заощаджень може бути представлена ​​так, як показано на рис. 11.2.

Рис. 11.2.

Система будзаощаджень має виражену соціальну спрямованість. По-перше, вона стимулює заощадження населення, а по-друге, вона розрахована насамперед на молодих людей, які мають можливість певний час накопичувати кошти на вирішення житлової проблеми.

Відкрита модель іпотечного кредитування інтегрована у загальну систему фінансового ринку, що, з одного боку, сприяє розширенню масштабів кредитування, але з іншого – ставить можливості іпотечного кредитування суттєву залежність від стану ринку фінансів загалом.

При цій моделі немає періоду накопичення позичальником коштів. Натомість вводиться вимога початкових стартових платежів позичальника на придбання житла в розмірі до 20–30% вартості нерухомості, що купується, і проводиться ретельніша перевірка позичальника та забезпечення. Ставки за іпотечними кредитами, що видаються, встановлюються при цій моделі в залежності від стану фінансового ринку в цілому і особливостей нерухомості як засобу забезпечення кредиту. Вони, природно, вищі, ніж у системі будзаощаджень.

Графічно важлива схема відкритої моделі іпотечного кредитування наведено на рис. 11.3.

Рис. 11.3.

Що стосується різновидів відкритої моделі, то відмінності між ними полягають у наступному.

Однорівнева (англійська, континентальна) Модель передбачає, що джерела ресурсів для видачі іпотечних кредитів формуються лише на рівні іпотечного банку, який залучає кошти йому з допомогою звичайних механізмів – коштів, що є з його рахунках, міжбанківських кредитів та інших. У цій системі існує лише первинний ринок заставних. У разі відносини щодо іпотечного кредиту існують лише між двома суб'єктами: іпотечний банк – позичальник (однорівнева модель).

Дворівнева (розширена, американська) Модель передбачає, що первинний ринок заставних доповнюється вторинним, у якому звертаються похідні цінних паперів, випущені іпотечними посередниками, скуповують у іпотечних банків перші заставні. У цьому варіанті відносини щодо виданих іпотечних кредитів виникають: 1) між іпотечним банком і позичальником; 2) між іпотечним банком та іпотечним посередником.

Технологія іпотечного кредитування США передбачає наявність двох документів:

• 1) кредитного договору (У ньому фіксуються питання, що належать до заборгованості: розмір кредиту, порядок платежів, ставка);
• 2) договору про іпотеку (у ньому викладаються умови застави нерухомості, правничий та обов'язки сторін), у якому обов'язково міститься вказівку основне зобов'язання.

Такий поділ дозволяє банку продати надану позику, тобто. забезпечує можливість вторинного звернення заставної, йод якої можуть бути випущені інші цінні папери, наприклад облігації.

Саме в цьому і полягає основна відмінність американської системи іпотечного кредитування: розрив безпосереднього зв'язку між індивідуальним інвестором та індивідуальним позичальником, що дозволяє залучати з метою іпотечного кредитування значні кошти, у тому числі дрібних та середніх інвесторів, йод надійне забезпечення, яким є нерухомість. При цьому важливою умовою розвитку системи кредитування є високий рівень стандартизації іпотечних кредитів, що видаються, для об'єднання їх у пули, які можуть бути запропоновані потенційним покупцям.

Весь процес іпотечного кредитування в американській моделі може бути розбитий на три основні стадії: ініціювання, посередництво, інвестування (рис. 11.4).

Ініціювання - Процедура видачі первинного іпотечного кредиту іпотечним банком (первинний кредитор), що включає в себе перевірку як самої власності, що передається в заставу, так і позичальника, його здатності виконати зобов'язання за кредитним договором.

Посередництво - процес придбання іпотечними посередниками (вторинний кредитор) пулів індивідуальних іпотечних позичок в іпотечних, ощадних та комерційних банків та трансформація їх у цінні папери, що пропонуються до продажу інвесторам на фондовому ринку.

