Под ремонтом общего имущества многоквартирного дома понимается - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Перечень работ, входящих в плату за ремонт общего имущества многоквартирного дома

Перечень работ, входящих в плату за ремонт общего имущества многоквартирного дома(текущий ремонт), включает в себя:

1. Фундаменты:

заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.;

устранение местных деформаций путем перекладки, усиления, стяжки и др.;

восстановление поврежденных участков гидроизоляции фундаментов;

усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.);

смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов, фундаментных "стульев" под деревянными зданиями;

устройство и ремонт вентиляционных продухов;

смена или ремонт отмостки;

восстановление приямков, входов в подвалы.

2. Стены и фасады:

заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен;

герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;

заделка отверстий, гнезд, борозд;

восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;

пескоструйная очистка, промывка фасадов, лоджий и балконов зданий до 2 этажей;

ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;

смена отдельных венцов, элементов каркаса; укрепление, утепление, конопатка пазов; смена участков обшивки деревянных стен;

утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;

замена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах;

восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки;

ремонт и окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий.

3. Перекрытия:

частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок); восстановление засыпки и стяжки; антисептирование и противопожарная защита деревянных конструкций;

заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;

заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;

утепление верхних полок и стальных балок на чердаке, окраска балок.

усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки;

антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций;

все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.;

замена водосточных труб;

ремонт и частичная замена участков кровель, выполненных из различных материалов, по технологии заводов-изготовителей;

замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления;

восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов;

восстановление и ремонт коньковых и карнизных вентиляционных продухов;

ремонт гидроизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия;

ремонт слуховых окон и выходов на крыши;

оборудование стационарных устройств для крепления страховочных канатов.

5. Оконные и дверные заполнения:

смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений;

установка доводчиков пружин, упоров и пр.;

смена оконных и дверных приборов.

6. Межквартирные перегородки:

усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок;

заделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков;

заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:

заделка выбоин, трещин ступеней лестниц и площадок;

замена отдельных ступеней, проступей, подступенков;

частичная замена и укрепление металлических перил;

то же, элементов деревянных лестниц;

заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов; восстановление гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток;

восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;

устройство металлических решеток, ограждений окон подвальных помещений, козырьков над входами в подвал.

замена отдельных участков полов и покрытия полов в местах, относящихся к обязательному имуществу дома;

замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах квартир с полной сменой покрытия, вышедшего из строя по истечении нормативного срока службы.

9. Печи и очаги, пользователями которых являются более одной квартиры:

все виды работ по устранению неисправностей печей и очагов, перекладка их в отдельных случаях;

перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков боровов.

10. Внутренняя отделка:

восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами; облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками;

восстановление лепных деталей и розеток (включая квартиры зданий, находящихся под охранной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры);

все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях (лестничных клетках, подвалах, чердаках), служебных квартирах, а также в квартирах после ремонта штукатурки и облицовки (кроме работ, подлежащих выполнению нанимателями, арендаторами и собственниками за свой счет).

11. Центральное отопление:

смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры;

установка (при необходимости) воздушных кранов;

утепление труб, приборов, расширительных баков, пандусов;

перекладка, обмуровка котлов, дутьевых каналов, боровов, дымовых труб в котельной;

смена отдельных секций у чугунных котлов, арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников; гидравлические испытания систем;

замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности;

восстановление разрушенной тепловой изоляции.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение:

уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий; восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов, гидравлическое испытание системы;

смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в квартирах вследствие истечения их срока службы;

утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке;

замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц;

замена внутренних пожарных кранов;

ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности;

замена отдельных узлов водонагревательных колонок; замена дымоотводящих патрубков, вышедших из строя вследствие их физического износа;

прочистка ливневой и дворовой канализации, дренажа.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства:

замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир (кроме мест общего пользования коммунальных квартир);

замена вышедших из строя электроустановочных изделий (выключатели, штепсельные розетки);

замена светильников;

замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов;

замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений и придомовых территорий;

замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания;

замена вышедших из строя конфорок, переключателей, нагревателей жарочного шкафа и других сменных элементов стационарных электроплит в квартирах.

14. Вентиляция:

смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер;

15. Специальные общедомовые технические устройства (Работы, производимые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами):

встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения;

установки, в том числе насосные, для снабжения питьевой водой, ее очистки (доочистки);

установки (устройства) для приема (канализования) и очистки сточных вод;

общедомовые установки для принудительной вентиляции в домах повышенной этажности (свыше 9 этажей);

системы дымоудаления и пожаротушения;

переговорно-замочные устройства;

автоматизированные тепловые пункты;

узлы учета потребления тепловой энергии и воды на нужды отопления и горячего водоснабжения;

системы диспетчеризации, контроля и автоматизированного управления инженерным оборудованием.

16. Внешнее благоустройство:

ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, наливных и набивных дорожек и площадок, отмосток по периметру здания;

устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав;

замена отдельных участков и устройство ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок, площадок для отдыха пенсионеров и инвалидов, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников и т.д.

Примечание: перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей компанией, так как выполнять работы управляющая компания будет именно согласно заключенного договора.

Читатели часто обращаются с просьбой рассказать, какие виды работ, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, а какие к текущему.

Чтобы не было путаницы, какие именно события в жизни дома относятся к текущему ремонту, нужно помнить: текущий ремонт планируется, т.е. это исключительно те работы, которые заложены в ранее принятую смету, план работ и т.д.

К текущему ремонту не относятся аварийные работы и работы, связанные с содержанием дома.

Текущий ремонт - это замена какой-то части, а не целого. Например, если в окне подъезда требуется вставить разбитое стекло - это текущий ремонт, а если изношенное окно заменяется полностью - это капитальный ремонт. Отсюда следует: относительно любой части дома может быть проведен как текущий, так и капитальный ремонт.

Текущий ремонт по пунктам

Фундаменты:

Заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.
Устранение местных деформаций путем перекладки, усиления и др.

Усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.).
Смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов или стульев под деревянными зданиями.
Устройство и ремонт вентиляционных продухов.
Смена или ремонт отмостков.
Восстановление приямков, входов в подвалы.
Восстановление поврежденных участков фундамента.

Стены и фасады:

Заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен.
Герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов, отливов.
Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.
Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
3амена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах.
Восстановление участков штукатурки и облицовки, лепных изделий.
Ремонт и окраска фасадов.
Ремонт и окраска цоколей.

Перекрытия:

Временное крепление перекрытий.
Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий.
Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.
Утепление верхних полок и стальных балок на чердаке. Окраска балок.
Заделка швов и трещин.

Крыши:

Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки.
Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.
Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.
3амена водосточных труб и их элементов.
Частичный ремонт рулонной кровли с заменой отдельных участков.
Полная замена верхнего слоя рулонного ковра с частичной заменой нижележащих слоев.
3амена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель (из штучного материала и металла).
Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.
Замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления.
Восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов.
Восстановление и ремонт ендов, коньков и карнизных вентиляционных продухов.
Ремонт гидроизоляционного, пароизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия.
Ремонт слуховых окон и выходов на крыши.
Оборудование стационарных устройств, для крепления страховочных канатов.

Оконные и дверные заполнения:

Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений, относящихся к общедомовому имуществу.
Постановка доводчиков пружин, упоров и пр.
Перегородки, относящиеся к общедомовому имуществу.
Усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.
3аделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков.
Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).

Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:

Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок.
Замена отдельных ступеней, проступей, подступенков.
Частичная замена и укрепление металлических перил, элементов лестниц.
Заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.
Восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.
Устройство металлических решеток, ограждений окон над входами в подвал.

Полы:

Замена отдельных участков покрытия полов в местах общего пользования.
3амена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия.

Внутренняя отделка:

Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами. Восстановление облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными местами во вспомогательных помещениях - лестничных клетках, подвалах, чердаках.
Все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях - лестничных клетках, подвалах, чердаках.
Восстановительный ремонт повреждений, нанесенных в связи с устранением аварийных ситуаций.

Центральное отопление:

Смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры, относящихся к общедомовому имуществу.
Установка (при необходимости) воздушных кранов.
Утепление вновь проложенных трубопроводов, приборов, расширительных баков, пандусов.
Перекладка, обмуровка боровов, дымовых труб.

Вентиляция:

Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер.
Замена вентиляторов, воздушных клапанов, другого оборудования в местах общего пользования.

Водопровод, канализация, горячее водоснабжение:

Замена отдельных участков трубопроводов внутридомовых систем, уплотнение соединений, устранение течи, укрепление и утепление вновь проложенных трубопроводов, гидравлическое испытание системы.
Замена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в местах общего пользования, включая первое отключающее устройство, расположенное на ответвлении от стояков.
Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке.
Замена внутренних пожарных кранов.
Ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности.
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов, относящихся к общедомовому имуществу.

Электротехнические устройства:

Замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир.
Замена светильников в местах общего пользования зданий.
Замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов.
3амена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений.
3амена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания.
Ремонт стационарных электроплит, включенных в состав общедомового имущества.

Специальные общедомовые технические устройства:

Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.

Мусоропроводы:

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств и прочих элементов мусоропровода.

Внешнее благоустройство:

Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Замена оборудования спортивных площадок.

Внутренняя система газоснабжения:

Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования, находящегося в составе общего имущества дома.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Статья 174 Жилищного кодекса Российской Федерации. Использование средств фонда капитального ремонта

1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и(или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться финансирование ТОЛЬКО работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами».

Указанная часть 1 статьи 166 - это и есть перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Она «включает в себя:

ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

утепление и ремонт фасада;

установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

ремонт фундамента многоквартирного дома».

С некоторых пор мы стали получать специальную бумажку и цифрой взноса на капитальный ремонт. Многие возмущенно не платят, кто-то даже обращается в суд, но большинство собственников и квартиросъемщиков исправно отдают кровно заработанные деньги по этой статье. Но вот что интересно, значительная часть и тех и других просто не знают, что такое капитальный ремонт фасада многоквартирного дома, и насколько правомерно платить или игнорировать оплату за него. Большинство думает, что капремонт делают только аварийным домам, а некоторые путают текущие ремонтные работы с капитальными. Давайте разбираться вместе.

Что такое капитальный ремонт фасада жилого дома и в чем его отличия от текущего

Почему этот вопрос вообще назрел, и что заставило жилищно-коммунальное ведомство выпустить подобный закон. Проблема проста и сложна одновременно. Большая часть жилого фонда находится в весьма плачевном состоянии в связи с большими сроками эксплуатации. Активное жилищное строительство 50-х - 70-х годов ХХ века заполнило улицы городов и поселков типовыми многоэтажными домами, которые к настоящему моменту имеют износ более 50%.

Текут крыши, безвозвратно приходят в негодность системы водо- и газоснабжения, невероятно устарели электрические приборы и уже не удовлетворяют потребностей жильцов электрические провода, лифтовые шахты, оборудование теплоснабжения. Фасады рассыпаются, а фундаменты начинают оседать. Новые дома еще не начали разрушаться, но ведь капремонт нужен не только разваливающемуся дому. Это меры по ликвидации износа тех или иных частей здания. Именно на фасадах это отражается особенно наглядно.

Законно ли не платить за капитальный ремонт? Прежде чем принимать такое решение - изучите свои права и обязанности

Какие законы регламентируют оплату капитального ремонта

В 2014 году вступил в силу Федеральный Закон РФ от 25.12. 2012 №271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ». До этого момента капремонт был возложен на Фонд реформирования ЖКХ. Согласно изменениям, этот фонд теперь только оказывает помощь в переселении граждан из ветхого и аварийного жилья.

Статья 210 Гражданского кодекса РФ и статья 158 ч.1 Жилищного кодекса Российской Федерации установили ответственность за содержание жилья со стороны собственников этого жилья. Иными словами, теперь на собственников жилья в многоквартирном доме возлагается та же ответственность за сохранность и ремонт, что и на владельцев частных домов. Всё от крыши до фундамента должно ремонтироваться и заменяться за счет денег жильцов этого дома. Государство, вернее региональный комитет, тоже финансирует, но в значительно меньшей степени: 2/3 - это деньги владельцев квартир.

Осуществление ремонтных работ должна производить контролирующая организация

Тем не менее, нужно ясно представлять, какие права и обязанности возложены на органы государственного и местного самоуправления. Именно в этом и заключается разница между владельцами частных строений и жильцами МКД (здесь и далее обозначение - многоквартирный дом). Органы управления осуществляют и контролируют проведение ремонтно-восстановительных работ. Жильцы оплачивают взносы на капремонт дома. О правильной и регламентируемой законом оплате пойдет речь в разделе ниже.

В чем отличие капитального ремонта от текущего

Многие жильцы старых МКД иногда слышат треск в стенах, свист в трубах, текут стеновые перекрытия во время дождя, высыпается цемент балконов, выкрашивается кирпич на стенах и т.д. Все эти проблемы не решит текущий ремонт. Он позволяет немного отсрочить время для капитального. На самом деле, отличить их сложно, так как они решают одни и те же проблемы. Тем не менее, отличать их необходимо, потому что они финансируются из разных источников. Текущий восстановительный процесс оплачивается из квартирных платежей и финансируется жилищной компанией. Капитальный ремонт оплачивается из специальных фондов, назначенных на эти цели, которые формируются целевыми платежами арендаторов.

Важно! Текущий ремонт - это мероприятия, которые проводятся с целью предотвратить преждевременный износ коммуникаций и устранение мелких текущих проблем.

Эти пункты входят в капремонт обязательно, но он может быть произведен частично

В 2004 году Минстрой России, а тогда еще Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству издал «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД», в котором описаны пункты ремонтного обслуживания зданий. Прочитав это методическое пособие, можно сделать вывод, что при капитальном ремонте определенные объекты, вышедшие из строя, заменяют, а при текущем - стараются восстановить, продлить им жизнь. Например, восстановление труб центрального отопления, это текущий, а их замена - капремонт.

Некоторые путают капремонт и реконструкцию строения. Под реконструкцией понимается изменение этажности, площади, достройка или перестройка и т.д. Эта статья финансируется из федерального или бюджета местного самоуправления, собственники финансово участвуют в реконструкции добровольно.

Минимальный размер взноса

Льготные категории граждан, которые учитываются при формировании суммы

А теперь рассмотрим, кто обязан платить взносы, и как высчитать размер. Как мы уже отметили, капремонт МКД финансируется за счет собственников жилья и на их взносы согласно ст. 169 ч.1 и ст. 170 ч.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Минимальный взнос определяется ч. 8.1. и ч.8.2. ст. 156 ЖК РФ. Расчет суммы производится путем умножения установленного тарифа на количество площади, занимаемой собственником. Но здесь есть уточнение - формирование тарифа происходит в соответствии с некоторыми критериями и зависит от:

1. Вида муниципального образования.
2. Типа многоквартирного дома.
3. Количества этажей.
4. Срока эксплуатации здания.
5. Фактического времени эксплуатации общедомового имущества.

Но не каждый жилец оплачивает расходы в стандартном размере. Законом предусмотрены компенсации по взносам на капремонт для тех категорий граждан, для которых установлены льготы на оплату коммунальных услуг. В каждом муниципалитете формируется свой список льготников. Например, в Москве это следующие категории:

• Проживающим в одиночестве собственникам квартир, достигшим возраста 70 лет в размере 50% и 80-летним собственникам - 100%.
• Пенсионерам, которые проживают в обществе таких же пенсионеров, согласно прописке: 50% для 70 летних и 100% для 80 летних.
• Инвалидам I и II, а так же проживающим совместно с ними гражданам - 50%.

Что такое общедомовое имущество

Без сомнения, в списки льготных категорий попадают ветераны ВОВ и труженики тыла, лица из зоны отчуждения Чернобыльской АЭС и еще несколько постоянных категорий собственников. Для уточнения, необходимо обратиться в региональное отделение муниципальных услуг.

Фонды перечисления взносов

Собственники жилья в многоквартирном доме вправе выбрать способы перечисления и накопления своих взносов. Для этого предусмотрено два фонда: Специальный счет и счет регионального оператора. Этот момент должен решаться сообща на собрании жильцов с согласия каждого.

• Если жильцы выбрали первый вариант, то собственником счета становится официальная управляющая компания, например, ТСЖ или жилищный кооператив, а сам счет открывается в одной из кредитных организаций, которая выбирается общим собранием.
• Региональный оператор должен быть создан на основании нормативно-правовых актов субъекта РФ. С этого счета средства могут быть использованы на ремонт общедомового имущества или капремонт других МКД.

Субъект РФ должен и может определять региональную программу по восстановлению зданий:

1. Очередность ремонтных работ в многоквартирных домах региона. На первоочередной ремонт могут претендовать аварийные дома, проживание в которых опасно для жизни.
2. Устанавливает перечень работ по капремонту в здании.
3. Устанавливает плановый период капитального ремонта.

Откладывание денег на счете регионального оператора - выгодно, таким методом пользуются более 80% жилых домом в России

За полгода, но не менее чем за месяц до наступления планового срока ремонта фасада многоквартирного дома, собственники вправе обратиться к региональному оператору и получить план, внести свои корректировки, утвердить ход работ и дату проведения. Если капремонт требуется внепланово, то это может быть сопряжено с определенными трудностями. Прежде всего, может потребоваться дополнительный сбор средств или признание фасада аварийным. Для этого администрация местного самоуправления назначает экспертизу и составляет акт.

Каждый собственник обязан точно в срок оплачивать взносы за капремонт. В случае перехода собственности к другому владельцу, долги по оплате предыдущего собственника переходят к новому хозяину жилья.

Сметно-проектная документация для внепланового ремонта здания

Что входит в капитальный ремонт

Виды работ по капремонту

В рамках существующего законодательства предусмотрены следующие виды ремонтных работ МКД:

1. Замена или восстановление систем тепло -, водо -, электро - и газоснабжения.
2. Восстановление лифтового оборудования и лифтовых шахт с вероятной полной заменой техники.
3. Ремонт или замена кровли.
4. Восстановление подвальных помещений.
5. Ремонтные работы лестничных пролетов и холлов.
6. Ремонтные работы фундамента.
7. Восстановление фасада.

Аварийный ремонт фасада может подразумевать стяжку специальными панелями

Здесь необходимо помнить, что субъекты РФ вправе требовать расширения этого списка, например, включить в перечень замену электросчетчиков, облицовки или утепления фасада.

Что входит в капитальный ремонт фасада

Правилами, установленными СНиП, текущий ремонт фасада положено делать через 5 лет, а капитальный через 10 лет. Между ними должны производятся текущие осмотры по определению состояния МКД. Ремонтные работы фасада включают:

1. Утепление;
2. Ремонтные работы отмостка и цоколя;
3. Восстановление и герметизация швов;
4. Гидроизоляция фасадных участков и швов;
5. Укрепление, замена или изготовление козырьков на верхних этажах;
6. Восстановление, замена или установка водосточной системы.
7. Полная замена оконных конструкций.

Если у дома существует декоративная отделка, то её восстановление входит в ремонтные фасадные работы. В любой ремонт фасада включаются подготовительные этапы:

• Зачистка стен от загрязнений и старой отделки;
• Грунтование стен для лучшей адгезии;
• Оштукатуривание поверхности если это необходимо.

Восстановительные работы на фасаде здания необходимо делать вовремя

В каждом отдельном случае перечень ремонтных работ для фасадной части здания может отличаться, но вы можете определить самостоятельно, когда требуется не текущий, а капитальный ремонт фасаду вашего дома:

1. Разрушение штукатурного покрытия на площади более чем 35%.
2. Деформация или полное разрушение водосточной системы на всем её протяжении.
3. В крупнопанельных домах швы обнажены, а утеплитель разрушен.
4. Наблюдается разрушение балконов.
5. Для кирпичных домов - высыпание кирпичной кладки.
6. В квартиры попадает вода через стены при атмосферных осадках.
7. На стенах образовались трещины.

Если вы заметили подобные дефекты, то фасаду требуется срочный ремонт. Необходимо создать инициативную группу для координации с административными органами и настоять на внеочередных восстановительных работах. Возможно, что жильцам придется освободить на время свое жилье во избежание опасности для жизни. Так поступают в серьезных аварийных случаях или при полной замене коммуникаций. Комиссия определяет степень износа и процент аварийности. К примеру, трещины на фасаде могут привести к полному или частичному обрушению строения.

Теперь вы знаете, что капитальный и текущий ремонт фасада многоквартирного дома имеет свои сроки и обязательные этапы работ. Выполнить их своими силами невозможно, но можно вовремя оплачивать взносы и контролировать состояние своего дома, путем постоянных проверок, регулярных и внеочередных комиссий, чтобы даже старое здание не разрушалось под воздействием внешних факторов.

Фасад МКД – общедомовая собственность, поэтому за состояние данного элемента здания отвечает управляющая компания. Она прямо участвует в организации его ремонта, который оплачивается собственниками. В статье мы рассмотрим виды ремонтных работ и опишем причины для их запуска. Будут затронуты вопросы участия жителей в ремонте фасадов зданий и ответственности за его несвоевременное проведение.

Строительные конструкции многоквартирного дома в процессе эксплуатации изнашиваются и нуждаются в реконструкции. Она нужна для поддержания нормального внешнего вида зданий и обеспечения безопасности людей. В случае с фасадом его разрушение опасно и для жителей, и для окружающих.

Периодический ремонт фасадов зданий нужен и для продления срока эксплуатации объекта. Этот момент важен как для владельцев квартир, так и для управляющей организации.

Когда необходимо провести ремонт фасада?

В случае с фасадом большинство разрушений видно невооруженным глазом. Они так и фиксируются – путем визуального осмотра. Проводит его комиссия с участием компетентных специалистов, сотрудников управляющей организации и жителей МКД. Если речь идет о капитальном ремонте, то участвуют также представители регионального оператора.

Есть несколько явных признаков, которые говорят о необходимости ремонта фасада:

• штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30 процентов;
• между блоками или панелями обнажились швы;
• разрушается утеплительный слой;
• водосточные желоба повреждены, и осадки попадают на наружную стену.

При обнаружении любого такого недостатка незамедлительно запускаются ремонтные работы.

Не все дефекты видны невооруженным глазом. Для обнаружения скрытых недостатков проводятся более глубокие инструментальные исследования. Например, так оценивается состояние балконных плит и бетонных козырьков.

Виды ремонта фасада дома

Ремонт фасадов многоквартирных зданий бывает:

• текущим;
• капитальным.

При текущем ремонте проводятся в основном косметические процедуры, направленные на восстановление нормального внешнего вида здания. Такой вариант возможен при незначительных повреждениях фасада.

Текущий ремонт не предполагает серьезной реконструкции фасадной части здания. Его цель – поддержание надлежащего внешнего вида наружных стен. Входящие сюда работы проводятся в четко определенной последовательности.

1. Стены зачищаются и подготавливаются к проведению дальнейших работ.
2. Рабочая поверхность оштукатуривается – так устраняются различные дефекты и обеспечивается ровность стен. Для устранения сложных дефектов материалы подбираются отдельно для каждой ситуации.
3. Стены грунтуются перед дальнейшим нанесением отделочного материала, например, окрашиванием. Краска в таком случае держится значительно дольше и лучше.
4. Окрашивание. Это завершающий этап косметического ремонта МКД.

Текущие ремонтные работы проводятся значительно чаще, чем капитальные. Средств на косметические процедуры требуется намного меньше.

Капитальный ремонт фасада характеризуется большей сложностью и продолжительностью. В ходе него выполняются серьезные мероприятия по восстановлению строительных конструкций.

Перечень работ при капитальном ремонте фасада МКД

В регионах работает программа капремонта многоквартирных домов. Для каждого МКД определена дата выполнения ремонтных работ. Очередность строго соблюдается, так как в региональных фондах средств обычно недостаточно. Более 90 процентов жителей своевременно оплачивают капремонт, но определенные проблемы с платежной дисциплиной сохраняются.

Капитальный ремонт фасадов выполняется вместе с остальными работами, связанными с восстановлением строительных конструкций и коммуникаций МКД. Он ведется параллельно остальным мероприятиям или завершает их.

В отдельных случаях можно добиться проведения капремонта фасадов в досрочном порядке. В законодательстве предусматриваются нормы, позволяющие перенести сроки, если в этом есть необходимость. Обязательное условие – наличие денежных средств, накопленных жителями именно на капитальный ремонт. На эти цели государственные дотации не выделяются.

Запуск капитального ремонта фасада здания намного упрощается, если средства на него собираются не в общем фонде у регионального оператора, а на специальном счете (им обычно распоряжается УК или ТСЖ). В таком случае достаточно принятого на общедомовом собрании решения. На относящиеся к капремонту отдельные фасадные работы обычно тратятся не слишком большие суммы. Это облегчает их согласование с владельцами квартир и поиск необходимого финансирования.

Задача управляющей организации – сбор комиссии для обследования фасада. Она описывает недостатки, оценивает степень изношенности и разрушений. После этого подготавливается сметная документация.

Перечень работ зависит от того, насколько изношен и поврежден фасад. В общем случае он выглядит следующим образом:

• здание осматривается на наличие дефектов;
• фасад предварительно подготавливается – демонтируется старое покрытие, поверхность зачищается от ржавчины и следов грибка;
• трещины заделываются цементно-песчаным раствором;
• поверхность грунтуется для устранения пыли и улучшения сцепления строительных материалов;
• стыки обрабатываются гидроизоляцией и герметизируются;
• ремонтируется цоколь и отмостка;
• производится утепление пенополистиролом или минеральной ватой;
• устанавливаются козырьки и элементы водосточной системы;
• выполняется защитно-декоративная отделка фасадной части МКД.

При появлении крупных трещин в кирпичной кладке заделка раствором не решает проблему. В таком случае разрушенные кирпичи заменяются новыми.

Капитальный ремонт фасада не предполагает выполнения сразу всех перечисленных работ. Список в каждом случае составляется отдельно в зависимости от состояния здания.

Распространенной практикой является частичный капремонт. Он проводится для устранения конкретных неожиданно появившихся недостатков. Например, это может быть восстановление козырьков балконов верхних этажей для защиты стен от попадания осадков или заделка участка поврежденной отмостки.

При капитальном ремонте фасада по необходимости меняют его функциональные части:

• стеклопакеты;
• перегородки;
• декоративные витражи и прочее.

Ответственность за ремонт

Косметический и капитальный ремонт фасада МКД оплачивают владельцы квартир. Денежные средства на это собираются ежемесячно по двум соответствующим статьям:

• текущее содержание жилья;
• капремонт дома.

Ответственность за проведение ремонтных работ разделяется в зависимости от их вида. Текущим ремонтом занимается управляющая организация. Она собирает средства на эти цели, регулярно осматривает здание и работает с обращениями жителей. Обязанности УК в части текущего ремонта фасада описаны в ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года .

Нужно подчеркнуть, что косметические процедуры с фасадом проводятся на те средства, которые регулярно собираются с жителей. Устанавливать дополнительные сборы на проведение внезапно потребовавшегося текущего ремонта нельзя. В случае значительных повреждений можно попросить владельцев квартир добровольно сдать средства. Например, это бывает необходимо для устранения последствий пожара в подъезде. Если текущих накоплений УК на это недостаточно, то дополнительные средства от жителей помогут быстрее провести восстановление.

За капитальный ремонт фасадов отвечает региональный оператор, если деньги аккумулируются у него. Управляющая организация в проведение ремонтных работ в данном случае свои средства не вкладывает.

При сборе денег на капремонт на спецсчете МКД организацией необходимых мероприятий занимается его держатель. Он сам определяется с объемом ремонтных работ, выбирает подрядчика, утверждает все это на общедомовом собрании и следит за дальнейшим выполнением.

Когда жители дома могут потребовать проведение ремонта

Плановый ремонт фасадов зданий проводится без участия владельцев квартир – он утверждается заранее. Если управляющая организация не устраняет очевидные недостатки внешних стен МКД, то жители могут потребовать проведения ремонтных работ. Это касается как плановых, так и внеочередных мероприятий.

Жители могут обратиться с требованием о ремонте в следующих случаях:

• элементы фасада теряют связь со стеной и начинают разрушаться, например, выпадают кирпичи, осыпается штукатурка или лепнина;
• из-за повреждений водостока осадками заливаются наружные стены и подтапливаются квартиры;
• трещины, потеки и прочие дефекты портят внешний вид здания;
• разрушилась отмостка и цоколи, повреждено общее остекление и так далее.

Если речь идет о плановом капитальном ремонте фасада, то за полгода до его проведения ответственное лицо предоставляет информацию о предстоящих работах. Жители изучают ее и при необходимости вносят корректировки. Только после этого план утверждается и начинается подготовка к его реализации.

Добрый день.

Виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. №185-ФЗ:
Статья 15.Часть 3.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с настоящим Федеральным законом относятся:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-,
водоснабжения, водоотведения;(п. 1 в ред. ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов;

6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления
ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды,
электрической энергии, газа);(п. 6 введен ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
7) ремонт фундаментов многоквартирных домов.(п. 7 введен ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ, в ред. ФЗ от 25.12.2012 N 270-ФЗ).

Так же примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда приведен в Приложении № 8 к Постановлению Госстроя № 170.

В частности, ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% отнесен к работам при капитальном ремонте.

Таким образом, если объем ремонта составляет менее 50%, данные работы к капитальному ремонту отнесены быть не могут.

В то же время, согласно пунктам 4.2.1.1, 4.2.3.1 и 4.2.3.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, одной из обязанностей управляющей многоквартирным домом организации является устранение повреждений стен по мере их выявления и недопущение дальнейшего развития этих повреждений. В Правилах указано, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности и тому подобные
разрушения должны устраняться по мере их выявления и восстанавливаться с
заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества МКЖ принимается общим собранием собственников (двумя третями голосов от всех голосов собственников).

На основании изложенного, можно сделать вывод о том, что требование произвести ремонт отдельных участков фасада здания без проведения общего собрания собственников помещений дома будет законным в случае, если данные работы не относятся к капитальному ремонту, т.е. их объем не более 50% об общего объема работ по восстановлению облицовочного слоя фасада. В данном случае, если
управляющая компания отказывается выполнить данные работы, следует
обращаться в суд с иском о понуждении. Перед этим следует обратиться с
жалобой в жилищную инспекцию, прокуратуру, роспотребнадзор, которая составит акт о состоянии фасада жилого дома.