กฎหมายของรัสเซียถือว่าเงินกู้ที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินกู้จำนอง เราจะพิจารณาเป็นกรณีพิเศษของสินเชื่อจำนอง - สินเชื่อที่ออก (1) ให้กับบุคคล (2) สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยและ (3) ค้ำประกันโดยที่อยู่อาศัยนี้ ในวรรณคดีอังกฤษ การให้กู้ยืมประเภทนี้เรียกว่า การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ การเงินอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ยังไม่มีคำศัพท์พิเศษในภาษารัสเซีย

รูปแบบการให้สินเชื่อจำนองมักจะจำแนกตามแหล่งที่มาของเงินทุนที่ใช้ในการออกสินเชื่อจำนอง รูปแบบที่ง่ายที่สุดเหล่านี้ขึ้นอยู่กับการใช้เงินฝากธนาคารเป็นแหล่งดังกล่าว รูปแบบที่เรียกว่าเงินฝากธนาคารหรือแบบดั้งเดิม

รุ่นดั้งเดิม

ภายใต้รูปแบบนี้ ธนาคารจะออกเงินกู้จำนองให้กับบุคคลทั่วไป (เงินกู้สำหรับการซื้ออพาร์ทเมนท์ที่ค้ำประกันโดยอพาร์ทเมนท์เหล่านี้) พร้อมกับเงินกู้อื่นๆ ทั้งหมด แหล่งเงินทุนหลักสำหรับเงินกู้เหล่านี้คือเงินที่ยืมมา กล่าวคือ เงินฝากในสถานที่แรก

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีคุณสมบัติเฉพาะหลายประการ และด้วยเหตุนี้ การทำธุรกิจนี้ ธนาคารจึงรับความเสี่ยงเฉพาะ ความเสี่ยงหลักในการปล่อยสินเชื่อจำนอง ก็คือ เครดิต กล่าวคือ ความเสี่ยงที่ผู้กู้จะไม่ชำระคืนเงินที่ยืมมาตรงเวลาและเต็มจำนวน ความเสี่ยงนี้มีองค์ประกอบสองส่วน: ประการแรก ความเสี่ยงจากการไม่คืนทุน ประการที่สอง ความเสี่ยงที่ในกรณีที่ผิดนัดธนาคารจะไม่สามารถชดใช้ค่าเสียหายได้โดยการขายหลักประกัน (อพาร์ตเมนต์)

มูลค่าความเสี่ยงของการไม่ชำระคืนเงินกู้จำนองนั้นประเมินโดยปัจจัยสองประการ - ความเพียงพอของรายได้ของผู้กู้เพื่อชำระเงินเป็นรายเดือนเพื่อชำระคืนเงินกู้ และตามประวัติเครดิตของเขา กล่าวคือ ข้อมูลเกี่ยวกับความถี่ที่เขาชำระเงินกู้ล่าช้าในอดีต

มูลค่าความเสี่ยงที่การสูญเสียไม่สามารถชดเชยได้ด้วยการขายจำนำนั้นกำหนดตามแนวทางการพิจารณาคดีเช่น ตามระยะเวลาและเงินที่จำเป็นในการขับไล่ผู้กู้ออกจากที่อยู่อาศัยที่จำนองและขายที่อยู่อาศัยนี้ นอกจากนี้ ความเสี่ยงนี้ขึ้นอยู่กับว่าสามารถขายอพาร์ทเมนต์เป็นจำนวนเงินที่มากกว่าจำนวนเงินกู้ที่ธนาคารออกให้ได้หรือไม่ ดังนั้นขนาดของความเสี่ยงนี้จึงขึ้นอยู่กับส่วนแบ่งของเงินกู้ในต้นทุนของอพาร์ตเมนต์ ยิ่งส่วนแบ่งนี้มากเท่าไร ความเสี่ยงที่ธนาคารจะไม่ชดเชยค่าใช้จ่ายก็จะยิ่งสูงขึ้น หากด้วยเหตุผลใดก็ตาม (เช่น เนื่องจากราคาตลาดที่ตกต่ำ) อพาร์ตเมนต์จะต้องขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาเดิม .

ความเสี่ยงที่สำคัญมากในรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบดั้งเดิมคือดอกเบี้ย: ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยในตลาด เนื่องจากการจำนองเป็นระยะยาวเสมอ ความน่าจะเป็นนี้จึงสูงมาก หากอัตราดอกเบี้ยในตลาดเพิ่มขึ้น ธนาคารยังคงได้รับการชำระเงินจำนองจากผู้กู้ต่อไปตามอัตราที่ออก (ต่ำกว่าอัตราตลาดใหม่สำหรับเงินกู้) และถูกบังคับให้จ่ายเงินรายได้ของผู้ฝากในอัตราที่สูงกว่าที่คาดไว้ (ที่ระดับอัตราตลาดใหม่ของเงินฝาก)

หากธนาคารไม่ขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ผู้ฝากก็เพียงแค่นำเงินของพวกเขาไปลงทุนเพื่อที่จะได้รับผลตอบแทนในระดับตลาด ถ้าเขาขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก มาร์จิ้นของเขา (ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝาก) จะลดลง และในบางกรณีจะกลายเป็นติดลบ กระบวนการดังกล่าว (การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในตลาดจาก 8% ในปี 2521 เป็น 20% ในปี 2523) นำไปสู่วิกฤตครั้งใหญ่ของการออมและเงินกู้ในสหรัฐอเมริกาในช่วงต้นทศวรรษ 1980

วิธีเดียวที่รุนแรงในการจัดการความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยในรูปแบบดั้งเดิมคือการใช้อัตราการจำนองแบบแปรผัน ในกรณีนี้ เมื่ออัตราดอกเบี้ยในตลาดเปลี่ยนแปลง การชำระเงินรายเดือนที่ผู้กู้ต้องทำก็เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม กลไกนี้มีความเสี่ยงสูงและไม่สามารถนำมาใช้ในประเทศที่มีเศรษฐกิจไม่มั่นคงได้ ความจริงก็คือด้วยการชำระเงินที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญพวกเขาสามารถสูงกว่าที่ผู้กู้สามารถทำได้โดยพิจารณาจากรายได้ของตนเอง ดังนั้น จากการใช้กลไกนี้ ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงทำให้ความเสี่ยงด้านเครดิตเพิ่มขึ้น

มีกลไกที่ซับซ้อนมากขึ้นในการจัดทำดัชนีอัตราดอกเบี้ย โดยอิงตามระบบดัชนีคู่ โดยใช้กลไกนี้ การคำนวณใหม่สองครั้งของการชำระเงินกู้รายเดือนสำหรับเงินกู้จำนองจะดำเนินการควบคู่กันไป แบบหนึ่งอิงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราตลาด และอีกรายการอิงตามการเปลี่ยนแปลงในดัชนีค่าจ้าง

การชำระเงินโดยผู้ยืมจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนที่กำหนดโดยการเปลี่ยนแปลงในดัชนีค่าจ้าง ความแตกต่างระหว่างการชำระเงินนี้กับการชำระเงินที่เขาต้องทำตามการเปลี่ยนแปลงในดัชนีอัตราดอกเบี้ยของตลาดเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ กล่าวคือ เพิ่มหนี้จำนองของเขา

ข้อเสียของกลไกนี้รวมถึงความซับซ้อนและความเสี่ยงของค่าเสื่อมราคาติดลบ เมื่อผู้กู้ค้นพบโดยฉับพลันว่าแม้ว่าพวกเขาจะชำระเงินเป็นประจำ (และเพิ่มขึ้นเมื่อดัชนีเงินเดือนเพิ่มขึ้น) หนี้ของพวกเขาไม่เพียงไม่ลดลง แต่ยังเพิ่มขึ้นอีกด้วย พวกเขามักจะหยุดจ่าย

โดยใช้รูปแบบดั้งเดิม

ควรสังเกตว่าแม้จะมีข้อบกพร่องทั้งหมด แต่รูปแบบดั้งเดิมนั้นใช้กันอย่างแพร่หลายในประเทศที่มีเศรษฐกิจที่มั่นคง มันครองยุโรปตะวันตกและในหลายประเทศที่พัฒนาแล้ว (เช่นในกรีซ) ไม่มีรุ่นอื่นเลย โดยเฉลี่ยในยุโรปตะวันตก ซึ่งยื่นฟ้องเมื่อปลายปี 2541 แบบจำลองดั้งเดิมให้ 62% ของปริมาณเงินกู้จำนองที่ออก

สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่าความแพร่หลายของแบบจำลองนี้ในยุโรปตะวันตกนั้นสัมพันธ์กับประเพณีอันยาวนานของการใช้อัตราดอกเบี้ยผันแปรที่นั่น ประมาณ 70% ของการจำนองที่ออกในยุโรปตะวันตกในปี 1997 มีอัตราดอกเบี้ยผันแปร สำหรับการเปรียบเทียบ: ในปีเดียวกันในสหรัฐอเมริกาซึ่งไม่เคยมีประเพณีดังกล่าวเกิดขึ้น เงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปรจะออกน้อยกว่า 10%

อนาคตสำหรับการใช้แบบจำลองดั้งเดิมในรัสเซีย

ในรัสเซีย ธนาคารพาณิชย์ที่พยายามทำธุรกิจในช่วงกลางทศวรรษ 90 การให้กู้ยืมจำนองพบว่าพวกเขาไม่มีวิธีประเมินความเสี่ยงด้านเครดิตหรืออัตราดอกเบี้ย

ขนาดของความเสี่ยงผิดนัด (องค์ประกอบแรกของความเสี่ยงด้านเครดิต) ไม่สามารถประเมินได้ เนื่องจากคนส่วนใหญ่ไม่ได้ลงทะเบียนรายได้จำนวนมากและไม่มีประวัติเครดิต ไม่สามารถประเมินมูลค่าขององค์ประกอบที่สองได้ เนื่องจากไม่เพียงแต่ไม่ทราบว่าควรใช้เวลาและเงินเท่าใดในการขับไล่ผู้กู้ในกรณีที่เกิดการผิดนัด แต่ไม่มีความแน่นอนว่าสามารถทำได้เลย

ธนาคารได้ค้นพบวิธีแก้ปัญหาความเสี่ยงด้านเครดิตโดยแทนที่การให้กู้ยืมด้วยสัญญาเช่าซื้อเอง ในกรณีนี้ อพาร์ทเมนท์ได้รับการจดทะเบียนในความเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ของบุคคล - ผู้กู้ แต่เป็นสาขาย่อยของธนาคาร ผู้ยืมได้ทำสัญญาเช่าห้องชุดพร้อมสิทธิซื้อกับเธอ หลังจากที่เขาชำระเงินตามจำนวนที่ระบุในสัญญาเป็นค่าเช่ารายเดือนแล้ว เขาได้รับอพาร์ทเมนท์เป็นทรัพย์สิน ในกรณีที่เขาหยุดการชำระเงินด้วยเหตุผลใดก็ตาม อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทย่อยของธนาคาร

การเรียกสินเชื่อจำนองระบบนี้เป็นเรื่องที่ยืดเยื้อ นอกจากนี้ยังไม่แพร่หลายเนื่องจากความเสี่ยงสูงของผู้กู้ หากบริษัทย่อยถูกชำระบัญชี ผู้ยืมก็จะถูกลิดรอนอพาร์ตเมนต์ โดยไม่คำนึงว่าเขาได้ชำระ "ค่าเช่า" ไปแล้วเท่าใด

ปัจจุบัน โมเดลดั้งเดิมมีอยู่ในรัสเซียส่วนใหญ่เนื่องจากการสนับสนุนจากรัฐบาลสหรัฐฯ ซึ่งจัดสรรเงินประมาณ 400 ล้านดอลลาร์เพื่อสร้างกองทุนเพื่อการลงทุนของสหรัฐฯ - รัสเซีย เงินจำนวนนี้ประมาณ 100 ล้านดอลลาร์ถูกนำไปใช้ในโครงการ Delta-Credit ซึ่งให้เงินทุนแก่ธนาคารรัสเซียในการออกสินเชื่อจำนอง

กองทุนมีให้เป็นระยะเวลา 10 ปีและเฉพาะในกรณีที่ผู้กู้สามารถยืนยันได้ว่าการชำระเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้จะไม่เกิน 35% ของรายได้อย่างเป็นทางการของเขา นอกจากนี้ ผู้กู้จะต้องจ่ายอย่างน้อย 20% ของค่าอพาร์ทเมนท์จากกองทุนของเขาเอง ขอบเขตของผู้กู้จึงค่อนข้างแคบ

ธนาคารจะได้รับทรัพยากรระยะยาวภายใต้โครงการนี้ ดังนั้นจึงไม่ต้องรับความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย ธนาคารมีความเสี่ยงด้านเครดิตเท่านั้น ในเวลาเดียวกัน เนื่องจากไม่ทราบประวัติเครดิตของผู้กู้ และโอกาสในการถูกไล่ออกหากจำเป็น เป็นที่น่าสงสัย ขนาดของความเสี่ยงนี้จึงยังไม่แน่นอนทั้งหมด

ธนาคารมักจะชดเชยความไม่แน่นอนโดยการให้สินเชื่อแก่พนักงานของบริษัทเท่านั้น - ลูกค้าของธนาคาร หรือโดยการตรวจสอบผู้กู้แต่ละรายอย่างรอบคอบ (ชีวประวัติ ความเชื่อมโยง งานอดิเรก ฯลฯ) ตัวอย่างเช่น หากเช็คแสดงว่าผู้ยืมมีการดื่มสุรา เขาจะไม่ได้รับเงินกู้แม้ว่ารายได้อย่างเป็นทางการของเขาจะเป็นไปตามข้อกำหนดอย่างเป็นทางการก็ตาม