Інвестування - процес придбання та накопичення фізичними та юридичними особами цінних паперів, що випускаються посередниками, для отримання доходу за ними.

Рис. 11.4.

Двохрівнева модель іпотечного кредитування передбачає формування окремого великого сегмента ринку – ринку цінних паперів, забезпечених нерухомістю, що уможливлює істотне розширення масштабів іпотечного кредитування.

Зарубіжний досвід

Масштаби іпотечного кредитування і моделі, що використовуються в ньому, залежать від двох факторів: від масштабів ринків нерухомості і від масштабів і специфіки національних фінансових ринків. Так, поширення дворівневої моделі іпотечного кредитування США зумовлено тим, що у країні традиційно переважає приватна власність на житло, а основу фінансової системи становить фондовий сектор, на відміну європейських країн, де домінує банківська система. У США частка іпотечних ланцюгових паперів становить близько 25% всього ринку боргових паперів.

Величезні масштаби іпотечного ринку, його висока частка на фондовому ринку, безумовно, мають і зворотний бік. Іпотечна криза, що виникла в США в 2007-2008 рр., стала фактором, який не тільки потряс фінансову систему США, але позначився негативно на стані світових фінансів в цілому, торкнувшись і російського фінансового ринку (значно скоротилися можливості залучення інвестиційних ресурсів на світових ринках, зокрема у сферу іпотеки).

Безпосередньою причиною кризи стало суттєве зниження вимогливості до позичальників, а це, своєю чергою, стало наслідком тривалого та сталого зростання ринку житла. Високі темпи зростання ринку, що супроводжувалися зростанням цін, призвели до підвищення попиту на іпотечні кредити з боку позичальників, які почали розглядати іпотечні кредити як джерело для модернізації та розширення житла, під яке можна було отримати новий іпотечний кредит. З іншого боку, для банків, що видають кредити, зростання цін створювало начебто додаткові гарантії повернення кредиту за рахунок зростання вартості застави, що і мотивувало їх знижувати вимоги до позичальників в умовах економіки, що зростає.

Відповідно до п. 1 статті 1 Федерального закону від 16.07.1998 N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (Закон) за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою , має право отримати задоволення своїх вимог до боржника з цього зобов'язання з вартості закладеного нерухомого майна з іншого боку - заставника переважно над іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом.

Іпотечне кредитування широко відоме в іноземній практиці. До світових моделей іпотечного кредитування відносяться, головним чином, дві:

• однорівнева модель іпотечного кредитування (дивіться статтю "Світові моделі іпотечного кредитування: однорівнева модель");
• дворівнева модель іпотечного кредитування

При дворівневій моделі іпотечного кредитування банк видає позичальнику іпотечний кредит, забезпечений заставою на нерухомість.

Потім банк, як правило, продає право вимоги щодо іпотечного кредиту державному іпотечному агентству - фінансування іпотеки йде в основному за рахунок розвиненого вторинного ринку цінних паперів.

Основними покупцями випущених облігацій є переважно пенсійні фонди, інвестиційні фонди, страхові компанії та інших.

Таким чином, за дворівневої моделі рефінансування банки продають заставні спеціальним організаціям, які використовують їх як покриття для випуску іпотечних паперів, на залучені гроші знову викуповують заставні банки.

Могідж та іпотека – одне й те саме?

У західних країнах застосовується схема могиджу (mortgage), згідно з якою обслуговуються відносини кредитора (банку) та позичальника-покупця нерухомості, коли останній купує нерухомість, на взятий у банку кредит з розстрочкою погашення суми кредиту (основного зобов'язання) на тривалий термін (близько 40 років) ).

При цьому забезпечення виконання грошових зобов'язань позичальника виступає сама нерухомість, придбана в кредит, формальним власником якої до ліквідації (виконання) кредитного зобов'язання є кредитор.

