Российское законодательство рассматривает в качестве ипотечных кредитов любые кредиты, выданные под залог недвижимости. Мы будем рассматривать частный случай ипотечных кредитов - кредиты, выдаваемые (1) физическим лицам, (2) на покупку жилья и (3) под залог этого жилья. В англоязычной литературе этот вид кредитования называется housing finance или residential real estate finance. В русском языке специального термина для него пока нет.

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют депозитной, банковской либо традиционной.

Традиционная модель.

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты (кредиты на покупку квартир под залог этих квартир) наравне со всеми прочими кредитами. Основным источником средств для этих кредитов являются привлеченные средства, т.е. в первую очередь депозиты.

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей, и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Основным риском при ипотечном кредитовании, как, впрочем, и при любом другом, является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: во-первых, сам риск невозврата; во-вторых, риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (квартиры).

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам - достаточности дохода заемщика для того, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т.е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько требуется потратить времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, этот риск зависит от того, удастся ли реализовать квартиру за сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости квартиры. Чем больше эта доля, тем выше риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае, если по какой-либо причине (например, из-за падения цен на рынке) квартиру придется продавать по цене ниже первоначальной.

Очень значимым риском при традиционной модели ипотечного кредитования оказывается процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, эта вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где они могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа (разница между ставками по кредитам и депозитам) уменьшается и в некоторых случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 20% в 1980 г.) привели в начале 80-х годов к широкомасштабному кризису ссудо-сберегательных ассоциаций в США.

Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках традиционной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые должен ежемесячно осуществлять заемщик.

Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуществлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к увеличению кредитного.

Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При использовани этого механизма производят параллельно два пересчета ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один - по изменению рыночных ставок, а другой - по изменению индекса заработной платы.

Выплата, которую делает заемщик, увеличивается на величину, определенную по изменению индекса заработной платы. Разница между этой выплатой и той, которую он должен был бы сделать в соответствии с изменением индекса рыночных процентных ставок, капитализируется, т.е. добавляется к его долгу по ипотечному кредиту.

К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Использование традиционной модели.

Надо отметить, что, несмотря на все ее недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в ряде достаточно высоко развитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе. В среднем в Западной Европе, поданным на конец 1998 г., традиционная модель обеспечивала 62% объема выданных ипотечных кредитов.

Важно отметить, что распространенность этой модели в Западной Европе связана с давними традициями использования там переменной процентной ставки. Примерно у 70% ипотечных кредитов, выданных в Западной Европе в 1997 г., была переменная процентная ставка. Для сравнения: в том же году в США, где такой традиции никогда не существовало, кредитов с переменной процентной ставкой было выдано менее 10%.

Перспективы использования традиционной модели в России.

В России коммерческие банки, попытавшиеся заняться в середине 90-х гг. ипотечным кредитованием, обнаружили, что у них нет возможности оценивать ни кредитный, ни процентный риски.

Величину риска невозврата (первой составляющей кредитного риска) невозможно оценить, поскольку значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину второй составляющей нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся сделать.

Банки нашли способ решить проблему кредитного риска за счет замены кредитования на аренду с правом выкупа. В этом случае квартира оформлялась в собственность не физическому лицу - заемщику, а дочерней компании банка. Заемщик заключал с ней договор аренды квартиры с правом выкупа. После того, как он выплачивал ежемесячными арендными платежами указанную в договоре сумму, он получал квартиру в собственность. В случае если он по какой-либо причине прекращал выплаты, квартира оставалась в собственности дочерней компании банка.

Назвать эту систему ипотечным кредитованием можно только с большой натяжкой. Кроме того, она так и не получила большого распространения из-за высоких рисков заемщика. В случае если дочерняя компания ликвидировалась, заемщик лишался квартиры независимо от того, какую долю ее стоимо-сти он уже погасил «арендными платежами».

В настоящее время традиционная модель существует в России в основном за счет поддержки американского правительства, которое выделило около 400 млн долл. на создание фонда США - Россия (The US - Russia Investment Fund). Из этих денег около 100 млн долл. было направлено в программу «Дельта-Кредит», предоставляющую российским банкам средства на выдачу ипотечных кредитов.

Средства предоставляются на срок 10 лет и только в случае, если заемщик может подтвердить, что ежемесячные выплаты по кредиту не превысят 35% от его официальных доходов. Кроме того, заемщик должен оплатить не менее 20% стоимости квартиры из собственных средств. Круг заемщиков, таким образом, оказывается достаточно узким.

Банки получают по этой программе долгосрочные ресурсы и не несут, соответственно, процентного риска. На банках остается только кредитный риск. При этом, поскольку кредитная история заемщиков неизвестна, а переспективы их выселения в случае необходимости сомнительны, то величина этого риска остается не вполне определенной.

Банки обычно компенсируют неопределенность либо за счет предоставления кредитов только сотрудникам компаний - клиентов банка, либо за счет тщательной проверки каждого заемщика (биография, связи, хобби и т.д.). Так например, если проверка показывает, что у заемщика бывают запои, то ему кредит не выдадут, даже если его официальный заработок и будет удовлетворять формальным требованиям.

Модель ипотечных облигаций.

Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счет принципиально иной системы. Эта система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.

Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью.

В случае банкротства коммерческого банка эти активы выделяются и используются для гашения обязательств банка перед держателями ипотечных облигаций. Действуют специальные банковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества и объема выпущенных ипотечных облигаций. Например, в Германии и в Австрии сумма задолженности по ипотечным облигациям не должна превышать 60% стоимости заложенного имущества. В Дании эта доля выше и составляет 80%.

В большинстве европейских стран только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) - узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными.

Использование модели ипотечных облигаций.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентноспособна, чем традиционная модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны для, которых эта модель традиционна - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%.

В некоторых европейских странах - Великобритания, Ирландия, Бельгия, Греция, Италия - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

Перспективы применения модели ипотечных облигаций в России.

В настоящее время разрабатывается закон об имиссионных ценных бумагах, одними из которых должны стать «сквозные закладные листы» - бумаги, напоминающие ипотечные облигации. Однако есть большие сомнения в том, что возникнет их оборот и что модель ипотечных облигаций будет реализована.

Для того чтобы она функционировала, необходимо ввести специальные банковские нормативы, гарантирующие выделение ипотечных активов из общей массы активов банка. Должна быть создана специальная система учета этих активов в банках и дополнительная система пруденциального надзора. При этом нет уверенности, что эти ценные бумаги будут пользоваться большим спросом.

Основная проблема состоит в следующем: в нашей стране практически нет инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами, которые могли бы вкладываться в эти ценные бумаги. Чтобы продавать ипотечные облигации на внешнем рынке, нужно добиться их ликвидности, т.е. их надо выпускать в больших объемах.

Когда немцы поставили задачу выхода со своими ипотечными облигациями на внешний рынок, они создали для этого специальные облигации, называемые Jumbo
Phandbrif. Объемы эмиссии Jumbo Phandbrif не могут быть менее 0,5 млрд долл. Фактически, средний объем эмиссии этих бумаг составляет 1,5 млрд долл.

Представить себе, что какой-нибудь наш банк сможет в ближайшее время выпустить ипотечные облигации в таком объеме, довольно трудно.

Модель вторичного ипотечного рынка.

Эта модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.

Опыт использования модели вторичного рынка
Модель вторичного рынка используется очень широко, но только в одной стране мира - США Объемы применения этой модели в других странах ничтожны.Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем, что там действуют три очень крупных кондуита. Из них один - Джинни Мей (GNMA - Government National Mortgage Association) гарантирован правительством США, а два других - Фени Мей и Фреди Мек, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные федеральным бюджетом, соглашаясь при этом на доходность даже более низкую, чем по ценным бумагам организаций, имеющих статус AAA. Таким образом, в ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку это связано с предполагаемыми (или реальными) государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным кредитам фактически субсидируются федеральным бюджетом. Величина этой субсидии, по подсчетам различных американских экономистов, составляет от 3,5 до 4 млрд долл. в год.

Понимая это, правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность кондуитов, направленные на то, чтобы не субсидировать кредиты на покупку элитного жилья. Оба кондуита не могут работать с кредитами на покупку жилья, стоимость которого превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. Для государственной Джини Мей этот лимит составляет 95% средней стоимости жилья в регионе, а для формально независимых Фени Мей и Фреди Мек - 140%.

Рынок MBS в США оценивается в 2,57 трлн долл. Причем 88% этого объема приходится на долю MBS, выпущенных тремя перечисленными выше кондуитами. Они полностью захватили рынок кредитов в пределах установленного государством лимита. Наличие у этих кондуитов государственного субсидирования не позволяет организациям, действующим в рамках других моделей, с ними конкурировать.

Перспективы применения модели вторичного рынка в России.

Для внедрения этой модели в нашей стране было сделано очень многое. Был создан кондуит - Федеральное ипотечное агентство. Были разработаны четкие и простые процедуры для продажи кредитов банками агентству и перепродажи их агентством инвесторам. Для упрощения процедуры продажи и перепродажи кредитов была даже создана специальная ценная бумага - ипотечная закладная. Агентство получило бюджетные средства для выкупа закладных и, в сущности, готово их выкупать, формировать из них пулы и перепродавать эти пулы на рынке.

Существует организационная проблема: чтобы иметь на своем балансе кредиты, Агентство должно быть банком, а банковскую лицензию оно никак не может получить. Безусловно, рано или поздно эта проблема будет решена и Агентство сможет выкупать и перепродавать кредиты. Однако оно должно будет при этом взять на себя кредитный риск, т.е. прогарантировать, что компенсирует все затраты, которые могут возникнуть в случае дефолта заемщика. Фактически, это обязательство должен взять на себя федеральный бюджет.

Кроме того, оно должно будет взять на себя процентный риск. Имеется в виду риск того, что за период времени, который потребуется Агентству на выкуп кредитов и формирование пула, достаточного для продажи на рынке, ставки изменятся и инвесторы потребуют большей доходности, чем предполагалось. В этом случае средств, поступающих от заемщиков по ипотечным кредитам, может не хватить на выплаты инвесторам. Следовательно, дополнительные средства должны будут также поступить из бюджета.

Иными словами, модель может быть запущена только при условии резервирования в бюджете значительных средств на поддержку Агентства в случае его несостоятельности.

Контрактно-сберегательная модель.

Эта модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заемщик - клиент банка заключает с банком контракт (поэтому система называется контрактно-сберегательной). Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик - это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

Процентная ставка по депозитам и по кредитам фиксирована и не зависит от рыночной. Обычно ее устанавливают несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту - это его плата за право получения дешевого ипотечного кредита.

Контрактно-сберегательная модель может существовать в открытой и закрытой формах. Открытая форма характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов.

При закрытой форме создается специальная контрактно-сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам.
У контрактно-сберегательной модели есть одна особенность, делающая ее привлекательной преимущественно для использования в странах, в которых кредитование частных лиц только начинает развиваться. Дело в том, что, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою «кредитную историю». Сведения об аккуратности внесения клиентом ежемесячно денег на депозит вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги.

Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических (не зарегистрированных) доходах. Если клиент в течение длительного времени был способен вносить ежемесячно на депозит по 300 долл., следовательно, величина его доходов позволяла ему это делать. И то, что он официально по документам получает только 200 долл. в месяц, не должно являться препятствием для выдачи ему кредита, ежемесячные выплаты по которому будут составлять 300 долл.

Надо отметить, что у этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

Во-вторых, требование обеспечения соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму. Получается, что, пользуясь этой моделью, клиент может сократить срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в два раза по сравнению с тем, сколько ему пришлось бы копить «в чулке».

Можно сказать, что эта модель всего «в два раза удобнее» накопления «в чулке» - наиболее распространенной в нашей стране формы накопления средств на квартиру.
Модель можно сделать более удобной, за счет инвестиций.
Так, например, по подсчетам автора, при условии равномерного притока клиентов, осуществляющих одинаковые накопления в течение одного и того же периода времени, ежемесячное предоставление кредитов, в 2 раза превышающих накопленную сумму, на срок, в 2 раза превышающий срок накопления, требует одноразового инвестирования суммы, в 1,7 раза превышающей сумму ежемесячно выдаваемых кредитов.

Применение контрактно-сберегательной модели.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления.

При этом контрактно-сберегательные организации, уже имеющие огромное количество клиентов, трансформировались в крупные ритейловые банки.

В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции - в открытой форме, в Германии и Австрии - в закрытой форме. Сохранить эти модели, сделав их конкурентоспособными, удалось только с помощью государственных субсидий.

В Германии, например, эта система существовала с 1920 г. Она пережила тяжелейшие периоды в жизни страны, однако в начале 50-х гг. - в период быстрого развития финансовой системы - стало понятно, что она не может конкурировать с выходящими на рынок более современными и удобными моделями.

В 1952 г. было принято решение сохранить систему и ввести для этого государственное субсидирование. Теперь каждому человеку, получающему кредит в немецких контрактно-сберегательных организациях (bausparkassen), вручают вместе с кредитом государственную «премию». Поддерживаемая государством модель живет и финансирует около 5% общего объема ипотечных кредитов Германии.

Надо отметить, что это в основном кредиты на ремонт квартир и «вторые кредиты» - дополнительные кредиты людям, уже получившим ссуду в другом банке и заложившим под нее свое жилье. Интересно, что bausparkassen считают риск непогашения кредитов своими бывшими вкладчиками настоль-
ко незначительным, что выдают их фактически без обеспечения.

Открытая система во Франции тоже субсидируется (субсидируется процентная ставка). Клиент копит средства по ставке 8% (что примерно соответствует рыночной ставке депозитов), из которых 4% выплачивает банк, а 4% - государство. За счет этого банк получает возможность выдавать ипотечные кредиты по ставке 5,5%, что значительно ниже рыночной кредитной ставки.

Возможности применения контрактно-сберегательной системы в России.

Безусловно, контрактно-сберегательная система идеально подходит для сегодняшней ситуации в России. Она может быть применена как в открытой, так и в закрытой форме. Полное отсутствие конкуренции со стороны других моделей позволяет развивать ее без системы государственного субсидирования.

В настоящее время существует возможность увеличить срок и сумму выдаваемого клиенту ипотечного кредита за счет сочетания контрактно-сберегательного кредита с кредитом, предоставляемым через фонд США-Россия (Дельта-Кредит).

Как уже отмечалось, применение контрактно-сберегательной модели позволяет значительно уменьшить кредитный риск и полностью снять процентный. Возможна и модификация этой модели, при которой кредитный риск будет также снят полностью.

Для этого должна применяться закрытая модель, основанная на использовании специализированных контрактно-сберегательных организаций, причем эти организации должны быть кооперативными, т.е. принадлежать вкладчикам. В случае если какой-либо клиент организации попытается не гасить кредит и не выселится из заложенного дома, он будет иметь дело не только с судом, но и с вкладчиками, справедливо полагающими, что у них (а не у банка) пытаются украсть деньги.

При применении этой модификации модели роль банка сводится к хранению средств и к осуществлению по договору с контрактно-сберегательной организацией процессинга, т.е. всех процедур, связанных с учетом, оценкой, зачислением средств, выдачей кредитов, получением платежей и т.д.

В.М.МИНЦ, кандидат экономических наук.

Суть ее заключается в разделении функций первичного кредитования и формирования долгосрочных источников его финансирования за счет эмиссии ипотечных облигаций. Кроме того, ипотечные институты второй ступени, как правило, берут на себя основные ипотечные риски.

Наибольшее развитие двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила в США, Австралии, Великобритании. В рамках данной схемы кредитор нес все основные риски ипотечного кредитования - кредитный риск, риск досрочного погашения и процентный риск - и не имел возможности эффективно управлять ими в силу организационных и законодательных ограничений (в том числе и законодательно разрешенного досрочного погашения ипотечной ссуды).

Первым крупным шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в США было создание 27 июня 1934 г. Федеральной жилищной администрации (ФЖА). Основными функциями ФЖА являются разработка ипотечного жилищного кредитования и создание системы рефинансирования ипотечных кредитов. Национальный акт о жилье 1934 г. вменял в обязанность ФЖА предоставление государственных гарантией возврата основного долга и процентов по ипотечным кредитам, выданным в соответствии со стандартами ФЖА. Основным видом ипотечного кредита, практикуемого уже свыше 70 лет ФЖА, стал кредит с фиксированной ставкой процента и равномерными выплатами. Он имел определенные преимущества по сравнению с традиционным ипотечным кредитом. Во-первых, он выдается на более длительный срок (от 15 до 30 лет); во-вторых, аннуитетный (самоамортизирующийся) кредит обеспечивает снижение кредитного риска, происходит регулярно в течение всего периода кредитования; в-третьих, для заемщика сохранилась возможность досрочного погашения кредита.

Вторым шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного кредитования в США было создание в 1938 г. в соответствии с директивой президента США Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Fanny May). Основная задача ее заключалась в покупке ипотечных кредитов, гарантированных ФЖА, у одобренных кредиторов на территории США. Так была создана государственно-частная система ипотечного жилищного кредитования, опирающаяся на мощь американского государства и финансово-кредитной системы и оставившая за первичными кредиторами только функции выдачи и обслуживания (погашение долга и процентов) этих кредитов. Эта двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования с небольшими изменениями сохранилась до наших дней.

В России с начала 1990-х гг. резко сократилось государственное финансирование жилищного строительства и ввод жилья в эксплуатацию. Даже в 2005 г. ввод жилья составлял всего лишь 60% к 1987 г. К развитию ипотеки государство оказалось неподготовленным. К концу 1992 г. в стране было создано более десятка, а к 1994 г. - около двух с половиной десятков ипотечных банков. Однако в основополагающем государственном документе Российской Федерации «Об основах жилищной ипотеки», принятом в декабре 1992 г., даже не упомянулось слово «ипотека». Но буквально через полгода Правительство РФ принимает постановление «О государственной целевой программе “Жилище”», в которой было признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких как институт залога недвижимости, и на его основе ипотечного кредита, вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, сдаваемого в залог. 12 августа 1993 г. была создана ассоциация ипотечных банков. Все это свидетельствует о том, что на протяжении первого десятилетия реформ процесс становления ипотечного жилищного кредитования носил стихийный, вялый и экзотический характер.

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются:

• а) заемщики, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные, и на основании этого получившие ипотечный кредит физические и юридические лица;
• б) кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание выданных ипотечных кредитов;
• в) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
• г) риелторские организации - лицензированные продавцы жилья;
• д) уполномоченный орган государственного управления - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрационная палата);
• е) оценочные агентства, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита при реализации заложенного имущества, при торгах и пр.);
• ж) страховые организации, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• з) операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством, - АИЖК и его представительства в регионах, Московское ипотечное агентство;
• и) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги АИЖК, МИА, например институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т.д.

Стандарты кредитования разработаны агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

Условия кредита (займа) по данным стандартам:

• 1. Кредит (заем) предоставляется и погашается в рублях.
• 2. Кредит предоставляется на срок от 1 года до 20 лет.
• 3. Погашение кредита (займа) осуществляется равными ежемесячными платежами.
• 4. Процент по кредиту (займу) в настоящее время составляет 15% годовых в рублях. Досрочное погашение кредита допускается по истечении 6 месяцев со дня выдачи кредита.
• 5. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 до 60 лет.
• 6. Требования к объекту - кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно строящегося жилого дома.
• 7. Обеспечение кредита - залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной суммы оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры.
• 8. Требования к доходу заемщика - для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков.
• 9. Максимальная сумма кредита. Сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов, а также страховые и прочие выплаты по сделке не превышают 35% от совокупного дохода семьи заемщиков. В случае если заемщик вносит больше 50% собственных средств в счет стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 40% от совокупного дохода заемщиков.
• 10. Страхование. Заемщик за свой счет должен застраховать:
  • свою жизнь и потерю трудоспособности;
  • приобретаемое имущество.
• 11. Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же собственником приобретаемого в кредит жилья.

Настоящий рынок ипотечного жилищного кредитования сложился в 2006-2007 гг., когда началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», выдвинутого Президентом Российской Федерации в сентябре 2005 г. Если до 2004 г. было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то была поставлена задача довести их число в 2010 г. до 1 млн. В 2006 г. количество ипотечных сделок по стране увеличилось в 2,5 раза по сравнению с 2005 г. и достигло 206,1 тыс. на общую сумму 260 млрд руб. За два года (2006-2007) объем ипотечного кредитования в стране вырос в 11 раз - с 36 до 400 млрд руб.

Для достижения целей обеспечения населения жильем необходимы:

• существенное повышение доходов платежеспособности основной массы населения;
• устранение монополизма производителей стройматериалов, строительных и риелторских компаний и снижение цен на жилье;
• ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земельных участков, возрождение проектного дела и подготовки архитекторов;
• пересмотр денежно-кредитной политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительства жилья и снижение ставок по ипотечному кредитованию;
• снижение транзакционных издержек, связанных с оценкой, нотариальной и государственной регистрацией жилья, страхованием и т.п., которые составляют от 8 до10% стоимости жилья;
• государственная программа развития жилищного строительства, направленная на развитие конкуренции, обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья, повышение доступности жилья для населения и превращения строительства в один из локомотивов развития национальной экономики.

Выделяют две основные модели ипотечного кредитования. Рассмотрим каждую из них в отдельности. Для начала остановимся на американской модели, поскольку именно на её основе организуются модели ипотечного кредитования в России.

Американская модель ипотечного кредитования

Первая - двухуровневая, её еще называют "американской моделью". Она опирается в своей основе на вторичный рынок закладных ценных бумаг. Суть американской модели ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом:

1) Коммерческий или государственный банк выдает ипотечную ссуду заемщику при условии того, что тот обязуется в течение определенного оговоренного срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. Это обязательство заемщика обеспечивается залогом приобретаемого в собственность жилья.

2) После выдачи ссуды банк продает данный кредит одному из специализированных агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выданные заемщику средства и взамен просит переводить ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга (исключая прибыль (маржу) кредитной организации) в агентство.

3) Ипотечные агентства после покупки некоторого количества ипотечных кредитов у банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков. Данные выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а ипотечным агентством, выступающим в качестве юридического лица. Ипотечные агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках, в результате чего их прибылью, так же как и прибылью банков является маржа. 8, с.34

Немецкая модель ипотечного кредитования

Вторая модель ипотечного кредитования - это одноуровневая "немецкая модель", которая представляет собой автономную и сбалансированную модель ипотеки и базируется на "сберегательно - ссудной" системе функционирования. Данная система строится по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse или - американских Savings&Loans, или - французских Livret Epargne Logement. При этой модели вкладчики получают возможность накопить (накопление происходит на счете сберкассы) определенный необходимый взнос на приобретение дома или квартиры (он может составлять 30-50% стоимости), а затем - на недостающую сумму получить ипотечный кредит. При этом, все имеющиеся накопленные вкладчиками и собственных средства кассы могут использоваться только на цели осуществления уставной деятельности, то есть - на выдачу ипотечных кредитов.

Модель ипотечного кредитования в России 13, с.58

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования, действующий в настоящее время в России может быть представлен в виде следующих этапов ипотечного кредитования:

1) Предварительный этап (на данном этапе происходит разъяснение клиенту основных условий осуществления кредитования и передается список документов, необходимых для получения ссуды);

2) Сбор и проверка предоставленной информации о клиенте и залоге;

3) Оценивается вероятность погашения кредита;

4) Этап принятия решения по кредиту (определяется сумма, порядок погашения, срок, процентная ставка);

5) На данном этапе заключается кредитный договор;

6) Обслуживание кредита;

7) Закрытие кредитной сделки.

На рисунке 1, представленном ниже модель ипотеки приведена в виде схемы.

Рисунок 1 - Схема модели ипотечного кредитования 11, с.16

Рассмотрим модель ипотечного кредитования в России более подробно

В ходе предварительного этапа заемщик должен ознакомиться со всей необходимой информацией о кредиторе, условиях предоставления ипотечной ссуды, о правах и обязанностях, возникающих у него при заключении кредитной сделки.

Далее, после разъяснения заемщику условий кредитования работниками кредитной организации определяется максимально возможный объем средств, которые банк может предоставить в кредит, согласовываются процедуры кредитования и порядок расчетов, составляется примерная смета расходов заемщика и заполняется заявление на получение кредита. Данное заявление рассматривается кредитором в качестве одного из самых важных источников информации о потенциальном клиенте.

В России и Мире существует золотое банковское правило, суть которого заключается в следующем: на ежемесячную выплату кредита заемщик должен тратить не больше 30% личного ежемесячного дохода. В случае, если данная доля больше (40-60%), то такая ссуда уже становиться рискованной. Именно поэтому, банк оценивает объем кредита, который он может предоставить исходя из дохода заемщика.

В случае положительного решения по ипотечному кредиту заёмщик и банк заключают кредитный договор на покупку выбранной, заранее оговоренной жилой недвижимости. Договор об ипотеке содержит информацию о предмете ипотеки, его оценке, существо, а так же, сведения о размере и сроках исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Следует учитывать, что не допускается ипотека домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

После заключения договора об ипотеке, коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос, величина которого может колебаться в зависимости от условий ипотечной программы. При этом, банки-кредиторы заинтересованы в том, чтобы этот первоначальный взнос был как можно больше, поскольку, чем больше взнос, тем меньший риск имеет сделка.

Далее, как и в американской модели ипотечного кредитования обязательства заёмщиков, обеспеченные залогом приобретаемой недвижимости, оформляются в форме закладных, пулы которых продаются ипотечным агентам, формирующим ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг. Так же коммерческие банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, могут сами формировать ипотечное покрытие и эмитировать ипотечные ценные бумаги.

Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом в настоящее время являются: усеченно-открытая модель; расширенно-открытая модель (американская) модель сбалансированной автономии (немецкая).

Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно. Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов.

Наиболее простой системой следует считать усеченно-открытую модель ипотечного кредитования (рисунок 2) 12, с.16. Суть данной модели в следующем. Банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги - закладные листы. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов "длинных" денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам

Рисунок 2 - Схема усеченно-открытой системы ипотечного кредитования

Вторая из наиболее распространенных в мировой практике моделей ипотечного кредитования недвижимости - американская - предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов (рисунок 3) 12, с.16.

Суть модели заключается в том, что средства для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются кредиторами с фондового рынка через посредников. Принципиальным в данной модели является разделение субъектов кредитора и инвестора.

Рисунок 3 - Схема расширенно-открытой модели ипотечного кредитования

Ключевым отличительным признаком сбалансированной моделью автономии является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования (рисунок 4) 12, с.16. Формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений

Рисунок 4 - Схема модели сбалансированной автономии

Основные характеристики представленных моделей отражены в следующей таблице

Таблица 1 - Характеристика различных моделей ипотечного кредитования

Сравниваемые параметры	Усеченно-открытая модель	Расширенно-открытая модель	Модель сбалансированной автономии
Страны распространения	Восточная Европа, Англия, Испания, Дания и др.	США И Другие развитые СТРАНЫ	Германия, Франция, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия и др.
Принцип функционирования	Рыночный (зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны)	Ссудно-сберегательный (модель автономна)
Источники привлечения кредитных ресурсов	Собственные И заемные средства Банков	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков	Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков
Основные кредиторы	Универсальные и ипотечные банки	Ипотечные И сберегательные Банки	Ипотечные банки, специализированные сберегательные банки (сберкассы и стройсберкассы)
Формат государственной поддержки	Не определены	Рефинансирование займов в условиях кризиса	Субсидии по стройсбережениям

Простота организации функционирования усеченно-открытой модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Однако недостатки модели (зависимость от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов, ограниченность количества привлекаемых кредитных ресурсов) препятствуют ее развитию в России.

Попытки развития американской модели ипотечного кредитования как национальной модели ипотеки предпринимаются в России со второй половины 90-х годов . Однако в силу ряда причин (преимущество зарубежных источников фондирования, недостаточная государственная поддержка) двухуровневая модель практически прекратила свое развитие и в настоящее время уступила место континентальной одноуровневой модели, которая в условиях кризиса оказалась более устойчивой в силу ряда преимуществ: полная независимость от финансового рынка; пониженный кредитный риск; доступность кредитов значительной части населения

Для функционирования сберегательной системы ипотеки в России существуют серьезные препятствия: отсутствует законодательная база для функционирования строительно-сберегательных касс; сохраняется массовое недоверие населения к финансовым структурам, в условиях высокой инфляции и роста цен происходит обесценивание накоплений, из-за чего приобретение квартиры с использованием такой модели отодвигается на все более поздние сроки2, с.16.

Таким образом, сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России. Рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы массовой "рыночной" ипотеки, учитывая национальные особенности России. При этом необходимо начинать с укрепления институтов доверия в системе жилищного строительства (повышение ответственности застройщиков, гарантии прав дольщиков, соблюдение сроков ввода в эксплуатацию, максимально возможное фиксирование цены и другие аспекты), отработки механизмов социальной ипотеки и повышения уровня госгарантий и только после этого - формирования (активизации) независимых кредитно-финансовых институтов ипотеки.

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы 19, с.55.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

1) При создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2) Одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования.

3) Обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4) Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5) Особое требование - многовариантность, незамкнутость системы.

6) Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7) Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования. 20, с.118

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.

Эксперты предлагают следующие основные направления решения указанных проблем:

1) Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;

3) Налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;

4) Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

5) Создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

7) Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады. 16, с.71

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:

1) Придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

2) Приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

3) Снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

4) Выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

5) Предоставление гражданам льготных условий кредитования;

6) Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

7) Эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

8) Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.

В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

Мировая практика выработала несколько разновидностей систем ипотечного кредитования, которые принято именовать моделями. Модели ипотечного кредитования (модели ипотеки) отличаются друг от друга главным образом по следующим параметрам:

• теснота связи системы ипотечного кредитования с финансовым рынком;
• масштабы и инструменты привлечения финансовых ресурсов;
• наличие предварительных условий для получения кредита.

В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены две основные модели ипотеки: открытая и закрытая.

Открытая (англо-американская) модель ипотеки включается в систему финансового рынка страны в целом.

Закрытая (немецкая) модель предполагает относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка.

В свою очередь, открытая модель может быть разделена на одноуровневую (английскую, континентальную) и двухуровневую (американскую).

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с открытого финансового рынка, что предусматривает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы.

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков.

Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию – характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ему ипотечного кредита.

В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.

Зарубежный опыт

Наиболее ярким примером закрытой модели ипотеки является немецкая "система стройсбережений".

Ее основные признаки следующие:

• 1) получению кредита предшествует этап накопления средств в специализированных учреждениях ("строительные кассы") – примерно 40% стоимости будущего жилья. На этапе накопления на вложенные средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам;
• 2) после завершения этапа накопления (срок от 5 до 10 лет) появляется возможность: а) получения государственной дотации в размере примерно 10% стоимости жилья; б) получения кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья под пониженный процент по сравнению с рыночными ставками.

Закрытая модель ипотечного кредитования обеспечивает ее относительную независимость от состояния финансового рынка (колебания процентных ставок на нем не оказывают прямого влияния на условия кредитования). Однако при этом существенно уменьшается ресурсная база для ипотечных кредитов, что влияет на масштабы ипотечного кредитования. Кроме того, при определенных обстоятельствах, например при резком и существенном повышении ставок по вкладам в коммерческих банках, нельзя исключить изъятие частью вкладчиков своих средств из строительных касс, что может привести к кризису в системе.

Графически принципиальная схема системы стройсбережений может быть представлена так, как показано на рис. 11.2.

Рис. 11.2.

Система стройсбережений имеет выраженную социальную направленность. Во-первых, она стимулирует сбережения населения, а во-вторых, она рассчитана прежде всего на молодых людей, которые имеют возможность определенное время накапливать средства для решения жилищной проблемы.

Открытая модель ипотечного кредитования интегрирована в общую систему финансового рынка, что, с одной стороны, способствует расширению масштабов кредитования, но с другой – ставит возможности ипотечного кредитования в существенную зависимость от состояния рынка финансов в целом.

При этой модели отсутствует период накопления заемщиком средств. Взамен этого вводится требование первоначальных стартовых платежей заемщика на приобретение жилья в размере до 20–30% стоимости приобретаемой недвижимости и проводится более тщательная проверка заемщика и обеспечения. Ставки по выдаваемым ипотечным кредитам устанавливаются при этой модели в зависимости от состояния финансового рынка в целом и особенностей недвижимости как средства обеспечения кредита. Они, естественно, выше, чем в системе стройсбережений.

Графически принципиальная схема открытой модели ипотечного кредитования приведена на рис. 11.3.

Рис. 11.3.

Что касается разновидностей открытой модели, то различия между ними состоят в следующем.

Одноуровневая (английская, континентальная) модель предполагает, что источники ресурсов для выдачи ипотечных кредитов формируются на уровне ипотечного банка, который привлекает средства для него с помощью обычных механизмов – средств, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных. В данном случае отношения по поводу ипотечного кредита существуют лишь между двумя субъектами: ипотечный банк – заемщик (одноуровневая модель).

Двухуровневая (расширенная, американская) модель предусматривает, что первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными посредниками, скупающими у ипотечных банков первые закладные. В этом варианте отношения по поводу выданных ипотечных кредитов возникают: 1) между ипотечным банком и заемщиком; 2) между ипотечным банком и ипотечным посредником.

Технология ипотечного кредитования в США подразумевает наличие двух документов:

• 1) кредитного договора (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
• 2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, иод которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации.

Именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования: разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком, позволяющий привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, в том числе мелких и средних инвесторов, иод надежное обеспечение, каковым является недвижимость. При этом важным условием развития системы кредитования является высокий уровень стандартизации выдаваемых ипотечных кредитов для объединения их в пулы, которые могут быть предложены потенциальным покупателям.

Весь процесс ипотечного кредитования в американской модели может быть разбит на три основные стадии: инициирование, посредничество, инвестирование (рис. 11.4).

Инициирование – процедура выдачи первичного ипотечного кредита ипотечным банком (первичный кредитор), включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество – процесс приобретения ипотечными посредниками (вторичный кредитор) пулов индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на фондовом рынке.

Инвестирование – процесс приобретения и накапливания физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Рис. 11.4.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования предполагает формирование отдельного обширного сегмента фондового рынка – рынка ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, что делает возможным существенное расширение масштабов ипотечного кредитования.

Зарубежный опыт

Масштабы ипотечного кредитования и используемые в нем модели зависят от двух факторов: от масштабов рынков недвижимости и от масштабов и специфики национальных финансовых рынков. Так, распространение двухуровневой модели ипотечного кредитования в США обусловлено тем, что в стране традиционно преобладает частная собственность на жилье, а основу финансовой системы составляет фондовый сектор, в отличие от европейских стран, где доминирует банковская система. При этом в США доля ипотечных цепных бумаг составляет около 25% всего рынка долговых бумаг.

Огромные масштабы ипотечного рынка, его высокая доля в фондовом рынке, безусловно, имеют и обратную сторону. Ипотечный кризис, возникший в США в 2007– 2008 гг., стал фактором, который не только потряс финансовую систему США, но сказался негативно на состоянии мировых финансов в целом, затронув и российский финансовый рынок (значительно сократились возможности привлечения инвестиционных ресурсов на мировых рынках, в том числе в сферу ипотеки).

Непосредственной причиной кризиса стало существенное снижение требовательности к заемщикам, а это, в свою очередь, стало следствием длительного и устойчивого роста рынка жилья. Высокие темпы роста рынка, сопровождавшиеся и ростом цен, привели к повышению спроса на ипотечные кредиты со стороны заемщиков, которые стали рассматривать ипотечные кредиты как источник для модернизации и расширения жилья, под которое можно было получить новый ипотечный кредит. С другой стороны, для банков, выдающих кредиты, рост цен создавал как будто дополнительные гарантии возврата кредита за счет роста стоимости залога, что и мотивировало их снижать требования к заемщикам в условиях растущей экономики.

Согласно п. 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. К мировым моделям ипотечного кредитования относятся, главным образом две:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (смотрите статью "Мировые модели ипотечного кредитования: одноуровневая модель" );
• двухуровневая модель ипотечного кредитования.

При двухуровневой модели ипотечного кредитования банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость.

Затем банк, как правило, продает право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству – финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг.

Основными покупателями выпущенных облигаций являются в основном пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.

Таким образом, при двухуровневой модели рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, на привлеченные деньги снова выкупают закладные у банков.

Могидж и ипотека – одно и то же?

В западных странах применяется схема могиджа (mortgage), согласно которой обслуживаются отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает недвижимость, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (порядка 40 лет).

При этом в качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор.

Суть могиджа состоит в формальной передаче залогодателем титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное "титульное" право собственности, переходит к залогодержателю.

Преимуществом могиджа перед ипотекой является то, что в случае невыполнения обязательства проблемы реализации залогового права кредитора не возникает, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа.

Хотя mortgage обычно переводится на русский язык как "ипотека", такой перевод носит условный характер, поскольку могидж есть несколько иное, чем ипотека. Согласно схеме могиджа одна сторона - должник - передает другой стороне - кредитору - право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства.

Применение двухуровневой модели в России

Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном рынке ипотечного кредитования, и ценные бумаги западной системы имеют существенное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.

В России попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. В России целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего для нее подходит.

Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства; на бюджетные деньги создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), которое разрабатывает и внедряет двухуровневую систему ипотечных кредитов (Постановление Правительства РФ №462 от 8 сентября 2004 г. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").

Банк выдает ипотечный кредит заемщику, долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. АИЖК предусматривает выдачу и погашения кредита только в рублях по ставке 15% годовых. При этом минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет, а первоначальный единовременный взнос должен быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка очень низкая, однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается.

Внедрение в России двухуровневой системы ипотечного кредитования столкнется с рядом принципиальных проблем, например:

• отсутствие развитого рынка ценных бумаг;
• неликвидность ипотечных обязательств на вторичном рынке;
• обеспечение банков долгосрочными дешевыми кредитными ресурсами.

Система ипотечного жилищного кредитования в России, по мнению специалистов, включает в себя следующие сегменты:

• рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
• первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
• вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.