แบบจำลองพันธบัตรจำนอง

ประมาณ 20% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดในยุโรปตะวันตกดำเนินการผ่านระบบที่แตกต่างกันโดยพื้นฐาน ระบบนี้ใช้เป็นแหล่งเงินทุนไม่ใช่เงินฝาก แต่เป็นทรัพยากรขององค์กรที่ดำเนินธุรกิจในตลาดหุ้นและสนใจลงทุนในสินทรัพย์ระยะยาว

ในการรับเงินทุนจากนักลงทุนเหล่านี้ ธนาคารจะขายพันธบัตรจำนองในตลาดหุ้น โดยพื้นฐานแล้ว พันธบัตรจำนองคือพันธบัตรธนาคารที่มีลักษณะสำคัญประการหนึ่งแตกต่างกัน: การจัดหาสินทรัพย์เฉพาะ - สินเชื่อจำนอง และดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่จำนำในเงินกู้เหล่านี้

ในกรณีที่ธนาคารพาณิชย์ล้มละลาย ทรัพย์สินเหล่านี้จะได้รับการจัดสรรและใช้เพื่อชำระหนี้ของธนาคารให้แก่ผู้ถือพันธบัตรจำนอง มีกฎการธนาคารพิเศษที่ควบคุมการติดต่อระหว่างมูลค่าของทรัพย์สินที่จำนำและปริมาณของพันธบัตรจำนองที่ออก ตัวอย่างเช่น ในเยอรมนีและออสเตรีย จำนวนหนี้ในพันธบัตรจำนองไม่ควรเกิน 60% ของมูลค่าทรัพย์สินที่จำนำ ในเดนมาร์ก ส่วนแบ่งนี้สูงกว่าและมีจำนวนถึง 80%

ในประเทศยุโรปส่วนใหญ่ มีธนาคารจำนวนจำกัดเท่านั้นที่สามารถให้สินเชื่อจำนองผ่านการออกพันธบัตรจำนองได้ ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือสเปนซึ่งธนาคารใด ๆ มีสิทธิออกพันธบัตรจำนอง นอกจากธนาคารสเปนในยุโรปแล้ว ธนาคาร 73 แห่งยังออกพันธบัตรดังกล่าว พวกเขาทั้งหมด (ยกเว้นชาวเยอรมันสองสามคนและชาวออสเตรียสองคน) มีความเชี่ยวชาญสูงในธุรกิจประเภทนี้ ธนาคารเหล่านี้เรียกว่าธนาคารจำนอง

การใช้แบบจำลองพันธบัตรจำนอง

ยังไม่มีข้อบ่งชี้ว่ารูปแบบพันธบัตรจำนองมีการแข่งขันมากกว่าแบบเดิม แม้จะมีประวัติอันยาวนาน แต่ก็ค่อนข้างแปลก 85% ของตลาดพันธบัตรจำนองในยุโรปตะวันตกอยู่ในสามประเทศที่รูปแบบนี้เป็นแบบดั้งเดิม ได้แก่ เดนมาร์ก สวีเดน และเยอรมนี ในเวลาเดียวกัน เงินกู้จำนองเกือบทั้งหมดในเดนมาร์กได้รับการสนับสนุนทางการเงินโดยการออกพันธบัตรจำนองในสวีเดน - ประมาณ 70% พันธบัตรสินเชื่อที่อยู่อาศัยครอบครองประมาณ 20% ของตลาดเยอรมัน

ในบางประเทศในยุโรป - บริเตนใหญ่, ไอร์แลนด์, เบลเยียม, กรีซ, อิตาลี - ไม่ได้ใช้แบบจำลองตามการใช้พันธบัตรจำนองเลย ในประเทศยุโรปอื่น ๆ รุ่นนี้ใช้ แต่ในปริมาณที่น้อยมาก

อนาคตสำหรับการใช้แบบจำลองพันธบัตรจำนองในรัสเซีย

ในปัจจุบัน มีการพัฒนากฎหมายเกี่ยวกับการออกหลักทรัพย์ ซึ่งหนึ่งในนั้นควรเป็น "เอกสารการจำนอง" - เอกสารที่คล้ายกับพันธบัตรจำนอง อย่างไรก็ตาม มีข้อสงสัยใหญ่ว่าจะมีการหมุนเวียนและจะนำรูปแบบของพันธบัตรจำนองมาใช้

เพื่อให้สามารถทำงานได้จำเป็นต้องแนะนำกฎระเบียบพิเศษด้านการธนาคารที่รับประกันการจัดสรรสินทรัพย์จำนองจากมวลรวมของสินทรัพย์ของธนาคาร ควรมีการสร้างระบบการบัญชีพิเศษสำหรับสินทรัพย์เหล่านี้ในธนาคารและระบบเพิ่มเติมของการกำกับดูแลอย่างรอบคอบ อย่างไรก็ตาม ไม่มีความแน่นอนว่าหลักทรัพย์เหล่านี้จะมีความต้องการสูง

ปัญหาหลักคือ: ในประเทศของเราแทบไม่มีนักลงทุนที่มีทรัพยากรระยะยาวที่สามารถลงทุนในหลักทรัพย์เหล่านี้ได้ เพื่อที่จะขายพันธบัตรจำนองในตลาดต่างประเทศจำเป็นต้องบรรลุสภาพคล่องนั่นคือ ต้องผลิตในปริมาณมาก

เมื่อชาวเยอรมันกำหนดภารกิจในการเข้าสู่ตลาดต่างประเทศด้วยพันธบัตรจำนองพวกเขาสร้างพันธบัตรพิเศษเพื่อการนี้เรียกว่าจัมโบ้
ฟานด์บริฟ ปริมาณการออก Jumbo Phandbrif ต้องไม่ต่ำกว่า 0.5 พันล้านดอลลาร์ อันที่จริง ปริมาณการออกหลักทรัพย์เหล่านี้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1.5 พันล้านดอลลาร์

มันค่อนข้างยากที่จะจินตนาการว่าธนาคารใด ๆ ของเราสามารถออกพันธบัตรจำนองในปริมาณดังกล่าวได้ในอนาคตอันใกล้นี้

รูปแบบของตลาดสินเชื่อรอง

รุ่นนี้มักถูกเรียกว่าแบบอเมริกัน ความคิดของมันคือธนาคารที่ออกเงินกู้จำนองขายให้กับองค์กรพิเศษ - ท่อทันที ในเวลาเดียวกัน เงินกู้จำนองจะออกจากงบดุลของธนาคารและไปที่งบดุลของท่อร้อยสาย นับตั้งแต่การขาย ธนาคารไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงใดๆ กับเงินกู้นี้ และในความเป็นจริง ก็สามารถลืมมันไปได้เลย หากเงินกู้ผิดนัด ความเสียหายจะตกเป็นภาระของท่อร้อยสาย

ท่อรวบรวมเงินกู้ยืมที่ซื้อลงในกลุ่มและขายให้กับนักลงทุนในรูปแบบของ MBS (หลักทรัพย์ค้ำประกัน) - หลักทรัพย์ค้ำประกัน ในเวลาเดียวกันท่อส่งให้ผู้ลงทุนรับประกันการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของหลักทรัพย์เหล่านี้ในเวลาที่เหมาะสมเช่น ให้การประกันความเสี่ยงด้านเครดิต

เมื่อใช้ระบบนี้ บทบาทและหน้าที่ของธนาคารจำนองจะเปลี่ยนไปอย่างมาก เนื่องจากสินเชื่อจำนองเมื่อเข้าสู่งบดุลลดลงทันทีธนาคารจำนองที่ดำเนินการตามรูปแบบของตลาดรองเปลี่ยนจากสถาบันการเงินเป็นตัวกลางชนิดหนึ่ง ไม่มีเงินกู้ยืมหรือเงินกู้ยืมในงบดุล ในสาระสำคัญมีเพียงชื่อเดียวเท่านั้นที่ยังคงอยู่จากธนาคารในนั้น

ประสบการณ์การใช้โมเดลหลังการขาย
โมเดลหลังการขายถูกใช้อย่างแพร่หลายแต่ในประเทศเดียวในโลก - สหรัฐอเมริกา ขอบเขตของโมเดลนี้ในประเทศอื่น ๆ นั้นน้อยมาก ความสำเร็จของสหรัฐอเมริกาในการพัฒนารูปแบบตลาดรองเกิดจากการที่ มีท่อร้อยสายขนาดใหญ่มากสามท่อ ในจำนวนนี้ หนึ่ง - Ginny Mey (GNMA - Government National Mortgage Association) ได้รับการรับรองโดยรัฐบาลสหรัฐฯ และอีกสองแห่ง - Feny Mey และ Fredy Mek แม้จะพิจารณาอย่างเป็นทางการว่าเป็นบริษัทร่วมทุนเอกชน แต่ก็ถูกมองโดยนักลงทุนทุกคนในฐานะองค์กร รับประกันโดยรัฐบาลสหรัฐ

ผู้เข้าร่วมตลาดยินดีที่จะซื้อ MBS ของท่อร้อยสายเหล่านี้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยรัฐบาลกลาง ในขณะที่ตกลงที่จะให้ผลตอบแทนต่ำกว่าหลักทรัพย์ขององค์กรที่มีสถานะ AAA ดังนั้น กองทุนที่มีราคาถูกมากจึงมุ่งไปที่การปล่อยสินเชื่อจำนอง ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองต่ำ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากนี่เป็นเพราะการค้ำประกันของรัฐบาล (หรือของจริง) ปรากฎว่าอัตราการจำนองต่ำนั้นได้รับเงินอุดหนุนจากงบประมาณของรัฐบาลกลาง มูลค่าของเงินอุดหนุนนี้ตามการประมาณการของนักเศรษฐศาสตร์ชาวอเมริกันหลายคน อยู่ระหว่าง 3.5 ถึง 4 พันล้านดอลลาร์ต่อปี

โดยตระหนักถึงสิ่งนี้ รัฐบาลสหรัฐฯ ได้กำหนดข้อจำกัดที่ร้ายแรงเกี่ยวกับกิจกรรมของท่อร้อยสาย โดยมีเป้าหมายที่จะไม่ให้เงินกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านหรู ท่อร้อยสายทั้งสองไม่สามารถทำงานกับเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งค่าใช้จ่ายเกินวงเงินที่กำหนดทุกปีโดยรัฐบาล สำหรับรัฐ Gini Mei ขีดจำกัดนี้คือ 95% ของต้นทุนเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในภูมิภาค และสำหรับ Feni Mei และ Fredi Mek ที่เป็นอิสระอย่างเป็นทางการ - 140%

ตลาด MBS ของสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ประมาณ 2.57 ล้านล้านดอลลาร์ โดย 88% ของปริมาณนี้คิดโดย MBS ที่ออกโดยท่อร้อยสายสามเส้นที่ระบุไว้ข้างต้น พวกเขาเข้ายึดตลาดสินเชื่อได้อย่างสมบูรณ์ภายในวงเงินที่รัฐกำหนด ความจริงที่ว่าท่อร้อยสายเหล่านี้มีเงินอุดหนุนจากรัฐไม่อนุญาตให้องค์กรที่ดำเนินงานภายใต้โมเดลอื่นแข่งขันกับพวกเขา

อนาคตสำหรับการประยุกต์ใช้โมเดลตลาดรองในรัสเซีย

มีการดำเนินการมากมายเพื่อแนะนำโมเดลนี้ในประเทศของเรา มีการสร้างท่อ - หน่วยงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง ขั้นตอนที่ชัดเจนและเรียบง่ายได้รับการพัฒนาสำหรับการขายสินเชื่อโดยธนาคารให้กับหน่วยงานและการขายต่อโดยหน่วยงานให้กับนักลงทุน เพื่อลดความซับซ้อนของขั้นตอนสำหรับการขายและการขายต่อของเงินให้กู้ยืมมีการรักษาความปลอดภัยพิเศษ - พันธบัตรจำนอง หน่วยงานได้รับเงินทุนงบประมาณสำหรับการซื้อพันธบัตรจำนองและในความเป็นจริงพร้อมที่จะซื้อออก จัดตั้งกลุ่มของพวกเขาและขายต่อกลุ่มเหล่านี้ในตลาด

มีปัญหาขององค์กร: เพื่อให้มีเงินกู้ยืมในงบดุล หน่วยงานจะต้องเป็นธนาคาร และไม่สามารถขอรับใบอนุญาตการธนาคารได้ แน่นอนไม่ช้าก็เร็วปัญหานี้จะได้รับการแก้ไขและหน่วยงานจะสามารถซื้อและขายต่อเงินกู้ อย่างไรก็ตาม จะต้องรับความเสี่ยงด้านเครดิตในการทำเช่นนั้น กล่าวคือ เพื่อให้แน่ใจว่าจะชดเชยค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่อาจเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ยืมผิดนัด อันที่จริง ภาระผูกพันนี้ควรถูกกำหนดโดยงบประมาณของรัฐบาลกลาง

นอกจากนี้จะต้องรับความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย นี่หมายถึงความเสี่ยงที่ในช่วงเวลาหนึ่ง หน่วยงานจะต้องซื้อคืนเงินกู้และสร้างแหล่งรวมที่เพียงพอสำหรับขายในตลาด อัตราจะเปลี่ยนแปลงและนักลงทุนจะต้องการผลตอบแทนมากกว่าที่คาดไว้ ในกรณีนี้ เงินทุนที่มาจากผู้กู้จำนองอาจไม่เพียงพอที่จะจ่ายให้กับนักลงทุน ดังนั้นเงินทุนเพิ่มเติมจะต้องมาจากงบประมาณด้วย

กล่าวอีกนัยหนึ่ง โมเดลสามารถเปิดตัวได้ก็ต่อเมื่อมีการสำรองเงินทุนจำนวนมากไว้ในงบประมาณเพื่อสนับสนุนหน่วยงานในกรณีที่มีการล้มละลาย

รูปแบบการออมและสัญญา

โมเดลนี้เกี่ยวข้องกับการรับเงินผ่านการสร้างระบบเงินฝากเป้าหมาย

ผู้กู้ที่มีศักยภาพ - ลูกค้าธนาคารทำสัญญากับธนาคาร (ดังนั้นระบบจึงเรียกว่าการออมตามสัญญา) ตามสัญญานี้ ลูกค้าตกลงที่จะฝากเงินจำนวนหนึ่งเป็นรายเดือนภายในระยะเวลาหนึ่ง ในทางกลับกันธนาคารจะถือว่าภาระผูกพันในการให้สินเชื่อจำนองแก่เขาหลังจากที่ลูกค้าเสร็จสิ้นการออมทรัพย์ ดังนั้น หลักการพื้นฐานของแบบจำลองนี้มีดังต่อไปนี้: ผู้กู้รายใดรายหนึ่งเป็นผู้ฝากเงินรายเดิม และผู้ฝากรายใดก็ตามจะมีสิทธิ์เป็นผู้ยืม

อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้คงที่และไม่ขึ้นอยู่กับอัตราตลาด โดยปกติแล้วจะตั้งอยู่ต่ำกว่าตลาดเล็กน้อย จากมุมมองของลูกค้า ผลตอบแทนที่ต่ำจากเงินฝากคือการชำระเงินของเขาสำหรับสิทธิ์ในการรับเงินกู้จำนองราคาถูก

รูปแบบการออมและสัญญาสามารถมีอยู่ในรูปแบบเปิดและปิด แบบฟอร์มเปิดมีลักษณะตามความจริงที่ว่าการสะสมและการให้ยืมดำเนินการในธนาคารสากลทั่วไปซึ่งมีการสร้างระบบบัญชีเฉพาะสำหรับหนี้สินและสินทรัพย์ตามสัญญา

ด้วยแบบฟอร์มปิด องค์กรออมทรัพย์ตามสัญญาพิเศษจึงถูกสร้างขึ้น - ธนาคารเฉพาะทางที่มีส่วนร่วมในการดึงดูดเงินฝากเป้าหมายและการออกเงินกู้ให้กับผู้ฝากเงินรายเดิมเท่านั้น
รูปแบบการออมตามสัญญามีคุณสมบัติหนึ่งที่ทำให้น่าสนใจสำหรับใช้ในประเทศที่การให้สินเชื่อส่วนบุคคลเพิ่งเริ่มพัฒนา ความจริงก็คือในขณะที่แก้ปัญหาการขาดแหล่งเงินทุนระยะยาวและราคาถูกในธนาคาร แต่ก็ช่วยลดความเสี่ยงด้านเครดิตได้พร้อมกัน ด้วยการสะสมเงินทุน ลูกค้าจะสร้าง "ประวัติเครดิต" ของตัวเอง ข้อมูลเกี่ยวกับความถูกต้องของเงินฝากรายเดือนของลูกค้าอาจแทนที่ข้อมูลเกี่ยวกับวิธีที่เขาชำระหนี้ก่อนหน้านี้

นอกจากนี้ โดยการออม ลูกค้าให้ข้อมูลเกี่ยวกับรายได้จริง (ไม่ได้ลงทะเบียน) ทางอ้อม หากลูกค้าสามารถฝากเงิน $ 300 ต่อเดือนเป็นเวลานาน ดังนั้นจำนวนรายได้ของเขาจึงอนุญาตให้เขาทำสิ่งนี้ได้ และความจริงที่ว่าเขาอย่างเป็นทางการตามเอกสารที่ได้รับเพียง $ 200 ต่อเดือนไม่ควรเป็นอุปสรรคในการออกเงินกู้ให้กับเขา การชำระเงินรายเดือนที่จะเป็น $ 300

ควรสังเกตว่ารุ่นนี้มีข้อบกพร่องร้ายแรง ประการแรก มันไม่สะดวกมากสำหรับลูกค้า ลูกค้าไม่สามารถรับเงินกู้จำนองได้เมื่อเขาต้องการ ต้องรออีกหลายปีก่อนจึงจะเก็บออมได้

ประการที่สอง ข้อกำหนดเพื่อให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามสินทรัพย์และหนี้สินในแง่ของข้อกำหนดและจำนวนเงิน นำไปสู่ความจริงที่ว่าเขาสามารถรับเงินกู้ได้ในช่วงเวลาเดียวกันโดยประมาณระหว่างที่เขาสะสมเงินและประมาณตามจำนวนเงินที่เขาสะสม ปรากฎว่าเมื่อใช้โมเดลนี้ ลูกค้าสามารถลดระยะเวลาที่จำเป็นสำหรับเขาในการสะสมเงินทุนสำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์ลงครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่เขาจะต้องเก็บ "ในสต็อก"

อาจกล่าวได้ว่าโมเดลนี้ "สะดวกเป็นสองเท่า" เท่านั้น เมื่อเทียบกับการเก็บออม "ในถุงน่อง" ซึ่งเป็นรูปแบบการประหยัดเงินที่ใช้กันทั่วไปสำหรับอพาร์ตเมนต์ในประเทศของเรา
สามารถทำโมเดลได้สะดวกยิ่งขึ้นด้วยการลงทุน
ตัวอย่างเช่น ตามการคำนวณของผู้เขียน ขึ้นอยู่กับการไหลเข้าสม่ำเสมอของลูกค้าที่ออมเงินเท่ากันในช่วงเวลาเดียวกัน การตั้งสำรองสินเชื่อรายเดือน 2 เท่าของยอดสะสม เป็นระยะเวลา 2 เท่าของระยะเวลาสะสม ต้องใช้เงินลงทุนเพียงครั้งเดียว 1.7 เท่าของจำนวนเงินกู้รายเดือน

การประยุกต์ใช้รูปแบบการออมตามสัญญา

ในประเทศส่วนใหญ่ของโลก รูปแบบการออมตามสัญญา ไม่ว่าจะในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง เป็นรูปแบบแรกที่ใช้เมื่อประชาชนยังไม่มีประวัติเครดิต และธนาคารไม่มีหนี้สินระยะยาว ต่อจากนั้นด้วยเสถียรภาพของสถานการณ์ทางการเงินในประเทศเหล่านี้ การพัฒนาของตลาดหุ้น การปรากฏตัวของประวัติเครดิตสำหรับหลาย ๆ คน แบบจำลองนี้เริ่มค่อย ๆ ถูกแทนที่ด้วยโมเดลที่สะดวกกว่าที่ช่วยให้คุณได้รับเงินกู้โดยไม่ต้อง ระยะเวลาในการสะสมเป็นเวลานาน

ในขณะเดียวกัน องค์กรออมทรัพย์ตามสัญญาซึ่งมีลูกค้าจำนวนมากอยู่แล้ว ได้แปรสภาพเป็นธนาคารเพื่อรายย่อยขนาดใหญ่

เป็นผลให้ในประเทศที่พัฒนาแล้ว โมเดลนี้ได้รับการเก็บรักษาไว้เฉพาะในฝรั่งเศส - ในรูปแบบเปิด ในเยอรมนีและออสเตรีย - ในรูปแบบปิด เป็นไปได้ที่จะบันทึกโมเดลเหล่านี้ทำให้สามารถแข่งขันได้โดยใช้เงินอุดหนุนจากรัฐเท่านั้น

ตัวอย่างเช่น ในเยอรมนี ระบบนี้มีมาตั้งแต่ปี 1920 ระบบนี้อยู่รอดในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดในชีวิตของประเทศ แต่ในช่วงต้นทศวรรษ 50 - ในช่วงที่ระบบการเงินพัฒนาอย่างรวดเร็ว เห็นได้ชัดว่าไม่สามารถแข่งขันกับโมเดลที่ทันสมัยและสะดวกกว่าเข้าสู่ตลาดได้

ในปีพ.ศ. 2495 ได้มีการตัดสินใจที่จะรักษาระบบและแนะนำเงินอุดหนุนจากรัฐสำหรับเรื่องนี้ ตอนนี้ ทุกคนที่ได้รับเงินกู้จากองค์กรออมทรัพย์สัญญาเยอรมัน (bausparkassen) จะได้รับ "พรีเมี่ยม" ของรัฐพร้อมกับเงินกู้ โมเดลที่รัฐให้การสนับสนุนนั้นใช้งานได้และให้เงินประมาณ 5% ของการจำนองทั้งหมดของเยอรมนี

ควรสังเกตว่าสิ่งเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นเงินกู้สำหรับการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์และ "เงินกู้ครั้งที่สอง" - เงินให้กู้ยืมเพิ่มเติมแก่ผู้ที่ได้รับเงินกู้จากธนาคารอื่นแล้วและจำนองที่อยู่อาศัยของพวกเขาภายใต้นั้น ที่น่าสนใจคือ bausparkassen พิจารณาถึงความเสี่ยงของการผิดนัดชำระหนี้ของผู้ฝากรายเดิมเป็น
ให้กับคนไม่สำคัญซึ่งให้พวกเขาออกไปโดยไม่ได้ให้ความปลอดภัยจริงๆ

ระบบเปิดในฝรั่งเศสยังได้รับเงินอุดหนุน (อัตราดอกเบี้ยเป็นเงินอุดหนุน) ลูกค้าประหยัดเงินในอัตรา 8% (ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราเงินฝากในตลาด) ซึ่งธนาคารจ่าย 4% และรัฐ 4% ด้วยเหตุนี้ธนาคารจึงสามารถออกเงินกู้จำนองได้ในอัตรา 5.5% ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในตลาดอย่างมาก

ความเป็นไปได้ของการใช้ระบบสัญญาออมทรัพย์ในรัสเซีย

แน่นอนว่าระบบสัญญาออมทรัพย์เหมาะสำหรับสถานการณ์ปัจจุบันในรัสเซีย สามารถใช้ได้ทั้งในรูปแบบเปิดและปิด การขาดการแข่งขันอย่างสมบูรณ์จากรุ่นอื่นทำให้สามารถพัฒนาได้โดยไม่ต้องมีระบบเงินอุดหนุนจากรัฐ

ในปัจจุบัน มีความเป็นไปได้ที่จะเพิ่มระยะเวลาและจำนวนเงินกู้จำนองที่ออกให้กับลูกค้าโดยการรวมเงินกู้ออมทรัพย์ตามสัญญากับเงินกู้ที่จัดหาผ่านกองทุน US-Russia Fund (Delta Credit)

ตามที่ระบุไว้แล้ว การใช้รูปแบบการออมตามสัญญาสามารถลดความเสี่ยงด้านเครดิตได้อย่างมากและขจัดดอกเบี้ยโดยสิ้นเชิง นอกจากนี้ยังสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบนี้ ซึ่งความเสี่ยงด้านเครดิตจะถูกลบออกอย่างสมบูรณ์

ในการทำเช่นนี้ ควรใช้แบบจำลองปิด ตามการใช้องค์กรออมทรัพย์เฉพาะทางและสัญญาจ้าง และองค์กรเหล่านี้ควรร่วมมือกัน กล่าวคือ เป็นของผู้ร่วมให้ข้อมูล หากลูกค้ารายใดขององค์กรพยายามที่จะไม่ชำระคืนเงินกู้และไม่ย้ายออกจากบ้านที่ถูกจำนองเขาจะต้องจัดการกับศาลไม่เพียง แต่กับผู้ฝากเงินที่เชื่ออย่างถูกต้องว่าพวกเขา (และไม่ใช่ธนาคาร) กำลังพยายาม เพื่อขโมยเงิน

เมื่อใช้การปรับเปลี่ยนรูปแบบนี้ บทบาทของธนาคารจะลดลงเหลือเพียงการจัดเก็บเงินทุนและการดำเนินการตามข้อตกลงกับองค์กรสัญญาและองค์กรออมทรัพย์ เช่น ขั้นตอนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการบัญชี การประเมินมูลค่า การให้สินเชื่อ การออกเงินกู้ การรับชำระเงิน ฯลฯ

V.M.MINTS ผู้สมัครสาขาเศรษฐศาสตร์

สาระสำคัญอยู่ที่การแยกหน้าที่ของการปล่อยสินเชื่อขั้นต้นและการก่อตัวของแหล่งเงินทุนระยะยาวผ่านการออกพันธบัตรจำนอง นอกจากนี้ สถาบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยชั้นสองมีแนวโน้มที่จะรับความเสี่ยงจากการจำนองที่สำคัญ

รูปแบบการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัยแบบสองชั้นได้รับการพัฒนามากที่สุดในสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และบริเตนใหญ่ ภายใต้โครงการนี้ ผู้ให้กู้ต้องแบกรับความเสี่ยงหลักทั้งหมดของการปล่อยสินเชื่อจำนอง - ความเสี่ยงด้านเครดิต ความเสี่ยงในการชำระคืนก่อนกำหนด และความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย - และไม่สามารถจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพเนื่องจากข้อจำกัดขององค์กรและกฎหมาย (รวมถึงการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนดตามกฎหมายที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย) .

ขั้นตอนสำคัญประการแรกในการจัดตั้งระบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้นในสหรัฐอเมริกาคือการก่อตั้งสำนักงานบริหารการเคหะแห่งชาติ (FHA) เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน พ.ศ. 2477 หน้าที่หลักของ FFA คือการพัฒนาสินเชื่อจำนองและการสร้างระบบการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย พระราชบัญญัติการเคหะแห่งชาติ พ.ศ. 2477 กำหนดให้ FHA จัดให้มีการค้ำประกันของรัฐบาลสำหรับการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยจากการจำนองที่ออกให้ตามมาตรฐานของ FFA สินเชื่อจำนองประเภทหลักที่ FFA ดำเนินการมากว่า 70 ปี ได้กลายเป็นเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่และชำระเงินเท่ากัน มันมีข้อได้เปรียบบางอย่างมากกว่าเงินกู้จำนองแบบดั้งเดิม ประการแรกออกให้เป็นระยะเวลานานขึ้น (ตั้งแต่ 15 ถึง 30 ปี) ประการที่สอง เงินกู้รายปี (ดูดซับตัวเอง) ช่วยลดความเสี่ยงด้านเครดิต เกิดขึ้นเป็นประจำตลอดระยะเวลาการให้กู้ยืม ประการที่สาม ผู้กู้ยังคงมีความเป็นไปได้ของการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด

ขั้นตอนที่สองในการสร้างระบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้นในสหรัฐอเมริกาคือการก่อตั้งในปี 2481 ตามคำสั่งของประธานาธิบดีแห่งสหรัฐอเมริกาของสมาคมแห่งชาติเพื่อการให้กู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (ฟานี่ เมย์).งานหลักคือการซื้อการจำนองที่ค้ำประกัน UAF จากผู้ให้กู้ที่ได้รับอนุมัติในสหรัฐอเมริกา ดังนั้นระบบการให้สินเชื่อจำนองภาครัฐและเอกชนจึงถูกสร้างขึ้นโดยอาศัยอำนาจของรัฐอเมริกันและระบบการเงินและเครดิตและเหลือเพียงหน้าที่ของการออกและให้บริการ (การชำระหนี้และดอกเบี้ย) เงินให้กู้ยืมเหล่านี้แก่เจ้าหนี้หลัก ระบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้นนี้ยังคงมีอยู่มาจนถึงทุกวันนี้โดยมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย

ในรัสเซียตั้งแต่ต้นทศวรรษ 1990 การจัดหาเงินทุนของรัฐในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและการว่าจ้างที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็ว แม้แต่ในปี 2548 การว่าจ้างที่อยู่อาศัยเพียง 60% ในปี 2530 รัฐกลับกลายเป็นว่าไม่ได้เตรียมพร้อมสำหรับการพัฒนาการจำนอง ในตอนท้ายของปี 1992 มีมากกว่าหนึ่งโหลและในปี 1994 มีการสร้างธนาคารจำนองประมาณสองโหลครึ่งในประเทศ อย่างไรก็ตามในเอกสารสถานะพื้นฐานของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในพื้นฐานของสินเชื่อที่อยู่อาศัย" ซึ่งนำมาใช้ในเดือนธันวาคม 2535 คำว่า "การจำนอง" ไม่ได้กล่าวถึงด้วยซ้ำ แต่แท้จริงแล้วหกเดือนต่อมา รัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียได้ลงมติ "ในโครงการเป้าหมายของรัฐ" การเคหะ " ซึ่งเป็นที่ยอมรับว่างานสำคัญประการหนึ่งในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยคือการสร้างรูปแบบต่างๆ กลไกทางการเงินและสินเชื่อเช่นสถาบันจำนำอสังหาริมทรัพย์และบนพื้นฐานของสินเชื่อจำนองตลาดจำนองรองขยายรายการทรัพย์สินจำนำ เมื่อวันที่ 12 สิงหาคม พ.ศ. 2536 ได้มีการจัดตั้งสมาคมธนาคารจำนองขึ้น ทั้งหมดนี้บ่งชี้ว่าในช่วงทศวรรษแรกของการปฏิรูป กระบวนการสร้างสินเชื่อจำนองเป็นไปอย่างเป็นธรรมชาติ ซบเซา และแปลกใหม่

ผู้เข้าร่วมหลักในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคือ:

• ก) ผู้กู้ที่ได้ยื่นขอสินเชื่อจำนองซึ่งผ่านการรับรองโดยผู้ให้กู้ว่ามีความน่าเชื่อถือและเป็นตัวทำละลายและบนพื้นฐานของสิ่งนี้บุคคลและนิติบุคคลที่ได้รับเงินกู้จำนอง
• b) เจ้าหนี้ - ธนาคารและสถาบันสินเชื่อทางการเงินอื่น ๆ ที่ออกสินเชื่อจำนองแก่ผู้กู้บนพื้นฐานของการประเมินความน่าเชื่อถือทางเครดิตและให้บริการสินเชื่อจำนองที่ออก;
• ค) ผู้ขายบ้าน - บุคคลและนิติบุคคลที่ขายที่อยู่อาศัยของตนเองหรือที่อยู่อาศัยที่เป็นของบุคคลอื่นและนิติบุคคลในนามของพวกเขา
• d) องค์กรอสังหาริมทรัพย์ - ผู้ขายที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาต;
• จ) หน่วยงานที่ได้รับมอบอำนาจจากการบริหารของรัฐ - สถาบันความยุติธรรมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมของรัฐ (ห้องทะเบียนของรัฐ)
• f) หน่วยงานประเมินราคาที่ดำเนินการประเมินอย่างมืออาชีพอิสระของอาคารพักอาศัยที่เป็นหลักประกันการจำนอง (เมื่อออกเงินกู้จำนองเมื่อขายทรัพย์สินจำนอง ระหว่างการประมูล ฯลฯ );
• g) บริษัทประกันภัยที่ให้บริการประกันทรัพย์สิน (ประกันบ้านจำนอง) ประกันชีวิตและความทุพพลภาพของผู้กู้และความรับผิดทางแพ่งของผู้เข้าร่วมตลาดจำนอง;
• h) ผู้ประกอบการตลาดจำนองรอง - นิติบุคคลที่ไถ่ถอนสินเชื่อจำนองจากผู้ให้กู้หลักในลักษณะที่กำหนดโดยกฎหมายที่ใช้บังคับ - AHML และสำนักงานตัวแทนในภูมิภาค, หน่วยงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยมอสโก;
• i) นักลงทุน - นิติบุคคลและบุคคลที่ซื้อหลักทรัพย์ของ AHML, MIA เช่น นักลงทุนสถาบัน - กองทุนบำเหน็จบำนาญ บริษัทประกันภัย ฯลฯ

มาตรฐานการให้กู้ยืมได้รับการพัฒนาโดยหน่วยงานตามการวิเคราะห์และภาพรวมของประสบการณ์การให้กู้ยืมจำนองของรัสเซียและต่างประเทศ และรวมถึงกลไกในการออกและรีไฟแนนซ์เงินกู้จำนอง ข้อตกลงมาตรฐาน ตลอดจนข้อกำหนดสำหรับผู้เข้าร่วมตลาดทั้งหมด

เงื่อนไขสินเชื่อ (เงินกู้) ตามมาตรฐานเหล่านี้:

• 1. ให้เครดิต (เงินกู้) และชำระคืนเป็นรูเบิล
• 2. ให้สินเชื่อเป็นระยะเวลา 1 ถึง 20 ปี
• 3. สินเชื่อ (เงินกู้) ชำระคืนเป็นงวดเท่ากันทุกเดือน
• 4. ดอกเบี้ยสินเชื่อ (เงินกู้) ปัจจุบันอยู่ที่ 15% ต่อปีในรูเบิล อนุญาตให้ชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนดได้หลังจาก 6 เดือนนับจากวันที่ออกเงินกู้
• 5. ผู้กู้สามารถเป็นบุคคลธรรมดาที่มีความสามารถตั้งแต่ 18 ถึง 60 ปี
• 6. ข้อกำหนดสำหรับวัตถุ - มีการกู้ยืมเงินสำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์แยกต่างหากในอาคารอพาร์ตเมนต์หรืออาคารที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นแยกต่างหาก
• 7. การรักษาความปลอดภัยเงินกู้ - การจำนำอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อด้วยกองทุนเครดิต (ยืม) จำนวนเงินกู้ไม่ควรเกิน 70% ของมูลค่าขั้นต่ำของที่อยู่อาศัยที่ซื้อและราคาขายของอพาร์ทเมนท์
• 8. ข้อกำหนดด้านรายได้ของผู้กู้ - เพื่อที่จะได้รับเงินกู้จำนอง คุณต้องมีแหล่งรายได้ประจำ พิจารณาเฉพาะรายได้ที่เป็นเอกสารของผู้กู้เท่านั้น
• 9. จำนวนเงินกู้สูงสุด จำนวนเงินกู้ขึ้นอยู่กับรายได้ของครอบครัวและคำนวณตามเงื่อนไขว่าการชำระคืนรายเดือนและการจ่ายดอกเบี้ยตลอดจนการประกันและการชำระเงินอื่น ๆ ภายใต้การทำธุรกรรมนั้นไม่เกิน 35% ของรายได้รวมของครอบครัวผู้กู้ หากผู้กู้มีส่วนสนับสนุนมากกว่า 50% ของเงินทุนของเขาเองสำหรับค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์ การชำระเงินกู้รายเดือนสามารถเข้าถึง 40% ของรายได้รวมของผู้กู้
• 10. ประกันภัย. ผู้กู้ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเอง:
  • ชีวิตและความพิการของพวกเขา
  • ทรัพย์สินที่ได้มา
• 11. ที่อยู่อาศัยที่ซื้อด้วยกองทุนที่ยืมมามีการจดทะเบียนในกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ (ผู้กู้ตั้งแต่หนึ่งรายขึ้นไป) ดังนั้นผู้กู้จะกลายเป็นเจ้าของบ้านที่ซื้อด้วยเครดิตทันที

ตลาดสินเชื่อจำนองที่แท้จริงเริ่มเป็นรูปเป็นร่างในปี 2549-2550 เมื่อการดำเนินโครงการระดับชาติที่มีความสำคัญ“ ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและสะดวกสบายสำหรับพลเมืองของรัสเซีย” ซึ่งนำเสนอโดยประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียในเดือนกันยายน 2548 เริ่มต้น หากก่อนปี 2547 , ออกเงินกู้จำนอง 40,000 แสนรายการ จากนั้นภารกิจถูกกำหนดให้นำจำนวนของพวกเขาในปี 2010 เป็น 1 ล้าน ในปี 2549 จำนวนธุรกรรมจำนองในประเทศเพิ่มขึ้น 2.5 เท่าเมื่อเทียบกับปี 2548 และถึง 206.1,000 รวมเป็น 260 พันล้านรูเบิล . เป็นเวลาสองปี (2549-2550) ปริมาณการปล่อยสินเชื่อจำนองในประเทศเพิ่มขึ้น 11 เท่า - จาก 36 เป็น 400 พันล้านรูเบิล

เพื่อให้บรรลุเป้าหมายในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชากรมีความจำเป็น:

• การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของรายได้และความสามารถในการชำระหนี้ของประชากรจำนวนมาก
• ขจัดการผูกขาดของผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง บริษัท ก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์และราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลง
• การกำจัดการทุจริตของเจ้าหน้าที่ของรัฐในการออกใบอนุญาตการจัดสรรที่ดิน การฟื้นตัวของธุรกิจการออกแบบและการฝึกอบรมสถาปนิก
• การแก้ไขนโยบายการเงินของรัฐเพื่อกระตุ้นการก่อสร้างที่อยู่อาศัย รวมทั้งการให้กู้ยืมเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง
• การลดต้นทุนการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการประเมิน การรับรองเอกสารและการลงทะเบียนที่อยู่อาศัย การประกันภัย ฯลฯ ซึ่งอยู่ในช่วง 8 ถึง 10% ของต้นทุนที่อยู่อาศัย
• โครงการของรัฐสำหรับการพัฒนาการก่อสร้างที่อยู่อาศัยโดยมุ่งพัฒนาการแข่งขันสร้างสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยสำหรับประชากรและเปลี่ยนการก่อสร้างให้เป็นหนึ่งในหัวรถจักรเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ .

การให้กู้ยืมจำนองมีสองรูปแบบหลัก ลองพิจารณาแต่ละรายการแยกกัน ในการเริ่มต้น เรามาอาศัยแบบจำลองอเมริกันกันก่อน เนื่องจากโมเดลสินเชื่อจำนองนั้นจัดอยู่ในรัสเซียบนพื้นฐานของรูปแบบดังกล่าว

แบบจำลองสินเชื่อจำนองแบบอเมริกัน

อย่างแรกคือสองระดับเรียกอีกอย่างว่า "โมเดลอเมริกัน" มันขึ้นอยู่กับตลาดรองสำหรับหลักทรัพย์จำนอง สาระสำคัญของรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบอเมริกันสามารถจำแนกได้ดังนี้:

1) ธนาคารพาณิชย์หรือธนาคารของรัฐจะออกเงินกู้จำนองให้กับผู้กู้โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องโอนเงินจำนวนคงที่ไปยังธนาคารนี้ทุกเดือนภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ภาระผูกพันของผู้กู้นี้ค้ำประกันโดยการจำนองทรัพย์สินที่ได้มา

2) หลังจากออกเงินกู้แล้ว ธนาคารจะขายเงินกู้นี้ให้กับหน่วยงานให้กู้ยืมจำนองเฉพาะทางแห่งหนึ่ง พร้อมโอนภาระผูกพันในการรักษาความปลอดภัยให้กับธนาคาร หน่วยงานจะคืนเงินให้ธนาคารทันทีสำหรับเงินที่ออกให้กับผู้กู้และขอให้โอนเงินรายเดือนที่ได้รับเพื่อชำระหนี้ (ไม่รวมกำไร (ส่วนต่าง) ของสถาบันสินเชื่อ) ให้กับหน่วยงาน

3) หน่วยงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังจากซื้อสินเชื่อจำนองจำนวนหนึ่งจากธนาคารแล้วสร้างเป็นกลุ่มและสร้างหลักทรัพย์ใหม่บนพื้นฐานของแต่ละแห่งแหล่งที่มาของการชำระเงินซึ่งเป็นการชำระเงินของผู้กู้ การชำระเงินเหล่านี้ไม่ได้รับการค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป แต่โดยหน่วยงานจำนองที่ทำหน้าที่เป็นนิติบุคคล หน่วยงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยขายหลักทรัพย์ค้ำประกันในตลาดหุ้นซึ่งเป็นผลมาจากกำไรของพวกเขาเช่นเดียวกับกำไรของธนาคารเป็นมาร์จิ้น 8, น.34

แบบจำลองสินเชื่อจำนองของเยอรมัน

รูปแบบที่สองของการปล่อยสินเชื่อจำนองคือ "แบบจำลองของเยอรมัน" ระดับเดียว ซึ่งเป็นรูปแบบการจำนองที่เป็นอิสระและสมดุล และอยู่บนพื้นฐานของระบบการทำงาน "การออมและเงินกู้" ระบบนี้สร้างขึ้นตามประเภทของ "ธนาคารออมทรัพย์เพื่อการก่อสร้างส่วนตัว" ของเยอรมัน - Bausparkasse หรือ - American Savings & Loans หรือ - French Livret Epargne Logement ด้วยรูปแบบนี้ นักลงทุนจะได้รับโอกาสในการสะสม (การสะสมเกิดขึ้นในบัญชีธนาคารออมทรัพย์) เงินสมทบที่จำเป็นสำหรับการซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ (อาจเป็น 30-50% ของต้นทุน) แล้วจึงได้รับการจำนอง เงินกู้สำหรับจำนวนเงินที่ขาดหายไป ในเวลาเดียวกัน กองทุนเงินสดที่มีอยู่ทั้งหมดที่สะสมโดยผู้ฝากและเงินของตัวเองสามารถนำมาใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินกิจกรรมตามกฎหมายเท่านั้น นั่นคือ สำหรับการออกเงินกู้จำนอง

รูปแบบการให้กู้ยืมจำนองในรัสเซีย 13 หน้า 58

กลไกการทำงานของระบบการให้กู้ยืมจำนองที่มีผลบังคับใช้ในรัสเซียในปัจจุบันสามารถแสดงเป็นขั้นตอนต่อไปนี้ของการให้กู้ยืมจำนอง:

1) ขั้นตอนเบื้องต้น (ในขั้นตอนนี้ลูกค้าจะอธิบายเงื่อนไขหลักสำหรับการดำเนินการให้กู้ยืมและจะส่งรายการเอกสารที่จำเป็นสำหรับการได้รับเงินกู้)

2) การรวบรวมและตรวจสอบข้อมูลที่ให้ไว้เกี่ยวกับลูกค้าและหลักประกัน

3) ประมาณการความน่าจะเป็นของการชำระคืนเงินกู้

4) ขั้นตอนการตัดสินใจเงินกู้ (กำหนดจำนวนเงิน, ขั้นตอนการชำระคืน, ระยะเวลา, อัตราดอกเบี้ย);

5) ในขั้นตอนนี้ จะมีการสรุปสัญญาเงินกู้

6) การให้บริการสินเชื่อ

7) ปิดสัญญาเงินกู้

ในรูปที่ 1 ด้านล่าง รูปแบบการจำนองจะแสดงในรูปแบบของไดอะแกรม

ภาพที่ 1 - แบบแผนสินเชื่อจำนองแบบที่ 11 หน้า 16

พิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับรูปแบบการให้สินเชื่อจำนองในรัสเซีย

ในระหว่างขั้นตอนเบื้องต้น ผู้กู้ต้องทำความคุ้นเคยกับข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดเกี่ยวกับผู้ให้กู้ เงื่อนไขในการให้สินเชื่อจำนอง เกี่ยวกับสิทธิและภาระผูกพันที่เกิดขึ้นเมื่อทำธุรกรรมสินเชื่อ

นอกจากนี้ หลังจากอธิบายเงื่อนไขการให้กู้ยืมแก่ผู้ยืมแล้ว พนักงานของสถาบันสินเชื่อจะกำหนดจำนวนเงินสูงสุดที่เป็นไปได้ของเงินทุนที่ธนาคารสามารถให้เครดิตได้ ตกลงเกี่ยวกับขั้นตอนการให้ยืมและขั้นตอนการชำระบัญชี จัดทำประมาณการค่าใช้จ่ายโดยประมาณของผู้กู้ และกรอกใบสมัครสินเชื่อ แอปพลิเคชันนี้ถือว่าผู้ให้กู้เป็นหนึ่งในแหล่งข้อมูลที่สำคัญที่สุดเกี่ยวกับผู้มีโอกาสเป็นลูกค้า

ในรัสเซียและทั่วโลกมีกฎการธนาคารสีทองซึ่งมีสาระสำคัญดังนี้: ผู้กู้จะต้องใช้จ่ายไม่เกิน 30% ของรายได้ส่วนบุคคลต่อเดือนในการชำระคืนเงินกู้รายเดือน หากส่วนแบ่งนี้มากกว่า (40-60%) เงินกู้ดังกล่าวจะมีความเสี่ยง นั่นคือเหตุผลที่ธนาคารประเมินจำนวนเครดิตที่สามารถให้ได้ตามรายได้ของผู้กู้

ในกรณีที่มีการตัดสินใจเชิงบวกเกี่ยวกับสินเชื่อจำนอง ผู้กู้และธนาคารจะสรุปข้อตกลงเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ได้รับการคัดสรรและตกลงกันล่วงหน้า สัญญาจำนองประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องของการจำนอง การประเมินมูลค่า เนื้อหา ตลอดจนข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนและระยะเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนอง โปรดทราบว่าไม่อนุญาตให้จำนองบ้านและอพาร์ทเมนท์ที่เป็นทรัพย์สินของรัฐหรือเทศบาล

หลังจากทำสัญญาจำนองแล้ว ธนาคารพาณิชย์มักกำหนดให้ผู้กู้ชำระเงินดาวน์ ซึ่งจำนวนเงินอาจแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของโครงการจำนอง ในขณะเดียวกัน ธนาคารเจ้าหนี้ก็สนใจที่จะบริจาคเงินครั้งแรกนี้ให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เนื่องจากยิ่งเงินบริจาคมากเท่าไร ความเสี่ยงในการทำธุรกรรมก็จะยิ่งน้อยลงเท่านั้น

นอกจากนี้ เช่นเดียวกับในรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบอเมริกัน ภาระผูกพันของผู้กู้ที่ค้ำประกันโดยการจำนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มานั้นออกในรูปแบบของการจำนอง ซึ่งกลุ่มดังกล่าวจะขายให้กับตัวแทนจำนองที่สร้างความคุ้มครองการจำนองหลักทรัพย์ที่มีการจำนอง . นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ที่ตรงตามข้อกำหนดของธนาคารแห่งรัสเซียสามารถสร้างความคุ้มครองการจำนองและออกหลักทรัพย์ค้ำประกันได้

การวิเคราะห์เปรียบเทียบรูปแบบต่างๆ ของการปล่อยสินเชื่อจำนองในต่างประเทศจะทำให้สามารถระบุแนวทางที่ยอมรับได้มากที่สุดสำหรับรัสเซียสมัยใหม่ในการจัดระบบการให้กู้ยืมจำนอง

รูปแบบหลักของระบบสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศในปัจจุบัน ได้แก่ แบบตัดทอน-เปิด; โมเดลแบบเปิดกว้าง (อเมริกัน) แบบจำลองของเอกราชแบบสมดุล (เยอรมัน)

เนื่องจากการจัดสรรแบบจำลองเหล่านี้เป็นแบบมีเงื่อนไข จึงสามารถทำงานได้พร้อมกันในประเทศหนึ่ง รูปแบบการจัดระบบการให้กู้ยืมจำนองแต่ละแบบประกอบด้วยชุดขององค์ประกอบพื้นฐานบางอย่าง

ระบบที่ง่ายที่สุดควรพิจารณารูปแบบการให้กู้ยืมแบบเปิดที่ถูกตัดทอน (รูปที่ 2) 12, p.16 สาระสำคัญของรุ่นนี้มีดังนี้ ธนาคารออกสินเชื่อจำนองค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์รวมถึงทรัพย์สินที่อยู่อาศัยและบนพื้นฐานของกลุ่มผลการจำนองออกหลักทรัพย์ของตนเอง - พันธบัตรจำนอง การขายพันธบัตรจำนองช่วยให้ธนาคารสามารถเติมเต็มแหล่งเงิน "ระยะยาว" สำหรับการออกเงินกู้เพิ่มเติม ดังนั้น เงินกู้จำนองจะได้รับการรีไฟแนนซ์ ซึ่งช่วยให้มั่นใจว่าสินทรัพย์และหนี้สินของธนาคารมีความสมดุลในแง่ของระยะเวลาครบกำหนด

รูปที่ 2 - โครงการระบบตัดทอนเปิดของสินเชื่อจำนอง

รูปแบบที่สองของรูปแบบที่พบบ่อยที่สุดของการให้กู้ยืมจำนองอสังหาริมทรัพย์ในโลก - แบบอเมริกัน - ถือว่าการมีอยู่ของตลาดรองที่พัฒนาแล้วสำหรับสินเชื่อจำนอง (รูปที่ 3) 12, p.16

แก่นแท้ของรูปแบบนี้คือเงินทุนสำหรับการรีไฟแนนซ์เงินกู้จำนองดึงดูดโดยผู้ให้กู้จากตลาดหุ้นผ่านตัวกลาง สิ่งสำคัญในโมเดลนี้คือการแยกส่วนของเจ้าหนี้และนักลงทุน

รูปที่ 3 - แผนผังรูปแบบการขยายเปิดของสินเชื่อจำนอง

คุณลักษณะที่แตกต่างที่สำคัญของแบบจำลองเอกราชที่สมดุลคือหลักการออมและเงินกู้ของการทำงาน (รูปที่ 4) 12, p.16 การก่อตัวของแหล่งสินเชื่อดำเนินการด้วยค่าใช้จ่ายของการออมของผู้ฝากที่ต้องการรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต สาระสำคัญของรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบเยอรมันคือการสร้างตลาดการเงินจำนองแบบปิด มันถูกสร้างขึ้นรอบ ๆ สถาบันการออมและการจำนองเฉพาะ

รูปที่ 4 - แบบแผนของแบบจำลองเอกราชที่สมดุล

ลักษณะสำคัญของโมเดลที่นำเสนอนั้นสะท้อนให้เห็นในตารางต่อไปนี้

ตารางที่ 1 - ลักษณะของสินเชื่อจำนองแบบต่างๆ

พารามิเตอร์เปรียบเทียบ	แบบเปิดที่ถูกตัดทอน	รุ่นเปิดแบบขยาย	แบบจำลองเอกราชที่สมดุล
ประเทศที่จำหน่าย	ยุโรปตะวันออก อังกฤษ สเปน เดนมาร์ก ฯลฯ	สหรัฐอเมริกาและประเทศพัฒนาแล้วอื่นๆ	เยอรมนี ฝรั่งเศส ออสเตรีย สเปน ชิลี ไทย สาธารณรัฐเช็ก ฯลฯ
หลักการทำงาน	ตลาด (ขึ้นอยู่กับสถานะทั่วไปของตลาดการเงินและสินเชื่อของประเทศ)	การออมและเงินกู้ (แบบสแตนด์อโลน)
แหล่งดึงดูดแหล่งสินเชื่อ	กองทุนของตัวเองและยืมเงินของธนาคาร	หลักทรัพย์ค้ำประกันที่ซื้อขายในตลาดรอง เช่นเดียวกับเงินทุนที่ธนาคารเป็นเจ้าของและยืมมา	การออมเพื่อการเคหะและการออมตามสัญญาที่อยู่อาศัยของผู้กู้ในอนาคต ตลอดจนเงินทุนที่ธนาคารเป็นเจ้าของและที่ยืมมา
เจ้าหนี้หลัก	ธนาคารสากลและการจำนอง	ธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัยและออมทรัพย์	ธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารออมสินเฉพาะทาง (ธนาคารออมสินและธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้าง)
รูปแบบการสนับสนุนของรัฐ	ไม่ได้กำหนดไว้	การรีไฟแนนซ์สินเชื่อในยามวิกฤต	เงินอุดหนุนเพื่อการออมอาคาร

ความเรียบง่ายของการจัดระเบียบการทำงานของโมเดลแบบเปิดที่ถูกตัดทอนจะเป็นตัวกำหนดการกระจายอย่างกว้างขวางในโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศกำลังพัฒนา อย่างไรก็ตาม ข้อบกพร่องของแบบจำลอง (ขึ้นอยู่กับระดับตลาดของอัตราดอกเบี้ย การขาดมาตรฐานที่เข้มงวด จำนวนทรัพยากรสินเชื่อที่ดึงดูดอย่างจำกัด) ขัดขวางการพัฒนาในรัสเซีย

ความพยายามที่จะพัฒนารูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบอเมริกันเป็นแบบจำลองการจำนองระดับชาติเกิดขึ้นในรัสเซียตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของยุค 90 อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลหลายประการ (ข้อได้เปรียบจากแหล่งเงินทุนจากต่างประเทศ การสนับสนุนจากรัฐไม่เพียงพอ) โมเดลสองชั้นจึงหยุดการพัฒนาในทางปฏิบัติ และตอนนี้ได้หลีกทางให้กับโมเดลระดับเดียวของทวีป ซึ่งกลายเป็นว่า มีเสถียรภาพมากขึ้นในช่วงวิกฤตเนื่องจากข้อดีหลายประการ: ความเป็นอิสระอย่างสมบูรณ์จากตลาดการเงิน ลดความเสี่ยงด้านเครดิต ความพร้อมของเงินให้สินเชื่อแก่ประชากรส่วนใหญ่

มีอุปสรรคร้ายแรงต่อการทำงานของระบบจำนองออมทรัพย์ในรัสเซีย: ไม่มีกรอบทางกฎหมายสำหรับการทำงานของธนาคารอาคารและธนาคารออมสิน ความไม่ไว้วางใจจำนวนมากของประชากรในสถาบันการเงินยังคงมีอยู่ ในภาวะเงินเฟ้อที่สูงและราคาที่เพิ่มสูงขึ้น เงินออมจะถูกคิดค่าเสื่อมราคา ซึ่งเป็นเหตุให้การซื้ออพาร์ตเมนต์โดยใช้แบบจำลองนี้ถูกเลื่อนออกไปเป็นวันที่ 2 หน้า 16

ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบคุณสมบัติด้านบวกและด้านลบของแต่ละโมเดล เราจึงวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการใช้งานในรัสเซีย มันจะมีเหตุผลที่จะได้รับคำแนะนำจากหลักการทั่วไปของการสร้างระบบการจำนอง "ตลาด" โดยคำนึงถึงลักษณะประจำชาติของรัสเซีย ในเวลาเดียวกัน มีความจำเป็นต้องเริ่มต้นด้วยการเสริมสร้างความเข้มแข็งของสถาบันที่ไว้วางใจในระบบการก่อสร้างที่อยู่อาศัย (เพิ่มความรับผิดชอบของนักพัฒนา, การรับประกันสิทธิของผู้ถือหุ้น, ปฏิบัติตามกำหนดเวลาสำหรับการว่าจ้าง, กำหนดราคาให้มากที่สุดและด้านอื่น ๆ ) ดำเนินการกลไกการจำนองทางสังคมและยกระดับการค้ำประกันของรัฐและหลังจากนั้น - การก่อตัว (การเปิดใช้งาน) ของสถาบันสินเชื่ออิสระและการจำนองทางการเงิน

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วโลกทำงานในสองทิศทาง: การออกสินเชื่อและการรีไฟแนนซ์ เอกลักษณ์ของตลาดนี้อยู่ที่ความจริงที่ว่ามันเป็นการเชื่อมโยงระหว่างสองกลุ่มใหญ่ที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดการเงิน ทุกวันนี้ ในทางปฏิบัติของโลก มีเครื่องมือให้ยืมจำนองมากมาย เช่นเดียวกับกลไกหลายอย่างที่สถาบันสินเชื่อรีไฟแนนซ์กองทุนที่ออก ตัวอย่างเช่น: การออกหลักทรัพย์ที่มีการจำนอง การสร้างกองทุนรวมจำนองหรือแอนะล็อกของพวกเขา การขายต่อกลุ่มสินเชื่อจำนอง

ระบบการให้สินเชื่อจำนองหมายถึงการสร้างสถาบันที่เหมาะสมและกลไกที่เป็นที่ยอมรับ ซึ่งจะทำให้การกู้ยืมจำนองเป็นไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในการสร้างระบบการให้สินเชื่อจำนองที่มีการประสานงานที่ดีและทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ประการแรก จำเป็นต้องมีระบบการทำงานของสถาบันสินเชื่อจำนอง รวมทั้งธนาคารและสถาบันสินเชื่อจำนองอื่น ๆ ที่ดำเนินการสินเชื่อจำนองโดยตรง ประสิทธิภาพของการทำงานของระบบนี้ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับระดับของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ได้แก่ ระบบการลงทะเบียนมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ระบบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ บริษัท ประกันภัยตลอดจนสถาบันที่จัดกิจกรรมในตลาดสินเชื่อจำนองรองและ องค์ประกอบอื่นๆ

การกำหนดงานในการสร้างระบบตลาดที่สมบูรณ์ของการให้สินเชื่อจำนองโดยเน้นที่การใช้กลไกทางการเงินมาตรฐานที่มีประสิทธิภาพเป็นหลัก จำเป็นต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ของการใช้แผนการจัดหาที่อยู่อาศัยโดยมุ่งเป้าไปที่การใช้ทรัพยากรในท้องถิ่นและสะท้อนถึงลักษณะเฉพาะของแต่ละภูมิภาค . ในเงื่อนไขเฉพาะกาลของการก่อตัวและการสร้างระบบการให้สินเชื่อจำนอง แผนดังกล่าวสามารถช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของประชากรบางส่วนได้ แม้ว่าจะเนื่องมาจากทรัพยากรในท้องถิ่นที่จำกัด แต่การมุ่งเน้นไปที่คุณลักษณะระดับภูมิภาค ขนาดของการดำเนินการคือ จำกัด 19 หน้า 55

เป้าหมายหลักคือการสร้างระบบการทำงานสำหรับการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับพลเมืองรัสเซียที่มีรายได้เฉลี่ย โดยอิงตามหลักการตลาดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดที่อยู่อาศัยที่ปลอดจากการผูกขาดด้วยค่าใช้จ่ายของเงินทุนของประชาชนและเงินกู้ยืมระยะยาว

ความสัมพันธ์ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีศักยภาพมหาศาลที่ยังไม่ได้รับการตระหนักอย่างเต็มที่ในภาคที่อยู่อาศัย แม้ว่าความสัมพันธ์เหล่านี้เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพที่ช่วยให้คุณแก้ปัญหาเร่งด่วนหลายประการ:

1) สร้างความมั่นใจในระยะยาวและบูรณาการที่แข็งแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดการเงิน

2) เพื่อให้แน่ใจว่าระบอบการปกครองที่ประหยัดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยโดยประชาชน

3) เพิ่มกิจกรรมการลงทุนในการก่อสร้างทุน

ขึ้นอยู่กับต้นทุนของที่อยู่อาศัย แหล่งที่มาของเงินทุน การชำระหนี้ และหมวดหมู่ (รวมถึงสิทธิในผลประโยชน์) ของพลเมืองที่ต้องการปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ มีกลยุทธ์ด้านที่อยู่อาศัยหลายประการ:

กลยุทธ์ที่ออกแบบมาเพื่อให้เงินอุดหนุนและความช่วยเหลือจากรัฐบาลแก่วิสาหกิจ

กลยุทธ์แบบผสมบนพื้นฐานของการใช้เงินอุดหนุนของรัฐและเงินทุนของพลเมืองเอง

กลยุทธ์ทางการตลาดที่เน้นไปที่เงินทุนของประชาชนเป็นหลัก

กิจกรรมของหน่วยงานในตลาดการจำนองซึ่งส่วนใหญ่เป็นพลเมืองผู้ยืมและธนาคารสินเชื่อโดยเฉพาะอย่างยิ่งในระหว่างการก่อตั้งและการจัดตั้งระบบการให้สินเชื่อจำนองนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยหากไม่มีมาตรการพิเศษเพื่อสนับสนุนเทศบาล

อาณาเขตโดยรวมได้รับประโยชน์จากการแนะนำรากฐานการบริหารของระบบการให้กู้ยืมจำนอง หน่วยงานเทศบาลกระตุ้นกระบวนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและด้วยเหตุนี้การเติบโตของรายได้ภาษี แต่ในขณะเดียวกันก็ลดความเสี่ยงการรับหากพลเมืองไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขการให้กู้ยืมตามความต้องการของเมืองไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ใหม่หรือ อพาร์ตเมนต์สำหรับการประกอบอาชีพใหม่

ปัจจุบัน สินเชื่อที่ธนาคารเสนอเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมีให้เฉพาะกลุ่มคนจำนวนจำกัด การสร้างระบบการให้กู้ยืมจำนองที่มีกลไกทางกฎหมายและเศรษฐกิจในตัวสำหรับการจำกัดความเสี่ยงและการระดมทรัพยากรทางการเงินสามารถลดต้นทุนของสินเชื่อจำนองได้อย่างมาก และเปลี่ยนให้เป็นวิธีการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับพลเมืองรัสเซียอย่างมีประสิทธิภาพ

การพัฒนาการให้สินเชื่อจำนองแก่ประชากรในฐานะระบบที่ครบถ้วน ในด้านหนึ่ง และในฐานะที่เป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจตลาด ในอีกทางหนึ่ง ควรตั้งอยู่บนหลักการพื้นฐานต่อไปนี้:

1) เมื่อสร้างระบบการให้สินเชื่อจำนองในรัสเซีย จำเป็นต้องคำนึงถึงประสบการณ์ระหว่างประเทศที่มีอยู่ด้วย ในเวลาเดียวกัน เราควรดำเนินการตามเงื่อนไขเศรษฐกิจมหภาคของรัสเซียและกรอบกฎหมาย โดยคำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่าประชากรของรัสเซียยังคงระมัดระวังสถานการณ์ของการพึ่งพาธนาคารเจ้าหนี้ในระยะยาวในการให้กู้ยืมจำนอง

2) หนึ่งในข้อกำหนดที่สำคัญคือเพื่อให้แน่ใจว่ามีเงินกู้จำนองสำหรับกลุ่มประชากรไม่เพียง แต่มีรายได้สูงเท่านั้น แต่ยังมีรายได้เฉลี่ยด้วย ในขณะเดียวกัน ระบบควรเป็นของตลาด ไม่ใช่ลักษณะที่ได้รับเงินอุดหนุน โปร่งใสอย่างสมบูรณ์และเข้าใจได้สำหรับผู้เข้าร่วมทุกคนในกระบวนการให้กู้ยืมจำนอง

3) ข้อกำหนดเบื้องต้นคือการพัฒนาระบบอย่างต่อเนื่อง การพึ่งพาการใช้ทรัพยากรทางการเงินที่ดึงดูดของพลเมืองอย่างมีประสิทธิภาพ ธนาคารเจ้าหนี้การค้า นักลงทุน และไม่ใช่การจัดหาเงินทุนจากงบประมาณของรัฐ

4) ระบบการให้สินเชื่อจำนองควรทำซ้ำได้ในทุกภูมิภาคของประเทศ จังหวะและขนาดของการเปิดตัวการจำนองในบางภูมิภาคนั้นไม่ได้ถูกกำหนดโดยปัจจัยส่วนตัวของการมีอยู่หรือไม่มีเจตจำนงทางการเมืองจากความเป็นผู้นำของภูมิภาค แต่โดยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจวัตถุประสงค์ความพร้อมของความต้องการตัวทำละลายสำหรับที่อยู่อาศัยและ อุปทานของมัน

5) ข้อกำหนดพิเศษคือความแปรปรวนหลายค่า การเปิดกว้างของระบบ

6) แง่มุมที่สำคัญอย่างยิ่งของนโยบายของรัฐที่มุ่งพัฒนาการปล่อยสินเชื่อจำนองคือการก่อตัวของสภาพเศรษฐกิจมหภาคและสภาพแวดล้อมของสถาบันที่นำไปสู่การเพิ่มความพร้อมของสินเชื่อจำนองสำหรับผู้กู้ หมายถึงชุดของมาตรการเพื่อควบคุมระดับเงินเฟ้อ การเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยนรูเบิล การลดอัตราดอกเบี้ย ปรับโครงสร้างระบบการธนาคาร และพัฒนากรอบการกำกับดูแลและกฎหมาย

7) การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยและการประสานงานกิจกรรมของทุกวิชาของตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับกิจกรรมของผู้บริหารระดับสูงในทุกระดับ ในเรื่องนี้บทบาทของหน่วยงานระดับภูมิภาคและระดับท้องถิ่นในขั้นตอนการสร้างระบบการให้กู้ยืมจำนองมีการเติบโต 20, หน้า118

การก่อตัวและการพัฒนาที่ก้าวหน้าของระบบการให้กู้ยืมจำนองระยะยาวถูกขัดขวางโดยปัญหาหลายประการ: ความไม่สมบูรณ์ของกฎหมาย ความไร้ประสิทธิภาพของระบบการลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับมันในสถาบันความยุติธรรม การพัฒนาธุรกิจประเมินและประกันภัยไม่เพียงพอ ขาดธนาคารจำนองเฉพาะ ต้นทุนทรัพยากรสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์สูง ขาดตลาดรองสำหรับการจำนอง (สินเชื่อจำนอง); อัตราการรีไฟแนนซ์สูง ขาดกลไกที่มีประสิทธิภาพในการจำกัดความเสี่ยงของธนาคารและความคุ้มครองโดยหน่วยงานของรัฐ ต้นทุนเงินกู้สูงสำหรับผู้กู้ รายได้ต่ำของประชากรส่วนใหญ่เมื่อเทียบกับค่าที่อยู่อาศัย การขาดงบประมาณในการจัดหาเงินอุดหนุนที่อยู่อาศัยแก่พลเมืองที่มีความเปราะบางทางสังคม ซึ่งจะช่วยลดภาระสินเชื่อในการซื้อที่อยู่อาศัย ความไม่สมบูรณ์ของการเก็บภาษี จำนวนแรงจูงใจไม่เพียงพอสำหรับประชาชนในการลงทุนในที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญเสนอแนวทางหลักต่อไปนี้ในการแก้ปัญหาเหล่านี้:

1) การปรับปรุงกรอบกฎหมายและระเบียบข้อบังคับที่รับรองการปฏิบัติตามภาระผูกพันในการให้กู้ยืมจำนอง ส่วนใหญ่ในแง่ของการสร้างขั้นตอนที่ชัดเจนสำหรับการยึดจำนองและการขับไล่ผู้ผิดนัดเงินกู้จากที่อยู่อาศัยจำนอง

2) การสร้างและการดำเนินการตามกลไกสากลเพื่อให้แน่ใจว่ามีการไหลเข้าของทรัพยากรทางการเงินในระยะยาว

3) แรงจูงใจด้านภาษีสำหรับพลเมือง - ผู้รับสินเชื่อจำนองในด้านหนึ่งและธนาคารพาณิชย์ - ผู้ให้กู้จำนองและนักลงทุนที่ให้การรีไฟแนนซ์ของธนาคารพาณิชย์ - ผู้ให้กู้ - ในอีกทางหนึ่ง

4) การสร้างเงื่อนไขที่เท่าเทียมกันสำหรับการแข่งขันอย่างเสรีระหว่างเรื่องของตลาดจำนอง

5) การสร้างกลไกเพื่อการคุ้มครองทางสังคมของผู้กู้ในกรณีที่ธนาคารเจ้าหนี้ดำเนินการอย่างผิดกฎหมายรวมถึงการปรับตัวทางสังคมในระหว่างขั้นตอนการขับไล่เนื่องจากไม่สามารถชำระคืนเงินกู้จำนองที่ดำเนินการก่อนหน้านี้

6) การชี้แจงกรอบการกำกับดูแลกิจกรรมของสถาบันสินเชื่อเพื่อการจัดหาและการให้บริการสินเชื่อจำนองระยะยาวรวมถึงการรีไฟแนนซ์

7) การก่อตัวของกรอบการกำกับดูแลและกฎหมายสำหรับการใช้เครื่องมือทางการเงินใหม่ (หลักทรัพย์) เพื่อดึงดูดทรัพยากรระยะยาวในพื้นที่นี้

นอกจากนี้ จำเป็นต้องจัดให้มีผลประโยชน์ด้านที่อยู่อาศัยพิเศษจำนวนหนึ่งสำหรับธนาคารที่มีส่วนร่วมในกิจกรรมการจำนอง มาตรการที่มีประสิทธิภาพเพียงพออาจเป็นการแนะนำขั้นตอนที่ธนาคารที่เปิดเงินฝากเพื่อที่อยู่อาศัยและให้สินเชื่อจำนองมีโอกาสที่จะลดผลกำไรที่ต้องเสียภาษีตามจำนวนเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยระยะยาวที่ออกหรือได้รับการยกเว้นภาษีจากกำไรที่ได้รับจากการจำนอง เงินกู้ นอกจากนี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญ จำเป็นต้องปลดออกจากทุนสำรองหรือลดบรรทัดฐานของเงินสำรองที่ธนาคารต้องฝากไว้กับธนาคารกลางของสหพันธรัฐรัสเซียสำหรับเงินที่ได้รับจากเงินฝากที่อยู่อาศัย 16, หน้า 71

การดึงดูดทรัพยากรภายนอกสำหรับการปล่อยสินเชื่อจำนองนั้นมีความเสี่ยงสูง ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ รัฐควรมีส่วนร่วมในการดึงดูดเงินทุนสำหรับการปรับปรุงและสร้างสินทรัพย์ถาวรในทุกวิถีทาง ในทางปฏิบัติ กระบวนการย้อนกลับเกิดขึ้น ตลาดหลักทรัพย์ของรัฐบาลดูดซับทรัพยากรทางการเงินและทำให้มีราคาแพงมาก ภาษีเพิ่มมูลค่าการลงทุนโดยไม่จำเป็น

เราเชื่อว่าการสนับสนุนเฉพาะจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบการให้สินเชื่อจำนองสามารถแสดงออกในรูปแบบต่อไปนี้:

1) ให้ระบบการจำนองที่อยู่อาศัยให้ยืมสถานภาพเทศบาล

2) การจัดสรรลำดับความสำคัญของไซต์อาคาร (โดยไม่มีเงื่อนไขเพิ่มเติม) สำหรับการนำระบบไปใช้

3) การกำจัดหรือลดภาระทางการเงินของผู้เข้าร่วมระบบอย่างมีนัยสำคัญโดยการลดต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานและผลประโยชน์อื่น ๆ

4) การจัดสรรจากงบประมาณของรัฐบาลกลาง เมือง หรือท้องถิ่นของเงินอุดหนุนฟรีสำหรับการก่อสร้างหรือการซื้อที่อยู่อาศัย

5) ให้ประชาชนมีเงื่อนไขพิเศษในการให้ยืม;

6) การนำกฎระเบียบการให้กู้ยืมที่มีหลักประกันมาใช้ (ในระดับท้องถิ่น) ซึ่งรัฐบาลเทศบาลทำหน้าที่เป็นผู้ค้ำประกันเงินกู้สำหรับการดำเนินโครงการที่มีผลกระทบสูงหากโครงการเหล่านี้ตรงตามพื้นที่สำคัญของการพัฒนาเมืองและผู้กู้ - เกณฑ์ที่กำหนด;

7) การออกหลักทรัพย์ของเทศบาล ซึ่งควบคู่ไปกับการสร้างความมั่นใจว่าเงินทุนจะไหลเข้าโครงการพัฒนา สามารถให้คำมั่นว่าจะให้กู้ยืมเงินที่ดึงดูดโดยนักลงทุนสำหรับการดำเนินโครงการที่เมืองต้องการ

8) การออกเงินกู้ค้ำประกันโดยที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ในสภาวะปัจจุบัน เมื่อมีการดำเนินมาตรการเพื่อรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจและปฏิรูปภาคสินเชื่อและการเงิน การก่อตัวของระบบการให้สินเชื่อจำนองกลายเป็นหนึ่งในลำดับความสำคัญของนโยบายของรัฐ ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่รัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียอนุมัติแนวคิดสำหรับการพัฒนาระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อที่อยู่อาศัย มุ่งเน้นไปที่การสร้างระบบการให้กู้ยืมระยะยาวที่มีประสิทธิภาพและขนาดใหญ่แก่ประชากร ในฐานะที่เป็นงานหลักของรัฐ แนวคิดนี้เสนอให้มีการจัดทำกรอบกฎหมายและกรอบการกำกับดูแลสำหรับกระบวนการให้กู้ยืมจำนองเพื่อลดความเสี่ยงทางการเงินและเพิ่มความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย พร้อมกับแนวคิดพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียได้อนุมัติแผนสำหรับการจัดทำร่างกฎหมายด้านกฎระเบียบที่รับรองการพัฒนาระบบการให้สินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซีย เป็นที่ชัดเจนว่ากรอบกฎหมายปัจจุบันยังไม่สมบูรณ์เพียงพอ มีความขัดแย้งภายใน ซึ่งโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ป้องกันไม่ให้ธนาคารมีส่วนร่วมในการให้สินเชื่อจำนองอย่างมีประสิทธิภาพ พระราชกฤษฎีกาที่นำมาใช้ทำให้สามารถขจัดอุปสรรคมากมายในการพัฒนาการจำนอง

แนวปฏิบัติของโลกได้พัฒนาระบบการให้กู้ยืมจำนองหลายแบบ ซึ่งโดยทั่วไปจะเรียกว่าแบบจำลอง รูปแบบการให้สินเชื่อจำนอง (แบบจำนอง) แตกต่างกันส่วนใหญ่ในลักษณะดังต่อไปนี้:

• ความรัดกุมของความสัมพันธ์ระหว่างระบบสินเชื่อจำนองกับตลาดการเงิน
• ขนาดและเครื่องมือในการดึงดูดทรัพยากรทางการเงิน
• ความพร้อมของเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการได้รับเงินกู้

ขึ้นอยู่กับวิธีการแก้ไขปัญหาเหล่านี้ รูปแบบการจำนองหลักสองแบบสามารถแยกแยะได้: เปิดและปิด

เปิด (อังกฤษ-อเมริกัน) แบบอย่าง การจำนองรวมอยู่ในระบบตลาดการเงินของประเทศโดยรวม

ปิด (เยอรมัน) แบบอย่าง หมายถึงเอกราชของการปล่อยสินเชื่อจำนองจากตลาดการเงิน

ในทางกลับกัน โมเดลเปิดสามารถแบ่งออกเป็นหนึ่งระดับ (อังกฤษ คอนติเนนตัล) และสองระดับ (อเมริกัน)

รูปแบบการปล่อยสินเชื่อจำนองแบบเปิดสันนิษฐานว่าเงินทุนที่ใช้ในการออกสินเชื่อจำนองนั้นดึงดูดจากตลาดการเงินแบบเปิด ซึ่งทำให้สามารถเข้าสู่การแข่งขันด้านทรัพยากรการลงทุนได้

แบบจำลองปิดขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าแหล่งที่มาของแหล่งสินเชื่อคือการออมของบุคคลที่ทำหน้าที่เป็นผู้กู้

รูปแบบการจำนองแบบปิดและแบบเปิดยังแตกต่างกันในเกณฑ์ที่สอง - ลักษณะของเงื่อนไขที่เสนอให้ผู้กู้ที่มีศักยภาพเมื่อตัดสินใจว่าจะออกเงินกู้จำนองให้กับเขาหรือไม่

ในรูปแบบปิด เงื่อนไขเหล่านี้คือการมีส่วนร่วมของผู้กู้ที่มีศักยภาพในระยะเบื้องต้น (สะสม) และการสะสมจำนวนหนึ่งเพื่อขอรับเงินกู้จำนอง

ประสบการณ์ต่างประเทศ

ตัวอย่างที่โดดเด่นที่สุดของรูปแบบการจำนองแบบปิดคือ "ระบบออมทรัพย์สำหรับอาคาร" ของเยอรมัน

คุณสมบัติหลักมีดังนี้:

• 1) การรับเงินกู้นำหน้าด้วยขั้นตอนการสะสมเงินในสถาบันเฉพาะทาง ("กองทุนก่อสร้าง") - ประมาณ 40% ของต้นทุนที่อยู่อาศัยในอนาคต ในขั้นตอนการสะสม กองทุนที่ลงทุนจะถูกคิดดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินฝากทั่วไป
• 2) หลังจากเสร็จสิ้นขั้นตอนการสะสม (ระยะเวลา 5 ถึง 10 ปี) เป็นไปได้: a) จะได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐเป็นจำนวนเงินประมาณ 10% ของค่าที่อยู่อาศัย ข) รับเงินกู้เพื่อชำระส่วนที่ขาดหายไปของต้นทุนที่อยู่อาศัยด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเมื่อเทียบกับอัตราในตลาด

การให้กู้ยืมจำนองแบบปิดช่วยให้มั่นใจถึงความเป็นอิสระจากสถานะของตลาดการเงิน (ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยจะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อเงื่อนไขการให้กู้ยืม) อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ลดฐานทรัพยากรสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยลงอย่างมาก ซึ่งส่งผลต่อขนาดของสินเชื่อจำนอง นอกจากนี้ ในบางสถานการณ์ เช่น ด้วยอัตราเงินฝากที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในธนาคารพาณิชย์ เป็นไปไม่ได้ที่จะแยกผู้ฝากเงินบางส่วนออกจากกองทุนก่อสร้าง ซึ่งอาจนำไปสู่วิกฤตในระบบได้

แบบกราฟิก แผนผังของระบบการออมอาคารสามารถแสดงได้ดังแสดงในรูปที่ 11.2.

ข้าว. 11.2.

ระบบการออมอาคารมีการวางแนวทางสังคมที่เด่นชัด ประการแรกช่วยกระตุ้นการออมของประชากรและประการที่สองได้รับการออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับคนหนุ่มสาวที่มีโอกาสสะสมเงินเพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาหนึ่ง

รูปแบบการปล่อยสินเชื่อจำนองแบบเปิดถูกรวมเข้ากับระบบโดยรวมของตลาดการเงิน ซึ่งในอีกด้านหนึ่ง มีส่วนสนับสนุนการขยายตัวของสินเชื่อ แต่ในทางกลับกัน ทำให้ความเป็นไปได้ของการปล่อยสินเชื่อจำนองขึ้นอยู่กับสถานะของ ตลาดการเงินโดยรวม

ด้วยรูปแบบนี้จึงไม่มีระยะเวลาให้ผู้กู้สะสมเงิน แต่มีการแนะนำข้อกำหนดสำหรับการชำระเงินเริ่มต้นของผู้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในจำนวนสูงถึง 20-30% ของต้นทุนของทรัพย์สินที่ได้มาและมีการตรวจสอบผู้ยืมและหลักประกันอย่างละเอียดยิ่งขึ้น อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยถูกกำหนดภายใต้แบบจำลองนี้ขึ้นอยู่กับสถานะของตลาดการเงินโดยรวมและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้ แน่นอนว่ามันสูงกว่าในระบบการออมของอาคาร

แบบกราฟิก แผนผังของรูปแบบเปิดของการให้สินเชื่อจำนองแสดงในรูปที่ 11.3.

ข้าว. 11.3.

สำหรับความหลากหลายของรุ่นเปิด ความแตกต่างระหว่างพวกเขามีดังนี้

ระดับเดียว (อังกฤษ, คอนติเนนตัล) แบบอย่าง ถือว่าแหล่งที่มาของทรัพยากรสำหรับการออกสินเชื่อจำนองนั้นเกิดขึ้นในระดับของธนาคารจำนองซึ่งระดมทุนโดยใช้กลไกปกติ - เงินในบัญชี, เงินกู้ยืมระหว่างธนาคาร ฯลฯ ภายใต้ระบบนี้มีเพียงการจำนองหลัก ตลาด. ในกรณีนี้ ความสัมพันธ์เกี่ยวกับเงินกู้จำนองมีอยู่ระหว่างสองหน่วยงานเท่านั้น: ธนาคารจำนอง - ผู้กู้ (แบบจำลองระดับเดียว)

สองระดับ (ขยาย, อเมริกัน) แบบอย่าง โดยมีเงื่อนไขว่าตลาดหลักสำหรับการจำนองเสริมด้วยตลาดรองที่มีการหมุนเวียนหลักทรัพย์อนุพันธ์ ซึ่งออกโดยคนกลางด้านการจำนองที่ซื้อการจำนองครั้งแรกจากธนาคารจำนอง ในรูปแบบนี้ ความสัมพันธ์เกี่ยวกับสินเชื่อจำนองที่ออกให้เกิดขึ้น: 1) ระหว่างธนาคารจำนองและผู้กู้; 2) ระหว่างธนาคารจำนองและคนกลางจำนอง

เทคโนโลยีการให้สินเชื่อจำนองในสหรัฐอเมริกาแสดงถึงการมีอยู่ของเอกสารสองฉบับ:

• 1) สัญญาเงินกู้ (แก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับหนี้: จำนวนเงินกู้ ขั้นตอนการชำระเงิน อัตรา);
• 2) สัญญาจำนอง (กำหนดเงื่อนไขของการจำนำอสังหาริมทรัพย์สิทธิและภาระผูกพันของคู่สัญญา) ซึ่งจำเป็นต้องมีข้อบ่งชี้ของภาระผูกพันหลัก

การแยกส่วนนี้ทำให้ธนาคารสามารถขายเงินกู้ได้ กล่าวคือ ให้ความเป็นไปได้ของการหมุนเวียนรองของการจำนองไอโอดีนซึ่งสามารถออกโดยหลักทรัพย์อื่นเช่นพันธบัตร

นี่คือข้อแตกต่างที่สำคัญระหว่างระบบการให้กู้ยืมจำนองของอเมริกาอย่างแม่นยำ: การหยุดชะงักในการเชื่อมต่อโดยตรงระหว่างนักลงทุนรายย่อยและผู้กู้รายบุคคล ซึ่งทำให้สามารถดึงดูดเงินทุนจำนวนมากสำหรับการให้กู้ยืมจำนอง รวมทั้งนักลงทุนรายย่อยและขนาดกลาง และเชื่อถือได้ ความปลอดภัยซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน เงื่อนไขที่สำคัญสำหรับการพัฒนาระบบการให้กู้ยืมคือการกำหนดมาตรฐานระดับสูงของสินเชื่อจำนองที่ออกให้เพื่อรวมเข้าเป็นกลุ่มที่สามารถเสนอให้กับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

กระบวนการทั้งหมดของการปล่อยสินเชื่อจำนองในรูปแบบอเมริกันสามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอนหลัก: การเริ่มต้น การไกล่เกลี่ย การลงทุน (รูปที่ 11.4)

การเริ่มต้น - ขั้นตอนในการออกสินเชื่อจำนองหลักโดยธนาคารจำนอง (ผู้ให้กู้หลัก) ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบทั้งทรัพย์สินเองซึ่งจำนำและผู้กู้ความสามารถในการปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้สัญญาเงินกู้

การไกล่เกลี่ย - กระบวนการหาแหล่งเงินกู้จำนองรายบุคคลจากการจำนอง ออมทรัพย์ และธนาคารพาณิชย์ โดยตัวกลางจำนอง (ผู้ให้กู้รายย่อย) และแปลงเป็นหลักทรัพย์ที่เสนอขายให้กับนักลงทุนในตลาดหุ้น

การลงทุน - กระบวนการได้มาและสะสมโดยบุคคลและนิติบุคคลของหลักทรัพย์ที่ออกโดยคนกลางเพื่อรับรายได้จากพวกเขา

ข้าว. 11.4.

รูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้นนั้นเกี่ยวข้องกับการก่อตัวของตลาดหุ้นขนาดใหญ่ที่แยกจากกัน ซึ่งเป็นตลาดสำหรับหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้สามารถขยายขนาดการให้กู้ยืมจำนองได้อย่างมีนัยสำคัญ

ประสบการณ์ต่างประเทศ

ขนาดของการปล่อยสินเชื่อจำนองและรูปแบบที่ใช้ในนั้นขึ้นอยู่กับสองปัจจัย: ขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์และขนาดและเฉพาะของตลาดการเงินระดับประเทศ ดังนั้น การแพร่กระจายของรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้นในสหรัฐอเมริกานั้นเกิดจากความจริงที่ว่าประเทศนี้ถูกครอบงำโดยเจ้าของที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม และพื้นฐานของระบบการเงินคือภาคส่วนหุ้น ซึ่งแตกต่างจากยุโรป ประเทศที่ระบบธนาคารครอบงำ ในเวลาเดียวกัน ในสหรัฐอเมริกา ส่วนแบ่งของหลักทรัพย์ค้ำประกันมีสัดส่วนประมาณ 25% ของตลาดตราสารหนี้ทั้งหมด

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ซึ่งมีส่วนแบ่งสูงในตลาดหุ้นมีข้อเสีย วิกฤตการจำนองที่เกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกาในปี 2550-2551 ได้กลายเป็นปัจจัยที่ไม่เพียงแต่เขย่าระบบการเงินของสหรัฐฯ แต่ยังส่งผลกระทบในทางลบต่อสถานะการเงินโลกโดยรวม ส่งผลกระทบต่อตลาดการเงินรัสเซียด้วย (โอกาสในการ ดึงดูดทรัพยากรการลงทุนในตลาดโลกลดลงอย่างมากรวมถึงการจำนอง)

สาเหตุโดยตรงของวิกฤตการณ์นี้คือการลดความต้องการผู้กู้ลงอย่างมาก และสิ่งนี้ก็เป็นผลจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องและยาวนานในตลาดที่อยู่อาศัย การเติบโตของตลาดที่สูงพร้อมกับราคาที่สูงขึ้นทำให้ความต้องการสินเชื่อจำนองเพิ่มขึ้นในส่วนของผู้กู้ซึ่งเริ่มมองว่าสินเชื่อจำนองเป็นแหล่งสำหรับความทันสมัยและการขยายตัวของที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นไปได้ที่จะได้รับการจำนองใหม่ เงินกู้. ในทางกลับกัน สำหรับธนาคารที่ออกเงินกู้ การเพิ่มขึ้นของราคาดูเหมือนจะสร้างการค้ำประกันเพิ่มเติมสำหรับการชำระคืนเงินกู้เนื่องจากการเติบโตของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งกระตุ้นให้พวกเขาลดข้อกำหนดสำหรับผู้กู้ในระบบเศรษฐกิจที่กำลังเติบโต

ตามวรรค 1 ของข้อ 1 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 N 102-FZ "การจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์)" (กฎหมาย) ภายใต้ข้อตกลงเกี่ยวกับการจำนำอสังหาริมทรัพย์ (ข้อตกลงจำนอง) ฝ่ายหนึ่งคือ ผู้จำนำที่เป็นเจ้าหนี้ตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนอง มีสิทธิได้รับความพึงพอใจจากการเรียกร้องทางการเงินกับลูกหนี้ตามภาระผูกพันนี้จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนำของอีกฝ่ายหนึ่ง - ผู้จำนอง มากกว่าเจ้าหนี้รายอื่น ของผู้จำนอง ยกเว้นที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง

สินเชื่อจำนองเป็นที่รู้จักกันอย่างแพร่หลายในต่างประเทศ รูปแบบการให้กู้ยืมจำนองทั่วโลกส่วนใหญ่มีสองแบบ:

• รูปแบบการให้สินเชื่อจำนองชั้นเดียว (ดูบทความ "แบบจำลองโลกของสินเชื่อที่อยู่อาศัย: โมเดลชั้นเดียว");
• รูปแบบการให้กู้ยืมจำนองสองชั้น

ในรูปแบบการให้กู้ยืมจำนองแบบสองชั้น ธนาคารจะออกจำนองให้กับผู้กู้ที่ค้ำประกันโดยการจำนองอสังหาริมทรัพย์

ตามกฎแล้วธนาคารจะขายสิทธิ์ในการเรียกร้องสินเชื่อจำนองให้กับหน่วยงานจำนองของรัฐ - การจัดหาเงินทุนจำนองส่วนใหญ่มาจากตลาดรองที่พัฒนาแล้ว

ผู้ซื้อหลักในพันธบัตรที่ออก ได้แก่ กองทุนบำเหน็จบำนาญ กองทุนรวมที่ลงทุน บริษัทประกันภัย ฯลฯ

ดังนั้น ภายใต้รูปแบบการรีไฟแนนซ์แบบสองชั้น ธนาคารจึงขายการจำนองให้กับองค์กรพิเศษที่ใช้เป็นประกันการออกหลักทรัพย์ค้ำประกัน และใช้เงินที่พวกเขาหามาได้เพื่อซื้อการจำนองจากธนาคารอีกครั้ง

mogij กับจำนองเป็นสิ่งเดียวกันหรือไม่?

ในประเทศตะวันตกมีการใช้โครงการ mogidzha (สินเชื่อที่อยู่อาศัย) ตามความสัมพันธ์ของเจ้าหนี้ (ธนาคาร) และผู้กู้ - ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อได้รับอสังหาริมทรัพย์จากเงินกู้ที่นำมาจากธนาคารด้วย การผ่อนชำระของวงเงินกู้ (เงินต้น) เป็นระยะเวลานาน (ประมาณ 40 ปี )

ในเวลาเดียวกัน ทรัพย์สินที่ได้รับจากเครดิตซึ่งเป็นเจ้าของอย่างเป็นทางการซึ่งเป็นเจ้าหนี้ก่อนการชำระบัญชี (การปฏิบัติตาม) ของภาระผูกพันด้านเครดิตทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของผู้กู้

สาระสำคัญของ mogija คือการโอนอย่างเป็นทางการโดยผู้จำนองของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองเพื่อประโยชน์ของเจ้าหนี้-ผู้จำนองสำหรับระยะเวลาจนกว่าจะสิ้นสุดการจำนำ ในกรณีนี้มีการแบ่งกรรมสิทธิ์ชั่วคราวในวัตถุแห่งการจำนำ: สิทธิในการครอบครองและการใช้จนกว่าจะสิ้นสุดภาระผูกพันหลักตามกฎยังคงอยู่กับผู้จำนำและสิทธิในการกำจัดอย่างเป็นทางการ “กรรมสิทธิ์” สิทธิความเป็นเจ้าของส่งผ่านให้ผู้รับจำนำ

ข้อดีของ mogij มากกว่าการจำนองคือในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันปัญหาในการใช้สิทธิจำนำของเจ้าหนี้จะไม่เกิดขึ้นเนื่องจากเขากลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนำอย่างเป็นทางการแล้วในขณะที่ข้อตกลง mogij มีผลบังคับใช้

แม้ว่าการจำนองมักจะถูกแปลเป็นภาษารัสเซียว่า "การจำนอง" การแปลดังกล่าวมีเงื่อนไข เนื่องจาก mogij ค่อนข้างแตกต่างจากการจำนอง ตามโครงการ mogija ฝ่ายหนึ่ง - ลูกหนี้ - โอนไปยังอีกฝ่ายหนึ่ง - เจ้าหนี้ - สิทธิในทรัพย์สินบางอย่างเพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน

การประยุกต์ใช้แบบจำลองสองชั้นในรัสเซีย

หลักทรัพย์ภายใต้กฎหมายของรัสเซียซึ่งสามารถใช้เพื่อระดมทุนในตลาดการให้กู้ยืมจำนองรองและหลักทรัพย์ของระบบตะวันตกมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในลักษณะทางกฎหมาย หลังเป็นเครื่องมือที่โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจำนองซึ่งเป็นไปไม่ได้เมื่อโอนหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนองของรัสเซียซึ่งรับรองเฉพาะสิทธิ์ในการเรียกร้อง สิ่งนี้ควรนำมาพิจารณาเมื่อสร้างสินเชื่อจำนองตามแบบจำลองแองโกลอเมริกัน

ในรัสเซีย ความพยายามที่จะสร้างตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามแนวระบบที่มีประสิทธิภาพสูงสุดยังไม่ประสบผลสำเร็จ ในรัสเซีย ขอแนะนำให้ส่งเสริมการพัฒนารูปแบบการให้สินเชื่อจำนองบ้านที่ง่ายกว่าซึ่งเหมาะสมที่สุด

แบบแผนสองระดับขององค์กรการตลาดควรอยู่บนพื้นฐานของการค้ำประกันของรัฐ JSC "หน่วยงานเพื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัย" (AHML) ถูกสร้างขึ้นด้วยเงินงบประมาณซึ่งพัฒนาและดำเนินการระบบสินเชื่อจำนองสองชั้น (พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 462 ลงวันที่ 8 กันยายน 2547 สำหรับการให้กู้ยืมจำนองที่อยู่อาศัย ).

ธนาคารจะออกเงินกู้จำนองให้กับผู้กู้ หนี้จะถูกไถ่ถอนจากธนาคาร AHML และผู้กู้จะชำระเงินกู้ด้วย AHML ซื้อการจำนองจากธนาคารที่ออกการจำนองตามมาตรฐาน AHML เท่านั้น AHML จัดให้มีการออกและชำระคืนเงินกู้ในรูเบิลเท่านั้นในอัตรา 15% ต่อปี ในเวลาเดียวกัน ระยะเวลาเงินกู้ขั้นต่ำควรอยู่ระหว่าง 1 ปีถึง 20 ปี และการชำระเงินก้อนแรกควรอย่างน้อย 30% ของต้นทุนของทรัพย์สินที่ซื้อ ณ วันที่ประเมิน อัตรานี้ต่ำมาก แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่สามารถเข้าใจแนวคิดในการสร้าง AHML ได้อย่างเต็มที่

การแนะนำระบบการให้สินเชื่อจำนองแบบสองชั้นในรัสเซียจะประสบปัญหาพื้นฐานหลายประการ เช่น

• ขาดตลาดที่พัฒนาแล้ว
• การขาดสภาพคล่องของภาระผูกพันในการจำนองในตลาดรอง
• จัดหาแหล่งเงินกู้ระยะยาวราคาถูกให้กับธนาคาร

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าระบบการให้สินเชื่อจำนองในรัสเซียรวมถึงกลุ่มต่อไปนี้:

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะที่จำเป็นในการมีส่วนร่วมในการให้สินเชื่อจำนอง
• ตลาดหลักสำหรับสินเชื่อจำนองซึ่งครอบคลุมกิจกรรมทั้งหมดของเจ้าหนี้และลูกหนี้ที่ทำภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องระหว่างกันซึ่งลูกหนี้ (ผู้จำนำ) จัดหาให้และเจ้าหนี้ (ผู้จำนอง) ยอมรับอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันเป็นวิธีการบังคับ
• ตลาดรองสำหรับสินเชื่อจำนองซึ่งรับรองการโอนสิทธิ์ในการจำนองและสินเชื่อจำนอง (การขายสินเชื่อจำนองที่ออกแล้ว) เช่นเดียวกับการลงทุนซ้ำของสินเชื่อจำนองที่ออก ตลาดรองคือความเชื่อมโยงระหว่างผู้ให้กู้ในตลาดจำนองหลักกับนักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์จำนอง เพื่อให้มั่นใจว่ามีการสะสมของเงินทุนของนักลงทุนและกำหนดทิศทางกระแสการเงิน (ผ่านการออกพันธบัตรและการวางตำแหน่งในตลาดหุ้น) ไปสู่สินเชื่อจำนอง