Суть могиджу полягає у формальній передачі заставником титулу власності на закладену нерухомість на користь кредитора-заставоутримувача на період до припинення дії застави. При цьому відбувається тимчасове розщеплення права власності на об'єкт застави: права володіння та користування до припинення основного зобов'язання, як правило, залишаються у заставника, а право розпорядження, формальне "титульне" право власності, переходить до заставоутримувача.

Перевагою могиджу перед іпотекою є те, що у разі невиконання зобов'язання проблеми реалізації заставного права кредитора не виникає, оскільки він став формальним власником закладеного майна вже на момент набрання чинності договором могиджу.

Хоча mortgage зазвичай перекладається російською мовою як "іпотека", такий переклад носить умовний характер, оскільки могидж є дещо інше, ніж іпотека. Відповідно до схеми могиджу одна сторона – боржник – передає іншій стороні – кредитору – право на певне майно для забезпечення виконання свого зобов'язання.

Застосування дворівневої моделі у Росії

Цінні папери з російському праву, які можна використовуватиме залучення коштів у вторинному ринку іпотечного кредитування, і цінних паперів західної системи мають істотне різницю у своїй правової природе. Останні є інструментами, що переносять право власності на іпотечний актив, що неможливо під час передачі російських іпотечних цінних паперів, що засвідчують право вимоги. Це має враховуватись при побудові іпотечного кредитування за англо-американською моделлю.

У Росії спроби побудувати іпотечний ринок за зразком найефективніших систем не сприяли успіху. У Росії її доцільно сприяти розвитку простішої моделі житлового іпотечного кредитування, яка найкраще нею підходить.

Дворівнева схема організації ринку має будуватися на гарантіях держави; на бюджетні гроші створено ВАТ "Агентство з іпотечного житлового кредитування" (АІЖК), яке розробляє та впроваджує дворівневу систему іпотечних кредитів (Постанова Уряду РФ №462 від 8 вересня 2004 р. "Про надання державної гарантії Російської Федерації щодо запозичень відкритого акціонерного товариства" з іпотечного житлового кредитування ").

Банк видає іпотечний кредит позичальнику, борг викуповується в банку АИЖК, із нею позичальник і розплачується за кредит. АІЖК викуповує заставні лише у тих банків, які видають іпотечні кредити за стандартами самої АІЖК. АІЖК передбачає видачу та погашення кредиту тільки в рублях за ставкою 15% річних. При цьому мінімальний кредитний термін повинен становити від 1 року до 20 років, а початковий одноразовий внесок повинен бути не менше 30% вартості житла, що купується, на дату оцінки. Ставка дуже низька, однак поки що реалізувати саму ідею створення АІЖК повною мірою не виходить.

Впровадження у Росії дворівневої системи іпотечного кредитування зіткнеться з низкою важливих проблем, наприклад:

• відсутність розвиненого ринку цінних паперів;
• неліквідність іпотечних зобов'язань на вторинному ринку;
• забезпечення банків довгостроковими дешевими кредитними ресурсами.

Система іпотечного житлового кредитування в Росії, на думку фахівців, включає наступні сегменти:

• ринок нерухомості, що має необхідні характеристики для участі в іпотечному кредитуванні;
• первинний ринок іпотечних кредитів, що охоплює сукупність діяльності кредиторів і боржників, що вступають між собою у відповідні зобов'язальні відносини, при яких боржник (заставодавець) як спосіб виконання надає, а кредитор (заставоутримувач) приймає в заставу нерухоме майно;
• вторинний ринок іпотечних кредитів, що забезпечує передачу прав за заставними та іпотечними кредитами (продаж вже виданих іпотечних кредитів), а також реінвестування виданих іпотечних кредитів. Вторинний ринок є сполучною ланкою між кредиторами на первинному іпотечному ринку та інвесторами на ринку іпотечних цінних паперів, забезпечуючи акумуляцію коштів інвесторів та спрямовуючи фінансові потоки (через випуск облігацій та їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити.